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Imobiliário e Construção – Uma nova era dourada?
António Manzoni Sequeira
Direção dos Serviços de Economia e de Mercados (DSEM) da AECOPS
TEKTÓNICA’2017 | 4 de maio | Seminário da APCMC
Imobiliário e Construção – Uma nova era dourada?
Índice da Apresentação:
1. O presente
2. O passado
3. O futuro
Contexto Atual: Depressão profunda no setor da construção
Os números falam por si
0
200
400
600
800
2002 … 2009 … 2011 2012 2013 2014 2015
622506
440357
288 276 278
(milh
ares
)Evolução do número de trabalhadores da construção em Portugal
-55%
0
5 000
10 000
15 000
20 000
25 000
30 000
2002 … 2009 … 2012 2013 2014 2015
26.673
19.172
13.72111.666 11.145 11.316
(M €
)
Evolução da produção da construção (preços constantes 2011)
-57%
Fonte: INE, AECOPS
Contexto Atual: Depressão profunda no setor da construção
Os números falam por si
0
5
10
15
2002 … 2009 … 2011 2012 2013 2014 2015
12,210,0 9,1
7,76,5 6,1 6,1
(%)
Evolução do peso do emprego na construção no emprego total
0,0%
2,0%
4,0%
6,0%
8,0%
20022009
2011 2012 2013 2014 2015
7,6%
6,3%5,5%
4,9%4,5%
4,1% 4,1%
-50%
-46%
Evolução do peso da produção da construção no PIB
Fonte: INE, AECOPS
Contexto Atual: Depressão profunda no setor da construção
A crise gerou um défice de construção em Portugal?Agravar a crise na construção como elemento de modernização da economia?“Deitar fora o bébé com a água do banho”
A construção bateu no fundo?A construção caiu em excesso? Queda normal, previsível e expectável?Queda extraordinária (anormal)?
O que podemos concluir perante a dimensão da queda da atividade da construção nos últimos 15 anos?
Ler os números no contexto europeu
5,8% 5,8% 5,7% 5,5% 5,4% 5,3% 5,3%
7,7%
5,8%5,5%
4,9%4,5%
4,1% 4,1%
0,0%
1,0%
2,0%
3,0%
4,0%
5,0%
6,0%
7,0%
8,0%
9,0%
2001 2010 2011 2012 2013 2014 2015
União Europeia Portugal
Evolução do Peso da Construção no PIB em Portugal e na União Europeia 27
Fonte: AMECO - CE
+32% -22%0%ConvergênciaMédia Europeia
DivergênciaMédia Europeia
Défice de Construção
2,4%
4,1%
5,0%5,3%
0,0%
1,0%
2,0%
3,0%
4,0%
5,0%
6,0%
7,0%
8,0%
9,0%G
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Peso da Construção no PIB na União Europeia em 2015
Fonte: AMECO - CE
- Regressar ao nível do período de intervenção da Troika?
- Voltar ao nível crise financeira de 2008?
- Voltar ao nível de 2001?
- Crescer ao nível da média europeia?
- Crescer acima da média europeia e recuperar o défice?
O que significa uma nova era dourada num setor mergulhado em depressão profunda?
- Regressar ao nível do período de intervenção da Troika
- Voltar ao nível crise financeira de 2008
- Voltar ao nível de 2001
- Crescer ao nível da média europeia
- Crescer acima da média europeia e recuperar o défice
A abordagem quantitativa das várias “hipóteses” de uma nova era dourada
43%
92%
143%
58%
70%
Qualquer dos cenários pressupõe um forte crescimento em construção. Para recuperar o défice acumulado face à média europeia o setor necessita de crescer cerca de 60%
Crescimento Produção
A depressão do setor resultou do excesso de construção nos anos dourados do século passado?
Portugal construiu acima das suas necessidades e possibilidades?
Para avaliar o futuro importa compreender o passado!Analisar a anterior era dourada para perspetivar se há condições para a existência de uma nova era dourada e a sua magnitude
O caso da habitação
- Portugal investiu em excesso na habitação desde meados dos anos 80? - Tem casas a mais em relação às necessidades estruturais da procura?- Portugal cometeu o erro de ter investido em construção nova quando devia ter apostado na reabilitação?- Portugal apostou na aquisição de habitação quando deveria ter privilegiado o arrendamento?
Visão Tradicional – Diagnóstico da Estratégia Nacional de HabitaçãoVerificou-se um excesso de investimento em construção nova de habitação
- Portugal tem casas a mais e, logo, investiu mal .- Portugal investiu em construção nova quando o resto da Europa investia em reabilitação.- Os portugueses endividaram-se para comprar casa quando deviam ter privilegiado o arrendamento- Os bancos, os construtores e o Estado foram “co” responsáveis pelo excesso de construção.
Ler os números no contexto europeu
Durante 30 anos (1981 – 2011) Portugal foi campeão europeu da construção de habitação Como consequência Portugal apresenta o parque habitacional mais jovem da Europa
75% 79%71%
36%
55% 54%66%
72%61% 66%
48%58%
72% 77%
25% 21%29%
43%
45% 43%34% 28%
36%34%
52%40% 17%
23%21%11%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
Antes 1981 Pós 1981 Não Identificado
Estrutura do Parque Habitacional por Ano Construção dos Fogos
Portugal tem o parque edificado mais jovem da Europa52% dos fogos construídos depois de 1981
Fonte: Censos 2011
24%
4%
21%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
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Antes 1919
16%
9%
16%
0%2%4%6%8%
10%12%14%16%18%
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1946 – 1960
6%
17%17%
0%2%4%6%8%
10%12%14%16%18%
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1919 – 1945
19%
11%
17%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
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1961 – 1970
Estrutura do Parque Habitacional por Ano Construção dos Fogos
Fonte: Censos 2011
Estrutura do Parque Habitacional por Ano Construção dos Fogos
23%
17%21%
0%5%
10%15%20%25%
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1971 – 1980
16% 17%18%
0%
5%
10%
15%
20%
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1981 – 1990
13% 13%
19%
0%2%4%6%8%
10%12%14%16%18%20%
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1991 – 2000
22%18%
16%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
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2001-2010
Fonte: Censos 2011
Especificidade de Portugal no Contexto EuropeuConsequências nos ciclos da construção e na estrutura do parque habitacional
Império colonial
Emigração
Défice de Infraestruturas
Guerra Colonial
Urbanização Adiada
Atraso Económico – Baixo Rendimento Terciarização Tardia
30 anos de atraso no processo urbanização1950 - 1980
30 anos de recuperação acelerada1981 - 2011
DescolonizaçãoRemessas Emigrantes
Fundos ComunitáriosCiclo de Infraestruturas
Urbanização Acelerada
Modernização do Tecido ProdutivoAumento Rendimento
Crédito
Durante 30 anos Portugal foi campeão europeu da construção de habitação. Porquê?
O país que no período menos construiu na Europa
O país que no período mais construiu na Europa
Estrutura do Parque Habitacional na Europa em 2011
Será que a Europa não constrói habitação nova ?
0
5
10
15
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30
35
40
45
1961-70 1971-80 1981-90 1991-00 2001-10
36,4
40,7
30,5
24,3 24,4
Milhões de Fogos 0
5
10
15
20
25
Espanha
25
Todas as décadas o parque habitacional europeu cresce o correspondente à construção de uma Espanha ou do Reino Unido
Milhões
05
1015202530
R.Unido
27Milhões
Fonte: Censos 2011
1,18
1,49
1,50 1,
561,
57 1,59 1,62 1,63 1,
70 1,71 1,73
1,73 1,78
1,78 1,81
1,82
1,83
1,83
1,84
1,84
1,85 1,87
1,88
1,88
1,89 1,92
1,93
1,93
1,94
2,11
0,00
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1,50
2,00
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Número Médio de Fogos por Família
Perfil do Parque Habitacional na União Europeia 27 em 2011
Portugal na Mediana Europeia
No contexto europeu, Portugal não tem casas a mais por família
Fonte: Censos 2011
1,56 1,59 1,631,70 1,71
1,78 1,82 1,84 1,87 1,88 1,89 1,92 1,93 1,93
2,11
0,00
0,50
1,00
1,50
2,00
2,50
Perfil do Parque Habitacional na União Europeia 15 em 2011
Número Médio de Fogos por Família
Fonte: Censos 2011
Como equacionar o futuro da construção? A dinâmica da procura e da oferta a prazo?
Fluxos de Capitais Internacionais
Digitalização Ambiente // Energia
Mobilidade Internacional de Pessoas e Mercadorias
4 Megatendências
Necessidade de mudar o plano de abordagem da escala nacional para o plano internacionalA construção como atividade transacionável
Como equacionar o futuro da construção?
Fluxos de Capitais Internacionais
DigitalizaçãoAmbiente /
/ Energia
Mobilidade Internacional Mercadorias
Novos Modelos de Negócios
Eficiência EnergéticaEdifícios
Investidores Internacionais na Procura de Ativo Elevado Potencial
Excesso Liquidez Défice Investimento
Geração deNómadas Digitais
4 Megatendências
Modos deTransportes
Pessoas
“↑Comércio Internacional?”
“Desgoblalização da produção?”
Migrações
Turismo
Residências Temporárias
ConcentraçãoUrbana
Dispersão Espacial
Residências Secundárias
?
Mobilidade Internacional das Pessoas
Mobilidade Internacional das Pessoas
Como equacionar o futuro da construção?
Fluxos de Capitais Internacionais
Investidores Internacionais na Procura de Ativo Imobiliários Elevado Potencial
Excesso Liquidez Défice Investimento
Escassez de Ativos
Preço dos Ativos Imobiliários Potencial Valorização
Portugal é um espaço atrativo para os investidores internacionais?
Procura imobiliário
7091
150 162 166 171 180 182220
250 250107 108
189180
193
150
216 210
261270
220
-34,6%
-15,7%
-20,6%
-10,0%
-14,0%
14,0%
-16,7%
-13,3% -15,7%
-7,4%
13,6%
-40,0%
-30,0%
-20,0%
-10,0%
0,0%
10,0%
20,0%
0
50
100
150
200
250
300
2014 2010 Variação
Evolução do Valor da Mediana da Habitação Própria Permanente por PaísesMedida de Ajustamento dos Preços no Contexto da Crise
Milhares Euros
VariaçãoPreços
Fonte: HFCN - BCE
5062
85 9097,2
105113 115
124
140
179
6679
108
123112
126119
125
104
181188
-24,2%-21,5% -21,3%
-26,8%
-13,2%-16,7%
-5,0%-8,0%
19,2%
-22,7%
-4,8%
-30,0%
-20,0%
-10,0%
0,0%
10,0%
20,0%
30,0%
0
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120
140
160
180
200
2014 2010 Variação
Evolução do Valor da Mediana da Habitação Secundária por PaísesMedida de Ajustamento dos Preços no Contexto da Crise
Milhares Euros
VariaçãoPreços
Fonte: HFCN - BCE
70 150 162 166 171 180 182 220 250 250
91
-23%
65%78% 82% 88%
98% 100%
142%
175% 175%
-50%
0%
50%
100%
150%
200%
0
50
100
150
200
250
300
2014 Portugal Diferencial Preço
Milhares Euros
Diferença no Valor da Mediana da Habitação Própria Permanente face a PortugalIndicador do Potencial da Atratividade do Investimento Imobiliário em Portugal
DiferençaPreços
Fonte: HFCN - BCE
50 85 90 97,2 105 113 115 124 140 179
62
-19%
37%45%
57%69%
82% 85%100%
126%
189%
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0%
50%
100%
150%
200%
0
20
40
60
80
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120
140
160
180
200
2014 Portugal Diferencial Preço
Diferença no Valor da Mediana da Habitação Secundária face a PortugalIndicador do Potencial da Atratividade do Investimento Imobiliário em Portugal
Milhares Euros
DiferençaPreços
Fonte: HFCN - BCE
- A construção não está “condenada” a viver uma nova era dourada- Tendência não é destino- Oportunidade é uma mera possibilidade
Futuro depende das escolhas do presenteVisão sobre o passado e o futuro
Uma nova era dourada depende da atitude e da capacidade de ver mais além
- Beneficiar com o aumento dos preços … PIB, emprego, rendimentoou
- Gerar mais valias para estrangeiros …
Conclusões
Imobiliário e Construção – Uma nova era dourada?
Expansão do imobiliário - Com expansão da construção- Com crise na construção
António Manzoni Sequeira
Direção dos Serviços de Economia e de Mercados (DSEM) da AECOPS
TEKTÓNICA’2017 | 4 de maio | Seminário da APCMC
Obrigado
