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EAC-093: GEORREFERENCIAMENTO DE IMÓVEIS RURAIS

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2.1 Conceito de Imóvel Rural

Afinal, o que é um imóvel rural?

Questiona-se se o imóvel rural é a unidade econômica

agropastoril constante do cadastro do Incra, a unidade descrita

na matrícula ou, até mesmo, se é a área englobada na declaração

do ITR.

Até a 2ª edição da Norma Técnica, para o Incra, imóvel era a

unidade econômica rural.

2. CONCEITO DE UNIDADE IMOBILIÁRIA


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Compete ao Incra:

• efetuar o cadastro rural;

• fiscalizar a correção dos trabalhos georreferenciados;

• emitir a certificação de que os vértices do imóvel

georreferenciado não invadem a área de outro imóvel rural

certificado.



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Imóvel, pela lei civil, é “o solo e suas acessões”. Apenas e tão-

somente isso.

Código Civil — Lei nº 10.406/2002:

Art. 79 - São bens imóveis o solo e tudo quanto se lhe incorporar

natural ou artificialmente.



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Sob esse prisma, poderiam ser considerados unidades

imobiliárias um país inteiro, um município, uma fazenda ou até

mesmo uma diminuta área delimitada por uma cerca de arame.

Não existem normas para definição dessa “unidade” e nem será

possível criá-las, por total inviabilidade técnica e, até mesmo,

prática.



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O Estatuto da Terra, legislação diretamente ligada às atividades

específicas do Incra, define o que vem a ser imóvel rural. Apesar

de não-muito esclarecedor seu texto (há inclusive divergências

sobre sua abrangência), uma coisa está bastante clara na norma

legal, que esse conceito vale apenas “para os efeitos dessa lei”.



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Estatuto da Terra — Lei nº 4.504/64:

Art. 4º - Para os efeitos desta Lei, definem-se:

I - Imóvel Rural, o prédio rústico, de área contínua, qualquer que

seja a sua localização, que se destine à exploração extrativa

agrícola, pecuária ou agro-industrial, quer através de planos

públicos de valorização, quer através de iniciativa privada.



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Segundo o que se extrai desse conceito legal, o imóvel rural:

a) deve possuir potencial para exploração agropecuária,

agroindustrial ou extrativista;

b) não perde sua característica tão-somente por estar localizado

no perímetro urbano; e

c) deve ter área contínua (eis aqui um outro foco de divergência).



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O controle efetuado pelo Estado sob o aspecto agrário não depende

diretamente das informações sobre a titularidade, os ônus reais

eventualmente existentes ou a forma e os valores das transações no comércio

imobiliário, mas sim do potencial produtivo da terra, com o intuito de

incentivar o desenvolvimento desse importante setor econômico, promover o

assentamento de famílias em busca de sua dignidade e, também, identificar

as terras não aproveitadas e desapropriá-las para fins de reforma agrária

(missão do Incra).



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Para o Registro de Imóveis, o que vem a ser “unidade imobiliária”?

Código Civil — Lei nº 10.406/2002:

Art. 1.227 - Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou

transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no

Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (artigos 1.245 a

1.247), salvo os casos expressos neste Código.



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USUFRUTO:

- conceito: direito real conferido a alguém de retirar, temporariamente, da coisa alheia os frutos e utilidades que ela produz, sem alterar-lhe a substância.

- objeto: móveis infungíveis e inconsumíveis; imóveis; patrimônio; direitos, desde que transmissíveis.

- caracteres jurídicos: direito real sobre coisa alheia; é temporário; é intransmissível e inalienável; é impenhorável.


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SUPERFÍCIE

Art. 1.369. O proprietário pode conceder a outrem o direito de construir ou de plantar emseu terreno, por tempo determinado, mediante escritura pública devidamente registradano Cartório de Registro de Imóveis.Parágrafo único. O direito de superfície não autoriza obra no subsolo, salvo se for inerenteao objeto da concessão.

Art. 1.370. A concessão da superfície será gratuita ou onerosa; se onerosa, estipularão aspartes se o pagamento será feito de uma só vez, ou parceladamente.

Art. 1.371. O superficiário responderá pelos encargos e tributos que incidirem sobre oimóvel.

Art. 1.372. O direito de superfície pode transferir-se a terceiros e, por morte dosuperficiário, aos seus herdeiros.


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SERVIDÕES

Art. 1.378. A servidão proporciona utilidade para o prédio dominante, e grava o prédio serviente, que pertence a diverso dono, e constitui-se mediante declaração expressa dos proprietários, ou por testamento, e subseqüente registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Art. 1.379. O exercício incontestado e contínuo de uma servidão aparente, por dez anos, nos termos do art. 1.242, autoriza o interessado a registrá-la em seu nome no Registro de Imóveis, valendo-lhe como título a sentença que julgar consumado a usucapião.Parágrafo único. Se o possuidor não tiver título, o prazo da usucapião será de vinte anos.


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SERVIDÕESArt. 1.412. O usuário usará da coisa e perceberá os seus frutos, quanto o exigirem as necessidades suas e de sua família.

§ 1o Avaliar-se-ão as necessidades pessoais do usuário conforme a sua condição social e o lugar onde viver.§ 2o As necessidades da família do usuário compreendem as de seu cônjuge, dos filhos solteiros e das pessoas de seu serviço doméstico.

Art. 1.413. São aplicáveis ao uso, no que não for contrário à sua natureza, as disposições relativas ao usufruto.


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HABITAÇÃO

Art. 1.414. Quando o uso consistir no direito de habitar gratuitamente casa alheia, o titular deste direito não a pode alugar, nem emprestar, mas simplesmente ocupá-la com sua família.

Art. 1.415. Se o direito real de habitação for conferido a mais de uma pessoa, qualquer delas que sozinha habite a casa não terá de pagar aluguel à outra, ou às outras, mas não as pode inibir de exercerem, querendo, o direito, que também lhes compete, de habitá-la.

Art. 1.416. São aplicáveis à habitação, no que não for contrário à sua natureza, as disposições relativas ao usufruto.


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DO DIREITO DO PROMITENTE COMPRADOR

Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.

Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.


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PENHOR

Art. 1.431. Constitui-se o penhor pela transferência efetiva da posse que, em garantia do débito ao credor ou a quem o represente, faz o devedor, ou alguém por ele, de uma coisa móvel, suscetível de alienação.

Parágrafo único. No penhor rural, industrial, mercantil e de veículos, as coisas empenhadas continuam em poder do devedor, que as deve guardar e conservar.

Art. 1.432. O instrumento do penhor deverá ser levado a registro, por qualquer dos contratantes; o do penhor comum será registrado no Cartório de Títulos e Documentos.


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HIPOTECAArt. 1.473. Podem ser objeto de hipoteca:I - os imóveis e os acessórios dos imóveis conjuntamente com eles;II - o domínio direto;III - o domínio útil;IV - as estradas de ferro;V - os recursos naturais a que se refere o art. 1.230, independentemente do solo onde se acham;VI - os navios;VII - as aeronaves.VIII - o direito de uso especial para fins de moradia;IX - o direito real de uso; Art. 1.474. A hipoteca abrange todas as acessões, melhoramentos ou construções do imóvel. Subsistem os ônus reais constituídos e registrados, anteriormente à hipoteca, sobre o mesmo imóvel.


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ANTICRESEArt. 1.506. Pode o devedor ou outrem por ele, com a entrega do imóvel ao credor, ceder-lhe o direito de perceber, em compensação da dívida, os frutos e rendimentos.§ 1o É permitido estipular que os frutos e rendimentos do imóvel sejam percebidos pelo credor à conta de juros, mas se o seu valor ultrapassar a taxa máxima permitida em lei para as operações financeiras, o remanescente será imputado ao capital.§ 2o Quando a anticrese recair sobre bem imóvel, este poderá ser hipotecado pelo devedor ao credor anticrético, ou a terceiros, assim como o imóvel hipotecado poderá ser dado em anticrese.Art. 1.507. O credor anticrético pode administrar os bens dados em anticrese e fruir seus frutos e utilidades, mas deverá apresentar anualmente balanço, exato e fiel, de sua administração.


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Da atenta leitura do Código Civil, extraem-se as seguintes informações:

• bem imóvel corresponde ao solo e o que a ele se incorporar;

• os direitos reais sobre imóveis incluem o direito de propriedade; e

• os direitos reais são registrados no Cartório de Registro de Imóveis.

A Lei nº 6.015/73, a Lei dos Registros Públicos (LRP), complementa

essas regras, estabelecendo os princípios informadores do sistema registral

imobiliário e disciplinando a forma e o procedimento para o registro dos

direitos reais.



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Lei dos Registros Públicos — Lei nº 6.015/73:

Art. 227 - São requisitos da matrícula:

1º o número de ordem;

2° a data;

3º a identificação do imóvel, feita mediante indicação de suas características e

confrontações, localização e denominação, se rural ou logradouro e número,

se urbano;



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Art. 227 - São requisitos da matrícula:

4º nome, domicílio, nacionalidade, profissão e estado civil do proprietário,

bem como o seu número do Cadastro Individual do Contribuinte ou da cédula

de Identidade ou, à falta deles, a sua filiação;

5º número do registro anterior.



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Art. 235 - Estarão sujeitos a registro no livro n. 2 todos os títulos ou atos

relacionados no artigo 168, inciso I e não atribuídos especificamente a outros

livros.

Parágrafo único. Em qualquer caso, não poderá ser feito o registro, sem que o

imóvel tenha sido matriculado, ou, quando matriculado, o título anterior, seja

qual for a sua natureza, não esteja registrado na respectiva matrícula,

mantendo-se, assim, a continuidade do registro.



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Art. 173 - O livro n. 2 Registro Geral será destinado à matrícula dos "imóveis e

ao registro ou averbação“ dos atos relacionados no artigo 168 e não

atribuídos especificamente a outros livros e sua escrituração obedecerá às

seguintes normas:

a) cada imóvel terá "matrícula própria", que será aberta por ocasião do

primeiro registro a ser feito na vigência da presente Lei;



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b) no alto da face de cada folha será lançada a "matrícula" do imóvel, com os

requisitos constantes do artigo 227 e no espaço restante e no verso serão

lançados, por ordem cronológica e em forma narrativa, os registros e

averbações dos atos pertinentes ao imóvel matriculado;

c) preenchida um folha, será feito o transporte para a primeira folha em

branco do mesmo livro ou do livro da mesma série que estiver em uso, onde

continuarão os lançamentos, com remissões recíprocas;



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d) as matrículas serão numeradas seguidamente, em numeração infinita, sem

interrupção ao fim de cada livro;

e) os registros e averbações a serem lançados na folha da matrícula serão

numerados seguidamente, antecipando-se a essa numeração, separadas por

um traço, as letras R para os registros "AV" para as averbações seguidas do

número da matrícula (ex. R11, R21, R31 ou AV11, AV21, AV31).



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§ 1º Os oficiais, mediante autorização do respectivo Juiz, poderão respeitada a

precedência da prenotação, desdobrar o livro n. 2 em tantos outros quantos

se tornarem necessários para atender ao movimento do cartório, até o limite

dez (10), classificando-os de acordo com o algarismo final da matrícula.

§ 2º Observado o disposto no artigo 3°, § 2º, poderá o Registro Geral ser

realizado pelo sistema de fichas.



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Esses dispositivos conduzem às seguintes conclusões:

• todo imóvel possui uma única matrícula e toda matrícula se refere a um

único imóvel (princípio da unitariedade da matrícula);

• na matrícula deve haver a completa identificação do imóvel, que engloba

uma descrição técnica que deve seguir as regras da agrimensura (princípio

da especialidade objetiva); e nas hipóteses legais, essa descrição técnica

deve cumprir as novas regras do “georreferenciamento”.



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Diante do exposto, a unidade imobiliária possui dois conceitos distintos:

a) para o Incra: unidade econômica rural, englobando áreas registradas e

áreas de posse; e

b) para o Registro de Imóveis: a matrícula, ou seja, a “propriedade

imobiliária” juridicamente constituída.

A partir da 3ª edição da norma técnica, prevalece a segunda interpretação.


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