Guia de compra segura de Apartamentos na Planta

Guia de

Compra

Segura

de Apartamentos

na planta

Nick Rodrigues (11) 96369-3345 TIM (WhatsApp) O corretor

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A compra de um apartamento gera muita dvida aos consumidores, pensando nisso criamos esse Guia que vai ajud-lo a entender um pouco do universo do mercado imobilirio, proporcionando assim a compra de seu apartamento com

Maior Segurana


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1. O que uma Incorporadora? Considera-se incorporador a pessoa fsica ou jurdica, comerciante ou no, que, embora no efetuando a construo, compromisse ou efetive a venda de fraes ideais de terreno, objetivando a vinculao de tais fraes a unidades autnomas, em edificaes a serem construdas ou em construo sob regime condominial, ou que meramente aceita propostas para efetivao de tais transaes, coordenando e levando a termo a incorporao e responsabilizando-se, pela entrega, em certo prazo, a preo e em determinadas condies.


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2. O que incorporao

imobiliria?

Considera-se incorporao imobiliria a atividade exercida com o intuito de

promover e realizar a construo civil, para alienao total ou parcial (antes da

concluso das obras), de edificaes ou conjunto de edificaes compostas de unidades autnomas, sob o regime de

condomnio. O incorporador vende fraes ideais do terreno, vinculadas s unidades

autnomas (apartamentos, salas, conjuntos etc.), em construo ou a serem

construdas, obtendo, assim, os recursos necessrios para a edificao.


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3. Onde registrada a incorporao e quais os documentos que so exigidos para o registro? A incorporao imobiliria registrada no Cartrio de Registro de Imveis, e ser examinada pelo oficial de registro de imveis, que responder, civil e criminalmente, caso efetue o arquivamento da documentao que infringe a lei ou der certido sem o arquivamento dos documentos exigidos. Para levar registro um empreendimento, a incorporadora deve apresentar os documentos exigidos pela Lei 4591/64, art. 32


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Documentos: Requerimento, assinado pelo Incorporador, com firma reconhecida, solicitando o registro da incorporao imobiliria; Ttulo de propriedade do terreno; Certides Negativas, federais, estaduais, municipais, CND do INSS e tabelionato de protestos de ttulos; Certides do Imvel, negativa de tributos municipais e negativa de nus e aes do registro de imveis; Histrico vintenrio de propriedade do imvel; Projeto arquitetnico de construo; Quadros da NBR; Alvar de construo; Discriminaes das fraes ideias de terreno; Atestado de idoneidade financeira.


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4. Memorial de Incorporao da obra? o documento no qual o empreendimento a ser comercializado descrito e caracterizado. Esse documento levado a registro no Cartrio de registro de Imveis que abrange a regio em que o empreendimento ser construdo juntamente com todos os outros documentos descritos no art. 32 da Lei 4591/64. O registro do Memorial de Incorporao permite a comercializao das unidades do empreendimento dentro das exigncias estabelecidas em lei. Nele, o consumidor poder encontrar informaes sobre rea do terreno (privativa, comum, total, frao ideal de terreno), alm de informaes sobre a Incorporadora.


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5. O que matrcula do imvel? A Matrcula do Imvel o documento de identificao do imvel ou terreno, em que constam todos os seus dados. A referida matrcula aberta desde o primeiro registro de um determinado imvel. No caso da incorporao imobiliria, a mesma deve estar registrada na referida matrcula com o nmero competente de seu registro. No Registro de Imveis da Circunscrio Competente encontra-se a matrcula arquivada, podendo ser solicitada.


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6. O que saber de uma incorporadora? Para saber se uma incorporadora confivel procure obter informaes sobre quantos empreendimentos foram entregues, bem como padro de qualidade e pontualidade na entrega dos seus apartamentos. Outro ponto relevante a se verificar quanto contratao de financiamento bancrio para construo das obras em andamento, uma vez que os bancos s concedem o financiamento s empresas com boa sade financeira.


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7. O que compromisso de compra e venda de imvel?

o contrato particular ou pblico pelo qual algum se compromete a adquirir um imvel de outra pessoa (fsica ou jurdica), e esta pessoa se obriga a entreg-lo, depois que o mesmo esteja pronto e desde que comprador tenha cumprido suas obrigaes contratuais de compra e venda.


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8. Clusulas essenciais do compromisso de compra e venda?

No compromisso de compra e venda de

imveis, essencial incluir clusulas que

descrevam as caractersticas do imvel.

Observe tambm as penalidades s quais

o Comprador esta sujeito em caso de

inadimplncia, bem como os termos de

resciso contratual. Tambm

imprescindvel que conste no contrato o

prazo de entrega do imvel, com seu

respectivo prazo de tolerncia.


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9. Qual a diferena entre compromisso de compra e venda e

escritura pblica? O compromisso de venda e compra, um documento no qual o comprador ganha o direito de ter a propriedade do imvel, quando ele ficar pronto. Se o imvel ainda est sendo construdo, ou se est pronto, existe alguns fatores que impedem a transferncia do mesmo, como por exemplo, quando o pagamento do imvel parcelado. J a escritura pblica o documento utilizado para transferir a propriedade do imvel ao comprador.


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10. Quando receberei a escritura pblica do imvel

adquirido? A escritura pblica ser outorgada ao comprador quando o imvel estiver pronto e todo o valor do contrato de venda e compra estiver pago vendedora. importante levar este documento ao cartrio de registro de imveis para que seja anotado, em sua matrcula, a compra e a venda desse, pois somente assim se dar a transferncia da propriedade.


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11. Responsabilidade na entrega do imvel?

A responsabilidade pela entrega do imvel

cabe a Incorporadora, uma vez que esta figura como a contratante junto aos

adquirentes das unidades. Ou seja, a Incorporadora assume a responsabilidade

pela entrega das unidades autnomas e por qualquer espcie de dano decorrente

do contrato de Incorporao.


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12. O que encontroem um stand de vendas? No stand de vendas encontramos exposto o projeto do empreendimento atravs de maquetes, plantas e imagens das unidades autnomas comercializadas e das reas comuns, bem como, o apartamento, casa modelo decorados. Alm disso, encontramos tambm os consultores imobilirios habilitados para apresentar o empreendimento e as condies de pagamento das unidades disponveis para comercializao.


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13. O que memorial descritivo?

O Memorial descritivo deve ser assinado no ato da compra do imvel e apresenta ao

Comprador a relao dos materiais de acabamentos que sero utilizados e

entregues nos apartamentos e condomnios. fundamental que o

documento traga informaes sobre as marcas de acabamentos e instalaes das

reas comuns. Assim, o Comprador tem condies de

conferir se a Incorporadora entregou a

obra com todos os acabamentos que foram

prometidos.


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14. O que Alienao Fiduciria de bem imvel? A alienao fiduciria de bem imvel o negcio jurdico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferncia ao credor, ou fiducirio, da propriedade resolvel de coisa imvel (Lei n 9.541/97, art. 22). Nesse contrato, o comprador d o prprio imvel em garantia da dvida adquirida para financi-lo, ficando o imvel gravado em favor da Incorporadora. Desta forma, em caso de inadimplncia do Comprador, a propriedade ser consolidada a favor da Incorporadora e levada a leilo extrajudicial.


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15. O que hipoteca? A hipoteca direito real de garantia, que incide sobre um bem imvel do devedor ou de terceiro, sem transmisso da sua posse ao credor. A finalidade vincular o bem imvel ao cumprimento da obrigao garantida. Dessa forma, a hipoteca um gravame constitudo sobre um bem imvel quando ele dado em garantia a uma dvida.


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16. possvel utilizar FGTS na compra de um imvel? Os recursos da conta vinculada do FGTS podem ser utilizados na compra de imvel residencial urbano (apartamentos, casas) para: a) Pagamento parcial ou total do preo de compra do imvel; b) Pagamento de lance na obteno da Carta de Crdito ou como complementao do valor da Carta de Crdito para pagamento da parcela de recursos prprios, quando o consorciado permanecer com saldo devedor na Administradora de Consrcio devidamente habilitada pelo BACEN a operar com Consrcio de Imveis.


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Do titular da conta vinculada do FGTS a) No ser promitente comprador ou proprietrio de imvel residencial, concludo ou em construo, financiado pelo SFH, em qualquer parte do territrio nacional. (i) Na cidade onde exera sua ocupao principal, nas cidades limtrofes e na regio metropolitana; (ii) Na atual cidade de residncia b) No ser promitente comprador ou proprietrio de imvel residencial concludo ou em construo: c) Comprovar tempo de trabalho mnimo de trs anos sob regime do FGTS.


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Do imvel a) Ter valor de avaliao na data da contratao de at R$ 500.000,00. b) Ser residencial urbano (apartamentos, casas, etc.). c) Apresentar, na data da avaliao, plenas condies de habitabilidade e ausncia de vcios de construo. d) No ter sido objeto de utilizao do FGTS em compra anterior ou liberao da ltima parcela de construo h menos de trs anos. e) Estar devidamente matriculado no Cartrio de Registro de Imveis de sua circunscrio. Para maiores informaes, vale consultar o site da Caixa Econmica Federal atravs do link: www.caixa.gov.br/fgts/pf_faq_casa.asp


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17. Quais as despesas do Comprador quando da escritura de compra e venda com e sem alienao

Fiduciria? Quais os percentuais? As despesas quando da escritura de compra e venda sero: imposto de transmisso de bem imvel ITBI (2% na cidade de So Paulo), despesas cartorrias para a lavratura da escritura e registro desta perante o cartrio imobilirio. A alquota e a forma de clculo do imposto variam de acordo com cada cidade.


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18. O que ITBI? Trata-se de um imposto municipal cobrado sempre que h a transferncia de propriedade de qualquer bem imvel. A alquota e a forma de clculo do imposto variam de acordo com cada cidade.


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19. O que uma SPE? SPE significa Sociedade com Propsito Especfico. No mbito do direito imobilirio esta empresa constituda com o propsito de incorporao e construo de determinado empreendimento.


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20. O que patrimniode afetao?

O Patrimnio de Afetao refere a uma situao que cria um patrimnio para a SPE a parte do patrimnio da Incorporadora. Esse patrimnio no responde por outras obrigaes da incorporadora em caso de quebra desta.


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21. possvel revender um imvel adquirido antes de sua

entrega, de que forma?

A revenda possvel por meio de cesso

de direitos, isso porque se tratando de

imvel na planta, o adquirente ainda no

possui a propriedade do imvel, ou seja,

ainda no se tornou legtimo proprietrio

do imvel, desta forma somente poder

transmitir os direitos de recebimento

daquela unidade autnoma mediante

instrumento de cesso de direitos (o

contrato pelo qual a pessoa titular de

direitos cedente - transfere a outra

pessoa cessionrio - seus direitos e

obrigaes, que adquiriu mediante

promessa de venda e compra) e

obrigaes decorrentes de promessa de

venda e compra de unidade autnoma. A

cesso de direitos o contrato pelo qual a


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pessoa titular de direitos (cedente)

transfere a outra pessoa (cessionrio) seus

direitos e obrigaes, que adquiriu

mediante promessa de compra e venda, de

modo que, por ocasio da escritura

pblica, o cessionrio receba a titularidade

do imvel. As cesses de direitos sobre

imveis esto sujeitas as recolhimento do

Imposto de Transmisso de Bens Imveis

(ITBI) e, ainda, eventual taxa administrativa

prevista na promessa de venda e compra

da unidade autnoma em favor da

Incorporadora.


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22. O que Habite-se? A certido do habite-se um documento que atesta que o imvel foi construdo seguindo-se as exigncias (legislao local) estabelecidas pela prefeitura para a aprovao de projetos.


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23. O que sojuros? Existem dois tipos de juros: moratrios e remuneratrios, tambm chamados compensatrios. Os juros moratrios so aqueles aplicados em razo do descumprimento das obrigaes, isto , atraso no adimplemento da prestao contratada e consequente mora do devedor. Os juros remuneratrios (ou compensatrios) so aqueles ditos contratuais ou ainda juros legais, que representam a remunerao cobrada de quem efetuou um emprstimo e deve pagar ao proprietrio do capital emprestado.


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24. O que correo monetria?

Correo monetria ou atualizao monetria a simples manuteno do

valor de compra da moeda pela variao de um ndice de preo que reflete o acrscimo (inflao) ou decrscimo (deflao) dos preos no mercado.


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25. Quais os ndices de correo monetria utilizados na compra de um

apartamento na planta?

Em regra, no perodo compreendido entre

a compra e a entrega, ou seja, no perodo

de obras do empreendimento, utiliza-se o

INCC ndice Nacional de Custo da

Construo, divulgado mensalmente pela

Fundao Getlio Vargas, este afere a

evoluo dos custos de construes

habitacionais. Aps a data prevista para a

expedio do Auto de Concluso de Obras

Habite-se, o ndice de reajuste que passa

a ser o IPCA ndice Nacional de Preos

ao Consumidor Amplo, tambm divulgado

mensalmente pela Fundao Getlio

Vargas, este efetua a produo contnua e

sistemtica de preos ao consumidor. Os

ndices acima mencionados, bem como

seus perodos de aplicao, so definidos


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pela Incorporadora, por sua liberalidade,

uma vez que no existe definio legal

sobre quais ndices devem ser aplicados

em quais perodos.


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Caractersticas

do imvel

1. O que rea privativa? aquela onde o proprietrio detm a integridade do seu domnio, constitudo pela superfcie limitada pela linha externa que contorna as paredes das dependncias de uso privativo e exclusivo do proprietrio, sejam elas cobertas ou descobertas e pelo eixo das paredes que separem de outra unidade, no mesmo piso. Importante ressaltar que esta a rea individual, a rea em que o condmino detm todo o seu domnio, restrito aos limites, portanto, a rea mais importante no momento da compra.


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2. O que rea comum?Aquelas que podem ser utilizadas em comum por

todos os proprietrios das unidades autnomas, sendo franqueado o acesso,

seu uso e gozo, de forma comunitria, constitudos, por exemplo, pelo hall do

prdio, reas de lazer, corredores de circulao, etc.

3. O que rea total? A rea total de uma unidade autnoma a somatria da rea privativa (rea interna da unidade e de uso exclusivo do adquirente) e quota parte da rea comum (rea externa unidade e de uso comum dos demais condminos) que cabe a essa unidade.

4. O que frao ideal de terreno? a quota parte ideal do terreno que cabe a

cada unidade do empreendimento.


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Nick Rodrigues O corretor

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