Edição de Março/2008

Mais de 40 seçõesde produtos e

serviços à disposiçãodo seu condomínio.

Pág. 08

Economia

Segurança

Pág. 04

Classifi cados

Gaste energia com responsabilidade e garanta eletricidade para as futuras ge-rações.

Extintores, hidrantes e brigada de incên-dio: os aliados contra o fogo.

Pág. 20

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GRATUITO PARA SÍNDICOS DE EDIFÍCIOS 25.000 EXEMPLARES - SÃO PAULOANO XVII - Nº 200 - MARÇO/2008

VEJA PÁG. 16

C lassíndico

Págs. 09 e 10

JardinagemA poda é muito importante para a conser-vação do jardim.

AdministrativoA administradora é o suporte do síndico.Mais de 50 opções para sua contratação. São Paulo e Baixada Santista.

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Março/2008 www.sindiconews.com.br02

Estamos chegando a mais um Dia Internacional da Mulher. Não vamos deixar que esta data passe como outra qualquer. Homena-geie, do jeito que puder, sua esposa, fi lha, mãe. Tenha consciência de que as mu-lheres, em todo o mundo, ainda sofrem com preconceito e violência. No próximo dia 8, refl ita sobre a importância das mulheres para o mundo.

8 de março foi ofi cializa-do como Dia Internacional da Mulher, por causa de um massacre ocorrido nesta data, em 1857. O ano inteiro deveria ser dedicado à mu-lher, mas este dia é impor-tante para lembrarmos o quanto elas sofreram e o quanto batalharam para se-rem respeitadas no mercado de trabalho. Naquela época,

as mulheres eram submetidas a jornadas de trabalho de 17 horas diárias e estavam sujei-tas a espancamento e abuso sexual. O salário delas che-gavam a ser 60% menor do que o dos homens.

Mas a garra e a fi bra fe-minina transformaram-se em protestos na Europa e Estados Unidos. O massacre aconte-ceu em Nova Iorque, durante uma greve conduzida exclu-sivamente por mulheres. 129 tecelãs exigiam uma jornada de 10 horas diárias. A polícia reagiu com violência e as trabalhadoras refugiaram-se nas dependências da fábrica. Os patrões e a polícia tran-caram as mulheres e colo-caram fogo no local. Todas elas morreram, imortali-zando aquele fatídico dia 8 de março.

Durante a 11ª Conferên-cia Internacional de Mulhe-res, em 1910, a ativista pelos direitos femininos, Clara Zetkin, propôs que 8 de mar-ço fosse declarado como o Dia Internacional da Mu-lher, homenageando as tece-lãs de Nova Iorque. Em 1910, mais de um milhão de mulheres se manifestaram na Europa.

O Dia Internacional da Mulher simboliza justamente a luta pela igualdade de direi-tos entre homens e mulheres. Não é uma luta do passado. Mas apesar de todas as evo-luções e avanços, ainda exis-tem algumas discriminações, que gradativamente vão sen-do superadas não só por po-sicionamentos culturais, mas também por conquistas le-gais, como por exemplo o

Decreto - Lei no 392/79 que “visa garantir às mulheres a igualdade com os homens em oportunidades e tratamento no trabalho e no emprego”.

O Síndico News parabe-niza todas as síndicas e dese-ja muitas felicidades ao longo de suas vidas. O sucesso de vocês é a alegria da gente. A partir do momento em que todos os homens e nações de-rem o devido respeito às mu-lheres, o mundo será muito melhor de se viver. Outra vez, parabéns a todas as mães, fi -lhas, avós, tias, sobrinhas...

A síndica que deseja saber mais sobre algum assunto es-pecífi co e quiser sugerir maté-rias, mande um e-mail para [email protected] , que analisaremos sua proposta de pauta e retornare-mos seu contato. Obrigado.

Publicação mensal daSANTA LUIZA EDITORA LTDAEmpresa autorizada para uso da

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Tiragem - 25.000 exemplaresDistribuição - Gratuita para síndico de condomíniosDirigido a - condomínios residen-ciais e comerciais, administradoras, hotéis, shoppings, construtoras.Público leitor - síndicos, zelado-res, conselheiros, administradores, construtores, prestadores de servi-ços em geral.Periodicidade - mensal Área de distribuição - Capital de São Paulo, Taboão da Serra, Guarulhos, Osasco, Mogi das Cruzes, Santo André, Maúa, S. Caetano do Sul, S. Bernardo do Campo, Diadema.

EditorialClassíndico

www.sindiconews.com.br Março/2008 03

Vila de casasRua particular

O conjunto de casas de vila, com acesso por rua particular, embora existente desde muitos anos, ante-riormente à Lei 4.591/64, pode regularizar sua situa-ção e organizar-se em con-domínio horizontal, com aplicação do artigo 8º da aludida lei, tendo validade a convenção de condomínio e seu registro imobiliário. (STJ- Ac. unân. da 4ª T. no DJ de 17-9-90 - Rec. Esp. 1.902-RJ - Rel. Min. Athos Carneiros).

Convenção - validadeNa conformidade do dis-

posto no art. 8º, a, da Lei 4.591/64, o conjunto de ca-sas de vilas, com acesso por rua particular, constitui o chamado condomínio hori-zontal, sendo válida a con-venção elaborada nos mol-des do art. 9º da citada Lei (TJ-RJ - Ac. anân. Da 5ª Câm. Cív. Reg. em 4-4-89 - Ap. 4.665/88 - Rel. Des. Narciso Pinto).

Ações ConexasProcesso Civil - Ações conexas - julgamento

simultâneo.Conexas as ações de

prestações de contas e anu-latória de assembléia onde se constitui administração provisória de condomínio, que se titânios na autoria da primeira, impõe-se o julga-mento simultâneo dos fei-tos respectivos. Apelação conhecida e provida.” (TJ-GO, 2.ª Câm. Cív. Apel. 26.745-3/188 - Anápolis. Rel. Des. Jalles Ferreira da Costa. Ac. unân. De 31/03/92. Wil-

mar Jardim Carvalho e s/m vs/ Cond. Ed. Marquês de Herval).

Proibição de animais em condomínio deve

ser relativizadaOs termos das conven-

ções condominiais proibin-do a presença de animais devem ser relativizados. A decisão, unânime, é da 18ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça, ao prover apelo de moradores de um prédio em Novo Hamburgo, que postularam o direito de te-rem no apartamento um cão da raça chow-chow, de porte médio, apesar de as normas condominiais per-mitirem somente a perma-nência de animais de pe-queno porte.

O relator do recurso no TJ, Desembargador José Francisco Pellegrini, mani-festou-se contrário à apli-cação literal da convenção, uma vez que o porte do ani-mal, por si, não defi ne sua periculosidade ou a pertur-bação que possa trazer ao condomínio. “Relativizan-do-se a norma condominial, que não pode retirar o direito do condômino de ter consigo a companhia de animal que escolha, resta dar-lhe a inter-pretação razoável que garan-ta, em todo caso, o direito dos demais condôminos à hi-giene, segurança e sossego”.

O voto foi integralmente acompanhado pelos Desem-bargadores Cláudio Augus-to Rosa Lopes Nunes e An-dré Luiz Planella Villarinho. Proc. 70003306156.

Fonte: Tribunal de Justi-ça do Estado do Rio Grande do Sul, 25/7/2002 .

JurisprudênciaTerceirização

Cuidados na contratação da terceirização!Riscos na contratação da

terceirização de serviços, as-sim como na contratação de administradora, sempre exis-tem, e todo cuidado é pouco. Identifi cada a empresa que apresentou as melhores qua-lifi cações, deve-se verifi car três aspectos: sua legalidade; idoneidade e competência.

É expressivo o número de empresas que apresentam propostas, sem estarem de-vidamente legalizadas para a prestação de serviços. Pos-suem “escritórios em São Paulo”, porque estão sedia-das em outros Estados, não estão fi liadas aos sindicatos da categoria, e a atividade de terceirização de serviços que exercem não é compatí-vel com o objetivo e fi nali-dade constante, tanto no CNPJ como no registro na Junta Comercial (se é que existe). Existem empresas que fazem publicidade e se apresentam com uma deno-minação social e, na hora da contratação, apresentam con-trato de outra empresa “as-sociada do grupo”. Se essas empresas não se preocupam com a sua própria situação, vão se preocupar com a de seus empregados, ou com seus condomínios clientes?

Outro risco para o condo-mínio é quanto a idoneidade da empresa. Infelizmente, a prática de pagamento de parte dos salários dos em-pregados por fora da folha é muito comum. Chega a cor-responder a 1/3 do total dos ganhos. Horas extras, por exemplo, não são reconheci-das ou, são pagas por fora e, com isso, não se paga o des-canso semanal remunerado (DSR), e sonegando o INSS e o FGTS. Por conseqüência,

no 13º e nas férias anuais, os empregados recebem apenas a média constante nos hole-rites mensais, ignorando-se as horas extras e o DSR. Cerca de 200 auditores da Receita Federal defl agraram a “Operação Gênese”, cru-zando informações do im-posto de renda com as con-tribuições previdenciárias. Estima-se que cerca de 240 empresas prestadoras de ser-viços, envolvendo 26.100 empregados, estão nessa in-vestigação. As que acabarem sendo fechadas poderão cau-sar pesadas perdas para os condomínios, que respondem subsidiariamente pela indeni-zação dos empregados.

Finalmente, a única ma-neira de assegurar se a em-presa é, de fato, competente, é telefonando ou visitando

os condomínios dados como referência. É a oportunidade para tirar duvidas a respeito da forma como os salários são pagos, e da experiência que estão tendo. Confi ra se, de fato, a empresa cumpre todos os serviços oferecidos na proposta, como supervi-são 24 horas, se tem portei-ros folguistas, conexão via rádio com as portarias, etc.

Apesar de todas as adver-tências acima, não há razões para preocupações. Existem empresas de terceirização que primam pela transparência e seriedade nas suas atividades. Empresas que estão no merca-do pensando no longo prazo, preocupadas com sua imagem, e principalmente com a satis-fação de seus clientes.

Etore [email protected]


Síndico News respondeASSEMBLEIA

Primeiro, eu quero agrade-cer pelos seus esclarecimentos no que tange aos temas condo-miniais. Agora, peço-lhe que me responda, por favor, as se-guintes perguntas:

Pergunta 1 - Quais as condições prováveis para que um locatário possa participar de uma assem-bléia condominial?

R: Há duas possibilidades para que o locatário possa participar de uma assembléia condominial. A primeira é de quando da realização da Assembléia Ordinária, aque-la prevista na convenção, geralmente realizada nos primeiros meses de cada ano, conforme prevê o art. 24 da Lei 4.591/64 - parágrafo quarto.. A segunda possibili-dade é quando ele (o locatá-rio), de posse de procuração, tem poderes para representar o condômino. Estas procura-ções tanto valem nas Assem-bléias ordinárias, como nas extraordinárias.

Pergunta 2- É válido, em sentido legal, um loca-tário argumentar que o contrato de locação já é um documento de procu-ração do proprietário no qual o permite a partici-par de uma assembléia com direito a voto?

R: Absolutamente não. O contrato de locação ja-mais poderá ser tratado como uma procuração. Até porque, o contrato de loca-ção só faz lei entre LOCA-

DOR E LOCATÁRIO. O Condomínio não é parte in-tegrante daquele ato.

Pergunta 3- Há de algu-

ma forma,no novo Código Civil, algum artigo no qual respalde um ato de locação residencial como ato pro-curatório?

R: Não. E em nenhum contrato de locação, se dá, automaticamente, poderes de representação.

MORADOR

PROPRIETARIO

Gostaria de lhe fazer al-gumas perguntas com rela-ção a condomínio. O mora-dor que não é proprietário pode ser sindico?

R: sim. O Código Civil prevê que o síndico pode ser condômino ou pessoa estra-nha ao condomínio.

Pergunta 2- A pessoa que é sindica pode não re-sidir no condomínio?

R: Sim, Não existe ne-nhum impedimento.

Pergunta 3- Um mem-bro do Conselho Fiscal, tem mais poder do que uma assembléia?

R: Não. Nas Assem-bléias, cada condômino tem direito a tantos votos quanto forem a quantidade de apar-tamentos que possua. O con-dômino só tem mais poder, se tiver mais unidades, ou se estiver representando elas.

Inaldo DantasAdvogado

Administrador de CondomínioPresidente do Secovi - PB

e-mail: [email protected]

Um belo jardim depende, em sua essência, da saúde das plantas que o compõem. A poda é uma prática impor-tante para a conservação das espécies vegetais. “As podas são executadas para que fa-çamos certas correções no desenvolvimento das plan-tas. Ela ocorre pela função do hábito de crescimento, porte da planta, sistema de plantio e a forma de colhei-ta”, explicou André Degob-bi, profi ssional da ADS pai-sagismo.

Muito importante para a saúde das plantas, a poda deve respeitar o tamanho de cada espécie vegetal e ser feita, de preferência, na épo-ca de dormência das plantas. “Em um jardim ornamental, a poda contribui para que permaneça com o formato desejado e bem cuidado, sem que uma planta invada o espaço de outra”, conti-nuou André.

No caso da podar ser ina-dequada, o jardim passará a ter aparência de matas sem

Jardinagem

Jardim podado, jardim bem cuidado

ornamentação alguma. É di-fícil defi nir tempo entre uma poda e outra. Isso depende da espécie, do número de ra-mifi cações existentes, do vi-gor, do hábito de vegetação e do sistema de condução

Geralmente, as podas são mais importantes para plan-tas ornamentais, mas deve-mos lembrar que a “natureza tem o seu próprio método de poda. Os ramos pequenos desprendem-se naturalmen-te e os galhos fi nos, as folhas e as fl ores morrem e caem. Vagarosa mas continuamen-te, todas as plantas sofrem um processo de renovação natural. Pela poda não faze-mos mais do que acelerar, embora parcialmente, esse processo normal” (Brickell, 1979).

O síndico deve imaginar que o processo de poda seja algo simples, o qual o zela-dor pode dar conta. Alguns zeladores, realmente, conhe-cem o processo e são treina-dos para isso. Mas a maioria não tem conhecimento sufi -

ciente, podendo estragar a planta e, conseqüentemente, o jardim.

Para evitar este estrago, as podas devem ser realiza-das por pessoa treinada, que conheça as estruturas das di-ferentes espécies vegetais e os melhores métodos para cada uma delas. Tais méto-dos dependem da fi siologia, estado nutricional, época de poda e muitos outros fatores importantes.

O profi ssional deve co-nhecer e dominar o manu-seio das as ferramentas.

Com os cuidados neces-sários durante a poda, o jar-dim do condomínio continua-rá belo, valorizando o imóvel e aumentando a qualidade de vida dos moradores.

Quando o inverno chegarA limpeza das plantas

deve ser feita, retirando as fl ores mortas, folhas e ga-lhos secos e, quando neces-sário, fazer podas de árvo-res, arbustos e cercas vivas, desde que não estejam fl o-rindo. O inverno é a época ideal para a poda das rosei-ras (em regiões que ocorrem muitas geadas, aconselhamos que a poda seja feita no fi nal do inverno, já nas regiões mais quentes, onde as gea-das são mais raras, a poda pode ser feita no mês de ju-nho ou julho).

Este é um período bom para se fazer transplantes de árvores, arbustos e trepadei-ras que estiverem em seu período de dormência, pois a perda da seiva e a desidra-tação são menores.


INDICADOR ECONÔMICO

Obrigações

Meses Salários Infl ação TR Poupança Março R$350,00 0,34% 0,1876% 0,6885%

Abril R$380,00 0,04% 0,1272% 0,6278%

Maio R$380,00 0,04% 0,1689% 0,6697%

Junho R$380,00 0,26% 0,0954% 0,5959%

Julho R$380,00 0,28% 0,1469% 0,6476%

Agosto R$380,00 0,98% 0,1466% 0,6473%

Setembro R$380,00 1,29% 0,0352% 0,5354%

Outubro R$380,00 1,05% 0,1142% 0,6148%

Novembro R$380,00 0,69% 0,0590% 0,5593%

Dezembro R$380,00 1,76% 0,0640% 0,5643%

Janeiro/08 R$380,00 1,09% 0,1010% 0,6015%

Fevereiro R$380,00 ---------- 0,0243% 0,5244%** UFIR extinta em Janeiro/2001 *** Índice de infl ação IGP-M da FGV - Salário mínimo a partir de 1o Março R$412,40

Imposto de Renda em 2008

INSS - Fevereiro

Piso Salarial

Salário Contribuição (R$) ...........................................AlíquotaAté R$ 868,29 ........................................................................... 8 %De R$ 868,30 até R$ 1.447,14................................................. 9 %De R$ 1.147,15 até R$ 2.894,28..............................................11 %

20% sobre a folha, como parcela do condomínio 3% sobre a folha,como seguro de acidente de trabalho 4,5%

sobre a folha, contribuiçãode terceiros (Sesc, Senai, etc)

Zeladores .........................................................................R$ 636,00Porteiro, Vigia, Cabineiro ou Ascensorista, Garagista,Manobrista e Folguista ...........................................................................R$ 609,50Faxineiro e demais ...........................................................R$ 583,00Acúmulo de cargo ..................................................................... 20%Adicional noturno ...................................................................... 20%Horas extras .............................................................................. 50%Folgas trabalhadas e feriados ................................................. 100%Cesta Básica ......................................................................R$ 65,21

Rendimento % Parc. DeduzirAté R$ 1.372,81 ............................................ isento Acima de R$ 1.372,82 até R$ 2.743,25 ....... 15,0% ...... R$205,92Acima de R$ 2.743,25 ................................ 27,5% ....... R$548,82Abatimento por dependente: ........................................... R$137,99 Salário Família fevereiro/2008 Até R$ 449,93 = R$ 23,08 por cota Acima de R$ 449,94 Até R$ 676,27 = R$ 16,26 por cota

** o reajuste de 6% com vigência a partir de 1o de outubro até 30/09/08.

- - -

Admissão/Demissão • Comunicar ao Ministério do Trabalho até o dia 07 do mês seguinteRecolhimento do INSS conforme tabela ao lado: • Todo dia 10 do mês subseqüente.Recolhimento do FGTS, 8,0% sobre a folha de pagamento: • Até o dia 7 de cada mês, ou no dia útil anterior.Recolhimento do PIS, 1% sobre a folha de pagamento: • Até o dia 20, sem multa.• Após, multa de mora de 0,33% ao dia, limitado até 20%.Recolher à Receita Federal o Imposto de Renda.Recolher à Prefeitura Municipal ISS sobre Serviços Prestados.


Jurídico

Reunião de ações de cobrança de taxas condominiais

Segurança

Medidas básicas de segurança

Quando se propõe ação de cobrança de taxas condo-miniais, deve-se pedir os be-nefícios do artigo 290 do Código de Processo Civil, que prevê que quando a obrigação consistir em pres-tações periódicas (é o caso das despesas condominiais), “considerar-se-ão elas inclu-ídas no pedido, independen-temente de declaração ex-pressa do autor; se o devedor, no curso do processo, deixar de pagá-las ou de consigná-las, a sentença as incluirá na condenação, enquanto durar a obrigação”.

Entretanto, muitas sen-tenças judiciais, nas ações de cobrança de taxas de condo-mínio, condenam o condô-mino a pagar as que se ven-ceram até a data da sentença, transitada em julgado (quan-do não cabe mais recurso) ou até o início da execução.

Nesses casos, que são fre-qüentes, o condomínio é obri-gado a propor outra ação con-tra o mesmo condômino, das taxas que se venceram poste-riormente. Essas ações tra-mitam em separado, com despesas dobradas.

A jurisprudência tem se inclinado favoravelmente à reunião dos processos, en-tendendo ser cabível a apli-cação analógica do artigo 28 da Lei 6.830/80, que dispõe sobre a cobrança judicial da Dívida Ativa da Fazenda Pública e dá outras provi-dências, também denomina-da Lei de Execução Fiscal. E o artigo 28 prevê que “o juiz, a requerimento das par-tes, poderá, por conveniên-

Com a modernização e a crescente urbanização, os con-domínios tornaram-se a me-lhor forma de se organizar espaços para se viver harmo-nicamente em comunidade, sendo que um dos principais objetivos das pessoas, ao op-tarem residir em edifícios re-sidenciais ou condomínios de casas, é justamente a sua pro-teção e a de sua família. Mas para que isto realmente ocor-ra, faz-se necessário a adoção de algumas medidas preventi-vas para que haja uma maior efetividade da segurança em condomínios. Para tanto, abor-daremos, a seguir, algumas dicas de segurança, dirigidas a síndicos, condôminos e fun-cionários de condomínios:

• nas assembléias, manter sempre em pauta, o tema Se-gurança para que possa ser discutido por todos condô-minos;

• obedecer e seguir as normas e procedimentos so-bre segurança decididos e acordados em assembléia;

• trazer informações e su-gestões para a melhoria do sistema de proteção do con-domínio;

• solicitar fi cha de ante-cedentes criminais e confi r-mar documentos e referên-cias de todos funcionários, inclusive os domésticos;

• encaminhar os funcio-nários para treinamentos em segurança através de cursos específi cos, manten-do-os atualizados e reciclados;

• manter equipamentos de segurança e de comuni-cação sempre em bom esta-do de conservação e funcio-namento;

• pessoas estranhas ao condomínio deverão ser re-cepcionadas na parte exter-na do prédio, devendo aguar-dar a liberação do morador para adentrar ao edifício;

• ao entrar ou sair do pré-dio verifi que se não há pes-soas em atitudes suspeitas rondando o edifício;

• evite comentar sobre seus bens ou mesmo detalhes de sua vida pessoal com estra-nhos ou mesmo funcionários;

• compreenda e elogie as ações preventivas tomadas pelos funcionários, mesmo quando estas representarem algum pequeno transtorno para si ou suas visitas;

• colocar portas resistentes e maciças nas entradas sociais e de serviços, dando prefe-rência às que possuem blin-dagem interna;

• instalar olho mágico de 180° nas portas externas, a fi m de se observar quem está do lado de fora antes de abri-las;

• instalar fechaduras quá-

cia da unidade da garantia da execução, ordenar a reu-nião de processos contra o mesmo devedor”.

Nada impede que as ações sejam reunidas, pois as par-tes (autor e réu) são as mes-mas e o imóvel é que respon-de pelas dívidas, variando somente o período de co-brança. As vantagens são inúmeras: faz-se uma só ava-liação do imóvel e as praças se realizam somente num processo, com grande econo-mia de tempo e de dinheiro.

Outra grande vantagem da reunião dos processos é que, somando-se os débitos das várias ações de cobrança de taxas condominiais de uma mesma unidade, se o va-lor for pouco superior à me-tade do valor da avaliação, não havendo licitantes, pode o condomínio, em segunda praça, arrematar a unidade condominial, sem ter que dispender qualquer quantia, que seria consubstanciada na diferença entre o seu crédito e o valor da arrematação.

No caso de ações que tramitam perante à mesma Vara Cível, não há problema algum. No caso de ações em Varas distintas, a menciona-da Lei de Execução Fiscal prevê que os processos serão redistribuídos ao Juízo da primeira distribuição.

É de se aplicar por analo-gia, também, uma vez que não existe previsão específi -ca no Código de Processo Civil, utilizável às cobranças de condomínios em atraso.

Daphnis Citti de Lauro Advogado, e-mail: [email protected].

druplas nas portas externas, a fi m de difi cultar que seja “michada” ou mesmo ar-rombada;

• manter em bom estado de conservação e sempre funcionando os meios de comunicação , tais como te-lefone e interfone;

• instalar sistemas de alar-me no interior da residência ligados a uma central de monitoramento ou a portaria do condomínio, com dispo-sitivos sonoros, a fi m de se prevenir invasões;

• reforçar as janelas com trancas especiais ou trame-las, a fi m de se evitar intru-sões por estes acessos;

• instalar grades nas jane-las das casas e apartamentos para se precaver contra in-vasões ou acidentes;

• manter os sistemas elé-tricos e hidráulicos sempre em perfeitas condições de funcionamento.

Estas e muitas outras me-didas farão com que os ris-cos sejam minimizados e a Proteção de seu condomínio seja aumentada.

José Elias de GodoyEspecialista de Segurança em

Condomínios e autor dos livros “Manual de Segurança em

Condomínios’’ e “Técnicas de Segurança em Condomínios”.

[email protected]


Legislação

Convenção de Condomínio e os direitos de vizinhança O local onde o condômino

se recolhe diariamente para o descanso do trabalho e conví-vio familiar torna-se sagrado para ele e, por tal fato, deve ser respeitado por todos e pre-servado como fi m social da propriedade, nos ditames da Constituição do Brasil.

Este seu direito, maior de muitos, exige sua reciprocida-de perante os demais co-pro-prietários do mesmo condomí-nio, impondo o cumprimento do artigo 1.336, do novo Códi-go Civil, que diz: “São deve-res do condômino: (IV) – dar às suas partes a mesma des-tinação que tem a edifi cação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salu-bridade e segurança dos pos-suidores, ou aos bons costu-mes”.

Esta simples regra civil, porém, nem sempre se torna o sufi ciente para o condômi-no negligente entender que ele, familiares e sua/seu em-pregada/o não podem prati-car, nem consentir, atos irregu-lares ou ofensivos à estrutura do prédio, à segurança (em todos os sentidos), à saúde e aos bons costumes dos mora-dores no condomínio (apar-tamentos ou casas), direitos dos outros também.

É necessário que o condo-mínio edilício fi que bem pre-venido contra abusos em ge-ral. Nas regras de convivência social, devem ser proibidas atitudes pessoais de qualquer espécie, a qualquer hora do dia ou da noite, que pertur-bem a paz social interna do conjunto habitacional.

Por outro lado, as regras só vão ter sucesso se houver fi xação de multas, até os li-mites de 5 ou 10 vezes o va-

lor da última cota de despesa condominial paga pela uni-dade do respectivo infrator.

Embora a Convenção de Condomínio seja obrigatória desde dezembro de 1964 (Lei nº 4.591) será necessária a adaptação ao novo Código Civil, vigente desde 11/1/2003. Vamos juntos avaliar três exemplos de abuso do vizinho sobre o direito alheio:

1º) Não corrigir vaza-mento contínuo de água ou esgoto para o apartamento debaixo;

2º) Não reduzir alto volu-me de aparelho sonoro a qual-quer hora do dia ou da noite;

3º) Utilizar, a qualquer hora, vaga de garagem de outro condômino, não estan-do autorizado.

Nestes exemplos, qual a resposta correta deveria dar o síndico ou administrador, regidos por uma Convenção e regulamentos desatualiza-dos? “Nada podemos fazer!” – “Vamos aplicar as medidas específi cas na Convenção e no Regulamento Interno!”

Se a Convenção e o Re-gulamento não dispuserem critérios legais para adoção de medidas práticas e apli-cação de multas, apropria-das contra atos danosos do condômino infrator, a ad-ministração condominial su-cumbirá.

Em conseqüência, o con-dômino prejudicado deverá assumir sozinho a responsa-bilidade de cuidar de si e sua família, perante o Poder Ju-diciário > contra alagamen-tos, umidades, fungos, etc., no 1º exemplo – > contra perturbações sonoras que ir-ritam as pessoas mais próxi-mas do local ou atrapalhem

o sono ou descanso necessá-rio de alguém, no 2º exem-plo - > contra estacionamen-to irregular, no 3º exemplo. Nos três casos, a base legal será o art. 1.277, do Código Civil: “O proprietário ou possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização da propriedade vizinha”.

Mas, deixar o condômi-no ir sozinho ao Poder Judi-ciário, será a forma correta de resolver problemas em condomínio edilício? Não, porque o assunto deve ser cuidado especialmente por uma Convenção de Condo-mínio e/ou Regulamento In-terno, criados por lei para disciplinar os atos compor-tamentais dos condôminos.

O novo Código Civil, re-vogando em parte a Lei nº 4.591/64, sobre condomínio edilício, permite ampliar as normas e medidas destinadas à manutenção da ordem, paz, sossego, segurança e valori-zação moral e econômica de todo o conjunto habitacional.

Se estiverem guarnecidos pela atualização legal, ao to-marem conhecimento sobre danoso causado ao titular de unidade autônoma, o síndico e/ou administrador deverão tomar as providências sanea-doras imediatas, em nome do condomínio, fazendo cessar os atos abusivos do mau con-dômino. O Poder Judiciário sempre dará sentença com base no que dispuser a Con-venção de Condomínio e no Regulamento Interno.

Se não houver avanço na atualização da Convenção e

do Regulamento Interno, o condômino, que se sentir le-sado por atitudes irregulares de um vizinho, poderá acio-nar o corpo diretivo do con-domínio (síndico, subsíndico, conselheiros e administrador), pedindo indenizações morais e/ou materiais, pelas omissões dos mesmos na administração do condomínio. E não é só.

O “condomínio”, em sua plena composição, exceto o lesado, também poderá ser condenado como parte soli-dária aos administradores, se não houver separação das res-ponsabilidades individuais entre cada co-proprietário de unidade autônoma, como deve ter na Convenção e no Regulamento Interno.

Por outro lado, este aler-ta serve também aos condô-

minos, que, se não solicita-rem a alteração da Convenção de Condomínio, NÃO TE-RÃO, AMANHÃ, REGRAS DE SEGURANÇA JURÍDI-CA, para imposição de multas imediatas aos vizinhos infra-tores, e, quando for o caso, para pedido de proibição de ingresso, no condomínio, da-quele indivíduo que vem ge-rando incompatibilidade de convivência com os demais vizinhos, ou para dinamizar a administração, fi cando a cole-tividade sem elementos que defendam e valorizem o patri-mônio de cada um.

Róberson Chrispim Valle – [email protected] -

Advogado e Coordenador Adjunto da Comissão de Direito Imobiliário

e Urbanístico da OAB/SP – Subseção de Santo Amaro


Economia

Garanta energia para as futuras gerações

O desenvolvimento tecno-lógico deu, e ainda dá – acre-dite, em pleno ano 2008 ainda tem gente sem luz elétrica –, a oportunidade de se receber em casa energia elétrica. O consumo deste recurso é um dos grandes vilões da atuali-dade, que vem sendo discuti-do desde o século passado.

É mesmo real. O mundo tem passado por uma crise energética. A previsão é de que a demanda dobre nos próximos 30 anos e isso não poder ser feito com base apenas em combustíveis re-nováveis (como a energia solar e das hidrelétricas), que possuem limites para a sua utilização.

A única saída viável, além das fontes alternativas, é a conscientização da popu-lação, no que diz respeito à má utilização deste recurso fi nito.

A Elektro, famosa distri-buidora de energia elétrica, disponibiliza algumas dicas para economia. O síndico deve colocar no quadro de avisos essas dicas, que po-dem ser encontradas no site da empresa. Confi ra algu-mas delas:

Residências• Evite acender qualquer

lâmpada durante o dia, habi-tuando-se a utilizar melhor a iluminação natural;

• Apague as lâmpadas dos cômodos desocupados, salvo aquelas que contri-buem para a sua segurança;

• Utilize somente lâmpa-das de voltagem (Volts) com-patível com a voltagem da rede da concessionária de energia elétrica;

• A iluminação deve ser adequada a cada tipo de am-biente. Tanto a falta como o excesso de iluminação pre-judicam a visão;

• Pinte tetos e paredes in-ternas com cores claras, evi-tando o uso de lâmpadas de maior potência;

• Em dias quentes, use o chuveiro na posição Verão. Na posição Inverno, o consumo de energia é até 30% maior;

• Guarde ou retire os ali-mentos da geladeira de uma única vez. Também não co-loque os alimentos quentes ou destampados dentro da geladeira. Eles exigem mais do motor e, por conseqüên-cia, gastam mais energia;

• Acumule a maior quan-tidade de roupa para passar de uma vez.

Condomínios• Utilize sempre que pos-

sível a iluminação natural sufi ciente abrindo janelas, cortinas e persianas em am-bientes como o hall social, a sala de visitas, o salão de festas, o salão de jogos, etc.

• Instrua os empregados a desligarem as lâmpadas de dependências desocupadas, exceto aquelas que contri-buem para a segurança.

• Limpe regularmente pa-redes, janelas, pisos, e for-ros. Uma superfície limpa refl ete melhor a luz, o que permite manter menos in-tensa a iluminação artifi cial.

• Limpe regularmente as luminárias, lâmpadas e de-mais aparelhos de ilumina-ção. A sujeira acumulada reduz a iluminação.

• Substitua luminárias an-tiquadas ou quebradas por luminárias mais efi cientes, de fácil limpeza e, de prefe-rência, com lâmpadas ex-posta, que deste modo pode-rão ser de menor potência.

• Quando o fator estético não tiver importância retire o acrílico e o globo, que ab-sorvem grande parte do fl u-xo luminoso. Você poderá assim utilizar lâmpadas de menor potência.

• Não use lâmpadas in-candescentes de bulbo fosco dentro de globos. É preferí-vel utilizar lâmpadas com bulbo transparente. As lâm-padas de bulbo fosco foram criadas para minimizar o efeito ofuscante e apresenta-rem uma luz confortável, sua-ve e difusa, mas também ab-sorvem uma parte da luz emitida pelo fi lamento.

• Como o globo elimina o

ofuscamento, o uso de lâm-padas de bulbo fosco acarre-tará menor iluminação e po-derá exigir lâmpadas de maior potência.

• No hall social, na entra-da e na marquise do seu pré-dio, a instalação de lâmpa-das incandescente embutidas no teto é uma péssima solu-ção do ponto de vista da uti-lização de energia. A efi ciên-cia do conjunto torna-se muito reduzida, o aqueci-mento é excessivo e a vida útil da lâmpada também se reduz, por falta de ventila-ção adequada. Sugerimos rebaixar a lâmpada e reduzir sua potência, ou usar lâmpa-das refl etoras de menor po-tência. As lâmpadas de 100 Watts podem ser substituí-das por lâmpadas de 60 Watts ou 40Watts, o que proporcionará uma redu-ção de 40% a 60% no con-sumo de energia elétrica nesses locais. Outra opção seria as lâmpadas fl uores-centes compactas.

• Nos corredores, no hall social e nas escadas, verifi -que a possibilidade de subs-tituir as lâmpadas incandes-centes também por lâmpadas fl uorescentes compactas.

• Refaça se possível, a instalação dos circuitos de interruptores, para permitir o desligamento parcial de lâmpadas em desuso ou des-necessárias.

• Em locais onde houver muitas lâmpadas acesas, ve-rifi que a possibilidade do desligamento alternado.

• Se há na garagem lumi-nárias com lâmpadas fl uo-rescentes comandadas em grupo, estude a possibilidade

de instalar interruptores indi-viduais comuns ou do tipo pêra (pendente); eles permi-tirão o desligamento parcial de determinadas lâmpadas, evitando-se a iluminação ple-na todo o tempo.

• Nas garagens, procure iluminar somente as áreas de circulação de veículos, e não diretamente os boxes.

• Ao desativar uma ou mais lâmpadas fl uorescen-tes, não esqueça de desligar também o reator, caso con-trário, ele continuará consu-mindo energia elétrica, re-duzindo-se a sua vida útil.

• Rebaixe as luminárias instaladas entre as vigas do teto da garagem. Com isso, aumentará a intensidade da iluminação, podendo inclu-sive reduzir o número de lâmpadas.

• Onde for possível, use uma única lâmpada de maior potência no lugar de várias lâmpadas de menor potência.

• Em áreas externas (jar-dins, estacionamentos, áre-as de lazer, e etc.) estude a possibilidade de substituir as lâmpadas existentes por lâmpadas a vapor de sódio a alta pressão (VSAP), que fornecem mais luz com menor consumo de energia elétrica.

Analise também a possi-bilidade de instalar fotocélu-las ou temporizadores para controle de iluminação.

• Utilize somente lâmpa-das de tensão compatível com a tensão da rede da con-cessionária. Em caso de dú-vida consulte sempre a con-cessionária.

Mais dicas no site www.elektro.com.br


Administrativo

A administradora é o pre-posto do síndico na gestão dos assuntos condominiais, atuando de um lado em rela-ção aos funcionários, forne-cedores, prestadores de ser-viço e outros profi ssionais ou empresas contratados pelo condomínio, e do ou-tro, atua junto à massa con-dominial, no sentido de so-lucionar os problemas que tenham relação com o con-domínio, evitando confl itos e estimulando a participação nos assuntos condominiais. Também deve fazer parte de suas funções, a assessoria e orientação ao síndico.

As administradoras têm a função de levar ao condomí-nio todas as informações ne-cessárias para que o síndico e os moradores estejam atuali-zados no cumprimento das leis e normas regulamentadoras, lembrando que o síndico é único responsável civil e cri-minalmente pelo condomínio.

Administradora: o suporte do síndicoO síndico é legalmente

responsável por quase tudo o que acontece no condomínio e, ao contra-tar uma administradora, repassa algumas funções sem que esta responsabi-lidade seja integralmente transferida. Portanto, a relação do síndico com a administradora do condo-mínio deve ser de respeito e confiança. Entretanto, cabe à administradora de-monstrar merecer essa con-fi ança, através de uma competente gestão das di-versas áreas, nas quais seus serviços são realizados.

A confi ança faz com que a rotina transcorra organiza-da e tranqüila no condomí-nio. Em conseqüência dessa boa sintonia, as melhores soluções se apresentam. É muito importante que o sín-dico receba a orientação dos profi ssionais do ramo, pois eles estão preparados para

orientar nas melhores deci-sões, sem colocar em risco a responsabilidade de todos que fazem parte da adminis-tração.

Além da gestão e asses-soria nas áreas trabalhista, contábil, fi nanceira e jurídi-ca, a administradora deve permanentemente procurar identifi car e conhecer os problemas de seus clientes, participando ativamente na resolução de todo tipo de imprevisto. O comprometi-mento verdadeiro com o condomínio é um grande di-ferencial na atuação de uma administradora.

A contrataçãoO artigo 1.348 § 2 º do

Código Civil Brasileiro, sem precedente em legislação an-terior, estabelece que o síndi-co pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os po-deres de representação ou as funções administrativas, me-

diante aprovação de assem-bléias, salvo disposição em contrário da convenção.

Situação anteriormente considerada regra acabou tornando-se exceção. O fato de o síndico poder contratar ou não a administradora de sua confi ança. O que parecia óbvio, pois a responsabilida-de por qualquer “deslize” administrativo é sempre dele, eleito por maioria dos condôminos, da forma mais democrática possível.

A necessidade de aprova-ção em assembléia gera um novo problema. Se a admi-nistradora praticar atos noci-vos ao condomínio em sua administração, causando-lhe prejuízo, qual a responsabi-lidade (ou não) do síndico

nesse caso? Afi nal, a con-tratação somente ocorre com a aprovação da assembléia, órgão máximo do condomí-nio. Na assembléia pode ha-ver várias propostas e o sín-dico pode ter escolhido outra (não a escolhida) e ter sido voto vencido.

Contudo, note-se a ex-pressão comum em vários dispositivos acerca da maté-ria; “salvo disposição em contrário da convenção”.

Portanto, mais uma vez, verifi ca-se a força da con-venção condominial, abai-xo, na hierarquia dos dispo-sitivos, apenas das leis. Em casos específi cos como este, a própria Lei a equipara em importância.

Inaldo Dantas


Para contratação, escolha a sua

Administradoras - SP

Março/2008 Classifi cados do Síndico 11

Classifi cados do Síndico Março/0812







Segurança

Extintores e os aliados contra o fogoOs extintores são as ferra-

mentas adequadas e mais próximas para combater o fogo antes da chegada dos bombeiros. Eles devem estar sempre em perfeito estado. É necessário verifi car constan-temente se o acesso aos ex-tintores não está obstruído; o lacre não está rompido; o manômetro indica pressuri-zação (faixa verde ou amare-la); o aparelho não apresenta vazamento; os bicos e válvu-las da tampa estão desentupi-dos. Alerte o responsável so-bre qualquer irregularidade, para que a situação seja rapi-damente sanada.

Esses equipamentos de combate ao fogo são de uso imediato. São necessários no início do incêndio. Por isso, precisam ser adequa-dos para cada fi nalidade. Existem os extintores ma-nuais e sobre rodas projeta-dos para agilizar a ação dos combatentes. Mesmo onde existam meios mais comple-xos de proteção como hi-drantes, detectores de fogo e sprinklers, o extintor é in-dispensável.

O Corpo de Bombeiros exige uma inspeção anual de todos os extintores, além dos testes hidrostáticos a cada cin-co anos, por fi rma habilitada.

Mangueiras e hidrantesOs hidrantes são disposi-

tivos vinculados à rede hi-dráulica e destinados ao ser-viço de combate a incêndios. Podemos considerar quatro tipos de hidrantes de incên-dios que obedecem a deter-minadas características em razão do seu emprego e fun-

cionamento. Os hidrantes ur-banos, internos, externos e recalque.

A caixa de incêndio con-tém: Registro globo com adaptador; mangueira adu-chada (enrolada pelo meio) ou em ziguezague; esguicho regulável (desde que haja condição técnica para seu uso) ou agulheta; duas cha-ves para engate/desengate; e cesto móvel para acondicio-nar a mangueira.

Brigada de incêndioUm incêndio de grandes

proporções em um edifício residencial é o maior pesa-delo para qualquer morador. Esse tipo de destruição fere o mais profundo sentimento, pois desintegra o sagrado lar. Além das perdas mate-riais, o fogo pode tirar mui-tas vidas. O combate rápido ao fogo pode evitar todos esses desastres.

A Brigada de Incêndio pode ser a salvação de mui-tos lares, empresas e, princi-palmente, de muitas vidas.

A Instrução Técnica nº 17/2004 do Corpo de Bom-beiros fala sobre brigada de incêndio. Confi ra alguns im-portantes itens:

1. OBJETIVO1.1 Esta Instrução Técnica estabelece as condições mí-nimas para a formação, trei-namento e reciclagem da brigada de incêndio para atuação em edifi cações e áreas de risco no Estado de São Paulo.5.3 Organização da brigada5.3.1 Brigada de incêndio

A brigada de incêndio

Tipo de incêndio

Fogo em papéis, madeira, etc.

Pó Químico Gás Carbônico Água

Ruim – Apaga so-mente na superfície.

Ruim – Apaga so-mente na superfície.

Excelente – Apagapor resfriamento.

Líquidos infl amáveis (gasolina, óleo, gra-xa, etc).

Excelente – Abafa rapidamente.

Bom – Não deixa resíduo.

Ruim – Não tem efi ciência.

Equipamentos elétri-cos e não condutores de eletricidade.

Bom – Não é con-dutor de eletricidade, porém pode causar danos aos equipa-mentos.

Excelente – Não deixa resíduo, não danifi ca o equipa-mento e não conduz eletricidade.

Ruim – Não tem efi ciência.

Materiais pirofóricos (que infl amam es-pontaneamente).

Bom - Abafa. Ruim - Não é indi-cado.

Ruim – Poderá ser usado água quando não houver o extin-tor de pó químico.

Como usar Abra a ampola de gás; segure com fi r-meza o punho difu-sor; aperte o gatilho; oriente o jato de ma-neira a formar uma cortina de pó sobre o fogo.

Retire a trava de se-gurança; segure fi r-memente o punho difusor; aperte o ga-tilho; oriente o jato para a base do fogo, fazendo uma varre-dura.

Puxe a trava para romper o lacre; ap-erte o gatilho; dirija o jato à base do fogo.

deve ser organizada funcio-nalmente, como segue:

a) Brigadistas: membros da brigada que executam as atribuições de 5.5;

b) Líder: responsável pela coordenação e execu-ção das ações de emergência em sua área de atuação (pa-vimento/compartimento). É escolhido dentre os briga-distas aprovados no proces-so seletivo;

c) Chefe da brigada: res-ponsável por uma edifi cação com mais de um pavimento/compartimento. É escolhido dentre os brigadistas apro-vados no processo seletivo;

d) Coordenador geral: responsável geral por todas as edifi cações que compõem

uma planta. É escolhido dentre os brigadistas que te-nham sido aprovados no processo seletivo.5.5 Atribuições da brigada de incêndio5.5.1 Ações de prevenção:

a) Avaliação dos riscos existentes;

b) Inspeção geral dos equipamentos de combate a incêndio;

c) Inspeção geral das ro-tas de fuga;

d) Elaboração de relató-rio das irregularidades en-contradas;

e) Encaminhamento do relatório aos setores compe-tentes;

f) Orientação à popula-ção fi xa e fl utuante;

g) Exercícios simulados.5.5.2 Ações de emergência:

a) Identifi cação da situa-ção;

b) Alarme/abandono de área;

c) Acionamento do Cor-po de Bombeiros e/ou ajuda externa;

d) Corte de energia;e) Primeiros socorros;f) Combate ao princípio

de incêndio;g) Recepção e orientação

ao Corpo de Bombeiros;h) Preenchimento do for-

mulário de registro de traba-lho dos bombeiros;

i) Encaminhamento do formulário ao Corpo de Bombeiros para atualização de dados estatísticos.

Documents

Edição de Março/2008