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45° Convención Nacional de Valuación - FECISVALCongreso Internacional de Valuación 2009 - Appraisal Institute
Cancún 11-13 NOV 2009
Valoración Estructural delValoración Estructural del
Producto Inmobiliario Urbano enProducto Inmobiliario Urbano en
Mercado AbiertoMercado Abierto
Ing. Hugo J. Guerra, Ing. Hugo J. Guerra, M.ScM.Sc..UNEXPO UNEXPO -- VENEZUELAVENEZUELA
El Enfoque Valorativo MatricialEl Enfoque Valorativo Matricial©®©®
El EVM®El EVM®
Quien les habla. Su servidor …
• Es Ingeniero Electricista graduado con Honores en la Universidad Central de Venezuela (UCV, Caracas, 1964).
• Tiene Estudios de Maestría y Especialización en Administración, Investigación de Operaciones, Desarrollo Regional Industrial, Desarrollo de la Pequeña y Mediana Industria, Instituciones Financieras, Calidad y Tasaciones. EUA, Holanda, Japón, Suecia, Venezuela.
• Amplia experiencia directoral gremial y ejercicio activo en la Profesión Valuatoria. Miembro de la Sociedad de Tasadores de Venezuela y de la Unión Panamericana de Valuadores. Asiduo Ponente en Eventos Nacionales e Internacionales. Autor de diversos artículos sobre Valoraciones y Avalúos.
• Es profesor universitario en la UCV en las Escuelas de Economía, Contaduría Pública y Administración. Coordina el Postgrado en Avalúos de Bienes Muebles e Inmuebles en la Universidad Nacional Antonio José de Sucre (UNEXPO, Caracas). Tiene el honor de compartir docencia en la FECISVAL desde 2008.
• Prosigue Investigaciones Doctorales en Administración, Valoraciones y Avalúos en Venezuela.
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… datos de enlace …
+58 212 978.4792 - 977.2629
+58 416 615.6423
[email protected] - [email protected]
Dirección de Investigación y Postgrado
+58 212 285.3838 - 286.2066
Ing. Hugo J. Guerra, M.Sc.
Coordinador
Especialización en Avalúos de Bienes Muebles e Inmuebles
Este transitar
Es para:
Compartir criterios de avanzada en ciencias y técnicas valuatorias inmobiliarias.
Sobre:
Una novel concepción analítica-sintética para valorar el producto inmobiliario urbano en mercado libre, valorando el todo descomponiéndolo en sus partes e integrando éstas en su globalidad.
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… este transitar …
Con el propósito:
De comprender, teórica y prácticamente, la
esencialidad y operatividad de la concepción
desarrollada como Enfoque Valorativo Matricial -el
EVM©®-, concretado a través del Análisis
Econométrico de Avalúos (AEA®)
Consecuentemente, nutrirnos mutuamente para el
mejoramiento continuo en la valuación.
… este transitar …
Lo desarrollaremos mediante:
Exposición dinámica.
Así, hagamos una primera manifestación explicita en atención a:
¿Quiénes creen en la economía de mercado?
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… una pregunta de entrada …
En una economía de mercado, el Valor del PIU:
¿Valor Suelo Valor Edificación Valor?
¿Valor Valor Suelo Valor Edificación?
? ?
Cualquiera que fuera la respuesta …
Requerimos Modelos Valorativos inteligentes, incuestionables y eficientes …
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La travesía que compartiremos …
1. Presentación
2. Antecedentes
3. El problema a resolver
4. Necesidad de una solución al problema
5. Supuesto hipotético de partida
6. La concepción epistemológica de la solución
7. El Enfoque Valorativo Matricial
8. Un caso ilustrativo
9. Validez del enfoque
10. Varias aplicaciones posibles
11. A manera de conclusiones y sugerencias
12. Algunas referencias documentales
Antecedentes …
Necesidad de estimar el
VALOR RAZONABLE DE MERCADO
y respectiva
ESTRUCTURA VALORATIVA SUELO-EDIFICACIÓN
de una vivienda unifamiliar en Caracas.
¿Cómo podía resolver el caso?
¿Cuál debería ser el enfoque valorativo apropiado?
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¿cómo valorar la casa; cómo valuar la estructura suelo-edificación? …
¿Aplicando criterios de renta?
De ser posible, No directamente
¿Según comparaciones convencionales de precios?
No, salvo de ser viable, homologando objetivamente comparables
¿Con el Enfoque del Costo?
Más interrogantes que soluciones
• El inmueble no era productor de renta.
• Además de la complejidad del análisis, los
resultados serían simulados.
• Para analogía, requería estimaciones de
variables difíciles de conocer:
flujo de caja neto; y,
tasa de descuento.
¿porqué NO criterios de renta? …
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Dificultad de ajustes pertinentes por diferencias
inviables de observar y evaluar objetivamente
con suficiente exactitud.
¿porqué NO por comparación convencional de precios homologados?
• Valor Suelo Vacante + Valor Edificación = Valor
• ¿Cómo se estima la gestión agregada?
• ¿Cómo se valúa el suelo vacante?
• ¿Cómo se tasa la edificación?
Lo convencional:
pero:
La otra opción: aplicar el enfoque del costo; pero, “peor el remedio que la enfermedad”; ¿porqué? …
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• Por comparación de precios (price comparison)
• Por capitalización de la renta producida por el
suelo (ground rent capitalization)
• Por asignación (allocation)
• Por extracción (extraction)
múltiples criterios:
• Por desarrollo hipotético (development analysis)
… complejidades en la valoración del suelo …
• Por capitalización del ingreso residual del suelo(ground contribution to the rent capitalización)
• Por indiferencia en la inversión inmobiliaria
(real estate investment indifference)
• Por planta de valores (land value maps)
mas criterios:
• Por desarrollo parcelario (SubdivisionDevelopment)
… complejidades en la valoración del suelo …
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• Costos de desplazamiento (traveling costs)
• Modelo de contingencia (contigent model)
y aún quedan mas criterios para valoración de no-mercado:
• Método hedónico (hedonic method)
… complejidades en la valoración del suelo …
+ : Procura basarse en expresiones del mercado.
Se basa en evaluación de precios homologados de suelos analíticamente comparables entre si.
De ventas públicas y privadas, ofertas, demandas, otros
Por % de construcción Por unidad de área de edificación (per dwelling unit size) Por unidad de superficie (per square-foot; per acre) Por unidad de longitud del frente (per front-foot)
- : No siempre hay comparables; la homologación de
precios requiere objetividad a partir de hechos
comprobables.
… «por comparación de precios (price comparison)», útil para suelos vacantes …
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+ : Es importante para el inversor.
• El MMU: El más probable físicamente posible, legalmente permisible, económicamente viable y óptimo rentalmente.
• Parte del «mayor y mejor uso MMU del suelo»
- : Es hipotético; judicialmente es cuestionable; no es
fácil evaluar el MMU; es difícil estimar costos de gestión.
Valor Suelo = Valor Mercado PI Viable - Valor Edificación
• Puede ser estático (transversal en el tiempo) o dinámico (temporalmente longitudinal).
… «por desarrollo hipotético (development analysis)», útil para suelos vacantes …
+ : Es expedito.
• Proporción: La deducible para el sector vecinal pertinente
- : Se basa en gran cantidad de datos y siendo así,
¿porqué no aplicar criterios de comparación?;
no toma en cuenta las sinergias o disfuncionalidades,
según el caso, del conjunto suelo-edificación.
Valor Suelo = Proporción * Valor PI existente
… «por asignación o proporcionalidades (allocation)», útil para suelos edificados …
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+ : Útil cuando VS / VE es alta; útil en áreas rurales.
• Proporción: La deducible para el sector vecinal pertinente
- : Requiere buena estimación del VPI; relación VE÷VPI
debe ser pequeña; no es fácil estimar gestión asociada a
la edificación.
Valor Suelo = Valor PI existente - Valor Edificación
… «por extracción (extraction)», útil para suelos edificados …
+ : Obedece a la lógica de Valor beneficio.
- : Requiere buen pronóstico de la RN y de la i%.
j =n
jj =1
Renta Neta RNVS =
(1 + i)
… «por capitalización de la renta del suelo (ground rent capitalization)», útil para suelos que producen renta …
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+ : Obedece a la lógica de Valor beneficio.
- : Depende de la valoración del producto inmobiliario;
del pronóstico de posibles ingresos netos y de las tasas
de descuento aplicables a la edificación y al suelo.
Se fundamenta en la contribución del suelo a la renta
generada por el producto inmobiliario.
… «por capitalización del ingreso residual del suelo(ground contribution to the rent capitalización)»,útil para suelos ocupados …
+ : Obedece a la lógica del inversor para estimar VS
máximo.
- : Depende de análisis de posibles inversiones; de
costos de parcelamiento por hacer y comercializar; y de
tasas de rendimiento.
Se valora el terreno no urbanizado a partir de los posibles
ingresos por precios de venta de parcelas a lo largo del
tiempo, menos los costos que conlleva el parcelamiento
del lote.
… «por desarrollo parcelario (subdivision development)»,útil para suelos (lotes) por desarrollar …
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+ : Es un criterio expedito.
- : Requiere ajustes por las particularidades del predio
objeto de valoración.
Se basa en valores unitarios estándares establecidos para sectores vecinales relativamente homogéneos.
… «por planta de valores (land value maps)»,útil para valores fiscales de suelos vacantes y ocupados …
+ : Permite valorar el suelo en ausencia de referenciales, según
su rendimiento económico relativo en un mismo ámbito.
- : Depende de la temporalidad longitudinal o
-transversal.
“Resulta indiferente invertir en uno cualquiera de 2
desarrollos inmobiliarios (S&E), siempre y cuando el uno
o el otro, ceteris paribus, le produzca igual ingreso por
unidad de área edificada vendible a producir por la
inversión en uno u otro caso.”
Ingreso por Unidad de Área Vendible de Construcción del PI en Sitio 1 =
Ingreso por Unidad de Área Vendible de Construcción del PI Sitio 2
… «por indiferencia en la inversión inmobiliaria (real estate investment indifference)», útil para suelos vacantes y con uso especial …
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• El suelo es único; la valoración es singular y, para
colmo, no siempre hay suficientes referencias para la
comparación homologada
• ¿Tendrá el suelo vacante igual valor que ocupado?
• ¿Cuál de los varios criterios es el mas conveniente?
• ¿En el tiempo la estructura valorativa S-E es la misma?
• Se tiende a perder de vista la relación Esfuerzo/Calidad
… la complicación de la valoración del suelo en síntesis …
Las cuestiones por resolver:
• Depreciación funcional
¿Como estimar y convalidar los ajustes por:
• Depreciación física
Costo actual = Costo Sustitución a Nueva - Ajustes
¿Cómo valorar el Costo de Sustitución a Nueva CSN?
• Externalidades
• Daños vandálicos?
… no se terminan las complicaciones, … la tasación de la edificación …
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• Por área de construcción en m2
• Por presupuesto de obra
• Por indexación
• Por partes de obra: por tipo o por ambiente
• En todo caso, CSN: ¿Reposición o Reemplazo?
… varios criterios para valuar el CSN …
• Modelos matemáticos
• Evaluaciones periciales
• Apreciaciones generales
• Alertas especiales:
Relaciones edad/vida;
Depreciaciones curables versus
depreciaciones incurables
… criterios variados para evaluar las depreciaciones y los daños vandálicos …
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• por pares de valores
• por «evolución temporal, a precios
constantes (de cierta fecha), de valores
inmobiliarios homologados»
• por pérdida de la renta
Pueden ser positivas o negativas.
Se pueden valuar:
… evaluación de las externalidades …
¿Cómo se convalida el Ajuste, desde la perspectiva del mercado?
Otro problema:
DFísica + DFuncional ± Externalidades = AjusteTotal
¿Cómo se tasan los daños ocultos para completar el Ajuste?
… convalidación del ajuste por depreciación y externalidades y daños vandálicos…
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• Convalidación formal de la depreciación y
externalidades, integralmente conjugadas
• ¿Tendrá la edificación aislada igual valor que cuando
forma parte de un PIU?
• Decidir sobre el costo de sustitución a nueva relevante:
reemplazo o reposición?
• ¿Cómo varía en el tiempo la relación valor S-E?
• ¿Cuánto esfuerzo se requiere para un buen avalúo
de la edificación?
… las complejidades de la valoración de la edificación, en resumen …
En todo producto inmobiliario urbano hay intangibles asociados por planeación, producción y comercialización.
¿Cómo se avalúan con razonabilidad y prontitud los costos intrínsecos al PIU por: Estudios, ingeniería, administración, apoyo legal, gerencia y supervisión de obras, financiación, tributación, comercialización, utilidad empresarial, …?
¿Cómo se convalidan los intangibles valuados
… pero la historia no termina, queda el problema de la evaluación de los intangibles generadores de valor …
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¿Valor Valor Suelo + Valor Edificación?
¿Valor Suelo + Valor Edificación Valor?
En una economía de mercado, el Valor del PIU:
… pero resueltas las interrogantes inherentes al enfoque del costo, LA GRAN PREGUNTA …
? ?
Estimación del
«VALOR RAZONABLE E MERCADO»
y respectiva
«ESTRUCTURA VALORATIVA SUELO-EDIFICACIÓN»
de un Producto Inmobiliario Urbano en
Mercado Abierto.
El problema a resolver
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“El importe, estimado a precios de la fecha de
valoración con la suficiente sustentación razonada -y
cierto nivel de confianza probabilística (mi acotación)-,
por el cual un derecho, a determinadas fecha,
situación y condiciones, puede ser intercambiado
entre partes interesadas, actuando éstas
prudentemente, con el debido conocimiento y sin
compulsión, en una transacción realizada en
condiciones de independencia mutua y de
comercialización adecuada.”Fuente: NIC, IVSC.
... por valor razonable se entiende …
Requerimientos diversos:
NIC IVS USPAP RICS Valoraciones fiscales Expropiaciones Créditos hipotecarios Seguros Aprovechamiento del suelo Buena praxis profesional …
Necesidad de una solución al problema
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En una economía de libre competencia existe una
relación dinámica recíproca entre el «valor de
mercado del producto inmobiliario urbano» y la
conjunción valorativa «suelo-edificación»:
Valor PIB Valor Suelo Valor Edificación
Supuesto hipotético de partida
Deducción
Contrastación
Teorías, leyes,
modelos
Inducción
Hipótesis
Hechos, realidades
La concepción epistemológica de la solución
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Un enfoque analítico-sintético
Descomposición del todo en sus partes …
De-construcción del valor apreciado en el mercado
Integración de las partes en su todo
… la concepción epistemológica de la solución …
La Solución: El Enfoque Valorativo Matricial
1. Planteamiento del Estudio y Caso a Resolver.
2. Planificación del Trabajo de Valoración.
3. Recolección, Registro y Verificación de Datos.
4. Valoración del Bien (o Bienes) objeto(s) de estudio.
5. Concreción Enfoque, Métodos y Modalidades
pertinentes.
6. Revisión, Validación, Conciliación, Convalidación y
Exposición Resultados Concluyentes Certificados.
7. Edición y Entrega del Informe de Avalúo.
8. De ser necesarias: Actividades ex-post.
Se aplica en el contexto del protocolo formal de avalúos:
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Se analizan los datos pertinentes, debidamente homologados, conciliando 2 perspectivas de solución a partir de manifestaciones del mercado:
Valores del PI por Unidad de Suelo: $/m2s
Valores del PI por Unidad de Edificación: $/m2e
(2) Otra alterna: Conjugando
&
Valor Total VT $ = AS m2s * vus $/m2s + AE m2e * vue $/m2e
(1) Una base: Analizando matricialmente
El Enfoque Valorativo Matricial©® - El EVM®
P1: Concreción del caso valorativo a estudiar
P3: Solución matricial (por pares de valores) para evaluar posibles VUS y VUE
P2: Estudio del mercado y formulación del sistema de ecuaciones homologadasHomologación razonablemente objetiva por: niveles de precios, variables urbanas, topografía y geología, microlocalización, forma, frente/fondo, calidades constructivas, arquitectura, conservación, externalidades, …
… la solución matricial base a grandes pasos …
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con los «vus» y «vue» factibles se estiman:
Con el P3:
solo interesan vus y vue 0
n n!= ecuaciones
2 2! * (n - 2)!
evue ; sy svus ; s
… la solución matricial base a grandes pasos …
se formula una primera aproximación a las
posibles soluciones de VS , VE y Valor Avalúo
del PI
Con los valores: evue ; s
Valor Avalúo 1 PI = AS * vus + AE * vue = VS + VE
svus ; s
vus vue
2 2pi e ss s s VS1 VE1
VA1% = % + %VA1 VA1
… la solución matricial base a grandes pasos …
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Grupo de datos homologados: P, AS, AC
… vuPI/m2s … … vuPI/m2e …
*AS = VA2 PIxs *AE = VA2 PIxe
2svuPI/m s; s 2
evuPI/m e; s
VS1 VE1VA2 PI = * VA2 PIxs + * VA2 PIxe
VA1 VA1
2 2pi s e
VS1 VE1s = * s + * s
VA1 VA1
… la solución matricial alterna a grandes pasos …
VA = * VA1 PI + * VA2 PI
+ = 1,00; ≥ 0; ≥ 0
pi2
2 2pi pi1s = α * s + β * s
… conciliación de las dos soluciones: la base y la alterna …
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Tolerancia = factor * s%
Tipo de Estimado del Valor de Avalúo*
Factor = 1,645 ≥ 90%
Rango = X ± 1,645*s%
Sí Valor Absoluto s% ≤:
Factor = 1,960 ≥ 95%
Rango = X ± 1,960*s%
Sí Valor Absoluto s% ≤:
Factor = 2,575 ≥ 99%
Rango = X ± 2,575*s%
Sí Valor Absoluto s% ≤:
Tipo 1: Suficientemente Aproximado A 0 ≤ Tolerancia ≤ 5%
3,04% 2,55% 1,94%
Tipo 2: Razonable R 5% < Tolerancia ≤ 10%
6,08% 5,10% 3,88%
Tipo 3: Prudente P 10% < Tolerancia ≤ 15%
9,10% 7,65% 5,83%
Tipo 4: Moderado M 15% < Tolerancia ≤ 25%
15,20% 12,76% 9,71%
Tipo 5: Discreto D 25% < Tolerancia ≤ 50%
30,30% 25,51% 19,42%
Tipo 6: Tentativo T 50% < Tolerancia ≤ 100%
38,83% 51,02% 60,79%
*Los valores indicados están redondeados: Los límites de tolerancia a la unidad y las magnitudes de s a la centésima.
Tabla Guía para definir Tipos de Estimado con Tolerancias al Nivel de Confianza Probabilística
«Escala HJGuerra de Estimados de Valores, Precios y Costos»
… error típico y tolerancia del estimado …
Caso Cumbres de Curumo, Caracas
Un caso ilustrativo resuelto con el EVM®operado con el AEA®
Un caso ilustrativo resuelto con el EVM® operado con el AEA®
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Un caso ilustrativo resuelto con el EVM®operado con el AEA®
Un caso ilustrativo resuelto con el EVM®operado con el AEA®
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Mostrar el AEA
Un caso ilustrativo resuelto con el EVM®operado con el AEA®
Validez del enfoque
Se ha probado en alrededor de 400 casos en el Área
Metropolitana de Caracas.
En no menos del 95% de los casos la diferencia entre
VALORES DE AVALÚO con el EVM® y PRECIOS
NEGOCIADOS en operaciones bancarias ≤ 10%.
Es decir, Error Típico ≤ 5,10%.
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Varias aplicaciones posibles
1. Evaluación dinámica del aprovechamiento económico de
la tierra y relación S-E.
2. Valoración de terrenos en ausencia de comparables.
3. Convalidación de resultados por vías alternas.
4. Evaluación depreciación y externalidades según lo
aprecia el mercado.
5. Evaluación de entre Precios Protocolizados y de
Mercado.
6. Planta de Valores Dinámicas.
7. Ayuda y fortalece la Gestión Inmobiliaria.
8. Evaluación de intangibles.
A manera de conclusiones
1. El EVM® es suficientemente robusto.
2. Coadyuva a reducir la subjetividad en la valoración.
3. Permite hacer estimados con prontitud y mejores
resultados.
4. Se puede extender para evaluar mas de dos
componentes del valor del PIU: S, E, Intangibles.
5. Constituye una herramienta de gestión humana.
6. Es de aplicación universal.
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Algunas referencias documentales
Se citan en la monografía:
GUERRA, H.J. (2008): El Modelo Matricial de Pares de
Valores - Una Versión Simplificada del Modelo
Valorativo Matricial, el MVM. Fundación Juan José
Aguerrevere, Colegio de Ingenieros de Venezuela,
Caracas.
Obra apadrinada por el Ing. Sérgio Antonio Abunahman, maestro de maestros, e introducida y bautizada por el Ing. Antonio SérgioLiporoni, Presidente de la Unión Panamericana de Asociaciones de Valuación UPAV, en el Acto de Clausura del XXIII Congreso Panamericano de Valuación en la Ciudad de San José de Costa Rica, el día Viernes dieciocho (18) de Abril de 2008.
Mi agradecimiento
Reitero mi complacencia por asistir a este evento.
Mis máximos deseos por su éxito. Estoy seguro de él.
Agradezco infinitamente la atención de Uds.; y la posibilidad de estar,
aquí y ahora, en México, país glorioso de nuestro Continente y
mestizaje. Un gran saludo desde la UNEXPO.
Quedo a la disposición de Uds.
para intercambiar experiencias,
aclaraciones y referencias
documentales.
