Embed Size (px)
Citation preview
SEMINÁRIO INVESTIDOR INSTITUCIONAL
Fundos Imobiliários: Ganhando
com o Desenvolvimento
2
O setor imobiliário é um bom investimento ?
O setor imobiliário como ativo de investimento possui
características particulares, correlacionadas ao desafio da gestão
de passivos de longo prazo:
• gera proteção natural contra altas taxas de inflação (Mello, 1980);
• melhor combinação entre a geração de fluxos de caixa de baixa
volatilidade e o potencial para ganhos de capital (Lindahl, 2002);
• a magnitude da riqueza alocada nesta classe de ativos é
subavaliada na formulação da fronteira eficiente (Webb, 1990;
Damodaran, 2002);
• pode aumentar o retorno médio e reduzir o risco total do portfólio
(Ibbotson Associates, 2004).
3
2
4
8
10
12
14
16
18
0
6
5 10 15 20 3025
T-Bills
Bonds
International Stocks
REITs
Small Stocks
Large Stocks
Multi-Asset Portfolios
with REITs
Ave
rag
e A
nn
ua
l R
etu
rn %
Risk (Annualized Quarterly Standard Deviation) %
Multi-Asset Portfolios
without REITs
Fronteira eficiente com e sem o investimento em REITs, nos EUA(de 1972 a 2003, fonte: Real Estate Investment Trusts, Ibbotson Associates)
Brueggeman, Chen
e Thibodeau (1984),
concluíram que
qualquer portfolio
que tiver adição de
ativos imobiliários
terá uma melhor
relação
risco/retorno, do
que os portfólios
sem ativos
imobiliários
4
Em setembro/2012 foi criado o Índice de Fundos de Investimentos
Imobiliários (IFIX) BM&FBOVESPA com o objetivo de medir a
performance de uma carteira composta por FIIs:
• Segundo base histórica calculada pela BM&FBOVESPA, de
dez./2010 até ago./2012, o IFIX acumula uma valorização de
50,6%;
• O IMOB (Índice Imobiliário), indicador que mede o desempenho de
uma carteira composta por ações de empresas do setor imobiliário,
registrou queda de 15,8% e o Ibovespa, queda de 17,7%, no
mesmo período.
* para maiores detalhes acesse o site da BM&FBOVESPA em:http://www.bmfbovespa.com.br/indices/ResumoIndice.aspx?Indice=IFIX&Opcao=0&idioma=pt-br
5
Como investir no Setor Imobiliário ?
Existem diferentes formas de investimento no setor imobiliário,
que, dependendo da dimensão de análise, podem ou não se
adequar ao desafio da gestão de passivos de longo prazo:
• semelhança e escalabilidade ● risco/retorno
• complexidade administrativa ● governança corporativa
Da mesma forma, existem diferentes veículos de investimento no
setor imobiliário, que podem ou não se adequar a um investidor
específico:
• Investimento direto ● SPEs
• Ações ● FIPs
• FIIs ● CRIs
6
O que são os FIIs ?
Os Fundos de Investimento Imobiliário – FIIs são veículos de
investimento coletivo captados por meio do sistema de
distribuição de valores mobiliários* e destinados à
aplicação em empreendimentos imobiliários.
• as cotas do fundo correspondem a frações ideais de seu
patrimônio e devem ser escriturais e nominativas;
• o titular de cotas não poderá exercer qualquer direito real
sobre os empreendimentos integrantes do fundo;
• o titular de cotas não responde pessoalmente por qualquer
obrigação legal ou contratual, relativa aos empreendimentos
integrantes do fundo.
* em conformidade com o disposto na Instrução CVM nº 400 / 2003,
e legislações complementares.
7
A participação dos FIIs em empreendimentos imobiliários poderá
se dar por meio da aquisição dos seguintes ativos*:
• quaisquer direitos reais sobre bens imóveis;
• desde que tenham registro na CVM, ações, debêntures, e,
quaisquer valores mobiliários de emissores cujas atividades
sejam relacionadas a empreendimentos imobiliários;
• ações ou cotas de sociedades cujo único propósito se enquadre
entre as atividades permitidas aos FII;
• cotas de fundos de investimento em participações (FIP)
relacionadas a empreendimentos imobiliários ou de fundos de
investimento em ações que sejam setoriais e que invistam
exclusivamente em construção civil ou no mercado imobiliário;
* para maiores detalhes verifique a Instrução CVM 472/2008.nenhum investidor deverá tomar qualquer decisão de investimento sem consultar sua
política de investimentos e seus assessores legais.
8
• certificados de potencial adicional de construção emitidos com
base na Instrução CVM nº 401 / 2003;
• cotas de outros FII;
• certificados de recebíveis imobiliários – CRIs;
• cotas de fundos de investimento em direitos creditórios (FIDC) que
tenham como política de investimento, exclusivamente, atividades
permitidas aos FII;
• letras hipotecárias; e
• letras de crédito imobiliário.
Para atender suas necessidades de liquidez, os FIIs poderão,
ainda, manter parcela do seu patrimônio aplicada em cotas de
fundos de investimento ou títulos de renda fixa.
9
O retorno do capital aos investidores ocorre através da
distribuição de resultados ou da venda das quotas no mercado.
Os FIIs são fundos fechados, portanto não permitem o resgate
das quotas.
Possuem uma Assembleia Geral soberana que se reúne, no
mínimo, anualmente, bem como um representante dos cotistas
que exerce as funções de fiscalização dos empreendimentos ou
investimentos do fundo.
Os FIIs podem, ainda, possuir comitê de investimento com
representantes dos cotistas, com o objetivo de deliberar sobre os
investimentos do fundo.
10
O administrador do FII deverá manter departamento técnico
habilitado em projetos imobiliários, ou, contratar consultoria
especializada para:
• analisar, avaliar e selecionar empreendimentos imobiliários para
integrarem a carteira do fundo;
• administrar locações ou arrendamentos de empreendimentos, a
exploração do direito de superfície e a comercialização de imóveis
integrantes do seu patrimônio.
O gestor do FII deverá realizar a gestão da carteira do Fundo,
observada a Política de Investimento, aplicando o caixa em Ativos
Financeiros e disponibilizando os recursos necessários para a
aquisição dos Ativos Alvo.
11
Situação atual dos FIIs no Brasil
Estão em funcionamento no país 86 fundos imobiliários com cotas
negociados nos mercados de bolsa e de balcão organizado da
BM&FBOVESPA.
A maior parte das ofertas públicas de FIIs listados é liquidada em
menos de 30 dias e, tem se tornado comum, as ofertas públicas
com a aquisição de grandes lotes pelas próprias instituições
distribuidoras com vistas a pulverização no mercado secundário.
O investidor mais frequente nas ofertas públicas é o investidor
pessoa-física, que conta com a isenção de IR na distribuição dos
rendimentos.
12
Os FIIs podem ser classificados* por ativo alvo de investimento
ou, também, por finalidade do investimento:
• Ativo alvo:
• Imóveis ● Renda variável
• Renda fixa ● Multiclasse
• Finalidade de investimento:
• Renda regular ● Investimentos gerais
• Ganho de capital ● Securitização
* Fonte: UqBar
13
Capitalização de mercado por classe de ativos(em Out./2011, fonte: Uqbar)
* Fonte: UqBar
14
Breakdown por classe de imóvel(em Out./2011, fonte: Uqbar)
* Fonte: UqBar
15
Capitalização de mercado por finalidade do investimento(em Out./2011, fonte: Uqbar)
* Fonte: UqBar
16
Aquisição das emissões dos FIIs listados, por classe de investidor(em 2011, fonte: Uqbar)
* Fonte: UqBar
17
A capitalização de mercado dos FIIs ultrapassa os 10 bilhões de
reais, porém, a maior parte tem patrimônio inferior a 500 milhões
e baixa profundidade de mercado.
A liquidez dos FIIs vem aumentando rapidamente e hoje a maior
parte dos fundos cotados na BM&FBOVESPA apresentam forte
presença nos pregões.
Destacando que em outubro/2012 a CVM editou instrução que permite a
contratação de formadores de mercado por FIIs, favorecendo o aumento da
liquidez destes veículos.
18
Evolução da capitalização de mercado e do número de fundos.(de Maio/2003 a Set./2011, fonte: Uqbar)
* Fonte: UqBar
19
Apenas 7 FIIs listados
possuem capitalização
de mercado acima de
500 milhões de reais
(em
Out.
/2012,
fonte
: fu
ndoim
obilia
rio.c
om
.br)
20
82% dos FIIs apre-
sentam presença em
mais de 70% dos
pregoes da bolsa
(em
Out.
/2012,
fonte
: fu
ndoim
obilia
rio.c
om
.br)
21
0
10.000
20.000
30.000
40.000
50.000
60.000
70.000
80.000
90.000
100.000
0
50.000.000
100.000.000
150.000.000
200.000.000
250.000.000
300.000.000
350.000.000
Jan
Mar
Mai
Jul
Set
Nov
Jan
Mar
Mai
Jul
Set
Nov
Jan
Mar
Mai
Jul
Set
Nov
Jan
Mar
Mai
Jul
Set
Nov
Jan
Mar
Mai
Jul
Set
Nov
Jan
Mar
Mai
Jul
Set
Nov
Jan
Mar
Mai
Jul
Set
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Qu
an
tida
de
Ne
go
cia
daV
olu
me
Neg
oc
iad
o
Q Negs Volume $
Volume de negociado no mercado secundárioe quantidade de negociações(de 2006 à Outubro de 2012, fonte: Economática)
* Fonte: Econmática e análise da equipe da Riviea Investimentos
22
0
10.000
20.000
30.000
40.000
50.000
60.000
70.000
80.000
90.000
100.000
0
50.000.000
100.000.000
150.000.000
200.000.000
250.000.000
300.000.000
350.000.000
Jan
Fe
v
Mar
Abr
Mai
Jun
Jul
Ago
Set
Out
Nov
Dez
Jan
Fe
v
Mar
Abr
Mai
Jun
Jul
Ago
Set
Out
Nov
Dez
Jan
Fe
v
Mar
Abr
Mai
Jun
Jul
Ago
Set
Out
2010 2011 2012
Qu
an
tida
de
Ne
go
cia
daV
olu
me
Neg
oc
iad
o
Q Negs Volume $
Volume médio anual negociado no mercado secundário(de Jan./2010 à Out./2012, fonte: Economática)
240MM
75,8MM
31,5MM
* Fonte: Econmática e análise da equipe da Riviea Investimentos
23
0
10.000
20.000
30.000
40.000
50.000
60.000
70.000
80.000
90.000
100.000
0
50.000.000
100.000.000
150.000.000
200.000.000
250.000.000
300.000.000
350.000.000
Jan
Fe
v
Mar
Abr
Mai
Jun
Jul
Ago
Set
Out
Nov
Dez
Jan
Fe
v
Mar
Abr
Mai
Jun
Jul
Ago
Set
Out
Nov
Dez
Jan
Fe
v
Mar
Abr
Mai
Jun
Jul
Ago
Set
Out
2010 2011 2012
Qu
an
tida
de
Ne
go
cia
daV
olu
me
Neg
oc
iad
o
Q Negs Volume $
Volume médio anual negociado no mercado secundário(de Jan./2010 à Out./2012, fonte: Economática)
240MM
75,8MM
31,5MM
140%
222%
• Fonte: Econmática e análise da equipe da Riviea InvestimentosLançamento do BRCR11 - BTG Pactual Corporate Office Fund no mercado secundário
24
Exemplos de investimentos potenciais
Os FIIs podem investir diretamente em projetos imobiliários
estruturantes, bem como em títulos de renda fixa provenientes
destes investimentos.
Seguem exemplos de investimentos realizados através de fundos
de investimentos com a participação da REIT SFI.
25
Area “J”
Area “C”Loteamento
em desen-
volvimento
Garantia
utilizada
Hotéis em
operação
• OBJETIVO:
Investimento em infra-estrutura de
loteamento residencial turístico
• VALOR DA OPERAÇÃO:
R$6,5MM (27% de LtV)
• ESTRUTURA DA GARANTIA:
Alienação fiduciária de duas
gleba de terras com 55.820m2 de
terreno livre, com vista direta para
a praia, em Itacaré - BA
• AVALIAÇÃO DA GARANTIA:
R$23,4MM
• PRAZO DA OPERAÇÃO:
60 meses
• RATING:
A- Austing
Complexo turístico-hoteleiro
26
Loteamento logístico
• OBJETIVO:
Construção de condomínio
empresarial, focado em operações
logísticas de grande porte
• VALOR DA OPERAÇÃO:
R$9.000.000 (65% de LtV)
• ESTRUTURA DA GARANTIA:
Alienação fiduciária de imóveis do
empreendimento e aval do grupo
incorporador, localizado no
Município de Salvador / BA
• AVALIAÇÃO DA GARANTIA:
R$13.400.000
• PRAZO DA OPERAÇÃO:
60 meses
• RATING:
A Austing
27
• OBJETIVO:
Antecipação de recebíveis de aluguéis para empresa
especializada na gestão de terminais de passageiros
• VALOR DA OPERAÇÃO:
R$30.000.000 (150% de cobertura)
• ESTRUTURA DA GARANTIA:
Cessão fiduciária de 256 contratos de aluguel
com baixa concentração, QMM de 150% e
aval dos controladores
• PRAZO DA OPERAÇÃO:
84 meses
• RATING:
AA- LF Rating
Gestão logística de terminais
28
Construção civil
• OBJETIVO:
Construção de edifício residencial de
alto luxo, de frente para o Mar da Praia
de Itapoã – ES
• VALOR DA OPERAÇÃO:
R$36.000.000 (67% de LtV)
• ESTRUTURA DA GARANTIA:
Alienação fiduciária de 2 terrenos livres
mais terreno do edifício em construção,
composto de 60 apartamentos de 4
suítes com área de 355,00m2 cada
• AVALIAÇÃO DA GARANTIA:
R$48.700.000
• PRAZO DA
OPERAÇÃO:
120 meses
29
Informações adicionais:
MAURICIO VISCONTI, Sócio co-fundador
5521 2460-0200 / 5521 9393-7949
Obrigado !!!
