Inserir Foto do Imóvel AvaliandoTipo do Imóvel: Idade Aparente: Est. Conservação: Apart Fino R$ 1.913,580 III Nível de Fundamentação Obtido no Cálculo Avaliatório: I 0,89

13901

Nº: 300

Bairro: UF: BA

-Terreno/Terra Nua

-Construções e Benfeitorias Averbadas-31,16%

-Construções e Benfeitorias Não - Averbadas

-31,16%

Data avaliação:

ART nº:

Validade do Laudo 1 ANO

% Desc:

Valores Totais: SOMENTE Terreno/Terra nua + Construções Averbadas

Valor de Mercado: 2.580.000,00R$ Valor de Liq. Forçada: 1.776.000,00R$ % Desc:

Prazo de comercialização Liquidação Forçada: 52 MESES

Valor de Mercado: Valor de Liq. Forçada:

Valor de Mercado: % Desc:Valor de Liq. Forçada:

Valor de Mercado: 2.580.000,00R$ Valor de Liq. Forçada: 1.776.000,00R$ % Desc:

Assinatura AvaliadorData da vistoria:

06/02/2020

03/02/2020

Indício de contaminação ambiental

Não foi observado nenhum indicio de contaminação ambiental.

Resumo de Valores

Área Construída Total

(m²)*: *Somente

averbada

Observações impactantes na avaliação

O imovel encontra-se ocupado. Foi realizado vistoria externa. Apartamento

1701, Torre A, Ibiza, do Condomínio Hemisphere 360°, possui área privativa de

377,04 m², com direito a 05 vaga de garagem. Área utilizada no cálculo: Área

privativa= 377,04 m²; O imovel está inserido a menos de 1000 m da praia,

condomínio com vista mar.

Matrícula:

IPTU:

Planta/Layout:

Empregada na avaliação:

377,04

377,04

Contrato:

Metragens

Área Terreno Total:

Empregada na avaliação:

IPTU/ITR:

Matrícula:

Levantamento

Planialtimétrico:

Proprietário: BANCO SANTANDER (BRASIL) S/A Dossiê

Endereço Completo:

Tipo de Imóvel: Uso do Imóvel:Apartamento Residencial

Método Comparativo Direto de Dados de Mercado Idade Imóvel: 1

RUA SÍTIO DO POMBAL

Metodologia - ABNT NBR 14653:

PITUAÇU Município: SALVADOR CEP: 41740-380

Email [email protected]: (11) 5543-3011

CREA Resp.: 178105-7Nome Avaliador: ITAJANE FERREIRA DA SILVA

Inserir Foto do Imóvel Avaliando

Inserir Foto do Imóvel Avaliando

mailto:[email protected]

Fachada Fachada

FOTOS IMÓVEL AVALIADO

Vista da Rua Fachada

*valor sem liquidez.

Utilizando fator de liquidez de

Utilizando fator de liquidez forçada de

50

Tipo do Imóvel:

Idade Aparente:

Est. Conservação:

Apart Fino

R$ 1.913,580

III

Nível de Fundamentação Obtido no Cálculo Avaliatório: I

0,89R$ 2.290.000,00

VALOR DE AVALIAÇÃO DO IMÓVEL

R$ 1.776.000,00VALOR DE LIQUIDEZ FORÇADA DO IMÓVEL

DADOS DA UNIDADE AVALIADAApart Fino

1

Novo

anos

Área Privativa:

Coeficiente de ajuste de padrão construtivo (IBAPE):

Avaliação válida para o apartamento nº 1701, localizado no 17º pavimento, Torre A, Ibiza, Empreendimento Condomínio Hemiphere

360º, situado na Rua Sítio do Pombal, Pituaçu, Salvador/BA.com direito ao uso de 05 vagas de garagem.

Nível de Precisão Obtido no Cálculo Avaliatório:

Divisão de Engenharia e

Estudos de Viabilidade

DEXTER ENGENHARIA S/C LTDA

R$ 2.580.000,00VALOR CALCULADO*:

Valor Unitário Homogeneizado: R$ 6.843,56 /m²

anos

377,04

0,6883

Número de dormitórios:

Número de vagas de garagem:

4

Vida Útil:

5

R$ 2.580.000,00VALOR DE AVALIAÇÃO DO IMÓVEL

Custo Unitário Básico de Edificações (CUB):

Padrão do Imóvel

m²

2,210

AVALIAÇÃO DA EDIFICAÇÃO

QUADRO RESUMO COM OS VALORES DE AVALIAÇÃO

377,04

1

1

1 0,900 30,00% 1 1 5 377,000 50 4 5

2 0,900 30,00% 2 1 4 306,000 50 4 50

3 0,900 30,00% 2 1 4 276,000 50 4

4 0,900 30,00% 2 1 4 243,000 50 4

5 0,900 30,00% 1 1 5 377,000 50 5

0

0 Média =

0 R$ 4.742,92 < Média < R$ 8.808,29

0 881,42

0 13,00872

0

0

Difer. Difer. Difer. Difer. Fator Fator Difer.

(R$) (R$) (R$) (R$) Padrão Opicional (R$)

1 1.998,14 4.662,33 1,000 0,00 1,000 0,00 1,000 0,00 1,000 0,00 1,000 1,000 0,00

2 1.764,71 4.117,65 1,009 36,85 1,015 61,76 1,000 0,00 1,000 0,00 1,000 1,000 0,00

3 2.445,65 5.706,52 1,009 51,08 1,012 68,48 1,000 0,00 1,000 0,00 1,000 1,000 0,00

4 2.100,00 4.900,00 1,009 43,86 1,016 77,78 1,000 0,00 1,000 0,00 1,000 1,000 0,00

5 1.854,91 4.328,12 1,000 0,00 1,000 0,00 1,000 0,00 1,000 0,00 1,000 1,000 0,00

0

0

0

0

0

0

0

13,15874 maior 13,17454 maior 13,00872 Ok 13,00872 Ok 13,00872 13,00872 Ok

< Média < R$8.896,63

Cota

Terreno

Cota

Benfeitoria

Difer.

(R$)

Para saneamento consideramos um intervalo

de 30% em torno da média :



fator considerado fator considerado fator considerado fator considerado

R$4.790,49

nº de vagas

Pré-saneamento amostral

Média = R$ 6843,56 /m²

Preço do Imóvel

(R$)

1.890.000,00


Amostra nºElasticidade

da Oferta

Cota-Parte

de Terreno

vida útil (anos)

fator consideradofator considerado

Ok

DADOS DO IMÓVEL AVALIANDONúmero de

Vagas de

Garagem

Área Privativa

(m²)

área privativa (m²)

estado de conservação

idade aparente (anos)

2.790.000,00

2.000.000,00

2.500.000,00

2.590.000,00

5.981,00

0,00 8.271,70

0,00 6.183,00

0,00

Idade

Aparente

(anos)

Estado de

Conservação

8.152,17

7.000,00

Vida Útil

(anos)

Valor Unitário de

Área Privativa

(R$/m²)

6.660,48

5.882,35

Número de

Dormitórios

Fator idade e est.conserv. 0,99200

7.121,60

R$ 6.775,61 /m²

6.660,50

Coef. de variação =

Desvio padrão =

6.183,02

0,00

0,00

Amostra nºOpicional

Fator

depreciação

Variável

Vaga de Garagem

Fator

Vaga

Variável Localização

Fator

Localiz.

Variável

Depreciação Física

Variável

Andar

Valores das Cotas-Partes

(R$/m²)

Avaliação válida para o apartamento nº 1701, localizado no 17º pavimento, Torre A, Ibiza, Empreendimento Condomínio Hemiphere 360º, situado na Rua Sítio

do Pombal, Pituaçu, Salvador/BA.com direito ao uso de 05 vagas de garagem.

Valor Unitário Privativo

Homogeneizado (R$/m²)Fator Andar

Variável Padrão

Construtivo

Variável

Coeficientes de variação ==>

PLANILHA DE CÁLCULO POR TRATAMENTO POR FATORES

III II I

Área Privativa Idade Custo

243,00 1 1.913,58

377,00 2 4.229,01

377,04 1 4.229,01

121,50 0 956,79

565,50 3 6.343,52

OK OK OK

Amostra nº Vaga Andar Localização Padrão Lazer Total

1 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

2 1,02 1,00 1,00 1,00 1,00 1,02

3 1,01 1,00 1,00 1,00 1,00 1,01

4 1,02 1,00 1,00 1,00 1,00 1,02

5 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

0

0

0

0

0

0

0

6.217,87

7.469,25

18,29%

5



Amplitude do IC (80%)

III

Método Comparativo - Item 6 : Nível obtido ==> III

Grau de Precisão:

Intervalo de confiança (IC) de

Limite Inferior:

80%

OK

8

5

Avaliando

X

X

Coleta de dados de mercadoLimite Superior

Limite InferiorCaracterização do imóvel avaliando

Número de Dormitórios

0

OK

Grau de Fundamentação:

Intervalo admissível de ajuste para

cada fator e para o conjunto de

fatores

I

Extrapolação Variáveis Quantitativas ou proxy:

0,50 < Variável Avaliando < 1,50 Item

Número de Vagas

0

4


1,01

Intervalo admissível de ajuste para cada fator : 0,90 a 1,10

1,01

Limite Superior:

XExtrapolação

X

1,00

1,01

Depreciação Física

Quant. mínima de dados de mercado

utilizados

Identificação dos dados de mercado

3

4

5

6

1,00

Grau

1

Grau de Fundamentação no Método Comparativo: IMétodo Comparativo - Item 5 : Nível obtido ==> III

2

8

4

% Inferior

% Superior

X25

Status

X

Descrição

Valor de avaliação válido para a residência localizada na Rua* Cálculo área equivalente:

PLANILHA PARA DETERMINAÇÃO DO GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO

PLANILHA PARA DETERMINAÇÃO DO GRAU DE PRECISÃO

Média Média x y

Desvio Pad. Desvio Pad. 0 0 1 6.660,48 6843,56

Coef. Var. Coef. Var. 10.400,00 10.400,00 2 5.882,35 6744,94

3 8.152,17 6724,01

4 7.000,00 6721,93

1 6.660,48R$ / M2 5 6.183,02 6843,56

2 5.882,35R$ / M2 0

3 8.152,17R$ / M2 0

4 7.000,00R$ / M2 0

5 6.183,02R$ / M2 0

0 / M2 0

0 / M2 0

0 / M2 0

0 / M2

0 / M2

0 / M2

0 / M2

MEDIA 6.775,61R$ / M2

1 6.660,50R$ / M2

2 5.981,00R$ / M2

3 8.271,70R$ / M2

4 7.121,60R$ / M2

5 6.183,00R$ / M2

0 / M2

0 / M2

0 / M2

0 / M2

0 / M2

0 / M2

0 / M2

MEDIA 6.843,56 / M2

Valores Calculados

912,52

Preços

ObservadosElemento

Depois da Homogeneização Escala da Bissetriz



Antes da Homogeneização


13,33

881,42

13,01

R$ 6.775,61 R$ 6.843,56

Valor de avaliação válido para a residência localizada na Rua* Cálculo área equivalente:

R$0,00

R$1.000,00

R$2.000,00

R$3.000,00

R$4.000,00

R$5.000,00

R$6.000,00

R$7.000,00

R$8.000,00

R$9.000,00

1 2 3 4 5 0 0 0 0 0 0 0 MEDIA

R$0,00

R$1.000,00

R$2.000,00

R$3.000,00

R$4.000,00

R$5.000,00

R$6.000,00

R$7.000,00

R$8.000,00

R$9.000,00

1 2 3 4 5 0 0 0 0 0 0 0 MEDIA

GRÁFICOS ILUSTRATIVOS

GRÁFICO DOS VALORES UNITÁRIOS

Antes

Depois

0

2.000

4.000

6.000

8.000

10.000

12.000

0 2.000 4.000 6.000 8.000 10.000 12.000

valo

res c

alc

ula

do

s (

Y)

preços observados (X)

GRÁFICO PARA VERIFICAÇÃO DO PODER DE PREDIÇÃO

Data : 05/02/2020 Cidade:

Endereço: Rua 300

Bairro:

Padrão construtivo: Médio CEP: Zona :

Testada:

Área Útil: 377,00 m² Coef.ajuste padrão: 1,00

Custo Unitário: R$ 7.400,53 Idade aparente: 1 anos Est.Cons:

Observações: 4 Dormitório(s) 4 Suíte(s) 5 Vaga(s) Andar ALTO

Preço: Área constr.: Área terreno:

Fatores Localiz.:: 1

Oferta: 0,90 R$ /m²: *** 6.660,50


Endereço: Rua 212

Bairro:


Testada:



Observações: 4 Dormitório(s) 4 Suíte(s) 4 Vaga(s) Andar MÉDIO



Oferta: 0,90 R$ /m²: *** 5.981,00


Endereço: Rua S/N

Bairro:


Testada:

Área Útil: 276,00 Coef.ajuste padrão: 1,00





Oferta: 0,90 R$ /m²: *** 8.271,70


Endereço: Rua 124

Bairro:


Testada:



Observações: 4 Dormitório(s) 4 Suíte(s) 4 Vaga(s) Andar BAIXO



Oferta: 0,90 R$ /m²: *** 7.121,60


Endereço: Rua 300

Bairro:


Testada:






Oferta: 0,90 R$ /m²: *** 6.183,00

Construção:

B.D.I.: 1 Comercialização: 1

Novo

R$ 2.590.000,00 (R$/m²)->

Área: Topog.: Opcional1: 1

R$ 1.890.000,00

FOTO NÃO

DISPONÍVEL

Elemento Amostral : nº 05 Salvador

Pituaçu

ZM

Fonte / Telefone:

Formato: Área de Terreno:

Formato:



Área de Terreno:

Construção:

Novo

FOTO NÃO

DISPONÍVEL

(R$/m²)->

Opcional1: 1


FOTO NÃO

DISPONÍVEL


Patamares

ZM

FOTO NÃO

DISPONÍVEL


Patamares

ZM


Greenville Lumno

Fonte / Telefone: Luiz



ZM


Fonte / Telefone:

Novo

Construção:

41740-870

Pituaçu

Elementos Amostrais:

FOTO NÃO

DISPONÍVEL


Pituaçu

ZM

Formato:

(R$/m²)->

Área:

Rua Manoel Antônio Galvão Hemisphere 360

Rua Albertino Cabral Henrique Parque Tropical


Topog.: Opcional1: 1


Fonte / Telefone:

41680-100

Gabriela (71) 98753-9393

Novo

R$ 2.790.000,00

41100-085

Área de Terreno:

Construção:

41740-090

Rua Le Parc Le Parc

Rua Manoel Antônio Galvão Hemisphere 360

Construção:

Novo

R$ 2.500.000,00

Wellington (71) 98754-9558

(R$/m²)->

Área: Topog.:

41741-550

Willian (71) 99202-0514

Caribé 71 99116-7739

Avenida Professor Pinto de Aguiar

R$ 2.000.000,00 (R$/m²)->

71 991620205

Fonte / Telefone:

Considerações:

Despesas fixas: (sobre o valor do imóvel) % Despesas financeiras: (taxas de mercado)IPTU 51.600,00 0,17% ao mês Taxa da aplicação financ. 7,85%Manutenção/administração 0,16% ao mês Inflação média ao ano 4,31%Comissão de venda 0,12% ao mês Custo financeiro 3,39% ao anoTotal 1 0,44% ao mês Total 2 0,28% ao mês

Despesas totais Total 1 Total 2 = 0,72% fixas + financeiras

Prazo de comercialização 52 meses

O valor de liquidação forçada será dado pelo valor presente líquido no prazo de venda estimado. 68,84%

Diagnóstico de Mercado

Nível de Oferta: alto médio/alto médio X médio/baixo baixoNível de Demanda: alto médio/alto médio médio/baixo X baixoAbsorção: rápida normal/rápida normal normal/difícil X difícilDesempenho do Mercado Atual: Aquecido normal/aquecido normal normal/recessivo recessivo X

Avaliação válida para o apartamento nº 1701, localizado no 17º pavimento, Torre A, Ibiza, Empreendimento Condomínio Hemiphere 360º, situado na Rua Sítio

do Pombal, Pituaçu, Salvador/BA.com direito ao uso de 05 vagas de garagem.

CONSIDERAÇÕES:

Cálculo do valor de liquidação forçada

VALOR FINAL DO IMÓVEL

(deve ser estimado o prazo de liquidação do imóvel de acordo com a região,

o mercado local e condições de oferta)

R$ 1.776.000,00

Taxa Selic+2%

IPCA 12 meses

R$ 2.580.000,00

REGIÃO

O imóvel está localizado no município de Salvador-Ba, e faz divisa com o

município de Lauro de Freitas/Ba.

As principais vias de acesso ao imóvel são as rua Manoel Antônio Galvão e

Rua Sítio do Pombal, que interligam a Rua Carimbanba, dando acesso a Av. Octávio

Mangabeira.

O bairro é dotado de toda de infraestrutura urbana como iluminação publica,

ruas asfaltadas, serviços de coletas de lixo e postal, redes de abastecimento de

água, esgoto, energia elétrica e telefonia. Possui também boa infraestrutura de

transportes coletivos como linhas de ônibus.

A região possui uma ótima infraestrutura de comércio e serviços, com

presença de postos de gasolina, supermercados, escolas, clínicas médicas, igrejas, restaurantes, padarias, rede bancaria, com proximidade à praia do Corsário.

Onde o imóvel está inserido possui empreendimentos residenciais horizontal

de padrão médio, médio alto, assim como emprendimentos residenciais vertical

padrao médio e médio alto. A predominância da região é de residências

unifamiliares, com um crescimento nos ultimos anos a residênciais miltifamiliar.O

imovel está inserido em região a menos de 1000 m da praia.

Av. Engº Luiz Carlos Berrini, 828 cj.42 - CEP 04571-000 - São Paulo - Tel (11) 5543 3011

[email protected]

DESCRIÇÃO DO IMÓVEL

CROQUI DE LOCALIZAÇÃO


[email protected]

DESCRIÇÃO DO IMÓVEL

CROQUI DOS ELEMENTOS AMOSTRAIS


[email protected]

DESCRIÇÃO DO IMÓVELZPR-4 ZONA DE PREDOMINANTEMENTE RESIDENCIAL

ZONEAMENTO


[email protected]

METODOLOGIA APLICADA:

MÉTODO COMPARATIVO DIRETO.

A metodologia básica aplicada no presente trabalho fundamenta-se na

NBR 14.653 - Norma Brasileira para Avaliação de Bens da Associação Brasileira de

Normas Técnicas (ABNT), em suas partes: 1 - Procedimentos Gerais e 2 - Imóveis

Urbanos.

A metodologia aplicável é função, basicamente, da natureza do bem

avaliando, da finalidade da avaliação e da disponbilidade, qualidade e quantidade

de informações colhidas no mercado em análise.

A NBR 14653, define os seguintes métodos de avaliação :

MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO, é aquele que define

o valor do imóvel de forma imediata por meio de comparação direta com dados de

elementos assemelhados e que se situem em suas proximidades.

Em função da aplicação destes métodos ao final os signatários

estabelecerão a Fair Opinion, considerando as características específicas do imóvel

em questão, assim como sua liquidez perante o mercado imobiliário em que se

encontra inserido.

O método comparativo de dados de mercado, ou método direto, é aquele

que define o valor de venda de forma imediata por meio de comparação direta de

dados de elementos assemelhados.

Diante disso foram realizadas pesquisas na região onde está implantado o

imóvel em análise, com a finalidade de investigar imóveis semelhantes disponíveis

para venda, obtendo-se o campo amostral composto por 5 (cinco) elementos

comparativos que podem ser observados junto aos cálculos avaliatórios – Elementos

Amostrais, que apresentam diferentes características como padrão, idade, estado

de conservação, andar e outras que impossibilitam uma comparação direta de seus

preços unitários, motivo pelo qual utiliza-se o Tratamento por Fatores, para a

determinação do Valor Unitário Básico.


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Documents

Inserir Foto do Imóvel AvaliandoTipo do Imóvel: Idade Aparente: Est. Conservação: Apart Fino R$ 1.913,580 III Nível de Fundamentação Obtido no Cálculo Avaliatório: I 0,89