Inserir Foto do Imóvel Avaliando · 2020. 1. 28. · 10561 Telefone: (11) 5501-0084 / 0095 / 0096 Email [email protected] Nome Avaliador: Ana Paula Moura Ruic CREA Resp.:

03/12/2018

Nº: 1-44

Bairro: UF: SP

III

-Terreno/Terra Nua-34,23%

-Construções e Benfeitorias Averbadas-34,23%

-Construções e Benfeitorias Não - Averbadas0,00%

-34,62%

Data avaliação:

ART nº:

Valor de Mercado: - Valor de Liq. Forçada: -

Prazo de comercialização Liquidação Forçada: 60 meses

% Desc:

Valores Totais: SOMENTE Terreno/Terra nua + Construções Averbadas

Valor de Mercado: 260.000,00R$ Valor de Liq. Forçada: 170.000,00R$ % Desc:

131.221,73R$ % Desc:

Valor de Mercado: 59.065,05R$

199.504,36 Valor de Liq. Forçada:Valor de Mercado:

Casa

Rua Quinzinho José de Souza

Indício de contaminação ambiental

Não foi observado indícios de contaminação no imóvel e no entorno.

Resumo de Valores

5

Residencial

Jardim Paraíso Município: Valentim Gentil CEP: 49095-480

Endereço Completo:

Tipo de Imóvel: Uso do Imóvel:

Matrícula:

Proprietário: Banco Santander (Brasil) S/A Data-Base:

10561

Email [email protected]: (11) 5501-0084 / 0095 / 0096

CREA Resp.: 5062119507Nome Avaliador: Ana Paula Moura Ruic

Metodologia - ABNT NBR 14653:

IIGrau de Fundamentação - ABNT NBR 14653:

235,86

Grau de Precisão - ABNT NBR 14653:

Método Evolutivo Idade Imóvel:

Metragens

Área Construída Total

(m²)*: *Somente

averbada

Área Terreno Total:

Empregada na avaliação:

Certidão de Valor Venal:

Matrícula:

Levantamento

Planialtimétrico:

Certidão de Valor Venal:

Planta/Layout:

Empregada na avaliação:

235,86

151,52

Contrato: 0,00

235,86

0,00

151,52

151,52

0,00

Assinatura Avaliador Inserir assinaturaData da vistoria:

03/12/2018

26/11/2018

Observações impactantes na avaliação

Obs 01: Para efeito de cálculo levamos em consideração as áreas descritas na

matrícula do imóvel.

Obs 02: O imóvel aparentemente encontra-se habitado, havia um automóvel

estacionado na garagem da casa.

Obs 03: Devido a impossibilidade de acesso ao imóvel adotamos uma situação

paradigma, consideramos o padrão (Médio) e estado de conservação (Regular)

para cálculo da benfeitoria. Região com construções de padrão médio, com nível

de adensamento médio, predominância residencial com apenas alguns comércios

locais.

% Desc:Valor de Liq. Forçada: 38.849,36R$

Inserir Foto do Imóvel Avaliando

Inserir Foto do Imóvel Avaliando

LAUDO DE AVALIAÇÃO

INTERESSADO

SOLICITANTE

OCUPAÇÃO

FINALIDADE

Nº LAUDO -

OBJETO Endereço:

Cidade / UF: VALENTIM GENTIL / SP

Área de Terreno:

Área Construída Averbada:

DATA VISTORIA DATA BASE

Engº Ana Paula Moura Ruic

CREA: 5062119507

49095-480

10561 2018

CEP:

BANCO SANTANDER (BRASIL) S/A

BANCO SANTANDER (BRASIL) S/A

CASA

VALOR DE MERCADO E LIQUIDAÇÃO FORÇADA

RUA QUINZINHO JOSÉ DE SOUZA, 1-44 - JARDIM PARAÍSO

235,86 m²

151,52 m²

03/12/201826/11/2018

R$ 260.000,00 ( DUZENTOS E SESSENTA MIL REAIS )

( CENTO E SETENTA MIL REAIS )R$ 170.000,00

VALOR DE MERCADO(terreno + áreas averbadas)

VALOR DE LIQUIDAÇÃO

FORÇADA(terreno + áreas averbadas)

I. INTRODUÇÃO

1.1 OBJETIVO

1.2 DOCUMENTAÇÃO

-

Certidão de Valor Venal

1.3 NÍVEL DE PRECISÃO DA AVALIAÇÃO

1.4 PREMISSAS E CONSIDERAÇÕES

Lavrado pelo Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de

Votuporanga, com última averbação AV.10 em 23 de Abril de

2018.

Matrícula n° 37.825

A documentação fornecida para a elaboração deste relatório, é, por premissa, considerada boa e válida, não

tendo sido efetuadas análise jurídica ou medições de campo exceto estimativas “in loco” para as benfeitorias

e construções, pois não é este o objetivo deste trabalho.

Não foi verificado na vistoria possível passivo ambiental, fruto de contaminação de solo, pois esta análise

não faz parte do escopo deste laudo de avaliação. Presume–se que não existam condições obscuras ou não

aparentes, com relação ao imóvel que o tornaria com mais ou menos liquidez. Nenhuma responsabilidade é

assumida por estas condições ou pelos serviços que possam vir a se tornar necessários para a descoberta

desses fatores. O valor aqui atribuído se refere à finalidade específica deste laudo, ou seja, Patrimonial (não

de uso), não podendo servir de base para outras finalidades, pois para tanto os critérios de avaliação bem

como os valores deverão ser reanalisados.

Considerou-se, como premissa, para efeito de avaliação, o bem livre de hipotecas, arrestos, usufrutos,

penhores, passivos ambientais ou quaisquer ônus ou problemas que prejudiquem o seu bom uso ou

comercialização.

Este trabalho obedece às diretrizes e critérios estabelecidos pelas NBR 14.653 da ABNT - Associação

Brasileira de Normas Técnicas.

A documentação fornecida pelo solicitante para a elaboração deste Laudo de Avaliação compreende:

Visa o presente Laudo a Determinação dos Valores de Mercado e Liquidação Forçada de uma Casa.

Vale ressaltar que, as informações prestadas junto ao Laudo de Avaliação, não têm cunho definitivo sobre a

propriedade, litígios ou alienações dos referidos bens, sendo tão somente uma análise baseada nas

documentações fornecidas e acima referidas. Considerou-se que o imóvel apresentado corresponda ao

mesmo descrito na Matrícula fornecida. O laudo é considerado pela Método Potencial Engenharia como

documento sigiloso, absolutamente confidencial, ressaltando-se que os trabalhos não devem ser utilizados

para outra finalidade que não seja as estabelecidas no termo de referência.

A vistoria física foi realizada no dia 26 de Novembro de 2018 somente externamente. Não houve

acompanhamento do solicitante.

II. DESCRIÇÃO IMÓVEL

2.1 LOCALIZAÇÃO

Tipo do Imóvel: Casa

Logradouro: Rua Quinzinho José De Souza

Bairro: Jardim Paraíso

Município: Valentim Gentil

Estado: SP

2.3 MAPA DE LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL

2.4 ZONEAMENTO

min básico máxCoeficientes de Aproveitamento -

COORDENADAS: -20.420137°,-50.083189°

Taxa de ocupação Máxima

Frente Mínima

Gabarito de Altura

Taxa de permeabilidade mínima

Lote Mínimo

-

- -

-

- - -

-

Por tratar-se de um município com aproximadamente 12 mil habitantes, o mesmo não dispõe de Plano

Diretor ou Mapa de Zoneamento.

2.5 DESCRIÇÃO DA REGIÃO

Conforme vistoria efetuada no local, as principais características da região são:

2.5.1 CARACTERISTICAS DA REGIÃO

Uso Predominante:

Densidade de Ocupação:

Padrão Econômico:

Distribuição da Ocupação:

Área Sujeita a Enchentes:

Intensidade de Tráfego:

Transportes Coletivos:

Nível de Escoamento:

Principais Pólos de Influência:

Fator Desvalorizante:

Observações:

2.5.2 MELHORAMENTOS PÚBLICOS

Coleta de lixo:

Transporte coletivo:

Comércio:

Rede Bancária:

Escola:

Saúde:

Segurança:

Lazer:

2.5.3 INFRAESTRUTURA URBANA

Rede de Água:

Rede de Esgoto Sanitário:

Rede de Energia Elétrica:

Telefone:

Pavimentação:

Arborização:

Esgoto Pluvial:

Gás Canalizado:

Iluminação Pública:

Fossa:

Poço:

Ônibus e Alternativos

Bom

-

Rua Dr. Augusto Alves dos Réis e Avenida Horácio Gonçalves de

Morais.

Não

-

Até 500 m

Até 500 m

Acima de 1000 m

Acima de 1000 m

Acima de 1000 m

Sim

Sim

Residencial

Principais Vias de Acesso:

Sim

Sim

Sim

Não

Médio

Horizontal

Não

Moderado

Médio/Alto

Acima de 1000 m

Acima de 1000 m

Não

Não

Sim

Sim

Sim

De 500 m a 1000 m

2.6 DIAGNÓSTICO DE MERCADO

Comercialização: Nível de Oferta:

Localização: Nível de Demanda:

Regime de Ocupação: Absorção:

Condições de habitabilidade: Desempenho do Mercado: Equilibrado

DifícilOcupado

Sim

Valentim Gentil é um município brasileiro do estado de São Paulo. A cidade tem uma população de 11.036

habitantes (IBGE/2010) e área de 149,7 km².

Tinha o antigo nome de Jacilândia, que em tupi-guarani quer dizer "Terra da Lua", antigo nome do município,

por ter uma bela vista de seu morro para a lua. Seus fundadores foram Raphael Cavalin, João Novaes e José

Honório Filho. O primeiro marco foi colocado em 3 de março de 1943. Teve o nome mudado para Valentim

Gentil em 1947, como homenagem a esse político. No dia 24 de dezembro de 1948 as autoridades estaduais

deram autonomia política, elevando Valentim Gentil ao status de município.

Economia: A economia do município de Valentim Gentil é baseada na industria moveleira, com

aproximadamente 100 fabricas. A cidade tem grande potencial de crescimento, por ser provida de uma

ótima infraestrutura que conta com uma ferrovia administrada pela Rumo Logística e chega ate o porto de

Santos e também pela proximidade com a rodovia Euclides da Cunha (SP-320).

O imóvel encontra-se em um bairro de classe média com predominância residencial.

Médio

Médio/BaixoBoa

Boa

III. DESCRIÇÃO DO IMÓVEL

3.1 DETALHAMENTO DO TERRENO

Frente : m Área Total : m²

Lateral Direita : m Configuração :

Lateral Esquerda : m Topografia :

Fundos : m Solo :

- Certidão de Valor Venal

Seco

9,45

O imóvel trata-se de uma casa residencial, concebida em alvenaria de vedação com estrutura em concreto

armado, construção térrea, com fachada pintada. Não foi possível a obtenção de maiores detalhes e

informações devido a impossibilidade de acesso.

Aparentemente o imóvel encontra-se ocupado, no momento da vistoria foi observado um automóvel

estacionado na residência.

24,19

24,41

Nota: As dimensões e áreas citadas foram adotadas a partir dos seguintes documentos:

- Matrícula

O terreno do imóvel avaliando possui as seguintes características extraídas da documentação adotada e

estimadas "in loco":

235,86

Irregular

Plano

9,99

IV. TRATAMENTO ESTATÍSTICO

A análise e saneamento dos resultados obtidos é efetuada adotando-se uma faixa de 30% em torno da

média, descartando-se os elementos que excederem este limite (discordantes).

Nesta explanação adotaremos a seguinte notação:

M = média aritmética

q = média saneada

O intervalo de confiança com 80% de certeza mínima, segundo as Normas, deve ser calculado da seguinte

maneira, segundo a distribuição t de Student:

sendo:

n = nº de elementos

a = 20% (100 - 80) (incerteza)

S = desvio padrão

t (n-1, 10%) é a ordenada de distribuição de Student, com (n-1) graus de liberdade.

O intervalo de confiabilidade é dado pela seguinte fórmula:

IC = M ± E0

"q" somente será rejeitado se ¦t(n-1)¦ > t(n-1, a/2)

Para o teste de hipótese:

sendo:

n = nº elementos

M = média aritmética

q = média saneada

S = desvio padrão

5,0

)()1(

n

S

qMnt

5,0)2/,1(0

n

SantE

4.1 TRATAMENTO ESTATÍSTICO DO TERRENO

GRÁFICO DE DISPERSÃO

GRÁFICO ANALISE DE RESÍDUOS

Número de Elementos Coletados: 5 Resultado(p/m²):

Número de Elementos Saneados: 5 Inferior (p/m²): R$ 241,76 -4%

Limite Inferior (p/m²): R$ 175,30 Superior (p/m²): R$ 259,09 3%

Média Aritmética (p/m²): R$ 250,42 Amplitude Total R$ 500,85 7%

Limite Superior (p/m²): R$ 325,55

Média Saneada (p/m²): R$ 250,42

T. de Student: 1,533 Área (m²):

Desvio Padrão: 12,64 Unitário Saneado (p/m²):

Coeficiente de Variação: 5% Valor do Terreno Calculado:

R$ 250,42

235,86

DADOS INTERVALO DE CONFIABILIDADE

VALOR DE MERCADO

R$ 59.065,05

R$ 8,67

-10,0%

-8,0%

-6,0%

-4,0%

-2,0%

0,0%

2,0%

1 2 3 4 5

150

170

190

210

230

250

270

290

150 170 190 210 230 250 270 290

V. AVALIAÇÃO

5.1 VALOR DO IMÓVEL PARA MERCADO E LIQUIDAÇÃO FORÇADA

Área de Terreno: m²

Valor Unitário Básico Homogeneizado: / m²

Fator Ajuste

Valor de Terreno Total:

Área Construída Total: m²

Valor Unitário Básico Homogeneizado: / m²

Valor de Construção Total:

Valor do Imóvel para Mercado Calculado:

Fator Comercialização:

Valor Total do Imóvel para Mercado:

*Taxa de Desconto (a.a.)

Número de Meses

Deságio

Valor do Imóvel para Liquidez:

* Taxa de Desconto Adotada: Embasado na Selic (média dos últimos 24 meses) - Fonte: Anbima

1,00

R$ 260.000,00

1,00

R$ 258.569,41

235,86

Para a determinação do valor unitário básico de mercado do terreno avaliando, procedemos um levantamento

junto ao mercado imobiliário local e pessoas afins, comparando-se este com outros semelhantes, em oferta ou

transacionados, tomando-se o cuidado de considerar as características específicas do imóvel em questão.

Após análise e pesquisa de valores devidamente homogeneizada para o local em estudo e eliminando-se as

fontes discrepantes, aferimos o seguinte valor para pagamento à vista:

R$ 199.504,36

R$ 250,42

R$ 59.065,05

R$ 1.316,69

151,52

8,74%

60

R$ 170.000,00

0,66

** Número de meses adotado mediante tipologia do imóvel e suas classificações de Localização e

Comercialização diante do Mercado Imobiliário atual.

VI. METODOLOGIA

6.1 TERRENO

Para atender aos objetivos mencionados o trabalho foi assim estruturado :

PESQUISA DE MERCADO :

PESQUISA DIRIGIDA :

6.2 CONSTRUÇÃO

Para a determinação do valor, tendo em vista a natureza do imóvel avaliando e a disponibilidade de dados

seguros, optamos pela utilização do "Método Evolutivo" que envolve pesquisas a respeito do mercado

imobiliário, onde selecionamos ofertas e vendas do mesmo segmento e significativamente semelhantes na

região do imóvel.

Foram realizadas consultas específicas junto a corretores de imóveis que operam na região do imóvel, cujas

opiniões e comentários foram extremamente úteis para embasar as conclusões deste trabalho.

Adotamos em nosso Laudo os métodos definidos pelas NBR 14.653 da ABNT - Associação Brasileira de Normas

Técnicas e/ou segundo as Normas do IBAPE - Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia.

O valor da construção foi obtido através do Método do Custo de Reedição, ponderando os valores unitários

básicos para Novembro/2018 e múltiplos dos custos unitários das edificações habitacionais, da tabela

elaborada e divulgada mensalmente pelo Sindicato da Indústria de Construção Civil no Estado de São Paulo,

sendo levado em consideração, depreciação das construções em função da idade real estimada, estado de

conservação e de ordem funcional.

VII. CRITÉRIO

7.1 VALOR DE MERCADO

7.2 VALOR DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA

É obtido através da seguinte fórmula:

VP = VF / (1+i)^n/12

Onde:

VP = Valor de Liquidação Forçada (R$)

VF = Valor de Mercado (R$)

i = Taxa de Desconto adotada (%)

n = prazo (meses)

Para a presente avaliação estabelecemos o critério de Valor de Mercado, assim definido :

É a quantia mais provável pela qual se negocia voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de

referência, dentro das condições do mercado vigente.

Condição relativa à hipótese de uma venda compulsória ou em prazo menor que o médio de absorção pelo

mercado.

VIII.TRATAMENTO DOS ELEMENTOS COLETADOS - FATORES UTILIZADOS

I. Equipamentos Urbanos

17 15 5

16 10 5

8 5 3

5 0 1II. Característica da Região

De 70% a 40% 0,95 Classe Média 1,00 a 1,25 Médio 0,90

Abaixo de 40% 0,90Classe Médio-Baixo 0,85 a 1,00 Médio-Baixo 0,85

Classe Baixa 0,70 a 0,85 Baixo 0,80

Terra Acima de 500m Até 10m

Densidade de Ocupação Nivel Econômico Fator Comercial

De 100% a 70%

Paralelepípedo De 100 a 300m Acima de 20m

Cascalho ou Pedra De 300 a 500m De 10 a 20m

1,00Classe Alta 1,50 a 2,00 Alto 1,00

Classe Médio-Alta 1,25 a 1,50 Médio-Alto 0,95

VALOR UNITÁRIO: para a obtenção de valores unitários, dividimos o preço global pela respectiva área do

comparativo.

FATOR OFERTA: adotar-se-á um fator de redução de 10% sobre o preço ofertado, considerando-se a elasticidade

da negociação no fechamento.

TRANSPOSIÇÃO: Para a transposição de valores do local onde se encontram os elementos comparativos para o

local de referência, eleito como o de situação do imóvel, foram utilizados índices determinados e aferidos no

local.

Os índices utilizados foram baseados na seguinte escala de valores:

13 0Rede de Água 11 0Luz Pública 7 0Guias e Sarjetas 5 0Rede de Esgoto 4 0Telefonia 2 0Gás 1 0

Pavimentação

Variaveis Sim NãoTrafegabilidade 20 0

Distância ao Transporte Coletivo Largura da Via

Asfalto

Luz Domiciliar

Até 100m Praças

FATOR TOPOGRAFIA :

Plano =

Caído para os fundos 5% =

Caído para os fundos de 5% até 10% =

Caído para os fundos de 10% até 20% =

Caído para os fundos mais de 20% =

Em aclive até 10% =

Em aclive até 20% =

Em aclive acima 20% =

0,90

0,80

0,70

0,95

0,90

0,85

1,00

0,95

Fa= (área de elemento pesquisado)^1/4 = quando a diferença for inferior a 30%

(área de elemento avaliando)

Fa= (área de elemento pesquisado)^1/8 = quando a diferença for superior a 30%

(área de elemento avaliando)

FATOR GRANDEZA DE ÁREA : Pôde-se observar junto ao mercado imobiliário, que de um modo geral, à medida

que aumentam as áreas em negócio, e consequentemente o volume de dinheiro da comercialização, diminuem

proporcionalmente, os valores unitários das transações em ofertas, e, além disso, é muito comum na grande

maioria dos casos, representando uma espécie de desconto concedido pelos vendedores à medida que crescem

as importâncias das transações.

Desta forma, é necessária a aplicação de um coeficiente que traduza tal atitude do mercado imobiliário,

denominada no presente estudo como Fator Grandeza de Área.

Para a determinação deste fator, utilizou-se as seguintes equações, conforme prescrito na publicação “Curso

Básico de Engenharia Legal e de Avaliações” de autoria de Sérgio Antônio Abunahman, publicado pela Editora

Pini:

ONDE:

V = Valor comparativo

Pc = Preço de compra

Fo = Fator oferta

S = Área do elemento comparativo

Ft = Fator transposição (elemento avaliando e comparativo)

Ftest = Fator testada (elemento avaliando e comparativo)

Fprof = Fator profundidade (elemento avaliando e comparativo)

Fmtest = Fator multi-testada (elemento avaliando e comparativo)

Ftop = Fator topografia (elemento avaliando e comparativo)

Fapr = Fator aproveitamento (elemento avaliando e comparativo)

Fg = Fator grandeza de área (elemento avaliando e comparativo)

Vi = (Vt+VB) x Fam

c) O fator de comercialização seja levado em conta, admitindo-se que pode ser maior ou menor do que a

unidade, em função da conjuntura do mercado na época da avaliação.

Quando as benfeitorias forem estimadas com a utilização do estudo "Vaores de edificações de Imóveis Urbanos",

do IBAPE/SP, recomenda-se que o resultado final seja ajustado através da aplicaçao do Fator de Ajuste ao

Mercado (Fam):

Na expressão acima, o valor do terreno deve ser calculado pelo método comparativo direto, ou pelo método

involutivo, e o fator de ajuste deve ser inserido no mercado da região, a partir de imóveis similares, observando-

se o mínimo de (03) três elementos. Este fator de ajuste deve ser maior ou menor que a unidade, em função das

condições de mercado.

TRATAMENTO ESTATÍSTICO: a análise e saneamento dos resultados obtidos é efetuada adotando-se uma

faixa de 30% em torno da média (limite fixado pelas “Normas”), descartando-se os elementos discordantes.

FAM: FATOR DE AJUSTE AO MERCADO

Sempre que possível, recomenda-se que o Fator de Comercialização seja inferido no mecado da região, a partir

de imóveis similares, observando-se o mínimo de 03 (três) elementos. A aplicação deste método exige que:

a) O valor de terreno seja determinado pelo método comparetivo de dados de mercado ou, na impossibilidade,

pelo método involutivo;

b) As benfeitorias sejam apropriadas pelo método comparativo direto de custo, ou pelo método da quantificação

de custo;

FÓRMULA DE HOMOGENEIZAÇÃO: com o objetivo de facilitar os cálculos através da programação, plotamos

os fatores retro indicados na expressão matemática genérica que segue:

V = [(PC / S) x Fo x [ (Fta / Ftc ) + (Ftopa / Ftopc) + (Fga / Fgc) - número de fatores + 1]

VISTA DO LOGRADOUROVISTA DO LOGRADOURO

RELATÓRIO FOTOGRÁFICO

VISTA DA IDENTIFICAÇÃO DO IMÓVEL

VISTA DA FACHADAVISTA DA FACHADA

CROQUI DE LOCALIZAÇÃO DAS AMOSTRAS

Vista aérea da localização das amostras

CROQUI DE LOCALIZAÇÃO

Vista área da localização do imóvel avaliando.

Endereço:

Bairro Cidade: Estado:

Informante: Testada: 10,00

Área Priv./Constr. Área Equivalente: Profundidade: 20,00

Área do Terreno: Topografia: Mult. Frentes: Não

Tipo: Padr. de Acabamento: Superfície: Seco

Idade Aparente: Est. de Conservação: Zoneamento:

Qtde. Dorm.: Vagas: Andar:

Valor: Unitario: Ser. Condominiais: Inexistente

Oferta/ Transação: Data Pesquisa: Mobiliado: Não

Observações:

Link:

Endereço:





Tipo: Padrão de Acabamento: Superficie: Seco

Idade Aparente: Estado de Conservação: Zoneamento:




Observações:

Link:

Endereço:




Área do Terreno: Topografia: Mult. Frentes: Sim






Observações:

Link:

Endereço:










Observações:

Link:

Endereço:










Observações:

Link:

DR Negócios/ Dárcio - (17) 9 9132-8703

http://www.imobiliariapereira.net/imovel/casa-de-130-m-jardim-italia-valentim-gentil-a-venda-por-180000/CA0657-PERJ

SP

Terreno Residencial

Amostra 3

Oferta

Foto Amostra

Oferta

R$ 70.000,00

03/12/2018

R$ 70.000,00

Valentim Gentil

Avenida Principal

Foto Amostra

Pereira Imóveis/ Rodrigo - (17) 3046-1571/ 9 8224-0134

Plano

Avenida Principal

Jardim Barreto Valentim Gentil


Oferta

R$ 160.000,00

0,00

Plano

Misto

560,00

Rua Bahia

R$ 257,14

03/12/2018

http://www.drnegociosimobiliarios.net.br/imovel/valentim-gentil-sp/centro/154/

Foto Amostra

R$ 252,00

03/12/2018

0,00

Plano

Amostra 5

SPCentro Valentim Gentil

Médio

Entre Novo e Regular

2

R$ 252,35

03/12/2018

250,00

http://www.imobiliariapereira.net/imovel/terreno-de-250-m-jardim-barreto-valentim-gentil-a-venda-por-70000/TE0241-PERJ


SP

250,00

Terreno Residencial

Amostra 4

R$ 252,00

0,00

Jardim Barreto

Casa

Médio

Novo

2

R$ 277,94

200,00

13

Oferta

http://www.drnegociosimobiliarios.net.br/imovel/valentim-gentil-sp/bairro-monte-bello/257/

Oferta

SP

3 Quartos

R$ 180.000,00


03/12/2018

Amostra 2

130,00130,00

Rua Projetada, 207

Jardim Itália Valentim Gentil

Plano

Foto Amostra

PESQUISA DE ELEMENTOS COMPARATIVOS

Rua Projetada, 27

Jardim Monte Bello Valentim Gentil SP

Amostra 1

200,00

125,00

DR Negócios/ Dárcio - (17) 9 9132-8703

125,00

Plano

Casa

3 Quartos (1 Suíte)

2

R$ 210.000,00

http://www.imobiliariapereira.net/imovel/casa-de-130-m-jardim-italia-valentim-gentil-a-venda-por-180000/CA0657-PERJ

http://www.drnegociosimobiliarios.net.br/imovel/valentim-gentil-sp/centro/154/



http://www.drnegociosimobiliarios.net.br/imovel/valentim-gentil-sp/bairro-monte-bello/257/

Fator Coef. Fator Coef.

1 210.000,00 200,00 125,00 133.411,409 0,90 277,94 0,99 1,000 0,96 1,00 1,000 0,9600 266,83

2 180.000,00 200,00 130,00 111.530,063 0,90 252,35 0,99 1,000 0,96 1,00 1,000 0,9600 242,26

3 70.000,00 250,00 - - 0,90 252,00 0,99 1,000 1,01 1,00 1,000 1,0100 254,52

4 70.000,00 250,00 - - 0,90 252,00 0,99 1,000 1,01 1,00 1,000 1,0100 254,52

5 160.000,00 560,00 - - 0,90 257,14 1,24 0,800 1,11 1,00 1,000 0,9100 234,00

12 235,86 151,52 0,99 1,00

11,20 12,64

250,42

250,42

175,30

325,55

-

Resumo de Valores

Área (m²) Unitário/ m² Fator Ajuste

Valor Terreno 235,86 x 250,42 x 1,00 =

Casa Principal 151,52 x 1.316,69 x 1,00 =

Fator Comercialização =

=

Nº DESCRIÇÃO ÁREA (m²) V.ÚTIL IDADE R8N Adt. Padrão Cons. I/V K R DEP Valor/m² Valor (R$)

1 Casa Principal 151,52 70 5 887,71 1,560 c 7,00% 0,939 0,20 0,951 1.316,69 199.504,36

151,52 - 1.316,69 199.504,36

Amostras descartadas

unit. Homog.

lim. máx

Área

Priv./Constr.

Planilha de Homogeneização do Terreno FATORES ENTRE 0,40 E 2,50

média

Média saneada

lim. min

A valorÁrea de

Terreno

soma

fatores

Grand.

Área E

Valor da

ConstruçãoUnit/m²

Fator

Fonte

Transporte Mult. Frentes

59.065,05

199.504,36

VALOR DAS CONSTRUÇÕES

1,00

Valor de Mercado Adotado 260.000,00

ÁREA COBERTA

III II I

1 Caracterização do imóvel avaliandoCompleta quanto a todos os fatores

analisados

Completa quanto aos fatores

utilizados no tratamento

Adoção de situação

paradigma1

2Quantidade minima de dados de

mercado efetivamente utilizados12 5 3 2

3 Identificação dos dados de mercado

Apresentação de informações

relativas a todas as características

dos dados analisadas, com foto e

características observadas pelo

autor do laudo

Apresentação de informações

relativas a todas as caracteristicas

dos dados analisadas

Apresentação de

informações relativas a

todas as características

dos dados

correspondentes aos

fatores utilizados

2

4Intervalo admissível de ajuste para o

conjunto de fatores0,80 a 1,25 0,50 a 2,00 0,40 a 2,50* 3

8

III II I

10 6 4

Itens 2 e 4 no Grau III, com os

demais no mínimo no Grau II

Itens 2 e 4 no Grau II e os demais no

mínimo no Grau I

todos, no mínimo no

grau I

GRAU II

III II I

<=30% <=40% <=50%

7%

GRAU III

III II I

1 Estimativa de Custo DiretoPela elaboração de orçamento no

mínimo sintético

Pela utilização de custo unitário

básico para projeto semelhante ao

projeto padrão

Pela utilização de custo

unitário básico parra

projeto diferente do

projeto padrão, com os

devidos ajustes

2

2 BDI Calculado Justificado Arbitrado 2

3 Depreciação Física

Calculada por levantamento do

custo de recuperação do bem, para

deixá-lo em estado de novo

Ou

Casos de bens novos ou projetos

hipotéticos

Calculada por métodos técnicos

consagrados, considerando-se

idade, vida útil e estado de

conservação

Arbitrada 2

6

GRAUPONTOS

SOMATÓRIA

DESCRIÇÃOGrau

Amplitude do intervalo de confiança de 80%

em torno da estimativa de tendênica central

INTERVALO DE CONFIANÇA

QUANTO A PRECISÃO, O LAUDO FOI ENQUADRADO COMO:

SOMATÓRIA

TABELA 4 - ENQUADRAMENTO DO LAUDO SEGUNDO SEU GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO NO CASO DE UTILIZAÇÃO DE TRATAMENTO POR

FATORES

GRAUS

Pontos Minimos

Itens obrigatórios

TABELA 5 - GRAU DE PRECISÃO NOS CASOS DE UTILIZAÇÃO DE MODELOS DE REGRESSÃO LINEAR OU DO TRATAMENTO POR

FATORES

ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO - MÉTODO EVOLUTIVO

TABELA 3 - GRAUS DE FUNDAMENTAÇÃO NO CASO DE UTILIZAÇÃO DO TRATAMENTO POR FATORES (ABNT NBR 14653-2:2011)

ITEM DESCRIÇÃO

* No caso de utilização de menos de cinco dados de mercado, o intervalo admissível de ajuste é de 0,80 a 1,25, pois é desajável que, com um número menor de

dados de mercado, a amostra seja menos heterogênea.

QUANTO A FUNDAMENTAÇÃO, O LAUDO FOI ENQUADRADO COMO:

TABELA 6 - GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO NO CASO DA UTILIZAÇÃO DO MÉTODO DA QUANTIFICAÇÃO DE CUSTO DE BENFEITORIAIS

GRAUPONTOS

ITEM DESCRIÇÃO

III II I7 5 3

1, com os demais no mínimo no

grau II1 e 2, no no mínimo no Grau II

todos, no mínimo no

grau I

III II I

1 Estimativa do valor do terreno

Grau III de fundamentação no

método comparativo ou no

involutivo

Grau II de fundamentação no

método comparativo ou no

involutivo

Grau I de

fundamentação no

método comparativo ou

no involutivo

0

2 Estimativa dos custos de reediçãoGrau III de fundamentação no

método da quantificação do custo

Grau II de fundamentação no

método da quantificação do custo

Grau I de

fundamentação no

método da

quantificação do custo

2

3 Fator de comercialização Inferido em mercado semelhante Justificado Arbitrado 3

5

III II I8 5 3

1 e 2, com o 3 no mínimo no grau II 1 e 2, no mínimo no grau IITodos, no mínimo no

grau I

GRAUSPontos Minimos

Itens obrigatórios no grau correspondente

QUANTO A FUNDAMENTAÇÃO, O LAUDO FOI ENQUADRADO COMO: Grau I

TABELA 11 - ENQUADRAMENTO DO LAUDO SEGUNDO SEU GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO NO CASO DA UTILIZAÇÃO DO MÉTODO

EVOLUTIVO

GRAUSPontos Minimos

Itens obrigatórios no grau correspondente

QUANTO A FUNDAMENTAÇÃO, O LAUDO FOI ENQUADRADO COMO: Grau II

TABELA 10 - GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO NO CASO DA UTILIZAÇÃO DO MÉTODO EVOLUTIVO

ITEM DESCRIÇÃOGRAU

PONTOS

SOMATÓRIA

TABELA 7 - ENQUADRAMENTO DO LAUDO SEGUNDO SEU GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO NO CASO DA UTILIZAÇÃO DO MÉTODO DA

QUANTIFICAÇÃO DE CUSTO DE BENFEITORIAIS

LIC - LEVANTAMENTO DE INDÍCIOS DE CONTAMINAÇÃO EM IMÓVEIS URBANOS

Anexo I DO NORMATIVO SARB 014/2014

Data da Visita: Nº do Processo: 10561

1. DADOS GERAIS DO IMÓVEL

1.1. Identificação do Imóvel:

1.2. Endereço:

1.3. Uso atual do imóvel: Uso pretendido: Residencial

1.4. Coordenadas Geográficas:

Não Sim x

Citar as fontes consultadas:

Orgão Ambiental Estadual:

Orgão Ambiental Municipal:

2.2. Teve acesso a alguma avaliação ambiental no imóvel? Se sim, favor encaminhar cópia.

x Não

Quando ?

Não Sim. Qual o endereço do imóvel na vizinhança?

x Não existe lista pública de áreas contaminadas

Citar as fontes consultadas:

Orgão Ambiental Estadual:

Orgão Ambiental Municipal:

O LIC é um documento resultante das observações visuais do arquiteto ou engenheiro de avaliações quando da sua

vistoria ao imóvel, solicitado nos laudos de avaliações para garantias bancárias. Não se trata, portanto, de uma

confirmação ou de um diagnóstico ambiental, que poderão ser solicitados pelo Banco caso necessário.

26/11/2018

Banco Santander (Brasil) S/A

Rua Quinzinho José de Souza, 1-44

Residencial

-20.420137°,-50.083189°

1.5. Foto aérea ou imagem de satélite (Google Earth): Inserir fotos aéreas e/ou imagens do presente e/ou passado

do imóvel, conforme disponibilidade, no Anexo I.

2. IDENTIFICAÇÃO DE ESTUDOS AMBIENTAIS DO IMÓVEL REFERENTES AO POTENCIAL DE CONTAMINAÇÃO

2.1. O imóvel está cadastrado em alguma lista pública oficial de áreas contaminadas? (Realizar busca no site do

IBAMA, nos órgãos ambientais estaduais e municipais, Ex: CETESB/SP, FEAM/MG, INEA/RJ, Município de São

Paulo).

Não existe lista pública de áreas contaminadas

Nota: Caso a resposta seja “sim”, favor pular para o item 6, indicando “sim” na pergunta 6.1.

Sim. Que Tipo ?

2.3. Os logradouros que perfazem o polígono onde está localizado o imóvel avaliando estão cadastrados em

alguma lista pública oficial de áreas contaminadas? (Realizar busca no site do IBAMA, nos órgãos ambientais

estaduais e municipais, Ex: CETESB/SP, FEAM/MG, INEA/RJ, Município de São Paulo).

3. IDENTIFICAÇÃO DE POTENCIAIS FONTES DE CONTAMINAÇÃO

3.1. Há indícios de que no imóvel existiu ou existe:

Sim Não

Observações e/ou justificativa:

Respiros, bocais de enchimento, tubulações saindo do solo ou poços de

monitoramento.- -

Ocorrências no imóvel Passado Presente

Descarte de efluentes no solo ou esgoto a céu aberto. - -

3.2. No entorno* do imóvel avaliando, foram observadas potenciais fontes de contaminação, como por

exemplo: descarte de efluentes no solo ou esgoto a céu aberto, manchas no solo, odores de substâncias

químicas, alterações na vegetação, ocorrência de animais mortos, vazamento ou derramamento de substâncias

químicas, odor de gás e/ou combustível, entre outras?

Entende-se como entorno as situações demonstradas nos croquis presentes no Anexo II. Para áreas

industriais considera-se como entorno o raio de 100 metros a partir dos limites do imóvel.

Caso afirmativo, indicar:

Armazenamento de baterias automotivas ou industriais usadas,

derivados de petróleo (combustíveis), pesticidas, herbicidas e outros

biocidas, tintas, vernizes, solventes ou detecção de substâncias tóxicas.

Se sim, que tipo?

- -

Produtos químicos armazenados em recipientes de 20L ou maiores

(bombonas, tambores ou sacos). Quais produtos?- -

Corpos d’água (rio, poço, lago, lagoa).- -

Se poço de água, possui outorga?

Manchas no solo, odores de substâncias químicas, alterações na

vegetação, ocorrência de animais mortos, gosto ou cheiro estranho na - -

Explosão ou incêndio, vazamento ou derramamento de substâncias

químicas, odor de gás e/ou combustível.- -

Outros. Descrever:- -

Fontes de Informação:

"in loco" e vistas aéreas através da linha do tempo do Google Earth.

-

-

3.3. No entorno do imóvel avaliando, indicar se há atividades potencialmente poluidoras como:

x

x

x

x



Outros. Descrever:

AtividadeEXISTE Não Existe

Informação não

acessível

Indústrias. Quais?:

Mineradora. Qual ?

Posto de gasolina, abastecimento de veículos ou tanque de

Oficina mecânica, troca de óleo, galvanoplastia, lavanderia, tinturaria.

Bota-Fora, armazenamento de entulho, lixão, aterro sanitário, ferro-

velho ou cemitériox

Armazenamento de resíduos. Descrever resíduos:




x


Foi observada alguma atividade desativada no entorno, como por exemplo, posto de combustível, indústria, oficina

mecânica, etc.?

Não

-

4. ATIVIDADES DESENVOLVIDAS NO IMÓVEL

Comércio. Que tipo:

Outros. Descrever:






- -

4.1. Indicar abaixo se o imóvel teve uso passado ou tem uso presente para quaisquer dos seguintes fins:

Uso do imóvel Passado Presente

Indústrias. Quais?: - -

Posto de gasolina, abastecimento de veículos ou tanque de combustível. - -

Oficina mecânica, troca de óleo, galvanoplastia, lavanderia, tinturaria. - -

Bota-Fora, armazenamento de entulho, lixão, aterro sanitário, ferro-

velho ou cemitério.

- -

- -

Armazenamento de resíduos. Descrever resíduos: - -

Hospital ou outro serviço de saúde. Descrever:- -

- -


-

4.2. Informações ou observações complementares:

-

5 PRESSUPOSTOS E CONDIÇÕES LIMITANTES

6.1

x NÃO

SIM – Indique o local:

Informação insuficiente (obrigatório justificar). Justifique:

6.2 No entorno, foram encontradas fontes ou atividades relacionadas às questões 3.2 ou 3.3?

x NÃO

SIM – Indique o local:

Informação insuficiente (obrigatório justificar). Justifique:

Engª Ana Paula Moura Ruic Metodo Potencial Engenharia

5.1 O presente relatório é resultado de observações visuais do avaliador e baseado na documentação descrita

no item 4.2, que tem como objetivo nortear o Banco para a realização de Diagnósticos e Perícias ambientais

para os casos por ele identificados.

5.2 O presente levantamento aponta apenas os indícios de contaminação, os quais podem ser posteriormente

averiguados pelo Banco.

5.3. Eventuais passivos ambientais não foram considerados para valoração do imóvel. Estes passivos podem ser

mensurados apenas após um diagnóstico ambiental amplo que apontem as causas e mitigação dos eventos

ambientais.

6. RESUMO:

No entorno, há logradouros que estão cadastrados em alguma lista pública oficial de áreas contaminadas,

conforme relacionado na questão 2.3?

Incluído por deliberação do Conselho de Autorregulação, em 13 de agosto de 2015.

Revisto e atualizado pela Deliberação nº 007, de 10 de agosto de 2017.

Nome do Renponsável pelo preenchimento: Nome da Empresa representada

58.700.428/0001-27

Assinatura do Renponsável CNPJ da Empresa representada

Imagem 1 - Vista aérea do Imóvel

ANEXOS

Avaliando

Documents

Inserir Foto do Imóvel Avaliando · 2020. 1. 28. · 10561 Telefone: (11) 5501-0084 / 0095 / 0096 Email [email protected] Nome Avaliador: Ana Paula Moura Ruic CREA Resp.: