Doutrina - Direito Da Propriedade

ROTEIRO DE CURSO2010.1

DIREITO DE PROPRIEDADE

AUTOR: GUSTAVO KLOH MULLER NEVES

SumrioDireito de Propriedade

INTRODUO ..................................................................................................................................................... 3

BLOCO DE AULAS: PROPRIEDADE E POSSE ................................................................................................................. 4Aula 1: O que ser dono ............................................................................................................... 5Aula 2: Funo social da propriedade: o dono pode fazer tudo? .................................................... 12Aula 3: A propriedade e a posse: eu estou aqui ............................................................................. 16Aula 4: A Funo social da posse e o critrio da melhor posse. ..................................................... 20Aula 5: Na Justia: a tutela jurdica da posse. tutela possessria e petitria .................................... 29Aula 6: Propriedade e moradia ..................................................................................................... 33Aula 7: S dono quem registra ................................................................................................... 39Aulas 8, 9 e 10: Usucapio ........................................................................................................... 48Aula 11: Solues para a ausncia de registro. ............................................................................... 59Aula 12: Estatuto da cidade.......................................................................................................... 65Aula 13: Direito de vizinhana ..................................................................................................... 75Aula: 14 Direito de construir ....................................................................................................... 83

BLOCO 2: NEGCIOS IMOBILIRIOS E DEMAIS DIREITOS REAIS ..................................................................................... 88Aula 15: Incorporaes imobilirias ............................................................................................. 89Aulas 16 e 17: Condomnio ......................................................................................................... 96Aula 18: Demais direitos reais ...................................................................................................... 99Aula 19: Financiamento imobilirio ........................................................................................... 104Aula 20: Alienao duciria ...................................................................................................... 106Aula 21: Hipoteca e penhor ....................................................................................................... 109Aula 22 e 23: Superfcie ............................................................................................................. 112Aula 24: Usufruto e servido ...................................................................................................... 118


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INTRODUO

APRESENTAO DOS OBJETIVOS DO CURSO

Voc mora em um imvel. Estuda em um imvel. Conversa, compra, anda e se diverte em um imvel. E, justamente por essa razo, os imveis sempre foram alvo de especial ateno na sociedade. Quem adquire direi-tos sobre eles, acessa necessariamente uma riqueza perene e de valor nico. Como consequncia, a determinao dos critrios sobre quem assume a titu-laridade crucial para que se entenda de que maneira o poder a as posies so distribudas em sociedade.

A propriedade, o direito que se impe ao mesmo tempo sobre as coisas e sobre os outros direitos sobre as coisas, o ndice para que se determine o resultado dessa pergunta. Seu estudo, em vrias facetas, ser nosso objeto de estudo.

Alm de enfrentar as questes relativas aos imveis, iremos tocar questes relevantes compreenso da prpria vida do homem nas cidades. Porque, quanto maior o mundo, menor a capacidade de reduzi-lo a uma dimenso puramente individual. O direito de um ser, portanto cotejado, com o direi-to dos outros.

Busca-se, desse modo, a compreenso do individual e do coletivo na pro-priedade, e de que modo essa ligao intrnseca se d.

METODOLOGIA E AVALIAO

A metodologia adotada a amparada em casos, como nas demais disci-plinas do curso. Sobreleva o papel da realidade concreta na determinao do contedo dos casos, pois esto todos os alunos previamente vivenciados na experincia de convvio na realidade urbana e imobiliria. Dessa sorte, as experincias dos alunos sero especialmente valorizadas, com a conduo do professor.

A avaliao consistir de dois exames escritos, a serem realizados no ho-rrio de aula. Na composio da nota do primeiro exame, ser tomada em considerao desempenho em atividade de pesquisa, a ser realizada sob orien-tao do professor.


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BLOCO DE AULAS: PROPRIEDADE E POSSE

OBJETIVO DO BLOCO DE AULAS

Nesse bloco de aulas, o objetivo da turma reside em compreender a rele-vncia das situaes proprietrias, de que maneira essas situaes se delineiam na realidade contempornea, as relaes existentes entre posse e propriedade e o papel da funo social na anlise do contedo e efeitos da relao pro-prietria.


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AULA 1: O QUE SER DONO

EMENTRIO DE TEMAS:

A tutela das titularidades. Conceito de Propriedade: Propriedade e pro-priedades. Sentidos e objetivos da proteo proprietria. Titularidade de di-reitos intelectuais e de aes.

LEITURA OBRIGATRIA

LORENZETTI, Ricardo, Fundamentos de Direito Privado.So Paulo:Revista dos Tribunais, bens1998, pp. 85-115 (cap. 2: o direito privado como ga-rantia de acesso a bens)

LEITURA COMPLEMENTAR:

LEAL, Rogrio Gesta, Funo Social da Propriedade e da Cidade, Porto Ale-gre: Livraria do Advogado, 1998, pp. 29-60.

PIPES, Richard Pipes. Propriedade e Liberdade, Rio de Janeiro: Record, 2001, pp. 331-342.

ROTEIRO DE AULA

A PROPRIEDADE EM SUA VISO TRADICIONAL

Desde o direito romano, a questo da propriedade se pe diante dos es-tudiosos do direito como das mais tormentosas, sem que se possa desde logo de nir lineamentos imutveis ou axiomas quaisquer.

Em primeiro lugar, vale referir que no apenas no Direito, como tambm na economia, na cincia poltica e na sociologia, as discusses em torno da funo e do conceito de propriedade sempre tiveram maior vulto, havendo mesmo quem desejasse explicar a evoluo histrico-econmica da sociedade humana como se fora uma histria da propriedade sobre os bens de capital.

Ao largo desta circunstncia passaremos, pois no objetivo deste co-mentrio descortinar maiores indagaes sobre questes desta profundidade. Vamos nos deter sobre o que exarado do dispositivo acima, portanto.


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1 Martin Wolff , Derecho das Cosas, vol. 1, 3 ed, Barcelona, Bosch, 1971, p. 326.

2 Bevilacqua, Cdigo Civil dos EUB, vol. III, 11 ed, Rio de Janeiro, Francisco Alves, 1958, p. 45.

Na consolidao de Teixeira de Freitas, j se lia no art. 884: Consiste o do-minio na livre faculdade de usar e dispor, das cousas e de as demandar por aces reaes. Ou seja, a frmula do artigo acima apenas consagra a conjugao de poderes j prevista nas Ordenaes, e que se mantm at hoje. Ocorre que este des ar sinttico de poderes, conquanto verdade, no encerra a compre-enso jurdica da propriedade nos dias atuais.

Inicialmente, podemos a rmar que a propriedade consiste no mais extenso direito real que um determinado ordenamento jurdico confere a um titular.1 Gostamos desta de nio no porque ela em especial boa, mas porque reconhe-ce como toda e qualquer uma h de ser ruim, ou seja, impossvel formular um conceito uno e a-histrico de propriedade. De qualquer sorte, todo direito sub-jetivo que consistir, em uma dada ordem, no direito mais amplo que se d a um titular sobre uma coisa, ser esta a propriedade, pois esta a funo que ocupa, a de ser meio de exerccio de poder econmico e de atribuio de titularidades.

Consideramos tambm importante referir um outro aspecto: o titular da propriedade possui, em relao coisa, um poder interno e outro externo; interfere no destino da coisa, e impede que terceiros o faam, ou s o faam de acordo com seus desgnios.2 Portanto, a distribuio das titularidades e da ri-queza efetivamente passam pela normativizao da propriedade na sociedade.

PODERES PROPRIETRIOS

O art. 1.228 do Cdigo Civil encerra os chamados poderes proprietrios: usar, gozar, dispor e reivindicar, que permanecem com estrutura semelhante desde as Institutas de Justiniano. esse o primeiro artigo do captulo de pro-priedade do Cdigo Civil de 2002, com a seguinte redao:

Art. 1.228. O proprietrio tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reav-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha

Essas caractersticas, todavia, no devem se tomadas isoladamente, e sim consideradas dentro de um quadro no qual a propriedade se comporta de modo diferenciado, de acordo com as respectivas situaes. Deve-se destacar o papel ocupado pela propriedade de direitos imateriais, como cotas, aes, marcas, patentes, etc., como pedra de toque dessa reviso.

A PROPRIEDADE NA SOCIEDADE: RIQUEZA, ACMULO E ACESSO

Mas se ser proprietrio ter esses poderes, e ser considerado o principal interessado em relao a uma coisa, a propriedade sempre uma situao modelo, a ser buscada e seguida, ou seria possvel associar certas funes propriedade, e quali c-la de acordo com essas funes?


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TEXTO

Comprar ou alugar? Eis a questo (06.10.2004)Knio de Souza Pereira (*)

Decidir-se por pagar aluguel ou por adquirir um imvel uma das maiores dvidas que enfrentamos quando passamos a ter independncia nanceira. Quando possumos recursos su cientes para comprar, vista, o que deseja-mos no h problema, pois certamente ter casa prpria fator de cidadania e segurana, especialmente para a famlia.

Mas, geralmente a aquisio s possvel atravs de nanciamento ou de parcelamento em longo prazo. Nesse momento so cometidos erros que podem levar a prejuzos expressivos, especialmente se ignorarmos que toda compra e venda de imvel complexa, seja pelo mercado, pela negociao, pela elaborao do contrato ou da documentao.

Cultuamos a idia de que pagar aluguel um pssimo negcio por ser di-nheiro jogado fora. Tal a rmao no verdadeira. prefervel, s vezes, pagar aluguel, especialmente quando o inquilino trabalha por conta prpria e pre-cisa do dinheiro para capital de giro. s vezes, descapitalizar a empresa pode comprometer a sua sobrevivncia. O custo do aluguel mensal, em torno de 0,7% em relao ao valor do imvel, muito baixo, especialmente se compa-rado com o custo para uma empresa buscar dinheiro nanciado nos bancos.

Esquecemos, muitas vezes, que saudvel e necessrio investirmos em nos-so bem estar, em morar ou trabalharmos num local que atenda s nossas ne-cessidades ou expectativas para que possamos nos realizar como pessoas ou pro ssionais, e, em grande parte das vezes, a nica soluo alugar, dada a necessidade imediata de morar ou trabalhar em determinado tipo de imvel.

Ao optar pela compra de um imvel, o bem mais caro do mundo, co-mum essa deciso vir acompanhada de grande carga emocional, o que atra-palha o raciocnio lgico. Primeiramente, devemos procurar constituir uma poupana prvia, num percentual mnimo de 50% do valor do imvel que pretendemos adquirir. Para isso, preciso pesquisar o que realmente deseja-mos e qual o valor da dvida que poderemos assumir.

, ainda, aconselhvel saber que quanto maior o valor da entrada, menor ser o risco de inadimplncia, mas que o contrrio tambm verdade, pois a idia de nanciar de 70% a 100% do imvel arriscada, j que so poucos os brasileiros certos de que mantero a capacidade de pagamento das par-celas por dez ou vinte anos. Vemos com certa frequncia pessoas honestas tornando-se rus em aes de cobrana, execuo ou at perdendo o imvel em decorrncia do leilo do imvel nanciado. O sonho da casa prpria to intenso que as pessoas insistem em ignorar que ningum est isento de car doente, de perder o emprego ou passar por uma crise nanceira em seu


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3 http://74.125.93.132/search?q=cache: Fs1a-1V6QH0J:rep.creci-sc.gov.br/ar-quivos/materialsite/ DOUTRINA _com-praroualugar.doc+Decidir-se+por+pagar+aluguel+ou+por+adquirir&cd=1&hl=pt-BR&ct=clnk&gl=br

negcio, especialmente durante o longo prazo do nanciamento e num pas em que a poltica econmica instvel e sujeita a planos e pacotes mirabo-lantes. A maioria no busca assessoria para entender os re exos jurdicos das clusulas do contrato, consistindo ingenuidade e amadorismo a idia de que a compra de um imvel simples.

Para aqueles que tm a iluso de que os agentes nanceiros vendem casa prpria, bom saberem que a coisa no bem assim... Ocorre que o dinheiro no Brasil uma mercadoria cara, que o custo nanceiro (TR mais juros de 12% a 16%) faz a dvida do nanciamento subir em torno de 18% ao ano, sem contar o custo mensal do seguro de vida e os danos fsicos do imvel. Portanto, o banco no vende imvel e, sim, empresta dinheiro, sendo o im-vel mera garantia hipotecria ou duciria. Por isso os agentes nanceiros, dentre eles a Caixa Econmica Federal, no aceitam o imvel como paga-mento da dvida quando o muturio no consegue quitar pontualmente as prestaes. O comprador acaba sofrendo uma ao de execuo, cando com o nome sujo e perdendo crdito na praa e, nalmente, perde tambm o imvel atravs do leilo decorrente da hipoteca.

O pior que o comprador geralmente se v forado a sair do imvel, sem nada receber, perdendo ainda as benfeitorias (reformas, armrios,etc.) ins-taladas, o sinal e tudo que pagou durante anos. Portanto, cabe pessoa que deseja comprar um imvel nanciado atentar para os riscos e compreender porque tantos muturios reclamam e se surpreendem ao constatarem que continuam a dever R$ 100 mil, ou seja, quase o dobro do que vale o imvel avaliado em R$ 50 mil, aps ter pago a entrada e durante anos, as prestaes. O fato que o governo induziu milhares de muturios a nanciarem im-veis sob a propaganda enganosa do PES (Plano de Equivalncia Salarial) ou do PCR (Plano de Comprometimento de Renda), que prometiam que os valores das prestaes acompanhariam a evoluo salarial ou que a mesma no ultrapassaria o percentual de 25% ou 30% do rendimento do muturio, levando-o a acreditar que quitaria toda a dvida ao nal do prazo. Ocorre que, ningum explicou para o muturio que quanto menor a sua prestao, que cava sem aumentar, maior se tornava a sua dvida, ou seja, o seu saldo devedor disparava em funo do mesmo subir de forma capitalizada, em tor-no de 18% ao ano, sem qualquer ligao com a evoluo do seu salrio ou com a variao do valor do imvel.

Portanto, para muitos seria melhor terem continuado a pagar aluguel, sem correr o risco do prejuzo da entrada e dezenas de prestaes de um nancia-mento impagvel, e ainda perder o crdito na praa e os valores investidos no imvel com benfeitorias.

Obtendo recursos para dar entrada num imvel, caso opte pela compra diretamente com a construtora, o risco ser menor, pois o Cdigo de Defesa do Consumidor probe que o comprador perca todas as parcelas que tiver


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4 http://www.etur.com.br/conteudo-completo.asp?idconteudo=160

quitado, caso se torne inadimplente. Neste caso, o comprador no perde tudo como ocorre na resciso do contrato com o agente nanceiro. Ocor-rendo a resciso na compra e venda feita diretamente com a construtora, o comprador receber de volta parte do que pagou, cabendo a ele car atento para as complexas condies do contrato de promessa de compra e venda, de forma a lhe propiciar maior segurana.

(*) O autor Diretor da Caixa Imobiliria, Advogado Especializado em Direito Imobilirio Tel. (31) 3225-5599, e-mail: keniopereira@caixa imo-biliaria.com.br3

CASO GERADOR.

Leia o texto abaixo:

Sistema de tempo compartilhado em meios de hospedagem e turismo: o desenvolvimento do time sharing no Brasil

HISTRIAO Time Sharing surgiu logo aps a 2 Grande Guerra Mundial, como uma

soluo para o turismo na Europa do ps-guerra, tanto para os proprietrios de hotis e agncias de viagem, quanto para as famlias, que j no podiam comprar uma propriedade de frias, reuniam-se ento os grupos familiares e juntos adquiriam e compartilhavam um imvel de frias; ao mesmo tempo em que os hotis tursticos tambm promoviam o compartilhamento de seus apartamentos, dividindo os perodos de utilizao em trs a quatro meses, conforme o aporte de cada famlia.

Os norte-americanos adotaram e aprimoraram esta loso a, estabelecendo a diviso dos perodos em semanas, mais fceis de se comercializar e de se utilizar; o sistema foi se desenvolvendo at 1.976, com o surgimento da Interval Internatio-nal, que criou o servio de intercmbio, permitindo ao proprietrio trocar a sua semana de frias em um determinado hotel, por outra semana em outro hotel em qualquer parte do mundo. Os hotis a liados passaram a ser sempre resorts estruturados para lazer, em destinos potencialmente tursticos e as novas regras abrangiam adequaes de projetos, como apartamentos grandes com estrutura de cozinha, procedimentos espec cos quanto a reservas de intercmbios, etc.

Determinados destinos tursticos foram viabilizados, em grande parte, elas vendas de Time Sharing, como Cancn Mxico, outros em que este sistema intensamente desenvolvido, como em Miami, Orlando e Disney World, na Flrida EUA; alm das principais atraes tursticas em todos os continentes.


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5 Augusto Teizen, A Funo Social no C-digo Civil. So Paulo: RT, 2004, p. 132.

H no mundo duas grandes operadoras de intercmbio de Time Sharing: a prpria Interval International e a RCI, ambas com escritrios e cerca de 120 resorts a liados no Brasil.

A RCI pertence a HFS Hospitality Franchise Sistems, conglomerado americano que rene 13 companhias, em sua maioria cadeias de hotis como Days Inn e Howard Johnson e tem entre os resorts a liados, redes como Ramada, Knights Inn, Wingate Inn, etc., totalizando 2,3 milhes de famlias associadas.

A Interval International pertence a uma holding composta por algumas redes de hotis como Marriott, Hyatt, Disney e Carlson e conta com cerca de 1.600 empreendimentos em mais de 60 pases, envolvendo as maiores cadeias hoteleiras mundiais, como Sheraton, Hilton, Holiday Inn, Ramada, Meli, alm das inicialmente citadas e 1 milho de famlias so proprietrias de semanas de Tempo Compartilhado, movimentando cerca de US$ 4,3 bi-lhes por ano.

TIME SHARING PARA BRASILEIROSO Ministrio da Indstria e Comrcio, atravs da Embratur Instituto

Brasileiro de Turismo, na sua Deliberao Normativa n 378 de 12/08/97 re-gulamentou o Sistema de Tempo Compartilhado em Meios de Hospedagem e Turismo, estabelecendo os direitos e obrigaes aos agentes intervenientes do sistema: empreendedor, comercializador, operador, administrador do in-tercmbio e consumidor.

Esta regulamentao transmitiu a credibilidade necessria aos brasileiros, que no con avam no sistema, devido a pouca clareza na cobrana de taxas extras ou falta de vagas nos hotis localizados nos destinos preferidos por brasileiros; hoje se comprova que 99% das solicitaes de reservas para inter-cmbio so atendidas.

H, na Flrida uma demanda muito grande para venda de semanas de Time Sharing para brasileiros, a ponto de alguns resorts em Orlando e Dis-ney montarem estruturas de venda espec cas para brasileiros, onde o idioma corrente o portugus; estima-se que cerca de 50 brasileiros/ dia comprem semanas de Time Sharing nos EUA e Mxico, pagando em mdia US$ 15.000 por 20 anos de direito de uso de uma semana/ ano; os valores praticados pelos resorts brasileiros so inferiores e o comprador pode usufruir de todos os hotis a liados em sua rede de intercmbio, pagando somente as taxas de a liao (uma vez por ano) e de intercmbio (a cada troca de semana efetuada).

As tabelas de vendas praticadas pelos resorts tm como parmetros de dife-renciao de preos o nmero de hospedes/ apartamento e o perodo do ano, dividido em 52 semanas. No litoral paulista, entre alguns empreendimentos, o Dana Inn Pousada Tabatinga, no Condomnio Costa Verde, entre Cara-guatatuba e Ubatuba, de frente ao mar em uma praia belssima, est venden-


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6 Jos Diniz de Morais, A Funo Social da Propriedade na Constituio Federal de 1988. So Paulo: Malheiros, 1999, p. 64.

do a R$ 4.000, o apartamento para quatro hspedes em semanas de Mdia Temporada entre Maro e Outubro; sua tabela dispe de preos ainda de apartamentos para 6 e 8 pessoas e para Alta Temporada. A grande vantagem de se comprar semanas no perodo de Mdia Temporada a de se conseguir um intercmbio de Alta Temporada na Europa e EUA, pagando um preo baixo, neste caso espec co.

Alguns bancos brasileiros j anunciaram que esto estudando alternati-vas de nanciamento tanto para construo e reforma de resorts a liados ao Sistema de Tempo Compartilhado, como para o consumidor nal; o atual impeditivo so as altas taxas de juros, que tendem a cair.

TENDNCIASO Time Sharing o segmento do turismo que mais cresce no mundo,

oferecendo hospedagens em resorts de 4 e 5 estrelas a valores baixos. Com a chegada de marcas internacionalmente reconhecidas, aliado nova tendn-cia, que a adoo do sistema de pontos, substituindo a semana e permitindo maior exibilidade de escolha: ao invs de serem obrigados a usufruir das mesmas frias nas mesmas semanas todos os anos, o comprador de Time Sha-ring ser proprietrio de um determinado nmero de pontos, que podero ser usados em qualquer resort a liado, da forma que entender e ser bene cia-do com propostas de nais de semana mais baratos, vos e pacotes executivos nos resorts a liados.

Este fato ser o responsvel pela criao de uma ampla e leal base de clien-tes: ao mesmo tempo em que a medida da adoo do sistema de pontos, alia-do entrada de redes internacionais no sistema concede a credibilidade e per-mite a exibilidade de escolha ao comprador, eleva o padro e a so sticao do Time Sharing car por conta do ingresso de redes hoteleiras, principal-mente europias, ofertando hotis de luxo nos principais destinos tursticos do continente, vrios servidos por campos de golfe e Spa. O proprietrio de Time Sharing de um resort brasileiro poder usufruir destes hotis charmosos, onde as semanas so vendidas at por US$ 28.000, pagando, somente, as taxas da Interval, o transporte e alimentao.

A tendncia da indstria hoteleira internacional passa obrigatoriamente pela evoluo do sistema de Time Sharing, passando para os centros urbanos, criao de clubes de viagens, convnios, en m; esta ser base da estrutura turstica dos novos tempos.4

Voc consideraria, em quais casos, a compra de um imvel nas circunstn-cias acima? Ou seria melhor alugar?


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AULA 2: FUNO SOCIAL DA PROPRIEDADE: O DONO PODE FAZER TUDO?

EMENTRIO DE TEMAS

Funo social. Funo social da propriedade.

LEITURA OBRIGATRIA

TEPPEDINO, Gustavo. Contornos constitucionais da propriedade priva-da, em Temas de Direito Civil, Rio de Janeiro, Renovar, 1999, pp. 267-293,

LEITURA COMPLEMENTAR

VARELA, Laura Beck. Das Sesmarias Propriedade Moderna, Rio de Janei-ro, Renovar, 2005, p. 219-234.

ROTEIRO DE AULA

FUNO SOCIAL

O que dar funo social? A propriedade, como a estamos concebendo, um direito. Entretanto, um direito to importante no pode ser exercitado sem que sejam delineados limites internos ao seu exerccio. Da a transio dos poderes proprietrios para deveres-poderes proprietrios,5 que devero ser exercidos em consonncia dos interesse sociais. Tal questo no escapou ao constituinte.

FUNO SOCIAL DA PROPRIEDADE

Este vis no escapou ao constituinte que de niu a priori um contedo constitucional para a propriedade, que orienta todo o conjunto de normas ati-nentes ao referido direito. Trata-se da funo social (art. 5, XXIII, CRFB).

Funo porque a propriedade passa, a partir deste momento, a no ser mais um direito vazio, mas uma situao patrimonial apenas passvel de pro-


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teo na medida em que exercer um dado papel no ordenamento. Este papel tomando em conta no individualmente, mas socialmente, da a meno ao termo social. A propriedade de cada um est em termos de titularidade asso-ciada a cada um no por conta da utilidade que cada um aufere da coisa (que no relegada nem desimportante, mas que no serve de parmetro central para esta regulao), mas tendo em vista a utilidade que a sociedade obtm de benefcio a cada titularidade associada. Estes contedos podem ganhar vrias concrees, a saber:

Qual seria a natureza da funo social? Para alguns, princpio da ordem econmica.6 Gustavo Tepedino, todavia, entende que este princpio permeia todo o direito privado, porquanto diante das colocaes acima no se possa conceber propriedade sem que haja atendimento a uma srie de interesses no-proprietrios, que em muitos casos no se ampararo na micro-consti-tuio econmica, mas em outros paradigmas per lados pela Constituio da Repblica (em especial, situaes subjetivas existenciais: intimidade, liberda-de, integridade, dignidade...).

Sendo princpio, ou seja, norma jurdica de redao sinttica e de apli-cao e cogncia variveis, poder a funo social da propriedade admitir inmeras concrees, cada uma com sua caracterstica distintiva. O prprio Cdigo Civil, no art. 1228, 1, traz-nos algumas ideias que especi cam o contedo da funo social: meio ambiente, proteo do patrimnio histri-co, etc., alm das previstas no prprio texto constitucional (CRFB, art. 182, 2, sobre o atendimento ao plano diretor, art.170, sobre os princpios da ordem econmica, e art. 186 sobre a propriedade rural: aproveitamento racional e adequado; utilizao adequada dos recursos naturais disponveis e preservao do meio ambiente; observncia das disposies que regulam as relaes de trabalho; explorao que favorea o bem-estar dos proprietrios e dos trabalhadores). A funo social comporta-se, portanto, como conceito jurdico indeterminado, a ser preenchido pelo intrprete.

Alm disso, a prpria jurisprudncia se incumbe de delinear outras hip-teses nas quais se atender funo social. ver o RESP 27039, DJ 7.02.94, julgado pelo STJ:

Direito de internar e assistir seus pacientes. Cod. de tica medica aprovado pela resoluo CFM n. 1.246/88, art. 25. Direito de propriedade. Cod. Civil, art. 524. Deciso que reconheceu o direito do mdico, consubstanciado na resoluo, de internar e assistir seus pacientes em hospitais privados com ou sem carter lantr-pico, ainda que no faa parte do seu corpo clinico, respeitados as normas tcnicas da instituio, no ofendeu o direito de propriedade, estabelecido o art. 524 do Cd. Civil. Funo social da propriedade, ou direito do proprietrio sujeito a limitaes. Constituio, art. 5. XXIII. 2. E livre o exerccio de qual trabalho. A sade direito de todos. Constituio art. 5. XXIII e 196. 3. Recurso especial no conhecido.


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Ou ainda, con rmando o carter de clusula geral:

TJ RJ, 2006.001.44440 APELACAO CIVELDES. AZEVEDO PINTO Julgamento: 13/12/2006

Apelao. Ordinria. Concesso real de uso de bem pblico. Municipali-dade que no deu funo social propriedade dominical sua e pretende desa-lijar famlia de baixa renda, que ocupou imvel abandonado. Sentena de im-procedncia. Apelao do Municpio arguindo preliminares de apreciao de agravo retido e de inconstitucionalidade da Medida Provisria n2220/2001. No mrito, requer a reforma da sentena alegando que:1 no cumpriu a apelada os pressupostos da MP2220/2001; 2 inexiste direito de reteno por benfeitorias;3 a recorrida devedora de perdas e danos, na qualidade de lucros cessantes, tendo em vista que habitou bem pblico por anos, sem qualquer pagamento. Desprovimento do agravo retido e do recurso prin-cipal. Correta a concesso de tutela antecipatria, uma vez que a deciso no teratolgica, contrria lei ou prova dos autos, aplicao do verbete sumular n 59 deste Tribunal. No merece acolhida a arguio de inconsti-tucionalidade da Medida Provisria 2220/2001, tendo em vista que o Poder Executivo Federal nada mais fez do que disciplinar matria constitucional e legalmente prevista, atravs do ato administrativo normativo. Vale observar que no seria necessria Medida Provisria para se fazer respeitar o princpio constitucional da funo social da propriedade (art. 5, XXIII e 170, III da CRFB/88) que, na hiptese, se materializa pelo abandono do bem pela mu-nicipalidade e pela comprovao de sua utilizao pela apelada e sua famlia, de acordo com o que se extrai do acervo probatrio colacionado aos autos. No mrito, v-se que h prova su ciente de que a apelada possuidora do imvel h mais de vinte anos, realizando, portanto, o comando insculpido no artigo 1 da MP n2220/2001. Ausente a nalidade pblica bem delimita-da, vivel a permanncia da apelada e sua famlia no imvel, uma vez que, mantida a situao ftica existente, estar-se-ia, sem dvida, cumprindo com a funo social do imvel. Como dito alhures, desnecessria a edio de me-dida de provisria com o to de disciplinar a funo social da propriedade, tendo em vista que esta goza de assento constitucional (arts. 5, XXIII e 170, III, CRFB/88), e, repita-se, no dando a municipalidade funo social ao bem, este caracterizado como dominical, faz-se mister a chamada concesso de uso especial. Observando-se, contudo, que no se est conferindo o do-mnio, mas sim a posse do imvel para o m espec co de moradia, estando o possuidor, que deu funo social ao imvel, sujeito cassao da concesso do benefcio, na hiptese de descumprimento dos requisitos e ns determi-nados. Recurso conhecido e desprovido.


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7 Conforme Astolpho Rezende, A Posse e a Sua Proteo, 2 Ed, So Paulo: Lejus, 2000, p. 1-26.

CASO GERADOR

MS 2046 / DF; MANDADO DE SEGURANARelator Ministro HLIO MOSIMANN, DJ 30.08.1993, p. 17258.MANDADO DE SEGURANA AREA INDGENA DECLARA-

O DE POSSE E DEFINIO DE LIMITES PARA DEMARCAO ADMINISTRATIVA PORTARIA MINISTERIAL DECORRENTE DE PROPOSIO DA FUNAI INTERDIO DA REA TITULO DO-MINIAL PRIVADO CONSTITUIO FEDERAL, ART. 231 ADCT, ART. 67 LEI N. 6001/73 DECRETO FEDERAL N. 11/91 DECRE-TO FEDERAL N. 22/91.

1. O direito privado de propriedade, seguindo-se a dogmatica tradicional (cdigo civil, arts. 524 e 527), a luz da constituio federal (art. 5., xxii, c. F), dentro das modernas relaes jurdicas, polticas, sociais e econmicas, com limitaes de uso e gozo, deve ser reconhecido com sujeio a disciplina e exigncia da sua funo social (art. 170, ii e iii, 182, 183, 185 e 186, c. F.). a passagem do estado proprietrio para o estado solidrio, transportando-se do monossistema para o polissistema do uso do solo (arts. 5., xxiv, 22 ii, 24, vi, 30, viii, 182, pargrafos 3. E 4., 184 e 185, c. F.).

2. Na rea indgena estabelecida o dominialidade (art. 20, xi e 231, c. F.), a unio nua proprietria e os ndios, situam-se como usufruturios, cando excepcionado o direito adquirido do particular (art. 231, pargrafos 6. E 7., c. F.), porm, com a inafastvel necessidade de ser veri cada a habita-o o ocupao tradicional dos ndios, seguindo-se a demarcatria no prazo de cinco anos (art. 67, ADCT).

(...).

Na situao acima, entendeu o STJ que se os no-indgenas cumprem a funo social da propriedade, devem ser deixados dentro de terra demarcada como reserva indgena. Voc concorda com a deciso?


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8 Informativo no fi m dessa aula.

AULA 3: A PROPRIEDADE E A POSSE: EU ESTOU AQUI

EMENTRIO DE TEMAS

A propriedade e a posse: relao. Conceito de posse.

LEITURA OBRIGATRIA

TORRES, Marcos Alcino de Azevedo, Posse e Propriedade, Rio de Janeiro, Lumen Juris, 2006, p. 295-317.


Rudolf von Ihering, Posse e Interditos Possessrios, Salvador, Progresso, 1959, pp. 155-172.

ROTEIRO DE AULA

O QUE A POSSE?

Como vimos, a propriedade consiste, na viso civilista tradicional, no exer-ccio de poderes signi cativos em relao a uma coisa. E se esses poderes so exercidos de fato, independente de uma situao juridicamente consolidada a ampar-los? Temos, nesse caso, a posse, que a exteriorizao do exerccio desses poderes. H, por exemplo, uma diferena evidente entre ter o direito de usar um carro, e efetivamente us-lo. A exteriorizao material constitui posse. O direito pode ser de qualquer natureza, inclusive a propriedade.

FUNDAMENTOS DA TUTELA POSSESSRIA NO DIREITO ROMANO.

Origens possveis da palavra posse em latim:Pedes ponere por os ps.Sedibus deter algo. Ex: cargo, patrimnio...


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Origens da posse no Direito Romano:7

Savigny campos comunais (ager publicus) e seus ocupantes, que necessi-tavam de tutela jurdica;

Ihering inicialmente, defesa dos ocupantes que no eram o pater, na ausncia dele ou mesmo contra ele (rendeiro agricultor, que muitas vezes era o lho-famlia); depois, ocupante de propriedade, que no tinha registro adequado, mas poderia se o dono; em terceiro lugar, a proteo da posse de bens mveis.

Disso derivam muitas das noes sobre posse, e as divergncias entre am-bos. A viso de Savigny, marcadamente mais social e voltada para aquele que almeja a condio de proprietrio, e a de Ihering, mais preocupada em justi- car a proteo jurdica do provvel proprietrio.

REQUISITOS PARA A CONFIGURAO DA POSSE

Os requisitos para a con gurao da situao possessria so descritos no art. 1996 do Cdigo Civil:

Art. 1.196. Considera-se possuidor todo aquele que tem de fato o exerccio, pleno ou no, de algum dos poderes inerentes propriedade.

Esse dispositivo legal pode ser desmembrado, de maneira a que se extraiam os seguintes requisitos para a con gurao da situao possessria.

POSSE = CORPUS + AFFECTIO TENENDI + ANIMUS

No entanto, a determinao do contedo desses requisitos varia de acordo com a teoria adotada:

TEORIAS QUANTO AOS REQUISITOS PARA A CONFIGURAO DA POSSE:

Savigny: o possuidor aquele que se comporta como proprietrio e deseja ser dono.

Posse: corpus (poder sobre a coisa) + a ectio tenendi (conscincia do po-der sobre a coisa) + animus domini (vontade de ser dono). O locatrio, o depositrio, e outras guras assemelhadas, portanto, no teriam posse.

Ihering: Posse como proteo do possvel proprietrio, e no como prote-o do aspirante a proprietrio.


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Posse: corpus (com animus; basta querer ter poder sobre a coisa) + a ectio tenendi.

Deteno

O detentor aquele que, embora exera de fato os poderes inerentes ao domnio, no tem tutela jurdica que o ampare.

Situaes de deteno:Fmulo da posse (art. 1.198, CC);1) Atos de mera tolerncia (art. 1.208, CC);2) A situao de quem adquire a posse com violncia ou clandestini-3) dade, enquanto essas no cessam (art. 1.208)8.

A RELAO DA POSSE COM A PROPRIEDADE

A posse, como situao de fato correlacionada, surge, ento como a aparncia dos poderes proprietrios, ou se amparando na inteno de ser dono, ou na pro-vvel propriedade. No entanto, tem se constatado cada vez mais que a viso ihe-ringuiana no foi capaz de antever atritos existentes entre o proprietrio no-pos-suidor e o possuidor no proprietrio, a quem Ihering imaginava falecer proteo jurdica. Na nossa sociedade, todavia, no possvel ignorar essa perspectiva.

CASO GERADOR 1

Um possuidor tem o seu imvel desocupado fora, pois alegadamente es-taria ocupando rea de propriedade do poder pblico. Processa o poder pbli-co, que alega ser legtimo possuidor do bem, buscando voltar a possuir o bem. Ao ser questionado pelo magistrado, o representante de Administrao admite que, conquanto seja proprietrio, no sabe ao certo qual rea possui, nem de qual modo so exercidos os poderes sobre a coisa. A administrao tem posse?

CASO GERADOR 2

Transitado em julgado o acrdo que determina o despejo de locatrio, o mesmo no efetivado pelo locador, que deixa o processo parado. O despe-jado tampouco reinicia o pagamento do aluguel. Tem posse o sucumbente da ao?


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DECISO(ES).

*INFORMATIVO N 0411Perodo: 12 a 16 de outubro de 2009Terceira TurmaReintegrao, Posse e Terras Pblicas.

Noticiam os autos que foram adquiridas terras pblicas por instrumen-to de mandato outorgado por particular (mera deteno de posse); porm, durante o inventrio decorrente da morte do adquirente, o imvel sofreu apossamento, esbulho e grilagem por parte de terceiro. Ento, houve o ajui-zamento de cautelar de sequestro julgada procedente e, nos autos da cautelar, o autor (o esplio) pretendeu a expedio de mandado de desocupao, o qual foi indeferido ao argumento de que deveria ser ajuizado processo apro-priado para tanto. Da a ao de reintegrao de posse interposta pelo esp-lio, em que a sentena extinguiu o processo sem resoluo de mrito, sob o fundamento de que no cabe ao Judicirio decidir lide entre particulares que envolvam questes possessrias de ocupao de imvel pblico, entretanto o Tribunal a quo deu provimento apelao do recorrido (esplio), a rmando ser possvel o ajuizamento da ao possessria. Isso posto, o REsp do MPDF tem por objetivo saber se possvel ao particular que ocupa terra pblica utilizar-se de ao de reintegrao de posse para reaver a coisa esbulhada por outro particular. Ressaltou a Min. Relatora que o tema ainda no foi aprecia-do neste Superior Tribunal, que s enfrentou discusses relativas proteo possessria de particular perante o Poder Pblico casos em que adotou o entendimento de que, em tais situaes, a ocupao de bem pblico no pas-sa de mera deteno, sendo, por isso, incabvel invocar proteo possessria contra o rgo pblico. Observou que o esplio recorrido no demonstrou, na inicial, nenhum dos fundamentos que autorizam o pedido de proteo possessria e, sendo pblico o imvel, nada mais que mero detentor. Nesse contexto, concluiu haver impossibilidade de caracterizao da posse por se tratar de imvel pblico, pois no h ttulo que legitime o direito do parti-cular sobre esse imvel. Assim, a utilizao do bem pblico pelo particular s se considera legtima mediante ato ou contrato administrativo constitudo a partir de rigorosa observncia dos mandamentos legais para essa nalidade. Ademais, explica que o rito das possessrias previsto nos arts. 926 e seguin-tes do CPC exige que a posse seja provada de plano para que a ao tenha seguimento. Por essa razo, a Turma extinguiu o processo sem resoluo de mrito, pela inadequao da ao proposta com fundamento no art. 267, IV, do CPC. Destacou-se, ainda, que o Judicirio poder apreciar esse con ito por meio de outro rito que no o especial e nobre das possessrias. REsp 998.409-DF, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 13/10/2009.


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AULA 4: A FUNO SOCIAL DA POSSE E O CRITRIO DA MELHOR POSSE.

EMENTRIO DE TEMAS

Melhor posse e tipologia da posse. Efeitos da posse. A funo social da posse. Con itos entre critrios.

LEITURA OBRIGATRIA

ZAVASKI, Teori, Tutela da posse na CRFB e no Novo Cdigo Civil, PDF.


CASTRO, Tupinamb, Posse e Propriedade, Porto Alegre, Livraria do Ad-vogado, 2003, p. 9-98.

ROTEIRO DE AULA

MELHOR POSSE E TIPOLOGIA DA POSSE.

O Cdigo Civil, em boa parte do ttulo dedicado posse, cuida de de-terminar quais so os diferentes tipos de posse. Em alguns casos, falo com o objetivo de imputar efeitos a determinados tipos de posse, como por exem-plo, nos art. 1.214 e seguintes. Em muitos casos, contudo, a delineao da tipologia da posse feita sem que se determine consequncias espec cas para a adoo desse ou daquele regime jurdico.

A justi cativa da ausncia desses efeitos encontra-se no art. 507 do Cdi-go Civil de 1916, que assim dispunha:

Art. 507. Na posse de menos de ano e dia, nenhum possuidor ser mantido, ou reintegrado judicialmente, seno contra os que no tiverem melhor posse.

Pargrafo nico. Entende-se melhor a posse que se fundar em justo ttulo; na falta de ttulo, ou sendo os ttulos iguais, a mais antiga; se da mesma data, a posse atual. Mas, se todas forem duvidosas, ser sequestrada a coisa, enquanto se no apurar a quem toque.


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Do dispositivo acima extraiu-se a interpretao de que aquele que, de acordo com os critrios de classi cao da posse, tiver a melhor posse, dever ter a sua posse juridicamente tutelada. D-se a essa situao o nome de crit-rio da melhor posse.

Para que se determine qual a melhor posse, necessrio que sejam conhe-cidos os critrios de classi cao da posse, bem como de que maneira ela adquirida ou perdida.

Classificao da posse

Posse derivada

Transmitida por outrem, com ou sem mediao e ningum transmite mais direitos do que possui.

Posse originria

Criada pelo surgimento espontneo de uma relao com a coisa.

Posse Direta ou Imediata

Inferncia sobre a coisa exercida pelo no proprietrio;

Posse indireta ou mediata

Poder ainda resguardada pelo proprietrio, que no perde de todo o con-trole sobre a coisa.

Requisito

A existncia de uma relao jurdica que justi que a mediao na posse. Ope-se a mediao da posse ideia de posse plena, a nica ad usucapionem.

Posse justa e injusta

Art. 1200. nec vi, nec clam, nec precrio. A posse justa toda vez que no injusta.


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Posse injusta violenta

Tomada por um ato de fora.

Posse injusta clandestina

Ato de ocultamento.

Posse injusta precria

Daquela que, recebendo a coisa com a obrigao de restituir, no a devol-ve, arrogando-se a qualidade de possuidor.

A posse injusta no se converte em justa por ato unilateral do possuidor. Mas circunstncias outras podem legitimar a posse (como por exemplo, uma aquisio do bem). Vejamos as decises abaixo:

STJ REsp 154733 / DF, Relator Ministro CESAR ASFOR ROCHADJ 19.03.2001 p. 111

CIVIL. USUCAPIO EXTRAORDINRIO. COMPROVAO DOS RE-QUISITOS. MUTAO DA NATUREZA JURDICA DA POSSE ORIGIN-RIA. POSSIBILIDADE.

O usucapio extraordinrio art. 55, CC reclama, to-somente: a) posse man-sa e pac ca, ininterrupta, exercida com animus domini; b) o decurso do prazo de vinte anos; c) presuno juris et de jure de boa-f e justo ttulo, que no s dispensa a exibio desse documento como tambm probe que se demonstre sua inexistncia. E, segundo o ensinamento da melhor doutrina, nada impede que o carter origin-rio da posse se modi que, motivo pelo qual o fato de ter havido no incio da posse da autora um vnculo locatcio, no embarao ao reconhecimento de que, a partir de um determinado momento, essa mesma mudou de natureza e assumiu a feio de posse em nome prprio, sem subordinao ao antigo dono e, por isso mesmo, com fora ad usucapionem. Precedentes. Ao de usucapio procedente. Recurso especial conhecido, com base na letra c do permissivo constitucional, e provido.


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TJ RJ, 2005.001.30269 APELACAO CIVEL, DES. RICARDO RODRI-GUES CARDOZO Julgamento: 30/11/2005.

USUCAPIO. AUSNCIA DE REQUISITO INDISPENSVEL. RELA-O LOCATCIA. DESCABIMENTO. ARTS. 492 (CD. CIVIL 1916) E 1203 DO NOVO CDIGO CIVIL. 1-Tanto o antigo como o novo Cdigo Ci-vil Brasileiro assentam que salvo prova em contrrio, entende-se manter a posse o mesmo carter com que foi adquirida . 2 O fato do locatrio ter deixado de pagar o aluguel desde 1972, sem que o locador tenha adotado qualquer providncia imediata, no transmuda a natureza da posse. 3 In casu, no se operou o fenmeno da interverso do ttulo, pois no basta a vontade unilateral de uma das partes para alterar a natureza da posse. Necessrio um ato de exteriorizao a indicar uma nova relao jurdica que difere da original ex locato. Manuteno da sentena de 1 grau. 4 Recurso desprovido nos termos do voto do Desembargador Relator.

TJ-RJ, 2004.001.13881 APELACAO CIVEL, DES. ELISABETE FILI-ZZOLA Julgamento: 14/07/2004.

USUCAPIAO. POSSE. NATUREZA JURIDICA. ALTERACAO. RECO-NHECIMENTO DA PROCEDENCIA DO PEDIDO. AO DE USUCA-PIO. MODIFICAO DO CARTER DA POSSE. POSSIBILIDADE. IN-TELIGNCIA DO ART 493 DO CC 16 c.c ART 1203 DO CC 2002. Segundo o ensinamento de melhor doutrina nada impede que o carter originrio da posse se modi que, motivo pelo qual o fato de ter havido no incio de posse dos autores em vnculo de deteno, no embaraoso ao reconhecimento de que a partir de em determinado momento, essa mesma mude de natureza e assuma a feio de posse em nome prprio, sem subordinao ao antigo dono, e por isso mesmo, com fora ad usucapionem. No caso, os Autores trabalhavam como caseiros para os proprietrios do imvel desde 1960 e com o falecimento da antiga proprietria ocorrido no dia 24/8/1972 ocupem o imvel, de forma mansa, pac ca e ininterrupta, como animus domini razo pela qual se reconhece o seu direito a aquisio do imvel. RECURSO PROVIDO.

As decises do TJ-RJ e do STJ so contraditrias?

Posse de boa f e de m f (art. 1.201)

Quem tem ma f aquele que tem conscincia da ilegitimidade de seu ato.Pode haver posse justa de m-f: exemplo: algum se apresenta como ou-

tra pessoa, e recebe um bem. Tem posse justa, de m f.


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Pode haver posse injusta de boa f: algum pode no ter conscincia do vcio que inquina a sua posse. Ex: o possuidor precrio que entende no ter de devolver um bem, por motivo de justia pessoal.

Justo ttulo

Causa em tese hbil para justi car a transferncia da POSSE, e no da propriedade. Presuno iuris tantum de que quem possui justo ttulo possui de boa f. (CC, art. 1201, pargrafo nico).

Objetivando a mudana desse paradigma, o enunciado das Primeiras Jor-nadas do Conselho de Justia Federal:

86 Art. 1.242: A expresso justo ttulo, contida nos arts. 1.242 e 1.260 do CC, abrange todo e qualquer ato jurdico hbil, em tese, a transferir a propriedade, independentemente de registro.

H alguma diferena entre os critrios justia e injustia da posse, e a f na posse?

Art. 1.203: preservao do carter da posse.

Art. 1.199: com posse exercitada na totalidade por todos os co-pos-suidores.

Aquisio e perda da posse

Artigo 1.205: a aquisio acontece atravs de um ato jurdico. Toda vez que houver conduta e objeto, corpus e animus, haver a aquisio da posse. Lembrar a tolerncia e o fmulo da posse.

Art.1.206: sujeitos da aquisio.

A aquisio derivada e originria:

Originria: a apreenso da coisa e exerccio do direito.Derivada: plena: tradio, sucesso na posse;mediada: sucesso.Tradio cta genrica (entrega de chaves: transmite a posse direta sobre

o bem).Tradio longa manu: proprietrio transmite a posse para o novo proprie-

trio, sem que este toque e ocupe a coisa (que pode estar com o locatrio).


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9 La Funcion Social de la Possessin.

Tradio brevi manu: algum que possuidor direto o consolida em suas mos todos os poderes do possuidor, adquirindo a propriedade. Ex: locatrio que compra.

Constituto possessrio: aliena se a propriedade, mas constitui-se a posse a non domine, de atravs da mediao. Ex: do dono que vende de conserva-se no imvel por mais de 30 dias, ou como o usufruturio ou como o locatrio. forma derivada de aquisio da posse, porque a posse e toda a alienada ao novo dono, que empossa o alienante em possuidor imediato.

Sucesso na posse: a ttulo universal; a ttulo singular: e cesso da posse.Acesso na posse: a possibilidade de unir uma posse a outra. A acesso

uma faculdade, j que a boa f do adquirente da posse no retroage para lim-par a m f do alienante. O adquirente de m-f, por outro lado, no pode invocar a boa f de seu antecessor.

Extenso da posse: presuno relativa. Exemplo: se os bens do vizinho se encontram cados no meu quintal, e eu no pratico ato algum, no adquiro a posse.

Efeitos da posse

a) Usucapio.b) Presuno de propriedade.c) Direito aos frutos percebidos.d) Indenizao de benfeitorias: Ler art. 1.219 a 1.122 (necessrias:

indeniza-se sempre; teis: s ao de boa f; volupturias: jus tolendi apenas aos possuidores de boa-f).

e) Desforo possessrio: art. 1.210, pargrafo nico.f ) Indenizao dos danos causados.

A funo social da posse

A funo social da posse pode ser doutrinariamente identi cada com a obra de Hernandez Gil9, que pela primeira vez aventou da possibilidade de a posse desempenhar uma funo social. Na doutrina brasileira, facilmente identi cvel uma viso da funo social da posse como sendo a materializa-o do interesse no-proprietrio, ou seja, do interesse juridicamente quali -cado como sendo atendedor da funo social da propriedade. Assim, temos a gura da posse quali cada, que a posse que atende a funo social da propriedade.


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Conflitos entre critrios

No se pode ignorar que o Cdigo Civil de 2002 no reproduz o art. 507. Qual critrio utilizar?

CASO GERADOR

Vejamos as imagens abaixo, retiradas do site do Movimento dos Sem-Teto do Centro (www.mstc.org.br).


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E ainda o texto a pgina seguinte:

Manifesto dos Movimentos de Moradia

AUTORIDADES!Federal, Estadual e MunicipalExecutivo, Legislativo e Judicirio

No aguentamos esperar!Se pagar o aluguel, no come. Se comer, no paga o aluguel. este o

nosso dilema.Somos trabalhadores sem-teto desta magn ca cidade. Somos empurrados

para as favelas, cortios, penses e para o relento das ruas. Sofremos com o despejo do senhorio. Nossas crianas, devido s nossas condies precrias de vida, penam para se conservarem crianas. Somos tocados de um lado para outro. No encontramos espao, para nossas famlias, em nosso prprio territrio. Nossa cidade, que construmos e mantemos com nosso trabalho, afugenta-nos para fora, para o nada.

Dizem que os trabalhadores so a pea mais importante da sociedade. En-tretanto, estamos sendo triturados por esta engrenagem econmica perversa mecanismo que destri os trabalhadores em vida e conserva no luxo uns poucos privilegiados. Uma minoria que mantm centenas de imveis vazios, abandonados, por vrios anos. Imveis que no cumprem sua funo social. Enquanto somos empurrados para as periferias sem infra-estrutura urbana, em favelas, reas de risco ou de mananciais.

No podemos aceitar esta situao. No podemos esperar. Nossas famlias e nossas vidas esto em perigo. Queremos que a Lei entre em vigor: d funo social a esses imveis vazios e abandonados. Vamos eliminar esse desperdcio criminoso.

Para tanto, pleiteamos:

1. O atendimento de 2.000 famlias de sem-teto no centro expandido da cidade, at o nal do ano;

2. Atendimento de emergncia de 500 famlias de sem-teto. Este atendi-mento pode vir por meio de carta de crdito, locao social e outras formas de nanciamento;

3. Declarar de interesse social todos os prdios vazios que esto abandona-dos por mais de 2 (dois) anos. E disponibiliz-los para moradia popular;

4. Disponibilizar todas as terras, prdios do governo Federal, de autarquias ou imveis penhorados pelo Banco do Brasil e Caixa Econmica Federal para moradia popular, em So Paulo;


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10 Manifesto divulgado pelos movimen-tos de moradia por ocasio da ocupao de vrios prdios em So Paulo, capital, em 20 de julho de 2003, retirado de http://www.midiaindependente.org/pt/blue/2003/07/259208.shtml

5. Enquanto no houver atendimento de nitivo, queremos morar nos imveis que ocupamos.

So Paulo, 20 de julho de 2003

Associao Comunitria Direito da Cidadania Bem ViverAssociao de Moradores Jardim So Judas TadeuAssociao dos Trabalhadores Sem Terra de Francisco MoratoAssociao Morar e Preservar Chcara do CondeAssociao Oeste de Moradia DiademaMovimento de Luta por Moradia Campo ForteM. L. M. P Movimento de Luta por Moradia PrpriaM. S. T. C. Movimento Sem Teto do CentroM. S. T. R. C. Movimento Sem Teto da Regio CentralMovimento Sem Teto de Helipolis UnasMovimento Moradia Jardim Nova VitriaProjeto Casaro Celso Garcia10

Considerando-se o que foi aprendido sobre os critrios de quali cao da posse, a invaso juridicamente aceitvel?

DECISO(ES).

Informativo n. 0081Perodo: 4 a 8 de dezembro de 2000USUCAPIO EXTRAORDINRIO. COMPROVAO DOS RE-

QUISITOS

No incio da posse houve um vnculo locatcio, mas a recorrente nunca pagou o aluguel nem foi instada a faz-lo quer no decorrer do processo falimentar a que se submeteu a empresa proprietria ou aps este ter encer-rado, ou, ainda, quando da extino das obrigaes (1990). Por mais de 20 anos o proprietrio nunca procurou reaver a posse. A Turma proveu o recur-so, restabelecendo a sentena, por entender que nada impede que o vnculo locatcio inicial, em decorrncia de fatores circunstanciais, como abandono por parte do proprietrio, modi que-se assumindo feio de posse com fora ad usucapionem. REsp 154.733-DF, Rel. Min. Cesar Asfor Rocha, julgado em 5/12/2000.


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AULA 5: NA JUSTIA: A TUTELA JURDICA DA POSSE. TUTELA POSSESSRIA E PETITRIA

EMENTRIO DE TEMAS

Jus possessionis e jus possidendi. Reintegrao, manuteno e interdito proibitrio. Imisso na posse. Separao dos juzos possessrio e petitrio. Cumulao de aes. Procedimento da ao possessria. Liminar. Posse nova e posse velha.

LEITURA OBRIGATRIA

TORRES, Marcos Alcino de Azevedo. A Posse e a Propriedade, Rio de Janei-ro, Lumen Juris, 2006, p. 404-430.


RIZZARDO, Arnaldo. Direito das Coisas, Rio de Janeiro, Forense, 2003, p.103-120.

TORRES, Marcos Alcino de Azevedo. A Posse e a Propriedade, Rio de Janei-ro, Lumen Juris, 2006, p. 345-403.

ROTEIRO DE AULA

JUS POSSESSIONIS E JUS POSSIDENDI

A posse, como situao de fato, origina distintos tipos de tutela. Depen-dendo da situao na qual se encontra o possuidor, o direito estende tutela mais ampla ou menos ampla, e leva a um procedimento ou a outro.

Da a diferenciao entre dois tipos de posse, de acordo com a tutela jur-dica obtida: jus possessionis e jus possidendi.


FGV DIREITO RIO 30

11 Smula 487, Supremo Tribunal Fe-deral.

Jus possessionis Jus possidendi

NaturezaDireito ao no esbulho e

no turbaoDireito posse

Tutelas obtidasReintegrao,

manuteno, interdito

Reintegrao, manuteno, interdito,

imisso

Requisitos Estado ftico da posseEstado ftico da posse +

ttulo ou s ttulo

Aes possessrias

So aquelas cuja causa de pedir a posse.

PRETENSES POSSESSRIAS CLSSICAS

Reintegrao; Manuteno; Interdito proibitrio.

Na ao possessria s se discute posse: art. 921, Cdigo de Processo Civil

Art. 921. lcito ao autor cumular ao pedido possessrio o de:I condenao em perdas e danos;II cominao de pena para caso de nova turbao ou esbulho;III desfazimento de construo ou plantao feita em detrimento de sua posse.

Todavia, previa o regime do CC1916: art. 505:

Art. 505: No obsta manuteno, ou reintegrao na posse, a alegao de domnio, ou de outro direito sobre a coisa. No se deve, entretanto, julgar a posse em favor daquele a quem evidentemente no pertencer o domnio.

O dispositivo veiculava uma viso da posse como aparncia de proprie-dade, e no com a autonomia necessria que passou a se impor aps o reco-nhecimento dos con itos entre situaes tituladas e no tituladas. Logo, na possessria no se discutiria apenas posse, e ela seria decidida com base na propriedade, se fosse por alguma das parte alegada.11

A redao do dispositivo foi alterada, no art. 1210, 2, CC2002:


FGV DIREITO RIO 31

Art. 1.210. O possuidor tem direito a ser mantido na posse em caso de tur-bao, restitudo no de esbulho, e segurado de violncia iminente, se tiver justo receio de ser molestado.

1o O possuidor turbado, ou esbulhado, poder manter-se ou restituir-se por sua prpria fora, contanto que o faa logo; os atos de defesa, ou de desforo, no podem ir alm do indispensvel manuteno, ou restituio da posse.

2o No obsta manuteno ou reintegrao na posse a alegao de pro-priedade, ou de outro direito sobre a coisa.

Desse modo, trs concluses se impuseram, muito bem resumidas pelos enunciados das primeiras Jornadas de Direito Civil do Conselho de Justia Federal:

78 Art. 1.210: Tendo em vista a no-recepo pelo novo Cdigo Civil da exceptio proprietatis (art. 1.210, 2) em caso de ausncia de prova su ciente para embasar deciso liminar ou sentena nal ancorada exclusivamente no ius possessionis, dever o pedido ser indeferido e julgado improcedente, no obstante eventual alegao e demonstrao de direito real sobre o bem litigioso.

79 Art. 1.210: A exceptio proprietatis, como defesa oponvel s aes posses-srias tpicas, foi abolida pelo Cdigo Civil de 2002, que estabeleceu a absoluta separao entre os juzos possessrio e petitrio.

80 Art. 1.212: inadmissvel o direcionamento de demanda possessria ou ressarcitria contra terceiro possuidor de boa-f, por ser parte passiva ilegtima diante do disposto no art. 1.212 do novo Cdigo Civil. Contra o terceiro de boa-f, cabe to-somente a propositura de demanda de natureza real.

Se na ao possessria s se discute posse, quais os critrios possveis para a sua deciso? O da melhor posse e o da funo social da posse.

Para os que contam com ttulo vlido, a tutela dominial, em ao no procedimento comum ordinrio, a melhor opo. Mas o que ocorreria se ajuizassem ao possessria? Poderia ajuizar a petitria depois, e se arrepen-derem?

Na constncia da possessria, no possvel ajuizar ao de imisso (CPC, art. 923), resultando seu ajuizamento em extino sem apreciao do mrito. O contrrio, no entanto, possvel.


FGV DIREITO RIO 32

12 Art. 508: Se a posse for de mais de ano e dia, o possuidor ser mantido sumariamente, at ser convencido pelos meios ordinrios.

Caractersticas do procedimento especial das aes possessrias

Contedo mandamental. Fungibilidade: art. 920, CPC. Carter dplice: art. 922, CPC. Liminar: art. 928, CPC. Critrios: apenas fumus e periculum. Natureza da liminar: satisfativa.

Ainda reside interesse na distino entre posse nova e posse velha. A posse velha aquela obtida ou perdida h mais de um ano e um dia. A nova, a me-nos de um ano e um dia. O CC 1916 estabelecia que se a posse fosse velha, na ao possessria no poderia haver concesso de liminar.12 Entretanto, o art. 924 do Cdigo de Processo Civil ainda diferencia posse nova de posse velha.

CASO GERADOR

Se um imvel de propriedade da prefeitura de So Paulo, nas condies precrias vistas nas fotos do caso da aula 4, fosse invadido pelo MSTC, e se instaurasse um con ito entre eles e a municipalidade, qual ou quais as aes a serem ajuizadas pelo Municpio para reaver o imvel? E pelo MSTC para se manter l? Como obter tutela jurdica, em um caso ou em outro, o mais rpido possvel?


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AULA 6: PROPRIEDADE E MORADIA

EMENTRIO DE TEMAS:

Insu cincia da proteo possessria. Titulao. Moradia e dignidade da pessoa humana.

LEITURA OBRIGATRIA:

SOTO, Hernando de. O Mistrio do Capital, Rio de Janeiro, Record, p. 187-218.

LEITURA RECOMENDADA:

FACHIN, Luis Edson. Estatuto Jurdico do Patrimnio Mnimo, Rio de Ja-neiro, Renovar, 2001, p. 33-65.

ROTEIRO DE AULA

Posse e proteo da moradia

Os anseios de ampliao da proteo possessria se correlacionam, sem sombra de dvida, com as necessidades de moradia. Alada a direito social no art. 6 da Constituio Federal, no se pode imaginar a possibilidade de vida digna sem que haja acesso moradia. Por outro lado, outros interesses sociais podem e sero postos em cotejo com a necessidade de prover moradia, como se pode ver das decises a seguir.

2006.002.17927 AGRAVO DE INSTRUMENTODES. JOSE DE SAMUEL MARQUES Julgamento: 08/11/2006

Agravo de Instrumento. Ao de Despejo por Falta de Pagamento. Recurso de Apelao recebido em duplo efeito. Deciso contrria ao disposto no art. 58, V da Lei 8.245/91. Embora seja notrio o grave problema de moradia existente em nosso pas, no cabe ao Judicirio, em interpretao contrria lei, suprir a de cincia do Poder P-blico, fazendo cortesia com o patrimnio do particular, que j por demais onerado por tributos que, infelizmente, no so destinados aos seus ns. RECURSO PROVIDO.


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Como resultado, o direito moradia ser ponderado com outros direitos, de modo a que se determine qual o interesse prevalente.

Posse e titulao

H, contudo, uma insu cincia estrutural na concepo de um direito no titulado, que no permite o exerccio pleno de suas faculdades por parte do titular. O texto a seguir ilustra bem essa problemtica.

Qu sucede si no puede demostrar que tena una casa?Por Hernando de SotoLa importancia de un adecuado sistema de propiedad legalDos desastres naturales recientes nos han conmovido: el peor tsunami de la

historia, que asol 11 pases en las costas del Ocano Indico, y el huracn lla-mado Katrina, que inund la ciudad de Nueva Orleans. Las imgenes llegadas de ambas regiones fueron trgicamente similares: edi cios derruidos, cadveres otando, sobrevivientes estupefactos, y agua, agua por todas partes.

Haba una profunda diferencia. En Nueva Orleans, lo primero que hicieron las autoridades para garantizar la paz y asegurar la reconstruccin fue salvar los registros de propiedad legal de la ciudad, los cuales rpido determinaron quin es dueo de qu y dnde, quin debe qu y cunto, quin puede ser reubicado rpido, quin es sujeto de crdito para nanciar una reconstruccin, qu propie-dad est tan daada que va a necesitar ayuda, y cmo dar energa y agua limpia a los pobres.

En el sudeste asitico no haba esos registros legales disponibles que encon-trar, pues la mayora de las vctimas del tsunami haba vivido y trabajado por fuera de la ley.

Con las aguas de la inundacin an altas Stephen Bruno, el custodio de los registros notariales de Nueva Orleans, corri hacia el stano del juzgado donde se almacenaban los registros de propiedad de la ciudad, los sac a rastras del agua, los acomod en camiones refrigerantes que los transportaron a Chicago, donde fueron secados por expertos.

Los documentos restaurados fueron rpidamente devueltos a Nueva Orleans: 60.000 volmenes ahora archivados bajo guardia armada, en el recientemente despejado centro de convenciones. Abstractores movindose entre cajas hasta la altura del muslo revisan meticulosamente documentos que producirn las herramientas legales para disear y nanciar la recuperacin de la ciudad, permi-tiendo que banqueros, aseguradores y corredores de inmuebles identi quen pro-pietarios, activen garantas colaterales, consigan nanciamiento, accedan a mer-cados secundarios, realicen acuerdos, cierren contratos, y a la vez hagan rentable que las empresas de servicios bombeen energa y agua a los vecindarios. Toda la


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infraestructura legal de cuya necesaria existencia para mantener una economa moderna en movimiento gran parte de los estadounidenses no es consciente.

Una escena as fue imposible luego de que el tsunami de diciembre del 2004 lanz a gran velocidad agua y olas del tamao de edi cios sobre las propiedades que daban a la playa, desde Indonesia y Tailandia hasta Sri Lanka y las Maldivas, matando a ms de 270.000 personas (168.000 solo en Indonesia).

En Bandah Aceh, Indonesia, el agua se llev 200.000 casas; la mayora de ellas sin ttulos de propiedad.

Cuando el agua se retir de Nam Khem, Tailandia, un magnate bien conec-tado se lanz a apropiarse de la valiosa primera la de terrenos frente de playa. Los sobrevivientes de las 50 familias que durante una dcada haban ocupado la orilla protestaron, pero no tenan derechos de propiedad legalmente documen-tados que respaldaran sus reclamos.

Ese es el caso de la mayora de la gente en los pases en desarrollo y en los que formaban parte del mundo sovitico, donde los sistemas legales son inaccesibles a la mayora de los pobres. La vida en el mundo extralegal est en constante riesgo.

Un terremoto sacudi Pakistn el mes pasado, dejando un estimado de 73.000 muertos. Cuando un sismo de similar intensidad remeci Los ngeles en 1994, murieron 60 personas. Por qu la diferencia? Como les gusta decir a los sismlogos: Los terremotos no matan a la gente, las casas s. Viviendas construidas inadecuadamente, fuera de la ley, ignorando los cdigos de cons-truccin.

Pero qu propietario pobre -para no hablar del promotor, del banco, de la o cina de crdito o del organismo gubernamental- tiene algn incentivo para invertir en vivienda ms segura y en concreto reforzado sin la evidencia de una propiedad garantizada y legal y la posibilidad de conseguir crdito?

Los gobiernos no tienen cmo hacer cumplir los cdigos legales cuando la mayora de las personas opera al margen de ellos.

En los pases en desarrollo los desastres naturales no solo dejan a las ciudades en ruinas, sino que arrasan con economas enteras. El tsunami del 2004 liquid el 62% del PBI de Las Maldivas; mientras que el costo del Katrina, segn la O -cina de Presupuesto del Congreso, ser entre 0,5% y 1% del PBI de EE.UU.

Por lo general los gobiernos promueven el valor de la propiedad privada para incrementar los impuestos sobre ella. En la economa extralegal, las personas pueden pagar sobornos, pero nadie paga impuestos. De dnde vendr el dinero para la reconstruccin?

La propiedad privada en EE.UU. suele estar cubierta por seguros. Valorados en unos US$30.000 millones para el Katrina. En Sri Lanka, sin embargo, solo el 1% de las 93.000 vctimas del tsunami estaba cubierto.


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En el mundo en desarrollo pocas personas tienen un documento de identi-dad legal ligado a un domicilio o cial, no importa el tipo de ttulo legal de sus activos exigido por los aseguradores.

Sin una prueba de identidad o domicilio legal a partir del cual crear una lista de suscripcin, ninguna compaa de servicios pblicos va a suministrar electri-cidad o cualquier otro servicio.

Ni siquiera los gobiernos estn seguros de quines son los que han muerto, puesto que la mayor parte de las vctimas nunca tuvo identidad legal.

En Per, el debate sobre si los muertos dejados por la guerra que inici el terrorismo de Sendero Luminoso fueron 25.000 o 75.000, an contina.

Las autoridades de Nueva Orleans estudian la posibilidad de recurrir a leyes de usufructo. Cuando los pobres no pueden afrontar los gastos de reparacin, estas leyes permiten al municipio reconstruir las viviendas, alquilarlas a los al-bailes, aportando el necesario alojamiento, y ahorrar el escaso pequeo capital de los pobres, quienes eventualmente recuperan sus casas o tienen la posibilidad de venderlas al municipio a precio de mercado.

En el mundo en desarrollo ni el capital ni el crdito se aventuran all donde los derechos de propiedad no son claros.

La diferencia entre un tsunami y un huracn termina siendo mucho ms que el oleaje. Por eso es que en los pases en desarrollo, que no cuentan con un sistema adecuado de legislacin sobre propiedad, hasta la paz est en juego; como era el caso en Estados Unidos antes de que una buena -y ampliamente accesible- legislacin sobre el derecho a la propiedad convirtiera a los violentos invasores en nobles pioneros.

Antes de aquello, los invasores haban amenazado con quemar las ncas del presidente George Washington si no se les entregaba ttulos. Y Abraham Lincoln record cierta vez en un discurso que no haber podido ver la puesta del sol por la cantidad de cadveres colgados de los rboles, vctimas de linchamientos a raz de crmenes contra la propiedad. As estn hoy los pases en desarrollo. Se puede detener el derramamiento de sangre.

Los medios de vida y los negocios podran regenerarse en el mundo en de-sarrollo, pero primero los pobres tienen que ser legalmente empoderados. Da-mos a la ley por sentado; pero sin documentacin legal la gente no existe en el mercado. Si la propiedad, los negocios y las transacciones no se documentan legalmente, estn destinados a ser obviados. La sociedad no podr funcionar como un todo.

Los huracanes no pueden destruir la infraestructura oculta del dominio de la ley, que mantiene la paz y empodera al pobre. Los ttulos avalados por la ley y los certi cados de acciones generan inversin; los ttulos de propiedad al da garan-tizan el crdito; los documentos permiten a la gente identi carse y recibir ayuda, los estatutos de una compaa pueden acopiar fondos para la reconstruccin; las hipotecas renen dinero, los contratos a rman los compromisos.


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13 Em http://www.elcomercioperu.com.pe/edicionimpresa/html/2006-01-22/imppolitica0442713.html

Cuatro mil millones de personas de los seis mil millones que hay en todo el mundo carecen de la habilidad de generar prosperidad y recuperarse de los desastres; su constante tragedia es vivir sin el bene cio de alguna ley. Ninguna suma de ayuda internacional o caridad puede compensar eso.

Solo si los pobres son empoderados legalmente van a poder ellos mismos estar en situacin de convertir el siguiente tsunami en una simple tormenta ms.13

Desse modo, o dilema se prope: a tutela judicial da moradia j assaz tnue, e em muitas decises judiciais, outros interesses so atendidos em pre-juzo da moradia; e, alm disso, mesmo que em todas as decises judiciais fosse amparada a posse do habitante, mesmo assim isso seria insu ciente.

A moradia valor imprescindvel para a promoo imediata da dignidade humana, mas a longo prazo a titulao estritamente necessria.

CASO GERADOR

RE 407688 / SP SO PAULORECURSO EXTRAORDINRIORelator (a): Min. CEZAR PELUSOJulgamento: 08/02/2006

EMENTA: FIADOR. Locao. Ao de despejo. Sentena de procedn-cia. Execuo. Responsabilidade solidria pelos dbitos do a anado. Penhora de seu imvel residencial. Bem de famlia. Admissibilidade. Inexistncia de afronta ao direito de moradia, previsto no art. 6 da CF. Constitucionalidade do art.3, inc. VII, da Lei n 8.009/90, com a redao da Lei n 8.245/91. Re-curso extraordinrio desprovido. Votos vencidos. A penhorabilidade do bem de famlia do ador do contrato de locao, objeto do art. 3, inc. VII, da Lei n 8.009, de 23 de maro de 1990, com a redao da Lei n 8.245, de 15 de outubro de 1991, no ofende o art. 6 da Constituio da Repblica.

Voto do Min. Gilmar Mendes, no RE 407.688:

08/02/2006 TRIBUNAL PLENORECURSO EXTRAORDINRIO 407.688-8 SO PAULOVOTO DO SENHOR MINISTRO GILMAR MENDES Senhor Pre-

sidente, ouvi com ateno os votos proferidos pelos Ministros Cezar Peluso, Eros Grau, Joaquim Barbosa e Carlos Britto. De fato, o texto constitucional consagra expressamente o direito de moradia. Do que depreendi do debate, no me parece que qualquer dos contendores tenha defendido aqui a ideia de norma de carter programtico. Cuida-se, sim, de se indagar sobre o modus


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faciendi, a forma de execuo desse chamado direito de moradia. E estamos diante de uma garantia que assume contornos de uma garantia de per l ins-titucional, admitindo, por isso, mltiplas possibilidades de execuo. Sem negar que eventuais execues que venham a ser realizadas pelo legislador possam traduzir eventuais contrariedades ao texto constitucional, no caso no parece, tal como j apontado pelo Ministro Cezar Peluso, que isso se veri que. No me parece que do sistema desenhado pelo texto constitucional decorra a obrigatoriedade de levar-se a impenhorabilidade a tal ponto. J o Ministro Joaquim Barbosa destacou que aqui se enfrentam princpios even-tualmente em linha de coliso. E no Supremo Tribunal Federal podemos deixar de destacar e de ressaltar um princpio que, de to elementar, nem aparece no texto constitucional: o princpio da autonomia privada, da au-todeterminao das pessoas um princpio que integra a prpria ideia ou direito de personalidade. Portanto, embora reconhea, no art. 6, o direito de moradia, a criao ou a possibilidade de imposio de deveres estatais na Constituio de modos de proteo a essa faculdade desenhada no texto constitucional, no consigo vislumbrar, na concretizao que lhe deu a Lei, a violao apontada. Nesses termos, acompanho o voto do Ministro Cezar Peluso, desprovendo o recurso extraordinrio.

Como se delineia a ponderao feita pelo Supremo Tribunal Federal? A moradia valor meramente programtico, ou pode gerar e ccia direta?


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14 A atividade registral no Brasil dele-gada pelo poder pblico a particulares (CRFB, art. 236), com base nos critrios fi xados na Lei n 8935-94 (Lei dos Car-trios).

15 Tratado de Registros Pblicos, vol. I, 3 ed, Rio de Janeiro, Freitas Bastos, 1955, p.2.

AULA 7: S DONO QUEM REGISTRA

EMENTRIO DE TEMAS

O dogma do modo de aquisio. Princpios registrais. A situao registral brasileira.

LEITURA OBRIGATRIA

RIZZARDO, Arnaldo. Direito das Coisas, p. 303-318.

ROTEIRO DE AULA

A AQUISIO PELO REGISTRO DO TTULO

A forma mais comum de aquisio derivada da propriedade ocorre em razo do registro do ttulo translatcio. O registro de imveis , in ne, o meio mais adequado para suprir as demandas de segurana jurdica envolvendo os negcios imobilirios. No entanto, o sistema de registro de imveis no Brasil, que consiste em atividade administrativa autorizada,14 encontra-se imerso em grave crise, e necessita de urgente interveno.

Se tudo der certo, o registro de imveis opera produzindo efeitos reais sobre bens imveis sempre que houver a anotao do fato.

Serpa Lopes de ne registro pblico como a meno de certos atos ou fatos exarada em registros especiais, por um o cial pblico, quer vista da apresentao de ttulos comuns que lhe so apresentados, quer em face de declaraes escritas ou verbais das partes interessadas.15 Os registro pblicos so regulados atualmente pelas Leis n 6015-73 (registro civil) e n 8934-94 (registro de comrcio). Sua serventia vem anunciada no prprio caput do art. 1 da Lei 6015-73: os registros promovem a a autenticidade, segurana e e ccia dos atos jurdicos.

O registro pblico existe em nosso direito em quatro modalidades (art. 1, Lei 6015-73), das quais nos interessar no momento apenas uma: o registro de imveis, que tem o objetivo legal de permitir que, mediante negcio jur-dico, seja transferida a propriedade de algum bem imvel.

Em via de regra, no direito brasileiro, vige aquilo que se chama de prin-cpio da abstrao, que determina que no haja a produo de efeitos reais decorrentes da prtica de negcio jurdico. Para a produo destes referidos,


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16 Martin Wolff , pp. 187 e ss.

17 Isabel Mendes, O Registro Predial e a Segurana Jurdica nos Negcios Imobili-rios, Coimbra, Almeidina, 1992, p. 29.

necessrio uma ato jurdico strictu sensu, No caso de imveis, este ato pre-cipuamente o registro. Vejamos o art. 1245 do Cdigo Civil:

Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do ttulo translativo no Registro de Imveis.

1o Enquanto no se registrar o ttulo translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imvel.

2o Enquanto no se promover, por meio de ao prpria, a decretao de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imvel.

O 1 consagra o princpio da presuno de veracidade do registro; segun-do o informado, ser determinado o titular. No 2, temos a presuno de legalidade. Assim, at que algo diferente resulte, o registro de qualquer im-vel atribui ao titular matriculado o direito real correspondente, s podendo ser modi cado por outro ato registral ou por deciso judicial.

Em outro turno, se o registro no exprimir a verdade, dever ser corrigido:

Art. 1.247. Se o teor do registro no exprimir a verdade, poder o interessado reclamar que se reti que ou anule.

Pargrafo nico. Cancelado o registro, poder o proprietrio reivindicar o imvel, independentemente da boa-f ou do ttulo do terceiro adquirente.

O interessante no dispositivo o que dispe o pargrafo nico. Conquan-to a propriedade seja rmada pelo registro, possvel que este no exprima a verdade, em especial diante da ocorrncia de usucapio. Nesse caso, mesmo sem o documento do registro (que no , portanto, documento essencial propositura da demanda v. art. 183, CPC), ser possvel ajuizar ao e pro-var a propriedade por outros meios. No caso de desconstituio do registro, para que seja rmado outro este pedido pode ser combinado (cumulao sucessiva) com a reivindicao do bem. A vindicatio, contudo, no tem como exigncia o acertamento registral.

O pargrafo nico dispe que o registro ser corrigido, independente da boa-f do terceiro adquirente. Num cdigo que prima pelo respeito boa-f objetiva e que textualmente a rma a proteo ao adquirente em caso de pa-gamento indevido, no se pode dar, em primeira vista, interpretao to pa-ralisante ao art. 1247. Na verdade, o dispositivo no prev que o registro seja sempre cancelado, mas que se for cancelado pela via judicial, haver extenso dos efeitos da coisa julgada para com o terceiro de boa-f, que ter ressalvado apenas os direitos de possuidor. Mas isso um posterius, no sendo impossvel ao magistrado reconhecer o direito de terceiro adquirente de boa-f.


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18 Em http://www.usp.br/fau/deppro-jeto/labhab/biblioteca/textos/marica-to_bombarelogio.pdf

19 Arquiteta, e urbanista, Coordenadora do Curso de Ps Graduao da Facul-dade de Arquitetura e Urbanismo da USP, Coordenadora do Laboratrio de Habitao e Assentamentos Humanos, ex- Secretria de Habitao e Desenvol-vimento Urbano da prefeitura de So Paulo (1989-1992).

Por conseguinte, o registro cria segurana a todo custo, desconsiderando valores caros ao texto constitucional. Ou no? Ou seria mais adequado um sistema de registro de imveis rgido, que gerasse segurana?

O sistema brasileiro pressupe a necessidade da transcrio para que haja a aquisio da propriedade (e para que se operem as formas negociais de cria-o, transferncia e extino de direitos reais). S dono quem registra, o mote dos o ciais registradores. O negcio jurdico no tem e ccia translati-va, gerando apenas efeitos obrigacionais. Para que se obtenha o efeito deseja-do, deve-se atender ao requisito formal de publicidade, qual seja o registro. o que determina o art. 676 do Cdigo Civil.

PROPRIEDADE = ESCRITURA + REGISTRO

No sistema alemo, o negcio de ndole contratual (negcio causal) tam-bm no origina a transferncia de propriedade. necessrio que se celebre um negcio registral, abstrato, no qual se emite declarao receptcia de von-tade, a ser completada pelo onerado, e declara que deseja realizar o registro em benefcio do adquirente.16 Uma vez efetuado o negcio registral, se hou-ver direitos de terceiros em jogo, s este poder ser atacado caso haja nulida-de nele prprio (e no no negcio causal).17 Trata-se da abstrao registral, presente no direito alemo. No sistema francs, o registro no translativo de propriedade, tendo efeitos meramente declaratrios entre as partes. Entretan-to, para que terceiros estejam vinculados, necessrio que haja o registro. Por conseguinte, o registro declaratrio, mas a oponibilidade perante terceiros (que s pode ser exigida se houver publicidade) depende do acertamento do imvel.

Seriam melhores esses sistemas?

O que no est no registro

Conquanto seja vlido e interessante polemizar sobre o que no est no registro, mais relevante lembrar-se de tudo aquilo que deveria estar l certi- cado e no est. Vejamos no texto abaixo algumas das graves conseqncias da desordem fundiria.

EXCLUSO SOCIAL, HABITAT E VIOLNCIA18

Por ERMINIA MARICATO19

Se na dcada de 40, quando 31% da populao brasileira era urbana, as cidades eram vistas como avano e modernidade em relao ao campo que representava o Brasil atrasado ou arcaico, no incio de 2001, quando 80% da populao urbana, sua imagem passa a ser associada violncia, poluio,


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favela, criana desamparada, epidemias, trfego catico, entre outros inme-ros males.

O processo de industrializao / urbanizao, parecia representar um ca-minho para a independncia de sculos de dominao da produo agrria e de mando coronelista, ligado diretamente relao colonial. A evoluo dos acontecimentos mostrou que ao lado de intenso crescimento econmico (7% em media entre 1940 e 1980), o processo de urbanizao com crescimento da desigualdade resultou numa gigantesca concentrao espacial da pobreza.

Nem todas as consequncias do processo de urbanizao so negativas como mostram a queda da mortalidade infantil, da taxa de natalidade e o aumento da esperana de vida ao nascer, nos ltimos 50 anos. A dcada de 80 foi portadora de algumas novidades, con rmadas pelo Censo do IBGE de 2000, como a diminuio da taxa geomtrica de crescimento anual das metrpoles (cujo crescimento se concentra agora apenas nos municpios pe-rifricos) e a acelerao do crescimento das cidades de porte mdio. As doze metrpoles brasileiras, entretanto, que concentram perto de 33% de toda a populao revelam de modo mais evidente as consequncias dramticas desse processo de crescimento com excluso social.

Durante os anos 80 e 90, sob as novas relaes internacionais a desigualda-de se aprofunda: aumenta a informalidade nas relaes de trabalho, aumenta o crescimento das favelas, aumenta o nmero de crianas abandonadas. Le-vantamentos cient cos comprovam o que nossos olhos constatam cotidia-namente. Entre essas caractersticas que so histricas em uma sociedade na qual o desemprego e a desigualdade so estruturais, talvez a maior novidade das duas ltimas dcadas esteja na exploso da violncia urbana.

Falar de violncia no Brasil, ltimo pas escravista do hemisfrio ociden-tal e que ainda hoje mantm resqucios de trabalho escravo, requer alguma preciso. A violncia urbana que cresce fortemente nas cidades brasileiras se diferencia da tradicional violncia que sempre marcou a relao de trabalho. Trata-se daquela que expressa pelo nmero de homicdios e que como a primeira, faz da populao pobre sua principal vtima. O que nos interessa explorar aqui a relao entre habitat e violncia.

A segregao urbana uma das faces mais importantes da excluso social. Ela no um simples re exo, mas tambm motor indutor da desigualdade. di culdade de acesso aos servios e infra-estrutura urbanos (transporte pre-crio, saneamento de ciente, drenagem inexistente, di culdade de abasteci-mento, difcil acesso aos servios de sade, educao e creches, maior exposi-o ocorrncia de enchentes e desmoronamentos, etc.) somam-se menores oportunidades de emprego (particularmente do emprego formal), menores oportunidades de pro ssionalizao, maior exposio violncia (marginal ou policial), discriminao racial, discriminao de gnero e idade, difcil acesso justia o cial, difcil acesso ao lazer. A lista interminvel.


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Ilegalidade na Ocupao do Solo e Segregao Urbana

A ilegalidade em relao propriedade da terra, entretanto, tem sido o principal agente da segregao ambiental, no campo ou na cidade. A ilega-lidade fundiria participa de uma situao de ilegalidade generalizada: na relao de trabalho, na resoluo de con itos, na ao da polcia...

No meio urbano, a relao legislao/mercado fundirio/excluso est no centro da segregao territorial. nas reas desprezadas pelo mercado imobilirio privado e nas reas pblicas situadas em regies desvalorizadas, que a populao trabalhadora pobre vai se instalar: beira de crregos, encos-tas dos morros, terrenos sujeitos a enchentes ou outros tipos de riscos, regies poludas, ou [...] reas de proteo ambiental (onde a vigncia de legislao de proteo e ausncia de controle do uso do solo de nem a desvalorizao e o desinteresse do mercado imobilirio).

Apenas para dar alguns exemplos, em So Paulo, uma cidade que tem o PIB maior que o do Chile, aproximadamente 20% de seus 10 milhes de habitantes mora em favelas. Destas, 49,3 % tem alguma parte localizada em beira de crrego, 32,2% esto sujeitas a enchentes, 29,3% localizam-se em terrenos com declividade acentuada, 24,2 % esto em terrenos que apre-sentam eroso acentuada e 0,9 % esto em terrenos de depsitos de lixo ou aterro sanitrio.

Na periferia sem urbanizao, a precariedade dos transportes e o alto preo so fatores que in uem na baixa mobilidade dos moradores, frequentemente exilados em seus bairros precrios. (Santos 1990). No de se estranhar que em tais situaes de segregao territorial pode ocorrer o desenvolvimento de normas, comportamentos, mecanismos e procedimentos extralegais que so impostos comunidade pela violncia ou que so aceitos espontaneamente e at desejados.

CASO GERADOR

Vejamos a notcia do Correio Braziliense:Multiplicao de lotes no LagoAna DAngeloCorreio Braziliense1/4/2005

Compradores do Pousada das Andorinhas travam batalha contra empre-endedora acusada de vender terrenos irregularmente. Grupo chegou a formar associao de interessados que teriam sido lesados


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O cobiado Condomnio Pousada das Andorinhas, na QI 31 do Lago Sul, no foi regularizado, mas j est deixando um rastro de prejuzos, de denncias de estelionato na polcia e de processos criminais. No centro da polmica est a empreendedora do local, Rosa Lia Fenelon Assis, de 67 anos. Enquanto a regularizao no vem, ela e a lha Angela Beatriz de Assis, de 39 anos so acusadas por dezenas de pessoas de se bene ciar com o comrcio de terrenos que alegam lhes pertencer, vendendo o mesmo lote para mais de uma pessoa. O total de prejudicados j superior a 400 compradores, de acordo com Enock Goulart de Carvalho, sndico do con-domnio desde maro de 2004.

O grupo de compradores to grande que eles se juntaram e criaram, em dezembro passado, a Associao dos Lesados pela Empreendedora do Condomnio Pousada das Andorinhas (Alecpa). J tem 126 associados. Eles pretendem representar contra a empreendedora por estelionato. Funcionria pblica aposentada, Rosa Lia Assis tem uma procurao passada em 1989 pela lha Angela Beatriz, dando-lhe plenos poderes para negociar 60,5 hec-tares em nome da lha. Desde ento, j teriam sido vendidos cerca de 1.700 lotes. O problema que s existem 1.002. Ou seja, tem gente comprando terreno que j pertenceria, em tese, a outro.

Ao Correio, Rosa Lia Assis admitiu que pode ter vendido o mesmo lote para mais de uma pessoa, mas alegou desorganizao dos dados e no m-f. Embora os 60,5 hectares negociados estejam em seu nome, Angela Beatriz se eximiu de responsabilidade. Esto usando o meu nome para criar tumul-to. Nunca assinei documentos, nem vendi terra nenhuma. A minha me que a dona legtima da terra, alegou Angela Beatriz.

Em local privilegiado, beira do asfalto e prximo Ponte JK, o Con-domnio Pousada das Andorinhas est dentro da antiga fazenda Parano, de 527 hectares, originalmente pertencente ao esplio de Balbino de Souza Vas-concelos. Repartida entre herdeiros foi vendida em pedaos a vrias pessoas. Angela Beatriz de Assis teria comprado 60,5 hectares. Mas somente 24 hec-tares esto registrados no 2 Ofcio de Registro de Imveis. Os outros 36,5 hectares so garantidos apenas por trs escrituras.

Para completar o imbrlio, a Terracap (Companhia Imobiliria de Bras-lia) tambm reivindica a posse de parte da rea do condomnio. H liminar da Justia suspendendo qualquer alterao na matrcula dos 20 hectares que esto registrados em nome de Angela Beatriz de Assis no cartrio de imveis. Tambm est proibida qualquer edi cao no local at que a situao seja regularizada. No local, existe uma portaria indicando a existncia do futuro condomnio.

Auditoria feita pela atual administrao constatou a existncia de 1.746 lo-tes vendidos at outubro de 2004, dos quais 1.295 teriam sido adquiridos dire-tamente de Rosa Lia Assis, conforme declararam os com

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