Estudo de Viabilidade Mercadológia e Econômico Financeira ... · VI –Projeção das receitas, despesas e resultados para um período de pelo menos 5 anos de operação hoteleira;

Estudo de Viabilidade Mercadológia e Econômico Financeira

Innside by Meliã - Santos - SP

Vistamar Empreendimentos Imobiliários Abril de 2015

Estudo de Viabilidade Mercadológica e Econômico

Financeira

Abril de 2015

Cliente:

Realização:

Projeto:

Innside by Meliã em Santos - SP

3

Este objeto trata-se de estudo de viabilidade mercadológica e econômico-financeira desenvolvido para a empresa Vistamar abril de 2015, conforme

metodologia da publicação Hotels & Motels Valuation andMarket Studies do Appraisal Institute.

A CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING , localizada na Av. Angélica, 2100 – cjs 51 e 52, São Paulo, SP, inscrita no CNPJ sob o nº 01.498.265/0001-

24 realizou este trabalho com o objetivo de realizar um estudo mercadológico e de viabilidade econômico financeira para o empreendimento está

localizado na General Francisco Glicério, 36 em Santos –SP.

O estudo foi elaborado pela equipe da CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING sob a supervisão diretor e proprietário da empresa Caio Sergio

Calfat Jacob, Engenheiro Civil pela Universidade de Mogi das Cruzes e do diretor de projetos Alexandre Pereira Mota, Tecnólogo em Hotelaria pelo

SENAC- SP, Mestre em Hospitalidade pela Universidade Anhembi Morumbi.

Todas as informações de dados gerais do mercado e da localidade, além da oferta hoteleira atual e futura da foram colhidas e analisadas até o

momento de fechamento deste relatório. Não nos responsabilizamos pela inserção ou alteração de informações adicionais após a entrega deste

estudo. Estas informações estão sujeitas a imperfeições, variações e alterações do cenário social e econômico analisado que poderão modificar os

resultados estimados neste estudo.

Termo de Entrega do Estudo

Termo de Entrega do Estudo

O modelo econômico criado para analisar a viabilidade do empreendimento, apresenta valores básicos médios de mercado, praticados por hotéis do mesmo

padrão do analisado. Como esses valores poderão sofrer variações devido a diversos fatores fora de nosso controle e por se tratar de material de uso restrito aos

profissionais da CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING e das empresas proprietárias do projeto, sem qualquer compromisso relativo a seus resultados, não

poderão ser, em nenhum momento, referência para justificar lucros ou perdas em qualquer situação, destacando-se mais uma vez as possíveis alterações nas

variáveis dos cenários que foram definidos para as estimativas de mercado e desempenho.

As informações contidas neste relatório tem consentimento da CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING para divulgação, desde que mencionada a fonte

São Paulo, abril de 2015.

4

A Caio Calfat Real Estate Consulting

Fundada em 1996, a CAIO CALFAT atua na área imobiliária e hoteleira com planejamento imobiliário, urbano e

hoteleiro de forma integrada, o que proporciona ampla visão na avaliação de novos empreendimentos no

mercado, identificação de tendências de desenvolvimento e vetores de crescimento urbano.

No setor hoteleiro, considerando o período posterior a 2010, a empresa já realizou mais de 150 estudos de

mercado e viabilidade econômico financeira, seguindo a metodologia sugerida pelo Appraisal Institute –

instituição mundial que congrega profissionais do mercado imobiliário e tem como missão melhorar o nível

profissional do setor por meio de cursos, publicações e ações educacionais.

A CAIO CALFAT tem como clientes e parceiros as principais empresas do setor imobiliário e hoteleiro do país, das

quais destacamos alguns na página seguinte:

Mais informações: www.caiocalfat.com5

http://www.caiocalfat.com/

A Caio Calfat Real Estate Consulting

6

ATUAÇÃO

Planejamento e Desenvolvimento Hoteleiro e Imobiliário

Diagnósticos e Retrofit Hoteleiro

Planejamento e Desenvolvimento de Imobiliário Turístico

Flat para estudantes

Comunidades Planejadas

Gestão Patrimonial

7

ANEXO III Deliberação CVM 734/2015 Páginas

I – Tendências e perspectivas macroeconômicas; 28 a 44

II – Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução; 53 a 62

III – Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança; 14 ,46 a 51

IV – Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado; 17,18 e 19, 64 a 67

V – Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de giro

inicial;21

VI – Projeção das receitas, despesas e resultados para um período de pelo menos 5 anos de operação hoteleira; 74 a 79

VII – Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das

fontes dos dados utilizados;22 a 24 ,71 a 74

VIII – Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de

lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado; e25

IX – Comentários sobre os critérios de escolha da operadora hoteleira mais adequada para o empreendimento. 11 e 12

Índice

8

1. Sumário Executivo

2. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas

3. Análise da Localização e Entorno

4. O Mercado Hoteleiro - Cesta Competitiva

5. Análise de Desempenho

6. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira

7. Anexos

Índice

9







7. Anexos


10

Este trabalho teve como objetivo realizar o estudo de viabilidade

mercadológica e econômico-financeira para análise do projeto Innside

By Meliá localizado na Av. Gen. Francisco Glicério, 36 – Gonzaga –

Santos. Trata-se de um complexo multiúso com salas comerciais,

apartamentos residenciais e lojas.

O objeto de estudo terá 234 unidades com UHs de 22 m² a 68 m²

A metodologia para o estudo mercadológico atendeu as orientações

do Manual de Melhores Práticas para Hotéis de Investidores

Imobiliários Pulverizados – SECOVI – SP e às orientações

metodológicas do Hotels & Motels Valuations and Market Studies –

Appraisal Institute. A elaboração das projeções operacionais e

financeiras do hotel em estudo foi realizada conforme o modelo do

Uniform System of Accounting for the Lodging Industry. MA.

Rio de Janeiro (RJ)


11

1.1. O projeto e a rede hoteleira

O projeto foi concebido como um hotel midscale superior

inserido em um complexo multiúso Trinity Lifestyle by Meliã e

contará com a bandeira Innside da Meliã Hotels Internacional

(MHI).

A MHI é uma companhia espanhola, líder de mercado no país

de origem.

A MHI administra mais de 350 hotéis em 35 países de 4

continentes operando as marcas Gran Meliã, ME by Meliã,

Paradisus Resorts, Meliã Hotels & Resorts, Innside by Meliã,

Tryp, Sol Hotels e Resorts.

O hotel em estudo terá 234 UHs.

Luxo

Midscale Superior

Midscale


12

A rede hoteleira foi definida pelos critérios que se descrevem abaixo, desta forma, a escolha da marca se

mostra adequada para o empreendimento:

Reconhecimento de Marca: A marca Innside by Meliã pertence a MHI. Atualmente a rede conta com cerca de

90.000 Uh´s e possui forte presença na Europa.

Canais de Distribuição: a MHI é uma rede internacional que atua e possui canais de distribuição e comunicação

mundiais.

Presença de mercado: a MHI possui 15 hotéis no Brasil sendo 11 somente na cidade de São Paulo. A marca

Innside ainda não possui hotéis no Brasil sendo o primeiro hotel a ser instalado em Santos.

1.1. O projeto e a rede hoteleira


13

Este trabalho teve como objetivo realizar um estudo de

viabilidade mercadológica e econômico financeira para

implantação de hotel em complexo multiúso localizado na Av.

Gen. Francisco Glicério 36, bairro do Gonzaga em Santos.

A metodologia para o estudo mercadológico atendeu as

orientações do Manual de Melhores Práticas para Hotéis de

Investidores Imobiliários Pulverizados – SECOVI – SP e às

orientações metodológicas do Hotels & Motels Valuations and

Market Studies – Appraisal Institute. A elaboração das projeções

operacionais e financeiras do hotel em estudo foi realizada

conforme o modelo do Uniform System of Accounting for the

Lodging Industry. MA.Copacabana – Rio de Janeiro (RJ)Copacabana – Rio de Janeiro (RJ)Empreendimento em estudo

Fonte : Google Maps


14

1.1. Localização

Adere Adesivos

Hortolândia Campinas

O empreendimento em estudo está em uma das principais via de acesso de quem vem do canal 1 sentido Porto de Santos.

Além de estar próximo de grandes vias comerciais como Conselheiro Nébias, Av. Dr. Washington Luís e Av. Dona Ana Costa.

Por conta da localização o empreendimento possui ótima visibilidade e facilidade de acesso para as regiões do Porto de

Santos, central e praia. Estando a cerca de 10 minutos da carro das empresas localizadas no Porto de Santos que serão

potenciais geradores de demanda.

Para o hóspede lazer o empreendimento está a cerca de 10 a 15 minutos dos principais pontos turísticos, shoppings e da

praia.

O entorno próximo ainda carece de opções de apoio ao hóspede como restaurantes qualificados entre outros serviços,

este fator poderá ser explorado pelas lojas que compõe o complexo multiúso.

Como perspectiva futura a Av. Gen. Francisco Glicério terá acesso o VLT, que embora não reflita diretamente no produto

hoteleiro vem para valorizar o complexo como um todo.

De acordo com as características da região, proximidade com os geradores de demanda consideramos a localização

como adequada para a implantação de um hotel.


15

1.2. O Hotel x Mercado: cesta competitiva

Para definição da Cesta Competitiva, foram mapeados os hotéis de categorias midscale superior, midscale e econômico,

totalizando 866 apartamentos.

Os critérios de seleção consideraram empreendimentos com mais de 60 apartamentos e diárias superiores a R$ 220,00.

Nº Hotéis Categoria InauguraçãoMaior Sala de Eventos

UHs

1 Mendes Plaza Midscale Superior 1987 800 240

2 Parque Balneário Midscale Superior 1975 600 119

3 Mercure Midscale 2011 130 205

4 Cosmopolitan Flat Midscale 1995 80 76

5 Atlantico Golden Econômico 2011 0 90

6 Atlantico Inn Econômico 2004 0 64

7 Gonzaga Flat Service Econômico 1990 80 72

17 866

Diária Média R$ 280,73

Taxa de ocupação 61%

16

1. Sumário Executivo 1.2. O Hotel x Mercado: cesta competitiva

A oferta hoteleira atual de Santos é predominantemente familiar, não existe um posicionamento claro de tarifas

aplicadas pois os hotéis acabam atendendo a mesma demanda de hóspedes.

A maior parte do set competitivo está próximo da Av. Ana Costa, que oferece ao hóspede diversas opções de

restaurantes e shoppings.

A demanda de hóspedes durante a semana é composta pelo mercado corporativo e de eventos, já nos fins de

semana o público de lazer e eventos esportivos são os principais ocupantes dos hotéis. Santos tem um perfil

atípico das demais cidades, registrando boas taxas de ocupação mesmo nos fins de semana.

O mercado hoteleiro de Santos irá passar por um período de reacomodação da demanda nos próximos anos, a

cidade irá se qualificar em termos de produto com a entrada de novas redes hoteleiras. Com este cenário

podemos vislumbrar que haverá um melhor equilíbrio de tarifas se equiparando ao produto oferecido.

17

1.2 O Hotel x Mercado: Projeção de demanda

Para a projeção de demanda do hotel em estudo,

consideramos o crescimento do PIB, crescimento do número de

empresas e pessoal ocupado de 2006 a 2012 da cidade de

Santos. Desta forma chegou-se a uma taxa estimada de

crescimento de demanda hoteleira de 5,79%.

Ponderamos esta taxa de crescimento diminuindo com o

passar dos anos, considerando-se uma expectativa

conservadora quanto a economia do país no geral.

Aplicamos esta ponderação na demanda identificada nos

hotéis do set competitivo com o empreendimento em estudo.


PONDERAÇÃO DAS INFORMAÇÕES

Item Taxa

Crescimento do PIB 7,96%

Cresc. Nº de Empresas 0,31%

Cresc. Pessoal Ocupado 4,77%

5,79%

PROJEÇÃO DA DEMANDA

Ano Negócios Outros TOTAL

2015 326 202 527

2016 345 213 558

2017 365 226 590

2018 386 239 624

2019 403 250 653

2020 422 261 683

2021 442 273 715

2022 453 280 734

2023 465 288 753

2024 477 295 772

18

1.2. O Hotel x Mercado

Entrada:2016: Comfort Hotel 163 Uhs

Novotel Legend 228 Uhs 2018: Park Inn by Radisson – 241 Uhs

Saída:2017: Gonzaga Flat 72 Uhs

Cosmopolitan Flat 76 UhsAtlântico Inn 64 UhsAtlântico Golden 90 Uhs


Com base no comportamento futuro da oferta hoteleira de Santos e nas projeções de demanda do slide anterior,

estimou-se o comportamento futuro do mercado hoteleiro da cidade em projeções de taxa de ocupação.

PROJEÇÃO DA OFERTA

Ano Inicial Entrada Saída TOTAL

2015 866 866

2016 866 391 1257

2017 1257 302 955

2018 955 241 1196

2019 1196 1196

2020 1196 1196

2021 1196 1196

2022 1196 1196

2023 1196 1196

2024 1196 1196

ABSORÇÃO Tx Ideal 60%

Ano OfertaDemand

aT.O. Absorção

2015 866 527 61% 13

2016 1257 558 44% -327

2017 955 590 62% 28

2018 1196 624 52% -156

2019 1196 653 55% -107

2020 1196 683 57% -57

2021 1196 715 60% -4

2022 1196 734 61% 27

2023 1196 753 63% 59

2024 1196 772 65% 91

19

1.3. Desempenho

O desempenho do empreendimento analisado, considerando a oferta futura entrante atinge níveis satisfatórios de taxa de

ocupação com base na categoria midscale superior, onde o ideal é de aproximadamente 60%.


Obs.: O desempenho do empreendimento foi estimado em 5 anos, a partir do 6° estima-seestabilidade operacional nos níveis do 5° ano de operação, adotando-se apenas umcrescimento vegetativo no FC do empreendimento para os anos seguintes .

Legenda:Oferta: Disponibilidade de Uhs para venda no ano; Hotel emEstudo: acréscimo de oferta do hotel no grupo competitivo;Oferta Total: Hotel em Estudo + Grupo Competitivo; FairShare: Percentual que divide proporcionalmente a demandaentre os hotéis do grupo competitivo. O valor indicado é aproporção da demanda que cabe ao hotel em estudo;Penetração: Desempenho do hotel positivo ou negativo emrelação ao seu Fair Share; Demanda do Hotel: Aplicação doFair Share e da taxa de penetração na demanda estimadapara o grupo competitivo; Taxa de ocupação: Estimativa detaxa de ocupação para o hotel em estudo.Pick up: Demanda captada devido ao posicionamento dohotel em estudo, em relação aos hotéis considerados nacesta competitiva.Diária Média: Projeção de valores a serem cobrados pelohotel; não inclui café da manhã, valores correntes de marçode 2015.

2019 2020 2021 2022 2023

Oferta 1196 1196 1196 1196 1196

Hotel em estudo 234 234 234 234 234

Oferta Total 1430 1430 1430 1430 1430

Fair Share 16% 16% 16% 16% 16%

Penetração 100% 110% 110% 110% 110%

Demanda Estimada Hotel 107 123 129 132 136

Pick up 15 15 15 15 15

Demanda total 122 138 144 147 151

Taxa de ocupação média do mercado

52,1% 59,0% 61,4% 62,8% 64,3%

Projeção de diária média 300,00 315,00 324,45 334,18 344,21

20

1.4. Grandes números


Obs.: O desempenho do empreendimento foi estimado em 5 anos, a partir do 6° estima-se estabilidade nos níveis do 5° ano de operação.

Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4 Ano 5

Receita Bruta 15.902.011 18.931.788 20.414.130 21.554.770 22.754.287

Receita Líquida 14.498.849 100,0% 17.261.327 100,0% 18.612.461 100,0% 19.651.930 100,0% 20.745.085 100,0%

Lucro ou Prejuízo do

Departamento

Habitações 9.883.624 68,2% 12.020.847 69,6% 12.976.728 69,7% 13.734.565 69,9% 14.541.333 70,1%

Alimentos e Bebidas 51.469 0,4% 145.748 0,8% 261.030 1,4% 354.254 1,8% 458.425 2,2%

Departamentos Menores 331.931 2,3% 423.266 2,5% 518.873 2,8% 549.619 2,8% 580.925 2,8%

Total 10.267.024 70,8% 12.589.862 72,9% 13.756.631 73,9% 14.638.437 74,5% 15.580.684 75,1%

Despesas não distribuídas

Administração e Geral 1.803.962 12,4% 2.005.801 11,6% 2.072.751 11,1% 2.126.549 10,8% 2.175.173 10,5%

Marketing e Vendas 621.370 4,3% 735.333 4,3% 788.295 4,2% 829.297 4,2% 872.000 4,2%

Manutenção e Conservação 699.540 4,8% 776.950 4,5% 806.471 4,3% 829.674 4,2% 851.331 4,1%

Gastos com Água e Energia 675.835 4,7% 743.587 4,3% 786.007 4,2% 825.817 4,2% 869.544 4,2%

Royalties 477.060 3,3% 567.954 3,3% 612.424 3,3% 646.643 3,3% 682.629 3,3%

Total 4.277.769 29,5% 4.829.624 28,0% 5.065.947 27,2% 5.257.980 26,8% 5.450.676 26,3%

GOP 5.989.255 41,3% 7.760.237 45,0% 8.690.684 46,7% 9.380.457 47,7% 10.130.008 48,8%

Seguro 103.363 0,7% 105.430 0,6% 106.981 0,6% 108.014 0,6% 108.531 0,5%

Taxa de Incentivo 598.926 4,1% 776.024 4,5% 869.068 4,7% 938.046 5,0% 1.013.001 4,9%

Fundo de Reposição 318.040 2,2% 567.954 3,3% 816.565 4,4% 862.191 4,6% 910.171 4,4%

Total 1.020.329 7,0% 1.449.408 8,4% 1.792.614 9,6% 1.908.251 9,7% 2.031.703 9,8%

EBTDA 4.572.102 31,5% 5.852.021 33,9% 6.406.696 34,4% 6.956.691 35,4% 7.556.554 36,4%


21

1.5. Cenários de Rentabilidade: Innside by Meliã

Os preços de venda sugeridos estão apontados na tabela abaixo, com os valores em separado da unidade

(construção + terreno), FF&E e taxas hoteleiras:

Fonte: Vistamar Empreendimentos - Tabela de Vendas (Referência: Abril de 2015)

Tipologia N° de Uhsm²

privativoValor UH

por UnidadeValor de Venda

da UnidadeValor de Venda por m²

DecoraçãoPré-Operacional e

Capital de Giro

1 212 22,25 371.248 64.205 12.721 448.174 20.143

2 12 25,22 399.768 72.780 14.419 486.967 19.309

3 1 50,52 758.719 145.802 28.887 933.408 18.476

4 4 43,33 650.771 125.065 24.777 800.613 18.477

5 4 75,16 1.128.811 216.930 42.978 1.388.719 18.477

6 1 68,44 1.027.873 197.525 39.135 1.264.533 18.477

22

1.5. Cenários de rentabilidade – Condo - Hotel


Considerando os grupos de unidades habitacionais, o preço total de venda (unidade + FF&E e taxas hoteleiras) e o fluxo de caixa para o investidor

(antes do IR mas retido Fundo de Reinvestimento). O Fluxo de caixa foi calculado conforme a fração ideal da área privativa em relação ao todo.

Observações do Quadro Retorno ao Comprador da Unidade: 1) Fluxo de caixa do hotel antes do IR e sem inflação – preços correntes de março de 2015 2) –Rentab.: rentabilidade simples; 3) Média 10 anos: rentabilidade simples média do Ano 1 ao 10; 4) Média Ano 3 a 10: rentabilidade simples média do ano 3 ao 10; 5) FC da Perpetuidade: Perpetuidade calculada com o CapRate de 8,47% e considerando o crescimento do FC em 2% a.a. 6) TIR com Perpetuidade: Cálculo da

TIR com o FC de Perpetuidade somado ao FC 10. A estimativa de resultados operacionais foi realizada entre os anos de 2016 e 2020, a partir de 2021 foi considerado crescimento vegetativo de 2% ao ano do fluxo de caixa.

Tipo do Apto - m² 22,25 25,22 50,52 43,33 75,16 68,44

Investimento20.142,67

Rentab. 19.309

Rentab. 18.476

Rentab. 18.477

Rentab. 18.477

Rentab. 18.477

Rentab. -448.174 -486.967 -933.408 -800.613 -1.388.719 -1.264.533

Ano 1 18.125 4,0% 20.545 4,2% 41.155 4,4% 35.297 4,4% 61.227 4,4% 55.753 4,4%

Ano 2 23.199 5,2% 26.296 5,4% 52.675 5,6% 45.179 5,6% 78.367 5,6% 71.360 5,6%

Ano 3 57.668 12,9% 28.788 5,9% 57.668 6,2% 49.461 6,2% 85.795 6,2% 78.124 6,2%

Ano 4 27.579 6,2% 31.260 6,4% 62.619 6,7% 53.707 6,7% 93.160 6,7% 84.830 6,7%

Ano 5 29.957 6,7% 33.955 7,0% 68.018 7,3% 58.338 7,3% 101.193 7,3% 86.527 6,8%

Ano 6 30.556 6,8% 34.634 7,1% 69.379 7,4% 59.505 7,4% 103.217 7,4% 88.258 7,0%

Ano 7 31.167 7,0% 35.327 7,3% 70.766 7,6% 60.695 7,6% 105.281 7,6% 90.023 7,1%

Ano 8 31.790 7,1% 36.034 7,4% 72.182 7,7% 61.909 7,7% 107.387 7,7% 91.823 7,3%

Ano 9 32.426 7,2% 36.754 7,5% 73.625 7,9% 63.147 7,9% 109.534 7,9% 93.660 7,4%

Ano 10 33.075 7,4% 37.489 7,7% 75.098 8,0% 64.410 8,0% 111.725 8,0% 95.533 7,6%

FC Perpetuidade 511.198 579.435 1.160.707 995.516 1.726.816 1.469.736

Média 10 anos 7,0% 6,6% 6,9% 6,9% 6,9% 6,6%

Média ano 3 a10 7,6% 7,0% 7,4% 7,4% 7,4% 7,0%

TIR Com Perpetuidade 7,9% 7,7% 8,3% 8,3% 8,3% 7,6%


23

A atratividade do Setor Imobiliário varia conforme perfil e interessedo investidor, porém, usualmente, o mercado realiza suas contasde viabilidade com médias de rentabilidade ao investidorimobiliário de 0,5% a.m. até 1,0% a.m.

Outra fonte de análise é o Fundo Imobiliário Hotel Maxinvest, queoperava em dezembro de 2014, 320 unidades e registrou para umano de análise (novembro de 2013 a dezembro de 2014) arentabilidade anual de 8,47% a.a., resultado somente da operação.

1.6. Atratividade, Rentabilidade e CapRate para o setor

Setor Imobiliário - Atratividade

Mínima Máxima

Mês 0,50% 1,00%

Ano 6,17% 12,68%

Observações:•Dados de Rentabilidade obtidos pelo fundo FII Hotel Maxinvest – HTMX11B que em dezembro de 2014 operava com 320 unidades habitacionais.•Coluna Mensal: Rentabilidade do fundo mensal, baseada somente nos dados de operação das unidades, sem considerar lucro com a venda das unidades. • Coluna Acumulada: Rentabilidade Acumulada mês a mês – base nov/2013•Projeção do Ano: Cálculo de CapRate Anual tendo como base a rentabilidade mensal obtida. •Fonte: http://www.ourinvest.com.br/pt/fundos-imobiliarios/fii-hotel-maxinvest/relatorios

Rentabilidade Operação

Mensal Acumulada Projeção Ano

dez/14 0,68% 7,16% 8,47%

nov/14 0,59% 6,44% 7,31%

out/14 0,55% 5,82% 6,80%

set/14 0,54% 5,24% 6,7%

ago/14 0,54% 4,67% 6,7%

jul/14 0,54% 4,11% 6,7%

jun/14 0,55% 3,55% 6,8%

mai/14 0,67% 2,98% 8,3%

abr/14 0,66% 2,30% 8,2%

mar/14 0,61% 1,63% 7,6%

fev/14 0,56% 1,01% 6,9%

jan/14 0,45% 0,45% 5,5%


24

Atratividade e Rentabilidade - CapRate para o setor – Taxas de Referência para Análise doEmpreendimento :

Com os dados do perfil médio do investidor imobiliário e com os dados do fundo FII HOTEL MAXINVEST, pode-se estimar a atratividade do

setor , rentabilidade e CapRate:

1. Atratividade (Taxa de rentabilidade que serve de base para análise de investimentos): entre 6% a.a. a 12% a.a., a tendência atual está entre

6% a.a a 7%a.a. – percepção de mercado.

2. Rentabilidade do Setor: o FII Hotel Maxinvest registrou rentabilidade com os resultados da operação do hotel de aproximadamente 7,16%

a.a., (janeiro de 2014 – dezembro 2014) uma ponderação de mercado que em dezembro de 2014 ponderava 320 unidades habitacionais que

compunham o fundo.

3. CapRate: foi adotado a taxa de 8,47%, a maior projeção anual a partir da rentabilidade mensal operacional no ano de 2014, que foi

atingida em dezembro de 2014.

4. Cálculo da TIR: A TIR foi calculada com o acréscimo da Perpetuidade no último ano; tal metodologia foi adotada pois o perfil de

investimento de hotelaria é de longo prazo, não exaurindo a capacidade de geração de caixa no décimo ano de operação. Assim, utilizou-

se o CapRate de 8,47% e considerou-se o crescimento vegetativo de 2% a.a. do FC do hotel nos últimos cinco anos, complementando a

projeção de resultado para os primeiros cinco anos de operação. A TIR representa a máxima rentabilidade que um fluxo de caixa

determinado pode gerar em relação ao investimento realizado. (Ver Anexo: Cálculo da Taxa Interno a de Retorno).


25

1.6. Preços Praticados em Produtos Similares e Mercado Imobiliário no Entorno

Os valores sugeridos médios por m² de área privativa de R$ 18 mil a R$ 20 mil para o hotel, estão dentro da média praticada pelo

mercado de condo-hotéis em Santos.

Empreendimento Novotel Legend Park Inn by Radisson Ibis Valongo

Tipo do Empreendimento Condo Hotel Condo Hotel Condo Hotel

Localização Avenida Anna Costa, 473 Av. Floriano Peixoto,241 Av. Visconde de São Leopoldo

Qtde Apartamentos / Salas Comerciais

228 241 240

m² apartamentos / salas 26 m² 24 m² a 43 m² 18 m²

Valor de venda (apartamento / sala)

A partir de R$ 580 mil ** Entre R$ 469 mil a R$ 813 mil R$ 355.345**

Valor de venda/m² R$ 21.800 R$ 21 mil R$ 19.741

Qtde vendida NI 60% NI

** Valor revenda

26Fonte: Pesquisa de Campo Caio Real Estate Consulting

1. Sumário Executivo1.7. Parecer sobre a qualidade do Empreendimento para Investidores em HIIP

O terreno em estudo: Adequado – O empreendimento em estudo está próximo a grande vias de acesso, com facilidade de

deslocamento para as regiões central, porto e praia.

Mercado Hoteleiro - Em desenvolvimento – Nos próximos anos a cidade irá passar por um processo de requalificação do parque

hoteleiro com a entrada de novos empreendimentos. Este fator provavelmente irá alterar o perfil de tarifas aplicadas e realocação da

demanda atendida.

Absorção do hotel em estudo – Viável - As taxas de ocupação estimadas estão dentro de faixa considerada adequada (acima de 60%) a

partir do 3° ano de operação. Os valores de diárias variam entre R$ 300,00 a R$ 344,00.

Retorno para o Investidor Imobiliário: Adequado - As estimativas operacionais e financeiras para o hotel em estudo e o preço de venda

sugerido ao investidor pulverizado, aponta retorno na média atual de mercado.

Importante lembrar que investir em uma unidade HIIP traz riscos, como qualquer negócio. Esses riscos podem ser de ordem interna,

capacidade de administração e concorrência da Operadora, quanto externa, como mudanças no ambiente sócio econômico

estudado e que os resultados apresentados não certos de serem alcançados devido a esses mesmos riscos mencionados .

Índice

27







7. Anexos

Perfil da cidade

28


A cidade é um importante polo de

negócios voltados para a indústria

offshore e possui principal terminal

portuário da América Latina.

Santos também recebe a demanda

para o segmento de lazer aos fins

de semana por conta de eventos

esportivos como corridas, regatas

entre outros.

Influência do entorno

Cubatão está a 13 Km de Santos e conta com 26 grandes indústrias de grande porte. Há alguns anos a cidade está

entre as 10 maiores economias industriais da América do Sul. Cubatão é hoje o maior polo petroquímico do Brasil.

De acordo com entrevistas com os gerentes gerais dos hotéis do set competitivo, por conta da baixa qualificação

dos hotéis de Cubatão a maior parte da demanda se hospeda nos hotéis de Santos.

Abaixo, as principais indústrias em Cubatão:

29Fonte: Secretaria de Planejamento de Cubatão

(Ultrafertil)


http://www.google.com.br/url?sa=i&rct=j&q=&esrc=s&frm=1&source=images&cd=&cad=rja&docid=rE1o-DE5LObYaM&tbnid=_JL7rM0Z6tAh9M:&ved=0CAUQjRw&url=http://www.gcic.com.br/gcic/Clientes/Index.htm&ei=HZleUu_3GKaUiAKewoGYCw&bvm=bv.54176721,d.cGE&psig=AFQjCNEREV4nwgUdGlUYRJILvylPs-nq3w&ust=1382017675559520

http://www.google.com.br/url?sa=i&rct=j&q=&esrc=s&frm=1&source=images&cd=&cad=rja&docid=QF76dejfstfhIM&tbnid=3yN3JJC2OwsCuM:&ved=0CAUQjRw&url=http://www.livrofalado.pro.br/petrobras.html&ei=FZheUpTNMOOZiALgzoGwDQ&bvm=bv.54176721,d.cGE&psig=AFQjCNHkRNLmFMpai6qUiK8B0F8Ay89olA&ust=1382017424367204

http://www.google.com.br/url?sa=i&rct=j&q=&esrc=s&frm=1&source=images&cd=&cad=rja&docid=bztmZ3l4FfJk1M&tbnid=ggej-9OLK6_Y2M:&ved=0CAUQjRw&url=http://www.mantosdofutebol.com.br/category/marketing/&ei=PpheUqzPJYObjAKR_4GwAg&bvm=bv.54176721,d.cGE&psig=AFQjCNGZqn0PQugq_KsZOxcK7BANvhzJ3A&ust=1382017452605167

http://www.google.com.br/url?sa=i&rct=j&q=&esrc=s&frm=1&source=images&cd=&cad=rja&docid=TdQtbifSWWEfCM&tbnid=WtdikgL0qi2RnM:&ved=0CAUQjRw&url=http://blog.grupofoco.com.br/focotalentos/index.php/2011/07/27/faca-a-sua-inscricao-para-o-programa-de-estagio-rhodia-2012/&ei=Z5heUtjlLOOPiALE5oHIDQ&bvm=bv.54176721,d.cGE&psig=AFQjCNGHg_vEUV2lrX_NKaeiGJHJNhawjg&ust=1382017508095919

http://www.google.com.br/url?sa=i&rct=j&q=&esrc=s&frm=1&source=images&cd=&cad=rja&docid=IdhezFLlFYU5dM&tbnid=6VB9MVNoIIjmgM:&ved=0CAUQjRw&url=http://www.biosalc.com.br/cases/&ei=gpheUqZ4h-mKAt2CgfAK&bvm=bv.54176721,d.cGE&psig=AFQjCNFMK820MwXSY15WBtWCl00T6BJLow&ust=1382017519272970

http://www.google.com.br/url?sa=i&rct=j&q=&esrc=s&frm=1&source=images&cd=&cad=rja&docid=5Tp3l6Tczz34TM&tbnid=-q_tadU5LwPs_M:&ved=0CAUQjRw&url=http://www.penseengenharia.com.br/clientes&ei=x5leUvndLeXgiwLEuoCYDA&bvm=bv.54176721,d.cGE&psig=AFQjCNGRYjKnmGjbxKsaGCv54WjNSBYjxw&ust=1382017858334423

http://www.valefertilizantes.com/

http://www.google.com.br/url?sa=i&rct=j&q=&esrc=s&frm=1&source=images&cd=&cad=rja&docid=UC4Yjp6sMvjl9M&tbnid=ZgQjeQA3ufP9uM:&ved=0CAUQjRw&url=http://www.uniparcarbocloro.com.br/uniparcarbocloro/web/conteudo_pt.asp?idioma=0&conta=28&tipo=48817&ei=xqFeUs6JBbHZigKq-4FQ&bvm=bv.54176721,d.cGE&psig=AFQjCNGdQw_U64rEACF3vBo4uLgc7Yd68g&ust=1382019906378018

http://www.google.com.br/url?sa=i&rct=j&q=&esrc=s&frm=1&source=images&cd=&cad=rja&docid=S4WQUCZezswyRM&tbnid=2wY10k4lHAi9-M:&ved=0CAUQjRw&url=http://epocanegocios.globo.com/Revista/Common/0,,EMI64539-16373,00-USIMINAS+TERA+NOVA+LOGOMARCA+E+DA+ADEUS+A+COSIPA.html&ei=-ZheUu-cIsSeiQLagoCoBQ&bvm=bv.54176721,d.cGE&psig=AFQjCNFhapQ2Pn8094_C4GLxQMbQRv3UHw&ust=1382017655228945

http://www.google.com.br/url?sa=i&rct=j&q=&esrc=s&frm=1&source=images&cd=&cad=rja&docid=z2IW982bIZ80kM&tbnid=3h1puvRdE-RRHM:&ved=0CAUQjRw&url=http://www.stampmetal.com.br/fornecedores.php&ei=4qJeUoa6NYaMigK__IDYAQ&bvm=bv.54176721,d.cGE&psig=AFQjCNFuEdeNF26ilOBeJrSfFgW9wpUSHA&ust=1382020178764550



http://www.google.com.br/url?sa=i&rct=j&q=&esrc=s&frm=1&source=images&cd=&cad=rja&docid=UnRl0q3TZYL-9M&tbnid=x3H8579OZ23itM:&ved=0CAUQjRw&url=http://ceeqa.wordpress.com/2010/09/20/programa-de-estagio-braskem-2011/&ei=xWJ6Uv6HNM3nkAf4zYHgCw&bvm=bv.55980276,d.eW0&psig=AFQjCNFwQSWOcKp0NAjahqJ2ms7pUo9P2Q&ust=1383838787411383

Município de Santos

Fonte: IBGE, 2012

Santos tem cerca de 90% da arrecadação total ligada as atividades portuárias. A maior parte da renda está

ligada aos impostos provenientes dos impostos recolhidos, representando cerca de 60% do PIB arrecadado

anualmente.

30

Crescimento médio: 7,96%

Valores corrigidos pelo IPCA

* Agricultura menor de 10% do PIB


19.506.66624.557.090 27.619.431

37.722.53031.544.842

19%14%-8%26% 22%

2007 2008 2009 2010 2011 2012

Evolução do PIB Santos 2007-2012Impostos Indústria Serviços Agropecuária (Menos que 1%)

22.546.298

31


Fontes: N° de Empresas Atuantes, Pessoal Ocupado, IDHM: IBGE , Índice FIRJAN, PIB IBGE

Economia

Empresas

2012: 23.287

2006: 22.589

TCM: 0,31 % a.a.

Pessoal Ocupado

2012: 220.413

2007: 178.298

TCM: 4,33 % a.a.

IDHM

2010: 0,84

2000: 0,78

TCM: 0,74 % a.a.

Índice FIRJAN

2011: 0,9

2007: 0,79

TCM: 1,31 % a.a.

Em 2014, Santos foi eleita pela Delta

Economics & Finance a melhor cidade para

se viver dentre 100 cidades no Brasil, os

indicadores de crescimento e qualidade de

vida são altos, indicando que a cidade

consegue proporcionar ao morador uma

boa estrutura de empregos e lazer.

Porto de Santos

Fonte: Ministério de Portos e Porto de Santos 32


A região do Porto possui 15 km de

extensão de cais, conta com 65 berços de

atracação e 14 terminais privativos. O

Complexo Portuário de Santos é

responsável por 26,5% das exportações do

e 25,4% das importações do país.

Em 2014 foram transportadas 111 milhões

de toneladas de mercadorias, cerca de

2,6% abaixo do total transportado em

2013. Mesmo com leve queda foi a

segunda melhor marca da história do

Porto.

Terminal Concais – Transporte de Passageiros

Fonte: Relatório Anual Porto de Santos - 2014 33

Santos é um dos principais pontos de partida de cruzeiros do

Brasil. A temporada de cruzeiros normalmente vai de novembro

a abril.

De acordo com o Secretário de Turismo Luiz Dias Guimarães, na

temporada 2013/2014 houve uma pequena queda no número de

passageiros, pois houve menos mini cruzeiros pela região.

Os dados referentes a temporada 2014/2015 ainda não foram

divulgados, porém espera –se que o volume de passageiros seja

20% maior por conta do aumento de escalas.

Os hotéis próximos a região do Porto, como o Carina Flat e

Monte Serrat Hotel, recebem a maior parte da demanda de

passageiros e tripulantes dos navios.2012/20132013/2014

201817

Navios por temporada

Quantidade de passageiros no terminal


2015/2014

Parque Tecnológico

O projeto tem como objetivo atrair empresas de pequeno e

médio porte para a região. São 7.500 m² de área construída

com o custo de R$ 14 milhões, sendo R$ 4 milhões custeados

pela Prefeitura de Santos e R$ 10 milhões custeado pelo

Governo Estadual. A ideia é abrigar empresas voltadas para os

setores de petróleo, gás natural, porto, tecnologia da

informação, meio ambiente e logística.

Status atual: Em agosto de 2014 foi oficializada a doação do

terreno do Colégio Santista. De acordo com o Sec. de Turismo

Luís Dias Guimarães as obras já foram iniciadas. A previsão de

entrega é de até 24 meses.

Projetos previstos:

Incubadora de empresas de Santos;

Projeto Infovia Municipal;

Centro de Tecnologia de Gás

Centro com suporte de pesquisas da Petrobrás

Fonte: Google Maps – Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting 34


Distância do empreendimento em estudo: 3,8 km

Veículo Leve Sobre Trilhos

Perspectiva Projeto VLT Serão 19 km que partem da cidade de São Vicente e atravessam a cidade de Santos. O projeto foi dividido em dois

trechos a serem construídos da Conselheiro Nébias até São Vicente e o trecho Conselheiro Nébias – Valongo.

A ideia é estender o projeto até as cidades de Praia Grande e Guarujá, porém estas opções ainda estão em estudo.

Cada VLT tem capacidade para transportar até 400 pessoas, a expectativa é que sejam transportados até 70 mil

passageiros por dia entre as cidades de Santos e São Vicente.

O trecho entre as estações Mascarenhas de Moraes e José Monteiro, em São Vicente, irá iniciar sua fase de testes no

primeiro semestre de 2015.

Atualmente a obra está paralisada no trecho da Av. Francisco Glicério próximo ao Mendes Convention por conta de

questionamentos do Ministério Público quanto ao traçado. O Governo Estadual tenta reverter a situação para que as obras

voltem.

Cerca 95% das obras já foram concluídas em São Vicente e 60% em Santos. A obra está prevista para início da operação

comercial em São Vicente em dezembro de 2015.

35Fonte : Portal EMTU SP/ G1 março de 2015/ A Tribuna abril 2015


Veículo Leve Sobre Trilhos

Perspectiva Projeto VLT

36Fonte : Portal Prefeitura de Santos - Setembro de 2014


Empreendimento em estudo

Projetos Previstos

37


Entrada da cidade de Santos - O projeto prevê a melhoria dos acessos da cidade com o intuito de desafogar o

trânsito. Status: Em novembro de 2014 foi iniciado o processo licitatório e as obras tem previsão de início até o

final de 2015.

Túnel Santos Guarujá – O processo licitatório será reiniciado e não há previsão para início das obras.

Aeroporto Santos Guarujá- O projeto prevê a instalação de um aeroporto para aeronaves comerciais para

transporte de passageiros. Status: A Prefeitura do Guarujá entregou a última versão dos estudos para Secretaria

de Aviação Civil os estudos de modelagem de concessão e aguarda os estudos ambientais.

Turismo de Lazer

38Fonte : Jornal a Tribuna – março 2015 e pesquisa de


A proximidade com a cidade de São Paulo movimenta o mercado de lazer de Santos nos fins de semana, normalmente os

visitantes vão para a praia e conhecem os principais pontos turísticos da cidade.

Não há pesquisas recentes que informem qual o meio de hospedagem destes turistas, mas de acordo com a pesquisa de

campo apurou-se que houve um incremento na demanda de hóspedes de lazer nos hotéis em 2014.

A última pesquisa durante a temporada de verão 2014/2015 revelou que cinco pontos turísticos tiveram movimento superior

ao temporada 2013/2014: Orquidário (36%), City Tour Conheça Santos (21,7%), Pantheon dos Andradas (18,9%), Bonde

Turístico (8%), Aquário Municipal (4,5%). Abaixo estão os pontos turísticos mais visitados durante a temporada de verão.

197.907 turistas 67.337 turistas 54.891 turistas 28.506 turistas 16.484 turistas 9.582 turistas

Turismo de Eventos

39Fonte : Portal Mendes Convention


O mercado de eventos complementa sazonalmente a ocupação hoteleira. Os eventos de grande porte

normalmente acontecem no Mendes Convention Center, que é o maior espaço da cidade. O empreendimento

conta com 7 salas para até 4.600 pessoas e um pavilhão de exposições com uma área de 10.000 m². O espaço

está localizado a cerca de 1,1 km do empreendimento em estudo.

40Fonte: Santos e Região Convention e Visitors Buerau


Outra vocação são eventos de rua como corridas, provas de triathlon, beach tênis entre outros, o grandes eventos

como a corrida da Tribuna chega a ter cerca de 20 mil inscritos.

O Convention Bureau possui uma amostragem dos eventos de menor porte realizados em hotéis ou espaços de

eventos, de acordo com o levantamento os hotéis Mendes Plaza, Parque Balneário e o Mendes Convention Center

receberam juntos no 1º semestre de 2013 cerca de 314 eventos totalizando cerca de 24 mil participantes.

De acordo com as informações do Santos e Região Convention Bureau, em 2013 a cidade recebeu 54 eventos de

grande porte totalizando cerca de 50 mil participantes. O perfil de eventos são técnicos científicos, culturais e

esportivos.

Turismo de Eventos

Eventos realizados em Santos

Petrobras

41Fonte : Pesquisa de Campo Calfat Real Estate Consulting e Portal Petrobras


Localizado na região do Valongo, a sede definitiva da

Petrobras já foi inaugurada no final de 2014, o projeto

original prevê mais duas torres, além da já pronta. Por

enquanto não há perspectiva da construção das demais

torres. A empresa possui mais 3 prédios alugados na

região central.

A Petrobras pretende ampliar sua produção na bacia de

Santos com a instalação de mais plataformas de

exploração, porém o projeto está em análise e será

divulgado após a aprovação do Plano de Gestão e

Negócios 2015 – 2019.

Petrobras – Produção de petróleo

42Fonte : Boletim da Indústria de Petróleo e Gás Natural no Estado de São Paulo 1º Trimestre de 2014/ Sumário Executivo de Petroleo e Gás agosto 2014


A produção de pré sal tem se mantido

consistente ao longo dos anos, de acordo com

o último boletim divulgado pela Secretaria

Municipal de Energia, o Estado de São Paulo

possui uma reserva provada (reserva com alto

grau de certeza de existência de petróleo) de

613 milhões de barris, um crescimento de 46%

desde a descoberta em 2005.

No segundo trimestre de 2014, a Bacia de

Santos foi responsável por 14% da produção

total das bacias exploradas com 316.019

boe/dia.* * Barril de óleo e equivalente

Fev.2015Pós sal: 71,21

Fev.2015Pré sal: 142,02

Fev. 2015Pós Sal:57,11

Fev. 2015Pós Sal:30,47

Produção em fev 2015: 300.821 mil /boe/dia

Gás natural: 87,58 mil/Mm³/diaPetróleo: 213,23 mil/boe/dia

Considerações

43


Santos possui como principal vocação econômica a atividade portuária, o Porto de Santos é considerado um dos

maiores portos da América Latina. Com uma movimentação de 111 milhões de toneladas alcançou em 2014 a

segunda maior marca de desempenho nos últimos 10 anos. Com tendência futura espera-se que com as licitações

de novas áreas dentro do Porto de Santos, que estão em análise pelo TCU (Tribunal de Contas de União), possam

atrair novos investimentos para a região.

Passada a euforia do pré - sal hoje observa-se que a produção está estável, atingindo a marca de 300 mil boe/ dia

(barris de óleo e equivalente), representando 16,5% da produção de petróleo dentre os estados. A Petrobras passa

por um momento de revisão de investimentos o que inclui as duas torres a serem construídas e as novas

plataformas de exploração de petróleo. Os reflexos da estagnação dos projetos não comprometeram a economia

local, o que pode ser observado pelo crescimento do PIB que no últimos 3 anos tem registrado bons

resultados, indicando que a atividade portuária por si já mantém a economia local.

Considerações

44


Nota-se que o mercado de eventos vem ganhando notoriedade, com um histórico de cerca de 65 mil participantes por

ano a cidade tem se tornado referência para realização de eventos graças a facilidade de deslocamento e boa

infraestrutura comercial. Existem duas vertentes que tendem a fortalecer este segmento, uma é o forte trabalho que vem

sendo realizado pelo Convention Bureau na captação de eventos e o incremento e qualificação do parque hoteleiro que

permitirá com que a cidade possa concorrer com outros destinos em número de leitos.

Como destino de lazer, a cidade de Santos tem recebido mais turistas nos fins de semana constado pelo aumento no

volume de visitantes nos pontos turísticos e pelo aumento da demanda de hospedagens nos hotéis.

Uma outra tendência que se pode observar é o fortalecimento do segmento de eventos esportivos, a cidade de Santos

já possui seu calendários de provas como a 24ª Triathlon Internacional de Santos, Tribuna 10 km, SP Biathlon Santos. Em

grandes provas como a Tribuna 10 km chegam a receber até 20 mil inscritos por ano.

Esta conjuntura de fatores mostram que a cidade de Santos tem se fortalecido na sua principal vocação que são as

atividades portuárias e tem desenvolvido outros nichos como mercado de eventos.

Índice

45







7. Anexos

46


Fonte : Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting e Google Maps

Localização

Terreno em estudo

O empreendimento em estudo está localizado entre as Av. Gen.

Francisco Glicério, 36, e R. Barão de Paranapiacaba no bairro do

Gonzaga.

Trata-se de uma região mista comercial e residencial, vale ressaltar

que a região possui diversas faculdades no entorno como a UNIMES

(Un. Metropolitana de Santos e Unisantos)

A Av. Gen. Francisco Glicério concentra alguns empreendimentos

comerciais, como bancos, lojas e restaurantes e possui tráfego

constante de carros, pois é uma via de interligação entre a região da

praia com o Porto de Santos.

Já a R. Barão de Paranapiacaba é mista de residências com alguns

empreendimentos comerciais como estacionamentos e pequenos

restaurantes.

47


Fonte : Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting

Terreno e entorno – Av. Gen. Francisco Glicério



48



Terreno e entorno – R. Barão de Paranapiacaba


Entorno

49


Fonte : Google Maps

Acessos

Av. D. Ana Costa

Av. D. Washington Luís

Av. Conselheiro Nébias Terreno em estudo

A Av. Gen. Francisco Glicério é um dos principais acessos de

quem parte do canal 1 em direção a região do Porto de

Santos. Além estar entre as Av. Dr. Washington Luiz e Av.

Conselheiro Nébias que são vias de acesso entre a região da

praia e a o centro da cidade.

Já a R. Barão de Paranapiacaba é um dos acessos para a Av.

Conselheiro Nébias sentido centro de Santos.

Av. Gen. Francisco Glicério

50


Fonte : Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting e Google Maps

Pontos de interesse

Ponto de Interesse Distância (Tempo)*

Museu do Pelé 4 km (16 min.)

Porto de Santos 2,4 km (9 min.)

Rua do Comércio 3,6 km (15 min.)

Terminal de passageiros Giusfredo Santini 6 km (16 min.)

Mendes Convention 1,1 km (4 min.)

Aquário Municipal 4 km ( 16 min.)

Shopping Parque Balneário 2 km (10 min.)

Orquidário 3,2 km (11 min.)

Abaixo estão calculados os principais pontos de interesse.

Trajetos calculados via Google Maps.

51



Considerações

O empreendimento em estudo está em uma das principais via de acesso de quem vem do canal 1 sentido Porto de Santos.

Além de estar próximo de grandes vias comerciais como Conselheiro Nébias, Av. Dr. Washington Luís e Av. Dona Ana Costa.

Por conta da localização o empreendimento possui ótima visibilidade e facilidade de acesso para as regiões do Porto de

Santos, central e praia. Estando a cerca de 10 minutos da carro das empresas localizadas no Porto de Santos que serão

potenciais geradores de demanda.

Para o hóspede lazer o empreendimento está a cerca de 10 a 15 minutos dos principais pontos turísticos, shoppings e da

praia.

O entorno próximo ainda carece de opções de apoio ao hóspede como restaurantes qualificados entre outros

serviços, este fator poderá ser explorado pelas lojas que compõe o complexo multiúso.

Como perspectiva futura a Av. Gen. Francisco Glicério terá acesso o VLT, que embora não reflita diretamente no produto

hoteleiro vem para valorizar o complexo como um todo.

De acordo com as características da região, proximidade com os geradores de demanda consideramos a localização

como adequada para a implantação de um hotel.

Índice

52







7. Anexos

53Fonte: Pesquisa de Campo Caio Real Estate Consulting

Cesta Competitiva


Para definição da Cesta Competitiva, foram mapeados os hotéis de categorias midscale superior, midscale e

econômico, totalizando 866 apartamentos.

Os critérios de seleção consideraram empreendimentos com mais de 60 apartamentos e diárias superiores a R$ 220,00.

Nº Hotéis Categoria Bairro Inauguração Maior Sala de Eventos UHs

1 Mendes Plaza Midscale Superior Gonzaga 1987 800 240

2 Parque Balneário Midscale Superior Boqueirão 1975 600 119

3 Mercure Midscale Gonzaga 2011 130 205

4 Cosmopolitan Flat Midscale Gonzaga 1995 80 76

5 Atlantico Golden Econômico Gonzaga 2011 0 90

6 Atlantico Inn Econômico V. Matias 2004 0 64

7 Gonzaga Flat Service Econômico Gonzaga 1990 80 72

17 866

54

Localização da oferta hoteleira

Fonte: Google Maps

4. O Mercado Hoteleiro

Cosmopolitan Flat

Mendez Plaza

Parque Balneário

Atlântico Inn

Atlântico Golden

Gonzaga Flat

Mercure SantosEmpreendimento em estudo

55

Valores médios de diárias

Fonte: Pesquisa de Campo Caio Calfat Real Estate Consulting


Mendes Plaza Parque Balneário

Mercure Cosmopolitan Flat

Atlantico Golden Atlantico Inn Gonzaga Flat Service

316 308 362 334 301 256 237

342 308 274 349 309274

318 315 273366

256275

234

315 272

332

Diárias médias hotéis em Santos - 2015Decolar

Booking

Site Hotel

Telefone

Midscale Superior Midscale Econômico

Ponderação de diárias semana e fim de semana

O valor médio de diárias do grupo é de R$ 280,73 sem café da manhã, nota-se que há um mercado onde valores

de diárias são semelhantes independente da categoria. A taxa de ocupação em 2014 foi de 61%.

56

Perfil da oferta


A maior parte da oferta hoteleira é composta por hotéis familiares que possuem em média mais de 10 anos de operação. A única

exceção é o Mercure que é uma rede profissional que está a 5 anos na cidade de Santos.

Os hotéis Mendes Plaza e Parque Balneário concentram as maiores salas de eventos do set competitivo com capacidade de 800

e 600 pessoas respectivamente. Ambos oferecem um estrutura de lazer completa com piscina, sauna,espaço para

massagem, fitness center, salão de jogos e espaços kid´s.

O hotel Cosmopolitan Flat possui apartamentos de 45 m² e 60 m² ambos divididos em ante sala, cozinha e apartamento, embora

destinado ao perfil long stay o empreendimento atende predominantemente o público de curta estada.

Voltado para o hóspede de negócios o Mercure Hotel oferece estrutura compatível com o padrão da rede, quartos com bancada

de trabalho cofre, frigobar e TV a cabo. O hotel possui restaurante que serve almoço e jantar, bar, fitness center e piscina coberta e

descoberta.

Os empreendimentos Atlântico Inn e Atlântico Golden oferecem uma estrutura voltada para o segmento econômico, são

apartamentos equipados com TV a cabo, ar condicionado e cofre. O hotel possui restaurante com café da manhã e piscina

descoberta.

57

Demanda


A demanda se caracteriza predominantemente por hóspedes corporativos, apontado pelos gerentes

entrevistados como cerca de 80% da demanda total atendida.

A média de permanência é de 2 dias, com maior frequência de terça à quinta feira. Nos fins de semana o perfil

de hóspedes é voltado para o lazer, com destaque para os eventos esportivos realizados na cidade.

Foi identificado o perfil long stay em todos os hotéis entrevistados, a média de permanência destes hóspedes é

de 2 a 3 meses, normalmente ligados ao projetos na área petrolífera ou portuária. Em termos de volume da

demanda foi apontado pelos gerentes gerais como cerca de 10% a 15% da demanda de hóspedes.

Quanto a procedência, grande parte é proveniente de São Paulo e outros Estados. Há presença de estrangeiros

e normalmente está ligada mais aos hóspedes de longa permanência.

O nível hierárquico varia conforme o tipo do empreendimento, os hotéis de categoria midscale e midscale

superior recebem hóspedes à partir do nível gerencial. Já os hotéis econômicos recebem hóspedes de nível

operacional.

58

Oferta Futura



Foram identificados 3 novos empreendimentos de categorias variadas e em diferentes estágios de

obras, totalizando 632 apartamentos. Destes destacamos os empreendimentos abaixo que concorrem

diretamente com o produto em estudo.

Nº Oferta Futura Categoria Administração Localização UHs StatusPrevisão de Inauguração

1 Park Inn by RadissonMidscale Superior

Atlantica Hotels Av. Floriano Peixoto - Gonzaga 241Em

construção2018

2 Novotel Santos Legend Midscale Accor Hotels Av. Anna Costa, 473 - Gonzaga 228Em

construção2015

3 Comfort Suítes Midscale Atlantica Hotels R. Rei Alberto c/ Tiago Tacao 163Em

construção2015

59

Pré Operacional: R$ 4.800

Capital de Giro: R$ 1.200

Decoração: R$ 2.000/ m²

Valor com todas as taxas: 24 m² - R$ 523 mil (R$ 21.721 mil/ m²)

43 m² - R$ 905 mil (R$ 21.046 mil/ m²)

Vendas: 60%


Oferta Futura


Park Inn by Radisson

Quantidade de UHS: 241

Metragem: Opções de planta de 24 m² a 43 m²

Localização: Av. Marechal Floriano Peixoto – Canal 2

Entrega: Dezembro/2016

Valor de venda: 24,01 m² -R$ 469 mil (cerca de R$ 19 mil/ m²)

43 m² - R$ 813 mil (cerca de R$ 18 mil/ m²)

60Fonte: Pesquisa de Campo Caio Calfat Real Estate Consulting

Oferta Futura


Novotel – Legend Santos

Já em construção, o hotel está inserido em complexo de uso misto com

unidades residenciais, em uma das principais avenidas da cidade.

Localização: Av. Ana Costa – Canal 2


Valor de revenda : À partir de R$ 580 mil (cerca de R$ 21.800 mil/m²)*

Área privativa: 26,5 m²

Entrega prevista: 2015

Comfort


Localização: R. Rei Alberto c/ Tiago Tacao – Canal 6

O hotel não foi vendido a mercado.

Previsão de abertura: 2015

61Fonte: Pesquisa de Campo Caio Calfat Real Estate Consulting

Oferta Futura


62

Considerações



A oferta hoteleira atual de Santos é predominantemente familiar, não existe um posicionamento claro de tarifas

aplicadas pois os hotéis acabam atendendo a mesma demanda de hóspedes.

A maior parte do set competitivo está próximo da Av. Ana Costa, que oferece ao hóspede diversas opções de

restaurantes e shoppings.

A demanda de hóspedes durante a semana é composta pelo mercado corporativo e de eventos, já nos fins de

semana o público de lazer e eventos esportivos são os principais ocupantes dos hotéis. Santos tem um perfil

atípico das demais cidades, registrando boas taxas de ocupação mesmo nos fins de semana.

O mercado hoteleiro de Santos irá passar por um período de reacomodação da demanda nos próximos anos, a

cidade irá se qualificar em termos de produto com a entrada de novas redes hoteleiras. Com este cenário

podemos vislumbrar que haverá um melhor equilíbrio de tarifas se equiparando ao produto oferecido.

Índice

63







7. Anexos

64


A viabilidade de um novo hotel no mercado deve ser medida a partir da premissa que novas entradas não

desequilibrem a oferta e demanda. No caso de hotelaria, o equilíbrio de mercado é indicado em níveis que todo

o mercado possa brigar de forma justa por bons resultados e não force, entre os competidores, uma guerra de

preços.

Foi projetada a demanda e testada a absorção de um empreendimento futuro de categoria midscale superior

conforme projeto. A projeção foi realizada com base no inventário atual da cesta competitiva da mesma

categoria, e a nova entrada concorrente.

65

O Hotel x Mercado: Projeção de demanda

Para a projeção de demanda do hotel em

estudo, consideramos o crescimento do PIB, crescimento do

número de empresas e pessoal ocupado de 2006 a 2012 da

cidade de Santos. Desta forma chegou-se a uma taxa estimada

de crescimento de demanda hoteleira de 5,79%.

Ponderamos esta taxa de crescimento diminuindo com o

passar dos anos, considerando-se uma expectativa

conservadora quanto a economia do país no geral.

Aplicamos esta ponderação na demanda identificada nos

hotéis do set competitivo com o empreendimento em estudo.

PONDERAÇÃO DAS INFORMAÇÕES

Item Taxa

Crescimento do PIB 7,96%

Cresc. Nº de Empresas 0,31%

Cresc. Pessoal Ocupado 4,77%

5,79%

PROJEÇÃO DA DEMANDA

Ano Negócios Outros TOTAL

2015 326 202 527

2016 345 213 558

2017 365 226 590

2018 386 239 624

2019 403 250 653

2020 422 261 683

2021 442 273 715

2022 453 280 734

2023 465 288 753

2024 477 295 772


66

O Hotel x Mercado

Entrada:2016: Comfort Hotel 163 Uhs

Novotel Legend 228 Uhs 2018: Park Inn by Radisson – 241 Uhs

Saída:2017: Gonzaga Flat 72 Uhs

Cosmopolitan Flat 76 UhsAtlântico Inn 64 UhsAtlântico Golden 90 Uhs

Com base no comportamento futuro da oferta hoteleira de Santos e nas projeções de demanda do slide

anterior, estimou-se o comportamento futuro do mercado hoteleiro da cidade em projeções de taxa de ocupação.

PROJEÇÃO DA OFERTA

Ano Inicial Entrada Saída TOTAL

2015 866 866

2016 866 391 1257

2017 1257 302 955

2018 955 241 1196

2019 1196 1196

2020 1196 1196

2021 1196 1196

2022 1196 1196

2023 1196 1196

2024 1196 1196

ABSORÇÃO Tx Ideal 60%

Ano OfertaDemand

aT.O. Absorção

2015 866 527 61% 13

2016 1257 558 44% -327

2017 955 590 62% 28

2018 1196 624 52% -156

2019 1196 653 55% -107

2020 1196 683 57% -57

2021 1196 715 60% -4

2022 1196 734 61% 27

2023 1196 753 63% 59

2024 1196 772 65% 91


67

Desempenho

O desempenho do empreendimento analisado, considerando a oferta futura entrante atinge níveis satisfatórios de taxa de

ocupação com base na categoria midscale superior, onde o ideal é de aproximadamente 60%.

Obs.: O desempenho do empreendimento foi estimado em 5 anos, a partir do 6° estima-seestabilidade operacional nos níveis do 5° ano de operação, adotando-se apenas umcrescimento vegetativo no FC do empreendimento para os anos seguintes .

Legenda:Oferta: Disponibilidade de Uhs para venda no ano; Hotel emEstudo: acréscimo de oferta do hotel no grupo competitivo;Oferta Total: Hotel em Estudo + Grupo Competitivo; FairShare: Percentual que divide proporcionalmente a demandaentre os hotéis do grupo competitivo. O valor indicado é aproporção da demanda que cabe ao hotel em estudo;Penetração: Desempenho do hotel positivo ou negativo emrelação ao seu Fair Share; Demanda do Hotel: Aplicação doFair Share e da taxa de penetração na demanda estimadapara o grupo competitivo; Taxa de ocupação: Estimativa detaxa de ocupação para o hotel em estudo.Pick up: Demanda captada devido ao posicionamento dohotel em estudo, em relação aos hotéis considerados nacesta competitiva.Diária Média: Projeção de valores a serem cobrados pelohotel; não inclui café da manhã, valores correntes de marçode 2015.

2019 2020 2021 2022 2023

Oferta 1196 1196 1196 1196 1196

Hotel em estudo 234 234 234 234 234

Oferta Total 1430 1430 1430 1430 1430

Fair Share 16% 16% 16% 16% 16%

Penetração 100% 110% 110% 110% 110%

Demanda Estimada Hotel 107 123 129 132 136

Pick up 15 15 15 15 15

Demanda total 122 138 144 147 151

Taxa de ocupação média do mercado

52,1% 59,0% 61,4% 62,8% 64,3%

Projeção de diária média 300,00 315,00 324,45 334,18 344,21


Índice

68






6. Definições e recomendações em relação ao produto


8. Anexos

69


O empreendimento foi planejado com orientações das

redes hoteleiras desenvolvidas e o resultado deste hotel

como produto está alinhado com as atuais premissas de

mercado elencados ao longo do estudo.

Nesse caso, não se verificam recomendações relevantes a

serem feitas.

Índice

70








8. Anexos

71


• A projeção de resultados foi baseada no desempenho estimado para o hotel nos primeiro cinco anos de operação.

Esse desempenho reflete as ponderações da equipe Caio Calfat sobre as condições do mercado estudado.

• O Fluxo de caixa para as análises financeiras foram estimados em 10 anos, sendo os cinco primeiros anos conforme

as projeções de resultados e para os demais anos foi adotado um crescimento vegetativo de 2% a.a. tendo como

base o resultado do quinto ano de operação.

• Os valores são correntes de março de 2015, sem inflação.

• Os resultados operacionais estão apresentados no modelo do Uniform System of Accounting for the Lodging

Industry, modelo mundial reconhecido pela indústria hoteleira e utilizado pelas principais redes hoteleiras do

mundo.

• A estimativa de resultados considera 100% de adesão ao pool de locação no hotel em estudo. Pode haver alteração

conforme a formatação final do pool de locação hoteleiro.

• Os resultados estimados podem não ser atingidos conforme mudanças nas premissas adotadas, sejam de

mercado, de capacidade de gestão ou sócio econômicas.

Premissas para o Estudo de Viabilidade Econômico Financeira

72

Considerando os grupos de unidades habitacionais, o preço total de venda (unidade + FF&E e taxas hoteleiras) e o fluxo de caixa para o investidor

(antes do IR mas retido Fundo de Reinvestimento). O Fluxo de caixa foi calculado conforme a fração ideal da área privativa em relação ao todo.

Observações do Quadro Retorno ao Comprador da Unidade: 1) Fluxo de caixa do hotel antes do IR e sem inflação – preços correntes de março de 2015 2) –Rentab.: rentabilidade simples; 3) Média 10 anos: rentabilidade simples média do Ano 1 ao 10; 4) Média Ano 3 a 10: rentabilidade simples média do ano 3 ao 10; 5) FC da Perpetuidade: Perpetuidade calculada com o CapRate de 8,47% e considerando o crescimento do FC em 2% a.a. 6) TIR com Perpetuidade: Cálculo da

TIR com o FC de Perpetuidade somado ao FC 10. A estimativa de resultados operacionais foi realizada entre os anos de 2016 e 2020, a partir de 2021 foi considerado crescimento vegetativo de 2% ao ano do fluxo de caixa.

7. Estudo de Viabilidade Econômico-FinanceiraCenários de rentabilidade – Condo - Hotel

Tipo do Apto - m² 22,25 25,22 50,52 43,33 75,16 68,44

Investimento20.142,67

Rentab. 19.309

Rentab. 18.476

Rentab. 18.477

Rentab. 18.477

Rentab. 18.477

Rentab. -448.174 -486.967 -933.408 -800.613 -1.388.719 -1.264.533

Ano 1 18.125 4,0% 20.545 4,2% 41.155 4,4% 35.297 4,4% 61.227 4,4% 55.753 4,4%

Ano 2 23.199 5,2% 26.296 5,4% 52.675 5,6% 45.179 5,6% 78.367 5,6% 71.360 5,6%

Ano 3 57.668 12,9% 28.788 5,9% 57.668 6,2% 49.461 6,2% 85.795 6,2% 78.124 6,2%

Ano 4 27.579 6,2% 31.260 6,4% 62.619 6,7% 53.707 6,7% 93.160 6,7% 84.830 6,7%

Ano 5 29.957 6,7% 33.955 7,0% 68.018 7,3% 58.338 7,3% 101.193 7,3% 86.527 6,8%

Ano 6 30.556 6,8% 34.634 7,1% 69.379 7,4% 59.505 7,4% 103.217 7,4% 88.258 7,0%

Ano 7 31.167 7,0% 35.327 7,3% 70.766 7,6% 60.695 7,6% 105.281 7,6% 90.023 7,1%

Ano 8 31.790 7,1% 36.034 7,4% 72.182 7,7% 61.909 7,7% 107.387 7,7% 91.823 7,3%

Ano 9 32.426 7,2% 36.754 7,5% 73.625 7,9% 63.147 7,9% 109.534 7,9% 93.660 7,4%

Ano 10 33.075 7,4% 37.489 7,7% 75.098 8,0% 64.410 8,0% 111.725 8,0% 95.533 7,6%

FC Perpetuidade 511.198 579.435 1.160.707 995.516 1.726.816 1.469.736

Média 10 anos 7,0% 6,6% 6,9% 6,9% 6,9% 6,6%

Média ano 3 a10 7,6% 7,0% 7,4% 7,4% 7,4% 7,0%

TIR Com Perpetuidade 7,9% 7,7% 8,3% 8,3% 8,3% 7,6%

73


A atratividade do Setor Imobiliário varia conforme perfil e interessedo investidor, porém, usualmente, o mercado realiza suas contasde viabilidade com médias de rentabilidade ao investidorimobiliário de 0,5% a.m. até 1,0% a.m.

Outra fonte de análise é o Fundo Imobiliário Hotel Maxinvest, queoperava em dezembro de 2014, 320 unidades e registrou para umano de análise (novembro de 2013 a dezembro de 2014) arentabilidade anual de 8,47% a.a., resultado somente da operação.

Atratividade, Rentabilidade e CapRate para o setor

Setor Imobiliário - Atratividade

Mínima Máxima

Mês 0,50% 1,00%

Ano 6,17% 12,68%

Observações:•Dados de Rentabilidade obtidos pelo fundo FII Hotel Maxinvest – HTMX11B que em dezembro de 2014 operava com 320 unidades habitacionais.•Coluna Mensal: Rentabilidade do fundo mensal, baseada somente nos dados de operação das unidades, sem considerar lucro com a venda das unidades. • Coluna Acumulada: Rentabilidade Acumulada mês a mês – base nov/2013•Projeção do Ano: Cálculo de CapRate Anual tendo como base a rentabilidade mensal obtida. •Fonte: http://www.ourinvest.com.br/pt/fundos-imobiliarios/fii-hotel-maxinvest/relatorios

Rentabilidade Operação

Mensal Acumulada Projeção Ano

dez/14 0,68% 7,16% 8,47%

nov/14 0,59% 6,44% 7,31%

out/14 0,55% 5,82% 6,80%

set/14 0,54% 5,24% 6,7%

ago/14 0,54% 4,67% 6,7%

jul/14 0,54% 4,11% 6,7%

jun/14 0,55% 3,55% 6,8%

mai/14 0,67% 2,98% 8,3%

abr/14 0,66% 2,30% 8,2%

mar/14 0,61% 1,63% 7,6%

fev/14 0,56% 1,01% 6,9%

jan/14 0,45% 0,45% 5,5%

74


Atratividade e Rentabilidade - CapRate para o setor – Taxas de Referência para Análise doEmpreendimento :

Com os dados do perfil médio do investidor imobiliário e com os dados do fundo FII HOTEL MAXINVEST, pode-se estimar a atratividade do

setor , rentabilidade e CapRate:

1. Atratividade (Taxa de rentabilidade que serve de base para análise de investimentos): entre 6% a.a. a 12% a.a., a tendência atual está entre

6% a.a a 7%a.a. – percepção de mercado.

2. Rentabilidade do Setor: o FII Hotel Maxinvest registrou rentabilidade com os resultados da operação do hotel de aproximadamente 7,16%

a.a., (janeiro de 2014 – dezembro 2014) uma ponderação de mercado que em dezembro de 2014 ponderava 320 unidades habitacionais que

compunham o fundo.

3. CapRate: foi adotado a taxa de 8,47%, a maior projeção anual a partir da rentabilidade mensal operacional no ano de 2014, que foi

atingida em dezembro de 2014..

4. Cálculo da TIR: A TIR foi calculada com o acréscimo da Perpetuidade no último ano; tal metodologia foi adotada pois o perfil de

investimento de hotelaria é de longo prazo, não exaurindo a capacidade de geração de caixa no décimo ano de operação. Assim, utilizou-

se o CapRate de 8,47% e considerou-se o crescimento vegetativo de 2% a.a. do FC do hotel nos últimos cinco anos, complementando a

projeção de resultado para os primeiros cinco anos de operação. A TIR representa a máxima rentabilidade que um fluxo de caixa

determinado pode gerar em relação ao investimento realizado. (Ver Anexo: Cálculo da Taxa Interno a de Retorno).

75

7. Estudo de Viabilidade Econômico – FinanceiraReceitas

Estimativa de Vendas - Hospedagem


Disponibilidade 85.410 85.410 85.410 85.410 85.410

Taxa de Ocupação 52,1% 59,0% 61,4% 62,8% 64,3%

Diárias Vendidas 44.486 50.375 52.455 53.679 54.935

Diária Média 300 315 324 334 344

Receita 13.345.762 15.868.112 17.019.044 17.938.743 18.909.288

Número de Hóspedes 57.832 65.487 68.192 69.783 71.416

RevPar 156,26 185,79 199,26 210,03 221,39

Departamentos Menores


Aluguel de Espaço 342187,50 431156,25 526968,75 550921,88 574875,00

Taxa de Ocupação 25% 30% 35% 35% 35%

Valor do m² 15,00 15,75 16,50 17,25 18,00

Metragem 250,00 250,00 250,00 250,00 250,00

Lavanderia 133.457,62 158.681,12 170.190,44 179.387,43 189.092,88

Outros 33.364,40 39.670,28 42.547,61 44.846,86 47.273,22

Total de Receitas 509.009,52 629.507,65 739.706,80 775.156,16 811.241,10

76

7. Estudo de Viabilidade Econômico – FinanceiraReceitas

Receita de Alimentos e Bebidas


Receita com Hóspedes 2.047.239,84 2.434.168,42 2.655.379,97 2.840.870,64 3.033.757,18

Alimentos 1.433.067,89 1.703.917,89 1.858.765,98 1.988.609,45 2.123.630,03

Bebidas 614.171,95 730.250,53 796.613,99 852.261,19 910.127,15

# Couverts 69.397,96 78.584,94 81.829,89 83.739,74 85.699,36

Valor Médio por Venda 29,50 30,98 32,45 33,93 35,40

Eventos e Passantes 912500,00 1149750,00 1405250,00 1469125,00 1533000,00

Alimentos 638750,00 804825,00 983675,00 1028387,50 1073100,00

Bebidas 273750,00 344925,00 421575,00 440737,50 459900,00

# Couverts 18250,00 21900,00 25550,00 25550,00 25550,00


Receita A&B 2.959.739,84 3.583.918,42 4.060.629,97 4.309.995,64 4.566.757,18

Alimentos 2.071.817,89 2.508.742,89 2.842.440,98 3.016.996,95 3.196.730,03

Bebidas 887.921,95 1.075.175,53 1.218.188,99 1.292.998,69 1.370.027,15

# Couverts 87.647,96 100.484,94 107.379,89 109.289,74 111.249,36


77

7. Estudo de Viabilidade Econômico – FinanceiraFolha de pagamento

Índice Econômico 1,01 1,025 1,04 1,05

Estimativa de Folha de Pagamento

Funcionários Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4 Ano 5

Hospedagem 36 602.400 608.424 617.460 626.496 632.520

Alimentos e Bebidas 35 582.120 653.268 662.970 672.672 679.140

Eventos e Deptos. Menores 4 54.000 60.600 61.500 62.400 63.000

Administração e Segurança 13 399.600 448.440 455.100 461.760 466.200

Marketing e Vendas 1 32.400 36.360 36.900 37.440 37.800

Manutenção 5 111.240 124.836 126.690 128.544 129.780

Subtotal 94 1.781.760 1.931.928 1.960.620 1.989.312 2.008.440

+ Encargos e Benefícios 100% 1.781.760 1.931.928 1.960.620 1.989.312 2.008.440

Total de Folha de Pagamento 3.563.520 3.863.856 3.921.240 3.978.624 4.016.880

Salário Médio Ano 1 1.580

78

7. Estudo de Viabilidade Econômico – FinanceiraDRE: 1/2

Fonte: Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting

Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4 Ano 5Receita Bruta 15.902.011 18.931.788 20.414.130 21.554.770 22.754.287Receita Líquida 14.498.849 17.261.327 18.612.461 19.651.930 20.745.085

HabitaçõesReceita Bruta 13.345.762 100% 15.868.112 100% 17.019.044 100% 17.938.743 100% 18.909.288 100%Taxas e Impostos Diretos 1.154.408 9% 1.372.592 9% 1.472.147 9% 1.551.701 9% 1.635.653 9%Receita Líquida 12.191.353 91% 14.495.521 91% 15.546.896 91% 16.387.042 91% 17.273.635 91%Gastos Gerais 1.102.930 8% 1.257.826 8% 1.335.248 8% 1.399.485 8% 1.467.262 8%Folha de Pagamento 1.204.800 9% 1.216.848 8% 1.234.920 7% 1.252.992 7% 1.265.040 7%Lucro ou Prejuízo do Departamento 9.883.624 74% 12.020.847 76% 12.976.728 76% 13.734.565 77% 14.541.333 77%

Alimentos e BebidasReceita Bruta 2.047.240 100% 2.434.168 100% 2.655.380 100% 2.840.871 100% 3.033.757 100%Receita Líquida 1.842.516 90% 2.190.752 90% 2.389.842 90% 2.556.784 90% 2.730.381 90%Custos de A&B 503.621 25% 598.805 25% 653.223 25% 698.854 25% 746.304 25%Gastos Gerais 123.186 6% 139.662 6% 149.649 6% 158.332 6% 167.372 6%Folha de Pagamento 1.164.240 57% 1.306.536 54% 1.325.940 50% 1.345.344 47% 1.358.280 45%Lucro ou Prejuízo do Departamento 51.469 3% 145.748 6% 261.030 10% 354.254 12% 458.425 15%

Departamentos MenoresReceita Bruta 509.010 100% 629.508 100% 739.707 100% 775.156 100% 811.241 100%Receita Líquida 464.980 91% 575.055 91% 675.722 91% 708.105 91% 741.069 91%Gastos Gerais 25.049 5% 30.589 5% 35.649 5% 37.286 5% 38.943 5%Folha de Pagamento 108.000 21% 121.200 19% 121.200 16% 121.200 16% 121.200 15%Lucro ou Prejuízo do Departamento 331.931 65% 423.266 67% 518.873 70% 549.619 71% 580.925 72%

L/P dos Centros de Receita 10.267.024 65% 12.589.862 67% 13.756.631 67% 14.638.437 68% 15.580.684 68%

Administração e Geral Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4 Ano 5Gastos Gerais 1.004.762 6% 1.108.921 6% 1.162.551 6% 1.203.029 6% 1.242.773 5%Folha de Pagamento 799.200 5% 896.880 5% 910.200 4% 923.520 4% 932.400 4%Resultado 1.803.962 11% 2.005.801 11% 2.072.751 10% 2.126.549 10% 2.175.173 10%

79

7. Estudo de Viabilidade Econômico – FinanceiraDRE: 2/2

Fonte: Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting : - Em amarelo estão destacados os honorários da Operadora.

Marketing e SalesGastos Gerais 556.570 4% 662.613 4% 714.495 4% 754.417 4% 796.400 4%Folha de Pagamento 64.800 0% 72.720 0% 73.800 0% 74.880 0% 75.600 0%Resultado 621.370 4% 735.333 4% 788.295 4% 829.297 4% 872.000 4%

Manutenção e ConservaçãoGastos Gerais 477.060 3% 527.278 3% 553.091 3% 572.586 3% 591.771 3%Folha de Pagamento 222.480 1% 249.672 1% 253.380 1% 257.088 1% 259.560 1%Resultado 699.540 4% 776.950 4% 806.471 4% 829.674 4% 851.331 4%

Gastos com Água e EnergiaTotal de Utilidades UHs 318.040 2% 378.636 2% 408.283 2% 431.095 2% 455.086 2%Total de Utilidades Áreas Comuns 357.795 2% 364.951 2% 377.724 2% 394.722 2% 414.458 2%Resultado 675.835 4% 743.587 4% 786.007 4% 825.817 4% 869.544 4%

Resultado Antes Fees Gerenciamento 6.466.316 41% 8.328.191 44% 9.303.108 46% 10.027.101 47% 10.812.636 48%

Royalties 477.060 3% 567.954 3% 612.424 3% 646.643 3% 682.629 3%Basic Fee 477.060 3% 567.954 3% 612.424 3% 646.643 3% 682.629 3%Lucro Operacional Bruto - GOP 5.989.255 38% 7.760.237 41% 8.690.684 43% 9.380.457 44% 10.130.008 45%

Arrendamento Variável Após GOP 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0%

Gastos de Capital Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4 Ano 5Seguros 103.363 1% 105.430 1% 106.981 1% 108.014 1% 108.531 0%Taxas da Propriedade 187.200 1% 187.200 1% 187.200 1% 187.200 1% 187.200 1%Incentive Fee 598.926 4% 776.024 4% 869.068 4% 938.046 4% 1.013.001 4%Asset Management 209.624 1% 271.608 1% 304.174 1% 328.316 2% 354.550 2%Fundo de Reposição 318.040 2% 567.954 3% 816.565 4% 862.191 4% 910.171 4%Resultado 1.417.153 9% 1.908.216 10% 2.283.988 11% 2.423.767 11% 2.573.454 11%

L/P Antes do IR e Depreciação 4.572.102 29% 5.852.021 31% 6.406.696 31% 6.956.691 32% 7.556.554 33%

Índice

80





5. Considerações



8. Anexos

81

Mendes Plaza

Diária Média: R$

Metragem das Uhs: De

O empreendimento é dividido em duas torres com a área de lazer emcomum.São 4 categorias (luxo, superior, executiva e presidencial) na torrePlaza e 1 categoria na torre Panorama (standard). No geral osapartamentos são equipados com: TV de LCD a cabo, Telefone •Internet Wi-fi gratuita, Cama de casal, Ar condicionado, Frigobar, Cofredigital.

Infraestrutura

Piscina adulto e infantil Sala de Sinuca Espaço Kid´s Fitness center e sauna Business center

8. Anexos – Ficha dos hotéis

82

Parque Balneário

Diária Média: R$


Considerado um dos melhores de Santos o Parque Balneário Hoteloferece apartamentos 4 categorias de apartamentos (standard, luxo,super luxo e máster) além de um andar exclusivo com serviçosexclusivos e apartamentos personalizados.

Infraestrutura

Piscina adulto e infantil Hidromassagem SPA Fitness center Kid´s Club e Game Club


83

Mercure

Diária Média: R$


Instalado em um complexo com o Ibis, sendo os dois únicosempreendimentos de bandeira hoteleira instalados em Santos. Oshotéis são voltados para o mercado business com estrutura compatívelpara a categoria. Trabalha com 4 categorias de apartamentos(standard, superior, suíte júnior suíte luxo).

Infraestrutura

Piscina adulto Fitness center


84

Cosmopolitan Flat

Diária Média: R$


Voltado para o público long stay o empreendimento possuiapartamentos com ante-sala e cozinha equipada com microondas efrigobar.

Infraestrutura

Piscina descobertaRestaurante com café, almoço e jantarMaior sala de eventos para 80 pessoas Serviço de lavanderia


85

Atlântico Golden

Diária Média: R$


São 90 apartamentos de apenas uma categoria diferenciando apenas otipo de vista. As UH´s são equipadass com frigobar silencioso, cofreeletrônico, secador de cabelo, ducha com aquecimento a gás efechaduras eletrônicas

Infraestrutura

Piscina coberta


86

Atlântico Inn

Diária Média: R$


Localizado na mesma rua do hotel Atlântico Golden oempreendimento conta com apenas um categoria. A estrutura évoltada para o público business, o quarto é equipado com frigobar, tv acabo , ar condicionado e cofre

Infraestrutura

Piscina descoberta


87

Gonzaga Flat Service

Diária Média: R$


Voltado para o público de longa permanência , o empreendimentoconta com 72 apartamentos com dois ambientes e equipados comcozinha americana, bar, TV a cabo.

Infraestrutura

Sala de eventos para 80 pessoas.


8. Anexo - Glossário

88

Detalhe da Área do Porto Maravilha

Área ComumÉ a área que pode ser utilizada em comum por todos os hóspedes do hotel, sendo livre o acesso e o uso, de forma

comunitária. Por exemplo: lobby, áreas de lazer, corredores de circulação e escadas.

Área Privativa

Mesmo que área útil. No mercado imobiliário, é a área do imóvel da qual o proprietário tem total domínio. Em hotéis, é a

unidade habitacional, à qual somente o hóspede que a alugou tem acesso. É composta pela superfície limitada da linha que

contorna externamente as paredes das dependências.

Área Útil

Mesmo que área privativa. É a área individual. É a soma das áreas dos pisos do imóvel, sem contar as paredes, ou seja,

restrita aos limites. Também é conhecida como área de vassoura. É a área mais importante no momento da compra do imóvel,

devendo ser item a ser questionado durante a transação do negócio.

B2B Sigla que define atuação do hotel com outras empresas, não o consumidor final.

B2C Sigla que define atuação do hotel com o consumidor final.

Basic FeeTaxa básica de administração e incentivo a vendas, calculada sobre a Receita Bruta (receita líquida mais impostos).

Normalmente esta taxa é de 5%.

Budget

Hotéis que compõem a base do mercado. São extremamente enxutos (geralmente são do tipo cama e café e as áreas comuns

resumem-se à circulação somente) e ocupam-se em prestar serviços voltados às necessidades estritamente básicas do

hóspede. Muitos deles apresentam configurações e serviços amadores.

89


Demanda Hoteleira Utilização efetiva das unidades habitacionais oferecidas e disponíveis em um hotel.

Departamentos menores

Em hotelaria, os grandes geradores de receita são os setores de hospedagem e alimentos e bebidas (restaurantes e

banquetes). Outros setores, com menor estrutura e pessoal alocado são geralmente agrupados sob a nomeclatura

Departamentos Menores.

Despesas Pré-OperacionaisDespesas de implantação do sistema hoteleiro realizadas antes da abertura oficial do hotel. Inclui despesas de salários,

treinamento, compras de estoque, mkt de lançamento e etc.

Diária MédiaTotal da receita gerada pela venda de apartamentos em um determinado período dividido pelo número de apartamentos

vendidos no mesmo período. É um dos índices operacionais mais usados para avaliar a produtividade do hotel.

Estudo de AbsorçãoEstudo que simula o impacto da entrada de novos hotéis no mercado (oferta futura) e se há espaço para novos hotéis

conforme uma taxa de ocupação definida como adequada para o mercado.

Fair Share ou Market ShareTermo mercadológico que mede a participação proporcional de um produto em relação ao mercado geral ou em mercado

concorrente definido.

Faturamento

Liquidação de uma despesa mediante apresentação das respectivas notas de débito a elas referentes. Em hotelaria, costuma-

se usar o sistema de faturamento para empresas, geralmente em períodos de quinze a trinta dias depois de encerrada a

hospedagem.

FF&E

Sigla em inglês que significa "Furniture, Fixtures and Equipments". A sigla faz menção aos móveis, equipamentos, máquinas

e instalações que não fazem parte da construção mas que completam o produto hoteleiro, por exemplo: cama ou o carrinho de

malas.


90


FF&E

Sigla em inglês que significa "Furniture, Fixtures and Equipments". A sigla faz menção aos móveis, equipamentos, máquinas

e instalações que não fazem parte da construção mas que completam o produto hoteleiro, por exemplo: cama ou o carrinho de

malas.

Flat

Tipo de meio de hospedagem onde as unidades habitacionais são geralmente compostas por uma sala de estar, apartamento

e uma pequena cozinha, destinados a hóspedes permanentes ou não. A administração pode ser equivalente à de um

condomínio, ou mista entre condomínio e hotel. São regidos pela Lei de Condomínio: “edifícios constituídos por unidades

autônomas e correspondentes áreas comuns”.

Franquia

Tipo de administração também usado em hotelaria, na qual o franqueador atribui ao franqueado o direito de utilização de sua

marca ou dos seus produtos ou serviços, cabendo ao franqueado a venda e o pagamento do uso da marca, denominado

royalties.

Fundo de Reposição de

Ativos (FRA)

Destinado à reposição dos ativos fixos imobilizados das áreas comuns do hotel (como caixilhos, instalações elétricas,

hidráulicas e mecânicas etc.). Normalmente é calculado sobre a Receita Líquida, variando entre 3% e 7%

Gastos de CapitalGrupo contábil que consolida as informações de gastos e receitas não operacionais e aquelas especificamente relacionadas à

propriedade (hotel), ex: IPTU.

Gastos não distribuíveis

Termos contábil e financeiro para os gastos realizados em uma empresa que não podem ser alocados diretamente em um

centro de receita, pois são gastos que impactam toda a organização; por exemplo salário do gerente geral ou gastos com

marketing e vendas.

Grupo Competitivo ou

Grupo Referencial ou Cesta

Referencial

Definição de participantes de um mercado em que o hotel em estudo deverá atuar diretamente.

Gerente GeralFuncionário encarregado do exercício da administração central de um hotel, e pela coordenação de todos os setores da casa.

Tem sob sua responsabilidade gerentes setoriais e assistentes, de acordo com a filosofia da empresa.

Gross Operational Profit

(GOP)

É o lucro operacional bruto, e representa um ótimo indicador de rentabilidade do investimento hoteleiro, já que leva em

consideração todas as receitas do hotel (e não só a de hospedagem) e todos os custos e despesas operacionais.


Anexo - Glossário

91


HIIPSigla de Hotel para Investidores Imobiliários Pulverizados, uma outra denominação para condo-hotel: empreendimento

aprovado nos orgãos público como hoel e submetido ao regime de condomínio edilício.

Hotel Asset Manager

Profissional contratado pelos investidores para representar seus interesses frente à gerenciadora hoteleira, sua atuação

pode ocorrer de várias maneiras, porém o escopo do trabalho geralmente tem como objetivo: analisar monitorar a operação,

monitorar e, se preciso, incentivar melhorias nas condições físicas do empreendimento e dos serviços da gerenciadora e

orientar os investidores quanto a situação atual e futura do investimento.

IDHMSigla de Índice de Desenvolvimento Humano Municipal: mede a qualidade de vida com dados de longevidde, educação e

renda.

Incentive Fee Taxa de incentivo de administração, calculada sobre o Lucro Operacional.

Ocupação

Em hotelaria, refere-se ao preenchimento total ou parcial das disponibilidades de hospedagem oferecidas por um

estabelecimento. Índice determinado pela comparação da oferta com a ocupação das unidades habitacionais, calculado

dividindo-se o total de unidades habitacionais vendidas pelo número de unidades habitacionais disponíveis.

Oferta Hoteleira Número total de unidades habitacionais, ou de leitos, disponíveis anualmente em um hotel ou localidade.

Operadora Hoteleira

Empresa especializada na administração de empreendimentos hoteleiros. Pode ser proprietária de hotéis, mas, na maioria

dos casos, recebe dos proprietários uma participação no faturamento do hotel (basic fee) e no resultado líquido do hotel

(incentive fee) como remuneração pelos seus serviços. Contratando uma operadora hoteleira, os proprietários asseguram-

se de uma administração profissional e afiliam sua propriedade a uma marca de reconhecimento nacional ou internacional,

além de beneficiarem-se dos esforços de marketing e vendas realizados por essas empresas em grande escala.

Anexo - Glossário

92


PIB

Sigla que significa Produto Interno Bruto: a soma (em valores monetários) de todos os bens e serviços finais produzidos

numa determinada região (quer sejam países, estados ou cidades), durante um período determinado (mês, trimestre, ano,

etc).

Penetração de Mercado

Conceito Mercadológico que mede a eficiência de captação de demanda de um produto comparado aos seus concorrentes.

Se maior que 1, o produto tem penetração positiva e está ganhando mercado em relação aos seus concorrentes; se menor

que um, o produto está perdendo mercado em relação aos seus concorrentes.

Pool Hoteleiro

Dentro da modalidade de flats existem unidades que podem ou não estar dentro do pool hoteleiro. Unidades dentro do pool

fazem parte do inventário para venda de diárias, funcionando como hotelaria normal. Enquanto que unidades fora do pool não

fazem parte da oferta hoteleira.

Pax Termo usado internacionalmente para designar pessoas em trânsito, fazendo turismo.

PerpetuidadeConsidera que o fluxo de caixa do período analisado estende-se infinitamente. O valor residual neste caso seria o valor

presente deste fluxo de caixa perpétuo, calculado para o último ano do período de análise.

Pick-up (de demanda) Termos que aponta a capacidade de absorver demanda de fora do mercado em análise.

Receita Bruta Receita total obtida pelo hotel antes de descontados os impostos.

Receita de HospedagemReceita gerada pela venda de apartamentos em um hotel. Normalmente, equivale a mais de 50% da receita total e pode

incluir a receita gerada pela venda de café-da-manhã.

93


Receita Líquida Receita bruta menos os impostos.

Rede Hoteleira

Conjunto de estabelecimentos hoteleiros vinculados a uma mesma empresa operadora, que dita as regras de operação e se

encarrega da administração dos estabelecimentos. Os estabelecimentos não necessariamente pertencem aos mesmos

proprietários.

RentabilidadeConceito que mede o retorno de um investimento, geralmente expresso em percentual sendo calculado pelo resultado da

operação do negócio comparado com o valor investido no negócio.

Reposicioinamento de

Mercado Quando produtos e serviços são direcionados para públicos alvos diferentes do que eram originalmente direcionados.

Segmento de DemandaTermo mercadológico que é o resultado de filtros aplicados a um determinado mercado consumidor que divide em grupos

relativamente homogênios os consumidores, orientando esforços de vendas e posicionamento de produto.

Taxa de AtratividadeSignifica a taxa de rentabilidade que orienta investidores na escolha de seus investimentos. No mercado afirma-se que um

investimento está adequado a determinado tipo de investidor se a taxa de atratividade (rentabilidade estimada) está atendida.

Taxa Interna de Retorno

(TIR)

Taxa de desconto que iguala o valor presente das entradas de caixa ao investimento inicial de um projeto, resultando, assim,

em um VPL=0. Sinaliza a rentabilidade máxima que um fluxo de caixa pode gerar em relação ao investimento relacionado a

este fluxo de caixa.

UH ou unidade habitacional Unidade autônoma - área privativa do apartamento que forma o hotel.


94


Legenda:

F: Fluxo de Caixa

Números que Acompanham a letra F: Correspondem ao período do fluxo de caixa correspondente

TIR: Taxa de desconto que permite descontar os fluxos de caixa e que o resultado da soma, considerando os valores dos fluxos

de caixa descontados, incluindo o valor de investimento, seja 0.

No caso do estudo atual, no FC 10 soma-se a perpetuidade ao valor correspondente ao FC 10. Essa metodologia é utilizada

uma vez que o hotel é um investimento de longo prazo e a capacidade de geração de caixa não se exaure no décimo ano de

operação.


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Estudo de Viabilidade Mercadológia e Econômico Financeira ... · VI –Projeção das receitas, despesas e resultados para um período de pelo menos 5 anos de operação hoteleira;