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INMUEBLE QUE SE VALÚA
TERRENO SOLAR
VALUADOR
CEDULA PROFESIONAL: 6888698
LIC. EN INGENIERIA INDUSTRIAL
CEDULA PROFESIONAL: 7515946
ESPECIALIDAD EN VALUACION DE INMUEBLES
CEDULA PROFESIONAL: 7515946
MAESTRO EN VALUACION
REGISTRO EN S.H.F.: 10508917
DIPLOMADO UAZ: NEGOCIOS EN MARCHA
DIPLOMADO UAZ: TERRENOS AGROPECUARIOS
DIPLOMADO UAZ : INMUEBLES CATALOGADOS
NUMERO DE CONTACTO: (999) 1211236
DATOS DEL INMUEBLE
Número: 287 Clave catastral:
Calle: 12 X 25 Y 27 Propietario: SRA. ANA RUTH OYARZABAL CABALLERO
Localidad o colónia SANTA MARIA CHI Datos de escritura: NUM 2124
Código Postal: 97306 Fecha de Escritura: 06 DE NOVIEMBRE DE 2012
Manzana: Notario: ABOG. CARLOS TOMAS GOFF RODRIGUEZ
Municipio: MERIDA Régimen del Propiedad:
Entidad Federativa: Uso de suelo: HABITACIONAL
GEOREFERENCIA Longitud Latitud 44. Altitud (m)
MEDIDAS Y COLINDANCIAS: CARACTERISTICAS DE UBICACIÓN
Norte m con Con la Fracción II Ubicación en manzana:
Sur m con Con la calle 27 Tipo de calle:
Este m con Con la Fracción I Lote tipo en colonia: m2
Oeste m con Con la calle 12
DATOS GENERALES DEL AVALÚO
Proposito del Avalúo: HERRAMIENTA PARA UNA COMPRAVENTA Objeto del Avalúo: DETERMINAR EL VALOR COMERCIAL
Solicitante del Avalúo: SRA. ANA RUTH OYARZABAL CABALLERO Número de contacto del solicitante: NO SE PROPORCIONO
Métodos a utilizar: MÉTODO FISICO DIRECTO X MÉTODO DE MERCADO MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS
SUPERFICIES VALORES
Terreno m2 Valor físico del terreno:
Valor fisico de las contrucciones:
Construida o Habitable: m2 Valor de elementos accesorios y equipos
Area accesoria m2 Valor de método físico
Area contruida vendible: m2
Valor Paramétrico por m2
Valor de Mercado
Valor Unitario de Renta
Valor de Capitalización de Rentas
Valor Concluido
$1,329.90
$598,000.00
31 DE OCTUBRE DE 2019
29.84
29.85
15.12
15
MAESTRO EN VALUACION
YUCATAN
PRIVADA
EDOARDO ANTONIO TRIAY ESPINOSA
$598,056.03
$0.00
$0.00
$598,056.03
10-89.55586
ESQUINA
CALLE SECUNDARIA
449.70
21.00226
400
0.00
0.00
0.00
CEDULA PROFESIONAL: 7515946
EDOARDO ANTONIO TRIAY ESPINOSA
Ing. Edoardo A. Triay EspinosaEsp. En Valuacion inmobiliaria CedulaProf: 7515946Cel. (999) 121-12-36
FECHA DE AVALÚO:
VIGENCIA: 6 MESES
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31 DE OCTUBRE DE 2019
Ing. Edoardo A. Triay EspinosaEsp. En Valuacion inmobiliaria CedulaProf: 7515946Cel. (999) 121-12-36
FECHA DE AVALÚO:
VIGENCIA: 6 MESES
VALOR CONCLUIDO: $598,000.00
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31 DE OCTUBRE DE 2019
Ing. Edoardo A. Triay EspinosaEsp. En Valuacion inmobiliaria CedulaProf: 7515946Cel. (999) 121-12-36
FECHA DE AVALÚO:
VIGENCIA: 6 MESES
CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALUO
DESCRIPCIÓN DE METODOLOGÍA
CARACTERÍSTICAS URBANAS
Nivel de infraestructura Agua potable Drenaje
Alumbrado Público Señalización EXISTE 2.9. Transporte
Vigilancia 2.11 Nivel de equipamiento NIVEL 1 Clasificación de la zona Ref. de prox. Urb.
Construcciones predominantes Vías de accesos POR LA CALLE 25 COMO VIA DE ACCESO A LA PROPIEDAD
Y CASAS HABITACION
Macrolocalización. Microlocalizacion
3.3. Uso de suelo 3.4. Servidumbres o restricciones LAS ESTABLECIDAS EN EL MUNICIPIO DE MERIDA
PLANO CATASTRAL CEDULA CATASTRAL
EXISTE
AEREA
MIXTO
TERRENOS SOLARES
Electrificación
EXPANSION
NO EXISTEASFALTO
SIN SUMINISTRO AL INMUEBLE SIN CONECCIÓN AL INMUEBLE
AEREA Vialidades Teléfono
HABITACIONAL
NIVEL 1
NO EXISTE
Método Físico, Directo o enfoque de COSTOS, es el proceso técnico necesario para estimar el costo de reproducción o de reemplazo de un bien similar al que se valúa, afectado por la Depreciación
atribuible a los factores de Edad, Estado de Conservación y Obsolescencia observados.
Método Comparativo o de MERCADO, es el desarrollo analítico a través del cual se obtiene un valor que resulta de comparar el bien que se valúa (sujeto) con el precio ofertado ó de venta de cuando
menos tres bienes similares (comparables), ajustados por sus principales factores diferenciales (homologación).
Método de Capitalización de Rentas o enfoque de INGRESOS, es el procedimiento mediante el cual se estima el valor presente o capitalizado de los ingresos netos por rentas que produce o es
susceptible de producir un inmueble a la fecha del avalúo durante un largo plazo (mayor a 50 años) de modo constante (a perpetuidad), descontados por una determinada tasa de capitalización (real)
aplicable al caso en estudio.
• Se identifico fisicamente el inmueble.• Se conto con la información necesaria para cumplir con el objeto del avaúo.
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Ing. Edoardo A. Triay EspinosaEsp. En Valuacion inmobiliaria CedulaProf: 7515946Cel. (999) 121-12-36
FECHA DE AVALÚO:
VIGENCIA: 6 MESES
4. ENFOQUE FÍSICO
Obtención del valor unitario de terreno. Comparables de terrenos en venta semejantes en uso al que se valúa (sujeto).
N°
0 1
1 2
1 3
0 42
Tabla de homologación de comparables de terreno y/o cálculo del enfoque residual estático.
b% = al porcentaje de beneficio en el metodo residual
N° b % Dem Disp Zona Topog. Ubica. Frente Forma Sup. Otro Com. Result. Disp
0 1 0% - 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.95 0.95
0 2 0% - 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.95 0.95
0 3 0% - 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.95 0.95
0 4 0% - 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.95 0.95
0 Valor Unitario Promedio ($/m²)
Valor aplicado por m²
Terreno en estudio
Zona Ubica. Frente Forma Sup.
1.00 1.10 1.00 1.00 1.00
# Valor A ( Terreno)
Construcciones
Clase general del inmueble
Edad de las construcciones
Grado de terminación de la obra 0% 100%
Construcciones en estudio.
0
0
Valor B ( Contrucc.)
* Fuente de donde se obtuvo el valor de reposición nuevo
Áreas y elemetos adicionalesÁreas y elementos adicionales y Áreas y elementos adicionales comunes (solo en condominios)
Unid. Edad Total Reman. Edad Conser Result.
5 40 35 0.88 0.90 0.79
Unid. Edad Total Reman. Edad Conser Result.
lote 0 60 60 0.90 0.90 0.81
Valor C (Elem. Adic.)
VALOR FÍSICO A+B+C+D
Indiviso Valor parcial
Factores de homologación
$1,100.00
$1,558.96$550,000.00
100% $598,056.03
$598,056.03
1.10 $1,329.90
V.U Neto ($/m2)
VU/$m2
$1,143.58
$1,100.71
$1,208.91
$1,209.00
Propiedades.com31/10/2019
31/10/2019
31/10/2019
VUR ($/m2)
Fuente/Antecedente/Tel.
$1,045.00
$1,481.01
inmuebles24.com
Oscar Martinez31/10/2019
$1,203.77
$1,158.65
Fecha Ubicación de la oferta (comparables)
1,683.00
1,800.00
352.80
Chichi Suárez
530.00
Precio de oferta Sup. Terr. m2
0.00
0.00
0.00
V.U.R Neto ($/m²) V. Par. de las Const.
449.70
$1,255.34
Valor Unitario
$1,203.77
$1,158.65
$1,100.00
0.00
Factores de homologación
Pagos $/m2
$0.00
$0.00
Sup. Const
Propiedades.com
Chichi Suárez
$638,000.00
$1,950,000.00
$1,980,000.00
1 449.70 $1,209.00
INTERES SOCIAL
Fact. Edad
TOTAL
$1,558.96
Chichi Suárez
Chichi Suárez
$0.00
$0.00
Fact. Result.Edad (Años) Fact. Conserv.
Edad ponderada
Edo. de conservación Calidad del proyecto
$0.00 $0.00
Tipos de construcción Superficie VURN
No aplica 0.00 $0.00 100% $0.00 $0.00
Unitario Neto
$598,000.00
Parcial del Elemento
$0.00
Equipos Cantidad VURN Indiviso
Vida útil remanente Número de niveles Nivel en edif. (Condominio)
Grado de avance de las áreas comunes
Fraccion Sup. Terr. m2 VUR ($/m2) RESUL.
MANUALES PROPIOS UV
#¡DIV/0! $0.000.00
Vida Util Factor Valor
Obras Adicionales.
100%
Cantidad VURN Indiviso Unitario Neto Parcial del Elemento
Comparable 1 Comparable 2 Comparable 3 Comparable 4
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31 DE OCTUBRE DE 2019
Ing. Edoardo A. Triay EspinosaEsp. En Valuacion inmobiliaria CedulaProf: 7515946Cel. (999) 121-12-36
FECHA DE AVALÚO:
VIGENCIA: 6 MESES
CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIÓN
RESUMEN DE VALORES
Valor comparativo de mercado:
Valor Físico:
Valor de cap. de rentas:
CONCLUSIÓN:
IMPORTE DEL VALOR CONCLUIDO:
SON: QUINIENTOS NOVENTA Y OCHO MIL PESOS 00/100 MON. NAL.
DECLARACIONES Y ADVERTENCIAS
FIRMA
7.3 Reporte Fotográfico
$598,000.00
$598,000.00
ENTORNO ENTORNO ENTORNO
La probable existencia de gravámenes, reservas de dominio, adeudos fiscales o de cualquier otro tipo que pudieran afectar el bien que se valúa, que no hayan sido declarados por el solicitante y/o propietario del mismo, no serán de
nuestra responsabilidad por información omitida en la solicitud del avalúo.
No se realizaron investigaciones, excepto cuando así se indique en el avalúo, con respecto a la existencia de tuberías o almacenamientos de materiales peligrosos que puedan ser nocivos para la salud de las personas que habitan el
inmueble o el estado del mismo, en el bien o en sus cercanías.
PERITO VALUADOR
EDOARDO ANTONIO TRIAY ESPINOSA
MAESTRO EN VALUACION
CEDULA PROFESIONAL: 7515946
Advertencias: el presente avalúo no tendrá validez para ningún propósito distinto al especificado en el mismo, así mismo si carece de los sellos y firmas de los funcionarios autorizados por la institución. El presente avaluó tendrá un
vigencia de seis meses contados a partir de la fecha de firma del mismo, siempre que no cambien las características físicas del inmueble o las condiciones generales del mercado inmobiliario. La institución que certifica el presente
dictamen señala lo siguiente: No fue objeto de este avaluó, determinar cualquier tipo de gravamen "para cumplir con los estándares internacionales en materia de valuación, se analizaron los tres enfoques de valuación como son:
$598,000.00
Conclusiones
Valor comparativo demercado:
Valor Físico:
Valor de cap. de rentas:
A) El presente avalúo se realiza a petición del solicitante, a efecto de determinar el valor del predio expresado en este documento. B) La identificación física del inmueble coincide con lo señalado en la documentación C) Las superficies son tomadas de acuerdo con la documentación
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