Guia FII 3ºEd

GUIA DO INVESTIDORfundo de investimento imobiliário

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GUIA DO INVESTIDOR | FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO | 3a edição

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Caro leitor,

Ao chegarmos ao fim de 2012, é bastante seleto o conjunto de segmentos do mercado financeiro

que podem ser reconhecidos por um desempenho forte de rentabilidade ao longo do ano. Dentre

estes, será ainda mais raro encontrar algum que, além da boa rentabilidade, tenha apresentado alta

taxa de expansão em suas dimensões. Aplicados de forma composta ambos estes critérios de seleção,

restará tão somente um segmento de mercado que tenha atendido inteiramente estas condições: o

mercado de Fundos de Investimento Imobiliário (FII).

Pelo terceiro ano consecutivo esta é a leitura da atuação do mercado de FII. Consequentemente,

aquele segmento que, em 2009, possuía proporções apenas de um pequeno nicho do mercado de

capitais atinge agora, no fechamento de 2012, peso relevante neste universo, importância esta que

passa a ser devidamente percebida e valorizada pelas instituições e participantes do mercado financeiro

brasileiro. É, portanto, mais que simbólico o fato que, no mês em que este Guia do Investidor de FII, em

sua terceira edição, é lançado no mercado, mais um fundo bilionário passa a ter suas cotas negociadas

no mercado secundário da BM&FBOVESPA, depois de ter sua oferta pública subscrita por 46.373 pessoas

físicas e 15 entidades de previdência privada, apesar dos montantes adquiridos por estes últimos ainda

não serem representativos.

A Uqbar se dedica ao acompanhamento completo do mercado de FII desde 2008, um ano que,

devido à conjuntura econômico-financeira internacional que se desdobrou na época, se provaria

desafiador para apostas de crescimento. Naquele ano foi criada uma nova regulamentação para o

setor na forma da Instrução nº 472 da Comissão de Valores Mobiliários. O efeito catalisador da nova

norma logo viria a surtir efeito, uma vez suavizada a crise financeira. Já em 2009, lançamos a primeira

edição do Guia do Investidor de FII, um trabalho elaborado em cima de uma base ainda reduzida de

dados empíricos existentes, mas de alto valor didático para o investidor que começava a conhecer

este mercado.

De lá para cá o mercado de FII foi virtualmente unidirecional, sempre para cima. A participação do

investidor pessoa física, atraído pelas diversas vantagens de se investir no setor imobiliário através deste

veículo, tem sido preponderante neste movimento de crescimento. No final deste ano, segundo dados da

BM&FBOVESPA, o número deste tipo de investidor de FII negociado em bolsa se aproxima dos seis dígitos.

Esta terceira edição do Guia busca trazer para o investidor de FII um amplo e detalhado retrato

de quanto evoluiu e onde se encontra este mercado. O número e variedade de fundos atuais e as

dimensões individuais e consolidadas dos mercados primário e secundário configuram um rico material

a ser analisado. Através da completude e da qualidade do conteúdo informacional desta publicação,

a Uqbar busca atender uma demanda substancial por um produto que corresponda à velocidade de

crescimento e de transformação do setor.

O formato deste Guia reflete, em larga medida, a bem recebida estrutura desenvolvida por ocasião

da segunda edição desta publicação. Os capítulos iniciais contêm a introdução, a descrição de termos

e condições e as classificações desenvolvidas pela Uqbar. O capítulo 4 oferece uma análise completa

de desempenho dos mercados primários e secundários e é complementado por descrições de índices


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de rentabilidade utilizados, do índice setorial lançado neste ano pela BM&FBOVESPA, e por tabelas

com informações estatísticas relativas aos ativos que compõem as carteiras dos fundos listados. Na

sequência, o capítulo 5 apresenta algumas considerações fundamentais sobre risco e o capítulo 6

aborda aspectos tributários e contábeis. Este último foi especialmente escrito por João Santos, Alvaro

Taiar, Thais Romano e Ana Luiza da PricewaterhouseCoopers. O capítulo 7 é dedicado aos rankings de

desempenho e de participantes do mercado. Finalizando o Guia, o capítulo 8 exibe uma tabela com

todos os FII listados para negociação na BM&FBOVESPA, contendo dados e informações financeiras

principais de cada fundo.

A Uqbar trabalha com a expectativa de crescimento contínuo e sustentável do mercado de FII.

Para tanto, espera que seu desenvolvimento em termos quantitativos seja sempre acompanhado

pelo aprimoramento do arcabouço regulamentar e pela disseminação do conhecimento. Qualquer

celebração por conta de múltiplos de crescimento alcançados deve ser pontuada por questões como a

busca permanente pelo aumento da padronização de informações e da transparência.

Cabe a todos os participantes de mercado trabalhar por estes objetivos. Neste sentido, o investidor

deve procurar sempre intensificar seu processo de busca pela informação qualitativa e quantitativa,

inclusive cobrando daqueles que são responsáveis pelo fornecimento. Em última análise, cabe a ele

compreender seu investimento e, para tanto, deve se informar o necessário para que se atinja este

entendimento. Nossa visão é a de que o amadurecimento e a sustentabilidade do mercado dependem

desta atitude do investidor que será componente fundamental do processo. Este Guia tem como

objetivo central contribuir para esta evolução.

Desejamos a todos uma boa leitura.

Equipe Uqbar

© 2012 Uqbar - A Uqbar Educação e Informação Financeira Avançada Ltda. empregou seus melhores esforços na obtenção e verificação dos dados apresentados neste documento. Entretanto, a Uqbar Educação e Informação Financeira Avançada Ltda. não se responsabiliza por quaisquer perdas ou prejuízos que possam advir de erros, omissões ou opinião expressa. Todos os direitos autorais inerentes ao presente documento são de propriedade da Uqbar Educação e Informação Financeira Avançada Ltda.Nenhuma das informações desta publicação pode ser copiada, reproduzida, divulgada ou transmitida, no todo ou em partes, em qualquer formato, por qualquer razão, ou por qualquer pessoa, sem citação da fonte.

4GUIA DO INVESTIDOR | FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO | 3a edição

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Em 1996 a Coinvalores estruturou e lançou o primeiro Fundo Imobiliário dentro da Resolução CVM 205/1994. Dois anos mais tarde estruturou o primeiro Fundo Imobiliário lançado e negociado na Bolsa de Valores. Desde então emprega sua vasta experiência em negociações no mercado secundário e na administração de sua carteira de Fundos.www.coinvalores.com.br

Criada em 2003, a área de Investimentos Imobiliários da Credit Suisse Hedging-Griffo estruturou o primeiro Fundo de Investimento em Participações do Brasil. Atualmente, tem como foco a estruturação de FII genéricos e com gestão ativa, sendo pioneira na estruturação deste tipo de produto. A instituição é uma das líderes no mercado de FII administrando R$ 3,0 bilhões na BM&FBOVESPA (Fonte: BM&FBOVESPA Nov. 2012).www.cshg.com.br

O PMKA combina qualidade técnica, vasta experiência em negócios imobiliários e profundo conhecimento da dinâmica empresarial do setor, que contribuem para uma melhor performance na identificação, avaliação, discussão e proposição de soluções eficazes.www.pmka.com.br

A RB CAPITAL é uma empresa independente, especializada em operações de crédito estruturado e gestão de investimentos para os setores imobiliário e de infraestrutura, que se diferencia pela sua capacidade de desenvolver e entregar soluções inovadoras e eficientes aos seus Clientes e Investidores e, ao mesmo tempo, comprometer o capital necessário para o desenvolvimento dos negócios. www.rbcapital.com.br

A BM&FBOVESPA foi criada em 2008, com a integração da BM&F e da BOVESPA. É uma das maiores bolsas em valor de mercado, comprometida a desenvolver mecanismos de formação de preços e processos autorregulatórios aderentes a seus segmentos de atuação – ações e derivativos – além de produtos e serviços voltados a investidores de diferentes portes.www.bmfbovespa.com.br

A PwC tem, entre seus pilares fundamentais, o estímulo à produção e disseminação de conhecimento voltado às suas áreas de atuação: Auditoria, Consultoria de Negócios e de Gestão, e Consultoria Tributária e Societária. A experiência dos nossos quase 5 mil profissionais é focada no desenvolvimento de soluções que auxiliam na criação do valor que os nossos clientes buscam. www.pwc.com.br

Com quase R$2 bilhões em ativos sob gestão e administração, a NSG Capital é especializada no mercado brasileiro contando com uma equipe de profissionais de elevado padrão acadêmico e técnico. Nossa atuação visa analisar e selecionar as oportunidades de investimentos em ativos de qualidade, estruturando-os de maneira a proporcionar aos nossos clientes retornos acima da média.www.nsgcapital.com.br

http://www.coinvalores.com.br/

http://www.cshg.com.br

http://www.pmka.com.br

http://www.rbcapital.com.br

http://www.bmfbovespa.com.br

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ÍNDICE DE CONTEÚDO

1 Introdução 6

Cronologia Histórica 15

2 Resumo dos termos e condições 17

3 Classificação dos Fundos 21

Por classe de ativos 22

Por classe de imóveis 24

Por finalidade 27

4 Análise do Mercado 31

Mercado Primário 33

Mercado Secundário 35

5 Considerações sobre Risco 53

6 Aspectos tributários e contábeis dos FII 59

Aspectos Tributários 60

Aspectos Contábeis 61

7 Rankings 66

Rankings de Cotas 68

Rankings de Prestadores de Serviço 73

8 Fundos Listados na BM&FBOVESPA 78

Os dados de gráficos e tabelas desta publicação têm como data base 31 de outubro de 2012.

Para acompanhamento contínuo de dados e notícias sobre fundos de investimento imobiliário,

utilize o Portal Tlon e o Orbis.

http://tlon2.uqbar.com.br/

http://www.uqbar.com.br/institucional/oque/orbis/orbis.jsp


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Introdução 1


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O ano de 2012 caminha para mais um fechamento anual de força e

expansão para o mercado de Fundos de Investimento Imobiliário (FII) no Brasil.

Este é o quarto ano consecutivo que pode ser descrito por este perfil geral

de desempenho, tendo o crescimento acumulado no período multiplicado

em várias unidades as dimensões que este mercado apresentava em 2008.

Pode-se asseverar, assim, que, através da evolução que ocorreu por mais um

ano com o aumento ininterrupto das dimensões do seu mercado, o setor de FII

apresenta um quadro neste final de 2012 muito mais rico e relevante daquele

de um ano atrás. Daí a importância de se atualizar uma leitura pormenorizada

do cenário atual.

O mercado de FII já havia recebido um grande impulso na sua capacidade

de captação no final de 2005, por conta da isenção da incidência de imposto

de renda nos rendimentos distribuídos para seus cotistas pessoas físicas

pelos fundos negociados em ambiente de bolsa ou balcão, conforme foi

determinado pela lei nº 11.196. Mas foi a partir da emissão da Instrução nº 472

(ICVM 472) pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM) que se lançaram as

bases para o que se veio confirmar a posteriori e que já tinha sido apontado

nas primeiras duas edições do Guia, lançadas em 2009 e 2011, como um

ponto de inflexão no histórico do mercado de FII. O advento da ICVM 472

significou um novo e moderno marco regulamentar para o setor, ampliando

consideravelmente suas possibilidades.

Como o período correspondente à maior parte do biênio 2008-2009 foi

fortemente marcado pelo clima de crise financeira mundial, independente do

segmento econômico em questão, foi somente a partir do final de 2009 que

detectou-se concretamente uma mudança de ventos no mercado de FII, que

teve como fator contribuinte a sua nova regulamentação. Concomitantemente

à sua evolução regulamentar específica, o setor imobiliário se tornou prioridade

da política governamental e a curva de juros no mercado brasileiro começou um

processo de forte ajuste para baixo, reforçando assim as condições fundamentais

de demanda e oferta propícias para o crescimento do mercado de FII.

A ICVM 472 ampliou consideravelmente o escopo de tipos de investimentos

que se enquadram na definição de empreendimentos imobiliários, conceito

este que, conforme a norma, define a destinação apropriada dos recursos que

podem ser captados através do veículo Fundo de Investimento Imobiliário.

Neste sentido, títulos de lastro imobiliário, de renda fixa e de renda variável, se

equipararam em relação a imóveis em geral do ponto de vista regulamentar,

todos eles sendo inclusos na categoria de investimentos definida como

empreendimentos imobiliários. A nova norma tornava viável a estruturação

de FII com carteiras compostas preponderantemente por títulos como, por


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exemplo, os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), as Letras de Crédito

Imobiliário (LCI), os Certificados de Potencial Adicional de Construção (CEPAC), as

ações ou debêntures de empresas do setor imobiliário e as cotas de outros FII.

O foco no desenvolvimento do mercado de FII que o regulador

demonstrou possuir com a elaboração da nova instrução veio complementar,

de forma tempestiva, as condições estruturais ideais que se alinharam no final

de 2009. Naturalmente, os participantes de mercado passaram a enxergar

oportunidades atraentes nas atividades de originação, estruturação, gestão e

distribuição deste tipo de fundo. O veículo FII começava a exercer efetivamente

a função de aproximação entre os tomadores de recursos e os investidores de

poupança do setor imobiliário. Uma categoria destes últimos, a de investidores

pessoas físicas, é atraída pelos prospectos de retornos diferenciados nesta

indústria, além de contar com os benefícios característicos de se investir através

de FII no setor imobiliário, como, por exemplo, os ganhos em diversificação,

liquidez, acesso, administração profissional, custo e praticidade. Nos três

anos seguintes o mercado de FII se provaria o destaque em crescimento do

mercado de capitais brasileiro.

Os anos de 2010 e 2011 testemunharam saltos substanciais em montante

consolidado emitido de cotas de FII, tanto para os chamados fundos listados –

aqueles cujas cotas podem ser negociadas no mercado secundário nos ambientes

de bolsa e balcão organizado da BM&FBOVESPA– como para a indústria como

um todo. Este ritmo de crescimento, que de fato já estava em curso desde o

último semestre de 2009, elevou o montante anual emitido por fundos listados

de R$ 866,8 milhões naquele ano para R$ 3,11 bilhões em 2011, e por fundos de

toda a indústria de R$ 1,27 bilhão em 2009 para R$ 8,78 bilhões em 2011.

Em 2012 o volume consolidado de emissão continuou a crescer, mas a uma

taxa proporcional menor, haja vista a base ampliada de mercado alcançada já

no início deste ano, bem maior não só em termos de ritmo de emissão, como

também de patrimônio líquido e de capitalização de mercado. Nos primeiros

dez meses de 2012, o montante emitido pelo conjunto de fundos listados, que

equivalia a R$ 4,34 bilhões, já havia superado, por larga margem, o recorde anual

histórico de emissões de fundos listados, o qual foi observado no ano anterior.

Tomando como base a indústria de FII como um todo, o número parcial referente

aos dez primeiros meses de 2012, de R$ 8,66 bilhões, ainda não superou a cifra

anual de 20111. Porém, o volume de emissão dos dois últimos meses de 2012

deverá adicionar o suficiente para que a cifra anual de 2012 atinja recorde histórico.

1 É importante salientar que em 2011 foi estruturado o FII Porto Maravilha, veículo não listado que adquiriu CEPACS vinculados à região do porto da cidade do Rio de Janeiro. O Fundo de Garantia do Tempo de Serviço comprou os R$ 3,50 bilhões em cotas emitidas por este fundo. Devido a esta única operação, o valor consolidado de emissão em 2011, referente a toda a indústria, teve um acréscimo de quase 70,0%.


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Mudando o alvo da análise dimensional do mercado de FII para medidas

de estoque, em contrapartida a medidas de fluxo, a evolução trimestral do

valor Patrimônio Líquido (PL) consolidado do setor também aponta para um

aumento relevante na taxa de crescimento do setor a partir do final de 2009,

perdurando até o presente momento. Este indicador, quando decomposto

entre as partes referentes aos fundos listados e aos fundos não listados,

mostra uma indústria que historicamente vem sendo composta de forma

aproximadamente equivalente entre estes dois grupos, com oscilações

pontuais. Nos últimos três anos ocorreram dois movimentos importantes: no

final de 2010 houve um forte movimento de emissões primárias de cotas de

FII negociáveis nos mercados secundários da BM&FBOVESPA e, por outro lado,

no final do primeiro semestre de 2011 aconteceu a substancial emissão do FII

Porto Maravilha (não listado).

Evolução das Emissões – Montante (em R$ milhões)

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Evolução do Patrimônio Líquido


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A indústria como um todo fechou o terceiro trimestre de 2012 com um PL

consolidado de R$ 33,59 bilhões, sendo R$ 17,35 bilhões referentes aos fundos

listados e R$ 16,24 bilhões referentes aos não listados. Isto se compara a um PL

de apenas R$ 4,41 bilhões (R$ 2,47 bilhões para os listados e R$ 1,94 bilhão para

os não listados) três anos antes, em setembro de 2009. A taxa de crescimento

anual no período atingiu 96,7%. Porém, esta medida de crescimento deve ser

interpretada levando-se em conta o impacto da Instrução CVM nº 516 (ICVM

516), que foi emitida no final de 2011 e acarretou em mudanças substanciais

na elaboração das demonstrações financeiras dos FII, com efeito direto na

determinação do PL. Com o fim da aplicabilidade do conceito de depreciação

e a instituição de critérios de mensuração de ativos como o de valor justo,

houve um impacto geral no sentido de majoração dos valores de PL no

primeiro trimestre de 2012, o que explica em boa parte os saltos maiores

exibidos naquela data na figura 2.

Quando medido em termos de número de fundos, o tamanho do mercado

de FII vem apresentando também crescimento a um ritmo mais elevado nos

últimos três anos. Porém, por este critério, o crescimento neste período se deu

de forma mais acentuada para o grupo de fundos listados.

Em setembro de 2009 havia um total de 75 fundos, sendo menos que

um terço deles (23) listados. Um ano depois, o total já havia crescido para 96,

sendo 33 deles (ainda aproximadamente um terço) listados. Já em setembro

de 2012, o total havia galgado para 164, porém, proporcionalmente, o salto

do número de fundos listados tinha sido muito maior, tendo este atingido 76,

quase a metade do total.

Evolução do Número de Fundos

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Número de FII Toda Indústria Número de FII Fundos Listados


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Ou seja, uma conclusão possível de se tirar da leitura deste indicador é a

de que, no contexto que já é de crescente preferência no mercado de capitais

brasileiro por Fundos de Investimento Imobiliário como veículo de captação

de recursos destinados a empreendimentos imobiliários, o grupo dos FII cujas

cotas são negociáveis no mercado secundário da BM&FBOVESPA merece

destaque ainda maior. Empiricamente, a evolução do mercado mostrou o

sucesso do objetivo do legislador quando da promulgação da lei nº 11.196.

Se atendo ao grupo dos fundos listados, como de fato acontece na

maior parte do conteúdo deste Guia que é primordialmente voltado para o

investidor em cotas de FII negociáveis no mercado secundário de bolsa ou

balcão organizado da BM&FBOVESPA, dois indicadores significativos de se

avaliar de forma conjunta são os valores consolidados de capitalização de

mercado e de número de fundos deste grupo.

O desempenho de ambos os indicadores na figura 4 representa o vigor

do crescimento ininterrupto nos últimos três anos. O grupo de FII listados

teve sua capitalização de mercado consolidada quase multiplicada por seis

neste período, pulando de R$ 3,63 bilhões em setembro de 2009 para R$

20,23 bilhões em setembro de 2012. Como o número de fundos “apenas”

triplicou no mesmo período, a capitalização de mercado média por fundo

aproximadamente dobrou neste espaço de tempo.

A capitalização de mercado consolidada cresce através de novas emissões,

de fundos existentes ou de fundos novos, e também através do aumento de

preço de mercado das cotas dos fundos. Este segundo fator reflete, de forma

combinada, a diminuição do custo de oportunidade financeiro na economia e

a valorização dos imóveis que compõem as carteiras destes fundos, o aumento

de seus fluxos de distribuição e uma percepção de maior valor agregado na

gestão dos mesmos.

Fig. 4

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Quando se compara a evolução histórica dos valores consolidados de PL

e de capitalização de mercado do grupo dos fundos listados para o período

que vai do começo de 2010 até outubro de 2012, constata-se que os dois

indicadores apresentam curvas com trajetórias paralelas. Estas, no entanto, são

marcadas por dois pontos de inflexão. O primeiro, que aparece no final de

2010, faz com que as curvas destes indicadores se afastem, enquanto que o

segundo, no começo de 2012, as aproxima.

No final de 2010 ocorreu uma emissão secundária de um fundo cujas cotas

não eram, até então, negociadas no mercado secundário e que se tornou, a

partir desse momento, o maior FII do setor, o FII Brazilian Capital Real Estate

Fund (atual FII BTG Pactual Corporate Office Fund), ocasionando um excedente

de aproximadamente R$ 500,0 milhões entre o valor de mercado e o PL deste

fundo. Um dos fatores relevantes para esta discrepância, fator este que se

aplicava então em relação a muitos dos fundos do mercado, era o efeito da

depreciação. Ou seja, o acúmulo do lançamento deste tipo de despesa, que

não tinha efeito relevante de caixa e era dissociada do valor real do imóvel,

por vários anos, fazia com que o PL de um fundo se tornasse um valor sem

significado real e muito inferior ao seu valor de mercado.

O fator relacionado ao lançamento da depreciação contábil e o advento

da oferta secundária do fundo mencionado acima explicam as trajetórias das

linhas da figura 5 até o final de 2011. A partir do começo de 2012, nota-se

então o efeito da edição da ICVM 516, que elimina de vez a possibilidade

de depreciação contábil e institui a mensuração, atualizada “continuamente”,

a valor justo. O resultado é a tendência de reaproximação entre o valor de

mercado e o PL dos fundos. Nota-se, entretanto, que alguma diferença de


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valores persiste, apesar de proporcionalmente muito menor do que seu

valor histórico. Isto se deve a um descompasso que ainda existe entre a

velocidade de valorização de mercado, quase que diária em muitos fundos,

e de valorização contábil dos ativos das carteiras destes mesmos fundos e

de outros fatores como a atribuição de valor à capacidade de gestão dos

fundos.

O estágio atual do mercado de FII, e particularmente do grupo de seus

fundos listados, requer uma cobertura ampla e atualizada de seus aspectos,

como se propõe detalhar este Guia a partir do próximo capítulo2. No

último ano, muito em função da participação de um número crescente de

investidores pessoas físicas, o qual caminha rumo ao nível de seis dígitos,

o mercado primário e, principalmente, o secundário se expandiram para

patamares bem mais elevados. Os fundos que já existiam cresceram e vários

novos fundos surgiram. Assim, a composição do mercado de FII, definida

por critérios de finalidade, de classe de ativo e de classe de imóvel, sofreu

alterações. As principais categorias de fundos, como as de escritórios, de

shopping centers e de títulos de renda fixa aumentaram de tamanho e

produziram mais um ano de dados empíricos de liquidez e rentabilidade

importantes de serem avaliados.

Relevantes também para a sustentabilidade do desenvolvimento do

mercado de FII foram duas iniciativas que entraram em vigor no último ano.

Primeiro, como abordado anteriormente, a edição da ICVM 516 que traz

importantes melhorias de natureza informacional, aumentando o grau de

realismo exigível nas demonstrações financeiras. Segundo, o lançamento

de um importante benchmark para o setor na forma de um índice, o IFIX

ou Índice de Fundos de Investimento Imobiliário BM&FBOVESPA, iniciativa

que passa a contribuir para melhores condições de avaliação comparativa

de desempenho e, ao mesmo tempo, para o crescimento da liquidez no

mercado secundário. Ambos os eventos são tratados em destaque nesta

publicação.

Do ponto de vista dos tipos de fundos quanto ao perfil de risco, teor de

outro capítulo deste Guia, a evolução e diversificação recente das carteiras de

ativos dos FII justifica agora uma análise de fatos estilizados de quatro tipos

de fundos representativos do mercado como um todo. Assim, em cima de

quatro diferentes agrupamentos de fundos, uma análise é elaborada para

determinar quais são os riscos relevantes de cada um, buscando-se, assim, um

entendimento mais claro das variáveis importantes de cada caso.

2 A análise e os dados dos capítulos seguintes deste Guia, salvo menção ao contrário, se referem exclusivamente ao conjunto dos FII listados.


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Para finalizar esta Introdução, uma nota sobre o futuro possível. Como

também pode ser constatado em algumas tabelas no capítulo final, dedicado

aos vários rankings da Uqbar, o salto dimensional nos últimos doze meses

resultou em um novo mercado, com vários fundos bilionários e vários fundos

com liquidez diária substantiva. Esta tendência de crescimento dos fundos

individualmente, além da do mercado consolidado, apesar de ter gerado

carteiras mais diversificadas, ainda não mudou relevantemente a composição

básica deste mercado no sentido da composição de mercados mais maduros.

Por exemplo, a participação de fundos que investem em imóveis residenciais

prontos, ou em hotéis, ou em empreendimentos imobiliários de infraestrutura,

ou em plantações de árvores de madeira (florestas) ainda é negligente.

Portanto, uma trajetória possível de ser trilhada pelo mercado brasileiro de FII,

que tem vasto potencial de crescimento seja qual for a métrica utilizada, é

aquela que significaria investimentos em ativos considerados essenciais para a

continuação do desenvolvimento econômico do país.


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Cronologia Histórica

1993 25 | Junho – Lei nº 8.668

Instituição dos fundos de investimento imobiliário (FII). Determina que a Comissão de

Valores Mobiliários (CVM) autorize, discipline e fiscalize a constituição, o funcionamento

e a administração destes fundos.

1994 14 | Janeiro – Instrução CVM nº 205

Dispõe sobre a constituição, o funcionamento e a administração de FII.

14 | Janeiro – Instrução CVM nº 206

Dispõe sobre normas contábeis aplicáveis às demonstrações financeiras dos FII.

1997 20 | Novembro – Lei nº 9.514

Cria o Sistema de Financiamento Imobiliário, institui a alienação fiduciária de coisa

imóvel, as companhias securitizadoras de crédito imobiliário e os certificados de

recebíveis imobiliários (CRI).

1999 19 | Janeiro – Lei nº 9.779

Institui condições para critérios relativos à distribuição de rendimentos e ganhos de

capital de FII e estabelece que os rendimentos e ganhos líquidos auferidos por estes

fundos, em aplicações financeiras de renda fixa ou de renda variável, sujeitam-se à

incidência do imposto de renda na fonte.

2001 06 | Abril – Resolução CMN nº 2.829

Estabelece cronograma de redução, através de limites máximos decrescentes, do total

de recursos aplicados nas diversas carteiras que compõem o segmento de imóveis das

entidades fechadas de previdência privada.

2004 21 | Dezembro – Lei nº 11.033

Isenta do imposto de renda na fonte e na declaração de ajuste anual das pessoas físicas, a

remuneração produzida por CRI, letras hipotecárias (LH) e letras de crédito imobiliário (LCI).


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2005 21 | Novembro - Lei nº 11.196

Isenta do imposto de renda na fonte e na declaração de ajuste anual das pessoas físicas,

os rendimentos distribuídos pelos FII: (i) cujas cotas sejam admitidas à negociação

exclusivamente em bolsas de valores ou no mercado de balcão organizado; e (ii)

que apresentem, no mínimo, 50 cotistas. Este benefício não será concedido a cotistas

pessoa física que representem 10,0% ou mais da totalidade das cotas emitidas pelo FII

ou cujas cotas lhe derem direito ao recebimento de rendimento superior a 10,0% do

total de rendimentos auferidos pelo fundo.

2008 31 | Outubro – Instrução CVM nº 472

Dispõe sobre a constituição, a administração, o funcionamento, a oferta pública de

distribuição de cotas e a divulgação de informações dos Fundos de Investimento

Imobiliário – FII, criando, assim, nova regulamentação para FII e revogando a Instrução

CVM nº 205/94. Destaque para permissão expressa de investimentos em valores

mobiliários e outros ativos ligados ao setor imobiliário.

2009 27 | Agosto – Lei nº 12.024

Isenta do imposto de renda na fonte os rendimentos auferidos em aplicações efetuadas

pelos FII em CRI, LH, LCI e cotas de FII.

24 | Setembro – Resolução CMN nº 3.792

Aprova novas diretrizes para as Entidades Fechadas de Previdência Complementar

(EFPC), aumentando os limites permitidos de investimento e criando novos segmentos

com seus limites próprios. Destaque para os FII que na nova classificação não fazem

mais parte do segmento de imóveis, tendo sido deslocados para o segmento de

investimentos estruturados.

2011 29 | Dezembro – Instrução CVM n° 516

Dispõe sobre as normas aplicáveis à elaboração e divulgação das demonstrações

financeiras e os critérios contábeis de reconhecimento, classificação e mensuração

dos ativos e passivos, assim como o reconhecimento de receitas e apropriação de

despesas, dos Fundos de Investimento Imobiliário – FII, regidos pela Instrução CVM

nº 472. A Instrução CVM nº 516/11 revoga a Instrução CVM nº 206/94.


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2Resumodos termos

e condições


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FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO

Descrição Comunhão de recursos captados por meio do sistema de distribuição de

valores mobiliários e destinados à aplicação em empreendimentos imobiliários.

Forma e Registro Constituídos sob a forma de condomínio fechado, podem ter prazo de

duração indeterminado. A constituição e funcionamento dos FII dependem

de registro prévio na Comissão de Valores Mobiliários (CVM), que é

concedido automaticamente mediante entrega de conjunto de documentos

e informações.

Tipos de Ativos Podem investir em empreendimentos imobiliários representados por quaisquer

direitos reais sobre bens imóveis e títulos de renda fixa e variável.

Limites (a) de Investimento: Fundos que invistam preponderantemente em valores

mobiliários devem respeitar certos limites de aplicação por emissor e por

modalidade de ativos financeiros. Não existem limites para investimentos

em cotas de Fundos de Investimento em Participações (FIP), cotas de FII e

Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI).

(b) de Distribuição: Deverão distribuir a seus cotistas, no mínimo, 95,0% dos

lucros auferidos, apurados segundo o regime de caixa, com base em balanço ou

balancete semestral encerrado em 30 de junho e 31 de dezembro de cada ano.

Administração Compreende o conjunto de serviços relacionados ao funcionamento e à

manutenção do fundo. Administradores de FII devem prover ao fundo, direta

ou indiretamente, os seguintes serviços: (i) manutenção de departamento

técnico habilitado a prestar serviços de análise e acompanhamento de projetos

imobiliários; (ii) atividades de tesouraria, de controle e processamento dos

títulos e valores mobiliários; (iii) escrituração de cotas; (iv) custódia de ativos

financeiros; (v) auditoria independente; e (vi) gestão dos valores mobiliários

integrantes da carteira do fundo.

Administrador Somente podem ser administradores de FII as seguintes instituições: bancos

comerciais, bancos múltiplos com carteira de investimento ou carteira de

crédito imobiliário, bancos de investimento, sociedades corretoras ou

sociedades distribuidoras de valores mobiliários, sociedades de crédito

imobiliário, caixas econômicas e companhias hipotecárias.


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Custódia Custódia dos ativos financeiros dos FII é necessária sempre que estes ativos

representem mais que 5,0% do patrimônio líquido do fundo.

Tipo de Investidor Não existe limitação quanto ao tipo de investidor. Porém, é permitida a

constituição de fundos destinados exclusivamente a investidores

qualificados, que podem contar com condições e características

específicas.

COTA DE FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO

Descrição Fração ideal de patrimônio do Emissor.

Emissor Fundos de Investimento Imobiliário (FII), uma comunhão de recursos captados

por meio do sistema de distribuição de valores mobiliários e destinados à

aplicação em (a) direitos reais sobre bens imóveis, (b) títulos imobiliários de

renda fixa, (c) ações, debêntures, notas promissórias e outros valores

mobiliários de emissores cujas atividades preponderantes sejam permitidas

aos FII, (d) ações de companhias de capital fechado ou sociedades limitadas

cujo único propósito se enquadre entre as atividades permitidas aos FII, (e)

certificados de potencial adicional de construção, e (f) cotas de outros FII ou

de Fundos de Investimento em Participações (FIP) e Fundos de Investimento

em Direitos Creditórios (FIDC) que tenham como política de investimento,

exclusivamente, atividades permitidas aos FII. Os FII são constituídos sob a

forma de condomínio fechado e podem ter prazo de duração indeterminado.

Forma e Registro Escritural e nominativa.

Classe Classe única no caso de fundos para investidores em geral. Fundos destinados

exclusivamente a investidores qualificados podem emitir cotas com direitos ou

características especiais quanto à ordem de preferência no pagamento dos

rendimentos periódicos, no reembolso de seu valor ou no pagamento do

saldo de liquidação do fundo.

Série Emissão de cotas pode ser dividida em séries, com o fim específico de

estabelecer, para cada série, datas diversas de integralização, sem prejuízo da

igualdade dos demais direitos conferidos aos cotistas.


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Distribuição Oferta pública de cotas depende de prévio registro na CVM e deve ser

realizada por instituições intermediárias integrantes do sistema de

distribuição de valores mobiliários. Uma nova distribuição não pode ser

iniciada antes de totalmente subscrita ou cancelada a anterior.

Subscrição Subscrição parcial e cancelamento de saldo não colocado é permitido,

desde que um montante mínimo a ser subscrito seja estipulado

inicialmente e alcançado.

Integralização Integralização pode ser à vista ou em prazo determinado no compromisso de

investimento. Pode ser feita em dinheiro, imóveis, direitos relativos a imóveis e,

no caso de fundos destinados exclusivamente a investidores qualificados,

títulos e valores mobiliários.

Amortizações Cotas podem ser amortizadas: (i) em datas preestabelecidas no regulamento

do fundo; ou (ii) em virtude de decisão da assembleia geral de cotistas.

Resgate Não é permitido.

Retorno Capital investido Capital investido em cotas de FII é retornado através (i) da distribuição de

resultados; (ii) da amortização das cotas; (iii) da venda das cotas no mercado

secundário; ou (iv) da dissolução do fundo, com a venda dos seus ativos e a

distribuição proporcional do patrimônio aos seus cotistas.

Transferência As cotas podem ser transferidas mediante termo de cessão e transferência,

assinado pelo cedente e pelo cessionário, e registrado em cartório de títulos e

documentos, ou através de bolsa de valores ou entidade de mercado de balcão

organizado onde as cotas do fundo forem registradas para negociação.

Ambiente de Negociação BM&FBOVESPA (bolsa e balcão).

Liquidação Financeira BM&FBOVESPA e CETIP.


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3Classificaçãodos Fundos


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O arcabouço regulamentar para fundos imobiliários define, de forma

bastante abrangente, os ativos passíveis de serem adquiridos por um FII.

Levando em consideração a variedade permitida, a prática do mercado

observada atualmente e a proliferação esperada para estes fundos, a Uqbar

classificou os fundos imobiliários listados para negociação na BM&FBOVESPA

de acordo com três critérios diferentes: por classe de ativos, por classe de

imóveis e por finalidade. O objetivo desta classificação é agrupar os fundos

com políticas de investimento semelhantes para facilitar a análise comparativa.

As figuras deste capítulo consideram somente os fundos imobiliários

com capitalização de mercado em 31 de outubro de 2012. A capitalização de

mercado é calculada pela multiplicação do preço médio ponderado mensal

das negociações de outubro pelo número de cotas. O número de cotas é o

do final de outubro enquanto que o preço médio ponderado mensal é o do

mês de outubro, ou o do mês mais recente em que houve negociação, dentro

de um período de seis meses, caso não tenha havido negociação em outubro.

POR CLASSE DE ATIVOS Classifica os fundos de acordo com a classe de ativo predominante em

cada fundo.

n Imóvel – Fundos cuja política de investimento prioriza direitos

reais sobre bens imóveis. Estes incluem projetos em fase de

desenvolvimento, incorporação ou construção, ou imóveis acabados,

sendo ou não ocupados, e em funcionamento pleno ou parcial. Inclui

também investimentos em Sociedades de Propósito Específico que

são proprietárias ou detentoras de direitos reais ou direitos aquisitivos

sobre Imóveis.

n Renda Fixa – Fundos cuja política de investimento prioriza

instrumentos de renda fixa, que incluem: (i) títulos registrados na CVM,

tais como debêntures, certificados de desdobramentos, certificados

de depósito de valores mobiliários, cédulas de debêntures e notas

promissórias; (ii) certificados de recebíveis imobiliários; (iii) letras

hipotecárias; e (iv) letras de crédito imobiliário. Em todos os casos, as

atividades preponderantes dos emissores têm que ser necessariamente

aquelas permitidas aos FII.

n Renda Variável – Fundos cuja política de investimento prioriza

instrumentos de renda variável, que incluem: (i) títulos registrados

na CVM, tais como ações, bônus de subscrição, seus cupons,

direitos, recibos de subscrição e cotas de fundos de investimento;

(ii) ações ou cotas de Sociedades de Propósito Específico; (iii) cotas


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de Fundos de Investimento em Participações (FIP); (iv) cotas de

fundos de investimento em ações que sejam setoriais e que invistam

exclusivamente em construção civil ou no mercado imobiliário; (v)

cotas de outros FII; e (vi) cotas de Fundos de Investimento em Direitos

Creditórios (FIDC). Em todos os casos, as atividades preponderantes

dos emissores têm que ser necessariamente aquelas permitidas aos FII.

n Multiclasse – Fundos cuja política de investimento combina duas ou

mais das classes de ativos mencionadas acima.

Imóvel 91,0 %

Multiclasse 4,3 %

Renda fixa 3,8 %

Renda variável 0,9 %

Composição da Capitalização de Mercado por Classe de Ativo em 31/10/2012

91,0 %

4,3 %3,8 % 0,9 %

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0 10 20 30 40 50 60 70

Renda variável

Multiclasse

Renda Fixa

Imóvel 66

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Número de FII por Classe de Ativo em 31/10/2012 7


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Em 31 de outubro de 2012, dentre os 77 FII que possuíam capitalização de

mercado, 66 pertenciam à classe Imóvel. Dos onze FII restantes, sete pertenciam

à classe Renda Fixa, três pertenciam à classe Multiclasse e um pertencia à

classe Renda Variável. Dois dos FII classificados como Multiclasse possuem

títulos de renda fixa e de renda variável em suas carteiras de investimentos,

já o terceiro fundo investe também em imóveis. Vale observar que os dois

maiores FII de Renda Fixa, cujo patrimônio líquido conjunto em outubro de

2012 era de R$ 1,47 bilhão, não têm suas cotas negociadas na BM&FBOVESPA

e, portanto, não estão incluídos nesta distribuição. Em outubro de 2012, os FII

da classe Imóvel representavam 91,0% e 85,7% da capitalização de mercado e

do número de fundos negociados na BM&FBOVESPA respectivamente.

POR CLASSE DE IMÓVEISClassifica os fundos da classe de ativos Imóvel por classe predominante

de empreendimento imobiliário adquirido ou passível de aquisição pelo FII.

n Logística – Prédios e galpões, ou projetos para a construção destes,

utilizados para apoiar a atividade industrial ou comercial como o

armazenamento e distribuição de bens. Um investimento nesta

categoria tipicamente inclui espaços e estruturas para estacionamento,

carregamento e descarregamento de caminhões.

n Hospitalar – Hospitais e o equipamento médico necessário para seu

funcionamento, ou projetos para a construção destes. Dependendo

do equipamento envolvido, este poderia ser o maior componente de

valor do investimento. Neste caso, a caracterização do investimento

como “imobiliário” poderia ser questionada pela CVM e pelo mercado.

A Uqbar entende que o componente imobiliário do investimento

deveria ser o predominante para ser elegível para uma carteira de

FII. Investimentos hospitalares tipicamente incluem espaços para

estacionamento nos imóveis.

n Hospedagem – Prédios e outras estruturas usadas para a acomodação

de pessoas físicas, locadas com base temporária ou prolongada,

frequentemente na forma de hotéis, resorts e serviços de flat, ou um

projeto para a construção destes. Investimentos em hospedagem

podem incluir uma infraestrutura variada, desde estacionamento,

restaurante e piscina até campo de golfe, quadras de tênis e praia.

n Industrial – Prédios e outras estruturas usadas para a acomodação

de fábricas, parques industriais, unidades fabris e outras atividades

industriais, ou projetos para a construção destes. Investimentos

industriais podem incluir espaços e estruturas de apoio à atividade


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industrial principal, tais como estacionamento e uma área gerencial.

n Residencial – Prédios e outras estruturas residenciais, normalmente

casas ou apartamentos, ou projetos para a construção destes.

n Escritórios – Prédios e outras estruturas usadas para a acomodação

de pessoas enquanto exercem uma atividade profissional que não

seja a industrial, ou projetos de construção destes. Um exemplo é

um prédio de salas comerciais alugadas por pessoas jurídicas ou

profissionais liberais. Estes empreendimentos poderiam incluir espaços

de estacionamento e áreas de apoio ao funcionamento e manutenção

do imóvel.

n Educacional – Imóveis destinados a instituições de ensino e o

equipamento necessário para a realização da atividade de ensino,

ou projetos para a construção destes. Investimentos nesta categoria

podem incluir a exploração comercial de outros espaços associados a

estes imóveis como pequenas lojas, restaurantes e estacionamento.

n Varejo – Esta categoria está dividida em três sub-categorias,

conforme descrito abaixo.

Shopping Centers – Complexos imobiliários encobertos para um

conjunto de lojas de varejo, ancoradas por duas ou mais lojas de

departamento de grande escala e marca reconhecida, ou projetos

para a construção destes. O número de lojas normalmente excede

150 e a variedade é grande, frequentemente incluindo restaurantes

e cinemas. Shopping Centers tipicamente incluem espaços para

estacionamento e áreas de apoio gerencial e de manutenção.

Galerias – Um conjunto de lojas encoberto, que normalmente conta

com menos de 150 lojas e sem a presença de âncoras, ou projetos

para a construção destes. A variedade normalmente não inclui

cinemas, mas poderia incluir restaurantes. Galerias podem ou não

ter espaços para estacionamento e normalmente tem áreas de apoio

gerencial e de manutenção.

Lojas Individuais – Prédios, espaços no andar térreo de edifícios e

outras estruturas para uma ou mais lojas comerciais individuais, ou

projetos para a construção destas.

n Diversificado – Complexos imobiliários que hospedam duas ou mais

das outras categorias aqui apresentadas, ou projetos para a construção

destes. Um exemplo seria um imóvel com um shopping center numa

área específica e salas comerciais numa outra área.

n Indeterminado – Investimentos imobiliários que não se enquadram

em nenhuma das outras categorias.


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Em 31 de outubro de 2012 três classes de empreendimentos imobiliários

dominavam o mercado de FII dentro da classe de ativos Imóvel: Escritórios,

Varejo (Shopping Centers) e Diversificado. Juntos, os fundos destas três

classes de empreendimentos imobiliários representavam 84,7% e 68,2% da

capitalização de mercado e do número de fundos negociados da classe de

ativos Imóvel na BM&FBOVESPA respectivamente.

Composição da Capitalização de Mercado por Classe de Imóvel em 31/10/2012

54,2 %

17,0 %

13,5 %

2,9 %

4,8 %

2,0 %

1,2 %

0,0 %1,5 %

1,5 %1,4 %

8

Escritórios

Varejo – Shopping Centers

Diversificado

Logística

Varejo - Lojas Individuais

Escolar

Residencial

Hospitalar

Hospedagem

Industrial

Varejo - Galerias

54,2 %

17,0 %

13,5 %

4,8 %

2,9 %

2,0 %

1,5 %

1,5 %

1,4 %

1,2 %

0,0 %

Número de FII por Classe de Imóvel em 31/10/2012 9

Escritórios

Varejo–Shopping Centers

Diversificado

Logística

Residencial

Varejo–Lojas Individuais

Escolar

Hospitalar

Varejo–Galerias

Industrial

Hospedagem

0 5 10 15 20 25 30

27

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POR FINALIDADE Classifica os fundos de acordo com a principal finalidade de existência do

fundo.

n Renda Regular – Fundos cuja principal finalidade é a geração de

renda regular para seus cotistas. A regularidade é alcançada, no caso

de FII da classe Imóvel, pelo pagamento sistemático de aluguel, ou,

no caso de FII da classe Renda Fixa, pelo pagamento de juros dos

títulos investidos.

n Ganho de Capital – Fundos cuja principal finalidade é o aumento do

valor patrimonial e de mercado da cota através da valorização dos bens

e direitos investidos e/ou de sua negociação no mercado secundário.

n Investimentos Gerais – Fundos cuja finalidade é definida amplamente.

Estes fundos geram resultados para seus cotistas com investimentos

em ativos que produzem aluguel, juros, dividendos e também através

de ganhos de capital realizados pela compra e venda de ativos. Inclui-

se também nesta classe fundos que tem como principal objetivo a

gestão patrimonial de imóveis.

n Securitização – Fundos cuja principal finalidade é viabilizar uma

operação de securitização. O fundo participa destas operações

como cedente de uma carteira de ativos, geralmente um fluxo

de caixa proveniente do pagamento de aluguéis ou equivalentes

de um imóvel adquirido pelo fundo. Ver box Fundos Imobiliários e

Securitização na página 29 para maior detalhamento.

Renda regular 85,4 %

Investimentos gerais 10,6 %

Ganho de capital 3,9 %

Composição da Capitalização de Mercado por Finalidade em 31/10/2012

85,4 %

10,6 %

3,9 %

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Em 31 de outubro de 2012, as três categorias da classificação dos

fundos por finalidade que estavam presentes entre os fundos cujas cotas

são negociadas na BM&FBOVESPA eram: Renda Regular, Ganho de Capital e

Investimentos Gerais. A categoria Renda Regular era predominante, com uma

participação de 85,4% e de 84,4% da capitalização de mercado e do número

de fundos negociados de todo o conjunto de FII listados na BM&FBOVESPA

respectivamente.

0 10 20 30 40 50 60 70

Renda regular

Ganho de capital

Investimentosgerais

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8

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Número de FII por Finalidade em 31/10/2012 11


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Fundos Imobiliários e Securitização

Dois tipos de estruturas relacionadas a processos de securitização de ativos muitas vezes contam

com a participação de um fundo de investimento imobiliário (FII). O fundo participa destas

operações como cedente de uma carteira de ativos, geralmente um fluxo de caixa proveniente

do pagamento de aluguéis ou equivalentes de um imóvel adquirido pelo fundo. Abaixo uma

descrição resumida destas estruturas.

Build-to-suit

Neste tipo de estrutura, os créditos que lastreiam a emissão dos títulos são provenientes de um

contrato “build-to-suit” entre uma construtora ou incorporadora/FII e uma ou mais empresas

de um mesmo grupo econômico. Nestas operações, uma empresa que busca financiamento

para aquisição e construção de uma nova propriedade contrata um terceiro, geralmente um

FII, para: (i) comprar o terreno; (ii) definir um projeto que atenda às necessidades do inquilino;

(iii) desenvolver e construir o prédio; e (iv) alugar o prédio para a própria empresa, de acordo

com termos e condições previamente definidos. Estes contratos geram, portanto, recebíveis ao

FII, decorrentes dos pagamentos de aluguel pela empresa (que passa a ser inquilino do FII), os

quais são vendidos para uma Companhia Securitizadora de Créditos Imobiliários (Securitizadora

Imobiliária), que financia esta aquisição com a emissão de certificados de recebíveis imobiliários

(CRI). A figura abaixo exibe uma representação esquemática deste tipo de estrutura.

Build-to-suit

Vendedor(FII)

Incorporadora

Empresa

Contrato “Build to suit”

Securitizadora Imobiliária

Recebíveis de Aluguel


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Reforços de crédito nestas estruturas podem incluir: (i) alienação fiduciária ou hipoteca do

terreno; e (ii) garantias cobrindo os riscos de desempenho da construtora ou incorporadora e o

penhor das cotas do FII. A documentação geralmente restringe mudanças no regulamento do

fundo. O inquilino também pode ter uma opção de compra da propriedade a um preço pré-

determinado no final do prazo do contrato de aluguel.

Sale and lease-back

Devido à similaridade das estruturas, este tipo de operação toma emprestado o nome de uma

estrutura conhecida no mercado como “sale and lease-back”. Nestas operações uma empresa

vende um imóvel a um veículo, geralmente um FII, o qual concede, por prazo determinado e

mediante pagamento a prazo de preço, o direito de uso da superfície do imóvel para a empresa

vendedora. O fundo financia a compra da propriedade com a cessão dos créditos de concessão

do direito real de superfície para uma Securitizadora Imobiliária que, por sua vez, financia a

compra com a emissão de CRI lastreados nestes ativos. A figura a seguir exibe a representação

esquemática desta estrutura.

Outros tipos de reforço de crédito que poderiam ser incorporados neste tipo de operações

incluem: (i) alienação fiduciária ou hipoteca do terreno; e (ii) direito de regresso contra a empresa

vendedora do imóvel. Se construção ou incorporação forem necessárias, garantias para estes

riscos, bem como penhor das cotas do fundo, poderão fazer parte da operação.

Sale and lease-back

Créditos da Concessão do Direito de Uso de Superfície

Pagamentos pelo Direito de Uso de Superfície

Contrato de Direito de Uso de Superfície

Empresa

FII

Cessão De�nitiva

Securitizadora Imobiliária

CRI

R$

R$

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Créditos da Concessão do Direito de Uso de Superfície

CRI Investidores


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4Análisedo Mercado


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Até o ano de 2008 o mercado de FII era composto unicamente por

fundos que investiam preponderantemente em imóveis. Naquele ano, com

o advento da ICVM 472, tornou-se possível a estruturação de fundos que

investissem majoritariamente em títulos. Desde aquela data, os lançamentos

e emissões de fundos dedicados a investimentos em títulos lastreados em

créditos imobiliários, como os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI)

e, posteriormente, em outros tipos de títulos fizeram com que o nível de

concentração do mercado em fundos de imóveis começasse a se diluir. No

entanto, conforme apresentado no capítulo 3, a classe de ativo que engloba

os fundos de imóveis ainda representava 91,0% da capitalização de mercado

consolidada1 em outubro de 2012.

Assim, apesar do forte crescimento do mercado de FII neste período e,

setorialmente dentro deste, de suas diferentes classes, quando o critério para

a determinação da composição atual do mercado é por classe de ativo –entre

os fundos pertencentes às três classes, fundos de imóveis, fundos de renda

fixa e fundos de renda variável– esta composição ainda se mostra pouco

diversificada. Por outro lado, quando se restringe a avaliação de composição a

apenas o conjunto de fundos de imóveis, o grau de diversificação já se revela

bem maior. Mesmo assim, as duas principais classes de imóveis, escritórios

e shopping centers, representavam juntas, em outubro de 2012, 71,2% da

capitalização de mercado dos fundos de imóveis.

Para uma análise setorial efetiva dos mercados primário e secundário de

cotas de FII, abordando aspectos de tamanho, liquidez e rentabilidade, a Uqbar

opta por apresentar dados comparativos divididos entre aqueles referentes às

duas classes principais de imóveis (escritórios e shopping centers), Renda Fixa

e todo o restante do mercado. Desta forma, neste capítulo são apresentados

gráficos que trazem dados referentes a quatro grupos de fundos, cada um

representando um tipo distinto de ativo(s): escritórios, shopping centers, CRI

e o grupo de todos os fundos restantes ou o consolidado do mercado. Pelo

poder de representatividade destes quatro grupos, devido ao tamanho mas

também à distinção de perfil de risco, esta divisão possibilita uma análise

setorial comparativa, permitindo um entendimento da razão de algumas

diferenças de desempenho entre os principais setores do mercado.

A seguir é desenvolvida uma análise mais detalhada dos mercados primário

e secundário de cotas de FII. Exceto quando expressamente mencionado, as

estatísticas apresentadas referem-se apenas a fundos listados para negociações

de suas cotas em bolsa de valores e ambiente de balcão organizado.

1 Os dados referentes aos dois maiores FII que não são de imóveis não estão inclusos no cálculo e nos gráficos representando a composição de mercado. Isto ocorre pelo fato destes dois fundos, o FII Votorantim Securities e o FII Votorantim Securities III, que investem preponderantemente em CRI, não terem suas cotas negociadas na BM&FBOVESPA. Em 31/10/2012 o patrimônio líquido destes fundos era de R$ 621,5 milhões e R$ 846,8 milhões respectivamente.


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MERCADO PRIMÁRIO

Indicando a manutenção do domínio histórico dos fundos de Escritórios

no mercado de FII, as emissões primárias dos fundos deste tipo de ativo

foram as que mais cresceram em 2012 em termos absolutos e relativos,

alcançando R$ 1,78 bilhão até outubro. Mesmo comparando somente o

prazo de dez meses de 2012 contra o ano inteiro de 2011, o aumento já

registrado é equivalente a R$ 628,9 milhões, ou 54,5%. Nos últimos doze

meses, destaque individual para o montante de emissões de três fundos

de Escritório: os FII CSHG Real Estate, Kinea Renda Imobiliária e Edifício

Galeria, que emitiram R$ 490,9 milhões, R$ 409,8 milhões e R$ 381,2 milhões

respectivamente2.

As emissões do grupo de fundos chamado de Outros –aqueles

que não pertencem aos três grupos principais– também cresceu

substancialmente, atingindo R$ 1,43 bilhão até outubro de 2012, R$ 451,5

milhões (45,2%) acima da cifra do ano anterior. Neste grupo, o maior

montante individual emitido nos últimos doze meses se refere ao FII JS

Real Estate Multigestão, de R$ 414,1 milhões. Este fundo, cujo tipo de

estruturação só se tornou possível após o advento da ICVM 472, tem sua

carteira composta por investimentos preponderantes em títulos de renda

fixa (CRI e Letras de Crédito Imobiliário) e títulos de renda variável (cotas

de FII), sendo categorizado pela Uqbar como um fundo Multiclasse.

Refletindo a permanência como o segundo grupo mais importante do

mercado, porém com crescimento menos acentuado, os fundos de Shopping

Evolução das Emissões dos FII Listados por Tipo de Ativo – Montante (em R$ milhões)

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* Até Outubro

12

2003 2012*20112010200920082007200620052004

OutrosShopping CentersEscritóriosRenda Fixa

2 Os dados individuais dos fundos melhor posicionados, referentes aos valores de emissão, liquidez e rentabilidade nos últimos doze meses, se encontram no capítulo 7, dedicado a todos os rankings do mercado de FII da Uqbar.


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Centers emitiram R$ 640,8 milhões até outubro de 2012, contra R$ 572,0

milhões no ano anterior. O FII CSHG Brasil Shopping, um fundo de gestão

aberta de investimentos em shopping centers, que possui uma carteira atual

composta de vários empreendimentos deste tipo, teve o maior montante

emitido nos últimos doze meses neste grupo, equivalente a R$ 333,5 milhões.

Os fundos de Renda Fixa (CRI) emitiram R$ 470,6 milhões até outubro de

2012, comparado com R$ 385,0 milhões durante todo o ano de 2011. Os fundos

de Renda Fixa, além dos fundos Multiclasse, também são fruto da ICVM 472 e

vêm, paulatinamente, mostrando tendência de crescimento sustentado. Em

outubro de 2012 existiam sete fundos neste grupo, excluindo os dois maiores

que não têm suas cotas negociadas na BM&FBOVESPA¹. Este crescimento é

oriundo na demanda de investidores do mercado que, em boa medida, são

parte do private banking de grandes bancos e buscam investimentos, no caso

indireto, em títulos de renda fixa com maior retorno em um ambiente de taxas

de juros declinantes. Neste sentido, um fator limitador de uma expansão mais

acelerada deste grupo de fundos tem ocorrido do lado da oferta, já que as

emissões de CRI em 2012 decresceram substancialmente.

As emissões primárias de cotas de FII em 2012 foram, mais uma vez,

adquiridas majoritariamente por investidores pessoas físicas, responsáveis por

87,0% da demanda deste mercado, conforme pode ser visto na figura 13 a seguir.

Dando continuidade à tendência observada desde o ano passado, devido

à atratividade crescente de investimentos em FII listados para investidores

pessoas físicas, os bancos comerciais de varejo intensificaram seu foco de

atuação junto a este segmento de clientes, utilizando e potencializando seus

Composição das Emissões em 2012* dos FII Listadospor Classe de Investidor (% de Montante)

87,0

4,4 %2,5 % 1,5 %

4,6 %

13

Pessoas físicas 87,0 %

Fundos de investimento 4,6 %

Pessoas ligadas à emissora e/ou aos participantes do consórcio

4,4 %

Pessoas jurídicas 2,5 %

Outros 1,5 %


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canais de distribuição. Por sua vez, as corretoras independentes também

atuaram estrategicamente na distribuição de cotas destes fundos para o

investidor pessoa física. Estima-se que, no final de outubro, cerca de sessenta

mil pessoas físicas possuíam investimento em cotas de FII.

Outros segmentos de investidores têm tido, por enquanto, participação

negligente em termos de montante no mercado de emissões primárias

de cotas de FII listados. Particularmente, fundos de pensão e investidores

estrangeiros representaram menos que 1,5% deste mercado no último ano.

MERCADO SECUNDÁRIO

Com relação à evolução do mercado secundário de cotas de FII, dois

aspectos destacam-se quando se analisa o comportamento recente de dois

importantes indicadores: o montante negociado e o número de negócios.

Em primeiro lugar, é extraordinária a durabilidade de um ritmo muito alto

de expansão, ritmo este que se aplica de forma generalizada aos quatro

grupos de fundos analisados. Em segundo lugar, nota-se uma participação

proporcionalmente maior por parte dos fundos de títulos na composição da

liquidez do mercado em ambos indicadores.

O mercado secundário de cotas de FII vem sendo caracterizado

por uma taxa particularmente alta de crescimento que já dura quase três

anos, independente da métrica utilizada. No primeiro trimestre de 2010 o

montante negociado consolidado girava em torno de R$ 35,0 milhões. No

terceiro trimestre de 2012, esta cifra já se aproxima de R$ 800,0 milhões, um

Evolução das Negociações dos FII por Tipo de Ativo – Montante (R$ milhões) 14

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múltiplo maior que 22. Esta expansão ocorreu de forma quase ininterrupta

no período.

O grupo de fundos de Escritórios tem oscilado historicamente em torno

da taxa de 50,0% em termos de participação no consolidado de montante

negociado no mercado secundário. Esta participação já esteve acima de

50,0%, mas, a partir do lançamento dos primeiros fundos de títulos, este nível

de participação tem funcionado como um teto máximo. No terceiro trimestre

de 2012, o montante negociado de cotas do grupo de fundos de Escritórios

alcançou R$ 389,8 milhões, equivalente a 50,2% do total do mercado. Nos

últimos doze meses o FII BTG Pactual Corporate Office Fund foi o fundo deste

grupo que apresentou o maior montante negociado individual no mercado,

atingindo R$ 365,4 milhões no período.

O grupo de fundos de Shopping Centers tem exibido um nível de liquidez

proporcionalmente menor do que a participação deste grupo no montante

de emissões e de capitalização de mercado justificaria. No terceiro trimestre de

2012, o montante negociado de cotas do grupo de fundos de Shopping Centers

atingiu apenas R$ 46,6 milhões, equivalente a 6,0% do total do mercado.

Por outro lado, os grupos de fundos de Renda Fixa e pertencentes à

categoria Outros apresentaram montantes de negociação proporcionalmente

maiores. Isto se deve às contribuições individuais dos fundos de Títulos

(fundos de CRI, pertencentes ao grupo de fundos de Renda Fixa, e fundos que

investem em CRI e cotas de FII, que são Multiclasse e pertencem à categoria

Outros). No terceiro trimestre de 2012, o montante negociado de cotas do

grupo de fundos de Renda Fixa atingiu R$ 111,4 milhões, equivalente a 14,4%

do total do mercado, e o montante negociado de cotas do grupo pertencente

à categoria Outros alcançou R$ 228,2 milhões, equivalente a 29,4% do total

do mercado. Nos últimos doze meses quatro fundos de Títulos apresentaram

valor individual de montante negociado que os incluiu na lista dos dez fundos

mais líquidos do mercado, no período, por este critério, tendo sido o FII XP Gaia

Lote I o fundo de Renda Fixa de maior montante, com R$ 116,0 milhões, e o FII

BTG Pactual Fundo de Fundos (Renda Variável) o fundo da categoria Outros de

maior montante, com R$ 112,9 milhões.

Ao se avaliar a liquidez do mercado pelo critério de número de negócios,

constatam-se os mesmos fenômenos apontados acima, mas com maior

intensidade. Em termos do mercado consolidado, o número de negócios

saltou de menos de 4.000, no primeiro trimestre de 2010, para mais de 100.000

no terceiro trimestre de 2012, um fator múltiplo maior que 25. A seguir, a

evolução histórica trimestral, por este critério de liquidez, para os quatro

grupos de fundos avaliados:


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No terceiro trimestre de 2012, o número de negócios de cotas do grupo

de fundos de Escritórios alcançou 39.611, equivalente a 38,9% do total do

mercado, uma taxa bem abaixo daquela referente à participação deste grupo

segundo o montante negociado. O grupo de fundos de Shopping Centers teve

5.021 negócios, equivalente a 4,9% do total. Por sua vez, os grupos de fundos

de Renda Fixa e pertencentes à categoria Outros apresentaram números de

negócios neste trimestre de 20.019 e 37.069, equivalentes a 19,7% e 36,4% do

total, respectivamente.

Mais uma vez as contribuições individuais dos fundos de Títulos explicam

as participações proporcionalmente maiores dos dois últimos grupos,

fenômeno que vem sendo registrado há vários trimestres. Nos últimos doze

meses os três fundos que apresentaram maior valor individual de número

de negócios de todo o mercado são fundos de Títulos. Os FII XP Gaia Lote I

(Renda Fixa), BTG Pactual Fundo de Fundos (Outros – Renda Variável) e o Maxi

Renda (Outros – Renda Fixa e Renda Variável) tiveram 26.518, 23.860 e 17.939

negócios, respectivamente.

Dois motivos principais ajudam a explicar o maior nível de liquidez,

absoluto e relativo, de alguns fundos de Títulos. Para o caso do FII BTG Pactual

Fundo de Fundos - um fundo de renda variável cuja carteira é composta

majoritariamente de cotas de outros FII - o fato de haver uma gestão ativa de

títulos, que procura incrementar o nível de distribuição do fundo com receita

de ganho de capital em negociações de cotas de outros fundos, pode gerar um

volume maior de suas cotas no mercado secundário por parte de investidores

de curto prazo que se orientam pelo dividend yield mensal3. Independente

do fator acima, alguns fundos de Títulos têm sido lançados com a figura do

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Evolução das Negociações dos FII por Tipo de Ativo – Número de Negócios

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3 Ver box Indicadores de Rentabilidade.


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formador de mercado, normalmente a mesma instituição que atuou como

distribuidora da oferta de cotas, a qual mantém um estoque destas em casa

e se compromete a alimentar e manter ofertas de compra e de venda destes

títulos no mercado secundário, com o intuito de aumentar a liquidez e, assim,

atrair mais investidores desde o mercado primário.

Outros métodos estatísticos básicos são efetivos para ilustrar

quantitativamente as dimensões do crescimento de liquidez verificado. Por

exemplo, o número de fundos que consistentemente atingiram, ao mesmo

tempo, os patamares mínimos mensais de R$ 1,0 milhão em montante de

cotas negociado e de 100 em número de negócios, durante os três meses

precedentes a um determinado ponto no tempo. Para o final de outubro de

2012 este número foi de 31 fundos, enquanto que para outubro de 2011 este

número tinha sido de 11 fundos. Ou alternativamente, o número de fundos

que consistentemente atingiram o patamar mínimo de 90,0% em frequência

de participação mensal em negociações nos pregões, durante os três meses

precedentes a um determinado ponto no tempo. Para o final de outubro de

2012 este número foi de 36 fundos, enquanto que para outubro de 2011 este

número tinha sido de 15 fundos.

Alterando a análise de desempenho de liquidez de uma perspectiva de

números de soma consolidada para números de média, e utilizando o float

mensal como variável básica, conclui-se que a tendência de expansão no

mercado secundário pode ser decomposta em três fatores: o crescimento do

número de fundos que têm cotas negociadas; a valorização média dos preços

das cotas; e um aumento da média da proporção do valor de cada fundo que

é negociada.

O float mensal é definido como a porcentagem do valor de capitalização

de mercado de um fundo, em um determinado mês, que é negociada no

mercado secundário ao longo daquele mês. A seguir, a figura 16 apresenta

a evolução do float mensal médio por fundo de cada um dos três grupos

principais por ativo e do mercado consolidado.


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Anteriormente, quando existiam pouquíssimos fundos listados, e depois,

entre o final de 2005 e o primeiro semestre de 2006, quando o setor começou

a atrair investidores em função da isenção fiscal para o investidor pessoa física

que tinha sido recém-regulamentada naquela época, o float mensal médio

por fundo (consolidado) chegou a superar 1,0%, ou até 2,0%, em alguns meses.

Porém, com o aumento inicial do número de fundos, seguido por um período

de atividade reduzida no mercado secundário que antecedeu a ICVM 472 e

o boom imobiliário, o float mensal médio passou a apresentar tendência de

retração se aproximando de 0,5%.

A partir do começo de 2010, quando as condições de mercado se

alteraram e o setor começou a adquirir relevância crescente como opção real

de alocação e diversificação de investimentos para o investidor pessoa física,

o float mensal médio voltou a aumentar. No primeiro trimestre de 2012 o

float mensal médio superou 1,0% e, mantendo esta direção, fechou o terceiro

trimestre em 1,36%. Assim, pode-se afirmar que a atividade consolidada do

mercado secundário de FII tem crescido ainda mais rapidamente do que a

combinação do crescimento do número de FII e a valorização média das cotas

dariam a entender.

Consoante com a análise anterior apresentada sobre o desempenho de

liquidez dos fundos de Renda Fixa, o float médio mensal deste grupo tem sido

consistentemente mais alto que o de todos os outros, tendo crescido mais

acentuadamente no último ano e alcançado 4,98% no terceiro trimestre de 2012.

Conforme exibido a seguir na figura 17, a evolução do valor de

capitalização de mercado de cada um dos grupos principais de fundos e do

mercado consolidado mostra um forte ritmo de crescimento generalizado,

ininterrupto há vários anos.

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16Evolução do Float Mensal Médio dos FII por Tipo de Ativo (%)


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A capitalização de mercado como um todo é equivalente ao produto

do seu número de fundos pelo valor médio de capitalização de mercado

por fundo. Ambos componentes vêm aumentando nos últimos anos. Em

setembro de 2008 existiam 16 FII, com valor médio de capitalização de

mercado por fundo de R$ 134,0 milhões. Em setembro de 2011 o número de

FII tinha subido para 55, com valor médio de capitalização de mercado por

fundo de R$ 200,2 milhões. Recentemente, em outubro de 2012, o número

de FII tinha saltado para 77, com valor médio de capitalização de mercado

por fundo de R$ 269,2 milhões.

O grupo de fundos de Escritórios vem mantendo uma participação

próxima da metade do valor de capitalização de todo o mercado, tendo

registrado 49,4% deste valor em outubro de 2012, com uma capitalização de

mercado de R$ 10,23 bilhões. Isto representa um crescimento de 78,6% sobre

o valor de um ano antes, de R$ 5,73 bilhões. Seis dos dez maiores valores de

capitalização de mercado individuais pertencem a este grupo. No final de

outubro de 2012, o maior fundo de Escritórios era o FII BTG Pactual Corporate

Office Fund, com um valor de R$ 1,69 bilhão.

Na mesma data, um total de seis FII, de grupos distintos, tinham valor

de mercado próximo ou acima de R$ 1,0 bilhão. O maior fundo do grupo

de Shopping Centers era o FII CSHG Brasil Shopping, com valor de R$ 994,7

milhões, e o maior fundo pertencente à categoria Outros era o FII Opportunity,

com valor de R$ 1,84 bilhão. Este último é um fundo que investe em uma

carteira de imóveis diversificados e responde pelo maior valor do mercado

(outubro/2012), porém suas cotas apresentam baixíssima liquidez. Nenhum

fundo de Títulos se encontra entre os dez maiores fundos do mercado.

Evolução da Capitalização de Mercado dos FII por Tipo de Ativo – Montante (R$ milhões) 17

Outros Renda Fixa Shopping Centers Escritórios

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O rendimento mensal médio por fundo, ponderado pela capitalização

de mercado, para o mercado consolidado se manteve razoavelmente estável

nos últimos dois anos, com pequenas oscilações em torno de 0,6%. Apenas

nos últimos seis meses este indicador parece quebrar para baixo este nível de

suporte de forma mais convincente. O rendimento mensal é definido como a

razão entre o rendimento distribuído por um fundo em um determinado mês

e o valor de mercado da cota do fundo naquele mês, em termos percentuais.

Abaixo, na figura 18, a evolução nos últimos dois anos do rendimento mensal

médio para os principais grupos de fundos.

Devido ao desempenho nos últimos dois anos do setor imobiliário na

economia, que acarretou em taxas de vacância bastante reduzidas em imóveis

alugados, o crescimento nominal dos rendimentos da maioria dos fundos tem

sido superior ao IGP-M, principal índice de reajuste dos contratos de aluguel

de grande parte dos imóveis que compõem as carteiras dos fundos. (ver

box “Algumas Estatísticas sobre Imóveis de FII”). Ao mesmo tempo, devido à

contínua valorização destes imóveis neste período, que reflete uma dinâmica

de mercado de demanda maior do que oferta e uma expectativa que

permanece de rendimentos crescentes oriundos em aluguéis, as cotas dos FII

continuam apresentando tendência de valorização de preço negociado no

mercado secundário.

A partir do fim de 2010, a valorização dos preços de cotas vinha ocorrendo

em ritmo compatível à taxa de aumento nominal dos rendimentos dos

fundos, mas passou a superá-la um pouco nos últimos seis meses. Assim, o

rendimento mensal médio, tal qual é calculado, apresentou ligeira tendência

de decrescimento neste período final. Esta queda reflete uma tendência de

ajuste para baixo da expectativa de retorno por parte do mercado.

Rendimento Médio Mensal Histórico dos FII por Tipo de Ativo (% do Valor de Mercado) 18

0,0

0,5

1,0

1,5

2,0

Nov-

10

Dez-

10

Jan-1

1

Fev-

11

Mar-

11

Abr-

11

Mai-

11

Jun-1

1

Jul-

11

Ago-1

1

Set-

11

Out-

11

Nov-

11

Dez-

11

Jan-1

2

Fev-

12

Mar-

12

Abr-

12

Mai-

12

Jun-1

2

Jul-

12

Ago-1

2

Set-

12

Out-

12

Consolidado Renda Fixa Escritórios Shopping Centers


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Os fundos de Renda Fixa apresentaram o histórico de rendimento

mensal médio mais alto nos últimos dois anos. A carteira destes fundos é

majoritariamente composta por CRI e o lastro destes títulos é composto

por recebíveis imobiliários cujos montantes são indexados ao IGP-M,

frequentemente com reajustes em base mensal. Nos períodos de maior

elevação deste índice, esta alta se reflete direta e pontualmente em toda a

cadeia de títulos beneficiária desta indexação: recebíveis imobiliários, CRI e

cotas dos fundos de Renda Fixa.

Adicionalmente, é importante destacar que, embora possam ser

comparáveis, os rendimentos de fundos de Imóveis e de Renda Fixa têm

dinâmicas diferentes, com impactos resultantes no valor patrimonial e de

mercado das cotas destes fundos. Os rendimentos dos fundos de Renda Fixa,

dependendo do fluxo de amortização dos CRI que compõem suas carteiras

e do nível do IGP-M, principal indexador destes títulos, podem ser majorados

pelo efeito da distribuição do componente referente à atualização monetária

do valor do principal do CRI, resultando assim em uma tendência de queda

do valor real do CRI, e consequentemente da carteira de títulos, ao longo

do tempo. Esta diferenciação, de certa forma comparável à distinção entre

o desempenho de um título de renda fixa e um título de equity, resulta em

rendimentos mensais que também são distintos.

A rentabilidade efetiva das cotas de FII, definida como a taxa interna de

retorno que considera o fluxo de distribuições e de amortizações das cotas e

seus preços negociados no mercado secundário da BM&FBOVESPA no começo

e fim do período referente ao cálculo da rentabilidade (ver box Indicadores

de Rentabilidade), apresentou um nível médio para o setor nos últimos anos

bastante superior ao do mercado de ações e da taxa DI. Em setembro de 2012,

a BM&FBOVESPA lançou o Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários - IFIX,

o primeiro benchmark deste setor (ver box IFIX). O desempenho deste índice,

apresentado retroativamente desde o final de 2010, oferece um referencial

efetivo para uma leitura comparativa de desempenho intermercados e

intramercados. No capítulo de Rankings são apresentados os dez melhores

desempenhos do mercado de FII, em termos da rentabilidade efetiva, nos

últimos doze meses, juntamente com o desempenho do IFIX no período.

Poucos fundos apresentaram desempenho negativo nos últimos doze

meses. Nestes casos, alguns riscos característicos de investimentos em cotas

de FII se tornaram realidade de fato. No capítulo Considerações sobre Risco,

uma análise em cima de fatos estilizados referentes a quatro diferentes tipos

de fundo é desenvolvida. Nela, é incorporada a experiência empírica de riscos

realizados recentemente no mercado.


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Para finalizar este capítulo dedicado à análise de mercado, em relação

à evolução de mercado mais recente, após a data final de referência desta

publicação, que é 31/10/2012, novas operações ocorreram. Entre a data final

de referência e a data da publicação, sete novos FII passaram a ter suas cotas

negociadas no mercado secundário. Baseado somente nestas operações, a

projeção de aumento no valor de capitalização de mercado consolidado ainda

em 2012 é de R$ 2,94 bilhões.4

4 A capitalização de mercado foi calculada com base no preço médio negociado das cotas dos respectivos fundos em novembro de 2012, exceto para os casos dos FII CEO Cyrela Commercial Properties e FII RSB 1 que iniciaram seus negócios no dia 10 de dezembro de 2012, e do FII BB Progressivo II, que teve início de negociação de suas cotas programado para 12 de dezembro de 2012, para os quais foram utilizados o total do montante captado nas respectivas ofertas.


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Indicadores de Rentabilidade

Três indicadores de rentabilidade são utilizados pelo mercado para acompanhar o desempenho

das cotas de FII: a Variação de Preço, o Dividend Yield e a Taxa Interna de Retorno.

Variação de PreçoEste indicador se refere simplesmente ao retorno, em um determinado intervalo de tempo,

gerado pela valorização (positivo) ou desvalorização (negativo) do preço da cota de um FII,

negociada no mercado secundário no começo e fim daquele intervalo de tempo. Para mitigar

efeitos distorcidos causados por baixos níveis de liquidez em uma base diária, a Uqbar trabalha

com intervalos de tempo de base mensal e para tanto utiliza os preços médios mensais das

cotas de FII, ponderados por montante negociado.

A fórmula da Variação de Preço (VP), em termos percentuais, no intervalo de tempo que vai do

mês A ao mês B é:

onde:

e:mi

A e miB são os montantes negociados em cada negócio i, nos preços pi

A e piB, durante

os meses A e B respectivamente.

Dividend YieldA rentabilidade medida pelo dividend yield segue o conceito equivalente ao que é aplicado no

mercado de ações e, alternativamente, pode ser entendida como o retorno sobre o preço. É

definida como o quociente entre o somatório das distribuições de uma cota em um determinado

intervalo de tempo e o preço de mercado da mesma cota.

O dividend yield mais comumente utilizado no mercado de FII é o anual, mas o mensal também é

bastante acompanhado. O dividend yield anual mitiga eventuais efeitos sazonais. O dividend yield

anual mais utilizado é o que se refere às distribuições dos doze meses precedentes ao mês de

referência, incluindo o próprio, e ao preço de mercado da cota no mês de referência. É o dividend

yield estimado. Outras opções menos utilizadas se referem ao preço de mercado da cota no mês

do início do intervalo de tempo de doze meses precedentes ao mês de referência (dividend yield

realizado) ou à estimativa do somatório das distribuições nos doze meses futuros ao mês de

referência (dividend yield futuro).


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A Uqbar, em seu acompanhamento mensal da indústria, trabalha com o dividend yield anual

estimado, referente ao somatório de distribuições nos doze meses precedentes ao mês de

referência, incluindo o próprio, e ao preço médio de mercado da cota no mês de referência, este

último calculado de forma ponderada por montante negociado, conforme descrito na seção

anterior referente ao indicador Variação de Preço.

A fórmula do dividend yield (DY) utilizado pela Uqbar, em termos percentuais, referente ao mês

de referência A é:

onde:

di é cada distribuição que ocorreu nos doze meses precedentes ao mês de referência A,

incluindo o próprio, e PA é o preço médio no mês A, ponderado por montante negociado,

conforme descrito anteriormente.

A interpretação direta do significado do dividend yield é a da proporcionalidade entre o valor das

distribuições e o valor da cota de FII. Tudo o mais constante, estes dois valores devem manter

o coeficiente de proporcionalidade inalterado. Alternativamente, um dividend yield crescente

indica uma propensão do mercado de demandar uma antecipação de rendimentos e/ou um

aumento do retorno; e um dividend yield decrescente indica uma propensão do mercado de

aceitar uma postergação de rendimentos e/ou uma redução do retorno.

Ao se analisar a rentabilidade indicada pelo dividend yield, é importante que se tenha a

informação se está ocorrendo alguma amortização das cotas por parte do fundo. Se o FII entrar

em alguma fase de desinvestimento, por exemplo, realizando lucros com a venda de imóveis

que se valorizaram de acordo com metas preestabelecidas, e distribuir este lucro, adicionando-o

aos seus rendimentos, o dividend yield do fundo aumentará de forma insustentável no longo

prazo e deve ser analisado neste contexto. Ademais, se o dividend yield calculado se refere às

distribuições que ocorreram durante o período de amortização e ao preço de mercado da cota

no final deste período, como no caso do dividend yield estimado, haverá também um efeito

adicional de aumento artificial neste indicador por conta da diminuição do denominador, já que

o preço de mercado da cota tenderá a se reduzir em função da amortização.


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Taxa Interna de Retorno A Taxa Interna de Retorno (TIR) é o indicador de rentabilidade mais completo, que leva em conta

tanto os fluxos inferidos no cálculo da Variação de Preço, como os fluxos utilizados no cálculo

do Dividend Yield. Por isto, este indicador também é referido como o indicador de rentabilidade

efetiva.

O indicador é equivalente à TIR do fluxo de caixa que considera as distribuições e as amortizações

de uma cota em um determinado intervalo de tempo e os preços médios, ponderados por

montante negociado, das negociações das cotas no mercado secundário nos meses do começo

e fim daquele intervalo de tempo. Ou seja, a TIR é a taxa de desconto que faz com que o somatório

do valor presente do fluxo de caixa futuro (equivalente ao fluxo das distribuições e amortizações

no intervalo de tempo e do preço da cota no final do intervalo de tempo) seja igual ao valor

do investimento inicial (equivalente ao preço da cota no início do intervalo de tempo), tal qual

representado pela fórmula abaixo:

onde:

t = período (de 1 a n)

ut = dias úteis do início do período 1 ao fim do período t

f(t) = fluxo de caixa no período t

Investimento inicialf (t)

(1+TIR)ut

252

n

∑t 1=

=


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Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários BM&FBOVESPA – IFIX

O IFIX é um índice que mede o retorno total de um investimento em uma carteira de cotas de

FII, sendo que sua metodologia de cálculo considera as variações de preço e as distribuições de

rendimentos e amortizações destas cotas de fundos.

Lançado pela BM&FBOVESPA em 03 de setembro de 2012, o índice tem sua série histórica que

pode ser acompanhada retroativamente desde o final de dezembro de 2010, quando o valor

base do índice foi fixado em 1.000 pontos. No final de outubro de 2012, o valor do IFIX era de

1.500,57 pontos, acumulando alta de 50,1%, ou o equivalente a 24,8% a.a. desde o início de sua

apuração no final de 2010. Seu menor valor histórico foi de 981,44 pontos, registrado em janeiro

de 2011, e o maior foi de 1.537,32, alcançado em setembro de 20121. A figura abaixo mostra a

evolução do índice desde o início de sua série até o final de outubro de 2012.

O IFIX é composto por uma carteira de cotas de FII negociadas nos mercados de bolsa e balcão

organizado da BM&FBOVESPA. Como condição para fazer parte do índice, as cotas dos fundos

devem estar presentes:

n em 60,0% ou mais dos pregões dos últimos doze meses;

n na lista das cotas que possuem índices de negociabilidade que somados, de forma

decrescente, representem mais de 99,0% do valor acumulado de todos os índices de

negociabilidade.

O índice de negociabilidade é a média geométrica entre as participações de determinada

cota em termos do número de negócios e do montante negociado em relação ao ocorrido

em todo o mercado.

1 Os valores mínimo e máximo são referentes à série histórica que compreende o período de 30/12/2010 a 31/10/2012.

Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários BM&FBOVESPA – IFIX

900

1.000

1.100

1.200

1.300

1.400

1.500

1.600

Evolução diária do IFIX

dez-

10ja

n-11

jan-

11fe

v-11

fev-

11m

ar-1

1m

ar-1

1ab

r-11

abr-

11m

ai-1

1m

ai-1

1m

ai-1

1ju

n-11

jun-

11ju

l-11

jul-

11ju

l-11

ago-

11ag

o-11

set-

11se

t-11

out-

11ou

t-11

out-

11no

v-11

nov-

11de

z-11

dez-

11ja

n-12

jan-

12ja

n-12

fev-

12fe

v-12

mar

-12

mar

-12

abr-

12ab

r-12

mai

-12

mai

-12

mai

-12

jun-

12ju

n-12

jul-

12ju

l-12

ago-

12ag

o-12

ago-

12se

t-12

set-

12ou

t-12

out-

12

1.537,56

981,44


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onde:

INi é o índice de negociabilidade da cota i; ni e mi são o número de negócios e o montante

negociado da cota i nos últimos 12 meses; e N e M são o número de negócios e o montante

negociado de todas as cotas de FII nos últimos 12 meses.

As cotas dos fundos com menos de doze meses de listagem na BM&FBOVESPA somente podem

fazer parte do IFIX se tiverem mais de seis meses de negociação e , no mínimo, 60,0% de presença

em pregão nos últimos seis meses, além de pertencerem à lista do índice de negociabilidade,

exatamente como definido acima, ou seja, mantendo a base anual de N e M.

Em 03 de dezembro de 2012, 44 cotas de FII faziam parte da carteira do IFIX. A tabela abaixo

mostra cada cota pertencente à carteira com suas respectivas participações no índice e

quantidade teórica de cotas.

FII Ticker Qtde. Teórica Part. (%)

BTG Pactual Corporate Office Fund BRCR11 11.000.000 12,179

CSHG Real Estate HGRE11 900.000 11,205

Kinea Renda Imobiliária KNRI11 772.200 9,111

CSHG Brasil Shopping HGBS11 445.795 7,000

BB Votorantim JHSF Cidade Jardim Continental Tower BBVJ11 5.420.000 4,394

Grand Plaza Shopping ABCP11 61.019.165 4,078

Edifício Almirante Barroso FAMB11B 104.800 3,759

BB Progressivo BBFI11B 130.000 3,743

CSHG Logística HGLG11 340.100 3,119

Torre Almirante ALMI11B 104.700 2,652

Shopping Pátio Higienópolis SHPH11 578.353 2,471

Projeto Água Branca FPAB11 750.000 2,200

Presidente Vargas PRSV11 195.000 1,988

BTG Pactual Fundo de Fundos BCFF11B 2.123.862 1,945

Rio Bravo Renda Corporativa FFCI11 136.662.752 1,931

Cenesp CNES11B 1.958.330 1,800

Industrial do Brasil FIIB11 664.516 1,754

Hotel Maxinvest HTMX11B 714.516 1,655

CSHG JHSF Prime Offices HGJH11 165.000 1,649

Hospital Nossa Senhora de Lourdes NSLU11B 1.144.800 1,559

Campus Faria Lima FCFL11B 167.000 1,469

BTG Pactual Fundo de CRI FEXC11B 1.461.280 1,359

BB Renda Corporativa BBRC11 1.590.000 1,346

TRX Realty Logística Renda I TRXL11 1.591.357 1,311

RB Capital Renda I FIIP11B 927.162 1,192

Parque Dom Pedro Shopping Center PQDP11 100.000 1,107

Cyrela Thera Corporate THRA11B 1.368.247 1,037

Square Faria Lima FLMA11 69.033.500 1,016

RB Capital Renda II RBRD11 1.848.383 0,981

Mercantil do Brasil MBRF11 101.664 0,957

BM Brascan Lajes Corporativas BMLC11B 998.405 0,918


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FII Ticker Qtde. Teórica Part. (%) (cont.)

XP Gaia Lote I XPGA11 1.050.973 0,853

CSHG Recebíveis Imobiliários BC CSBC11 104.709 0,835

Europar EURO11 440.000 0,754

RB Capital General Shopping Sulacap RBGS11 1.078.000 0,635

Aesapar AEFI11 750.500 0,620

Anhanguera Educacional FAED11B 518.007 0,565

West Plaza WPLZ11B 989.339 0,513

Max Retail MAXR11B 59.245 0,499

Hospital da Criança HCRI11B 200.000 0,409

Caixa TRX Logística Renda CXTL11 53.597 0,389

Mais Shopping Largo 13 MSHP11 90.840 0,366

RB Capital Prime Realty I RBPR11 800.000 0,356

Floripa Shopping FLRP11B 48.000 0,321

A carteira teórica do índice tem vigência de quatro meses. Uma cota de FII será excluída da

carteira se: (i) deixar de atender a algum critério de inclusão, quando das reavaliações periódicas;

ou (ii) houver o resgate da totalidade dos títulos em circulação; ou (iii) sua negociação na

BM&FBOVESPA for suspensa por 30 dias.

A BM&FBOVESPA calcula o IFIX em tempo real, considerando os preços dos últimos negócios

ocorridos nos mercados de bolsa e balcão organizado. No cálculo do índice, as cotas que fazem

parte do mesmo, de acordo com os critérios de inclusão, são ponderadas por seus respectivos

valores de mercado. O valor de mercado é a quantidade total de cotas emitidas multiplicada

por sua última cotação em mercado. A participação de um título no IFIX não poderá ser superior

a 20,0%. Caso isso ocorra, ajustes são feitos para adequar a participação do título a esse limite.

O peso de cada cota no índice não leva em consideração o grau de negociabilidade da cota

como ocorre no cálculo do Índice Bovespa - Ibovespa. O IFIX segue o modelo do Índice Brasil

50 - IBrX -50, o qual considera o grau de negociabilidade apenas como condição para inclusão

na carteira teórica. Depois de satisfeita esta condição e a de frequência mínima (60,0%) em

pregões, estando então elegível para compor a carteira do índice, a cota tem o nível de sua

participação definido exclusivamente pela sua capitalização de mercado relativa.

O IFIX pode ser calculado da seguinte forma:

onde:

IFIX é o valor do índice; Qi é a quantidade teórica da cota i; Pi é o preço da cota i; e n é a

quantidade de cotas integrantes da carteira teórica do índice.

Finalmente, em relação à ocorrência de rendimentos em dinheiro, proventos em cotas e

novas subscrições referentes às cotas pertencentes à carteira do IFIX, ajustes são realizados

de forma a sempre manter a continuidade do valor do índice, incorporar neste o retorno

total de cada cota e manter o peso teórico de cada cota representado pelo valor diário de

capitalização de mercado relativa de seu fundo.


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Informações Estatísticas sobre FII

Dados Estatísticos sobre Ativos de FII

A tabela abaixo apresenta dados estatísticos, segregados por tipo de imóvel, sobre os ativos dos

Fundos de Investimento Imobiliário (FII) em outubro de 2012. Os dados foram obtidos a partir

de levantamento feito pela Uqbar, utilizando como base os informes mensais divulgados pelos

administradores dos FII na CVM.

O tipo de imóvel apresentado na tabela se refere à classificação do fundo, sendo considerados

apenas fundos da classe Imóvel. Os valores apresentados são os montantes médios por fundo

associado a cada tipo de imóvel e os números percentuais se referem à participação de cada

ativo em relação ao total de ativos de cada tipo de fundo.

Tipo Imóvel

Ativo Total

Imóveis CRI / LCI FIIAções /

ParticipaçõesAplicaçõesFinanceiras

Recebíveis Outros

R$milhões

R$milhões

%R$

milhões%

R$milhões

%R$

milhões%

R$milhões

%R$

milhões%

R$milhões

%

Escolar 123,7 109,8 88,7 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 13,3 10,8 0,7 0,5 0,0 0,0

Escritórios 299,0 246,3 82,4 7,9 2,6 29,2 9,8 1,0 0,3 11,7 3,9 2,2 0,8 0,8 0,3

Galerias 10,2 9,5 93,2 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,7 6,7 0,0 0,0 0,0 0,0

Hospitalar 142,3 139,9 98,3 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 1,3 0,9 1,1 0,8 0,1 0,0

Diversificado 460,0 301,7 65,6 0,0 0,0 2,4 0,5 20,8 4,5 32,2 7,0 99,9 21,7 3,0 0,6

Industrial 57,9 54,2 93,7 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 1,9 3,4 1,6 2,8 0,1 0,1

Logística 143,8 105,1 73,1 4,0 2,8 20,4 14,2 0,0 0,0 13,1 9,1 1,2 0,8 0,0 0,0

Lojas Individuais 89,4 65,5 73,3 5,5 6,2 0,0 0,0 0,0 0,0 16,6 18,6 1,3 1,4 0,5 0,5

Residencial 86,5 12,5 14,5 0,0 0,0 0,0 0,0 56,0 64,8 16,5 19,1 1,3 1,5 0,1 0,1

Shopping Centers 326,7 253,4 77,5 20,9 6,4 23,3 7,1 6,1 1,9 14,1 4,3 6,8 2,1 2,1 0,6

Todos 264,7 204,3 77,2 8,0 3,0 18,9 7,1 6,8 2,6 14,1 5,3 11,6 4,4 1,0 0,4

Segue a definição de cada tipo de ativo:

Imóveis: investimento em imóveis, incluindo possíveis benfeitorias, obras e atualizações de valor

devido às reavaliações dos mesmos.

CRI / LCI: investimento em Certificados de Recebíveis Imobiliários e/ou Letras de Crédito

Imobiliário.

FII: investimento em cotas de outros Fundos de Investimento Imobiliário.

Ações/Participações: investimento em ações de empresa e/ou participações em sociedades

de propósito específico (SPE) que estejam ligadas ao setor imobiliário.

Aplicações Financeiras: investimentos em ativos de renda fixa, como Certificados de Depósito

Bancário e títulos públicos, e fundos de investimentos de diferentes modalidades.

Recebíveis: contas a receber diversos, principalmente aluguéis.

Outros: outros ativos, principalmente caixa.


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Dados Estatísticos sobre Imóveis de FII

Os quadros abaixo apresentam alguns dados estatísticos sobre os imóveis que pertenciam

às carteiras de investimentos dos Fundos de Investimento Imobiliário (FII) na data base desta

publicação.

Os dados foram obtidos a partir de levantamento feito pela Uqbar junto a todos os FII cujas cotas

são negociadas nos mercados de bolsa e balcão organizado da BM&FBOVESPA. Foram utilizadas

informações públicas divulgadas pelos fundos nos seguintes documentos: Demonstrações

financeiras e de fluxo de caixa, relatórios mensais, trimestrais e semestrais dos administradores,

informes e balancetes mensais, pareceres de auditores independentes e relatórios de gestores

e consultores.

A Uqbar gostaria de agradecer às instituições que retornaram as solicitações, confirmando e/

ou completando as informações levantadas, o que permitiu que a amostragem de fundos fosse

maior e a informação sobre os imóveis mais acurada.

Para o quadro abaixo, foram utilizadas as seguintes definições:

Número de Fundos: quantidade de fundos negociados na BM&FBOVESPA que têm nas suas

carteiras imóveis com dados disponíveis.

Amostra: o número de fundos com dados disponíveis sobre área ou valor de mercado de

imóveis.

Área Útil Média: média da área útil total por tipo de imóvel por fundo.

Valor de Mercado Médio: média de valor de mercado total por tipo de imóvel por fundo.

Para cada tipo de imóvel são considerados os fundos que possuem pelo menos um imóvel

pertencente àquela categoria.

Tipode Imóvel

Variável TotalCom 1imóvel

Entre 2 e5 imóveis

Entre 6 e 10 imóveis

Mais de 10 imóveis

Todos

Número de Fundos 67 33 18 8 8

Área Útil Média (mil m²) 64,1 31,5 30,2 125,7 191,9

Amostra 57 29 13 8 7

Valor de Mercado Médio (R$ milhões) 197,0 182,9 164,2 210,8 420,4

Amostra 64 31 18 8 7

Escritórios



Amostra 25 14 7 2 2


Amostra 27 14 9 2 2


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Tipode Imóvel

Variável TotalCom 1imóvel

Entre 2 e5 imóveis

Entre 6 e 10 imóveis

Mais de 10 imóveis

Shopping Centers

Número de Fundos 13 10 2 1 -

Área Útil Média (mil m²) 68,3 40,2 60,0 329,5 -

Amostra 11 9 1 1 -

Valor de Mercado Médio (R$ Milhões) 257,0 171,2 590,9 447,3 -

Amostra 13 10 2 1 -

Outros



Amostra 21 6 5 5 5


Amostra 24 7 7 5 5

Para os quadros a seguir, Amostra significa: número de fundos ou de imóveis com dados

disponíveis sobre a localização dos imóveis ou a situação dos imóveis ou o indexador dos

contratos ou o tipo de imóvel.

As distribuições são feitas pelo número de imóveis em cada categoria.

Amostra Situação dos Imóveis

Nº de Fundos Nº de Imóveis Construído Em Construção Outros

66 306 215 (70,3%) 72 (23,5%) 19 (6,2%)

Amostra Indexador do Contrato

Nº de Fundos Nº de Imóveis IGP-M IPCA Outros

34 86 65 (75,6%) 20 (23,3%) 1 (1,2%)

Amostra Tipo de Imóvel

Nº de Fundos Nº de Imóveis Escritórios ResidencialLojas

IndividuaisLogística

Shopping Centers

Outros

66 301 122 (40,5%) 51 (16,9%) 43 (14,3%) 35 (11,6%) 24 (8,0%) 26 (8,7%)

Amostra Localização dos Imóveis

Nº de Fundos Nº de Imóveis SP RJ DF MG PR Outros

66 306 170 (55,6%) 87 (28,4%) 8 (2,6%) 8 (2,6%) 7 (2,3%) 26 (8,5%)

(cont.)


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5Consideraçõessobre Risco


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A seção sobre risco deste Guia não tem como pretensão uma análise

compreensiva dos riscos associados aos investimentos em cotas de FII, uma

vez que este assunto, por si só, justificaria uma publicação dedicada ao

tema. O principal objetivo desta seção é desenvolver uma abordagem de

fatos estilizados específicos, buscando caracterizar e diferenciar as principais

variáveis que podem influenciar a rentabilidade de investimentos em diferentes

tipos de FII. As considerações acerca do tema são focadas em riscos inerentes

aos investimentos em cotas de FII, isto é, aqueles que por suas características

podem ser mitigados por qualquer investidor a partir da diversificação da sua

carteira de investimentos. Portanto, não são considerados fatores que afetam

indiscriminadamente múltiplos setores e participantes do mercado financeiro.

Os FII são constituídos sob a forma de condomínio fechado, ou seja, uma

vez que um investimento é feito em cotas destes fundos, o retorno sobre o

capital investido se dará por meio das seguintes maneiras: (i) alienação das

cotas em bolsa de valores ou mercado de balcão, com ganho ou perda de

capital na negociação; (ii) distribuição de rendimentos; (iii) amortização das

cotas; e (iv) dissolução do fundo.

Considerando que quase a totalidade dos FII não são constituídos

com prazo determinado, a análise de risco-retorno de investimentos nestas

cotas passa pela expectativa quanto ao desempenho destas no mercado

secundário ao longo do tempo.

Diversas variáveis podem impactar o desempenho de uma cota de

FII. Porém, conforme a natureza desta análise apontada acima, excluindo-

se os fatores exógenos ou particulares do mercado de capitais brasileiro,

estas variáveis estarão diretamente ligadas: (i) aos objetivos e à política de

investimento estabelecidos para o fundo (e.g.: classe de ativo, tipo de imóvel,

finalidade de investimento, diversificação); (ii) a eventuais características

estruturais do fundo (e.g.: classes distintas de cotistas, garantia mínima de

receita); e (iii) ao desempenho dos principais prestadores de serviços do fundo.

Para tentar exemplificar essa situação, tomemos os fundos A, B, C e D

com as características de acordo com as definidas na tabela abaixo:

Exemplo didático

Características Fundo A Fundo B Fundo C Fundo D

Finalidade Renda Regular Renda Regular Renda Regular Ganho de Capital/ Renda Regular

Diversificação Sim Não Sim Sim

Classe de Ativo Imóvel Imóvel Renda Fixa Imóvel

Tipo de Ativo Escritórios Escritórios CRI Residencial


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No exemplo em questão, os fundos A, B e C têm como finalidade prover

uma renda regular aos seus investidores. Porém, nos casos dos fundos A

e B, esta renda virá a partir de investimento em imóveis, decorrente de

pagamentos de aluguéis. No caso do Fundo C, a renda será proveniente de

pagamentos de juros de títulos de crédito, especificamente juros provenientes

de uma carteira composta de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), e

eventuais montantes relativos à atualização monetária do valor do principal

destes títulos.

Os fundos A e B, embora pertençam à mesma classe e invistam no

mesmo tipo de ativo –escritórios– podem apresentar exposição a riscos

muito diferentes entre si. Enquanto o fundo A investe em um portfólio

com múltiplos imóveis destinados a escritórios, o fundo B concentra seus

investimentos em um único imóvel. Considerações típicas de análise de risco

relacionadas à diversificação de investimento são válidas aqui. Porém, esta

análise deve ser aprofundada uma vez que os fundos têm como finalidade

propiciar renda regular aos seus investidores. Logo, além da diversificação,

a qualidade de crédito do(s) locatário(s) passa(m) a ser parte importante na

análise. Por exemplo, o fundo A, apesar de diversificado em termos de imóveis,

pode estar concentrado em um pequeno número de locatários com risco de

crédito intermediário, enquanto que o fundo B pode ter como inquilino uma

instituição com altíssima qualidade de crédito.

Outro importante componente dessa análise, diretamente vinculado

ao imóvel e seus locatários geradores de renda, é o nível de atratividade

deste imóvel, ou seja, a facilidade com a qual o imóvel pode ser recolocado

no mercado em caso de término ou rompimento do contrato de locação

atual. Imóveis com destinação e/ou localidade muito específica, voltada para

um determinado nicho de mercado, podem ter uma maior dificuldade em

conseguir novos inquilinos. Logo, embora o fundo seja destinado à geração

de renda, esta pode deixar de existir por um determinado tempo, até que

o imóvel encontre novos locatários, o que pode gerar despesas adicionais

relacionadas à contratação de terceiros para intermediar novos locatários

interessados. Esta situação é de maior impacto quando este imóvel é o

único investimento do fundo. Um aumento repentino na taxa de vacância e

consequente queda nas receitas de aluguel do fundo refletiriam diretamente

nos rendimentos a serem distribuídos e consequentemente no preço das

cotas do fundo no mercado secundário.


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Por outro lado, como em qualquer análise de riscos de fundos de

investimento, a avaliação inicial da expertise dos prestadores de serviço na

operação é parte fundamental do processo. No caso dos FII, devido à grande

diversidade de ativos nos quais estes fundos podem investir, a análise deve

ser feita baseada no conhecimento específico relacionado ao tipo de ativo

investido.

Por conseguinte, cria-se a expectativa de que um administrador ou

gestor de FII de Renda Fixa, que no exemplo acima é o fundo C, apresente

a expertise necessária para investimentos focados em títulos de renda fixa,

no geral, e em títulos de securitização, em particular. Do mesmo modo, os

mesmos profissionais nos fundos A e B devem ter experiência em questões

relacionadas à administração e à gestão de investimentos nos mercados

imobiliário e financeiro.

Por sua vez, o fundo D tem uma característica de natureza estrutural

diferente dos demais: possui duas classes diferentes de cotas. A estruturação

do FII com classes sênior e subordinada o possibilita atrair, ao mesmo tempo,

investidores com apetite por títulos com perfis de risco diferentes. Além disso,

este fundo tem, como será explicado a seguir, finalidade dupla: prover renda

regular e ganho de capital.

Os títulos da classe sênior apresentam alta prioridade de pagamento

comparativamente aos títulos da classe subordinada. A classe de títulos

subordinados tem a função de proteção da classe de títulos sênior, sendo

a primeira a absorver perdas até determinados níveis. Na prática, esta

diferenciação pode se dar através de múltiplas classes, com o nível de

senioridade indo da classe mais sênior até a mais subordinada.

Logo, riscos para os quais estão expostos cotistas da classe sênior estão

associados aos níveis de perdas para os quais os cotistas subordinados estão

dispostos a assumir em seu lugar. Investidores em cotas de FII da classe sênior

buscam regularidade e previsibilidade nos pagamentos dos rendimentos

dos fundos e menos exposição a eventuais problemas vinculados aos ativos

do fundo. Em troca, abrem mão de eventuais futuras valorizações destes.

Diferentemente da grande maioria dos fundos com uma classe única de

títulos, essas cotas são amortizadas e resgatadas após um determinado

período de tempo, acordado no início da operação.

Consequentemente, os cotistas da classe subordinada estarão mais

expostos aos riscos do fundo. Em troca desta situação, buscam serem

recompensados com retornos maiores que aqueles dos títulos da classe

sênior. Investidores são atraídos para esta classe de cota pela possibilidade

de ganhos de capital obtidos a partir da valorização dos ativos dos fundos e


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da alavancagem (financiamento) fornecida pelos cotistas sênior. Investidores

destes títulos em operações de FII são geralmente entidades vinculadas ao(s)

imóvel(eis) que dá(ão) origem à operação ou investidores sofisticados com

experiência no setor imobiliário. Devido à sua subordinação aos títulos sênior,

os títulos subordinados geralmente são amortizados ou resgatados após ou

pari passu, dentro de determinadas situações, às amortizações ou resgate

daqueles.

Estes tipos de fundos são apropriados quando a segregação dos perfis

de riscos é possível e desejável. Aplica-se, por exemplo, a fundos dedicados

ao negócio de desenvolvimento imobiliário. Nestes investimentos, atrasos

na entrega dos empreendimentos ou aumentos inesperados nos custos

de construção podem ser recorrentes. Uma eventual interrupção do fluxo

de pagamentos de rendimentos certamente eliminará investidores mais

conservadores que não estão dispostos a correr esses riscos. Por sua vez,

investidores imobiliários, familiarizados a essas situações, poderão assumir

esses riscos em troca de retornos mais atrativos que aqueles produzidos pelo

investimento direto no negócio do desenvolvimento imobiliário.

Finalmente, vale mencionar um importante indicador que permite ao

investidor monitorar seus investimentos: a distribuição dos rendimentos. O

comportamento do fluxo destes pagamentos é um indicador importante

do grau de observância que ocorre em relação aos objetivos e à política de

investimento estabelecidos para um fundo e do desempenho sendo atingido

por parte de seus principais prestadores de serviços. O fluxo histórico de

rendimentos realizados e o fluxo futuro de rendimentos esperados tendem a

traduzir, em grande medida, a realidade operacional do fundo.

A seguir definimos cinco grandes categorias de riscos associados a

investimentos em cotas de FII. A classificação tem finalidade didática e visa

estabelecer uma estrutura básica para se pensar riscos. Outras categorias

podem ser facilmente incluídas, assim como determinados riscos podem ser

reclassificados em outras categorias. Em seguida é apresentado um resumido

exemplo de riscos, para cada categoria desta classificação, para os casos gerais

de FII pertencentes às duas classes de ativos mais importantes atualmente no

mercado brasileiro: Imóveis e Renda Fixa.


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DEFINIÇÃO DE TIPOS DE RISCOS

n Imóvel – Incerteza associada à exposição a imóveis.

n Mercado – Incerteza associada à exposição aos mercados imobiliário

e financeiro.

n Crédito – Incerteza associada à qualidade de crédito vinculada

aos ativos e aos prestadores de serviço.

n Estrutural – Incerteza associada à exposição à estrutura da operação,

incluindo as decisões tomadas quanto aos termos e condições do

fundo e seus prestadores de serviço.

n Jurídica – Incerteza associada à exposição a questões de natureza

regulamentar ou jurídica.

Exemplo didático

Tipo de Risco FII Imóvel FII Renda Fixa

Imóvelengenharia e construção, manutenção e depreciação, desapropriação, sinistro, administração de terceiros, recolocação no mercado.

N/A

MercadoImóvel mudança da oferta e da demanda, vacância. N/A

Financeiro Índice de reajuste de preço do aluguel. pré-pagamento, reinvestimento.

Crédito locatários, seguradora, garantidor (receita mínima). títulos de crédito estruturado.

Estrutural

concentração de ativos, concentração de investidores, concentração de devedores, diluição da participação de cotistas, conflito de interesse, não atingir a rentabilidade almejada, qualidade e quantidade de informação, capacidade de terceiros (administrador, gestor, etc.), descrição genérica de objetivos, política, etc.

Jurídico processos relacionados a transmissão da posse dos imóveis ao fundo.

contrato de cessão de créditos imobiliários, execução de garantias.


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6Aspectos tributáriose contábeis dos FII

Por João Santos, Alvaro Taiar, Thais Romano e Ana Luiza

da PricewaterhouseCoopers


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ASPECTOS TRIBUTÁRIOS

Os Fundos de Investimento Imobiliário (FII) estão sujeitos a um regime

de tributação particular, regulado nas Instruções Normativas no 25/2001 e

1.022/2010 e nas Leis no 11.033/2004 e 12.024/2009.

Diferentemente de outros fundos de investimento, rendimentos e ganhos

líquidos auferidos por FII em aplicações financeiras de renda fixa e variável,

exceto os rendimentos imobiliários, sujeitam-se à incidência do imposto

de renda na fonte. Isso porque, a partir de agosto de 2009, os rendimentos

provenientes das aplicações financeiras dos FII em Certificados de Recebíveis

Imobiliários (CRI), Letras de Crédito Imobiliário (LCI), Letras Hipotecárias (LH) e

em cotas de FII admitidas para negociação em bolsa passaram a ser excluídos

da tributação.

O imposto pago pelos ganhos e rendimentos auferidos pela carteira

dos FII em aplicações financeiras em outros ativos, que não os de natureza

imobiliária citados anteriormente, poderão ser compensados, sob certas

condições, com o retido na fonte pelos próprios FII por ocasião da distribuição

de rendimentos e ganhos de capital aos seus cotistas. Essa compensação

deverá ser realizada proporcionalmente à participação do cotista pessoa

jurídica ou pessoa física não sujeita à isenção. A parcela do imposto não

passível de compensação deverá ser considerada como exclusiva de fonte e

registrada como despesa dos FII.

No que se refere à tributação do cotista, a regra geral é que sejam

tributáveis os rendimentos distribuídos pelos FII a seus cotistas à alíquota

de 20,0%.

A legislação estipula que as distribuições de rendimentos pelos FII

correspondam a, no mínimo, 95,0% do lucro auferido, apurado segundo o

regime de caixa, com base nos balanços levantados em junho e dezembro de

cada ano.

Estão isentos do imposto de renda os rendimentos distribuídos pelos

FII aos cotistas que sejam pessoas físicas nos casos em que os FII: (i) tenham

suas cotas admitidas para negociação exclusivamente em bolsa de valores

ou no mercado de balcão organizado, e (ii) tenham, no mínimo, 50 cotistas.

Tal benefício não será concedido ao cotista pessoa física titular de cotas que

representem 10,0% ou mais da totalidade das cotas emitidas pelos FII ou cujas

cotas lhe derem direito ao recebimento de rendimento superior a 10,0% do

total de rendimentos auferidos pelo fundo.


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Na tabela seguinte encontra-se um resumo do que já foi exposto,

considerando-se as alíquotas de tributação aplicáveis a cada caso.

Imposto Alíquota

Sobre Rendimentos e ganhos de capital

Aplicações de Renda Fixa

CRI, LCI, LH 0,0%

Outros 15,0% - 22,5%

Aplicações de Renda Variável

Cotas de FII 0,0%

Outros 0,005% - 15,0%

Imóveis 0,0%

Sobre rendimentos distribuídos pelo FII

Cotistas em geral 20%

Cotistas pessoas físicas (atendidas as condições citadas anteriormente) 0,0%

ASPECTOS CONTÁBEIS

Os FII foram inicialmente regulados, operacional e contabilmente, pelas

Instruções CVM no 205/1994 e 206/1994. Em virtude das mudanças e do

crescimento no mercado imobiliário que se consolidou nos últimos anos, a

Comissão de Valores Mobiliários (CVM) revisou as antigas Instruções e emitiu

as Instruções CVM no 472/2008 e 516/2011.

Com a flexibilidade trazida por esse novo marco regulatório operacional,

diversos FII foram criados e passaram a apresentar carteiras com perfis de

investimentos bastante distintos, detendo desde participações diretas em

empreendimentos imobiliários, participações em títulos de capital ou dívida

emitidos por sociedades de propósito específico de atividade imobiliária,

bem como em títulos com lastro em ativos ou direitos de natureza imobiliária,

como, LH, LCI, CRI e Cédulas de Crédito Imobiliário (CCI).

Considerando esse panorama, a CVM, como parte de seu esforço para

consolidar as normas e os procedimentos contábeis, assim como padronizar as

demonstrações financeiras aplicáveis aos FII, reuniu administradores e gestores

desses fundos, além de auditores e outros participantes do mercado, para

debater o tema, iniciativa que resultou na emissão da Instrução no 516/2011, que

passou a vigorar para as demonstrações financeiras de FIIs, cujo exercício social

tenha início em ou após 1o de janeiro de 2012. A Instrução CVM no 516/2011 não

é um fim em si mesma, e faz referência direta às demais práticas contábeis em

vigor, editadas pelo Comitê de Pronunciamentos Contábeis – CPC e referendadas

por Deliberações da CVM, aplicáveis às companhias abertas.


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A seguir, há um sumário das principais alterações previstas nas práticas

contábeis e na apresentação das demonstrações financeiras dos FII, a partir

da vigência da nova norma:

a) Reconhecimento e mensuração dos investimentos detidos pelos FII:

n Os investimentos em propriedades para renda1, que eram mensurados

ao custo de aquisição2 reduzido pela depreciação acumulada, passaram a

ser reconhecidos pelo custo de aquisição e continuamente mensurados

pelo seu valor justo3, inclusive no momento de sua dação em integralização

de cotas ou na aquisição.

n Os investimentos em propriedades para venda, antes mensurados ao

custo de construção incorrido, passam a ser mensurados pelo menor

entre o valor de custo ou valor realizável desses ativos, líquido das

despesas estimadas necessárias para realização da venda.

A mudança na mensuração dos ativos acima e a extinção do registro da

depreciação possibilitaram demonstrar, de forma mais apropriada, o valor

desses ativos e a posição patrimonial dos FII, eliminando uma das principais

distorções anteriormente existentes, tendo em vista que demonstrava uma

contínua redução do valor dos ativos na maioria das vezes irreal.

b) Os ativos financeiros, até então mensurados pelo custo de aquisição

acrescido dos rendimentos auferidos, ajustado a mercado, se inferior

ao valor contábil, passaram a ter as classificações previstas pelos CPCs

(i) ativos financeiros pelo valor justo por meio do resultado (aqueles

designados dessa forma no reconhecimento inicial e os classificados

como mantidos para negociação), (ii) investimentos mantidos até o

vencimento e (iii) empréstimos e recebíveis. Em virtude da classificação

como ativos financeiros para negociação, os títulos e valores mobiliários

1 Imóveis para renda, que atualmente são registrados como “Ativo Permanente”, passam a ser classificados como “Propriedades para Investimento”, no subgrupo “Investimento” no “Ativo não Circulante”.2 Custo de aquisição engloba: preço de aquisição adicionado de todos os gastos da transação diretamente atribuíveis à operação de compra, como gastos com cartório, ITBI e honorários advocatícios. No caso de imóveis construídos e destinados à venda, deve englobar, além dos gastos diretamente relacionados à construção (materiais, mão de obra e serviços técnicos especializados), os gastos incorridos para colocar os imóveis em condições normais de venda.3 Valor justo é o valor pelo qual um ativo pode ser trocado entre partes independentes, conhecedoras do negócio e dispostas a realizar a transação, sem que represente uma operação forçada, sendo a melhor evidência do valor justo dada pelos preços correntes de negociação em um mercado líquido de ativos semelhantes na mesma região e condição e sujeitos a contratos similares. Na inexistência dessa evidência, deve-se utilizar em ordem de preferência (i) preços correntes praticados em um mercado líquido de ativos de diferente natureza, condição, localização, sujeitos a diferentes contratos, ajustados para refletir essas diferenças; (ii) preços recentes de ativos semelhantes praticados em mercados menos líquidos, ajustados para refletir quaisquer mudanças nas condições econômicas em relação à data da ocorrência daqueles preços; (iii) projeções de fluxos de caixa descontados baseados em estimativas confiáveis de fluxos futuros de caixa, consubstanciado nos termos do contrato de aluguel ou qualquer outro contrato existente e, quando possível, em evidências externas de valores correntes de aluguéis de ativos na mesma localização.


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passam a ser mensurados ao valor justo, e aqueles classificados como

investimentos mantidos até o vencimento, assim como os recebíveis,

permanecem mensurados pelo custo amortizado.

c) Para os ativos financeiros avaliados ao custo amortizado, há necessidade

de avaliação do seu valor recuperável, e sempre que houver evidência de

redução no valor recuperável dos ativos (mensurada pela diferença entre

o valor contábil dos ativos e o valor presente dos novos fluxos de caixa

esperados calculados após a mudança de estimativa). No caso de ativos

financeiros de crédito relacionados a um mesmo devedor, a estimativa

de perda deve ser mensurada sobre todo o fluxo de caixa esperado

desse devedor, levando em consideração a natureza da transação e as

características das garantias, como suficiência e liquidez.

d) A rubrica “Resultados de Exercícios Futuros” anteriormente utilizada para

registrar as cessões de recebíveis imobiliários foi extinta. Tais operações

passaram a ser registradas consoante às disposições dos CPCs, o que

requer a análise de diversos fatores como: a transferência ou não dos

direitos contratuais de receber os fluxos de caixa dos recebíveis cedidos,

a retenção de riscos e benefícios da propriedade dos recebíveis e o

controle sobre estes. Caso haja retenção de riscos e benefícios, a referida

cessão deve ser registrada contabilmente como uma obrigação dos FII

para com o cessionário, os recebíveis permanecem registrados no ativo

dos FII e as receitas por estes geradas, reconhecidas de acordo com sua

competência e baseadas nos seus termos originalmente contratados. Por

outro lado, o custo financeiro da operação de cessão é calculado com

base na taxa de juros embutida na cessão e computado como despesa

financeira, de acordo com sua competência.

e) Os valores referentes à comercialização de pontos de negócios em

shoppings e similares (“res sperata”), que atualmente são apropriados

como receita ao longo dos períodos dos respectivos contratos iniciais

de locação, passam a ter seu reconhecimento consoante à essência

da operação. O momento da apropriação da receita deve considerar a

análise quanto à transferência de riscos e benefícios.

f) A rubrica de “Ativo Diferido” foi extinta, devendo ser analisada a natureza

dos gastos anteriormente alocados a essa rubrica e o seu registro contábil

alocado diretamente aos ativos ou passivos relacionados como despesas.


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g) Os custos incorridos em operações de captações de recursos, quer sejam

relacionados a financiamentos para aquisição de imóveis, quer sejam

incorridos em processos de cessões de fluxos futuros de recebíveis,

anteriormente registrados como despesa, passaram a ser considerados

como redutores do montante dos recursos obtidos para cálculo da taxa

efetiva de captação, sendo apropriados ao resultado ao longo do prazo

da operação. No caso dos custos atrelados ao processo de emissão e

distribuição das cotas dos FII, estes devem ser registrados em conta

específica diretamente no patrimônio líquido dos FII.

h) Contratos de aluguel com carência - deve ser analisada a essência da

operação e registrada a receita por competência e não por caixa. Atenção

a carências concedidas, que são negociadas como compensação de

investimentos realizados pelo locatário.

i) Fundos de incorporação imobiliária de imóveis para venda devem

seguir as normas contábeis do setor, sendo apurado o POC (Percentage

of Completion) de cada projeto e reconhecida a margem de cada um

consoante à ocorrência das vendas das unidades. Esse processo requer

a elaboração e o monitoramento constante do orçamento de cada obra

e a implementação de controles que precisam ser bem efetivos a fim de

evitar super ou subavaliação de cada projeto.

A Instrução apresenta também alterações relevantes da forma de

apresentação das demonstrações financeiras, aprimorando o nível de

divulgações e aproximando-a do formato daquelas requeridas pelas normas

do IFRS para entidades desse segmento. Dentre as mudanças ocorridas,

destacamos a seguir as mais importantes:

a) O Balanço Patrimonial passou a ser designado como “Demonstração

da Posição Financeira”, apresentando os grupos de ativos e passivos

circulantes e não circulantes, com extinção do grupo ativo permanente.

O referido demonstrativo apresenta também informações sobre o

percentual de representatividade (%) de cada linha dos ativos e passivos

em relação ao patrimônio líquido dos FII.

b) A Demonstração do Resultado passou a demonstrar receitas e despesas

de acordo com sua natureza, o que propicia melhor informação sobre a

origem dos resultados gerados pelos FII.


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c) A Demonstração das Mutações do Patrimônio Líquido, que anteriormente

era opcional, passou a ser requerida no conjunto das demonstrações

financeiras.

d) A Demonstração dos Fluxos de Caixa, cuja apresentação era permitida apenas

pelo método direto, tem como opção a utilização do método indireto.

e) Para os investimentos dos FII, passou a ser obrigatória a divulgação de:

(i) composição analítica dos investimentos na data-base; (ii) métodos e

estimativas relevantes aplicados para determinar o valor justo, incluindo

declaração, se a determinação do valor justo é baseada em evidências de

mercado ou em outros fatores; e (iii) se a avaliação a valor justo for feita

por um avaliador independente.

f) Divulgações quanto aos seguintes aspectos são agora requeridas: (i)

práticas de gerenciamento de riscos, notadamente em relação aos riscos

de mercado, de crédito e de liquidez; (ii) política, riscos de utilização e

os valores reconhecidos no resultado do exercício dos instrumentos

financeiros derivativos; (iii) séries de cotas dos FII e os critérios de

distribuição de resultados; (iv) valor patrimonial da cota ao fim do

período; (v) a rentabilidade percentual média dos FII; (vi) a rentabilidade

percentual média dos rendimentos pagos no período; (vii) condições

existentes no regulamento e transações ocorridas quanto a emissões

e amortizações de cotas; (viii) demonstrativo da base de cálculo da

distribuição do resultado aos cotistas ocorrida no período; (ix) ambientes

de negociação das cotas do fundo e preço de fechamento da cota no

último dia de negociação de cada mês do exercício; (x) divulgação dos

prestadores de serviços de custódia e tesouraria; (xi) informação sobre os

gastos com taxa de administração e com consultor de investimento; (xii)

regra fiscal aplicável aos cotistas, bem como a alíquota do imposto de

renda e demais tributos incidentes; (xiii) demandas judiciais, sua natureza

e valores envolvidos.

Certamente a divulgação das demonstrações financeiras dos FIIs em 31

de dezembro de 2012, já sob a vigência da Instrução CVM no 516, indicará

informações mais consistentes e fidedignas quanto a natureza, riscos e

resultados originados das operações dos FIIs, tornando-as efetivamente

uma ferramenta indispensável para os investidores, reguladores e demais

stakeholders, neste momento de efervescência e crescimento dessa indústria.


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7Rankings


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Este capítulo apresenta dois conjuntos de Rankings, todos tendo 31 de

outubro de 2012 como data de referencia.

O primeiro conjunto classifica as cotas de FII por montante emitido,

negociações, capitalização de mercado, float, presença em pregões e

rentabilidade. Os Rankings de montante emitido são apresentados para

os últimos doze meses e desde o inicio do mercado de FII. Os Rankings de

negociações são apresentados por número de negócios e por montante

negociado nos últimos doze meses. O Ranking de float classifica as cotas pela

razão entre seus montantes negociados e suas capitalizações de mercado.

O Ranking de presença em pregões ordena as cotas pela porcentagem do

número total de pregões em que elas foram negociadas. Os Rankings de

rentabilidade classificam as cotas pelas suas taxas internas de retorno, pelos

dividend yield estimados e pelos dividend yield realizados.

O segundo conjunto de Rankings classifica os prestadores de serviço da

indústria de FII. Os administradores e os auditores são classificados por número

de operações e pela capitalização de mercado agregada dos fundos para os

quais prestam serviço. Os estruturadores e os advogados são classificados por

número de operações e montante emitido de cotas.

Para todos os Rankings foram considerados somente os FII cujas cotas são

negociadas na BM&FBOVESPA.

Mais informações sobre os critérios utilizados, incluindo definições dos

prestadores de serviço, encontram-se junto a cada tabela de Ranking.

LISTA DE RANKINGS

Rankings de CotasRanking Emissões – Montante Emitido 12 meses – Outubro 2012Ranking Emissões – Montante Emitido – ConsolidadoRanking Negociações – Montante Negociado 12 meses – Outubro 2012Ranking Negociações – Número de Negócios 12 meses – Outubro 2012Ranking Capitalização de Mercado – Outubro 2012Ranking Float – Montante Negociado 12 meses por Capitalização de Mercado – Outubro 2012Ranking Pregões – Frequência de Pregões 12 meses – Outubro 2012Ranking Rentabilidade – Dividend Yield Estimado 12 meses – Outubro 2012Ranking Rentabilidade – Dividend Yield Realizado 12 meses – Outubro 2012Ranking Rentabilidade – Rentabilidade Efetiva 12 meses – Outubro 2012

Rankings de Prestadores de ServiçosRanking Administradores – Capitalização de Mercado – Outubro 2012Ranking Administradores – Número de FII Listados – Outubro 2012Ranking Auditores – Capitalização de Mercado – Outubro 2012Ranking Auditores – Número de FII Listados – Outubro 2012Ranking Advogados – Montante Emitido 12 meses – Outubro 2012Ranking Advogados – Número de FII 12 meses – Outubro 2012Ranking Estruturadores – Montante Emitido 12 meses – Outubro 2012Ranking Estruturadores – Número de FII 12 meses – Outubro 2012


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RANKINGS DE COTAS

EMISSÕES

Ranking Emissões – Montante Emitido 12 meses – Outubro 2012 TABELA 1

Emissor01/11/2011 – 31/10/2012

Montante (em R$) Participação (%)

CSHG Real Estate 490.925.763 9,0

JS Real Estate Multigestão 414.114.394 7,6

Kinea Renda Imobiliária 409.833.723 7,5

Edifício Galeria 381.205.500 7,0

CSHG Brasil Shopping 333.472.995 6,1

Opportunity 292.976.091 5,4

Kinea Rendimentos Imobiliários 268.306.000 4,9

Rio Negro 267.600.000 4,9

Maxi Renda 256.383.565 4,7

Shopping Jardim Sul 216.662.394 4,0

Dez Maiores 3.331.480.425 61,2

Total 5.440.312.962 100,0

* Fonte: Uqbar

Ranking Emissões – Montante Emitido – Consolidado TABELA 2

Emissor01/01/1995 – 31/10/2012

Montante (em R$) Participação (%)

Kinea Renda Imobiliária 872.851.714 6,5

CSHG Real Estate 800.059.824 5,9

Opportunity 786.085.465 5,8

BTG Pactual Corporate Office Fund 720.690.000 5,3

CSHG Brasil Shopping 703.629.708 5,2

JS Real Estate Multigestão 474.114.394 3,5

Edifício Galeria 381.205.500 2,8

Torre Norte 379.394.116 2,8

CSHG Logística 356.172.936 2,6

BB Votorantim JHSF Cidade Jardim Continental Tower 311.650.000 2,3

Dez Maiores 5.785.853.657 42,8

Total 13.504.908.445 100,0

* Fonte: Uqbar

Critério: Ordenam as cotas de FII negociadas na BM&FBOVESPA por montante emitido nos últimos 12 meses (novembro 2011 a outubro 2012), e de forma consolidada desde 1995.


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NEGOCIAÇÕES

Ranking Negociações – Montante Negociado 12 meses – Outubro 2012 TABELA 3

Título01/11/2011 – 31/10/2012 01/11/2010 – 31/10/2011 Mudança na

participação (%)Montante

(R$)Posição Participação

(%)Posição Participação

(%)

BTG Pactual Corporate Office Fund 365.355.808 1 15,2 1 17,8 -2,6

Kinea Renda Imobiliária 277.017.206 2 11,5 5 6,1 5,5

XP Gaia Lote I 115.999.120 3 4,8 - - 4,8

BTG Pactual Fundo de Fundos 112.898.140 4 4,7 2 8,3 -3,6

Hotel Maxinvest 110.676.816 5 4,6 3 7,2 -2,6

Aesapar 86.209.164 6 3,6 - - 3,6

VBI FL 4440 83.346.056 7 3,5 - - 3,5

Maxi Renda 82.699.431 8 3,4 - - 3,4

Rio Negro 78.737.871 9 3,3 - - 3,3

BTG Pactual Fundo de CRI 53.610.263 10 2,2 18 1,5 0,7

Dez Maiores 1.366.549.875 56,9 548.516.844 63,2 -6,3

Total 2.403.575.880 100,0 868.413.747 100,0

* Fonte: Uqbar

Ranking Negociações – Número de Negócios 12 meses – Outubro 2012 TABELA 4

Título

01/11/2011 – 31/10/2012 01/11/2010 – 31/10/2011 Mudança na

participação (%)Número de Negócios

Posição Participação(%)

Posição Participação (%)

XP Gaia Lote I 26.518 1 11,9 - - 11,9

BTG Pactual Fundo de Fundos 23.860 2 10,7 1 16,0 -5,4

Maxi Renda 17.939 3 8,0 - - 8,0

Aesapar 14.261 4 6,4 - - 6,4

Rio Negro 12.908 5 5,8 - - 5,8

Kinea Renda Imobiliária 12.634 6 5,7 6 3,9 1,7

VBI FL 4440 10.202 7 4,6 - - 4,6

BTG Pactual Corporate Office Fund 9.107 8 4,1 3 8,1 -4,0

Hotel Maxinvest 8.060 9 3,6 5 5,6 -2,0

West Plaza 6.133 10 2,7 2 9,2 -6,4

Dez Maiores 141.622 63,4 41.579 62,6 0,8

Total 223.506 100,0 66.466 100,0

* Fonte: Uqbar

Critério: Ordenam as cotas de FII negociadas na BM&FBOVESPA por montante negociado e por número de negócios nos últimos 12 meses (novembro 2011 a outubro 2012).


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Capitalização de Mercado

Ranking Capitalização de Mercado – Outubro 2012 TABELA 5

Fundo31/10/2012 31/10/2011 Mudança na

participação (%)Cap. Mercado


(%) Posição Participação

(%)

Opportunity 1.844.824.900 1 8,9 2 8,2 0,7

BTG Pactual Corporate Office Fund

1.690.045.860 2 8,2 1 11,3 -3,2

Kinea Renda Imobiliária 1.331.154.797 3 6,4 4 4,9 1,5

CSHG Real Estate 1.054.134.132 4 5,1 5 4,6 0,5

CSHG Brasil Shopping 994.735.816 5 4,8 8 3,9 0,9

Torre Norte 983.486.466 6 4,7 3 6,3 -1,6

Grand Plaza Shopping 628.991.763 7 3,0 7 4,0 -1,0

BB Progressivo 530.673.972 8 2,6 6 4,5 -1,9

JS Real Estate Multigestão 515.169.879 9 2,5 46 0,5 1,9

Edifício Almirante Barroso 491.332.729 10 2,4 9 3,4 -1,0

Dez Maiores 10.064.550.314 48,5 5.928.093.845 53,8 -5,3

Total 20.731.851.344 100,0 11.012.892.094 100,0

* Fonte: Uqbar

Critério: Ordena os FII pela capitalização de mercado em outubro de 2012. A capitalização de mercado dos fundos é calculada multiplicando-se o valor da cota em outubro de 2012 e o número de cotas emitidas e integralizadas no final deste mês. O valor da cota em outubro de 2012 é o preço médio de negociação no mês, ponderado pelo montante negociado na BM&FBOVESPA. Caso não haja valor da cota em outubro de 2012 é utilizado o último valor de cota de até seis meses anteriores.

Float

Ranking Float

Montante Negociado 12 meses por Capitalização de Mercado – Outubro 2012 TABELA 6

Título01/11/2011 – 31/10/2012 01/11/2010 – 31/10/2011

Float (%) Posição Mercado Float (%) Posição

Fator Verita 73,81 1 Bolsa - -

West Plaza 73,20 2 Balcão 63,10 1

BTG Pactual Fundo de Fundos 60,41 3 Balcão 49,10 2

Floripa Shopping 50,63 4 Balcão 16,82 7

Hotel Maxinvest 42,21 5 Balcão 40,90 3

BTG Pactual Fundo de CRI 27,78 6 Balcão 15,53 8

GWI Condomínios Logísticos 26,05 7 Bolsa 14,89 11

TRX Realty Logística Renda I 22,60 8 Bolsa 29,20 4

BTG Pactual Corporate Office Fund 21,62 9 Bolsa - -

Kinea Renda Imobiliária 20,81 10 Bolsa - -

* Fonte: Uqbar

Critério: Ordena as cotas de FII negociadas na BM&FBOVESPA por float nos últimos doze meses (de novembro 2011 a outubro 2012). O float nos últimos doze meses é calculado pela divisão entre (i) o montante negociado na BM&FBOVESPA de novembro 2011 a outubro 2012, e (ii) a capitalização de mercado do mês de outubro de 2012, calculada conforme o critério da tabela 5.


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Pregões

Ranking Pregões – Frequência de Pregões 12 meses – Outubro 2012 TABELA 7

Título01/11/2011 – 31/10/2012 01/11/2010 – 31/10/2011

Participação (%) Posição Mercado Participação (%) Posição


TRX Realty Logística Renda I 100,00 1 Bolsa 98,80 3

Rio Bravo Renda Corporativa 100,00 1 Bolsa 99,20 2



Hospital Nossa Senhora de Lourdes 100,00 1 Balcão 97,59 5

Cenesp 100,00 1 Balcão - -


BTG Pactual Corporate Office Fund 100,00 1 Bolsa - -


BB Renda Corporativa 99,60 10 Bolsa - -

BB Progressivo 99,60 10 Balcão 91,97 9

* Fonte: Uqbar

Critério: Ordena as cotas de FII negociadas na BM&FBOVESPA por frequência de presença nos pregões dos últimos 12 meses (novembro 2011 a outubro 2012).

Rentabilidade

Ranking Rentabilidade – Dividend Yield Estimado 12 meses – Outubro 2012 TABELA 8

Título01/11/2011 – 31/10/2012 01/11/2010 – 31/10/2011

Dividend Yield (%) Posição Mercado Dividend Yield (%) Posição

West Plaza 13,04 1 Balcão - -


Fator Verita 11,13 3 Bolsa 1,63 41



CSHG Recebíveis Imobiliários BC 9,35 6 Bolsa 12,80 2

Hospital Nossa Senhora de Lourdes 9,26 7 Balcão 11,17 5

RB Capital General Shopping Sulacap 9,13 8 Bolsa 0,84 43

Multigestão Renda Comercial 8,53 9 Balcão - -

Edifício Ourinvest 8,42 10 Balcão 8,40 15

* Fonte: Uqbar

Observação: Do Ranking de dividend yield estimado (tabela 8) foram excluídas as cotas dos FII Hotel Maxinvest, RB Capital Agre (sênior), RB Capital Prime Realty I (sênior) e RB Capital Prime Realty II (sênior), dado que as mesmas apresentaram amortizações no período de novembro 2011 a outubro 2012. As amortizações distorcem o cálculo do valor do dividend yield estimado porque diminuem os valores das cotas sem um ajuste de contrapartida no numerador deste indicador, que é formado pelo valor dos rendimentos históricos dos últimos doze meses.


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Ranking Rentabilidade – Dividend Yield Realizado 12 meses – Outubro 2012 TABELA 9

Título01/11/2011 – 31/10/2012 01/11/2010 – 31/10/2011

Dividend Yield (%) Posição Mercado Dividend Yield (%) Posição



Fator Verita 12,97 3 Bolsa - -



Torre Almirante 11,16 6 Balcão 8,37 25

Memorial Office 11,12 7 Bolsa 5,25 30


RB Capital Prime Realty I (sênior) 10,47 9 Bolsa - -


* Fonte: Uqbar

Critério: Ordenam as cotas FII pelos dividend yield indicados em outubro de 2012. O dividend yield estimado é calculado somando-se os rendimentos distribuídos pelos fundos ao longo dos últimos doze meses (de novembro 2011 a outubro 2012) dividido pelo valor da cota em outubro de 2012. O dividend yield realizado é calculado somando-se os rendimentos distribuídos pelos fundos ao longo dos últimos doze meses dividido pelo valor da cota em outubro de 2011. O valor da cota é o preço médio de negociação no mês, ponderado pelo montante negociado na BM&FBOVESPA. Ficam excluídos os fundos cujas cotas não foram negociadas nestes meses (outubro 2011 e 2012).

Ranking Rentabilidade – Rentabilidade Efetiva 12 meses – Outubro 2012 TABELA 10

Título10/2011 – 10/2012 10/2010 – 10/2011

Rentabilidade TIR (%) Posição Mercado Rentabilidade TIR (%) Posição

Memorial Office 139,42 1 Bolsa -13,41 31


Torre Almirante 76,07 3 Balcão 25,67 12

Square Faria Lima 56,19 4 Bolsa 40,24 5

Shopping Pátio Higienópolis 56,06 5 Bolsa 5,10 26

CSHG Brasil Shopping 53,28 6 Bolsa 10,51 21

Torre Norte 52,06 7 Balcão 35,15 8

Projeto Água Branca 50,00 8 Bolsa - -



IFIX 35,53 - - - -

* Fonte: Uqbar

Critério: Ordena as cotas dos FII pela rentabilidade efetiva nos últimos doze meses (de outubro de 2011 a outubro de 2012). A rentabilidade efetiva é calculada usando-se a Taxa Interna de Retorno, levando-se em conta os rendimentos distribuídos pelos fundos ao longo dos últimos doze meses (de novembro 2011 a outubro 2012) e a variação de preço de cota destes. Por sua vez, a variação de preço de cota dos fundos é calculada usando-se os preços médios da cota de cada fundo nos meses de outubro de 2011 e 2012, ponderados pelos montantes negociados na BM&FBOVESPA. Ficam excluídos os fundos cujas cotas não foram negociadas nestes meses.


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RANKINGS DE PRESTADORES DE SERVIÇOS

ADMINISTRADORES

Definição: Instituições autorizadas pela CVM para o exercício profissional de administração de

fundos de investimento. A administração de um fundo compreende o conjunto de serviços relacionados

direta ou indiretamente ao funcionamento e à manutenção deste. Especificamente, o administrador de

FII deve prover o fundo com os seguintes serviços:

n manutenção de departamento técnico habilitado a prestar serviços de análise e acompanhamento

de projetos imobiliários;

n atividades de tesouraria, de controle e de processamento dos títulos e valores mobiliários;

n escrituração de cotas;

n custódia de ativos financeiros;

n auditoria independente; e

n gestão dos valores mobiliários integrantes da carteira do fundo.

Observadas limitações legais e regulamentares, o administrador tem poderes para praticar todos os

atos necessários ao funcionamento do fundo, podendo contratar em nome deste, terceiros devidamente

habilitados e autorizados para prestar serviços específicos. O administrador é também responsável pela

constituição do fundo e pela prestação de informações à CVM. Os administradores de FII devem também

observar disposições determinadas em instruções específicas da CVM.

Ranking Administradores – Capitalização de Mercado – Outubro 2012 TABELA 11

Administrador31/10/2012 31/10/2011 Mudança na

participação(%)

Cap. Mercado(R$)



BTG Pactual Serviços Financeiros DTVM 6.453.525.724 1 31,1 - - 31,1

Credit Suisse Hedging Griffo 2.948.116.335 2 14,2 2 13,9 0,3

Banco Opportunity 1.844.824.900 3 8,9 4 8,2 0,7

Citibank DTVM 1.532.362.263 4 7,4 8 3,2 4,2

Rio Bravo Investimentos DTVM 1.439.398.704 5 6,9 3 8,5 -1,5

Intrag DTVM 1.331.154.797 6 6,4 7 4,9 1,5

Votorantim Asset Management DTVM 757.009.975 7 3,7 5 5,8 -2,1

Caixa Econômica Federal 724.582.219 8 3,5 6 5,5 -2,0

Brazilian Mortgages Companhia Hipotecária 664.249.113 9 3,2 1 38,5 -35,3

Banco J. Safra 620.486.757 10 3,0 16 0,5 2,5

Dez maiores 18.315.710.787 88,3 10.297.900.908 93,5 -5,2

Total 20.731.851.344 100,0 11.012.892.094 100,0

* Fonte: Uqbar


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Ranking Administradores – Número de FII Listados – Outubro 2012 TABELA 12

Administrador31/10/2012 31/10/2011 Mudança na

participação(%)

Número de Operações


Posição Participação (%)

BTG Pactual Serviços Financeiros DTVM 21 1 27,3 - - 27,3

Citibank DTVM 12 2 15,6 4 9,1 6,5

Credit Suisse Hedging Griffo 7 3 9,1 2 12,7 -3,6

Rio Bravo Investimentos DTVM 6 4 7,8 3 9,1 -1,3

Votorantim Asset Management DTVM 4 5 5,2 5 5,5 -0,3

Oliveira Trust DTVM 4 6 5,2 6 5,5 -0,3

Caixa Econômica Federal 3 7 3,9 7 3,6 0,3

Brazilian Mortgages Companhia Hipotecária 2 8 2,6 1 32,7 -30,1

Banco J. Safra 2 9 2,6 16 1,8 0,8

Coin DTVM 2 10 2,6 8 3,6 -1,0

Dez maiores 63 81,8 47 85,5 -3,6

Total 77 100,0 55 100,0

* Fonte: Uqbar

Critério: Ordenam os administradores de FII com base no número de fundos e no montante agregado de capitalização de mercado dos fundos sob administração em 31 de outubro de 2012. A capitalização de mercado é calculada conforme o critério da tabela 5.

AUDITORES

Definição: Perito-contadores que prestam serviços de auditoria independente. A sua atuação está

sujeita ao registro na CVM, que mantém cadastro dos responsáveis técnicos autorizados a emitir e assinar

parecer de auditoria, em nome de cada fundo, no âmbito do mercado de valores mobiliários. Responsáveis

pela validação dos demonstrativos trimestrais do fundo, evidenciando que as operações efetuadas estão

em consonância com a política de investimento e os limites de composição e diversificação, bem como

que as negociações foram realizadas a valores de mercado.

Ranking Auditores – Capitalização de Mercado – Outubro 2012 TABELA 13

Auditor

31/10/2012 31/10/2011 Mudança naparticipação

(%)Cap. Mercado


(%)Posição Participação

(%)

PricewaterhouseCoopers 12.842.093.063 1 62,5 1 62,2 0,4

Performance 1.968.298.490 2 9,6 4 8,7 0,8

Ernst & Young Terco 1.844.305.539 3 9,0 2 12,5 -3,5

KPMG 1.764.302.015 4 8,6 3 10,2 -1,6

Deloitte Touche Tohmatsu 1.539.942.037 5 7,5 5 5,4 2,1

Moore Stephens Lima Lucchesi 233.508.113 6 1,1 - - 1,1

Boucinhas & Campos Soteconti 150.536.908 7 0,7 6 0,9 -0,2

Grant Thornton 99.361.558 8 0,5 - - 0,5

BKR Lopes, Machado 97.492.032 9 0,5 - - 0,5

Total 20.539.821.216 100,0 11.012.892.094 100,0

* Fonte: Uqbar


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Ranking Auditores – Número de FII Listados – Outubro 2012 TABELA 14

Auditor31/10/2012 31/10/2011

Mudança na participação (%)Número de

OperaçõesPosição Participação

(%)Posição Participação (%)

PricewaterhouseCoopers 45 1 59,2 1 54,6 4,7

KPMG 11 2 14,5 2 20,0 -5,5

Ernst & Young Terco 10 3 13,2 3 16,4 -3,2

Deloitte Touche Tohmatsu 4 4 5,3 5 3,6 1,6

Performance 2 5 2,6 4 3,6 -1,0

Moore Stephens Lima Lucchesi 1 6 1,3 - - 1,3

Boucinhas & Campos Soteconti 1 7 1,3 6 1,8 -0,5

Grant Thornton 1 8 1,3 - - 1,3

BKR Lopes, Machado 1 9 1,3 - - 1,3

Total 76 100,0 55 100,0

* Fonte: Uqbar

Critério: Ordenam os auditores de FII com base no número de fundos e no montante agregado de capitalização de mercado dos fundos em 31 de outubro de 2012. A capitalização de mercado é calculada conforme o critério da tabela 5.

ADVOGADOS

Definição: Escritórios de advocacia que respondem pela definição da estrutura jurídica de um fundo

de investimento imobiliário.

Ranking Advogados – Montante Emitido 12 meses – Outubro 2012 TABELA 15

Escritório de Advogados01/11/2011 – 31/10/2012

Montante (R$) Posição Participação (%)

PMKA Advogados 1.333.164.814 1 28,3

De Vivo, Whitaker e Castro Advogados 1.024.818.694 2 21,7

BM&A - Barbosa, Müssnich & Aragão 505.540.394 3 10,7

Lacaz Martins, Pereira Neto, Gurevich & Schoueri Advogados 482.100.000 4 10,2

KLA - Koury Lopes Advogados 381.205.500 5 8,1

Souza, Cescon, Barrieu e Flesch Advogados 261.644.264 6 5,6

Navarro Advogados 136.824.700 7 2,9

Almeida Bugelli e Valença Advogados Associados 121.096.900 8 2,6

Vaz, Barreto, Shingaki & Oioli Advogados 107.481.000 9 2,3

Mattos Filho, Veiga Filho, Marrey Jr. e Quiroga Advogados 100.546.000 10 2,1

Dez maiores 4.454.422.266 94,5

Total 4.714.303.271 100,0

* Fonte: Uqbar


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Ranking Advogados – Número de FII 12 meses – Outubro 2012 TABELA 16

Escritório de Advogados01/11/2011 – 31/10/2012

Número de Operações Posição Participação (%)

PMKA Advogados 9 1 31,0

De Vivo, Whitaker e Castro Advogados 3 2 10,3

BM&A - Barbosa, Müssnich & Aragão 2 3 6,9

Lacaz Martins, Pereira Neto, Gurevich & Schoueri Advogados 2 4 6,9

Souza, Cescon, Barrieu e Flesch Advogados 2 5 6,9

Almeida Bugelli e Valença Advogados Associados 2 6 6,9

Mattos Filho, Veiga Filho, Marrey Jr. e Quiroga Advogados 2 7 6,9

KLA - Koury Lopes Advogados 1 8 3,4

Navarro Advogados 1 9 3,4

Vaz, Barreto, Shingaki & Oioli Advogados 1 10 3,4

Dez maiores 25 86,2

Total 29 100,0

* Fonte: Uqbar

Critério: Ordenam os assessores legais de FII com base no montante emitido e no número de operações durante o período em questão. Quando duas ou mais instituições assessoram conjuntamente um mesmo FII, o crédito é atribuído integralmente a todas as instituições.

ESTRUTURADORES

Definição: Pessoas jurídicas especializadas na montagem do fundo. O trabalho de estruturação

consiste da definição de todos os parâmetros quantitativos e qualitativos do fundo.

Ranking Estruturadores – Montante Emitido 12 meses – Outubro 2012 TABELA 17

Estruturador01/11/2011 – 31/10/2012

Montante (R$) Posição Participação (%)

Brazilian Mortgages Companhia Hipotecária 1.226.093.798 1 21,4

Credit Suisse Hedging Griffo 1.064.816.694 2 18,6

XP Investimentos CCTVM 706.927.021 3 12,3

Banco J. Safra 505.540.394 4 8,8

Itaú Unibanco 439.533.793 5 7,7

Brasil Plural Consultoria e Assessoria 337.600.000 6 5,9

RB Capital Realty Investimentos Imobiliários 305.028.800 7 5,3

Banco Opportunity 292.976.091 8 5,1

Banco Itaú BBA 268.306.000 9 4,7

BB Banco de Investimento 181.681.000 10 3,2

Dez Maiores 5.328.503.591 92,8

Total 5.738.997.922 100,0

* Fonte: Uqbar


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Ranking Estruturadores – Número de FII 12 meses – Outubro 2012 TABELA 18

Estruturador01/11/2011 – 31/10/2012

Número de Operações Posição Participação (%)

Brazilian Mortgages Companhia Hipotecária 9 1 24,3

Credit Suisse Hedging Griffo 4 2 10,8

XP Investimentos CCTVM 4 3 10,8

RB Capital Realty Investimentos Imobiliários 3 4 8,1

Rio Bravo Investimentos DTVM 3 5 8,1

Banco J. Safra 2 6 5,4

Itaú Unibanco 2 7 5,4

Brasil Plural Consultoria e Assessoria 2 8 5,4

BB Banco de Investimento 2 9 5,4

TRX Investimentos Imobiliários 2 10 5,4

Dez Maiores 33 89,2

Total 37 100,0

* Fonte: Uqbar

Critério: Ordenam os estruturadores de FII cujas cotas são negociadas na BM&FBOVESPA com base no montante emitido e no número de operações durante o período em questão. Quando duas ou mais instituições estruturam conjuntamente um mesmo FII, o crédito é atribuído integralmente a todas as instituições.


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8Fundos Listadosna BM&FBOVESPA


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Este capítulo apresenta a lista das cotas de FII negociadas na BM&FBOVESPA.

Além do nome do FII, do código de negociação do titulo e do tipo de ativo

que o FII investe, são apresentadas algumas estatísticas de cada cota para o

mês de outubro de 2012.

A Capitalização de Mercado é calculada multiplicando-se o valor da

cota em outubro de 2012 e o número de cotas emitidas e integralizadas no

final daquele mês. O valor da cota em outubro de 2012 é o preço médio

de negociação naquele mês, ponderado pelo montante negociado na

BM&FBOVESPA. Caso não tenha havido negociação de uma cota em outubro

de 2012, o valor desta cota será o do último mês em que houve negociação,

sendo este ajuste do mês utilizado limitado a até seis meses anteriores.

O Preço Médio é o valor da cota utilizado na Capitalização de Mercado.

Valor de Mercado/Valor Patrimonial é a razão entre o Preço Médio e o valor

patrimonial de outubro de 2012 da cota. Rendimento por Cota é o valor

unitário por cota relativo às distribuições de rendimentos realizadas em

outubro. O Montante Negociado e o Número de Negócios são os do mês de

outubro e Pregões é a porcentagem dos pregões diários nos quais as cotas

foram negociadas durante o mês de outubro.


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Fundos Listados para Negociação na BM&FBOVESPA TABELA 18

Nome do FIICódigo de

NegociaçãoTipo

de Ativo

Capitalizaçãode Mercado

(R$ milhões)

PreçoMédio

(R$)

Valor de Mercado/ Valor Patrimonial (%)

Rendimentopor Cota

(R$)

MontanteNegociado

(R$ milhares)

NºNegócios

Pregões(%)

Aesapar AEFI11 Escolar 86,7 115,27 120,0 0,8600 6.902,7 732 100,0

Ancar IC ANCR11BShopping Centers

244,3 600,01 41,2 0,0000 0,0 0 0,0

Anhanguera Educacional FAED11B Escolar 81,0 156,28 121,4 1,0325 427,4 106 90,9

Aquilla AQLL11BImóveis

diversificados97,5 1.472,00 99,5 0,0000 0,0 0 0,0

Banrisul Novas Fronteiras BNFS11Lojas

Individuais73,4 104,84 106,4 0,2573 132,2 71 86,4

BB Progressivo BBFI11B Escritórios 530,7 4.082,11 270,4 21,9966 2.289,6 164 100,0

BB Renda Corporativa BBRC11Lojas

Individuais184,6 116,11 120,0 0,1535 1.790,3 306 100,0

BB Renda de Papeis Imobiliários RNDP11 Renda fixa 101,6 945,75 97,3 4,3244 172,1 36 59,1

BB Votorantim JHSF CidadeJardim Continental Tower

BBVJ11 Escritórios 331,3 122,27 120,0 0,8647 2.878,0 771 100,0

BM Brascan Lajes Corporativas BMLC11B Escritórios 120,6 120,76 124,1 0,8300 2.081,6 174 95,5

Brasílio Machado BMII11 Escritórios 0,0 0,00 0,0 3,5624 0,0 0 0,0

BTG Pactual Corporate Office Fund BRCR11 Escritórios 1.690,0 153,64 94,2 0,8330 35.388,6 865 100,0

BTG Pactual Fundo de CRI FEXC11B Renda fixa 192,9 132,04 128,1 1,5536 6.384,2 773 100,0

BTG Pactual Fundo de Fundos BCFF11BRenda

variável186,9 128,65 119,8 1,4854 20.753,9 2.785 100,0

Caixa Cedae CXCE11B Escritórios 138,4 2.020,14 205,4 13,8327 547,2 41 63,6

Caixa TRX Logística Renda CXTL11 Logística 55,5 1.035,36 108,4 7,0928 555,9 37 59,1

Campus Faria Lima FCFL11B Escolar 201,6 1.206,91 87,6 8,3000 2.133,6 116 90,9

Cenesp CNES11B Escritórios 259,8 132,64 112,5 0,8202 16.024,0 356 100,0

CSHG Brasil Shopping HGBS11Shopping Centers

994,7 2.210,52 125,1 13,5000 9.351,6 296 100,0

CSHG Desenvolvimento deShoppings Populares

CSHP11BShopping Centers

114,9 1.100,00 109,3 0,0000 0,0 0 0,0

CSHG JHSF Prime Offices HGJH11 Escritórios 226,6 1.373,06 120,0 8,8000 1.583,3 50 77,3

CSHG Logística HGLG11 Logística 433,8 1.275,62 115,8 8,0000 1.397,8 48 68,2

CSHG Real Estate HGRE11 Escritórios 1.054,1 1.756,89 121,2 11,1000 12.962,1 288 100,0

CSHG Recebíveis Imobiliários BC CSBC11 Renda fixa 115,0 1.098,24 103,7 9,3000 953,2 118 90,9

Cyrela Thera Corporate THRA11B Escritórios 143,9 105,14 108,4 0,7500 2.054,3 407 100,0

Dovel DOVL11B Escritórios 123,5 2.240,90 97,2 16,4646 0,0 0 0,0

Edifício Almirante Barroso FAMB11B Escritórios 491,3 4.688,29 198,7 16,1012 853,2 37 54,5

Edifício Galeria EDGA11B Escritórios 412,5 108,20 111,6 0,7500 20.351,3 216 100,0

Edifício Ourinvest EDFO11B Escritórios 63,9 270,86 159,1 5,8100 31,7 9 22,7

Europar EURO11 Logística 84,7 238,66 335,7 1,4500 390,2 112 95,5

Fator Verita VRTA11 Renda fixa 37,0 127,79 113,0 1,3128 1.893,4 405 100,0

Floripa Shopping FLRP11BShopping Centers

46,9 977,95 88,2 8,8000 2.431,1 198 100,0

Grand Plaza Shopping ABCP11Shopping Centers

629,0 10,31 106,3 0,0408 83,6 52 77,3

GWI Condomínios Logísticos GWIC11 Logística 149,3 204,59 149,5 1,0117 4.152,5 34 100,0

Hospital da Criança HCRI11B Hospitalar 58,5 292,52 111,6 2,1347 241,9 30 59,1

Hospital Nossa Senhora de Lourdes NSLU11B Hospitalar 222,2 194,09 97,4 1,4183 1.940,7 170 100,0

Hotel Maxinvest HTMX11B Hospedagem 262,2 367,00 163,5 2,0754 4.707,7 896 100,0

Industrial do Brasil FIIB11 Industrial 233,5 351,40 418,4 2,3600 295,8 61 77,3


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JS Real Estate Multigestão JSRE11Renda

fixa / Renda variável

515,2 1.228,33 106,8 5,9868 5.162,0 84 86,4

JS Real Estate Renda Imobiliária JSIM11

Imóvel / Renda


105,3 1.151,94 116,4 7,0000 774,9 11 31,8

Kinea II Real Estate Equity KNRE11 Residencial 0,0 0,00 0,0 0,0000 0,0 0 0,0

Kinea Renda Imobiliária KNRI11 Escritórios 1.331,2 1.723,85 152,5 7,0000 41.366,1 1.977 100,0

Mais Shopping Largo 13 MSHP11Shopping Centers

52,1 573,41 58,8 3,2311 481,5 64 81,8

Maxi Renda MXRF11Renda


267,0 116,08 107,7 1,1200 13.817,1 2.827 100,0

Max Retail MAXR11BLojas

Individuais74,9 1.263,49 83,5 6,3254 451,7 33 54,5

Memorial Office FMOF11 Escritórios 111,4 219,37 151,6 1,0000 132,6 51 86,4

Mercantil do Brasil MBRF11 Escritórios 136,2 1.339,36 88,0 9,2000 1.986,0 148 95,5

MSL 13 MSLF11BShopping Centers

0,0 0,00 0,0 3,5500 0,0 0 0,0

Multigestão Renda Comercial DRIT11B Escritórios 30,5 101,52 78,1 0,8429 2,0 2 9,1

Opportunity FTCE11BImóveis

diversificados1.844,8 3.350,00 98,3 0,0000 0,0 0 0,0

Panamby PABY11Imóveis

diversificados97,8 128,97 31,6 0,0000 38,8 7 22,7

Parque Dom Pedro Shopping Center

PQDP11Shopping Centers

369,3 1.548,65 98,0 9,5075 1.965,0 96 100,0

Personale I PRSN11BImóveis

diversificados57,2 1,11 95,7 0,0000 2.312,0 11 27,3

Polo Recebíveis Imobiliários I PLRI11 Renda fixa 153,1 160,42 156,7 1,6600 838,6 83 95,5

Presidente Vargas PRSV11 Escritórios 275,8 1.414,27 111,1 8,7500 2.189,2 151 100,0

Projeto Água Branca FPAB11 Escritórios 323,4 431,19 132,9 2,6000 555,1 68 86,4

RB Capital Agre (cota sênior) RBAG11 Residencial 13,8 25,07 104,7 0,2599 58,4 24 45,5

RB Capital Agre (cota subordi-nada)

RBAG12 Residencial 0,0 0,00 0,0 0,0000 0,0 0 0,0

RB Capital Desenvolvimento Re-sidencial II

RBDS11 Residencial 138,6 1.095,37 104,8 0,0000 203,7 10 22,7

RB Capital General Shopping Sulacap

RBGS11Shopping Centers

91,0 84,39 84,0 0,4565 1.530,6 130 95,5

RB Capital Prime Realty I (cota sênior)

RBPR11 Residencial 51,9 64,82 101,4 0,6400* 193,4 77 90,9

RB Capital Prime Realty II (cota sênior)

RBPD11 Residencial 72,1 100,11 99,8 0,6591* 375,9 17 31,8

RB Capital Prime Realty II (cota mezanino)

RBPD12 Residencial 4,5 112,71 198,2 0,0000 2.079,6 2 4,5

RB Capital Prime Realty II (cota subordinada)

RBPD13 Residencial 0,0 0,00 0,0 0,0000 0,0 0 0,0

RB Capital Renda I FIIP11BImóveis

diversificados157,3 169,70 109,8 1,0355 289,3 63 77,3

RB Capital Renda II RBRD11Imóveis

diversificados139,4 75,28 116,0 0,3745 1.016,3 136 86,4

Renda de Escritórios RDES11 Escritórios 80,8 108,93 111,9 1,0297 1.760,5 199 100,0

REP 1 CCS RCCS11 Galerias 9,0 900,00 88,5 3,5000 0,9 1 4,5

Fundos Listados para Negociação na BM&FBOVESPA (cont.) TABELA 18


NegociaçãoTipo

de Ativo


(R$ milhões)

PreçoMédio

(R$)


Rendimentopor Cota

(R$)

MontanteNegociado

(R$ milhares)

NºNegócios

Pregões(%)


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Rio Bravo Crédito Imobiliário I RBCB11 Renda fixa 0,0 0,00 0,0 7,5721* 0,0 0 0,0

Rio Bravo Renda Corporativa FFCI11 Escritórios 189,8 2,02 108,8 0,0118 1.166,8 494 100,0

Rio Negro RNGO11 Escritórios 277,7 103,79 118,5 0,8330 23.801,5 2.651 100,0

São Fernando SFND11 Escritórios 0,0 0,00 0,0 0,5400 0,0 0 0,0

SCP SCPF11Lojas

Individuais210,0 50,00 983,2 0,0796 0,2 2 9,1

Shopping Jardim Sul JRDM11BShopping Centers

229,2 103,08 107,5 0,7100 17.585,3 321 90,9

Shopping Pátio Higienópolis SHPH11Shopping Centers

354,7 613,23 104,2 2,8000 490,5 88 95,5

Sigma FSIG11 Residencial 0,0 0,00 0,0 0,0000 0,0 0 0,0

Square Faria Lima FLMA11Imóveis

diversificados150,5 2,18 273,0 0,0131 562,5 316 100,0

The One ONEF11 Escritórios 99,4 1.090,56 95,2 0,0000 2.732,1 248 100,0

Torre Almirante ALMI11B Escritórios 371,8 3.551,40 123,6 22,0731 1.910,3 100 90,9

Torre Norte TRNT11B Escritórios 983,5 249,90 141,4 1,5069 235,0 23 54,5

TRX Realty Logística Renda I TRXL11 Logística 186,2 117,04 117,1 0,7980 2.359,8 421 100,0

VBI FL 4440 FVBI11B Escritórios 244,7 113,83 118,9 0,7500 21.956,9 1.480 100,0

Via Parque Shopping FVPQ11Shopping Centers

0,0 0,00 0,0 0,9431 0,0 0 0,0

Vila Olímpia Corporate VLOL11 Escritórios 192,0 107,59 111,7 0,6519 2.822,4 428 100,0

West Plaza WPLZ11BShopping Centers

73,0 73,79 73,1 0,3649 2.960,7 456 100,0

WM RB Capital WMRB11B Renda fixa 69,4 1.049,70 101,3 1,6560 0,0 0 0,0

XP Gaia Lote I XPGA11 Renda fixa 114,6 109,09 110,0 0,8400 13.551,0 2.910 100,0

* Em outubro o FII Rio Bravo Crédito Imobiliário I e as cotas sênior dos FII RB Capital Prime Realty I e RB Capital Prime Realty II também tiveram amortizações nos valores de R$ 11,7647, R$ 0,3125 e R$ 1,5278 por cota, respectivamente.

Durante o mês de novembro, mês posterior ao de fechamento desta edição do Guia do Investidor,

mais quatro fundos passaram a ter negociação de suas cotas no ambiente de bolsa da BM&FBOVESPA. São

eles: Agências Caixa (AGCX11); Kinea Rendimentos Imobiliários (KNCR11); SDI Logística Rio (SDIL11); e TRX

Edifícios Corporativos (XTED11). No início do mês de dezembro (até o dia 10), o FII CEO Cyrela Commercial

Properties (CEOC11B) e o FII RSB 1 (RSBU11B) iniciaram seus negócios. Além disso, o FII BB Progressivo II

(BBPO11) teve a oferta pública secundária da totalidade de suas cotas encerrada e o início das negociações

destas no mercado secundário na BM&FBOVESPA anunciado para o dia 12 de dezembro de 2012.

Fundos Listados para Negociação na BM&FBOVESPA (cont.) TABELA 18


NegociaçãoTipo

de Ativo


(R$ milhões)

PreçoMédio

(R$)


Rendimentopor Cota

(R$)

MontanteNegociado

(R$ milhares)

NºNegócios

Pregões(%)

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Guia FII 3ºEd