HIPOTECA E ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA

Aline Dias de FrançaBacharel em Direito e Especialista em Direito

Civil pela Universidade Presbiteriana Mackenzie.

Mestre em Direito Civil pela Universidade de São Paulo.

DIREITO REAL DE GARANTIA Atributos: sequela e preferência.

Espécies: penhor, hipoteca e anticrese.• Penhor incide sobre coisa móvel alheia, cuja

posse é transferida ao credor, que tem a faculdade promover a sua venda judicial e a preferência na alienação judicial realizada por credores

• Anticrese incide sobre coisa imóvel alheia, cuja posse é transferida ao credor para que lhe perceba os frutos e rendimentos e tem o direito de retê-la enquanto a dívida não for paga.

HIPOTECA Conceito

É o direito real de garantia sobre coisa imóvel alheia, que se conserva em poder do devedor, tendo o credor a faculdade promover sua venda judicial e o direito de preferência observada a prioridade na inscrição.

(GOMES, Orlando. Direitos Reais. Rio de Janeiro: Forense, 2005, p. 384).

HIPOTECACARACTERÍSTICAS

Especialização

Publicidade

Objeto: imóveis (artigo 1.473 do Código Civil)

Forma: escritura pública ou sentença + inscrição

Espécies: convencional, legal e judicial especiais: naval, aérea e vias férreas

HIPOTECAEXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL

Regulação: Decreto-Lei nº 70, de 21 de novembro de 1966

Condição: Garantia celebrada com agente fiduciário (instituição financeira ou SFH)

Rito:1. Credor comunica o agente fiduciário2. Agente notifica devedor em 10 dias para

purgar a mora em 20 dias3. Não purgada a mora agente realiza leilão

público em 15 dias do primeiro edital

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA Conceito

É o negócio jurídico pelo qual uma das pares adquire, em confiança, a propriedade de um bem, obrigando-se a devolvê-lo quando se verifique o acontecimento a que se tenha subordinado tal obrigação, ou lhe seja pedida a restituição.

(GOMES, Orlando. Direitos Reais. Rio de Janeiro: Forense, 2005, p. 386).

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIACARACTERÍSTICAS

Introduzida em nosso sistema para facilitar negócios de crédito e financiar a aquisição de certos bens de consumo.

Fim fiducial – o devedor fiduciante tem a posse do bem dado em garantia

Credor fiduciário tem propriedade restrita e resolúvel

A → empréstimo → B ← garantia ← bem

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA DE BENS IMÓVEIS

Previsão: Lei 9.514/1997

Conceito: A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o

negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel.

(artigo 22 da Lei 9.514/1997)

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA DE BENS IMÓVEIS - CARACTERÍSTICASo Partes: pessoa física ou jurídica não é privativa das entidades que operam no SFI

o Objeto: propriedade plena, bens enfitêuticos, o direito de uso especial para fins de moradia; o direito real de uso e a propriedade superficiária

não há limite quantitativo

o Resolução: com o implemento das obrigações o regime fiduciário é extinto e o fiduciário tem a propriedade plena do imóvel.

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA DE BENS IMÓVEIS - CONTRATOO contrato deve conter (artigo 22 da 9514):

o valor do principal da dívida; o prazo e as condições de reposição do

empréstimo ou do crédito do fiduciário; a taxa de juros e os encargos incidentes; cláusula de constituição da propriedade

fiduciária, com a descrição do imóvel objeto da alienação fiduciária e a indicação do título e modo de aquisição;

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA DE BENS IMÓVEIS - CONTRATOTambém deve conter:

o a cláusula assegurando ao fiduciante, enquanto adimplente, a livre utilização, por sua conta e risco, do imóvel objeto da alienação fiduciária;

o a indicação, para efeito de venda em público leilão, do valor do imóvel e dos critérios para a respectiva revisão;

o cláusula dispondo sobre os procedimentos do público leilão

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA DE BENS IMÓVEIS - EXECUÇÃO O fiduciante é constituido em mora

independentemente de intimação findo prazo de carência constituído no contrato

O fiduciante é intimado para, em 15 dias, pagar a dívida e prestações vincendas + juros e demais penalidades contratuais + despesas de cobrança e intimação

Vencido o prazo sem pagamento é averbada a consolidação da propriedade nas mãos do fiduciário

Após o fiduciário tem 30 dias para alienar o bem em leilão

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA DE BENS IMÓVEIS - LEILÃO No primeiro leilão o maior lanço deve ser igual ou

superior ao preço do imóvel constante do contrato

No segundo leilão o maior lanço deve ser igual ou superior ao valor da dívida + despesas contratuais, seguro, impostos, condomínio

Eventual saldo positivo será entregue ao devedor

Sendo infrutífero o segundo leilão o fiduciário recebe a propriedade definitiva do bem e o devedor terá a quitação da dívida