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ENTRE O GERAL E O PARTICULAR: MERCADO IMOBILIARIO E PROCESSOS DE ESTRUTURAO INTRA-URBANOS: O CASO DE

RIBEIRO PRETO1

Bruno Leonardo Barcella Silva Bacharelando em Geografia FCT/Unesp Presidente Prudente

bruno_barcella@hotmail.com Everaldo Santos Melazzo

Prof. Dr. FCT/Unesp Presidente Prudente esmelazzo@uol.com.br

Introduo

O presente trabalho apresenta alguns resultados de uma investigao em andamento em nvel de iniciao cientifica, investigao essa que faz parte de um projeto temtico tambm financiado pela FAPESP intitulado Lgicas econmicas e prticas socioespaciais contemporneas: Cidades mdias e consumo. Trata-se, aqui, das investigaes sobre o funcionamento do mercado imobilirio da cidade de Ribeiro Preto os principais elementos de suas dinmicas e rebatimentos no espao intra-urbano, na perspectiva de que ao conhecer tais dinmicas desencadeadas por agentes concretos que atuam sobre o solo urbano, com estratgias diversificadas, seja possvel, tambm, apreender as trajetrias recentes da prpria produo do espao urbano.

Esforo maior ser realizado para apresentar os contornos gerais dos procedimentos metodolgicos utilizados no decorrer da pesquisa que consistem na realizao e anlise de entrevistas com agentes que trabalham em construtoras/incorporadoras e imobilirias na cidade de Ribeiro Preto. Foram realizadas cinco entrevistas nas construtoras Habiarte, Copema, WTB e Perplam, que esto entre as principais construtoras da cidade que possuem capital local e que atual na faixa de alta renda e a ltima entrevista foi feita na imobiliria Fortes Guimares principal imobiliria da cidade. Outras entrevistas com agentes pblicos, como a realizada com o responsvel pelas aprovaes de projetos, fundaram-se na construo de um banco de dados contendo informaes de anncios imobilirios de ofertas de vendas de terrenos urbanos. Tais ofertas foram extradas de um jornal local, o Jornal A 1 O atual trabalho frutos de alguns resultados preliminares de uma investigao em andamento no nvel

de iniciao cientifica com financiamento da FAPESP.

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Cidade. Os anncios imobilirios nos classificados dos anos de 1995, 2000 e 2010 formam o banco de dados e informaes aqui utilizados. Quantitativamente o banco de dados conta com 6431 anncios de ofertas total (ou seja para todos os tipos de imveis) para 1995, 3872 para 2000 e 15317 para 2010.

A anlise de matrias e artigos jornalsticos relacionados ao mercado imobilirio brasileiro publicados pela revista Construo Mercado da editora PINI, realizada por BARCELLA (2013) e a leitura de trabalhos acadmicos publicados no mbito da pesquisa aqui proposta, a respeito das aludidas transformaes no mercado imobilirio brasileiro permitem, ainda, verificar, na ltima dcada, algumas particularidades como a abertura de capitais imobilirios na Bolsa de Valores, a crise econmica mundial originada no setor imobilirio dos Estados Unidos e a entrada de investimentos estrangeiros neste mercado, a atuao de empresas, antes exclusiva em metrpoles, deslocando-se para cidades mdias e o significativo aumento da atuao do Estado atravs de programas habitacionais, para citarmos apenas alguns, o que tem aquecido o mercado e provocado a valorizao de terrenos e imveis edificados. Exige-se, assim, um olhar atento sobre tais questes e, mais importante, para as mudanas que esto provocando e podem provocar do ponto de vista de seus rebatimentos espaciais sobre as cidades brasileiras.

Em relao aos processos intra-urbanos que ocorrem na cidade de Ribeiro Preto alia-se, ainda, uma preocupao em investigar o que h de caractersticas gerais e o que h de particulares em sua realidade, tomando por base as sugestes de Cheptulin (1982), e apoiado em Brando (2012, p. 170-171) que tambm explica a importncia deste tipo de anipo de analise para a compreenso do espao intra-urbano relatando que aplicar tal abordagem comparativa acaba por fazer necessrio optar pela busca pelas semelhanas, o realce das diferenas e, por fim, a no aceitao das pr-determinaes verificadas nos itens anteriores. Uma vez que parte-se das semelhanas existentes entre as cidades para a partir da elencar os pontos que so diferentes e talvez possam provocar transformaes, j que podem variar conforme a sua importncia no intra-urbano.

Nos dias atuais, enfim, a comparao se impe como uma substancial contribuio para aqueles que buscam compreender as formas de articulao,

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nos diferentes espaos alcanados pelo Capitalismo, dos agentes hegemnicos da economia e, por outra parte, das respostas que estes recebem das populaes que vivem nos lugares onde as corporaes atribuem valor. (BRANDO, P.181).

A cidade de Ribeiro preto presenciou um enorme boom imobilirio nos ltimos dez anos, principalmente a partir de 2004, com o surgimento de novos eixos de valorizao imobiliria na cidade, principalmente na zona sul da cidade com a consolidao da avenida Prof. Joo Fiuza, avenida essa que possui o metro quadrado mais caro da cidade, reforada pelos lanamentos de condomnios fechados de alto padro nesse mesmo eixo de expanso e pela presena junto com instalao de um novo shopping center voltado para um pblico de alta renda. , todos no que poderia ser identificado como eixo ou zona localizada na poro sul da rea urbana. Paralelamente ao nascimento desse eixo de valorizao se intensificam os processos de desigualdades sociais na cidade, com uma forte desvalorizao da zona norte da cidade que possui bairros que so alvo para a instalao de programas habitacionais como o Minha Casa, Minha Vida, bairros esses que possuem alguns processos de favelizao e ocupaes irregulares. Sugere-se que, intensificando estratgias imobilirias para que ocorra valorizao em uma determinada rea da cidade preciso que outra seja desvalorizada. So, assim, criadas exclusividades espaciais, desejos de consumo pelas reas ais valorizadas e ampliadas as desigualdades socioespaciais.

Objetivos Analisar o funcionamento dos mercados imobilirio e fundirio da cidade de

Ribeiro Preto, localizada no Estado de So Paulo, considerando os elementos prprios da produo do ambiente construdo urbano (suas mudanas e permanncias), buscando extrair elementos comuns e diferentes entre as cidades relacionando com as transformaes ocorridas no mercado imobilirios no Brasil.

Disponibilizar bancos de dados sobre ofertas/negcios imobilirios das cidades sob anlise, para anos selecionados. Observar o comportamento de preos, tipos e caractersticas dos imveis, agentes ofertantes e localizao intra-urbana ao longo do perodo. Analisar em que medida o mercado imobilirio tem influenciado na dinmica

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econmica da cidade e como ele tem desenhado seu espao intra-urbano. Identificar quais tem sidos os rebatimentos dessa produo imobiliria nas cidades brasileiras.

Procedimentos Metodolgicos A presente seco busca apresentar os procedimentos de seleo da fonte de

dados, em sua coleta, organizao e tratamento. O principal procedimento metodolgico empregado nesse trabalho foi a coleta de anncios de ofertas imobilirias em classificados de jornais de circulao local em cada uma das cidades estudadas. Estas indagaes encontram-se associadas prpria compreenso do mercado imobilirio e o papel que este cumpre nos processos de estruturao das cidades.

Neste sentido, atrelamos nosso entendimento de mercado imobilirio como lugar econmico da valorizao de capitais em que se realizam transaes de compra e venda de imveis edificados ou no - e que em sua dinmica evidencia uma forma de organizao peculiar, ancorada nas formas reproduo do capital e demarcadas no tempo e no espao e que podem estar associadas a momentos de transformaes intra-urbana e inter-urbanas. importante reconhecer que o mercado imobilirio resguarda em sua constituio particularidades que lhe so prprias postas a natureza das mercadorias e das formas de valorizao destas e dos capitais associados a sua produo.

Destas particularidades, desdobram-se constrangimentos s aes direcionadas a pesquisa, isto porque, a falta de transparncia e de informaes rpidas e atualizadas sobre que tipo de produto imobilirio, onde e a que preo, os tributos recolhidos em cada transao ou mesmo os valores cobrados nominal e efetivamente de cada imvel, acabam por gerar distores sistemticas que possibilitam e favorecem a existncia de informaes para poucos (incorporadores, loteadores etc.) e, consequentemente, sobre lucros em suas operaes e mesmo processos especulativos em perodos e reas determinadas. (MELAZO, 1993; 2010; 2012).

A carncia, ou mesmo limitaes pelas fontes de informao para o mercado imobilirio so uma realidade da pesquisa, dada pela precariedade de fontes para aquisio de dados. Fato este posto pela constituio de um mercado pouco transparente, marcado pela escassez e precariedade das informaes registradas nas

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Prefeituras Municipais, na dificuldade de acesso a Cartrios de Registros de Imveis ou Receita Federal.

Alm disso, cabe considerar os elevados graus de informalidade existentes neste mercado o que inevitavelmente levaria quase completa ausncia de dados confiveis em outras fontes oficiais. (MELAZZO, 2010, p.2)

Associada a escassez e informalidade, destacada a dificuldade na obteno e organizao de dados confiveis e representativos para a constituio de um estudo mais amplo, ou seja, que possa oferecer comparabilidade destes dados em diferentes anos e diferentes cidades. Neste sentido, uma anlise minimamente abrangente, deve dispor de informaes atualizadas sobre um conjunto de variveis pertinentes anlise comparativa, contemplando; o tipo de produto imobilirio, sua localizao e preo. Citar fonte

Para tanto, os anncios de classificados em jornais de circulao local foram adotados como fonte base, aproveitando da metodologia j definida como suporte destas anlises pela Rede de Pesquisadores de Cidades Mdia. As peculiaridades deste mercado atreladas a natureza da mercadoria, as formas de negociao, tais como, localizao e durabilidade quando associada ao imvel, ou a imprescindvel base fundiria e o longo tempo de rotao do capital investido, so trabalhadas em Melazzo (1993), Smolka (1987) e Sposito (1990) sendo reconhecidas ainda em vrios outros autores da (ReCiMe), com vrios trabalhos j concludos utilizando essa mesma metodologia, teses de doutorado, dissertaes de mestrado e monografias, alguns deles j citados acima como Alcntara (2013), Abreu (2011) e Coimbra (2013). Esta metodologia pautada pelo entendimento da viabilidade da coleta deste material, j que as cidades analisadas no caso especifico Ribeiro Preto e So Carlos possuem um (ou mais) jornal local de circulao dirio e de acesso possvel, seja na prpria sede do jornal, seja nos arquivos de bibliotecas, museu histrico da cidade ou universidade local.

O fato de oferecer condies de comparao entre diferentes cidades considerando uma srie histrica pode parecer motivo suficiente para valorizar e defender o uso e aplicao destas informaes. Entretanto, a escolha desta fonte de

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dados resguarda cuidados a sua interpretao e aos sentidos atrelados s ofertas de imveis no conjunto do mercado imobilirio. importante reconhecer, como j mencionado, que este recurso utilizado na coleta de material emprico no a nica forma de se agrupar informaes acerca do mercado imobilirio e nem apresenta a condio de abarcar a totalidade das transaes realizadas no perodo estudado.

Na verdade, os anncios de classificados em jornais, expressam uma composio peculiar j que se trata unicamente do preo de oferta do imvel, ou seja, sua composio de um preo que condiz com expectativas de venda desejada pelo proprietrio ou imobiliria responsvel e no necessariamente o preo final. Estas expectativas condizem a intenes de venda que podem ou no se realizar. Alm disso, os anncios conduzem a uma frao de mercado em que predominam as ofertas de imveis usados, sendo restritas ou poucas as informaes voltadas aos lanamentos e novos produtos imobilirios, ou daqueles de maior e menor preo cuja divulgao no ocorre, majoritariamente, no mbito dos classificados imobilirios em jornais, mas por outro lado a escolha desta metodologia especifica justificada por proporcionar um quadro completo das aes do mercado nas transformaes espaciais que se processam no interior da cidade como um todo; na variao dos preos do metro quadrado entre os tipos de uso (residencial ou comercial) nas diferentes localizaes (Bairro), na expanso de reas loteadas e do prprio permetro urbano e nos tipos de imveis comercializados em cada zona da cidade. (ABREU, 2011, p. 18) Resultados Preliminares

Segundo Paiva (2007), o mercado imobilirio brasileiro passou por profundas modificaes, a partir da reorientao para segmentos de classe de mais baixa renda, com a ampliao do crdito disponibilizado, abertura de capitais de diversas empresas na bolsa de valores (o que ampliou at o alcance espacial de mercado para suas atuaes) e alteraes de legislao que passaram a dar maiores garantias s operaes imobilirias.

A primeira abordagem a ser realizada, da dimenso macroeconmica, que receber um tratamento terico e que contextualiza o trabalho, refere-se compreenso dos negcios imobilirios como ramo especfico da atividade econmica que atrai e

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imobiliza capitais. A produo e o consumo do espao urbano configuram-se, assim, como atividade relevante no prprio processo de gerao e apropriao da riqueza social. Busca-se, portanto, os vnculos entre a acumulao urbana e os mercados fundirios/imobilirios. possvel aventar, inclusive, a hiptese de que em muitos casos, a intensidade dos negcios imobilirios frente a outros segmentos econmicos produz impactos que extrapolam o mbito local, configurando regies de influncia de tais cidades, o que inclusive ajudaria a construo do conceito de cidades mdias caso esse possvel verificar no caso particular de Ribeiro Preto.

A segunda abordagem diz respeito dimenso intra-urbana de tais processos. A produo do espao urbano na lgica da valorizao fundiria, da diferenciao de reas/bairros ou produtos, na seletividade de investimentos privados seja em loteamentos, na verticalizao, oferta de condomnios/loteamentos fechados, aumento de preos da terra e da habitao etc., produzem processos de ampliao das desigualdades sociais. Em muitos casos, os avanos de processos de segregao redesenham o urbano como um mosaico de espaos da incluso e da excluso social e a fragmentao do tecido urbano que, segundo Corra (1989), uma das caractersticas do espao urbano capitalista.

O espao urbano capitalista fragmentado, articulado, reflexo, condicionante social, cheio de smbolos e campo de lutas um produto social, resultado de aes acumuladas atravs do tempo, e engendradas por agentes que produzem e consomem o espao. (CORRA, 1989, p.11)

O fio condutor para a anlise da produo imobiliria e a produo do espao urbano no atual contexto, segue a perspectiva de Melazzo (1993), dentre outros, que parte do conceito de capital incorporador, definido

[...] como frao do capital que transforma os usos do solo (e consequentemente o espao intra-urbano) com vistas apropriao de rendas fundirias, na forma de lucros de incorporao. (MELAZZO,1993, p.15).

Assim a cidade passa a adotar o papel de matria-prima para a implantao de seus produtos que so os empreendimentos imobilirios, sem demonstrar os citados agentes a menor preocupao com os diferentes resultados causados no espao urbano por essa dinmica.

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[...] os empreendimentos orquestrados pelos capitais incorporadores desencadeiam alteraes no padro de acessibilidades intra e inter reas urbanas, nos preos de imveis e no prprio ritmo de produo de novas habitaes que acabam por influenciar diretamente o conjunto da estrutura urbana. (MELAZZO, 1993, p.24).

possvel apontar, preliminarmente, que a cidade no contexto aqui trabalhado passa a ser o local onde tem se dado as mudanas na organizao dos capitais, na dimenso espacial de suas aes. Assim, a abertura de capitais imobilirios nas bolsas de valores, a entrada de investimentos estrangeiros neste mercado, a atuao de empresas, antes exclusiva em reas metropolitanas, deslocando-se para cidades mdias e o significativo aumento da atuao do Estado com programas habitacionais, o aumento de crdito pblico e incentivos tm aquecido o mercado e provocado a valorizao de terrenos e imveis edificados com a crescente financeirizao do setor com o aumento constante de crdito para investimentos, alm da corrida das grandes incorporadoras para a formao de seus landbanks, esses so os estoques de terrenos adquiridos por incorporadoras e mantidos sem uso, aguardando valorizao. Para as empresas de capital aberto, os bancos de terras representam tambm uma garantia de maior segurana e rentabilidade aos investidores (FIX, 2011).

Na cidade de Ribeiro Preto foram realizadas cinco entrevistas nas construtoras Habiarte, Copema, WTB e Perplam, principais construtoras da cidade que possuem capital local e que atual na faixa de alta renda e a ltima entrevista foi feita na imobiliria Fortes Guimares principal imobiliria da cidade.

Na realizao desse primeiro trabalho de campo nos concentramos nas construtoras/incorporadoras que atuam na faixa de mercado de alta renda, comeando por a algumas observaes importantes que chegamos a partir das entrevistas e conversas, se trata do fato de que todas construtoras/incorporadoras que atuam na faixa de alta renda na cidade de Ribeiro Preto so da prpria cidade de capital local.

Um dos principais motivos para esse sucesso das construtoras e incorporadoras locais o fato de conhecerem o espao onde se encontrava o vetor de valorizao da cidade e conhecer o seu pblico consumidor de perto, fazendo toda a diferena quando

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tratamos de imveis voltados para a alta renda, pois so imveis nicos e personalizados em reas nobres da cidade.

Esse vetor de valorizao citado acima se concentra na rea centro sul da cidade, onde est localizada a avenida Professor Joo Fiuzza localizada no subsetor sul 7 e o centro que onde est localizado o Jardim Higienpolis onde se concentra os terrenos com o m mais caro da cidade. Nesse momento usamos os preos de terrenos para essa anlise por entendermos que so os que melhor traduzem os preos da cidade, por serem o grande diferencial no preo final de construes e edificaes.

Conclui-se que nessa anlise dois imveis iguais (mesma rea, distribuio das dependncias, qualidade, acabamento, etc.), localizados em pontos distintos de uma cidade, quase sempre possuem preos diferentes. (VILLAA, 2001, p. 67).

Grfico 1. Variao dos preos mdios de terrenos em m. Ribeiro Preto. 1995 a 2010.

Fonte: Banco de dados de anncios imobilirios do jornal A Cidade Organizao: Do autor

Observando e analisando o Grfico 1, podemos perceber que os terrenos de bairros encaixados nos sub setores da parte centro e sub setor 7 e leste da cidade se valorizaram muito mais que os demais setores principalmente se compararmos aos sub setores localizados na zona norte e zona oeste da cidade expressiva as diferenas entre os maiores preos percebidos no perodo em relao aos menores, e aumentando com o passar dos anos principalmente aps 2000 quando houve a consolidao desse eixo de valorizao da cidade centro sul evidenciando um mercado seletivo e fragmentado.

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Com a apresentao desses dados fica evidente a diferena entre conhecer o mercado e conhecer o espao, ou seja, as grandes incorporadoras com capital aberto conheciam somente o mercado e no levaram em considerao o conhecimento do espao e suas particularidades, conhecimento esse que as construtoras locais possuam por sua origem e experincia no setor, ao ponto em que praticamente todos os bancos de terras localizados nesses setores de valorizao da cidade j pertencem a essas incorporadoras adquiridos no final dos anos 90 e comeo dos anos 2000.

Mapa com os preos mdios de terrenos na cidade de Ribeiro Preto.

A partir da anlise do mapa acima que apresenta os setores que possui terrenos com a mdia de preo superior mdia da cidade em m fica evidente o local do maior eixo de valorizao da cidade localizado no centro-sul da cidade reforando os argumentos apresentados ao longo do texto, outro ponto interessante que podemos retirar desse mapa consiste no cruzamento do mesmo com as informaes referentes aos empreendimentos do Programa Minha Casa, Minha Vida destinados ao faixa 1, ou seja,

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as famlias que possuem renda de 0 a 3 salrios mnimos e que se encontram em situao de risco e vulnerabilidade morando em coabitaes, moradias irregulares, favelas e etc.

Ao cruzar essas informaes fica evidente o carter seletivo do mercado imobilirio ao ponto em que todos os empreendimentos encaixados nas caractersticas descritas acima so instalados no extremo norte e noroeste da cidade causando nitidamente uma separao da cidade entre ricos e pobres, revelando uma caraterstica importante do mercado imobilirios principalmente nas cidades mdias.

Referncias Bibliogrficas ABREU, M. A. O mercado imobilirio em Londrina, Marlia e So Jos do Rio Preto: anlise comparativa do processo de estruturao intra urbano. Presidente Prudente, 2011. Relatrio de Iniciao Cientfica FAPESP.

BRANDO, P. R. B. Velhas aplicaes e novas possibilidades para o emprego do mtodo comparativo nos estudos geogrficos. Geotextos (Salvador), v. 8, p. 167-185, 2012.

CHEPTULIN, A. A Dialtica Materialista. Categorias e Leis da Dialtica. So Paulo: Editora Alfa-Omega, 1982. CORRA, R. L. O espao urbano. So Paulo: tica, 1989. FIX, M. Financeirizao e transformaes recentes no circuito imobilirio no Brasil. 2011. Tese (Doutorado em Desenvolvimento Econmico) Instituto de Economia/Unicamp, Campinas.

MELAZZO, E. S. Mercado imobilirio, expanso territorial e transformaes intra-urbanas: Caso de Presidente Prudente-SP. 1993. Dissertao (Mestrado em Planejamento Urbano e Regional) Universidade Federal do Rio de Janeiro, UFRJ, Brasil.

______. Dinmica imobiliria e processos de estruturao intra-urbana em cidades de porte mdio: hipteses e propostas de trabalho. In: XVI Encontro Nacional de Gegrafos, 2010, Porto Alegre. XVI ENG. Porto Alegre: AGB, 2010.

______. Escalas e agentes, processos e projetos: uma anlise comparativa da dinmica imobiliria recente no Brasil. In: ANAIS XVII Encontro Nacional de Gegrafos. Associao dos Gegrafos Brasileiros: Belo Horizonte, 2012.

PAIVA, Cludio C. A dispora do capital imobilirio e sua dinmica de valorizao no capitalismo contemporneo: a irracionalidade em processo.2007. Tese (Doutorado em Economia) - UNICAMP/Instituto de Economia, Campinas.

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VILLAA, F. O espao intra-urbano no Brasil. So Paulo: Studio Nobel: Lincoln Institute, 2001, p.373.7