DIREITO DE SUPERFÍCIE - rio.rj.gov.br · Prefeitura da Cidade do Rio de Janeiro Secretaria Municipal de Urbanismo Direito de Superfície Lei Nº 10.257, de 10 de julho de 2001 –

Prefeitura da Cidade do Rio de Janeiro Secretaria Municipal de Urbanismo

D IREITO DE SUPERFÍCIE


Direito de Superfície

CONCEITOS BÁSICOS

• O Direito de Superfície é um dos instrumentos jurídicos e políticos previstos pelo Estatuto da Cidade;

• Este PLC regulamenta o instrumento.

Conceito

• O Direito de Superfície possibilita que o proprietário de terreno urbano outorgue o direito de uso do solo, subsolo ou espaço aéreo de seu terreno, parcialmente ou em sua totalidade.

• É um instrumento de aplicação da política urbana voltado para a gestão do uso e ocupação do solo, cujas aplicações podem atender a diferentes finalidades urbanísticas.



Lei Nº 10.257, de 10 de julho de 2001 – Estatuto da Cidade

• O Estatuto da Cidade traz, sob a ótica urbanística, definições e conceitos visando a aplicação do instrumento (Art. 21 a 24), dentre eles: uso de subsolo e espaço aéreo, atendimento à legislação urbanística.

LEGISLAÇÃO

CAPÍTULO II DOS INSTRUMENTOS DA POLÍTICA URBANA

Seção I Dos instrumentos em geral

Art. 4o Para os fins desta Lei, serão utilizados, entre outros instrumentos: I – planos nacionais, regionais e estaduais de ordenação do território e de desenvolvimento econômico e social; II – planejamento das regiões metropolitanas, aglomerações urbanas e microrregiões; III – planejamento municipal, em especial: (...) IV – institutos tributários e financeiros: (...) V – institutos jurídicos e políticos: (...) l) direito de superfície;



Lei Nº 10.257, de 10 de julho de 2001 – Estatuto da Cidade Seção VII

Do direito de superfície

Art. 21. O proprietário urbano poderá conceder a outrem o direito de superfície do seu terreno, por tempo determinado ou indeterminado, mediante escritura pública registrada no cartório de registro de imóveis.

§ 1o O direito de superfície abrange o direito de utilizar o solo, o subsolo ou o espaço aéreo relativo ao terreno, na forma estabelecida no contrato respectivo, atendida a legislação urbanística.

§ 2o A concessão do direito de superfície poderá ser gratuita ou onerosa.

§ 3o O superficiário responderá integralmente pelos encargos e tributos que incidirem sobre a propriedade superficiária, arcando, ainda, proporcionalmente à sua parcela de ocupação efetiva, com os encargos e tributos sobre a área objeto da concessão do direito de superfície, salvo disposição em contrário do contrato respectivo.

§ 4o O direito de superfície pode ser transferido a terceiros, obedecidos os termos do contrato respectivo.

§ 5o Por morte do superficiário, os seus direitos transmitem-se a seus herdeiros.

Art. 22. Em caso de alienação do terreno, ou do direito de superfície, o superficiário e o proprietário, respectivamente, terão direito de preferência, em igualdade de condições à oferta de terceiros.

Art. 23. Extingue-se o direito de superfície:

I – pelo advento do termo;

II – pelo descumprimento das obrigações contratuais assumidas pelo superficiário.

Art. 24. Extinto o direito de superfície, o proprietário recuperará o pleno domínio do terreno, bem como das acessões e benfeitorias introduzidas no imóvel, independentemente de indenização, se as partes não houverem estipulado o contrário no respectivo contrato.

§ 1o Antes do termo final do contrato, extinguir-se-á o direito de superfície se o superficiário der ao terreno destinação diversa daquela para a qual for concedida.

§ 2o A extinção do direito de superfície será averbada no cartório de registro de imóveis.



Lei Nº10.406, de 10 de janeiro de 2002 – Código Civil

• Traz definições gerais, boa parte já tratada no Estatuto da Cidade.

LEGISLAÇÃO

TÍTULO IV Da Superfície

Art. 1.369. O proprietário pode conceder a outrem o direito de construir ou de plantar em seu terreno, por tempo determinado, mediante escritura pública devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis. Parágrafo único. O direito de superfície não autoriza obra no subsolo, salvo se for inerente ao objeto da concessão.

Art. 1.370. A concessão da superfície será gratuita ou onerosa; se onerosa, estipularão as partes se o pagamento será feito de uma só vez, ou parceladamente. Art. 1.371. O superficiário responderá pelos encargos e tributos que incidirem sobre o imóvel.

Art. 1.372. O direito de superfície pode transferir-se a terceiros e, por morte do superficiário, aos seus herdeiros. Parágrafo único. Não poderá ser estipulado pelo concedente, a nenhum título, qualquer pagamento pela transferência. Art. 1.373. Em caso de alienação do imóvel ou do direito de superfície, o superficiário ou o proprietário tem direito de preferência, em igualdade de condições. Art. 1.374. Antes do termo final, resolver-se-á a concessão se o superficiário der ao terreno destinação diversa daquela para que foi concedida.

Art. 1.375. Extinta a concessão, o proprietário passará a ter a propriedade plena sobre o terreno, construção ou plantação, independentemente de indenização, se as partes não houverem estipulado o contrário. Art. 1.376. No caso de extinção do direito de superfície em conseqüência de desapropriação, a indenização cabe ao proprietário e ao superficiário, no valor correspondente ao direito real de cada um.

Art. 1.377. O direito de superfície, constituído por pessoa jurídica de direito público interno, rege-se por este Código, no que não for diversamente disciplinado em lei especial.



Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano Sustentável

• Incorporou o Direito de Superfície como instrumento da política urbana do Município do Rio de Janeiro, através da Lei Complementar nº 111 de 2011.

TÍTULO III DOS INSTRUMENTOS DA POLÍTICA URBANA

Art. 37. São instrumentos de aplicação da política urbana, sem prejuízo de outros previstos na legislação municipal, estadual e federal e especialmente daqueles relacionados no Estatuto da Cidade e no Art. 430 da Lei Orgânica do Município: I. de regulação urbanística, edilícia e ambiental: (...) II. de planejamento urbano: (...) III – de gestão do uso e ocupação do solo: (...) g) Direito de Superfície



Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano Sustentável

Art. 208. É facultada a aplicação de instrumentos de caráter jurídico e urbanístico, tais como urbanização

consorciada, inserção em operação urbana consorciada e direito de superfície, sem prejuízo dos demais

instrumentos previstos pelo Estatuto da Cidade, a fim de possibilitar:

I. o reaproveitamento de imóveis com impedimentos jurídicos relativos à propriedade, dissociando da

propriedade da terra a utilização do solo, subsolo ou do espaço aéreo relativo ao terreno, através do direito

de superfície;

II. o incentivo à ocupação regular e planejada de áreas ociosas ou degradadas da cidade;

III. os empreendimentos previstos no caput deste artigo poderão ser de iniciativa pública, privada ou

público-privada.


CONCEITOS BÁSICOS: CONCEDENTE E SUPERFICIÁRIO


Concedente

• Entende-se por concedente do Direito de Superfície o proprietário de terreno urbano que outorgue o direito de uso do solo, subsolo ou espaço aéreo de seu terreno, parcialmente ou em sua totalidade.

Superficiário

• Entende-se por superficiário o titular do Direito de Superfície consistente no uso do solo,

subsolo ou espaço aéreo de terreno urbano a ele outorgado por meio de contrato, devidamente registrado no cartório do registro de imóveis.

Imóvel Concedente Superficiário

Público Poder Público Particular

Poder Público Municipal

ParticularPrivado Particular



FINALIDADES

Projeto de Lei Complementar nº 96/2015 – Regulamentação do Direito de Superfície

I. Utilização do solo, subsolo e espaço aéreo de áreas públicas ou privadas;

II. Implantação de áreas verdes e equipamentos públicos de uso comunitário em áreas carentes

destas infraestruturas;

III. Criação de áreas de uso público de convivência em terrenos privados;

IV. Regularização de ocupações em áreas públicas ou privadas;

V. Produção de Habitação de Interesse Social – HIS – em imóveis urbanos não edificados,

subutilizados ou não utilizados, públicos ou privados, nos termos do Plano Diretor;

VI. Incentivo à ocupação de terrenos não edificados, subutilizados ou não utilizados em áreas

dotadas de infraestrutura localizados nas Macrozonas Incentivada e Assistida;

VII. Garantia da ventilação e iluminação das edificações;

VIII. Preservação de visadas.



CONDICIONANTES DA APLICAÇÃO DO DIREITO DE SUPERFÍCIE

Consultas e Avaliação sempre obrigatórias

• Órgãos de planejamento urbano e de licenciamento do Município;

• Órgão responsável pela gestão do patrimônio público municipal;

• No caso de subsolo, ainda pelos órgãos de manejo de águas pluviais e pela geotecnia, quando

for o caso;

Em Áreas de Restrição à Ocupação Urbana

• Órgão responsável pela gestão ambiental do município.

Em áreas objeto de Proteção do Patrimônio Cultural

• Órgão responsável pela gestão do patrimônio cultural do município.

Em áreas sujeitas a regularização de ocupações residenciais

• Órgão responsável pela política habitacional do município.



Condicionado à:

• Preservação da Paisagem Urbana;

• Manutenção das condições adequadas de ventilação, insolação e ambiência urbano-

ambiental;

• Somente em zonas que permitam uso comercial, de serviços ou industrial

• Não admitida a aplicação do Direito de Superfície em áreas de proteção do ambiente cultural,

entorno de bens tombados e áreas relevantes para a preservação da paisagem.

Utilização do solo, subsolo ou espaço aéreo de áreas públicas ou vias férreas



• Observada a não interferência na paisagem e respeitada a altura mínima sobre logradouro público;

• 1 pavimento e 4 metros de altura máxima;

• 20 metros de largura máxima, sendo ainda limitada pelo imóvel de menor testada;

• Será cobrada contrapartida sobre o potencial construtivo e sobre a valorização;

• Alíquota de oneração mensal, quando em áreas públicas municipais, a título de remuneração ao Município pela concessão do direito de superfície.

Utilização do espaço aéreo de logradouros públicos


Passarela Metrô, Cidade Nova Tribunal de Justiça – Rua Dom Manuel, Centro


OCUPAÇÃO DO ESPAÇO AÉREO DE LOGRADOURO PÚBLICO



CONDICIONANTES E CONTRAPARTIDAS URBANAS DA APLICAÇÃO DO DIREITO DE SUPERFÍCIE

Utilização do espaço aéreo de logradouros públicos (art. 8º e 14)

• Recuperação das calçadas ao longo do logradouro objeto de aplicação do Direito de Superfície;

• Recomposição do mobiliário urbano no entorno da área objeto de aplicação do Direito de

Superfície;

• Criação ou requalificação de áreas verdes e de convivência no entorno da área objeto de

aplicação do Direito de Superfície.

• Não interferência em projetos de transporte público


Direito de Superfície – Finalidades Ilustradas

Espaço Aéreo de linhas férreas, metroviárias e BRTs

• Será cobrada contrapartida sobre o

potencial construtivo;

• Pagamento de Outorga Onerosa do Direito de Construir e de Alteração de Uso;

• Remuneração mensal ao poder público

como forma de pagamento pelo direito de superfície quando em logradouros públicos.

• Legislação específica trará limites à implantação, condicionados à manutenção da ambiência urbana e preservação de visadas

Depende de LEGISLAÇÃO ESPECÍFICA



CONDICIONANTES E CONTRAPARTIDAS URBANAS DA APLICAÇÃO DO DIREITO DE SUPERFÍCIE

Espaço Aéreo de Vias Férreas

• Poderão ser estabelecidas restrições adicionais quando da avaliação dos órgãos responsáveis

pelo planejamento e projeto urbano do Município e pela tutela da paisagem da Cidade;

• Requalificação da área no entorno da Estação Ferroviária ou Metroviária;

• Implantação de ciclovia ou ciclofaixa quando de interesse do Poder Público;

• Construção de instalações que possibilitem a integração intermodal;

• Obras de integração entre os dois lados das vias, inclusive para circulação de pedestres.

Depende de LEGISLAÇÃO ESPECÍFICA



• Visa aumentar o número de áreas verdes e de convivência em áreas carentes destas infraestruturas;

• Maior integração entre as edificações e o espaço público;

• Poder público como superficiário.

Criação de áreas verdes e de uso público de convivência

Criação de área de uso público de convivênvia para aumentar a integração entre as edificações e o espaço público.



Criação de áreas de uso público de convivência

Criação de área de uso público de convivênvia para aumentar a permeabilidade do tecido urbano e a integração entre edificações e o espaço público.



• Visa aumentar o número de áreas verdes e de convivência em áreas carentes destas infraestruturas;

• Maior integração entre as edificações e o espaço público;

• Poder público como superficiário.

Nova Iorque





• Necessidade de criação de áreas verdes e de convivência, principalmente nas Zonas Norte e Oeste (Macrozonas Incentivada e Assistida)



Garantia de Ventilação e Iluminação das Edificações

•Melhoria das condições de ventilação e iluminação das edificações;

• Possibilidade de valorização imobiliária;

•Aumento da segurança no entorno das edificações;

• Sujeito a garantia de segurança estrutural da edificação;

• Será cobrada contrapartida sobre a valorização do imóvel e, quando couber, sobre a área acrescida.



Garantia de Ventilação e Iluminação das Edificações

• Deverá garantir a ventilação e iluminação das edificações;

• Prefeitura poderá limitar as áreas de aplicação;

• Cobrança de contrapartida sobre a área acrescida.



Regularização Fundiária e produção de unidades habitacionais

• Regularização de ocupações em áreas públicas ou privadas;

• Viabilizar a produção de Habitação de Interesse Social (HIS), através da participação do Município como superficiário;

• Incentivo à ocupação de terrenos não edificados, subutilizados ou não utilizados em áreas dotadas de infraestrutura localizados nas Macrozonas Incentivada e Assistida – DEPENDE DE LEGISLAÇÃO ESPECÍFICA

Somente em Áreas de Especial Interesse Social (AEIS)



CONTRAPARTIDAS FINANCEIRAS

A aplicação do Direito de de Superfície estará condicionada ao pagamento de contrapartida financeira das seguintes finalidades:

• Utilização do solo, subsolo e espaço aéreo de áreas públicas ou privadas.

• Garantia da ventilação e iluminação das edificações.

• Preservação de visadas.

Critérios básicos para a cobrança de contrapartida financeira

I. Percentual de contrapartida referente à área construída total adicional.

II. Percentual sobre a valorização do imóvel, ocasionada pela aplicação do Direito de Superfície.


CONTRAPARTIDAS FINANCEIRAS


Cobrança de Contrapartidas Financeiras Finalidades Critérios Fórmula de Cobrança

(I) Utilização do solo, subsolo e espaço aéreo de

áreas públicas ou privadas;

(VII) Garantia da ventilação e iluminação das

edificações;

(VIII) Preservação de visadas.

I – Percentual de contrapartida referente à área

construída total adicional;

II – Percentual sobre a valorização do imóvel.

C=1,2 A x VV/m2 x P x FV;

I – Percentual de contrapartida referente à área

construída total adicional; C= Y x A x VV/m2

II – Percentual sobre a valorização do imóvel. C= A x VV/m2 x FV

Descritivo de fórmulas

C = Contrapartida a ser paga ao Município;

A = área objeto de aplicação do instrumento;

VV/m² = Valor de venda do metro quadrado para a edificação, apurado para fins de cálculo do valor do Imposto sobre a Transmissão de

Bens Imóveis e de Direitos a Eles Relativos, Realizada Intervivos, por Ato Oneroso – ITBI;

P = fator posição do imóvel , conforme legislação em vigor;

FV = fator de valorização do imóvel, definido conforme a expectativa de incremento do valor do imóvel, decorrente da aplicação do

instrumento;

Y = alíquota de valoração da área construída total adicional (0,10 a 0,50 definido por regulamentação específica).

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