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Rua Domingos Rodrigues, 341, 3º Andar, sala 38/39 - Lapa - São Paulo, SP - CEP 05075-000 Tel./Fax: (11) 3115-0750 e-mail: [email protected]
EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 1ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE COTIA – ESTADO DE SÃO PAULO AUTOS Nº: 0003484-28.2018.8.26.0152
WALMIR PEREIRA MODOTTI, Engenheiro, Perito Judicial, nomeado nos AUTOS DO CUMPRIMENTO DE SENTENÇA, requerido pela ASSOCIAÇÃO DOS PROPRIETÁRIOS DO RESIDENCIAL HORIZONTAL PARK II, em face de ROBERTO CASTRO ALLET, dando por terminados seus estudos, diligências e vistorias, vem apresentar suas conclusões, expressas no seguinte LAUDO em anexo , pelo qual chegou ao valor de mercado, expresso em resumo a seguir, para o imóvel situado na Rua Volpi, Lote 17 da Quadra F – Condomínio Residencial Horizontal Park II, com acesso pela Rua Pablo Picasso, nº 101, Cotia - São Paulo.
Termos em que, P. Deferimento. Cotia, 12 de junho de 2019.
WALMIR PEREIRA MODOTTI CREA 128.880/D
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RESUMO
VALOR TOTAL DO IMÓVEL:
(Matriculado sob nº 34.422, no Cartório de Registro de Imóveis de Cotia)
Rua Volpi, Lote 17 da Quadra F – Condomínio Residencial Horizontal Park II
R$ 320.000,00
(trezentos e vinte mil reais)
JUNHO / 2019
| FOTO 01 |
FACHADA DO IMÓVEL.
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I - OBSERVAÇÕES PRELIMINARES
O objetivo do presente Laudo é a determinação do
valor de mercado para o imóvel a seguir descrito, nos termos dos AUTOS DO
CUMPRIMENTO DE SENTENÇA, requerido pela ASSOCIAÇÃO DOS
PROPRIETÁRIOS DO RESIDENCIAL HORIZONTAL PARK II, em face de
ROBERTO CASTRO ALLET:
Um Terreno Urbano, designado por Lote nº 17 da Quadra F, do loteamento
denominado Horizontal Park, situado no local denominado Fazendinha, neste
Município e Comarca de Cotia, Estado de São Paulo, e que assim se descreve:
mede 4,70 metros em linha reta mais 9,38 metros em curva de concordância de
quadra de frente para a Rua 14 e 40,75 metros do lado direito, confrontando
com o Lote 16 e 33,50 metros do lado esquerdo, confrontando com área
institucional, nos fundos mede 12,00 metros, confrontando com o Lote 01,
encerrando a área total de 445,50 metros quadrados, matriculado sob nº
34.422, no Cartório de Registro de Imóveis de Cotia.
II - VISTORIA
Em atendimento ao disposto no artigo 474, do Código
de Processo Civil, foi enviado comunicado às partes do dia e hora da realização
da perícia.
2.1 - LOCAL
2.1.1- CARACTERÍSTICAS GERAIS DA LOCALIZAÇÃO
A reprodução do Mapa Oficial da Cidade de Cotia, do
Google Maps, e a foto aérea do Google Earth, ilustram a localização do imóvel:
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FOTOS 02/03 |
RUA PABLO PICASSO,
COM ACESSO AO CONDOMÍNIO RESIDENCIAL HORIZONTAL PARK II.
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| FOTOS 04/05 |
RUA VOLPI,
NO TRECHO ONDE SE LOCALIZA O IMÓVEL.
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2.1.2 - CADASTRAMENTO SEGUNDO O MAPA FISCAL
De acordo com a Prefeitura Municipal de Cotia, o
imóvel possui a inscrição imobiliária:
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23252.52.22.0171.00.000.1
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2.1.3 - MELHORAMENTOS PÚBLICOS
O local é servido por todos os principais
melhoramentos públicos urbanos, tais como: pavimentação asfáltica, guias,
sarjetas, água, esgoto, energia elétrica, telefone, correio, coleta de lixo e
transporte coletivo próximo.
2.1.4 - ZONEAMENTO
A Lei Complementar nº 95, de 24 de junho de 2008,
institui o plano de zoneamento e normas de usos, parcelamento e ocupação do
Município de Cotia.
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O local em causa integra a Zona Estritamente
Residencial – ZER, que compreende as áreas de características exclusiva ou
significativamente residenciais, inseridas no perímetro urbano, permitindo
usos e ocupações de densidade média próxima a 200 hab./ha.
A reprodução a seguir ilustra o zoneamento da região
onde se localiza o imóvel em estudo:
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2.1.5 - CARACTERÍSTICAS EFETIVAS DA REGIÃO
A ocupação residencial é caracterizada por
condomínios fechados, contendo edificações térreas e assobradadas. A
ocupação comercial é de âmbito local e bastante diversificada, predominando
postos de serviços, restaurantes, padarias, farmácias, papelaria, consultórios,
escolas, supermercado, dentre outros, localizados externamente aos
condomínios.
2.2 - DO IMÓVEL
2.2.1 – TERRENO
O terreno onde se situa o imóvel possui toda a
quadra delimitada pelas ruas anteriormente ilustradas no mapa de localização.
Topografia: Em aclive;
Condições no solo e superfície: Firme e seco;
Formato: Irregular;
Frente: 14,08 m;
Profundidade equivalente: 31,64 m;
Área: 445,50 m².
2.2.2 - BENFEITORIAS
O terreno acima descrito não possui edificações e
encontra-se coberto por vegetação nativa. As características do imóvel são
melhores observadas na documentação fotográfica que segue:
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| FOTOS 06/07 |
CONDOMÍNIO RESIDENCIAL HORIZONTAL PARK II
ACESSO AO RESIDENCIAL HORIZONTAL PARK II,
PELA RUA PABLO PICASSO, Nº 101.
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| FOTOS 08/09 |
CONDOMÍNIO RESIDENCIAL HORIZONTAL PARK II
ACESSO AO RESIDENCIAL HORIZONTAL PARK II.
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| FOTOS 10/11 |
CONDOMÍNIO RESIDENCIAL HORIZONTAL PARK II
RUA VOLPI, LOTE 17 DA QUADRA F
ASPECTOS DO TERRENO.
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CONDOMÍNIO RESIDENCIAL HORIZONTAL PARK II
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| FOTOS 14/15 |
CONDOMÍNIO RESIDENCIAL HORIZONTAL PARK II
RUA VOLPI, LOTE 17 DA QUADRA F
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III – CRITÉRIOS DE AVALIAÇÃO DO IMÓVEL
3.1 - TERRENO
Para a avaliação do terreno será empregada a
“Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos” do IBAPE – Instituto Brasileiro
de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo.
Referido trabalho representa a revisão das
anteriores “Normas para Avaliação de Imóveis” e “Normas para Avaliação de
Imóveis na Desapropriação” do IBAPE - Instituto Brasileiro de Avaliações e
Perícias de Engenharias.
Segundo as referidas Normas, temos a seguinte
expressão para o cálculo do valor do terreno:
VT = AT x Vu
Sendo:
VT = Valor do terreno
AT = Área do terreno
Vu = Valor unitário básico de terreno
No cálculo do “Vu” (valor unitário médio), os
elementos comparativos pesquisados sofrerão as seguintes transformações:
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a) Dedução de 10% no preço, para cobrir risco de
eventual super estimativa por parte das ofertas (elasticidade dos negócios).
No caso de transcrição, não haverá o referido desconto.
b) A região já classificada anteriormente, de acordo
com o item 9.1 da “Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos” do IBAPE São
Paulo, onde são estabelecidos os seguintes parâmetros apresentados nas
Tabelas I e II.
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c) Considerações de valorização ou desvalorização do
unitário, em função das testadas distintas das de referência, com o emprego
da fórmula prevista nas “Normas”. A retro correção será considerada, desde a
metade até o dobro da testada de referência, ou seja:
CF = (FP / FR )f, dentro dos limites: FR / 2 FP 2FR
Obs.: O expoente “f” admitido, bem como FR, são retirados das Tabelas I e
II.
d) Considerações de valorização ou desvalorização
do unitário, em função da profundidade, com o emprego da fórmula prevista
nas “Normas”.
CP = 1,0, dentro dos limites: Pmin PE Pmax;
CP = (PE/Pmin)p, dentro dos limites: ½ Pmin PE Pmin;
CP = (0,5)p, para: PE < ½ Pmin;
CP = (Pmax/PE) + {[1-(Pmax/PE)]. (Pmax/PE)p},
dentro dos limites: Pmax PE 3,0 . Pmax;
CP = (Pmax/3,0. Pmax)+{[1-(Pmax/3,0. Pmax)].
(Pmax/3,0. Pmax)p}, para: PE > 3,0 . Pmax
Obs.: Os valores de “Pmin”, “Pmax” admitidos, bem como as restrições de uso,
são retirados das Tabelas I e II. PE é a profundidade equivalente.
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e) Considerações de valorização ou desvalorização do
unitário, em função da área, com o emprego da fórmula prevista nas “Normas”.
CA = (AR/AT)0,20
Obs.: O valor de “AR” admitido, bem como as restrições de uso, são retirados
das Tabelas I e II.
f) Considerações de valorização ou desvalorização do
unitário, em função da presença de frentes múltiplas ou esquina, com o
emprego da fórmula prevista nas “Normas”.
CE = Ce . Amin
Obs.: O valor de “Ce” e “Amin” admitidos, bem como as restrições de uso, são
retirados das Tabelas I e II.
g) Considerações de valorização ou desvalorização do
unitário, em função da topografia do terreno, com o emprego dos valores
previstos, conforme tabela abaixo.
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h) Considerações de valorização ou desvalorização
do unitário, em função da consistência do terreno devido a presença ou ação
da água, com o emprego dos valores previstos, conforme tabela abaixo.
i) Considerações de valorização ou desvalorização do
unitário, em função da localização do terreno, serão utilizadas, se necessário,
através de índices empíricos do mercado ou da relação entre os valores de
lançamentos fiscais, obtidos da Planta de Valores Genéricos do Município.
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j) Considerações de valorização ou desvalorização do
unitário, em função do posicionamento de unidades padronizadas, serão
utilizadas, se necessário através de pesquisa mercadológica.
k) Atualização dos elementos comparativos será
realizada, se necessário, através da variação dos Índices de Custo de Vida,
publicados pela Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas - FIPE - USP.
l) Considerações de valorização ou desvalorização do
unitário em função de possuir restrições legais ao seu pleno aproveitamento,
bem como às benfeitorias. Podemos citar as seguintes restrições: áreas non
aedificandi de qualquer natureza, projetos de alinhamento com recuo, imóveis
tombados, zona de vida silvestre, unidade de conservação da natureza, reserva
florestal, manguezais, outras zonas com restrição ecológica e outras
restrições.
Faixa “non aedificandi” de qualquer natureza 0,10
Reserva Florestal 0,10
m) Considerações de valorização ou desvalorização
do unitário em função de não possuir acesso direto.
Fator terreno encravado 0,50
Fator terreno de fundo 0,60
Fator terreno interno 0,70
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3.1.1 - PESQUISA DE MERCADO
Para a coleta dos dados de mercado para a
determinação do valor unitário básico de área que reflita a realidade
mercadológica imobiliária da região avalianda, pesquisou-se junto a diversas
empresas imobiliárias, os valores ofertados para vendas de imóveis na mesma
região geoeconômica e negócios efetivamente realizados. Da pesquisa
efetuada obtiveram-se os elementos comparativos listados na sequência.
Obtidos os elementos comparativos homogeneizados,
fez-se os cálculos estatísticos obtendo-se a média aritmética e seus limites
de confiança compreendido no intervalo de mais ou menos 30% em torno da
média, cuja média final homogeneizada para o valor do metro quadrado
resultou em: Vu = R$ 718,64/m² (setecentos e dezoito reais e sessenta e
quatro centavos por metro quadrado) – válido para junho / 2019.
IV - CÁLCULOS AVALIATÓRIOS
4.1 - AVALIAÇÃO DO TERRENO
Através dos critérios fixados no capítulo anterior,
tem-se, então, para o cálculo do valor do imóvel em questão:
VT = At x Vu
Onde:
VT = Valor do terreno procurado
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At = 445,50 m²
Valor unitário obtido na pesquisa = R$ 718,64/m²(*)
Substituindo e calculando:
VT = 445,50 m² x R$ 718,64/m²
VT = R$ 320.154,12
Ou, em números redondos:
VT = R$ 320.000,00
(trezentos e vinte mil reais).
4.2 - VALOR TOTAL DO IMÓVEL
Considerando-se que o terreno não possui
benfeitorias, o valor total do imóvel corresponde a:
VALOR TOTAL DO IMÓVEL:
(Matriculado sob nº 34.422, no Cartório de Registro de Imóveis de Cotia)
Rua Volpi, Lote 17 da Quadra F – Condomínio Residencial Horizontal Park II
R$ 320.000,00
(trezentos e vinte mil reais)
JUNHO / 2019
(*) OBS: O valor unitário, de R$ 718,64/m² (setecentos e dezoito reais e sessenta e
quatro centavos por metro quadrado), foi obtido através de Pesquisa de
Comparativos, cujas características constam da pesquisa de mercado de imóveis a
seguir:
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V - CONCLUSÃO
Conforme cálculos efetuados no conteúdo do
presente Laudo de Avaliação, o valor de mercado para o imóvel a seguir
descrito, nos termos dos AUTOS DO CUMPRIMENTO DE SENTENÇA,
requerido pela ASSOCIAÇÃO DOS PROPRIETÁRIOS DO RESIDENCIAL
HORIZONTAL PARK II, em face de ROBERTO CASTRO ALLET,
corresponde a:
VALOR TOTAL DO IMÓVEL:
(Matriculado sob nº 34.422, no Cartório de Registro de Imóveis de Cotia)
Rua Volpi, Lote 17 da Quadra F – Condomínio Residencial Horizontal Park II
R$ 320.000,00
(trezentos e vinte mil reais)
JUNHO / 2019
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VI – QUESITOS – FLS. 361/364
1. O terreno avaliado apresenta características de uso comercial, residencial
ou serviços?
Resposta: O local integra a Zona Estritamente Residencial – ZER, que
compreende as áreas de características exclusiva ou significativamente
residenciais, inseridas no perímetro urbano, permitindo usos e
ocupações de densidade média próxima a 200 hab./ha.
2. A predominância do uso comercial se apresenta ao longo de quais
avenidas, ruas ou rodovias?
Resposta: A ocupação comercial e de serviços é de âmbito local e
bastante diversificada ao longo da Rua Comendador Carminé Lourenço
Del Gaizo, Rodovia Raposo Tavares e de logradouros circunvizinhos.
3. A predominância do uso residencial se apresenta ao longo de quais
avenidas, ruas ou rodovias?
Resposta: A ocupação residencial é caracterizada por condomínios
fechados (Condomínio Jardim das Paineiras, Condomínio Bosque dos
Esquilos, Condomínio Queluz, Condomínio Reserva Pinus Park, Condomínio
Residencial Horizontal Park I e II), contendo edificações térreas e
assobradadas de padrões simples, médio e superior, ao longo da Rua
Monet e de logradouros circunvizinhos.
4. A predominância do uso de prestação de serviços se apresenta ao longo
de quais avenidas, ruas ou rodovias?
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Resposta: A ocupação comercial e de serviços é de âmbito local e
bastante diversificada ao longo da Rua Comendador Carminé Lourenço
Del Gaizo, Rodovia Raposo Tavares e de logradouros circunvizinhos.
5. Existe desenvolvimento urbano de unidades residenciais de alto padrão na
região próxima ao terreno?
Resposta: A ocupação residencial é caracterizada por condomínios
fechados (Condomínio Jardim das Paineiras, Condomínio Bosque dos
Esquilos, Condomínio Queluz, Condomínio Reserva Pinus Park, Condomínio
Residencial Horizontal Park I e II), contendo edificações térreas e
assobradadas de padrões simples, médio e superior, ao longo da Rua
Monet e de logradouros circunvizinhos.
6. O terreno pode ser considerado um lote para construção de casa de alto
padrão?
Resposta: A ocupação residencial é caracterizada por edificações
térreas e assobradadas de padrões simples, médio e superior.
7. O imóvel está inserido no distrito/bairro/região conhecida como Granja
Viana? Caso negativo, qual a distância entre o terreno avaliado o
distrito/bairro/região da Granja Viana?
Resposta: O Condomínio Residencial Horizontal Park II localiza-se a
cerca de 1,2 Km do bairro Granja Viana.
8. Qual a distância do terreno para o Shopping Granja Vianna e para Wal-
Mart Granja Viana?
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Resposta: Cerca de 1,5 Km.
9. Qual a distância para o Kartódromo Internacional Granja Viana?
Resposta: Cerca de 4,0 Km.
10. Qual a distância para a Rodovia Raposo Tavares?
Resposta: Cerca de 1,5 Km.
11. Qual a distância para o Rodoanel Mário Covas?
Resposta: Cerca de 2,5 Km.
12. Existem colégios e universidades públicas ou privadas na região do terreno
avaliado? Quais?
Resposta: Colégio Rio Branco (2,2 Km), Colégio Objetivo (3,8 Km), Senai
Cotia (5,2 Km), dentro outras.
13. Quais melhoramentos urbanos estão disponíveis na região do terreno
avaliado?
Resposta: O local é servido por todos os principais melhoramentos
públicos urbanos, tais como: pavimentação asfáltica, guias, sarjetas,
água, esgoto, energia elétrica, telefone, correio, coleta de lixo e
transporte coletivo próximo.
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Rua Domingos Rodrigues, 341, 3º Andar, sala 38/39 - Lapa - São Paulo, SP - CEP 05075-000 Tel./Fax: (11) 3115-0750 e-mail: [email protected]
14. Existe asfalto, guias e sarjetas, rede de água, rede de esgoto, rede
telefônica, rede de energia elétrica, iluminação pública, rede de dados
(internet), TV a cabo e coleta de lixo?
Resposta: Sim.
15. Existe linha de metrô disponível?
Resposta: Não.
16. Existe previsão de construção de linha de metrô? Qual é a previsão de
entrega?
Resposta: Existe o projeto da linha 22 – bordô do metrô, sem previsão
oficial.
17. Existe fácil locomoção de transporte público para o centro da cidade de
Cotia e demais bairros?
Resposta: Sim.
18. Existe fácil locomoção de transporte público para o centro da cidade de
São Paulo e demais bairros?
Resposta: Sim.
19. Existe fácil locomoção de transporte privado (automóvel) para o centro da
cidade de São Paulo, Cotia e demais bairros?
Resposta: Sim.
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Rua Domingos Rodrigues, 341, 3º Andar, sala 38/39 - Lapa - São Paulo, SP - CEP 05075-000 Tel./Fax: (11) 3115-0750 e-mail: [email protected]
20. Qual a distância do terreno para o centro da Cidade de São Paulo?
Resposta: Cerca de 38,0 Km.
21. Qual a classificação padrão do imóvel de acordo com o IBAPE?
Resposta: Grupo I - Zonas de uso residencial horizontal - 2ª Zona
Residencial Horizontal Médio.
22. Qual tipo de renda média da população da região? Baixa, média ou alta
renda?
Resposta: Renda média.
23. Caso utilize-se o método comparativo, percebeu-se a disponibilidade para
venda de imóveis nas imediações, com as mesmas características no
imóvel avaliado?
Resposta: Sim, conforme pesquisa de comparativos.
24. Qual o valor de venda dos imóveis disponíveis, nas mesmas
características, nas imediações?
Resposta: Conforme pesquisa de comparativos, item 3.1.1 - PESQUISA
DE MERCADO.
25. Qual o resultado do estudo mercadológico da região?
Resposta: Conforme pesquisa de comparativos, a média final
homogeneizada para o valor do metro quadrado resultou em: R$
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718,64/m² (setecentos e dezoito reais e sessenta e quatro centavos
por metro quadrado) – válido para junho / 2019.
26. Qual o valor da memória de cálculo?
Resposta: Conforme pesquisa de comparativos, a média final
homogeneizada para o valor do metro quadrado resultou em: R$
718,64/m² (setecentos e dezoito reais e sessenta e quatro centavos
por metro quadrado) – válido para junho / 2019.
27. Esclarecer minuciosamente, a forma e o método utilizado para a realização
da perícia.
Resposta: A avaliação deu-se pelo Método Comparativo, utilizando-se a
“Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos” do IBAPE – Instituto
Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo.
Para a coleta dos dados de mercado para a determinação do valor
unitário básico de área que reflita a realidade mercadológica imobiliária
da região avalianda, pesquisou-se junto a diversas empresas imobiliárias,
os valores ofertados para vendas de terrenos na mesma região
geoeconômica. Da pesquisa efetuada obtiveram-se 11 elementos
comparativos, que foram homogeneizados, fazendo-se os cálculos
estatísticos para obter-se a média aritmética e seus limites de
confiança compreendido no intervalo de mais ou menos 30% em torno da
média.
A média homogeneizada da pesquisa indicou grau Máximo de precisão
(GRAU III), com todos os elementos comparativos dentro do intervalo
de discrepância de 30% previsto nas normas em vigor.
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Rua Domingos Rodrigues, 341, 3º Andar, sala 38/39 - Lapa - São Paulo, SP - CEP 05075-000 Tel./Fax: (11) 3115-0750 e-mail: [email protected]
VII – ENCERRAMENTO
Dando por terminado o seu trabalho, mandou
datilografar o presente LAUDO, que se compõe de 46 (quarenta e seis) folhas
datilografadas de um lado só, vindo às demais rubricadas e esta, datada e
assinada pelo Perito.
Em atenção ao disposto nos Artigos 156 e seguintes do CPC, na
Resolução nª 233 do CNJ e no Provimento CSM nª 2306/2015, informa que se encontram à
disposição das partes, respectivos advogados, e demais interessados no site do TJSP, Link de
Acesso ao Público Externo, http://www.tjsp.jus.br/auxiliaresdajustiça (ou seguimento
processos/serviços/cadastro de auxiliares da justiça), “Curriculum Vitae”, Carteiras de
Habilitação (CREA e OAB), Diplomas de Engenharia Civil (Graduação – USP e Mestrado – USP),
Direito PUC/SP, Técnico em Eletrônica – Objetivo, Habilitação do INCRA para
Georreferenciamento em Imóveis Rurais e certidões (cível e criminal).
Termos em que,
P. Deferimento.
Cotia, 12 de junho de 2019.
WALMIR PEREIRA MODOTTI CREA 128.880/D
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