ESTUDO SOBRE A PLANTA GENÉRICA DE VALORES: ITBI DE … · PLANILHA COMPARATIVA. SITUAÇÃO ATUAL/VALOR PROPOSTO . ... Imóveis Rurais - Parte 4: ... (Avaliação de Bens

Betim/MGNovembro/2013

ESTUDO SOBRE A PLANTA GENÉRICA DE VALORES:

ITBI DE BETIM


A Planta de Valores Genéricos é

uma ferramenta indispensável para os municípios, tendo em vista que dela derivam informações que servem como suporte para tributação de imóveis, além de servir como um importante instrumento de planejamento para a cidade.

No município de Betim a Planta de Valores foi instituída pela Lei Municipal 3.569, de 27 de dezembro de 2001, e está

em vigor até

os dias de hoje.


DA NECESSIDADE DE IMPLEMENTAÇÃO DA NOVA PLANTA DE VALORESGENÉRICOS

A gestão atual encontrou o município com um alto índice de endividamento de curto prazo.

No âmbito tributário foi constatado que os valores atualmente estabelecidos na Planta Genérica de Valores Imobiliários estavam significativamente defasados, muito aquém daqueles praticados no mercado imobiliário.


Tal situação inviabiliza muito o aumento de nossas receitas próprias, em especial ao Imposto Sobre a Transmissão de Bens Imóveis – ITBI.


DOS PROCEDIMENTOS INCIADOS

-Foi instituída uma Comissão Especial composta de representantes dos Poderes Executivo e Legislativo, representantes dos Corretores de Imóveis e dos Cartórios Notarias e de Registro e representante da AMPEA –

Associação Médio-Paraopebana de Engenheiros.

-A Comissão realizou estudos, pesquisas e demais procedimentos necessários à

elaboração da proposta, levando-se em consideração a

situação atual com a realidade existente.


PLANILHA COMPARATIVASITUAÇÃO ATUAL/VALOR PROPOSTO

O trabalho realizado pela Comissão Especial foi levado em consideração os valores existentes na planta atual, valores praticados no mercado imobiliário, participação de corretores, oficiais dos cartórios de notas, de registro imobiliário e servidores públicos efetivos.


COMISSÃO ESPECIAL PLANTA DE VALORES

--01 IPPUB01 IPPUB--04 FAZENDA04 FAZENDA--01 ADMINISTRA01 ADMINISTRAÇÇÃOÃO--01 PROCURADORIA01 PROCURADORIA--01 AUDITORIA01 AUDITORIA--01 SEFPLAG01 SEFPLAG--03 CART03 CARTÓÓRIOSRIOS--03 CORRETORES DE IM03 CORRETORES DE IMÓÓVEIS VEIS --01 AMPEA Associa01 AMPEA Associaçção Mão Méédiodio--Paraopebana de Paraopebana de Engenheiros e AgrimensoresEngenheiros e Agrimensores--01 Câmara Municipal de Betim01 Câmara Municipal de Betim


BAIRRO Valor atual do lote de 360 ms2- R$

Valor Proposto R$ Defasagem de Preços

Angola R$15.616,80 R$180.000,00 11,52605

Bom Retiro R$9.194,40 R$108.000,00 11,74628

Centro R$61.088,40 R$630.000,00 10,31292

Residencial Mont Serrat R$13.070,00 R$72.000,00 5,508799


AUDITORIA DA PLANTA GENÉRICA DE VALORES:

ITBI DE BETIM

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1.0 DA ATRIBUIÇÃO LEGAL

* REQUISITOS LEGAIS PARA ATUAÇÃO -

- Graduação em Engenharia Civil ou Arquitetura.

- Registro no CREA-MG (Engenheiros).

- Registro no CAU-MG (Arquitetos).

- Pagamento da Anuidade dos Conselhos (CREA-MG ou CAU-MG).

* LEGISLAÇÃO DE ATRIBUIÇÕES PROFISSIONAIS -- Lei Federal nº 5.194/66 (Engenheiros).

- Lei Federal nº 12.378 de 31/12/2010 (Arquitetos).

- Resolução do CONFEA nº 218/73.

- Resolução do CONFEA nº 345/90.

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2.0 METODOLOGIA

* NBR 14.653 (Avaliação de Bens) DA ABNT (Associação Brasileira

de Normas Técnicas) -

- Parte 1: Procedimentos Gerais

- Parte 2: Imóveis Urbanos

- Parte 3: Imóveis Rurais

- Parte 4: Empreendimentos

- Parte 5: Máquinas e Equipamentos

- Parte 6: Recursos Naturais e Ambientais

- Parte 7: Patrimônio Histórico

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2.0 METODOLOGIA

* NBR 14.653 (Avaliação de Bens) DA ABNT (Associação Brasileira

de Normas Técnicas) -

- Parte 1: Procedimentos Gerais

- Parte 2: Imóveis Urbanos

- Parte 3: Imóveis Rurais

- Parte 4: Empreendimentos

- Parte 5: Máquinas e Equipamentos

- Parte 6: Recursos Naturais e Ambientais

- Parte 7: Patrimônio Histórico

Metodologia Utilizada

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3.0 MÉTODO PARA IDENTIFICAR O VALOR DE UM BEM

* O item 8.2 da NBR 14.653-2 (Avaliação de Bens – Imóveis Urbanos)

da ABNT, apresenta 04 métodos que podem ser utilizados para

identificar o valor de um bem, de seus frutos e direitos, sendo eles:

- Item 8.2.1 – Método Comparativo Direto de Dados de Mercado

- Item 8.2.2 – Método Involutivo

- Item 8.2.3 – Método da Renda

- Item 8.2.4 – Método Evolutivo

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3.0 MÉTODO PARA IDENTIFICAR O VALOR DE UM BEM

* O item 8.2 da NBR 14.653-2 (Avaliação de Bens – Imóveis Urbanos)

da ABNT, apresenta 04 métodos que podem ser utilizados para

identificar o valor de um bem, de seus frutos e direitos, sendo eles:

- Item 8.2.1 – Método Comparativo Direto de Dados de Mercado

- Item 8.2.2 – Método Involutivo

- Item 8.2.3 – Método da Renda

- Item 8.2.4 – Método Evolutivo Método Utilizado

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4.0 SISTEMÁTICA DOS TRABALHOS

a) Divisão das Regiões Homogêneas.

186 Bairros contidos no município de Betim

Subdivisão em 31 Regiões Homogêneas

Agrupamento geográfico de Bairros vizinhos

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b) Pesquisa de mercado imobiliário por região:

b.1) Identificação das características de posição, infra-estrutura, ocupação da região e outros fatores influenciáveis para cada região homogênea.

b.2) Contato Direto com Imobiliárias, corretores de imóveis, análise de anúncios, e outros, para imóveis com a mesma tipologia, ofertados em valores à vista.

b.3) Considerou-se que as informações coletadas foram fornecidas por terceiros de boa fé.

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c) Tratamento Estatístico dos Dados Pesquisados:

c.1) Metodologia Utilizada = Inferência Estatística (item 8.2.1.4.3 da NBR 14.653-2 da ABNT).

Software –

Infer 32

Programa Específico para Tratamentos Estatísticos

Lançamento dos Dados

Inserir os Dados Coletados na Pesquisa no Programa –

Infer 32

O valor venal = 0,70 do valor de mercado (Fator Oferta -

Fof)

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Determinação das Variáveis Independentes

-

Localização

-

Área (m²)

-

Infra-estrutura

- Regular - Boa - Muito Boa

- Parcial- Completa

Tratamento Científico dos dados Pesquisados

Análise de Regressão –

Escolha do melhor modelo matemático

Determinação do valor dos imóveis

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d) Determinação do Campo de Arbítrio:

- Foi determinado o campo de Arbítrio (± 15% em torno do valor médio) das 03 (três) situações de “localização” consideradas para cada região homogênea, sendo:

- Localização = Regular

- Localização = Boa

- Localização = Muito Boa

Valor Mínimo

Valor Médio

Valor Máximo

Valor Mínimo

Valor Médio

Valor Máximo

Valor Mínimo

Valor Médio

Valor Máximo

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d) Determinação do Campo de Arbítrio:

- Foi determinado o campo de Arbítrio (± 15% em torno do valor médio) das 03 (três) situações de “localização” consideradas para cada região homogênea, sendo:

- Localização = Regular

- Localização = Boa

- Localização = Muito Boa

Valor Mínimo

Valor Médio

Valor Máximo

Valor Mínimo

Valor Médio

Valor Máximo

Valor Mínimo

Valor Médio

Valor Máximo

Valor obtido na Inferência Estatística



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e) Determinação do Valor:

- Foi realizado o arbitramento do valor/m² para cada Bairro contido em uma dada região homogênea, levando em consideração a sua localização dentro desta região.

OBS: Este valor/m² está compreendido dentro do Campo de Arbítrio.

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f) Exemplo:

- Tratamento Estatístico dos Dados.

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g) Fatores de Correção do Terreno:

- Para o Tratamento Estatístico dos Dados através da Inferência Estatística foi considerado o Lote Padrão contendo os índices abaixo descritos:

FATOR CONDIÇÃO ÍNDICE

Situação Lindeiro 1,00

Topografia Plano 1,00

Solo Firme 1,00

FormaRelação testada / profundidade (maior que

0,27 e menor ou igual a 0,625 )1,00

Área Acima de 350,00m²

e até

1.000,00m² 1,00

Melhoramentos Públicos Completo 1,00

Aproveitamento Até

1.000,00m² 1,00

Comercialização Logradouros comuns 1,00

- Método Utilizado: Método da Quantificação de Custo, de acordo com o item 8.3.1 da NBR 14.653-2 (Avaliação de Bens – Imóveis Urbanos) da ABNT, que realiza a depreciação em função da idade.

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5.0 TABELA DE VALORES DE CONSTRUÇÕES

- Metodologia: NBR 14.653 (Avaliação de Bens) DA ABNT (Associação

Brasileira de Normas Técnicas).

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Sistemática dos Trabalhos:

Classificação dos Padrões de Acabamento e das Tipologias

Identificação da Tipologia

Apartamento

Casa

Sala / loja

Galpão

Padrões de Acabamento

Popular

Baixo

Normal

Alto

Luxo

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Sistemática dos Trabalhos:

Pesquisa no CUB do SINDUSCON/MG (Lei Federal 4.591/64 e

Aplicação do Fator Oferta (Fof) de 0,70

Fator de Correção = Em função da idade e do Padrão de Acabamento

NBR 12.721 -

Avaliações de Custos Unitários e Preparo de Orçamento

da construção para incorporação de edifícios em condomínio).

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Muito Obrigado.

Rogério Lúcio JerônimoSecretário Municipal da FazendaPrefeitura Municipal de Betim/MG

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