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  • GEORREFERENCIAMENTO DE IMVEIS RURAIS CONCEITO DE UNIDADE IMOBILIRIA PARECER Eduardo Augusto, Diretor de assuntos agrrios do Irib e registrador imobilirio em Conchas-SP.

    Consulta Formulada pelo Incra:

    So Paulo, 17 de maio de 2006.

    Prezado Dr. Eduardo Augusto

    DD. Diretor de Assuntos Agrrios do IRIB

    Objetivando a elaborao pelo INCRA de uma rotina para padronizar os procedimentos na anlise das peas

    tcnicas pelos Comits de Certificaes dos Estados, em que um dos aspectos a serem observados com relao a matrculas que esto seccionadas por ferrovias ou por estradas municipais, estaduais ou federais

    (em que no houve a competente ao de desapropriao), solicitamos um posicionamento do IRIB sobre como deveriam ser elaboradas as peas tcnicas para possibilitar seu posterior ingresso no registro pblico

    imobilirio.

    Solicitamos tambm um parecer referente a situao dos crregos, rios e hidrovias, tanto na hiptese de estes estarem localizados no interior do imvel (interceptando-o) ou numa de suas divisas/confrontaes.

    Os imveis que se enquadram nessa situao devero gerar glebas distintas para ambos lados tendo como limite a faixa de domnio pblico, independentemente se houve ou no desapropriao?

    Cada uma dessas glebas ser descrita numa matrcula autnoma?

    O INCRA esclarece que, para fins de cadastro, o imvel rural o definido pela legislao agrria (Estatuto da

    Terra e Lei n 8.629/93), ou seja, no coincide com a definio jurdica de bem imvel conforme a legislao

    sobre direitos reais e registro imobilirio.

    Esta consulta se faz necessria para que possamos atingir os objetivos almejados pela legislao do

    georreferenciamento, com a importante e necessria coordenao entre cadastro e registro, atendendo as necessidades de cada especialidade de acordo com os ditames legais em vigor.

    Atenciosamente,

    Roberto Tadeu Teixeira Coordenador do Comit de Certificao

    INCRA-SP

    Parecer do Irib: So Paulo, 3 de julho de 2006. Ilmo. Dr. Roberto Tadeu Teixeira

    DD. Coordenador do Comit de Certificao do Incra-SP

  • Primeiramente, convm destacar que o Irib reconhece e admira a forma profissional com que o Incra tem

    tratado os assuntos referentes ao registro pblico imobilirio, situao esta que demonstra que os objetivos

    almejados pela nova legislao do georreferenciamento sero alcanados com maior facilidade e eficcia.

    O tema de sua consulta bastante complexo e interessante, demandando uma srie de consideraes

    preliminares para que a soluo dada pelo ordenamento jurdico seja melhor compreendida e por todos

    corretamente aplicada.

    Portanto, tenho a honra de encaminhar a V. Sa. o parecer do Instituto de Registro Imobilirio do Brasil, IRIB,

    nos termos da consulta formulada, para anlise dessa respeitvel autarquia.

    O Irib agradece pela deferncia e espera que o presente parecer seja til para o aprimoramento do programa

    do georreferenciamento e que a parceria Incra-Irib continue a gerar frutos positivos para o Brasil.

    Eduardo Augusto

    Diretor de Assuntos Agrrios do Irib

    geo.irib@irib.org.br

  • GEORREFERENCIAMENTO DE IMVEIS RURAIS CONCEITO DE UNIDADE IMOBILIRIA PARECER

    Eduardo Augusto, Diretor de assuntos agrrios do Irib e registrador imobilirio em Conchas-SP.

    Introduo

    Trata-se de consulta formulada pelo Incra com o intuito de esclarecer um ponto de grande importncia para a execuo do programa de georreferenciamento de imveis rurais, que a definio da unidade imobiliria rural, porque, sem a determinao de um slido marco jurdico, os geomensores no sabero como proceder para que seus trabalhos tcnicos estejam aptos tanto para o sistema cadastral do Incra como para o fiel cumprimento da Lei de Registros Pblicos.

    Visando a facilitar a compreenso e a tornar o texto menos cansativo, o termo georreferenciamento foi utilizado neste parecer como o integral cumprimento da legislao em vigor visando obteno da certificao do Incra e posterior ingresso na matrcula, e no como uma mera tcnica de agrimensura. Com o mesmo objetivo, foi denominado geomensor o profissional devidamente habilitado e credenciado para a elaborao dos trabalhos tcnicos.

    1. Conceito de Imvel Rural

    Afinal, o que um imvel rural?

    Essa a questo que est causando dvidas em todo o Brasil devido a um equvoco que, mesmo pequeno, gera srias repercusses. O equvoco est exatamente na divergncia sobre o conceito de imvel rural.

    Questiona-se se o imvel rural a unidade econmica agropastoril constante do cadastro do Incra, a unidade descrita na matrcula ou, at mesmo, se a rea englobada na declarao do ITR.

    Esse problema de interpretao ocorre porque compete ao Incra efetuar o cadastro rural, fiscalizar a correo dos trabalhos georreferenciados e, principalmente, porque tambm sua a misso de emitir a certificao de que os vrtices do imvel georreferenciado no invadem a rea de outro imvel rural certificado. E, para o Incra, imvel , e sempre foi, a unidade econmica rural.

    Torna-se necessrio, portanto, analisar a divergncia para, depois, dirimir esse equvoco.

    Imvel, pela lei civil, o solo e suas acesses. Apenas e to-somente isso.

    Cdigo Civil Lei n 10.406/2002:

    Art. 79 - So bens imveis o solo e tudo quanto se lhe incorporar natural ou artificialmente.

    Sob esse prisma, poderiam ser considerados unidades imobilirias um pas inteiro, um municpio, uma fazenda ou at mesmo uma diminuta rea delimitada por uma cerca de arame. No existem normas para definio dessa unidade e nem ser possvel cri-las, por total inviabilidade tcnica e, at mesmo, prtica.

    Portanto, no h e nem ser possvel haver uma regra geral, quer tcnica ou jurdica, que defina a unidade imobiliria de forma a atender todas as atuais necessidades pblicas ou privadas.

    O Estatuto da Terra, legislao diretamente ligada s atividades especficas do Incra, define o que vem a ser imvel rural. Apesar de no-muito esclarecedor seu texto (h inclusive divergncias sobre sua abrangncia), uma coisa est bastante clara na norma legal, que esse conceito vale apenas para os efeitos dessa lei.

    Estatuto da Terra Lei n 4.504/64:

    Art. 4 - Para os efeitos desta Lei, definem-se:

    I - Imvel Rural, o prdio rstico, de rea contnua, qualquer que seja a sua localizao, que se destine explorao extrativa agrcola, pecuria ou agro-industrial, quer atravs de planos pblicos de valorizao, quer atravs de iniciativa privada.

    Segundo o que se extrai desse conceito legal, o imvel rural:

    a) deve possuir potencial para explorao agropecuria, agroindustrial ou extrativista;

  • b) no perde sua caracterstica to-somente por estar localizado no permetro urbano; e

    c) deve ter rea contnua (eis aqui um outro foco de divergncia).

    Portanto, a legislao agrria enfatiza aquilo que est diretamente ligado aos seus objetivos, que a caracterstica rural do imvel, em que o incentivo, a regulao e o controle da produtividade agropecuria e agroindustrial reflete diretamente na economia e no desenvolvimento do pas.

    O controle efetuado pelo Estado sob o aspecto agrrio no depende diretamente das informaes sobre a titularidade, os nus reais eventualmente existentes ou a forma e os valores das transaes no comrcio imobilirio, mas sim do potencial produtivo da terra, com o intuito de incentivar o desenvolvimento desse importante setor econmico, promover o assentamento de famlias em busca de sua dignidade e, tambm, identificar as terras no aproveitadas e desapropri-las para fins de reforma agrria (misso do Incra).

    Dessa forma, comum um imvel rural cadastrado no Incra ser formado por uma pluralidade de matrculas ou transcries (ou seja, so vrias propriedades rurais) ou ainda por reas no tituladas (reas de posse). Esse fato nunca atrapalhou os objetivos funcionais da autarquia, haja vista no serem relevantes, at ento, as informaes quanto titularidade ou aos nus reais que pesam sobre os imveis.

    Por esse motivo, o cadastro do imvel rural nunca precisou coincidir exatamente com a propriedade rural (que representada pela matrcula), bastando que esse imvel rural a ser includo no cadastro se encaixasse no conceito na legislao agrria.

    Para o Registro de Imveis, o que vem a ser unidade imobiliria?

    Apesar da singela definio de bem imvel, o Cdigo Civil reservou vrios dispositivos com potencial suficiente para esclarecer o assunto. Disciplinou com tradicional rigor os direitos reais sobre bens imveis e condicionou a aquisio desses direitos ao prvio registro pblico imobilirio.

    Cdigo Civil Lei n 10.406/2002:

    Art. 1.227 - Os direitos reais sobre imveis constitudos, ou transmitidos por atos entre vivos, s se adquirem com o registro no Cartrio de Registro de Imveis dos referidos ttulos (artigos 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Cdigo.

    O registro pblico imobilirio cuida essencialmente do registro dos direitos reais imobilirios, abrangendo desde o maior deles, a propriedade, aos demais direitos reais previstos em lei, como o usufruto e a hipoteca.

    Cdigo Civil Lei n 10.406/2002:

    Art. 1.225 - So direitos reais:

    I - a propriedade; II - a superfcie; III - as servides; IV - o usufruto; V - o uso; VI - a habitao; VII - o direito do promitente comprador do imvel; VIII - o penhor; IX - a hipoteca; X - a anticrese.

    Da atenta leitura do Cdigo Civil, extraem-se as seguintes informaes:

    a) bem imvel corresponde ao solo e o que a ele se incorporar;

    b) os direitos reais sobre imveis incluem o direito de propriedade; e

    c) os direitos reais so registrados no Cartrio de Registro de Imveis.

    A Lei n 6.015/73, a Lei dos Registros Pblicos (LRP), complementa essas regras, estabelecendo os princpios informadores do sistema registral imobilir