ESTUDO SOBRE A PLANTA GENÉRICA DE VALORES: ITBI DE .PLANILHA COMPARATIVA. SITUAÇÃO ATUAL/VALOR

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  • Betim/MGNovembro/2013

    ESTUDO SOBRE A PLANTA GENRICA DE VALORES:

    ITBI DE BETIM

  • Betim/MGNovembro/2013

    A Planta de Valores Genricos

    uma ferramenta indispensvel para os municpios, tendo em vista que dela derivam informaes que servem como suporte para tributao de imveis, alm de servir como um importante instrumento de planejamento para a cidade.

    No municpio de Betim a Planta de Valores foi instituda pela Lei Municipal 3.569, de 27 de dezembro de 2001, e est

    em vigor at

    os dias de hoje.

  • Betim/MGNovembro/2013

    DA NECESSIDADE DE IMPLEMENTAO DA NOVA PLANTA DE VALORESGENRICOS

    A gesto atual encontrou o municpio com um alto ndice de endividamento de curto prazo.

    No mbito tributrio foi constatado que os valores atualmente estabelecidos na Planta Genrica de Valores Imobilirios estavam significativamente defasados, muito aqum daqueles praticados no mercado imobilirio.

  • Betim/MGNovembro/2013

    Tal situao inviabiliza muito o aumento de nossas receitas prprias, em especial ao Imposto Sobre a Transmisso de Bens Imveis ITBI.

  • Betim/MGNovembro/2013

    DOS PROCEDIMENTOS INCIADOS

    -Foi instituda uma Comisso Especial composta de representantes dos Poderes Executivo e Legislativo, representantes dos Corretores de Imveis e dos Cartrios Notarias e de Registro e representante da AMPEA

    Associao Mdio-Paraopebana de Engenheiros.

    -A Comisso realizou estudos, pesquisas e demais procedimentos necessrios

    elaborao da proposta, levando-se em considerao a

    situao atual com a realidade existente.

  • Betim/MGNovembro/2013

    PLANILHA COMPARATIVASITUAO ATUAL/VALOR PROPOSTO

    O trabalho realizado pela Comisso Especial foi levado em considerao os valores existentes na planta atual, valores praticados no mercado imobilirio, participao de corretores, oficiais dos cartrios de notas, de registro imobilirio e servidores pblicos efetivos.

  • Betim/MGNovembro/2013

    COMISSO ESPECIAL PLANTA DE VALORES

    --01 IPPUB01 IPPUB--04 FAZENDA04 FAZENDA--01 ADMINISTRA01 ADMINISTRAOO--01 PROCURADORIA01 PROCURADORIA--01 AUDITORIA01 AUDITORIA--01 SEFPLAG01 SEFPLAG--03 CART03 CARTRIOSRIOS--03 CORRETORES DE IM03 CORRETORES DE IMVEIS VEIS --01 AMPEA Associa01 AMPEA Associao Mo Mdiodio--Paraopebana de Paraopebana de Engenheiros e AgrimensoresEngenheiros e Agrimensores--01 Cmara Municipal de Betim01 Cmara Municipal de Betim

  • Betim/MGNovembro/2013

    BAIRRO Valor atual do lote de 360 ms2- R$

    Valor Proposto R$ Defasagem de Preos

    Angola R$15.616,80 R$180.000,00 11,52605

    Bom Retiro R$9.194,40 R$108.000,00 11,74628

    Centro R$61.088,40 R$630.000,00 10,31292

    Residencial Mont Serrat R$13.070,00 R$72.000,00 5,508799

  • Betim/MGNovembro/2013

    AUDITORIA DA PLANTA GENRICA DE VALORES:

    ITBI DE BETIM

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    1.0 DA ATRIBUIO LEGAL

    * REQUISITOS LEGAIS PARA ATUAO -

    - Graduao em Engenharia Civil ou Arquitetura.

    - Registro no CREA-MG (Engenheiros).

    - Registro no CAU-MG (Arquitetos).

    - Pagamento da Anuidade dos Conselhos (CREA-MG ou CAU-MG).

    * LEGISLAO DE ATRIBUIES PROFISSIONAIS -- Lei Federal n 5.194/66 (Engenheiros).

    - Lei Federal n 12.378 de 31/12/2010 (Arquitetos).

    - Resoluo do CONFEA n 218/73.

    - Resoluo do CONFEA n 345/90.

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    2.0 METODOLOGIA

    * NBR 14.653 (Avaliao de Bens) DA ABNT (Associao Brasileira

    de Normas Tcnicas) -

    - Parte 1: Procedimentos Gerais

    - Parte 2: Imveis Urbanos

    - Parte 3: Imveis Rurais

    - Parte 4: Empreendimentos

    - Parte 5: Mquinas e Equipamentos

    - Parte 6: Recursos Naturais e Ambientais

    - Parte 7: Patrimnio Histrico

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    2.0 METODOLOGIA

    * NBR 14.653 (Avaliao de Bens) DA ABNT (Associao Brasileira

    de Normas Tcnicas) -

    - Parte 1: Procedimentos Gerais

    - Parte 2: Imveis Urbanos

    - Parte 3: Imveis Rurais

    - Parte 4: Empreendimentos

    - Parte 5: Mquinas e Equipamentos

    - Parte 6: Recursos Naturais e Ambientais

    - Parte 7: Patrimnio Histrico

    Metodologia Utilizada

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    3.0 MTODO PARA IDENTIFICAR O VALOR DE UM BEM

    * O item 8.2 da NBR 14.653-2 (Avaliao de Bens Imveis Urbanos)

    da ABNT, apresenta 04 mtodos que podem ser utilizados para

    identificar o valor de um bem, de seus frutos e direitos, sendo eles:

    - Item 8.2.1 Mtodo Comparativo Direto de Dados de Mercado

    - Item 8.2.2 Mtodo Involutivo

    - Item 8.2.3 Mtodo da Renda

    - Item 8.2.4 Mtodo Evolutivo

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    3.0 MTODO PARA IDENTIFICAR O VALOR DE UM BEM

    * O item 8.2 da NBR 14.653-2 (Avaliao de Bens Imveis Urbanos)

    da ABNT, apresenta 04 mtodos que podem ser utilizados para

    identificar o valor de um bem, de seus frutos e direitos, sendo eles:

    - Item 8.2.1 Mtodo Comparativo Direto de Dados de Mercado

    - Item 8.2.2 Mtodo Involutivo

    - Item 8.2.3 Mtodo da Renda

    - Item 8.2.4 Mtodo Evolutivo Mtodo Utilizado

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    4.0 SISTEMTICA DOS TRABALHOS

    a) Diviso das Regies Homogneas.

    186 Bairros contidos no municpio de Betim

    Subdiviso em 31 Regies Homogneas

    Agrupamento geogrfico de Bairros vizinhos

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    b) Pesquisa de mercado imobilirio por regio:

    b.1) Identificao das caractersticas de posio, infra-estrutura, ocupao da regio e outros fatores influenciveis para cada regio homognea.

    b.2) Contato Direto com Imobilirias, corretores de imveis, anlise de anncios, e outros, para imveis com a mesma tipologia, ofertados em valores vista.

    b.3) Considerou-se que as informaes coletadas foram fornecidas por terceiros de boa f.

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    c) Tratamento Estatstico dos Dados Pesquisados:

    c.1) Metodologia Utilizada = Inferncia Estatstica (item 8.2.1.4.3 da NBR 14.653-2 da ABNT).

    Software

    Infer 32

    Programa Especfico para Tratamentos Estatsticos

    Lanamento dos Dados

    Inserir os Dados Coletados na Pesquisa no Programa

    Infer 32

    O valor venal = 0,70 do valor de mercado (Fator Oferta -

    Fof)

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    Determinao das Variveis Independentes

    -

    Localizao

    -

    rea (m)

    -

    Infra-estrutura

    - Regular - Boa - Muito Boa

    - Parcial- Completa

    Tratamento Cientfico dos dados Pesquisados

    Anlise de Regresso

    Escolha do melhor modelo matemtico

    Determinao do valor dos imveis

  • 19

    d) Determinao do Campo de Arbtrio:

    - Foi determinado o campo de Arbtrio ( 15% em torno do valor mdio) das 03 (trs) situaes de localizao consideradas para cada regio homognea, sendo:

    - Localizao = Regular

    - Localizao = Boa

    - Localizao = Muito Boa

    Valor Mnimo

    Valor Mdio

    Valor Mximo

    Valor Mnimo

    Valor Mdio

    Valor Mximo

    Valor Mnimo

    Valor Mdio

    Valor Mximo

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    d) Determinao do Campo de Arbtrio:

    - Foi determinado o campo de Arbtrio ( 15% em torno do valor mdio) das 03 (trs) situaes de localizao consideradas para cada regio homognea, sendo:

    - Localizao = Regular

    - Localizao = Boa

    - Localizao = Muito Boa

    Valor Mnimo

    Valor Mdio

    Valor Mximo

    Valor Mnimo

    Valor Mdio

    Valor Mximo

    Valor Mnimo

    Valor Mdio

    Valor Mximo

    Valor obtido na Inferncia Estatstica

    Valor obtido na Inferncia Estatstica

    Valor obtido na Inferncia Estatstica

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    e) Determinao do Valor:

    - Foi realizado o arbitramento do valor/m para cada Bairro contido em uma dada regio homognea, levando em considerao a sua localizao dentro desta regio.

    OBS: Este valor/m est compreendido dentro do Campo de Arbtrio.

  • 22

    f) Exemplo:

    - Tratamento Estatstico dos Dados.

  • 23

    g) Fatores de Correo do Terreno:

    - Para o Tratamento Estatstico dos Dados atravs da Inferncia Estatstica foi considerado o Lote Padro contendo os ndices abaixo descritos:

    FATOR CONDIO NDICE

    Situao Lindeiro 1,00

    Topografia Plano 1,00

    Solo Firme 1,00

    FormaRelaotestada/profundidade(maiorque

    0,27emenorouiguala0,625)1,00

    rea Acimade350,00m

    eat

    1.000,00m 1,00

    MelhoramentosPblicos Completo 1,00

    Aproveitamento At

    1.000,00m 1,00

    Comercializao Logradouroscomuns 1,00

  • - Mtodo Utilizado: Mtodo da Quantificao de Custo, de acordo com o item 8.3.1 da NBR 14.653-2 (Avaliao de Bens Imveis Urbanos) da ABNT, que realiza a depreciao em funo da idade.

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    5.0 TABELA DE VALORES DE CONSTRUES

    - Metodologia: NBR 14.653 (Avaliao de Bens) DA ABNT (Associao

    Brasileira de Normas Tcnicas).

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    Sistemtica dos Trabalhos:

    Classificao dos Padres de Acabamento e das Tipologias

    Identificao da Tipologia

    Apartamento

    Casa

    Sala / loja

    Galpo

    Padres de Acabamento

    Popular

    Baixo

    Normal

    Alto

    Luxo

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    Sistemtica dos Trabalhos:

    Pesquisa no CUB do SINDUSCON/MG (Lei Federal 4.591/64 e

    Aplicao do Fator Oferta (Fof) de 0,70

    Fator de Correo = Em funo da idade e do Padro de Acabamento

    NBR 12.721 -

    Avaliaes de Custos Unitrios e Preparo de Oramento

    da construo para incorporao de edifcios em condomnio).

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    Muito Obrigado.

    Rogrio Lcio JernimoSecretrio Municipal da FazendaPrefeitura Municipal de Betim/MG

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