Embed Size (px)
Citation preview
MGM-p
Flavio F. de FigueiredoliNCiliNilLIRO CIVIS. • AVALIACOliS li PlíRiCiAS
EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 2^ VARA
CÍVEL DA COMARCA DE SANTOS
Proc.: 0013643-47.2007.8.26.0562
l-LAVIO r. DE FIGUEIREDO. Engenheiro Civil. CREA 88.175/D,
Membro Titular do IBAPE - Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de
Engenharia. Perito nomeado nos autos da AÇÃO DE COBRANÇA que
CONDOMÍNIO EDIFÍCIO PORTO CALLES move contra ESPOLIO DE
FRANCISCO JOSÉ SAMPAIO CAMPOS E OU TRO, vem, mui respeitosamente,
requerer a expedição de guia para levantamento de seus honorários, depositados
conforme comprovante de fls. 459 dos autos.
•«rCO
C^
O"
s<S3
Cf:
tf.Li.
O.
>C
IT
Nestes Termos,
Pede Deferimento.
São Paulo, 06 de outubro de 2016.
IA VIO F. DE FIGUEIREDOCRIiAttÜíi«.|75;D-SI'
Membro Titular do IBAPE
instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia
• Av. Angélica, 2632-22 andar - CEP 01228-200 - lei/Fax. 3673-9700 - S8o Paulo-SP •
3 U NTADA
Em _Í5_/ /o /2Q16. junto a estes autos:
(íO a(s) petiç§o(ões)
( ) a(s) petiçâoCões) e documento(s)
( ) a(s) contestação(ões)
( ) a réplica
( ) o(s) recurso(s) de apelação
( ) contrarrazões de apelação
( ) o(s) mandado(s)
( ) a(s) guiaCs)
( ) a(s) carta(s) precatória(s)
( ) o(s) avlso(s) de recebimento
( ) o(s) ofício(s)
( ) o(s) documento(s)
( ) a(s) carta (s) devolvida(s)
( ) o pedido de certidão
( )
subscr.
Flavio F. de Figueiredol:NCif;NHI-:iROcivil.. AVAI.IAÇÕÜS 1! 1'liRICIA.S
EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 2® VARA CÍVEL DACOMARCA DE SANTOS
Proc. : 0013643-47.2007.8.26.0562
(2007/000525)
FLAVIO F. DE FIGUEIREDO. Engenheiro
Civil. CREA 88.175/D. Membro Titular do IBAPE - Instituto
Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia, Perito
nomeado nos autos da AÇÃO DE COBILANÇA promovida porCONDOMÍNIO EDIFÍCIO PORTO CALLES contra
ESPOLIO DE FRANCISCO JOSÉ SAMPAIO CAMPOS E
OUTRO, tendo concluído vistorias, pesquisas e estudos que se
fizeram necessários, vem respeitosamente à presença de V.Ex".
apresentar suas conclusões consubstanciadas no seguinte
ca
LAUDO DE AVALIAÇÃ
Av. Angélica. 2632 - 2° andar CEP 01228-200 Tel. 3670-9700 São Paulo - SP •
JU4.^
Flavio F. de FigueiredoLNOliNI lt':iK() CIVIL - AVAI.1A(,'<")í:S l phrícias
I - CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES
o presente Laudo de Avaliação relere-se ao apartamento n'' 22 do
Condomínio ridllfcio Porto Callcs, situado na Avenida Dr. Bernardino de Campos
638. e Avenida Marechal Floriano Peixoto n° 196 - Campo Grande - Santos-
SP. penhorado conforme o Termo de fls. 419 dos autos..
O valor do imóvel será detenninado para o mês de outubro de 2016,
observando-se as recomendações contidas nas normas NBR 14653-1 - Avaliação
de Bens - Parte 1; Procedimentos Gerais e NBR 14653-2 - Avaliação de Bens -
** Parte 2: Imóveis Urbanos, ambas da ABNT - Associação Brasileira de Normas
Técnicas.
Qualquer transação envolvendo o imóvel deve ser precedida de eventual
levantamento e de análise pelos interessados da titularidade, da ocupação e das
condições de regularidade das construções.
Conforme convenção de condomínio (anexo I). fornecida pelo síndico
Vanderiei. o apartamento teria direito a uso de vaga na garagem. Não há nos autos
documentos que comprovem tal condição, que deve ser formalmente confirmada
" antes de transação do imóvel
Pâg. 2
Flavio F. de Figueiredof:N(iHNiii;iiU)CiviL-AVAi.iA(ròi;s y. püuícias
II - VISTORIA
A vistoria foi realizada no dia 3 de outubro p.p às 09:30 h.
11.1 - Localização
O imóvel corresponde ao apartamento n- 22 do Condomínio Edifício Porto
Callcs, situado na Avenida Dr. Bernardino de Campos tf 638, e Avenida Marechal
rioriano Peixoto n° 196 - Campo Grande - Santos- SP, a qual - como mostra o
mapa abaixo - é completada pela ruas Paraíba e Euclides da Cunha, possuindo
índice Fiscal correspondente a 3.637.00 segundo a última publicação da Planta deValores Genéricos de Terreno Município de Santos (2013).
2
Sa
e
u
K
lic«u Sonilsu
r9
ôo
ProçsJnioBiwtialho
fJ.ji uü dr»
SorY«t«flaRoyiil i3
n fnslnuionle Olímpia
Wjiqi.ii
s
fucUvj|í«Cun^a
Poutodo
Conlinha da Praia
A5\a Cosia
Pág. 3
U C.S
Flavio F. de Figueiredo
r
rN(il-:NMI-;iRüCIVIL-AVAI.lA(,X)l:Sl;i'i:RIClAS
11.2 - Melhoramentos Públicos e Características da Região e do
Mercado Imobiliário
o imóvel situa-se no Bairro Campo Grande, em local dotado de todos os
melhoramentos usuais, tais como iluminação pública, redes de água, esgoto,
energia elétrica c Icicíbne, pavimentação com guias e sarjetas, transporte coletivo
próximo e serviço de coleta de lixo.
A região possui ocupação residencial de padrão médio e apresenta infra-
estrutura desenvolvida, sendo encontrados nas imediações comércio de âmbito
local, escola, igreja, assistência médico-hospitalar e policiamento regular.
Em decorrência da sua localização em relação à malha viária e das
características supra, o local é bastante procurado pela classe média.
O imóvel avaliando está inserido no contexto imobiliário predominante da
região em estudo. Analisando-se a região, bem como os dados coletados em
vistoria, é possível inferir que o mesmo apresenta liquidez moderada, havendo
número relativamente expressivo de oiertas de elementos com características
semelhantes.
Pâg. 4
■sfii
Flavio F. de FigueiredolíNtülNMliiltO civil. - AVAl.lAÇOiíS H 1'lfRlCIAS
11.3 - Terreno
O terreno em que foi erigido o prédio em que se situa o imóvel avaliandopossui topografia plana e testada no nível do logradouro para o qual entesta.
11.4- Benfeitorias
Sobre o terreno retro descrito encontra-se erigido o Condomínio EdifícioPorto Calles. o qual é composto por pavimento térreo e 7 pavimentos elevados,com 4 apartamentos por andar.
No pavimento térreo, além dos acessos ao edifício, situam-se liall de entradae vagas de garagem.
O apartamento em estudo é identiílcado pelo n- 22 e situa-se no 2® andar ou3" pavimento. O apartamento é composto de sala. 3 quartos, banheiros, cozinha cárea de serviço.
• Apartamento n" 22
- Dormitórios
- piso : assoalho de madeira- paredes : látex sobre massa- forro : laje revestida- calxilhos : madeira
- Cozinha / Banheiro / Área de serviço- piso : cerâmica- paredes : azulejo- forro : laje revestida- calxilhos : alumínio
- Sala
- piso : assoalho de madeira- paredes : látex sobre massc- forro : laje revestida- caixilhos; alumínio
Pág.6
Flavio F. de Figueiredo
rs
i;NliliNlli:iROCIVlL-AVAl.lA(,-Òl-;Sin>i:KÍC'lAS
Conforme Matrícula n" 41.484 do 3° Oficial dc Registro de Imóveis -
Comarca de Santos, o apartamento avaliando contem três dormitórios, sala,
cozinha, dois banheiros, vcstibulo de entrada, passagem, lavanderia, W.C. de
empregada e área de serviço com tanque; confrontando na frente com o hall de
circulação do pavimento, por onde tem sua entrada, poço de elevador, área interna
de iluminação e apartamento n" 21. de um lado com área interna de iluminação,
poço de elevador e apartamento n^ 23. de outro com poço de elevador, apartamento
n" 21 e espaço da área de recuo da Avenida Marechal Floriano Peixoto, e nos
fundos com o espaço da área de recuo da Avenida Bcrnardino de Campos, tendo
área útil de 164.34 m^ área comum de 41,24 m^ num total de 205.58,
correspondendo-lhe uma fração ideal de 4,6503% na totalidade do terreno e
demais coisas de uso e propriedade comum a todos os condôminos.
O imóvel aparenta ter sido construído há 40 anos c. quanto ao seu estado de
conser\'açào. apresenta-se regular. Os materiais empregados na construção do
edifício e suas características arquitetônicas gerais enquadram-no na classificação
"Apartamentos Padrão Médio, com elevador", do Estudo "Valores de Edificações
de Imóveis Urbanos - Santos - 2006".
Para efeito de ilustração, apresentam-se a seguir fotos do imóvel.
Pág. 6
Flavio F. de Figueiredoi:n(íi-:niii:ií<(H"ivii,-avai,ia(,'Oi;s h pkuícias
1 - Vista da avenida Dr. Bemardino de Campos
Pág,7
Flavio F. de Figueiredoííncíi:nhi;ik()CIvil-avaijaç(')i-:s i-;f'i:i{lciAS
2 - Vista da avenida Dr. Bernardino de Campos
lirr
Pág. 6
Np
Flavio F. de FigueiredolíNGlíNlIHIRÜ Civil. - AVALIAÇÒIíS !-; PliUÍCIAS
3 - Vista da avenida Marechal Floriano Peixoto
9
1^
Pâg, 9
Flavio F. de Figueiredoi;nci-:niii-;iiu)civii.-avaliaçòi-;shi'i;uicias
4 - Visla da avenida Marechal Floriano Peixoto
'.v.i 'i-y..
Pág. 10
■«p
Flavio F. de Figueiredoi-:N(ir;Niii;iR(> civii. - avai.iaçòiís n 1'i:i{ícias
5 - Vista da fachada do edlUcio
r
Pág. 11
Flavio F. de Figueiredo[:Ncir.Niii-:iR(>civiL-AVAi.iA(,'<)]:s i-: iniuiciAS
6 - Visla da fachada do edificio
4
\?
Ifí
I
Pâg. 12
■V
Flavio F. de Figueiredo1;N(íIINI li:iK<>civil.-AVAI.IAÇÒES c perícias
7 - Vista do acesso do condomínio
Pág. 13
Flavio F. de Figueiredoi-:n(íi-:niilii<o civil - avaliaçòls l piíkícias
8 - Pavimento térreo - Garagem
Pâg. 14
Flavio F. de Figueiredo
-o
i;n(íi;niii;iiu> civil.. avaliações e perícias
9 - Pavimento térreo - Garagem
: ; --f
Pâg.15
r<>
Flavio F. de Figueiredoi;ncii;Niii;iro civil - avaliações i-; i'i;rícias
IO - Pavimento térreo - Hall do elevador
Pég. 16
Mô7"V:>
Flavio F. de FigueiredoEN(í1:NIII-;!ROCIVII.- AVM.IAÇÒLS !•; l-liRÍriAS
11 - Pavimento térreo - Hall do elevador
Pâg. 17
•^03
Flavio F. de FigueiredoRNltl;Nlii;lK()C1Vll.-AVAl.lA(,-Òi:S I; PKIUCIAS
12 - Pavimento do apartamento avaliando
Pág. 16
Flavio F. de Figueiredoi"N(íi;nhi-:ir() civil - avai.iaçòiis h plrícias
13 - Acesso ao apartamcnlo n°22
Pág. 19
Flavio F. de FigueiredoliNlIliNI l[I]RO Civil. - AVALIAÇÒI-.S H PtRÍCIAS
14 - Apartamento n° 22 - Sala de estar
'.T'T1ÍU^
Pág. 20
Flavio F. de Figueiredo!:n(íi:niii-;iroc"ivii. - avaliac,'<")í:s v. phrícias
15 - Apartamento tf 22 - Sala de jantar
Â
Pág. 21
Flavio F. de Figueiredoi:n(íi:nhi;ir()CIvii.. AVALiAQXHís i; i*i:i<icia.s
16 - Apartamento n° 22 - Circulação
Pág. 22
Flavio F. de Figueiredol^Nlil NlIi:il<0 CIVIL - AVAl.iAC"l^S 12 fCRICIAS
17 - Aparlamento n° 22 - Cozinha
r
Pág. 23
Flavio F. de Figueiredoi-:niíi:nii!:iko civil. - avaliaçòií.s i-: i>i-:rícias
18 - Apartamento n° 22 - Área de serviço
9
r
Pág. 24
Flavio F. de Figueiredoi;ncíi:ni itfiRo civii.. avai.iaçOi-s i; pi-rícias
19 - Apartamento n° 22 - Banheiro de serviço
Pág. 25
MO
Flavio F. de Figueiredoi;ngknui:iu()CIV[|, - avai,iaçòi-:s i-: f>i;kic iAS
20 - Apartamento n" 22 - Banheiro de serviço
Pág. 26
Ip T?
Flavio F. de FigueiredoKNCiüNHiílKO Civil. - AVALIAÇÕES 1; PIíKÍCÍAS
21 - Apartamento n° 22 - Don-nitório I
Pàg. 27
Flavio F. de Figueiredo1;N(í1-NI IlilRO civil. - AVAI.IACÕ1-.S U reRÍCIAS
22 - Apartamento 22 - Lavabo
Pâg. 28
Flavio F. de FigueiredoliNCilINI IliIRO Civil. - AVALIAÇÕES E PERÍCIAS
23 - Apartamenlo n" 22 - Dormitório II
•y.*»!* « ' é' • '.••I
Pág. 29
■<1'^
Flavio F. de FigueiredoliNOUNI li:ilU) civil. - AVALIAC,'<'»liS H 1'LKÍCIAS
24 - Aparlamento n° 22 - Depósito
rs
1
Flavio F. de Figueiredoi;n(íi;ní1!;iho fivii. - avaliacôiís ií piírícias
25 - Apartamento n° 22 - Depósito
'-P
Pàg. 31
Flavio F. de Figueiredoi:N(ii:NHi:lUt)ClVII.-AVAI.IA(.-()líS IIPKIUCIAS
26 - Apartamento n" 22 - Banheiro
Pág. 32
Flavio F. de Figueiredoi;n(ii:niii:iu() civil - avmjaçòls l í'I-:kícias
27 - Apartamento n" 22 - Dormitório III
Pág. 33
Flavio F. de FigueiredorNCiUNI IMUO CiVIl , - AVALIAÇÔIi.S li IMilíiCIAS
III - DETERMINAÇÃO DO VALOR DO IMÓVEL
IIÍ.1 - Metodologia
De acordo com a norma NBR 14653-1 - Avaliação de Bens - Parte 1:
Procedimentos Gerais, o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado
identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos
dos elementos comparáveis, constituintes da amostra. Em termos gerais, pennite
que o valor do imóvel seja definido através da comparação com dados de mercado
assemelhados quanto às características intrínsecas e extrínsecas. tais como
situação, destinação. forma, grau de aproveitamento, características (Tsicas e
adequação ao meio. entre outros. As características c os atributos dos dados
pesquisados que exerçam influencia no valor devem receber o necessário
tratamento face aos dados homólogos do bem avaliado.
Para aplicação deste método é fundamental a existência de um conjunto de
dados que possa ser tomado como amostra do mercado imobiliário.
O Método Comparativo Direto de Custo identifica o custo do bem por
meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes
da amostra. O Método da Quantificação de Custo identifica o custo do bem ou
de suas partes por meio de orçamentos sintéticos ou analíticos, a partir das
quantidades de serviços e respectivos custos diretos e indiretos. Devem ser
/«S justificados e quantificados os efeitos do desgaste físico e/ou do obsoletismo
funcional das benfeitorias.
Em alguns casos é empregado o Método Evolutivo, que identifica o valor
do bem pelo somatório dos valores de seus componentes. Caso a finalidade seja a
identificação do valor de mercado, deve ser considerado o fator de
comercialização.
Pág.34
Flavio F. de Figueiredoi;nuI:Ni II ;iK() civil.-AVALiA<.'(>i;,s I-: i'i;i<iciAS
No presente caso será utilizado exclusivamente o Método Comparativo
Direto de Dados de Mercado, pelo qual o Valor do Imóvel é obtido a partir de
dados dc ofertas ou transações de imóveis semelhantes ao avaliando, em virtude de
existir número suficiente de ofertas ou transações de imóveis que atendam a estes
requisitos nas imediações do bem em teia.
O item 7.5 - Escolha da Metodologia da norma NBR 14653-1 recomenda
que. sempre que possível, o valor de mercado seja detenninado eom o uso do
Método Comparativo Direto dc Dados de Mercado. Tal preferencia é devida ao
falo de que seus resultados espelham com maior fidelidade a situação do mercado
imobiliário na época da avaliação, visto que são obtidos por comparação direta
eom outros eventos semelhantes de mercado.
A preferência pelo uso de métodos diretos não é recente. Já em 1992 o
Eng". Joaquim da Rocha Medeiros Júnior apresentou no Seminário Paulista de
Avaliações e Perícias, realizado pelo IBAPE/SP. trabalho intitulado "Métodos
Diretos x Métodos Indiretos", onde consta:
A bem da verdade, todos os métodos avaiialórios são comparalivo.s. pois.
qualquer deles, .se baseia, fundamenialmenle. no confronto com valores de
assemelhados: o que os distingue entre diretos e indiretos, é o fato de. nos
primeiros, .ser menor o número de etapas e/ou operações ncce.ssárias a proceder
às "homogeneizações" destinadas a considerar e equalizar as desigualdades entre
o bem avaliando e os que pos.satn servir de termo de confronto.
Como nenhuma dessa etapas de "homogeneização" é ab.solutameníe perfeita,
sempre encerrando probabilidade de introduzir distorções nos resultados
(e.specialmenie quando u.sados os critérios denominados clássicos, das avaliações
de nível normal), resulta evidente que, já de plano, os métodos diretos, quando
possível usá-los, devem ser os preferidos, por terem maior confiabilidade.
Por outro lado. é de ser considerado que. enquanto pelo método comparativq/
direto os resultados obtidos, .se corretamente conduzidos os cálculos, le
valores de mercado dos bens. pelos métodos indiretos, o que se alcaty
verdade, a bem dizer, são valores econômicos das propriedade.s.
Pág. 35
$oo
Flavio F. de Figueiredoi-:N(ii-:Nin;iru)C!Vii.-AVAi.iAC()i;s iípi-kicias
Como. pela própria dejiniçào cio ilem 1.3 da NBR 5676. o valor a .ser
determinado deve .ser o de mercado - correspondendo este ao preço que se
definiria em um mercado de concorrência perfeita - fica mais uma vez
comprovado que, nas avaliações de imóveis, deva ser dada primazia ao tiso dos
métodos diretos.." (grifo.s no.s.so.s)
A relevância de tais conceitos para a Engenharia de Avaliações Já naquela
época pode ser medida pelo fato de que os mais de 300 profissionais de todo o país
que participaram do Seminário Paulista de Avaliações e Perícias realizado cm
outubro de 1992 pelo IBAPE/SP incluíram o seguinte tópico nas recomendações
finais do evento:
Tema / - Método Diretos x Indiretos
1-) Nas avaliações, preferencialmente e quando passíveis de serem aplicados,
devem ser adotados os métodos diretos:
2-) Os métodos indiretos re.\ervam-.se às avaliações de imóveis especiais ou
quando os diretos .se mostrarem impraticáveis.
3-) Devem os órgãos de classe e os profissionais em geral promoverem
estudos, pesquisas e discussão para fomentar o aperfeiçoamento dos métodos
existentes e a criação de novos roteiros avaliatórios.
No mesmo sentido, a Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos do IBAPE
- 1995 do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia também
confirmou a opção preferencial pelos métodos diretos ao recomendar:
5.3 - Utilização de mais de um método
5.3.1 • Preferencialmente, devem ser empregados tnétodos mretos,
servindo os indiretos para eventual aferição ou para serem
utilizados na total impossibilidade de aplicação dos primeiros .."
Pàg. 36
Flavio F. de Figueiredoi:n(íi"nh!:iu() civil. - avai.iaçòiís i; 1'i;kícia.s
A presciile Avaliação foi desenvolvida com o uso de Iralamenlo por fatores,
buscando-se alcançar grau I dc lundamenlação c precisão, como explicitado na
nonna NBR 14653-2 - Avaliação dc Bens - Parte 2: Imóveis Urbanos .
Nos casos cm que o grau mínimo 1 não for atingido, devem ser indicados e
justificados os itens das tabelas dc especificação que não puderam ser atendidos e
procedimentos e cálculos utilizados na identificação do valor.
III.2 - Valor do Imóvel
O Valor do Imóvel será determinado com base no Método Comparativo
Direto de Dados dc Mercado, quando se buscou analisar os dados de ofertas e
transações na mesma região gco-econômica cm que se situa o imóvel avaliando,
através dos elementos comparativos coletados, dos quais extraiu-se a Média
Aritmética Saneada. Estes elementos foram homogeneizados em relação à situação
paradigma de acordo com as seguintes Condições Gerais:
a) Todos os elementos refcrcm-sc a apartamentos com padrão, área e
dependências compatíveis com os do imóvel avaliando , situados na mesma
região geo-econômica;
b) Fator elasticidade da oferta = 0,9 ;
c) Adotados percentuais dc inílucncia na formação do valor do imóveizáe20% referentes a terreno e 80% referentes a construção ;
Pág. 37
^0^
Flavio F. de Figueiredoi:ngi;níii;iiu) civil - avm.iacoi:s i; pluicias
rs
d) Transposição de valores dc terrenos com base nos índices Inscais
constantes da última publicação da Planta dc Valores Genéricos (2013).
Para o imóvel em estudo, IF = 3.637,00;
e) Correções relativas a depreciação efetuadas de acordo com as
recomendações preconizadas no estudo "Valores dc Edificações dc Imóveis
Urbanos - Santos - 2006". O edifício em tela aparenta ter sido construído há
40 anos. enquadra-se na classificação "Apartamentos Padrão Médio, com
elevador" e. quanto ao seu estado dc conservação, apresenta-se regular.
Dessa fonna. seu Fator de Depreciação corresponde a Foc = 0.547.
O Valores unitários calculados para área utilizável de apartamento,
entendida c
disponível.
entendida como a área privativa acrescida de 10 m^ por vaga de garagem
Pág. 38
Flavio F. de FigueiredoliNtiLNIIKIliOflVIl,-AVALIA(.'Òi:SI-: l'i;KÍCIA.S
Elemento Comparativo n" 1
Avenida rXnilor Bernadino dc Campos. 638 - 3" andar
IF: 3.637.00
Fome: Sr. Walter - Te! :(13) 2138-2800 - C.Rcrreira Imóveis
Dormilórios: 3 Vagas: l
Área Privaliwi: 164,34
Idade Aparente de Construção: 40 anos
Tipo: Apartamento Padrão Médio
Estado: Regular
Fator de Depreciação (Foc) = 0.547
Preço Pedido: RS 800.000.00
Calculo do Valor Corrigido ;
q = ( 0.2 x 3.637.00 + 0.8 x 1.290 x t).547 ) x 0.9 x 1.600.000.00
3.637.(X) 1.290 0.547 ( 164 + 1 x 10 )
q= RS4.129,86 /m»
Pág. 39
Flavio F. de Figueiredo
V
I;N(íi;niii:ikí) civil. - avm.iacOi-:.s i-: piíuicias
Elemento Conipflrntivo n° 2
Rua Ceará. 70
IF; 2.673.00
Fonte: Sr. David ■ Tel: (13) 3385-0510
Dormitórios: 3 Vagas: 3
Área Pri\ativa: 166 m'
Idade Aparente de Construção: 2 anos
Tipo: Apartamento Padrão Médio
Estado: Entre nova e regular
Fator de Depreciação (Foc) = 0.984
Preço Pedido: R$1.650.000.00
Cálculo do Valor Corrigido :
3.035.00 l.4(K) 0.687 ( 166 + 3 x/lO)
q= R$5.165,40 /m»
Pág. 40
■<>
Flavio F. de Figueiredoi;N(l1ÍNtlRiROCIVII,-AVA1-IAC.Òi;S í; perícias
Elemento ConipArntívo n° 3
Maranhao. 90
IF: 3.070.00
Fonte: Sr. Eduardo - Tel:(13) 3288-1825
Dormitórios: 3 Vagas:
Área Privativa: 240 m'
Idade Aparente de Construção: 25 anos
Tipo: Apartamento Padrão Médio
Estado: Regular
Fator de Depreciação (Foc) = 0.750
Preço Pedido: R$1 .600.000.00
Cálculo do Valur Corrigido :
q = ( 02 N 3.f>.t7.(H) + 0.8 X 1.290 x 0.547 ) x 0.9 x 560.{XM).(X)3.035.00 1 290 0.687 ( 240 + 2 x 10;
q= R$4.543,53 /m'
Pág. 41
Flavio F. de Figueiredoi:nch:ni imw) civii. - avaua(,'{>i;s i; pluicias
Elemento Comparativo n" 4
Rua Paui. 62
IF: 2.829.00
Fonte: Sr. Barsotti - Tel ; (13)3227-0027
Dormitórios: 4 Vagas:
Área Privativa: 136
Idade Aparente de Construção: 2 anos
Tipo: Apartamento Padrão Médio
Estado: Entre nova e regular
Fator de Depreciação (Foc) = 0.984
Preço Pedido: R$995.000.00
Cálculo do Valor Corrigido :
q = , 0^ s 3.637.00 + 0.8 x IJ29() x 0-547 )x 0.9 x 5«>.(XX).(K)3.035.(K) I.2W 0.687 ( 136 + 2 x 10)
q= RS 4.027,96 /m'
Pág. 42
Flavio F. de FigueiredoI-N(ÍI-;NI IlilUO l lVll. - AVAI.IAVÒI-S il l'i;Rk'IAS
Elemento Comparativo n"
Avenida Marcclial Floriano Peixoto. 277
IF: 3,035.00
Fonlc: Sra.Claudia - Tel: (13) 3285-4848
Dormitórios: 3 Vagas:
Área Privativa: 110 nP
idíKle Aparente de Construção: 30 anos
Tipo: A|xirlaniento Padrão Médio
Estado: Regular
Fator de Depreciação (Foc) = 0.687
Preço Pedido; R$ 560.000.00
Ciilculo üo Valor Corrigido :
i| = ( 02 -N 3.6.37.(X) + 0,8 x3,035.00
1290 X 0.547 ix 0.9 x 560.000.00
1200 0.687 ( 110 + l X 10)
q= RS 3.879,96 / m'
Pág. 43
Flavio F. de FigueiredoLNCFNIIKIIU) CIVIL - AVALIAÇÕES I! l-liUÍCIAS
Em rcsuiiK). tem-se;
RI.ICMKNTO VAL.()R
ENDKRKÇO IINHÁRIO
COMPARAIIVO (RS/M')
Avenida IXiutor Bcnvadino dc Campvis. 638 - 3'' andar 4.129,86
2 Rua Ceará 70 5.165.40
3 Maraniâo. 90 4.543.53
4 Rua l'aui 62 4.027.96
5 Avenida Mureelial ITiriaix) PeLxoto. 277 3.879.96
TOTAL 21.746,71
euja Média Arilmclicaé igual a :
21.746.71 / 5 R$4..149.34 /m'
que define o intervalo de confiança Jcnlro dos seguintes limites;
Miiino; 0.7 x R$4 34934 /m' RS 3.04434
Máxhio: 13 .x R$4,34934 /m' RS 5.654.15
Como todos os elementos cnconiram-se dentro do intervalo aecitávei. resulta que a Média
Saneada é igual ã Média Aritmética ou seja:
q = R$ 4.349.34 /m' uutubro/2016
Pág. 44
Flavio F. de Figueiredoi;n(íi-:niií-ik()C'ívii. - avai.iacOi:,s i; ciírícías
O valor do imóvel será calculado pela seguinte expressão
VI = q X Au. onde :
VI = valor do imóvel
q = valor unitário = R$ 4.349.34 / m
Au = área construída do imóvel
Au = 164.34 (área privativa) + 10 m"^ (vaga de garagem) = 174,34 m^
Substituindo-se os valores na expressão, tem-se
VI = R$ 4.349.34 / m^ x 174.34 m^
VI = R$ 758.263.93 ou. em números comerciais
VI = RS 760.000,00 - outubro/2016
Pág- 45
<io
-p
Flavio F. de FigueiredoI N(il-.NMi;ilU)l'lVll. - AVAl.lAVOtúS t; IMilllCIA.S
IV - CONCLUSÃO
Face ao exposto c justificado no corpo do presente Laudo, o valor do
apartamento n" 22 do Condomínio Edifício Porto Calles. situado na Avenida Dr.
Beniardino de Campos, n° 638. e Avenida Marechal Floriano Peixoto n° 196 -
Campo Grande - Santos- SP, para o mês de outubro de 2016, é de:
VI = R$ 760.000,00 - outubro/2016
Pâg. 46
Flavio F. de Figueiredoi-;ngi;ni ikiko civii. - avai.iagòüs ií i'i;kícias
V - ENCERRAMENTO
Encerrados os trabalhos, foi redigido, editado e impresso este Laudo de
Avaliação, que se compõe de 47 (quarenta c sete) folhas escritas de um só lado,
tendo sido então Iodas rubricadas, menos esta última que vai datada e assinada.
Acompanha 01 (um) Anexo:
Anexo I - Convenção de Condomínio
São Paulo. 6 de outubro de 2016.
FLA VIO F. DE FIGUEIREDOCRUA n^SS.I^^D-SP
/
Membro Titular do IBAPEInstituto Brasileiro de Avaliações c Pcrícia.s de Engenharia
Pág. 47
