ESPAÇO URBANO E EXPANSÃO DO MERCADO IMOBILIÁRIO EM …

de 11 a 13 de outubro de 2017 – FEA/USP - São Paulo, SP - Brasil

ESPAÇO URBANO E EXPANSÃO DO MERCADO IMOBILIÁRIO EM

BELÉM: O CASO DA AVENIDA AUGUSTO MONTENEGRO

Resumo: Este estudo objetivou analisar o desenvolvimento da avenida Augusto

Montenegro a partir de seu processo histórico em toda sua extensão voltada para os

fatos relacionados à modificação estrutural, urbana e social da avenida como resultado

da sua nova configuração caracterizada pelos diversos empreendimentos implantados.

Para isso, a pesquisa lançou mão de conceitos relacionados ao espaço como

urbanização, geografia econômica, economia urbana, gentrificação e fronteira urbana

para compreender a dinâmica de expansão do mercado imobiliário em Belém. O método

foi o Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV) para melhor compreender as

consequências da construção de diversos empreendimentos na avenida. Como

resultados, verificou-se a modificação da rodovia, atração de diversos

empreendimentos; o desenvolvimento de uma ampla rede de serviços, modificações nas

relações sociais; maior fluxo populacional e encarecimento dos lotes de terra na

localidade. Além disso, aumento dos problemas referentes ao tráfego de carros e

pessoas, e de infraestrutura.

Palavras-Chave: Espaço, Infraestrutura, Urbano, Vizinhança.

Abstract: This study aimed to analyze the development of Augusto Montenegro avenue

from its historical process in all its extension turned to the facts related to the structural,

urban and social modification of the avenue as a result of its new configuration

characterized by the several projects implemented. In order to understand the dynamics

of expansion of the real estate market in Belém, the research was based on concepts

related to space such as urbanization, economic geography, urban economics,

gentrification and urban frontier. Consequences of the construction of several

developments on the avenue. As a result, it was verified the modification of the

highway, attraction of several enterprises; The development of a wide network of

services, changes in social relations; Greater population flow and increase of land lots in

the locality; Problems related to car and people traffic, and infrastructure

Keywords: Space, Infrastructure, Urban, Neighborhood

1. INTRODUÇÃO: O presente estudo busca analisar a dinâmica do espaço urbano e do

mercado imobiliário em Belém, principalmente na avenida Augusto Montenegro, como

fenômeno de expansão do capital imobiliário nesta área, buscando também expor as

consequências trazidas por tal expansão. A metodologia que será utilizada neste estudo

é a de impacto de vizinhança para corroborar com as teorias do espaço urbano aqui

analisado, visando identificar os principais problemas enfrentados pela população que

ali reside.

Dentre suas principais características o que se tornou mais visível foi o grande

número de condomínios fechados e conjuntos habitacionais que foram surgindo,

desenvolvendo um forte capital imobiliário1.Estes empreendimentos imobiliários, que

1Segundo Correa (2003), a cidade fornece condições para que a acumulação capitalista aconteça e, por outro lado, a

acumulação capitalista transforma o espaço urbano, através de uma concentração geográfica de diversos tipos de

capital, dentre os quais esta o capital imobiliário. Este capital apresenta como interesse particular na estruturação do

espaço a obtenção de ótimas condições de acumulação e lucratividade através da manipulação de objetos espaciais

sejam ele, terrenos, prédios residenciais, condomínios, centros comerciais entre outros.


estão tomando posse do seu espaço territorial foi o fator determinante para que outros

diversos empreendimentos se alocassem na avenida, fazendo com que em anos se

desenvolvesse uma ampla rede de serviços, modificando as relações sociais (segregação

espacial) existentes nela concomitante com a sua estrutura urbana, maior fluxo

populacional e encarecimento dos lotes de terra que pertencem à avenida.

O setor imobiliário foi o que mais se desenvolveu, são diversas construtoras que

viram na área uma alternativa de expansão da cidade de Belém e uma alternativa de

negócios visto que a cidade já não tinha mais para onde expandir em seu centro, a

expansão então se voltou para a avenida. São diversos empreendimentos imobiliários

que foram e estão sendo construídos, criou-se uma especulação imobiliária e o

encarecimento dos imóveis pertencentes ao local devido a forte estratégia de venda das

construtoras. Não foi apenas o setor imobiliário que se desenvolveu nesta ocupação,

outros setores passaram também a ocupar a avenida com o objetivo de auferir o

consumo dos residentes dos novos imóveis.

A nova configuração da avenida também trouxe problemas para a população que

reside no local. Problemas que são caracterizados como consequências desta ocupação

na área como: poluição sonora, trânsito intenso, diminuição da área vegetal, criação de

novas periferias. Estes transtornos são identificados nas áreas próximas aos maiores

empreendimentos.

Como os gastos com estes empreendimentos são altíssimos por parte do setor

privado espera-se que os benefícios sejam presentes nessa nova configuração e

alcancem todas as classes, porém o contrário é encontrado na avenida, onde o capital

imobiliário cresce sem se preocupar com sua infraestrutura enquanto a população do

entorno padece frente à péssima infraestrutura que resta fora dos condomínios fechados.

Objetiva-se com este trabalho, apresentar uma análise sobre o desenvolvimento

da avenida Augusto Montenegro a partir de seu processo histórico em toda sua extensão

voltada para os fatos relacionados à modificação, estrutural, urbana e social da rodovia

como consequência da grande quantidade de imóveis que estão sendo vendidos e

construídos nela, tal explosão oriundos das altas especulações imobiliárias nos bairros

centrais de Belém, que estão se afastando em direção a rodovia.

A importância desse estudo se justifica da análise territorial da avenida Augusto

Montenegro tentando explicar todo esse processo de transformações, caracterizado pelo

crescente mercado imobiliário e suas consequências, atribuindo a estes fatores de

transformação uma análise fundamentada nas teorias espaciais. O estudo também vai

exibir os aspectos bons e ruins que os empreendimentos trouxeram, via a aplicação do

Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV).

A partir desta ocupação do capital imobiliário que cada vez mais vem se

apropriando deste espaço e trazendo várias consequências buscou-se compreender e

explicar todo esse cenário de profundas transformações que a avenida Augusto

Montenegro passou a incorporar, tendo por base as definições geográficas do espaço

urbano, da economia urbana e da geografia econômica.

Com todo esse processo de desenvolvimento da rodovia, caracterizado por sua

nova configuração com especulação imobiliária, diversos empreendimentos atraídos

pelo amplo setor de serviço e comercio crescente, questões passam a serem levantadas.

Esse processo pode modificar a situação socioeconômica da população que vive nos

bairros no entorno da rodovia? Esse processo trouxe prejuízos ou vantagens para

população? A infraestrutura da rodovia foi beneficiada? Por fim quais as consequências

da atual ocupação desta área?


Para se chegar a certa análise foi necessário pesquisar as primeiras teorias que

passam a ver o espaço importante personagem ativo nas transformações urbanas, e as

relações sociais de produção, estas teorias possuem alguns principais autores como:

Henri Lefebvre, Neil Smith, Manuel Castells, Edward Soja, David Harvey, Ester

Limonad, Milton Santos, Roberto Correa entre outros; foi base para a formação do

referencial teórico, esses autores romperam concepção absolutista de espaço. Uns

possuem uma análise mais atualizada da formação do espaço urbano como Smith e

Correa.

A análise está relacionada com as teorias de espaço e urbanização pautadas com

as relações sociais e econômicas, que partem da definição de espaço para compreender

os processos de desenvolvimentos urbanos nas cidades, buscando analisar a situação

atual da avenida e seu desenvolvimento. Ressaltando temas como: ocupação capitalista

do território, especulação imobiliária, segregação espacial entre outros.

Buscou-se fazer uma análise a partir das definições de espaço e suas relações

políticas e econômicas. Estas definições passam a ser feitas a partir das novas condições

de reprodução capitalistas identificadas por Marx, foi identificado que era necessário

fazer uma análise da urbanização crescente da economia. Para se chegar a certa análise

foi necessário pesquisar as primeiras teorias que passam a ver o espaço como

importante personagem ativo nas transformações urbanas, e as relações sociais de

produção, as primeiras teorias possuem alguns principais autores como: Henri Lefebvre,

Manuel Castells, David Harvey entre outros.

Para Lefebvre (1973), o espaço interage com as relações sociais. Estas relações

sociais são as relações sociais da produção, que não estão relacionadas apenas ao

processo de produção e consumo das coisas, como também na produção das relações

sociais. Para ele a urbanização seria a mistura de fatores sociais e espaciais que

permitem que o capitalismo reproduza suas relações de produção, necessários para a

sobrevivência do mesmo.

Outro autor que contribui para o processo de definições e conceitos sobre o

espaço e a urbanização frente as suas relações sociais intrínsecas ao processo é Castells,

(1978):

A noção ideológica de urbanização refere-se ao processo

através do qual uma proporção significativamente importante da

população de uma sociedade se concentra em certo espaço, no

qual se constituem aglomerações funcional e socialmente

interdependentes do ponto de vista interno, e em relação de

articulação hierarquizada (rede urbana).

Para ele o urbano seria um espaço funcional onde se concentra uma população, o

espaço é a sociedade, e as formas espaciais vão ser produzidas pela ação humana, assim

o espaço é socialmente produzido.

Outro autor que se destaca pelas análises espaciais é David Harvey (2012), a

partir das crises capitalistas, e observa que a incorporação de novos espaços

representava novas oportunidades para a acumulação do capital, apontando a expansão

geográfica e a reorganização do espaço como processos para proteger das crises.

Estes autores buscaram compreender a dinâmica do espaço e romperam com

várias concepções e definições de espaços que existiam e consideravam o espaço como

não pertencente à produção. Eles definiram a urbanização relacionando ao espaço e as

relações sociais.


Para compreender o processo de transformações sociais e econômicas da

avenida rodovia Augusto Montenegro foi necessário compreender o conceito histórico

de espaço urbano que são oferecidos pelos geógrafos citados acima, que buscavam

entender o espaço e defini-lo frente aos fatores que iam configurando-o, entender os

conceitos de urbanização para enfim poder analisar e compreender os problemas

gerados pela ocupação capitalista na área.

O trabalho não se restringiu apenas as definições geográficas de espaço e

urbanização aborda também o Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV) que é um

instrumento de política urbana utilizada pelo poder público municipal para manter a

ordem e o equilíbrio urbano de certa área urbana que irão possuir investimentos

públicos ou privados e que vão gerar algum tipo de impacto.

Utilizou-se como metodologia para a pesquisa o estudo de impacto de

vizinhança, para melhor expor os impactos enfrentados após a construção de diversos

empreendimentos na Avenida augusto Montenegro.

Para compreender o processo de transformações sociais e econômicas da

Avenida Augusto Montenegro foi necessário compreender o conceito histórico de

espaço que são oferecidos pelos geógrafos citados acima, que buscavam entender o

espaço e defini-lo frente aos fatores que iam configurando-o, entender os conceitos de

urbanização, gentrificação, fronteira urbana, economia urbana, geografia econômica,

aplicar a criação de empreendimentos o EIV para enfim, poder analisar e compreender

os problemas gerados pela ocupação capitalista na área.

2. METODOLOGIA: A pesquisa em questão utilizou O estudo de Impacto de

Vizinhança (EIV) bem como sua aplicação voltada para a análise do empreendimento

parque shopping. O estudo de Impacto de vizinhança se caracteriza por ser um

instrumento de avaliações de consequências causadas por empreendimentos, que após

serem construídos irão trazer benefícios ou prejuízos a população vizinha a eles, ele tem

como objetivo identificar essas consequências.

Nos últimos anos vem se mostrando certa preocupação frente à qualidade de

vida nas regiões metropolitanas brasileiras, que devido seus desenvolvimentos, vão

gerar uma série de consequências negativas na estrutura urbana das grandes cidades,

busca-se então frente a essa consequência, instrumentos de planejamentos públicos que

visam inibir os impactos causados pelo desenvolvimento urbano.

O crescimento urbano e a proliferação de empreendimentos no espaço

geográfico exigem cada vez mais dos órgãos de gestão pública, pois a ocupação tem que

se dar de forma adequada, do contrário isso pode trazer prejuízos para o local, trazendo

desvantagens para seu meio urbano e meio ambiente.

A urbanização traz prejuízos como, a degradação do ambiente, a exclusão social

e a especulação imobiliária. Para impedir as consequências dos impactos ambientais,

surge O Estatuto da cidade - Lei Federal n° 10.257 de 10 de julho do ano de 2001. Esta

lei fornece ao gestor público do município instrumentos capazes de planejar o

crescimento urbano em certas áreas da cidade, controlando a propriedade do uso do

espaço, para que a qualidade de vida do cidadão não seja prejudicada.

O Estudo de Impacto de Vizinhança vai avaliar as repercussões de

empreendimentos sobre a área destes, vai mostrar ao administrador público a

viabilidade de certas obras, edificações ou atividades, verificando o fluxo populacional

e de mercadorias da vizinhança, bem como as modificações na sua estrutura urbana e

ambiental. Dentre os impactos de vizinhança consideram-se os que atingem o meio

físico, urbanístico, a infraestrutura e a qualidade de vida da população.


Segundo o Artigo 37 do estatuto da cidade o estudo de Impacto de Vizinhança

deve avaliar questões que envolvem desde o crescimento populacional a paisagem

urbana. O EIV deverá analisar as seguintes questões: o adensamento populacional, os

equipamentos urbanos e comunitários, o uso e ocupação do solo, a valorização

imobiliária e a geração de trafego e demanda por transporte público.

Art. 37. O EIV deverá ser executado de forma a contemplar os efeitos

positivos e negativos do empreendimento ou atividade quanto à

qualidade de vida da população residente na área e suas proximidades,

incluindo a análise, no mínimo das seguintes questões:

I – adensamento populacional;

II – equipamentos urbanos e comunitários;

III – uso e ocupação do solo;

IV – valorização imobiliária;

V – geração de tráfego e demanda por transporte público;

VI – ventilação e iluminação;

VII – paisagem urbana e patrimônio natural e cultural.

Parágrafo único. Dar-se-á publicidade aos documentos integrantes do

EIV, que ficarão disponíveis para a consulta, no órgão competente do

Poder Público municipal, por qualquer interessado.

2.1 A Ocupação da Avenida Augusto Montenegro

A dinâmica de ocupação dos solos da cidade de Belém possui um rico

histórico, e se desenvolve a partir de sua fundação em 1616, até chegar ao que hoje se

definiu como Região metropolitana abrangendo vários municípios, esse processo é

necessário para compreensão da sua expansão e o modo de como se deu tal fato.

Emergindo no processo de urbanização brasileira entre as décadas de sessenta e setenta,

período no qual as principais metrópoles brasileiras se formaram, a região metropolitana

de Belém foi se consolidando.

A ocupação da Avenida Augusto Montenegro está relacionada diretamente com

a formação e desenvolvimento da região metropolitana de Belém, esta formação se

divide em duas etapas de ocupação: a ocupação da primeira légua patrimonial de Belém

e a ocupação da segunda légua patrimonial. Consolidada na década de 1960, a primeira

faz referência a área da cidade que veio se formando a partir do Forte do Castelo até o

bairro do marco, esta área abrange os bairros centrais da cidade; já a segunda légua se

refere a expansão da cidade a partir do complexo do entroncamento, identificada pela

ocupação da Avenida Augusto Montenegro e BR-316.

O histórico de ocupação da rodovia Augusto Montenegro está relacionado com a

construção dos conjuntos habitacionais favorecidos pelo estado através das vigentes

políticas habitacionais da década de 70. Estas políticas foram financiadas pelo Banco

Nacional de Habitação (BNH) através da Companhia de Habitação do Estado do Pará

(COHAB-PA). A partir da construção desses conjuntos a rodovia foi sendo habitada,

além também da ocupação irregular de seu espaço urbano e implantação de órgãos

públicos, desenvolvendo-se e compondo parte da Região metropolitana de Belém, que

vai do entroncamento ao distrito de Icoaraci. Para Janete Oliveira (2012):

Existiu uma política na década de 1970/1980, que era chamada de

“custo zero” - à construção de habitações, política essa que buscava terrenos

mais baratos, para viabilizar mais ainda o custo do empreendimento popular.

É nesse contexto que a então avenida Augusto Montenegro é ocupada por

conjuntos habitacionais tais como: Marambaia II, em 1973; Marambaia III,

em 1975; Icoaraci I, em 1975; Icoaraci II e III em 1976 e 1977; Cidade

Satélite Nuneslândia, em 1978; Panorama XXI, em 1981; Morada do Sol,


Orlando Lobato; Jardim Augusto Montenegro, em 1977; Parque Tarumã, em

1980; Jardim Maricá, em 1982; Tapajós, em 1984; Tenoné, em 1988; Natalia

Lins, em 1988; Catharina Caldas, em 1988; Flamboyant, em 1988; Rio das

Pedras, em 1989; Rio D’Ouro, em 1993.

Seguindo a tendência de ocupação, no final da década de 1980 passam a ser

construídos os condomínios fechados de luxo voltados para a classe alta. Neste período

com o seu fechamento, cessa a ajuda financeira do Banco Nacional de Habitação, o os

terrenos que restaram foram voltados para a construção de condomínios horizontais,

voltados para as classes médias e altas.

O processo de construção desses tipos de condomínios fechados foi cada vez

mais se intensificando, e modificando a estrutura da área. Hoje a ocupação é feita por

diversas construtoras, que constroem dos condomínios que vão dos mais simples aos

considerados mais luxuosos.

Assim se deu o processo de ocupação da Avenida Augusto Montenegro,

caracterizado por três de formas de assentamentos habitacionais: o conjunto

habitacional, o condomínio fechado e os assentamentos informais. Estas habitações

foram preenchendo os espaços vazios que restavam na área juntamente com a

construção de empreendimentos comerciais.

Atualmente, como consequência da construção de diversos condomínios, a

rodovia vem incorporando uma nova configuração, destacando-se pelos: grandes

empreendimentos que foram atraídos, visto que está sendo criado um amplo mercado

consumidor; e modificações sócio espaciais da rodovia. Como estratégia da especulação

imobiliária denominou-se a área como “A nova Belém” o que intensifica ainda mais o

mercado imobiliário na localidade.

2.2 A Nova Configuração da Avenida Augusto Montenegro: Após todo o processo

histórico ocupacional da avenida, tem-se sua nova configuração, caracterizada pelos

condomínios construídos, pelos novos empreendimentos que vem se alocando na

rodovia (diversos setores de serviços), aumento no fluxo populacional, pela segregação

espacial existente, especulação imobiliária entre outros fatores que complementam esta

nova configuração.

A construção de conjuntos habitacionais e dos diversos condomínios fechados

causou uma especulação imobiliária na área, dando a ela uma nova face, uma nova

valorização, ou seja, o boom de construções na rodovia fez com que ficasse alto o preço

dos imóveis nessa área, que passou até a ser dominada pelas construtoras em suas

propagandas como a “Nova Belém”. Esta definição das construtoras se caracteriza pelo

novo cenário da avenida com diversos imóveis e serviços disponíveis para a população.

Os condomínios fechados atraem os consumidores por oferecerem maior

segurança, lazer, conforto e comodidade, eles impõem barreiras ao que se tem ao redor

e deixam clara a diferença social para os que convivem próximo a eles, chegando a ser

uma questão de status habitar um deles.

Passa a existir na rodovia segregação espacial caracterizada pelos condomínios

luxuosos e as moradias mais populares como vizinhas, em algumas áreas de sua

extensão observa-se ocupação irregular (invasões) ao lado condomínios fechados, este

fenômeno também fica evidente, pois na Avenida Augusto Montenegro, que possui

condomínios luxuosos estão alguns bairros bem periféricos como o Bengui e Tenoné.

Novas piores localizações são criadas visto que os proprietários mais pobres de

terrenos na rodovia passam a vender estes terrenos e se locomovendo para áreas mais

afastadas dela, criando assim novas periferias. Neste sentindo, verificam-se classes

diferentes num mesmo espaço, observando a conquista de ocupação do setor privado e


esquecimento do poder público visto que a população de classe baixa sobrevive sem

serviços básicos, enquanto a especulação imobiliária consome cada vez mais a rodovia.

Antes, os serviços que eram exclusivos do centro da cidade passam a ser

oferecidos na rodovia, onde hoje se se encontram: shoppings, principais redes de

supermercados, colégios, concessionária, academias, entre outros, foram se

implementando na rodovia para alcançar o mercado consumidor em crescimento.

Os empreendimentos comerciais atraídos foram se alocando na Avenida, de uma

maneira rápida e intensa, um foi trazendo outro para concorrer. Hoje não se tem apenas

um colégio particular ou apenas um supermercado, a área apresenta uma variedade de

estabelecimentos para um mesmo serviço. Isto fez com que a população que mora aos

arredores da Avenida, e possui condições para usufruir destes setores, não precisasse

mais se deslocar para o centro de Belém, hoje essa população pode estudar, fazer

compras, malhar, etc, sem precisar ir muito longe. Esta é a vantagem dessa nova face da

Avenida, proporcionar a população uma ampla rede de serviços.

Se por um lado estes empreendimentos imobiliários e comerciais trouxeram uma

ampla rede de serviço para a população por outro, começaram a trazer alguns

transtornos para quem reside ou passa pelo local. Como o fluxo de pessoas e

automóveis se intensificou, é comum acontecerem acidentes de transito, em certos

horários os engarrafamentos também se tornam intensos, e pedestres e motoristas

possuem dificuldade para trafegar na área. A avenida hoje é conhecida como “rodovia

da morte” devido aos constantes acidentes de transito com vítimas fatais.

2.3. Avenida Augusto Montenegro como Expansão do Mercado Imobiliário em

Belém: O mercado imobiliário de Belém se fundamentou na intensa verticalização dos

bairros centrais e se fortalece até hoje, nestas áreas a verticalização já alcançou padrões

de condomínios encontrados nas principais grandes metrópoles brasileiras, este avanço

alcançou certo limite e a comercialização de imóveis se expandiu para a Avenida

Augusto Montenegro.

O processo de comercialização de condomínios verticais em Belém foi se

formando nas áreas centrais da cidade deixando-as cada vez mais nobres, atualmente

encontram-se nesses bairros um concorrido mercado imobiliário de edifícios que

apresentam localizações privilegiadas, estruturas arquitetônicas luxuosas, melhor

aproveitamento da área do condomínio, entre outras características que formam o

consumo do espaço urbano de Belém.

A partir da década de 1980, o processo de verticalização em Belém tem se

apresentado por meio de empreendimentos voltados para as classes alta e média alta,

que pode ser verificada por meio do alto padrão físico-estético, na sofisticação do uso

de materiais, incorporação de serviços e área de lazer, da verticalidade dos

empreendimentos que chegam a proporção de 40 pavimentos, da localização

privilegiada em bairro próximos a área central, principalmente em bairros como:

Umarizal, Marco e Cidade Velha. Percebe-se de modo nítido que estes

empreendimentos só são possíveis por causa da oferta de capital, infraestrutura,

localização, que as empresas fazer dos bairros, bem como da produção imagética.

Passa-se a ter enormes lucros imobiliários nessas áreas, e devido a intensa

verticalização no centro da cidade, o mercado imobiliário passou a encontra seus

limites. A especulação imobiliária e a alta fragmentação dos lotes do centro da cidade

foram os fatores determinantes para que esse mercado se expandisse para as vias

alternativas de Belém, como a Avenida Mario Covas e Avenida Augusto Montenegro.

Este estudo analisa o desenvolvimento deste setor na Avenida Augusto

Montenegro e suas consequências. A mobilidade do setor imobiliário para a avenida


elevou os preços de seus terrenos e exigiu investimentos do estado e do capital

imobiliário para se alocarem nela.

A dinâmica imobiliária na área é visível, são inúmeros prédios e condomínios

construídos ou que estão sendo construídos. A avenida apresenta uma paisagem ainda

de ocupação, são diversos imóveis sendo levantados. Em algumas áreas este cenário é

bem intenso com na área próxima ao Parque Shopping.

É neste contexto que se desenvolve o mercado imobiliário de Belém, com sua

formação crescente baseada na especulação imobiliária e na demanda por esses imóveis

facilitada pelas políticas habitacionais e propagandas de diversas construtoras

transformando a avenida numa feira de condomínios, que as imobiliárias passaram a

denominar a de a “Nova Belém”.

3. Resultados e Discussões: Utilizou-se algumas principais análises do estudo de

impacto de vizinhança que se encaixam nas novas formas da área de influência do

empreendimento parque shopping, para exibir as transformações da avenida, escolheu-

se o shopping por ele apresentar em suas redondezas praticamente todas as

características das novas paisagens da avenida e seu processo de transformação, sendo

possível ter noção de seu papel na magnitude da obra.

Figura 1- Localização geográfica do Parque Shopping Fonte: Gusmão (2013).

Um dos empreendimentos que modificou bastante a área foi o parque shopping,

localizado na avenida, ele representa todo esse processo de nova configuração e suas

consequências. Para ele será feita uma análise singela baseada no estudo de impacto de

vizinhança, para expor os problemas enfrentados na rodovia após a construção deste

empreendimento.

O empreendimento parque shopping está localizado na Avenida Augusto

Montenegro, inserido no bairro parque verde, foi inaugurado no dia 25 de abril de 2012,

possui uma área de 60 mil metros quadrados, foram gastos na sua construção R$ 370

milhões.

O empreendimento encontra-se na área da avenida que mais cresceu nos últimos

anos, este crescimento se refere à população, aos imóveis e a infraestruturas, esta região

esta sendo denominada de “Nova Belém”, está localizado no bairro parque verde, porém


este empreendimento traz consequências diretas e indiretas aos bairros vizinhos que

atravessam a Avenida Augusto Montenegro, como o Bengui.

Identifica-se nesta área grandes empreendimentos imobiliários foram

construídos bem próximos como o condomínio Montenegro Boulevard, o Cidade

Jardins e o Chácaras Montenegro, são considerados luxuosos que oferecem uma série de

atividades de lazer para seus moradores. Estes empreendimentos valorizam cada vez

mais a área tornando qualquer imóvel próximo mais custoso.

Visando identificar os principais problemas gerados pela implantação dos

empreendimentos Parque Shopping e condomínio residencial Chácaras Montenegro,

aplicou-se 30 questionários2 aos moradores das proximidades dos empreendimentos.

Perante a essas avaliações o EIV torna-se um importante instrumento no

planejamento público urbano das grandes cidades, ele vai tornar visível os impactos

positivos e negativos de um empreendimento, deixando claras suas consequências para

o meio urbano em que for se instalar, possibilitando uma melhora na qualidade de vida

da população.

A estrutura das perguntas foi dividida levando em considerações os grandes

blocos do EIV já apresentados acima: Adensamento populacional, uso e ocupação

urbana, equipamentos urbanos comunitários, valorização imobiliária, geração de tráfego

e transporte público, paisagem urbana e impactos realizados durante a obra3. A partir

daqui, o EIV será analisado bloco a bloco, iniciaremos pelo bloco de impactos gerados

durante a obra.

Este grande bloco foi resumido com a elaboração de quatro (4) perguntas

básicas:

a) Na fase de construção, os empreendimentos interromperam ou prejudicaram o

sistema viário na região?

b) A empresa construtora retira devidamente os resíduos (entulhos) retirados da obra?

c) Na fase de construção, o barulho gerado foi um incômodo? Houve trepidação do

solo?

d) Na fase de construção, houve problemas com a qualidade do ar?

Como já mencionado, foram aplicados 30 questionários com moradores do

entorno dos empreendimentos aqui analisados. Com relação à primeira pergunta do

primeiro bloco, cerca de 83% das pessoas entrevistadas informaram que os

empreendimentos geram incômodos a circulação de carros e pessoas na área.

A principal área de interrupção ou paralisação do tráfego mencionada foi a

entrada do Bairro do Benguí. Além deste problema, algumas pessoas entrevistadas

informaram que houve um ciclista fatalmente vitimado quando tentava passar pela área

intrafegável. Segundo o ministério Público do Estado do Pará, a obra do Parque

Shopping foi embargada por não solicitar a utilização da via pública junto à Prefeitura

Municipal de Belém para o depósito de resíduos gerados pela obra.

Com relação à coleta dos entulhos da construção do empreendimento, segundo

os levantamentos realizados, a empresa construtora recolheu de forma correta os

resíduos gerados (66,7% dos entrevistados). Entretanto, fica claro visualizando a figura

anterior que mesmo com a coleta correta, os transtornos gerados foram enormes.

2O número de questionários limitou-se a 30, devido a constante repetição das respostas a partir do

questionário de número 20. Por questão de aprimorar e dar mais respaldo a análise, aplicou-se ainda 10

questionários, perfazendo o total de 30 questionários aplicados. 3 Inseriu-se esse bloco na tentativa de averiguar os impactos sentidos pelos moradores que permaneceram

no local, e sentiram os problemas e transtornos realizados durante as obras.


Outro importante problema analisado foi com relação ao barulho e trepidações

gerados pelas máquinas pesadas utilizadas no empreendimento. Do total de indivíduos

entrevistados a sua maioria disse não ter sofrido transtornos com o barulho ou

trepidação durante a construção, este fato se evidencia pela não proximidade das

habitações do shopping, entre eles existe certa distância e ela permite com que os

moradores não sofressem com o barulho ou trepidação causada pela obra.

A Lei de nº 10.257/2001, Estatuto da Cidade, estabelece o princípio da justa

distribuição dos benefícios e ônus decorrentes do processo de urbanização (Art. 2º, IX),

significando tratamento isonômico, seja quanto ao acesso aos equipamentos urbanos e

coletivos, e valorização imobiliária, seja quanto às limitações à propriedade, de modo

que ela cumpra a sua função social.

Neste sentido este tópico trata da implantação e melhoria dos equipamentos

urbanos e comunitários realizados pelos empreendimentos ou pelo poder público, como

melhoria da função social da cidade. Por equipamentos urbanos, a Lei nº 6766/1979

estabelece que sejam aqueles relacionados ao abastecimento de água, serviços de

esgotos, energia elétrica, coletas de águas pluviais, rede telefônica e gás canalizado. Por

equipamentos comunitários, a mesma lei estabelece que sejam aqueles equipamentos

ligados a educação, cultura, saúde lazer, e similares.

Sobre este tópico, as perguntas foram resumidas nas seguintes:

a) Houve algum tipo de implantação ou melhoria dos equipamentos urbanos?

b) Houve algum tipo de implantação ou melhoria dos equipamentos comunitários?

Esse bloco de perguntas foi o que trouxe maior complexidade para elaboração e

aplicação junto aos moradores. Os conceitos de equipamento urbanos e comunitários

deixaram confusos os entrevistados. Entretanto, buscou-se explicar da melhor maneira e

com exemplos, a diferenciação entre os conceitos. Os resultados demostram o

entendimento dos moradores com relação aos equipamentos analisados.

A população estudada foi unânime em informar que não houve qualquer tipo de

implantação ou melhoria referente aos equipamentos urbanos e comunitários

informados. O que ficou evidenciado foi o total esquecimento do poder público

referente aos equipamentos. Alguns moradores citaram apenas a melhoria asfáltica e de

iluminação da entrada do bairro do Benguí4.

A avaliação da valorização imobiliária como consequência da implantação de

empreendimentos privados ou públicos pode ser feita pelo estudo de impacto de

vizinhança, a valorização imobiliária é uma consequência do desenvolvimento do

espaço urbano, ela é atraída por uma área que esta recebendo investimentos e

construção de novos empreendimentos.

Neste sentido, o mercado imobiliário é um transformado do espaço urbano em

mercadoria bem como a habitação. A valorização imobiliária é feita através da

localização, da acessibilidade, da disponibilidade de serviços, da infraestrutura e da

classe social disponível para adquirir um imóvel.

Utilizou-se o estudo de impacto de vizinhança para analisar a especulação e

valorização imobiliária com a construção do empreendimento Parque Shopping, em

relação a esta valorização imobiliária na área as perguntas foram:

a) Houve aumento na venda ou demanda de imóveis na área?

b) Houve aumento na demanda de terrenos voltados para empreendimentos

imobiliários?

4 A construtora se responsabilizou junto à Prefeitura de Belém, em revitalizar, asfaltar e colocar

iluminação na entrada do Bairro do Benguí.


A maioria dos entrevistados afirmaram que é comum encontrar imóveis a venda

pela localidade, e que muitos procuram a área para adquirir um imóvel no local.

Verificou-se também que moradores antigos passaram a comercializar seus imóveis

após a construção do parque shopping devido a possibilidade de vender o imóvel por

um valor maior que o de compra, ou seja, um preço valorizado.

Outrossim, 83% dos entrevistados confirmaram a procura de terrenos

desocupados para investimentos imobiliários, eles afirmaram que ficou clara a ocupação

dos terrenos próximos ao shopping que antes não tinham nenhuma ocupação e foram

sendo adquiridos por diversas construtoras. Com a divulgação da construção do Parque

Shopping e a esperança de melhoria para a área vizinha ocorreu um estimulo aos

negócios imobiliários expandindo os investimentos desse setor na área próxima ao

shopping.

A avaliação do estudo de impacto de vizinhança relacionado à geração de

trafego e transporte público por sua vez busca uma adequação dos trajetos referentes às

condições de acessibilidade ao local, avalia os impactos causado nas principais vias de

acesso ao empreendimento referente a transporte e fluxo de pessoas, para este tópico as

questões levantadas foram:

a) Houve um aumento na circulação de pedestre e veículos?

b) Existem transtornos ou conflitos relacionados ao fluxo de transporte, ou seja,

entre automóveis ciclistas e pedestres?

Dos entrevistados, sua maioria avaliada em 97% respondeu que existem diversos

transtornos entre pedestres, ciclistas e motoristas, este fato põe em evidência a falta de

estrutura para eles. Eles afirmaram que a via nessa área apresenta constantes

engarrafamentos sendo um transtorno para motoristas e pedestres que precisam passar

pelo local, onde acidentes de trânsito são constantes, com o aumento do fluxo de

pessoas para esta área onde se concentra diversas empresas identifica-se uma maior

demanda de transporte público no local, encontra-se também o aumento da utilização de

transportes alternativos como moto táxi e vans, que fazem o trajeto de pessoas que estão

em bairros próximos como Icoaraci e Tenoné.

Para o estudo de impacto de vizinhança a paisagem, que é a percepção das

formas e do significado de um objeto, pode ter impacto positivo ou negativo para o

observador, o estudo vai avaliar os impactos ocasionados na paisagem pelos

empreendimentos implantados no local, vai observar as modificações paisagísticas que

foram observadas com a construção de um empreendimento. Neste tópico as perguntas

foram:

a) Houveram mudanças na paisagem urbana no entorno ao shopping?

b) As mudanças na paisagem urbana se dão através da construção de

condomínios, casas ou empresas?

Dos entrevistados, 90% observaram mudanças na paisagem urbana na avenida

augusto Montenegro na área próxima ao empreendimento.

Do total dos entrevistados, 53% afirmaram que as transformações nas paisagens

urbanísticas foram causadas pelas construções dos condomínios, 37% disse que os

diversos outros empreendimentos foram os causadores dessa transformação. Neste

sentido fica evidente uma diminuição da área verde que passou a ser ocupada por estes

empreendimentos, a paisagem urbana foi modificada com a construção desses prédios

na avenida, o que ela exibe agora são vários prédios residenciais e comerciais.

4. CONSIDERAÇÕES FINAIS: Segundo Milton Santos (1999) a instalação de um

empreendimento em determinado local altera o espaço banal da população residente, e

uma das características do neoliberalismo é justamente desconsiderar essas alterações


visando apenas o movimento mercantil, enquanto isso a sociedade tenta se readaptar

como pode às novas mudanças do espaço.

O desenvolvimento urbanístico da Avenida Augusto Montenegro trouxe consigo

diversos problemas enfrentados diariamente pela população que reside, ou faz alguma

trajetória pela localidade. Estes transtornos são consequências dos diversos

empreendimentos que foram imigrando para a Avenida nos últimos anos.

Estes empreendimentos foram ocupando o entorno da rodovia sem se preocupar

com suas estruturas urbanísticas, este fato causou uma série de transtornos como:

engarrafamentos constantes, falta de acessibilidade para pedestres e ciclistas, a via

tornou-se uma das mais perigosas da capital paraense, especulação imobiliária na área,

poluição sonora e visual, entre outros.

Os empreendimentos imobiliários e comerciais de setores de serviço viram na

rodovia um meio de se obter lucro, porém não houve a preocupação se tal construção

iria gerar consequências como um aumento no fluxo de pessoas que passam pelo local

ou encarecimentos dos lotes de terra próximos a esses empreendimentos. Utilizou-se o

Estudo de Impacto da Vizinhança para expor estas consequências oriundas de tal

ocupação da avenida.

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