FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO (FII)

Carteiras AdministradasProf. Alexandre Chaia

Alunos:Dina RegensteinerJonas de Almeida Federigui JR.Luiz Augusto Caldart ZordanMarcos Paes

FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO (FII) - Definição

O Fundo de Investimento Imobiliário é um instrumento do mercado de capitais desenvolvido para integrar o mercado imobiliário ao mercado de valores mobiliários, tendo como principais características:

• É constituído sob a forma de condomínio fechado;• Comunhão de recursos para aquisição de áreas e outros ativos imobiliários ;• Captados por meio do sistema de distribuição de valores mobiliários; • Destinados à aplicação em empreendimentos imobiliários;• Resgate de quotas não permitido;

Os bens imóveis de um Fundo são de propriedade de sua administradora, em caráter fiduciário, sendo o imóvel patrimônio do Fundo. As frações ideais deste patrimônio são representadas por quotas, que se constituem valores mobiliários negociáveis no mercado.

FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO (FII)

Investidor compra cota

• Pode ser qualquer pessoa que tenha recursos para investir o montante mínimo exigido

Fundo Imobiliário compra imóveis e ativos relacionadosE distribui renda gerada.

• Regulado por:• Lei 8668/93 • Instrução 472/08

da Comissão de Valores Mobiliários.

Ativos imobiliários geram renda que pertence ao Fundo

• Renda é capitalizada pelo Fundo e distribuída aos cotistas na proporção de suas cotas.

FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO (FII): Legislação

• Criação dos Fundos de Investimento Imobiliário: Lei 8.668 de 25/06/93

• Regulamentação: Instrução CVM nº 472 de 31/10/08

• Tributação do Fundo: Lei 9.779 de 19/01/99

• Tributação do Cotista: Lei 11.196 de 21/11/2005 e Lei 11.033 de 21/12/2004Isenção fiscal para pessoas físicas detentoras individualmente de até 10% do patrimônio do fundo;

– Desde que o Fundo tenha no mínimo 50 cotistas e cujas cotas sejam negociadas em bolsas de valores ou mercado de balcão organizado.

– Caso o Fundo aplique recursos em empreendimento imobiliário que tenha como incorporador, construtor ou sócio, cotista que possua, isoladamente ou em conjunto com pessoa a ele ligada, mais de 25% (vinte e cinco por cento) das Cotas do Fundo, o Fundo se sujeitará à tributação as pessoas jurídicas.

FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO (FII) – Pode comprar:

Instrução CVM nº 472/08, Art. 45. A participação do fundo em empreendimentos imobiliários poderá se dar por meio da aquisição dos seguintes ativos:

I – quaisquer direitos reais sobre bens imóveis;II – desde que a emissão ou negociação tenha sido objeto de registro ou de autorização pela CVM, ações,

debêntures, bônus de subscrição, seus cupons, direitos, recibos de subscrição e certificados de desdobramentos, certificados de depósito de valores mobiliários, cédulas de debêntures, cotas de fundos de investimento, notas promissórias, e quaisquer outros valores mobiliários, desde que se trate de emissores cujas atividades preponderantes sejam permitidas aos FII;

III – ações ou cotas de sociedades cujo único propósito se enquadre entre as atividades permitidas aos FII;IV – cotas de fundos de investimento em participações (FIP) que tenham como política de investimento,

exclusivamente, atividades permitidas aos FII ou de fundos de investimento em ações que sejam setoriais e que invistam exclusivamente em construção civil ou no mercado imobiliário;

V – certificados de potencial adicional de construção emitidos com base na Instrução CVM nº 401, de 29 de dezembro de 2003;

VI – cotas de outros FII;VII – certificados de recebíveis imobiliários e cotas de fundos de investimento em direitos creditórios (FIDC) que

tenham como política de investimento, exclusivamente, atividades permitidas aos FII e desde que sua emissão ou negociação tenha sido registrada na CVM;

FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO (FII) - Características

• Constituição: bens e direitos imobiliários, além dos outros ativos citados no artigo 45 da Instrução CVM nº 472, que podem ser utilizados para integralização

• Administração: obrigatoriamente por instituição financeira

• Não tem personalidade jurídica própria. A instituição financeira que o administra "empresta" sua personalidade jurídica ao fundo, tornando-se proprietária fiduciária dos bens integrantes do patrimônio, os quais não se comunicam com o patrimônio da instituição

• Pode manter parte de seu patrimônio em caixa, tendo em vista sua necessidade de liquidez. O saldo em caixa deve ser aplicado em ativos de renda fixa

• Para os casos de fundos destinados a construir imóveis, as integralizações podem ser parceladas em séries. Os fundos podem, também, efetuar aumento de capital mediante a emissão de novas quotas

• Não se permite resgate das quotas. O retorno do capital investido se dá através de:– distribuição de resultados,– venda das quotas – dissolução do fundo com a venda dos seus ativos e distribuição proporcional do patrimônio aos

quotistas.

FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO (FII) - Objetivo

• Auferir ganhos mediante:– Locação ou– Arrendamento ou

• Por cobrança de valor correspondente a um percentual do lucro auferido pela empresa arrendatária ou

• Pelo pagamento de uma porcentagem do valor total do imóvel arrendado• Os dois critérios podem ser adotados concomitantemente.

– Alienação • Por venda de ativos por valor superior ao da compra das unidades do

empreendimento adquirido pelo Fundo.

FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO (FII) – Exemplo

FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO (FII) - Vantagens

• Acesso ao mercado imobiliário– Para pequenos investidores que normalmente não teriam os recursos necessários para a compra de

imóveis– Para investimentos em grandes empreendimentos imobilíários

• Ganhos de Escala– Fundo tem maior poder de negociação, cujas vantagens são repassadas aos cotistas.

• Diversificação• Simplificação

– Investidor não precisa se preocupar com a burocracia envolvida na compra e venda de imóveis• Possibilidade de fracionar o investimento

– Investidor pode vender cotas do Fundo no Mercado Secundário, ao invés de ter que vender um imóvel

• Controle pelos órgão s reguladores do mercado financeiro– Regulamento, Prospecto, Assembleia de Cotistas, Auditoria independente por auditor cadastrado na

CVM• Isenção de IR para os rendimentos (Lei 11.033/2004)

– Pessoas físicas detentoras de menos de 10% das cotas e menos de 10% dos rendimentos– Fundo com mais de 50 cotistas

• Distribuição obrigatória de 95% dos lucros aos cotistas• Porém: Tributação de 20% na venda das cotas

Imóvel

Vantagens

• Propriedade direta• Cultura brasileira• Escritura nas mãos

Desvantagens

• Pouca Liquidez• Investimento não fracionável: venda integral do imóvel• Manutenção• Burocracia no ato da compra/venda• Custos de transação• Gestão própria

FII

Vantagens

• Benefício Fiscal: isenção de IR• Pulverização: acesso a grandes empreendimentos• Administração profissional (imobiliária e financeira)• Ganhos em Escala: grande investidor• Diversificação de Portfólio• Opção de planejamento previdenciário

Desvantagens

• Instrumento novo para o investidor• Baixa liquidez• Mercado secundário ainda em crescimento

Fundos Imobiliários Vs. Imóveis

FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO (FII) –

Fatores de Risco• Mercado Financeiro• Taxa de ocupação imobiliária• Liquidez reduzida

Negociação• Mercado Secundário na BOVESPA

– BOVESPA: ambiente tradicional onde são negociadas as ações das empresas, como Petrobrás, BB, etc. O modo de negociar é exatamente igual ao das ações, com os mesmos horários de pregão.

– SOMA: “mercado de balcão organizado”

FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO (FII) – Mercado

FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO - RENTABILIDADE

FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO - RENTABILIDADE

• Fundo de Investimento Imobiliário (FII): É uma comunhão de recursos, captados por meio do sistema de distribuição de valores mobiliários e destinados à aplicação em empreendimentos imobiliários.Constituído sob a forma de condomínio fechado, onde o resgate de quotas não é permitido, contudo suas cotas poderão ser negociadas no mercado secundário (vendidas). O objetivo do Fundo é auferir ganhos mediante locação, arrendamento ou alienação das unidades do empreendimento adquirido pelo Fundo.Os recursos de um FII podem ser aplicados no desenvolvimento de empreendimentos imobiliários, na construção de imóveis, na aquisição de imóveis prontos, ou no investimento em projetos que viabilizem o acesso à habitação, para posterior alienação, locação ou arrendamento.

• Público Alvo: Qualquer pessoa física ou jurídica pode investir em um Fundo de Investimento Imobiliário, desde que possua recursos no montante mínimo para o investimento.O investidor adquire quotas do Fundo de Investimento Imobiliário que, por sua vez, adquire em nome próprio os imóveis que pretende explorar comercialmente, indicados para compor sua carteira de ativos. O cotista passa, então, a ter direito ao recebimento de uma parte nos rendimentos que o Fundo obter, conforme o número de quotas que detiver.Geralmente, as políticas de Fundos de Investimento Imobiliário visam à realização de investimentos de longo prazo, com o objetivo de auferir ganhos mediante locação, arrendamento ou alienação das unidades de determinado empreendimento.

• Remuneração dos investidores de um FII - O cotista de um Fundo Imobiliário recebe mensalmente a receita proveniente de aluguel ou arrendamento da propriedade creditada diretamente em sua conta corrente.

• Tributação de Imposto de Renda sobre os ganhos de um FII - O investimento em um Fundo Imobiliário tem como diferencial a ISENÇÃO do Imposto de Renda para PESSOAS FÍSICAS, quando da distribuição de rendimentos ao cotista. Em outras palavras, podemos dizer que o cotista de um FIIrecebe mensalmente o aluguel da propriedade sem incidência de imposto de renda. Já para Pessoa Jurídica há retenção de 20% a título de Imposto de Renda sobre o rendimento mensal.Obs.: Quando da venda de cotas – No caso de ganho de capital que o cotista porventura obtiver na venda de suas cotas no mercado secundário, haverá retenção de I.R. na fonte de 20% sobre os ganhos, regra válida para o investidor pessoa física (PF), assim como para pessoa jurídica (PJ).

FUNDOIMOBILIÁRIO

Investidores

Ativos Imobiliários

$

$

$

$

Mercado Secundário

#

• Ao contrário do que acontece com imóveis onde o processo de venda é complicado e exige uma variedade de certidões e o pagamento de impostos como o ITBI, no Fundo Imobiliário este processo de venda é

bastante simples.• A exemplo do que ocorre com ações, o investidor

precisa ter conta em uma corretora e solicitar a venda do papel.

• É importante lembrar que a liquidez deste tipo de Fundo não é como a das ações. A venda não é imediata, pois há necessidade de localizar um comprador interessado.

#

Negociação de cotas

Alugueis

Cotas

Estrutura Básica de FIIs

Oferta total

Início do FII

Taxa de Adm.

Rentabilidade Projetada

Valorização da Cota

Indice de atualização

Apl. Mín.

Apl. Max.

Lastro Imobiliário

Risco de crédito

R$ 48.000.000

27-ago-09

1,10%

10,56%

16%

IGPM

R$ 50.000

R$ 1.000.000

R$ 165.000.000

26-nov-09 18-mar-10 29-jun-10 23-set-10

R$ 38.137.800 R$ 59.245.000 R$ 167.000.000

0,75%

11,04% 10,00% 10,00% 9,72%

0,30% 0,40% 0,30%

7%

IPCA IGPM IGPM IGPM

16% 3% 10%

R$ 10.000 R$ 50.000 R$ 10.000 100 cotas

R$ 2.500.000 R$ 2.500.000 R$ 10.000.000 R$ 5.000.000

12 Edifícios localizados em SP, RJ e Campinas

141 lojas do shopping Anhanguera EducacionalLojas Americanas / Bom

Preço / CarrefourInsper

100% do Campus Anhanguera Taboão da

Serra

8 Lojas espalhadas nas principais capitais do país

100% do prédio do Insper100% dos Edifícios

Metropolitan e Platinum Offices

38% do Shopping Center Floripa (141 lojas)

CRIs

Inquilinos

R$ 367.000.000

15-dez-10

1,75%

15% após 5º ano

1%

IGPM ou IPCA

R$ 10.000

n/a

EmissoresInquilinos

R$ 100.000.000

n/a

0,68%

118% do CDI

n/a

n/a

R$ 30.000

R$ 10.000.000

Comparativo de FIIs