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Júlio César Peres, presidente do Sinduscon-DF
Ano VII Número 2 - Brasília, Março/Abril de 2012
I N F O R M A T I V O J U R Í D I C O
Entrevista exclusiva nas páginas 4, 5 e 6
Sustentabilidade, a fi losofi a do bem-construir
U M M E C A N I S M O D E C O N H E C I M E N T O E A T U A L I Z A Ç Ã O N A Á R E A I M O B I L I Á R I A
Ao contrário da curta e su-cinta definição contida no novo dicionário da língua portuguesa Aurélio, o substantivo feminino Sustentabilidade passou a ter um amplo significado no campo da construção civil, agora mais do que nunca respeitando o meio ambiente em toda sua amplitude. Para caracterizar um sutil desvio no modus operandi dessa reco-mendada iniciativa, basta fazer a seguinte indagação: é coeren-te construir-se fachadas envidra-çadas em um prédio residencial ou comercial, num país de clima quente e úmido como o nosso? É óbvio que não. Mas alguns edifí-cios já foram construídos assim.
Muito embora aparentemente esse novo know-how do bem--construir não tenha sido ainda totalmente assimilado na prática e introduzido in totum nos proje-tos arquitetônicos dos conjuntos
habitacionais de todo o País, a filosofia da Sustentabilidade foi um dos principais temas do deba-te iniciado na década de 80 com o Relatório de Brundtland (1987) e pretendia, enquanto definição geral: “Suprir as necessidades da geração presente sem afetar a ha-bilidade das gerações futuras”.
Mais recente e nessa mesma li-nha, a Declaração de Política de 2002 da Cúpula Mundial sobre Desenvolvimento Sustentável foi consubstanciada sobre três pilares interdependentes e mutu-amente sustentadores: desenvol-vimento econômico, desenvolvi-mento social e proteção ambien-tal. As questões ambientais vêm ocupando, gradativamente, cada vez mais espaço nos problemas dos países desenvolvidos ou não. E algumas ações vêm sendo pouco a pouco implementadas. Exemplos: o uso de tinta solven-
A CORRETAGEMNO NOVO
CÓDIGO CIVILPágina 2 Página 3
CONSIGNAÇÃOEM PAGAMENTO E BEM DE FAMÍLIA
Página 7
AÇÃO PROPOSTA PARA COBRANÇA DE
HONORÁRIOSPágina 8
INFORMES NOMANUAL
IMOBILIÁRIO
te e materiais menos agressivos de forma geral, qualidade do ar e do espaço interno, redução de desperdícios com água e energia, como o uso mais consciente dos ares condicionados, a inibição do uso desnecessário e simultâ-neo dos elevadores e a utilização de energia solar.
Mas que fique bem claro: um projeto sustentável vai muito mais além do que simplesmen-te o aproveitamento de água de chuva, da ventilação natural, do uso da energia solar e de outros inúmeros benefícios. Basta lem-brar que a “Rio + 20”, confe-rência das Nações Unidas sobre desenvolvimento, que será rea-lizada no Brasil, em 4 de junho próximo, terá em sua pauta dois temas de destaque: desigualdade social e deterioração ambiental.
O Editor
“O Estádio Nacional de Brasília está entre as obras que possuem cronograma em dia com os prazos da Fifa”
Foto: Erivelton VianaFoto: Erivelton Viana
5Brasília, Março/Abril de 20124 Brasília, Março/Abril de 2012
REPÓRTER – Em seu discurso de posse na presidência do Sin-duscon-DF, em maio de 2011, o senhor destacou a importância de ampliar a base de representa-ção sindical, aumentando a pauta de prestação de serviços sobre as relações de sua entidade com o Governo. E acrescentou que man-teria o diálogo, principalmente, para a retomada das obras na saúde, saneamento e transporte. Hoje, 10 meses depois, em que pé se encontra esse almejado re-lacionamento?
JÚLIO CÉSAR - Primeiramente, quando assumimos a entidade, nós tínhamos aproximadamente 350 filiadas. Hoje, contamos com mais de 390, um aumento de 10% em relação ao ano anterior, fruto de um forte trabalho em de-fesa das empresas da Construção Civil do DF. Quanto à retoma-da das obras, temos colaborado
Nascido em São Paulo e radicado na Capital Fe-deral desde criança, Júlio César graduou-se em
Engenharia na Universidade de Brasília em julho de 1978, começando a trabalhar naquela mesma ocasião na Serveng Civilsan S.A. Quatro anos depois, foi con-vidado por Cássio Aurélio Branco Gonçalves para ini-ciar as atividades da Caenge S.A. Construção. Àquela altura, a idéia fixa do então jovem bacharel era a de reativar a Construtora Ipê Ltda, empresa fundada por seu pai, César Peres, e pioneira no setor imobiliário do DF, sonho afinal concretizado em março de 1961.
Este seria o primeiro passo para unificar, em 1997, a Construtora
Ipê e a Omni, empresa atuante no setor de tecnolo-gia da informação, para criar a Construtora Ipê-Omni Incorporação e Construção. Naquele mesmo ano, co-meçou a sua trajetória no Sinduscon-DF, passando a integrar a diretoria da entidade como 1º Secretário no mandato de Adalberto Cleber Valadão. Na gestão de Márcio Edvandro Rocha (1999 a 2003), foi 1º Tesou-
com o Governo, com acordos de cooperação técnica, visando ter maior número de obras na praça. O Governo contratou aproxima-damente R$ 16 milhões em ciclo-vias, por meio de licitações rea-lizadas no final do ano passado. Esperamos, ainda para o mês de abril, um grande pacote de obras a ser licitado no segundo trimestre de 2012.
REPÓRTER – Quando candi-dato, à frente da chapa “Cresci-mento com Participação”, o se-nhor foi eleito com mais de 90 % dos votos válidos. Na gestão a que se seguiu, admite que esse expressivo apoio a priori do em-presariado brasiliense está sendo confirmado? É possível apresen-tar evidências?
JÚLIO CÉSAR - A unidade do setor é representada pela grande harmonia que temos com as enti-dades coirmãs: Associação Brasi-
liense de Construtores (Asbraco), para as obras públicas; e a Asso-ciação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário (Ademi--DF), na área imobiliária. Senti-mos um grande apoio, também, de representantes das empresas que estão comparecendo para participarem das nossas Comis-sões Técnicas. Haja vista, citamos o fortalecimento da Comissão de Projetos, com convênios firmados com o GDF, bem como a Comis-são de Assuntos Parlamentares que, pela primeira vez, se aproxi-ma e discute junto aos deputados distritais, da Câmara Legislativa, as leis que são extremamente im-portantes para o setor.
REPÓRTER – Dando continui-dade às ações sociais, que têm tido uma referência permanente de dirigentes do Sinduscon-DF, notadamente do presidente que lhe antecedeu na pessoa de Élson
Ribeiro e Póvoa, qual o saldo po-sitivo de empregar pessoas com deficiências no setor e de outras ações desenvolvidas em parceria com o SENAI-DF e o Serviço So-cial da Construção (SECOVI-DF)?
JÚLIO CÉSAR - O Sinduscon--DF, juntamente com a Superin-tendência do Desenvolvimento do Centro-Oeste (Sudeco), lançou o “Programa Mulheres na Cons-trução”, visando a maior partici-pação das mulheres dentro das obras, executando trabalhos como pintura, assentamento de cerâmi-ca e rejunte. Atualmente, temos somente 3% dos 72 mil emprega-dos representados pelas mulheres. A ideia é elevar, nos próximos dois anos, este percentual para 6%. Te-mos, também, uma parceria com o Sindicato dos Trabalhadores nas Indústrias da Construção e no Mobiliário de Brasília (STICMB) e com o Serviço Social do Distrito
Federal (Seconci-DF) para implan-tação do Selo Qualidade da Ali-mentação para os trabalhadores da Construção Civil do DF. Nutri-cionistas irão visitar as empresas que fornecem as refeições para as obras, de maneira a propor uma melhoria na higiene, na forma de armazenamento dos produtos, balanceamento das refeições e na forma de transporte desta alimen-tação até a obra. Acreditamos que a implantação deste programa irá trazer uma comida mais saudável, promovendo, inclusive, maior se-gurança. Quanto à contração dos deficientes, o Sinduscon-DF tem feito um constante trabalho no sentido de cadastrar e treinar estas pessoas para inclusão em nosso setor. Matemos uma forte parceria com o Seconci-DF, no sentido de levarmos aos nossos trabalhado-res cursos de alfabetização, aten-dimento odontológico, controle de colesterol e glicose, além de palestras sobre tabagismo e dro-gas.
REPÓRTER – Diante da meta do Governo Federal de construir cerca de 100 mil unidades habi-tacionais, além da execução de obras de infraestrutura visando a Copa do Mundo de 2014, qual será o dividendo de Brasília nesse total de construções?
JÚLIO CÉSAR - A construção de 100 mil unidades de moradia vem mudar a velha concepção de doação de lotes. O novo governo, além de construir moradias que serão vendidas para a população, entrega estas unidades com total infraestrutura (asfalto, meio fio, água, energia, entre outros). Vem, também, atender a uma demanda de 3 a 5 salários mínimos, rendas que antigamente não eram aten-
didas. Quanto às obras de infraes-trutura, visando a Copa de 2014, entendemos que será deixado um grande legado, principalmente no setor viário e no aeroporto de Bra-sília, facilitando a locomoção de milhares de usuários.
REPÓRTER – No que diz res-peito às mencionadas obras de infraestrutura e lembrando o re-cente desentendimento entre a Fifa e o governo brasileiro, provo-cado por declaração grosseira do Secretário Executivo da entidade, criticando o atraso na construção de estádios e aeroportos, acredi-ta que Brasília está cumprindo a contento o organograma de tra-balho previamente traçado?
JÚLIO CÉSAR - O Estado Nacio-nal de Brasília está entre as obras que possuem cronograma em dia com os prazos da Fifa. No entan-to, precisamos acelerar as demais obras, tais como VLP, acesso e ampliação do aeroporto, além da retomada da obra do VLT.
REPÓRTER – A propósito da Copa do Mundo, que será antece-dida em 2013 pela Copa das Con-federações, também realizada no Brasil, quais foram os reflexos be-néficos da Copa Sinduscon-DF de Futebol Society, que já se trans-formou em tradição no Distrito Federal. Os resultados correspon-deram ao investimento?
JÚLIO CÉSAR - Quando fala-mos em aproximar os trabalha-dores da Construção Civil, apro-ximar os dirigentes das empresas, aproximar as entidades coirmãs, sempre falaremos em investimen-tos que valerão a pena. Neste ano, tivemos uma data especial, pois comemoramos a realização da 10ª Copa Sinduscon-DF de Fu-tebol de Society. Foram mais de
Júlio César Peres, presidente do Sinduscon-DF
“O Estádio Nacional de Brasília está entre as obras que possuem cronograma em dia com os prazos da Fifa”
PONTO DE VISTAPONTO DE VISTA
reiro, na primeira gestão, e Vice-Presidente Adminis-trativo-Financeiro, na segunda.
Mas ele não parou por aí. De 2003 a 2007, na ges-tão de Juvenal Batista na presidência, ocupou o cargo de Vice-Presidente e chegou à
1ª Vice-Presidência na última gestão, comandada por Élson Ribeiro e Póvoa (2007 a 2011). Durante esses anos no Sinduscon-DF, esteve à frente das co-missões de Materiais e Tecnologia, Indústria Imo-biliária e Fixação de Empresas. Também foi conse-lheiro do Serviço Nacional de Aprendizagem In-dustrial do Distrito Federal (Senai-DF), assumindo, entre 2003 a 2005, a 1ª Vice-Presidência do Serviço Social do Distrito Federal (Seconci-DF). Com todos esses gabaritos, não foi por acaso que ele se elegeu, em maio de 2011, presidente do Sinduscon-DF, no comando da Chapa “Crescimento e Participação”, com 90 % dos votos válidos.
Júlio César Peres é casado com Fernanda e pai de cinco filhos: César, Bárbara, Helena, Augusto e Ester.
Entrevista exclusiva a FERNANDO PINTO
Foto: Erivelton Viana
Júlio César Peres : “A construção de 100 mil unidades de moradia
vem mudar a velha concepção de doação de lotes”
7Brasília, Março/Abril de 20126 Brasília, Março/Abril de 2012
“PROCESSO CIVIL. CESSÃO DE CRÉDITO. BAN-CO MERIDIONAL. CEF. CONTRATO APROVADO PELO CMN. AÇÃO PROPOSTA PARA COBRAN-ÇA DE HONORÁRIOS. LEGITIMIDADE DA PARTE QUE AJUIZOU O PROCESSO, INDEPENDENTE-MENTE DA CESSÃO. 1. A transferência do direito litigioso não altera a legitimidade para o processo, nos termos do §3º do art. 42 do CPC, conquanto a sentença proferida entre as partes originárias estenda seus efeitos ao adquirente ou cessionário. 2. Na hi-pótese de ação de execução ajuizada pelo BANCO MERIDIONAL, na qualidade de mero administrador de crédito cedido à CEF, decretada extinta com a imposição de honorários advocatícios, a responsa-bilidade pelo pagamento dessa verba é da socieda-de que figurou no polo ativo da relação processual, independentemente do contrato de cessão firmado entre particulares. 3. Na ação proposta para recebi-mento dos honorários, o contrato de cessão do cré-dito cujo recebimento foi obstado judicialmente não pode ser utilizado como fundamento de eventual declaração de ilegitimidade passiva. Não se estaria, nesta hipótese, diante da cessão de um crédito, mas da cessão de uma dívida, que só é válida com a anu-ência do devedor, nos termos da lei civil. 4. Recurso especial não provido.” (STJ - REsp 1154763/RS, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 06/03/2012, DJe 14/03/2012).
A alienação de bem e/ou direito litigioso é matéria
comumente discutida nos Tribunais, especialmente considerando a sua relevância, seu grau de comple-xidade e a necessária técnica processual desprendi-da. Muitos investidores ostentam a dúvida da viabili-dade, ou não, de se angariar bem, direito ou crédito proveniente de processo judicial. Ao contrário do que muitos pensam, o objeto discutido em processo judicial pode ser alienado antes de se obter uma sen-tença de mérito transitada em julgado. Contudo, há de se observar os efeitos e as regras processuais pró-prias, para se adquirir um bem objeto de litígio, com o escopo de reduzir os riscos e preservar a soberania do processo. Um grande exemplo são as aquisições de instituições bancárias por outras de maior porte, o banco adquirente assume a titularidade de todos os direitos litigiosos e, do mesmo modo, das situa-ções passivas litigiosas (débitos litigiosos). O ponto fundamental para a alienação de crédito ou direito litigioso chama-se anuência. É com a anuência das partes, ou com o suprimento judicial do Juiz em al-
guns casos, que os efeitos da alienação se operarão sobre o adquirente, transferindo o objeto litigioso em favor deste. Conforme se depreende acima, o Colendo Superior Tribunal de Justiça ratifica a apli-cação dos efeitos da sentença sobre o cessionário de direito litigioso.
“PROCESSUAL CIVIL – VIOLAÇÃO DO ART.
535 DO CPC NÃO CARACTERIZADA – EXECU-ÇÃO – CESSÃO DE CRÉDITO – SUBSTITUIÇÃO PROCESSUAL – DESNECESSIDADE DA ANUÊN-CIA DO DEVEDOR – CONTROVÉRSIA SOBRE A VALIDADE DO INSTRUMENTO DE CESSÃO – APLICAÇÃO, POR ANALOGIA, DA SÚMULA 182/STJ. 1. Não ocorre ofensa ao art. 535, II, do CPC, se o Tribunal de origem decide, fundamentadamente, as questões essenciais ao julgamento da lide. 2. Os arts. 41 e 42 do CPC, que dizem respeito ao pro-cesso de conhecimento, impuseram como regra a estabilidade da relação processual e, havendo ces-são da coisa ou do direito litigioso, o adquirente ou o cessionário somente poderão ingressar em juízo com a anuência da parte contrária. 3. No proces-so de execução, diferentemente, o direito material já está certificado e o cessionário pode dar início à execução ou nela prosseguir sem que tenha que consentir o devedor. 4. Hipótese em que a instância ordinária – apesar de entender de forma harmônica à jurisprudência do STJ –, não deferiu a substituição processual, por cautela, em razão de existir contro-vérsia entre o cessionário e os cedentes, sobre a pró-pria validade do instrumento particular. 5. O recor-rente deixou de impugnar o fundamento do acórdão recorrido, incidindo, por analogia, a Súmula 182/STJ. 6. Recurso especial parcialmente conhecido e não provido.” (STJ. REsp 1108202/PR, Rel. Ministra ELIANA CALMON, SEGUNDA TURMA, julgado em 15/10/2009, DJe 28/10/2009).
No julgado acima, o C. STJ discuti a intervenção do adquirente de crédito litigioso no processo em questão. Nota-se que, o adquirente, muitas vezes chamado de cessionário de crédito litigioso, pode interver no processo de duas maneiras, substituindo o cedente na demanda ou simplesmente como assis-tente do cedente no decurso do processo. De acordo com o STJ, caso a intervenção ocorra no processo de conhecimento, a anuência é necessária, mas, caso a intervenção ocorra na fase de execução, o cessio-nário pode dar inicio à execução ou nela prosseguir sem a anuência do devedor.
JURISPRUDÊNCIA COMENTADAPor Bruno Dela Coleta Macedo
OAB/DF 32.313SP&A Sampaio Pinto e Associados
Advocacia e Consultoria Empresarial400 atletas na abertura e cerca de mil pessoas no total, entre familia-res e amigos. Ficamos felizes com a grande participação dos familia-res dos atletas, esposas e filhos. A abertura contou com a presença do governador Agnelo Queiroz, que deu o pontapé inicial do cam-peonato, além de ter prometido de levar as empresas inscritas na Copa Sinduscon-DF de 2013 para uma visita ao Estádio Nacional de Brasília.
REPÓRTER – Já anunciado em primeira mão em artigo assinado pelo senhor de que Brasília será a primeira cidade no País a ter o Parque de Inovação e Sustentabi-lidade do Ambiente Construído (PISAC), pode adiantar a impor-tância desse centro de desenvol-vimento e pesquisa?
JÚLIO CÉSAR - Vivemos em um momento importante na Constru-ção Civil, onde tivemos que que-brar paradigmas e trabalharmos fortemente para uma maior efici-ência energética e da utilização água. Visando isso, o Ministério da Ciência, Tecnologia e Inova-ção (MCTI), juntamente com a Universidade de Brasília (UnB), escolheu Brasília para implanta-ção do 1º Parque Tecnológico de Inovação e Sustentabilidade do Ambiente Construído (PISAC). O Sinduscon-DF e a Ademi-DF par-ticipam deste grupo de trabalho e serão responsáveis pela execução de um protótipo no futuro Centro Tecnológico, que será implantado no campus da UnB do Gama.
REPÓRTER – Da mesma forma como outros jovens empresários brasilienses de construção civil que prosseguiram no caminho aberto por seus genitores, o se-nhor resgatou a empresa de seu pai, a pioneira Ipê Construtora. Quais as dificuldades do antes e do agora, enfrentadas pelo seg-
mento empresarial?JÚLIO CÉSAR - A Construtora
Ipê foi criada em 14 de março de 1961 e teve oportunidade de rea-lizar as 66 primeiras lojas comer-ciais de Taguatinga, construídas até o final de 1963. No entanto, no ano seguinte, em função dos problemas políticos que a cidade passou a enfrentar, a construtora paralisou as suas atividades em 1967, sendo retomada no fim de 1985. Já sob minha administra-ção, enfrentamos muitos pacotes econômicos e, nesses últimos oi-tos anos, temos vivido um mo-mento de maior estabilidade e crescimento.
REPÓRTER – Além de re-presentar as grandes empresas imobiliárias junto aos governos Federal e Estadual, ação exten-siva ao Congresso Nacional, o Sinduscon-DF proporciona às pequenas empresas o indispen-sável apoio jurídico nas áreas trabalhista, cível e tributária. Em que nível se encontra a deman-da dessas solicitações e quais os principais entraves?
JÚLIO CÉSAR - A representação nacional é exercida pela Câmara Brasileira da Indústria da Cons-trução (Cbic), que congrega os Sinduscons de todos os estados. A entidade tem feito um trabalho extremamente importante em de-fesa das construtoras de todo o território nacional. Especialmente em Brasília, o Sinduscon-DF, hoje com mais de 390 empresas, tem como maior percentual pequenas e médias empresas. Acreditamos que estas empresas são muito sensíveis às mudanças políticas que aconteceram desde setembro de 2009 até dezembro de 2010. Hoje, os entraves administrativos são a falta de funcionários para aprovação de projeto nas admi-nistrações regionais, melhor inter-
pretação do Relatório de Impacto de Trânsito (RIT),
dificuldades da CEB e da Ca-esb na ligação definitiva de água e luz dos empreendimentos, entre outros entraves, que são funda-mentais para o crescimento das empresas, bem como na geração de emprego e renda.
REPÓRTER – Como vê o traba-lho de consultoria jurídica espe-cializada no âmbito das empre-sas?
JÚLIO CÉSAR - Principalmen-te nesta base da pirâmide, das pequenas e médias empresas, a Assessoria Jurídica e Trabalhista tem feito um papel de extrema relevância. Recentemente, fomos vitoriosos em um mandado de segurança, onde derrubamos o diferencial de alíquota de ICMS nas barreiras, tendo em vista que as construtoras são consumidoras finais.
REPÓRTER – Quais são os principais projetos e metas do Sinduscon-DF para o segundo se-mestre de 2012?
JÚLIO CÉSAR - Continuamos trabalhando com o governo no sentido de gerar um maior núme-ro de obras possíveis para atendi-mento de nossas empresas e da população do Distrito Federal. Va-mos trabalhar para que o RIT pos-sa ter uma interpretação uniforme entre o setor produtivo (Sedhab e Detran-DF) e, desta forma, evitar-mos o prejuízo na andamento das obras das incorporações. Outro objetivo é acompanhar e contri-buir para a Lei de Uso e Ocupa-ção de Solo (Luos), bem como o Plano Diretor de Ordenamento Territorial do DF (Pdot). Continua-remos cobrando do Governo para que as administrações, analisem, aprovem e liberem os alvarás para incorporações com mais rapidez e eficiência.
PONTO DE VISTAPONTO DE VISTA
Brasília, Março/Abril de 20128
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Por Cláudio Sampaio,Advogado e Consultor, Especializado em Direito Imobiliário
MANUAL IMOBILIÁRIO
1) Qual medida judicial pode ser tomada quando há demora da Administração Pública em emitir al-gum documento fundamental ao processo constru-tivo ou de entrega do empreendimento, tais como o estudo de impacto ambiental ou o relatório de impacto no trânsito?
Na maioria das vezes, cabe Mandado de Se-gurança, nos termos do art. 1º, da Lei Federal nº. 12.016/2009, destinado a “proteger direito líquido e certo, não amparado por habeas corpus ou habe-as data, sempre que, ilegalmente ou com abuso de poder, qualquer pessoa física ou jurídica sofrer vio-lação ou houver justo receio de sofrê-la por parte de autoridade, seja de que categoria for e sejam quais forem as funções que exerça.” A incorporadora pre-judicada pode requerer, liminarmente, ou seja, em caráter de urgência, que o juiz suspenda o ato moti-vador do Mandado de Segurança, devendo compro-var com documentação fidedigna e cabal, desde o ato da impetração (ajuizamento), o fundamento re-levante da demanda e o perigo da demora (de o juiz deferir o pedido apenas depois dos trâmites proces-suais comuns). O magistrado tem a faculdade de, se julgar necessário, exigir caução, fiança ou depósito em juízo daquele que requerer a liminar.
2) A Administração pode condicionar a expedi-ção da Carta de Habite-se ao prévio pagamento de ODIR relativa à Outorga Onerosa do Direito de Construir?
Não. Questões como o pagamento da Outorga Onerosa do Direito de Construir, podem ser exigidas do Incorporador e do Construtor, pelo Ente Estatal, de outras formas, sobretudo se a Administração ex-pediu, oportunamente, o Alvará de Construção sem ressalvas. A expedição da Carta de Habite-se depen-de tão somente das aprovações nas vistorias norma-tivamente previstas e, nesse sentido, já se posicio-nou o TJDFT - Tribunal de Justiça do Distrito Federal.
3) Qual percentual os Tribunais admitem que o incorporador retenha sobre o valor pago pelos
compradores, nos casos em que a rescisão contra-tual se opere por culpa ou a pedido deles?
Isso costuma ter alguma variação, mas, via de re-gra, o TJDFT entende que a retenção deve limitar--se a 10% do valor pago pelo comprador, enquanto o STJ – Superior Tribunal de Justiça, que é instância superior responsável pela uniformização das di-vergências em matéria infraconstitucional, definiu como justo a retenção de 25% das parcelas pagas, atualizadas monetariamente.
4) E se esse percentual, mesmo sendo a rescisão por culpa exclusiva do adquirente, não servir como integral ressarcimento às minhas despesas adminis-trativas, tributárias e de comercialização do imó-vel? Como empresário, eu ficarei no prejuízo?
O mínimo que uma parte inocente na quebra de um contrato pode obter é o retorno à condição an-terior (status quo ante), ou seja, sem sofrer prejuízo, podendo ainda, dependendo das circunstâncias, ser indenizada por perdas e danos após decisão ju-dicial reparatória. Mas, como boa parte das resolu-ções, ou rescisões contratuais ocorre extrajudicial-mente, mediante distrato ou consignação bancária, é de suma importância que haja, no contrato de promessa de compra e venda, uma cláusula expres-sa vedando o enriquecimento ilícito de uma das partes em relação à outra, principalmente quando esta última foi cumpridora de suas obrigações.
5) Na hipótese de distrato ou notificação por inadimplência do comprador, eu, na condição de in-corporador, posso reter, a título de cláusula penal rescisória, para efeito de cálculo de devolução, o va-lor que paguei a título de comissão de corretagem?
Se o valor da comissão de corretagem estiver en-globado no preço total, em cláusula contratual, a devolução deverá ser de um percentual (25%, se-gundo o STJ) sobre as parcelas pagas, considerada a comissão nessa conta. Porém, se a comissão, mes-mo deduzida do valor de tabela do imóvel, for paga diretamente do adquirente ao comprador, mediante negociação entre eles, não constando do valor do contrato, caberá ao incorporador, em princípio, de-volver 75% (setenta e cinco por cento) das parcelas contratuais pagas, sem considerar a comissão. De todo modo, tendo cada contrato formato e particula-ridades específicas, é sempre recomendável que os procedimentos notificatórios e rescisórios, inclusive em caso de distrato, contem com assessoria jurídica especializada.
