EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 13 . VARA CÍVEL DO FÓRUM … · 2018-10-09 · método do valor decrescente, com depreciação de 2% ao ano. FOferta: fator para compensar a natural

Giuliana Zuanella

Arquiteta – CAU: A86486-2

Perita Judicial

Rua Gomes Freire, 219 – Lapa – São Paulo-SP – CEP 05075-010 – Fone: (11) 99111-0143

[email protected]

2

EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 13O. VARA CÍVEL DO

FÓRUM CENTRAL CÍVEL – SÃO PAULO/SP GIULIANA MONTOURO ZUANELLA PIRES, Arquiteta, CAU nº. A86486-2, PERITA JUDICIAL, nomeada e compromissada nos autos da AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADO COM COBRANÇA – que ELISABETH MARKARIAN move contra MAURÍCIO PELLAEZ AUGUSTO E OU, processo nº. 1012027-04.2014.8.26.0100, feito que se processa perante este JUÍZO e respectivo CARTÓRIO, tendo procedido as deligências e os estudos que se fizeram necessários, vem respeitosamente a presença V.EXA., apresentar os resultados a que se chegou e que estão substanciados no presente...................................................................................................................................................................................................................................................

LAUDO JUDICIAL

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1-)CONSIDERAÇOES PRELIMINARES a-) Inicial fls. 001/003; b-) Contrato de Locação Comercial fls. 005/009; c-) Prorrogação do Contrato fls. 010; d-) Planilha de Débitos fls. 011; e-) Mandado de Citação fls. 023/024; f-) Sentença fls. 043/044; g-) Mandado de Despejo fls.055/056; h-) Auto de Despejo fls. 068; i-) Bacenjud fls. 77/78; j-) Embargos de Terceiro fls. 081/087; k-) R.I. fls. 148/150; l-) Decisão 151; m-) Contestação fls. 158/161; n-) Despacho fls. 163; o-) Termo de Penhora e Depósito fls. 171;

p-) Nomeação da signatária como Perita Judicial fls. 186;

q-) Depósitos dos Honorários da Signatária fls. 191 e 194.

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2-) MOTIVO DA AÇÃO

A-) A REQTE. REQUER (FLS.001/003)

A reqte. firmou contrato de locação comercial com o reqdo., tendo a reqda. como fiadora, que apresentou o imóvel avaliando, como garantia. O reqdo. encontra-se em atraso com pagamentos de aluguéis e encargos, o que dá direito a reqte. de desfazer o contrato de locação, principalmente, porque todos os meios amigáveis de solução foram esgotados, não restando alternativa, senão a propositura da presente ação para culminar com o efetivo despejo do reqdo e obrigá-lo à cumprir com as obrigações contratuais até a entrega das chaves do imóvel locado. Assim requer a procedência total da ação, com a decretação do despejo e condenação do reqdo. ao pagamento de todos os aluguéis e encargos locatícios vencidos até a data da entrega das chaves do imóvel, acrescidos de juros e correção monetária, custas processuais e honorários advocatícios; citação dos reqdos. para que querendo contestem a ação, sob pena de revelia; cientificação de eventuais ocupantes ou sublocatários existentes no imóvel; e por fim, a produção de todo gênero de provas em direito admitidas.

B-) A REQDA. CONTESTA (FLS.158/161)

A reqda. afirma que a reqte. prorrogou o contrato a sua revelia e que portanto, houve a extinção da fiança, já que não assinou o novo contrato, não devendo nada à reqte.. Que o bloqueio dos saldos bancários, são indevidos, por se tratar de caderneta de poupança e o valor ser menor que o autorizado por lei. Que o seu único imóvel é bem impenhorável por ser tratar de bem de família. Pela presente requer que seja deferida a impenhorabilidade dos valores bloqueados e a exclusão da reqda. dos Autos por ter findo o contrato e ser um ato humanitário e de justiça.

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3º.A-)SITUAÇÃO O imóvel localiza-se na Rua André de Leão, nº. 331, apto.52 sem vaga de garagem, no Edifício Duas Marias, bairro da Mooca, São Paulo/SP. Fazem parte do quarteirão formado pelas ruas:

Av. Alcântara Machado;

Rua Lúcio Cardim;

Rua da Mooca;

Rua André de Leão.

como configurado no Mapa abaixo:

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3º.B-) VISTA AÉREA

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4º.-) ENQUADRAMENTO E ZONEAMENTO DO IMÓVEL.

O Imóvel vistoriado está contindo na PLANTA GENÉRICA DE VALORES de São Paulo e situados em:

SETOR = 003

QUADRA = 061

ÍNDICE de USO = 462,00

CEP = 03041-090

Nº. Contribuinte: 003.061.0154-8

Matrícula Apto: 46.030

4º.A-) TOPOGRAFIA

Terreno plano em sua totalidade.

4º.B-) DIMENSÕES Apto. 52:

Área Útil: 43,159m²; Área Comum: 6,529m²; Área Total: 49,688m²;

Fração Ideal: 0,345%; Nº. Vagas: 0.

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4º.C-) CARACTERÍSTICAS

Terreno firme e seco não apresentando sinais de lençol freático a olho nú.

5º-) AVALIAÇÃO

Será determinada pelo Método Comparativo Direto obtido através da pesquisa e homogeneização de elementos comparativos (semelhantes ao imóvel) localizados no mesmo setor e/ou vizinhos do imóvel avaliando, como preconizam as Normas de Avaliação do IBAPE e ABNT NBR 14653-2-item 8.2.1.

5º.A-) FATORES DE HOMOGENEIZAÇÃO FLocal: fator comparativo entre a localização do imóvel avaliando e as dos elementos comparativos. FPadrão: fator comparativo entre as diferenças no padrão construtivo do imóvel avaliando e dos elementos comparativos. FDepreciação: fator comparativo entre os estados de conservação do imóvel avaliando e dos imóveis comparativos, através da idade aparante e método do valor decrescente, com depreciação de 2% ao ano. FOferta: fator para compensar a natural elasticidade dos negócios imobiliários, faremos o deságio de 10%, adotando, portanto, o fator 0,90.

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5º.B-) FÓRMULA PARA HOMOGENEIZAÇÃO

VHomogeneização = (Valor da Oferta / Área Útil) x K1 x K2 x K3 x K4

Onde:

K1 = FOferta = 0,90;

K2 = FDepreciação = (IDep. Avaliando/IDep. Comparativo), IDep. Avaliando = 0,33; K3 = FPadrão = (IPadrão Avaliando/IPadrão Comparativo), IPadrão Avaliando = 100; K4 = FLocal = (ILocal Avaliando/ILocal Comparativo), ILocal Avaliando = 100. 5º.C-) ATUALIZAÇÃO A Atualização dos Valores, será feita utilizando-se os referidos ÍNDICES do CUSTO de VIDA em SÃO PAULO - USP.

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6º.-) RESUMO DAS OFERTAS COLETADAS OFERTA..................................................................PREÇO/m2 1ª.-)........................................................................R$ 5.456,58/m2 2ª.-)........................................................................R$ 5.232,78/m2 3ª.-)........................................................................R$ 5.387,65/m2 4ª.-)........................................................................R$ 5.215,76/m2 5ª.-)........................................................................R$ 5.405,60/m2 6ª.-)........................................................................R$ 5.510,20/m2 7ª.-)........................................................................R$ 5.616,91/m2 8ª.-)........................................................................R$ 5.325,19/m2

TOTAL....................................................................R$ 43.150,67

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7º.-) MÉDIAS E LIMITES Média Aritmética dos Valores Anteriores...........................R$ 5.393,83 Limite Inferior...............................................................R$ 3.775,68

Limite Superior..............................................................R$ 7.011,98 Elementos Discrepantes........................................................0 Soma dos Discrepantes....................................................R$ 0 Total- Discrepantes..........................................................R$ 43.150,67 MÉDIA SANEADA...........................................................R$ 5.393,83

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8º.-) VALOR DO IMÓVEL AVALIANDO

Será determinado pela fórmula:

VImóvel = S x q onde: S = Área Útil........................................= 43,16m² q = Preço por m² Útil.............................= R$ 5.393,83/m² VImóvel = 43,16 x 5.393,83

VImóvel = R$ 232.797,70

(DUZENTOS E TRINTA E DOIS MIL, SETECENTOS E NOVENTA E SETE REAIS E SETENTA CENTAVOS).

(JULHO/18)

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9º-) DESCRIÇÃO DO IMÓVEL

EDIFÍCIO DUAS MARIAS

- O imóvel avaliando é o apartamento nº. 52, no Edifício Duas Marias, na R. André de Leão, 331, bairro Mooca, São Paulo/SP, possui 1 dormitórios, 1 banheiro, sala para 2 ambientes, cozinha e lavanderia conjugadas. - O edifício possui 10 andares com 8 apartamentos por andar, sendo os 4 do meio de 1 dormitório e os 4 das pontas de 2 ou 3(reformado) dormitórios; alguns apartamentos possuem garagem, o avaliando não, tem elevador social e de serviço no mesmo hall. - Está em bom estado de conservação, necessitando de reparos simples, com idade aparente de 55 anos. - Portaria com portão social eletrônico, circuito de câmeras, sistema de interfones e hall de entrada reformado. - A região é de uso misto, com residências, comércios variados, escolas e universidade, dotada de meios de transporte público (ônibus e metrô).

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HALL DE ENTRADA DO EDIFÍCIO

HALL DO ELEVADORES E ESCADA

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Giuliana Zuanella


Perita Judicial


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15

VALOR DO IMÓVEL

R$ 232.797,70

ENCERRAMENTO

Este Laudo apresenta-se com 36 folhas (incluindo anexos).

GIULIANA MONTOURO ZUANELLA PIRES ARQUITETA – CAU nº. A86486-2

PERITA JUDICIAL

ANEXO I = Descrição dos 8 Elementos Comparativos. ANEXO II e III = Planilha de Homogeneização das Ofertas. ANEXO IV ao XI = Pesquisa de Mercado de Elementos Comparativo.

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16

ANEXO I

1ª.-) OFERTA

SITUAÇÃO: Rua Juventus

FONTE: Romano Imóveis - Fone: 2097-3030 PREÇO: R$ 320.000,00 em julho de 2018 ÁREA ÚTIL: 48,00m²

Nº. DORMITÓRIOS: 1 Nº. VAGAS: 1 50 IDADE APARENTE: 50 anos – IDepreciação = (1-0,02) = 0,36 ÍNDICE PADRÃO CONSTRUTIVO: 105 ÍNDICE LOCAL: 105

PREÇO POR m2

q= 320.000,00 x 0,90 x (0,33/0,36) x (100/105) x (100/105) 48,00

q = R$ 5.456,58 m² DE ÁREA ÚTIL.

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2ª.-) OFERTA

SITUAÇÃO: Rua Borges de Figueiredo

FONTE: Bella Casa Imóveis - Fone: 2081-1461 PREÇO: R$ 378.500,00 em julho de 2018 ÁREA ÚTIL: 46,00m²


PREÇO POR m2

q= 378.500,00 x 0,90 x (0,33/0,90) x (100/110) x (100/105) 46,00


Par

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3ª.-) OFERTA

SITUAÇÃO: Rua Odorico Mendes

FONTE: DM Imóveis Mooca- Fone: 2175-4100 PREÇO: R$ 230.000,00 em julho de 2018 ÁREA ÚTIL: 33,00m²


PREÇO POR m2

q= 230.000,00 x 0,90 x (0,33/0,55) x (100/105) x (100/100) 33,00


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4ª.-) OFERTA

SITUAÇÃO: Rua Almirante Brasil

FONTE: Maxhaus - Fone: 3508-0648 PREÇO: R$ 534.188,00 em julho de 2018 ÁREA ÚTIL: 70,00m²


PREÇO POR m2

q= 534.188,00 x 0,90 x (0,33/0,82) x (100/110) x (100/100) 70,00


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5ª.-) OFERTA

SITUAÇÃO: Rua Borges Figueiredo

FONTE: Castan Imóveis - Fone: 4302-7423 PREÇO: R$ 425.000,00 em julho de 2018 ÁREA ÚTIL: 50,00m²


PREÇO POR m2

q= 425.000,00 x 0,90 x (0,33/0,90) x (100/110) x (100/105) 50,00


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6ª.-) OFERTA

SITUAÇÃO: Rua da Mooca

FONTE: BR Imóveis Mooca - Fone: 2606-7044 PREÇO: R$ 270.000,00 em julho de 2018 ÁREA ÚTIL: 42,00m²


PREÇO POR m2

q= 270.000,00 x 0,90 x (0,33/0,33) x (100/100) x (100/105) 42,00


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7ª.-) OFERTA

SITUAÇÃO: Rua Marques Valença

FONTE: Predilar - Fone: 3107-3721 PREÇO: R$ 290.000,00 em julho de 2018 ÁREA ÚTIL: 43,00m²


PREÇO POR m2

q= 290.000,00 x 0,90 x (0,33/0,45) x (100/100) x (100/100) 43,00


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8ª.-) OFERTA

SITUAÇÃO: Rua Marquês Valença

FONTE: Castan Imóveis - Fone: 4302-7423 PREÇO: R$ 310.000,00 em julho de 2018 ÁREA ÚTIL: 45,00m²


PREÇO POR m2

q= 310.000,00 x 0,90 x (0,33/0,55) x (100/105) x (100/100) 45,00


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fls. 223

GIULIANA ZUANELLA

ARQUITETA - CAU A86486-2

PERITA JUDICIAL

VALOR DO APTO 320.000,00

ÁREA DO ÚTIL 48,00

FATOR ELASTICIDADE 0,90

DEPRECIAÇÃO IMÓVEL 0,33

DEPRECIAÇÃO DA OFERTA 0,36

ÍNDICE CONSTRUTIVO IMÓVEL 100,00

ÍNDICE CONSTRUTIVO OFERTA 105,00

INDICE DO IMÓVEL 100,0000

INDICE DA OFERTA 105,0000

FIPE DA CITAÇÃO/RENOVAÇÃO. 495,42

FIPE DA DATA DA OFERTA. 495,42

ZONA DO IMÓVEL 1,00

ZONA DO IMÓVEL OFERTADO. 1,00

FATOR DUAS FRENTES 1,00

VALOR P/m2 HOMOG. 5456,58

1º) OFERTA

GIULIANA ZUANELLA


PERITA JUDICIAL
















2º) OFERTA

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3º) OFERTA

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4º) OFERTA

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fls. 225

GIULIANA ZUANELLA


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5º) OFERTA

GIULIANA ZUANELLA


PERITA JUDICIAL
















6º) OFERTA

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fls. 226

GIULIANA ZUANELLA


PERITA JUDICIAL
















7º) OFERTA

GIULIANA ZUANELLA


PERITA JUDICIAL
















8º) OFERTA

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fls. 227

RESUMO DAS OFERTAS COLETADAS

PRIMEIRA OFERTA 5456,58SEGUNDA OFERTA 5232,78TERCEIRA OFERTA 5387,65QUARTA OFERTA 5215,76QUINTA OFERTA 5.405,60SEXTA OFERTA 5510,20SETIMA OFERTA 5616,91OITAVA OFERTA 5325,19NONA OFERTA 0,00DECIMA OFERTA 0,00DECIMA PRIMEIRA OFERTA 0,00DECIMA SEGUNDA OFERTA 0,00DECIMA TERCEIRA OFERTA 0,00DECIMA QUARTA OFERTA 0,00DECIMA QUINTA OFERTA 0,00DECIMA SEXTA OFERTA 0,00DECIMA SÉTIMA OFERTA 0,00DECIMA OITAVA OFERTA 0,00DECIMA NONA OFERTA 0,00VIGÉSIMA OFERTA 0,00TOTAL 43150,67

MÉDIAS E LIMITES

Média Aritmética dos Valores Anteriores 5393,83Limite Inferior ( - 30 % ) 3775,68Limite Superior ( + 30 % ) 7011,98Elementos Discrepantes 0Soma dos Discrepantes 0Total - Discrepantes 43150,67

MÉDIA SANEADA = 5393,83

Par

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19/07/2018 Apartamento em Mooca, São Paulo - ZAP IMÓVEIS

https://www.zapimoveis.com.br/oferta/venda+apartamento+1-quarto+mooca+zona-leste+sao-paulo+sp+48m2/ID-18977884/?paginaoferta=1 1/5

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INÍCIO APARTAMENTOS PARA COMPRAR APARTAMENTOS VENDA EM SÃO PAULO, SP ZONA LESTE MOOCA APARTAMENTO IM017331011

6 de 10

Mooca, Sao Paulo - SP

APARTAMENTO VENDA

Rua Juventus Simular financiamento

VALOR DE VENDA

R$ 320.000,00

1QUARTO

48REA ÚTIL (M²)

48REA TOTAL (M²)

R$ 6.667VALOR DO M

R$ 498CONDOMÍNIO2

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OUTRAS INFORMAÇÕES

Código oferta no anunciante:AP3440 Código oferta no site ZAP:IM017331011 Atualizado ontem

Descrição

Lindo Apto 48m², 01 Dormitório, Sala 02 Ambientes, Cozinha, rea deServiço, Banheiro de Empregada, 01 Vaga de Garagem, IPTU Isento,Excelente Localização. - 18/07/2018

Características

FAVORITO

S

R$ 320.000,00Apartamento Padrão | 1 quarto | 0 suíte | 48 m CONTATAR

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FOTOS VÍDEO

5 de 16


APARTAMENTO VENDA

Rua Borges de Figueiredo Simular financiamento

VALOR DE VENDA

R$ 378.500,00

1QUARTO

1SUÍTE

46REA ÚTIL (M²)

46REA TOTAL (M²)

1VAGA

R$ 8.228VALOR DO M

R$ 785CONDOMÍNIO

R$ 40IPTU2


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Outras ofertas de: BELLACASA IMOVEISCRECI: 21729J


Código oferta no anunciante:BC8825 Código oferta no site ZAP:IM011432325 Atualizado hoje

Descrição

Flat residencial de 46m² a venda na Mooca. O imóvel possui arquiteturadiferenciada com amplo espaço para 2 ambientes, 1 banheiro, cozinha e1 vaga de garagem. Diferencial de piscina cobertura e luz indivualizada.Condomínio com lazer completo e portaria 24h. REF: BC8825

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3 de 20


APARTAMENTO VENDA

Rua Odorico Mendes Simular financiamento

VALOR DE VENDA

R$ 230.000,00

1QUARTO

33REA ÚTIL (M²)

33REA TOTAL (M²)

R$ 6.970VALOR DO M2


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Outras ofertas de: DMIMOVEIS MOOCACRECI: 19670 J


Código oferta no anunciante:AP1243 Código oferta no site ZAP:IM017490613 Atualizado hoje

Descrição

Apartamento com 1 dormitório sala cozinha bwc pr dio com quadra efica a 900 metros do metro , estudo permuta por apto maior -18/07/2018

Características

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19/07/2018 Apartamento com piscina e mobiliado em Mooca, São Paulo - ZAP IMÓVEIS





DESTAQUE

9 de 17


APARTAMENTO VENDA

Rua Almirante Brasil

Simular financiamento

VALOR DE VENDA

R$ 534.188,00Locação R$ 3.300

1QUARTO

1SUÍTE

70REA ÚTIL (M²)

70REA TOTAL (M²)

1VAGA

R$ 7.631VALOR DO M

R$ 550CONDOMÍNIO

R$ 150IPTU2


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Outras ofertas de: CENTRALDE VENDAS MAXHAUS



Descrição

MaxHaus Mooca; Preço de Ocasião; Faça sua proposta! Financie usandoo FGTS; Pronto pra morar; Revenda e Locação Exclusiva Apartamento de70m² com 1 suíte e decoração especial 1 vaga de garagem em conceitode Arquitetura Aberta padrão MaxHaus com suas janelas acústicas como dobro de amplitude e iluminação natural, porta com campainha MP3 e

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19/07/2018 Apartamento com varanda e terraço em Mooca, São Paulo - ZAP IMÓVEIS





5 de 14


APARTAMENTO VENDA

Rua Borges de Figueiredo Simular financiamento

VALOR DE VENDA

R$ 425.000,00

1QUARTO

50REA ÚTIL (M²)

50REA TOTAL (M²)

1VAGA

R$ 8.500VALOR DO M

R$ 950CONDOMÍNIO

R$ 150IPTU2


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(11) 4302-7423

Outras ofertas de: CASTANIMÓVEISCRECI: 024204J


Código oferta no anunciante:EA293 Código oferta no site ZAP:IM016339535 Atualizado hoje

Descrição

FLAT TODO MOBILIADO NA MOOCA Apartamento com área de 50m2,cozinha americana equipada, 01 vaga de garagem, todo mobiliado,armários embutidos em todos os ambientes, a 50 metros da faculdadeFAM e a estação de trens Mooca e metro Bresser Mooca, próximo abancos, padaria e mercados, a 6 km do mercado municipal, lavanderialocalizada no pavimento t rreo do condomínio, área de lazer com

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19/07/2018 Apartamento com interfone em Mooca, São Paulo - ZAP IMÓVEIS





3 de 11


APARTAMENTO VENDA

Rua da Mooca Simular financiamento

VALOR DE VENDA

R$ 270.000,00

1QUARTO

42REA ÚTIL (M²)

42REA TOTAL (M²)

1VAGA

R$ 6.429VALOR DO M

R$ 600CONDOMÍNIO2


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(11) 2606-7044

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Outras ofertas de: BRIMOVEIS MOOCACRECI: 13.373



Descrição

apto. c/ 1 dorm., arm rios planejados, 1 vaga de garagem coberta, salãode festas, ótima localização. - 18/07/2018

Características

Características do Imóvel: Arm rio de Cozinha, Interfone

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DESTAQUE

4 de 8


APARTAMENTO VENDA

Rua Marquês de Valença Simular financiamento

VALOR DE VENDA

R$ 290.000,00

1QUARTO

43REA ÚTIL (M²)

58REA TOTAL (M²)

1VAGA

R$ 6.744VALOR DO M

R$ 650CONDOMÍNIO2


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(11) 3107-3721

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Outras ofertas de:PREDILAR


Código oferta no anunciante:100154 Código oferta no site ZAP:IM116878779 Atualizado h 5 dias

Descrição

VENDEMOS EXCELENTE APARTAMENTO DE 01 DORMITÓRIO COMARM RIO, HALL DO DORMITÓRIO COM ARM RIO, ESPAÇOSO EAREJADO, ÓTIMA LOCALIZAÇÃO E F CIL ACESSO TUDO, MUITO BEMCONSERVADO, IDEAL PARA INVESTIDOR POIS ENCONTRA-SE ALUGADO,

Características

Ver descrição completa

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19/07/2018 Apartamento com mobiliado e salão de festas em Mooca, São Paulo - ZAP IMÓVEIS





FOTOS VÍDEO

DESTAQUE

3 de 8


APARTAMENTO VENDA

Rua Marqu s de Valença Simular financiamento

VALOR DE VENDA

R$ 310.000,00

1QUARTO

45REA ÚTIL (M²)

45REA TOTAL (M²)

1VAGA

R$ 6.889VALOR DO M

R$ 570CONDOMÍNIO

R$ 1IPTU2


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(11) 4302-7423

Outras ofertas de: CASTANIMÓVEISCRECI: 024204J


Código oferta no anunciante:LF914 Código oferta no site ZAP:IM013401054 Atualizado hoje

Descrição

Ótima localização na Mooca - 1 dormitório Próximo a com rcio em gerale com facilidade a transportes. Apto em andar alto, armários nodormitório e cozinha. Torre única, portaria 24 hs. Agende sua visita pelaref LF914 .

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Documents

EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 13 . VARA CÍVEL DO FÓRUM … · 2018-10-09 · método do valor decrescente, com depreciação de 2% ao ano. FOferta: fator para compensar a natural