INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE VENDA E COMPRA DE ... CONTRATUAIS - SUNDAY 10.11.11.pdf · INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO E

INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL

EM CONSTRUÇÃO E OUTRAS AVENÇAS DO “CONDOMINIO SUNDAY VILA ROMANA”

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NORMAS CONTRATUAIS

Pelo presente instrumento particular e regular forma de direito, as partes mencionadas no item I alíneas “a” e “b” do Quadro Resumo, têm entre si justa e acertada a presente transação, que se regerá pelas condições que seguem, mútua e reciprocamente aceitas. 01. DO IMÓVEL E DO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO 01.01 - A VENDEDORA é proprietária senhora e legítima possuidora de maneira livre e desembaraçada de toda e qualquer restrição, real ou pessoal, judicial ou extrajudicial, de qualquer natureza do imóvel objeto da Matrícula nº 127.998 do 10º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo-SP, o qual segue abaixo descrito: “Os prédios à Rua Spatarco nºs 48, 78, 80, 114, 120 e 132, Rua Roma, nºs9, 13, 23, 25, 27, 33, 61, 81, 91, 91-A, 97, 99 e 105 e Rua Aurélia nºs 171, 173 e 179, no 14º Subdistrito, Lapa, e o terreno com a seguinte descrição: tem início e fechamento no ponto 1 localizado no alinhamento predial da Rua Spartaco distante 15,70m do alinhamento predial da Rua Faustolo, deste ponto segue pelo alinhamento predial da Rua Spartaco por uma distância de 36,97m até encontrar o ponto 2; deste ponto deflete à esquerda formando o ângulo interno de 88º52’11” passando a seguir pelo alinhamento da divisa com o prédio nº 94/104 da Rua Spartaco (Matrícula 79.146) por uma distância de 20,18m até encontrar o ponto 3; deste ponto deflete à direita formando o ângulo interno de 271º18’39” continuando a seguir pelo alinhamento da divisa com o prédio nº 94/104 da Rua Spartaco (matrícula 79.146) e com o prédio nº 88 da Rua Spartaco (matrícula 79.145) por uma distância de 27,10m até encontrar o ponto 4; deste ponto deflete à direita formando o ângulo interno de 268º55’07” continuando a seguir pelo alinhamento da divisa com o prédio nº 88 da Rua Spartaco (matrícula 79.145) por uma distância de 20,09m até encontrar o ponto 5; deste ponto deflete à esquerda formando o ângulo interno de 90º54’04” passando a seguir pelo alinhamento predial da Rua Spartaco por uma distância de 19,17m até encontrar o ponto 6; deste ponto deflete à esquerda formando o ângulo interno de 134º40’03” passando a seguir pelo alinhamento predial do chanfro formado na esquina das Ruas Spartaco e Roma por uma distância de 3,57m até encontrar o ponto 7; deste ponto deflete à esquerda formando o ângulo interno de 135º13’01” passando a seguir pelo alinhamento predial da Rua Roma por uma distância de 27,41m até encontrar o ponto 8; deste ponto deflete à esquerda formando o ângulo interno de 90º19’54” passando a seguir pelo alinhamento da divisa com o prédio nº 39 da Rua Roma (matrícula 69.545) por uma distância de 49,24m até encontrar o ponto 9; deste ponto deflete à direita formando o ângulo interno de 267º58’00” continuando a seguir pelo alinhamento da divisa com o prédio nº 39 da Rua Roma (matrícula 69.545) e com o prédio nº 49/53 da Rua Roma (matrícula 109.666) por uma distância de 17,97m até encontrar o ponto 10; deste ponto deflete à direita formando o ângulo interno de 272º01’14” continuando a seguir pelo alinhamento da divisa com o prédio nº 49/53 da Rua Roma (matrícula 109.666) por uma distância de 49,77m até encontrar o ponto 11; deste ponto deflete à esquerda formando o ângulo interno de 89º40’53” passando a seguir pelo alinhamento predial da Rua Roma por



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uma distância de 48,86m até encontrar o ponto 12; deste ponto deflete à esquerda formando o ângulo interno de 134º24’46” passando a seguir pelo alinhamento predial do chanfro formado na esquina das Ruas Roma e Aurélia por uma distância de 4,84m até encontrar o ponto 13; deste ponto deflete à esquerda formando o ângulo interno de 135º46’31” passando a seguir pelo alinhamento predial da Rua Aurélia por uma distância de 46,43m até encontrar o ponto 14; deste ponto deflete à esquerda formando o ângulo interno de 89º19’27” passando a seguir pelo alinhamento da divisa com os prédios nºs 183 (matrícula 24.730) e nº 195, casa 3 (matrícula 51.129) da Rua Aurélia por uma distância de 35,50m até encontrar o ponto 15; deste ponto deflete à direita formando o ângulo interno de 270º22’11” continuando a seguir pelo alinhamento da divisa com o prédio nº 195, casa 3 (matrícula 51.129) e com os prédios nºs 195, casa 2 (Transcrição 64.998 do 10º RI) e 195, casa 1 (matrícula 79.475 do 10º RI) da Rua Aurélia por uma distância de 21,88m até encontrar o ponto 16; deste ponto deflete à esquerda formando o ângulo interno de 90º39’06” passando a seguir pelo alinhamento da divisa com os prédios nºs 1224/1226 (matrícula 59.773), 1220 (matrícula 51.507), 1214 (matrícula 52.452) e 1210 (matrícula 52.451 do 10º RI) da Rua Faustolo por uma distância de 14,69m até encontrar o ponto 17; deste ponto deflete à direita formando o ângulo interno de 269º29’06” continuando a seguir pelo alinhamento da divisa com o prédio nº 1210 da Rua Faustolo (matrícula 52.451) por uma distância de 13,96m, até encontrar o ponto 18; deste ponto deflete à esquerda formando o ângulo interno de 90º05’46” passando a seguir pelo alinhamento da divisa com o prédio nº 1182 da Rua Faustolo (matrícula 12.933) por uma distância de 49,92m até encontrar o ponto 1, início da descrição formando o ângulo interno de 90º00’01” com o alinhamento inicial, encerrando o perímetro de 507,55m e a área de 5.652,78m².” Cadastrado na Prefeitura do Município de São Paulo pelos contribuintes: 023.021.0001-8 / 023.021.0002-6 / 023.021.0003-4 / 023.021.0004-2 / 023.021.0017-4 / 023.021.0018-2 / 023.021.0019-0 / 023.021.0043-3 / 023.021.0046-8 / 023.021.0051-4 / 023.021.0052-2 / 023.021.0055-7. 01.02 - O Objeto da presente incorporação a ser realizada pelo sistema preconizado pela Lei 4.591 de 16 de dezembro de 1.964 é um Condomínio de natureza residencial que será construído sobre o terreno caracterizado no item 01.01 retro, conforme os termos do Alvará de Aprovação e Execução de Edificação Nova nº 2011/43824-00, publicado em 15 de outubro de 2011, junto ao processo nº 2010-0193123-4, expedido pela Prefeitura do Município de São Paulo, em 19/10/2011, e que será composto de subsolo, térreo, apartamento do zelador, ático, equipamentos sociais de uso comum e 02 (dois) edifícios designados como SUNSHINE - Torre 1 (ou “A”) e SUNSET - Torre 2 (ou “B”), contendo em cada um deles: 16 (dezesseis) pavimentos e 98 (noventa e oito) unidades autônomas, à razão de 02 (dois) apartamentos “house” no térreo e 06 (seis) apartamentos tipo por pavimento distribuídos do 1º ao 16º pavimento, perfazendo um total de 196 (cento e noventa e seis) unidades autônomas, sob a denominação de “CONDOMÍNIO SUNDAY VILA ROMANA”. Conforme Alvará de Aprovação de Edificação Nova, precitado, o empreendimento possuirá uma área total construída de 18.534,23m². 01.03 - O Memorial de Incorporação encontra-se registrado sob n° R.2 na Matrícula n° 127.998 do 10º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo-SP.



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01.04 - Nos termos da Incorporação, o empreendimento está especificado e será construído conforme abaixo: a) CADA UM DOS APARTAMENTOS GIARDINO TIPO “HOUSE” NºS 25A E 26A

LOCALIZADOS NO TÉRREO DO EDIFÍCIO SUNSHINE – TORRE 1 (OU “A”) DO “CONDOMÍNIO SUNDAY VILA ROMANA”, possuirá área privativa de 134,900m², área comum de 67,901m², já incluído o direito ao uso de 01 (uma) vaga de veículo na garagem coletiva do edifício, perfazendo a área total de 202,801m² e fração ideal de 0,6774;

b) CADA UM DOS APARTAMENTOS TIPO NºS 31A, 32A, 35A E 36A

LOCALIZADOS NO 1º PAVIMENTO DO EDIFÍCIO SUNSHINE – TORRE 1 (OU “A”) DO “CONDOMÍNIO SUNDAY VILA ROMANA”, possuirá área privativa de 71,340m² (já incluída a área de 10,340m² correspondente a 01 (uma) vaga de garagem, adiante vinculada), área comum de 41,067m², perfazendo a área total de 112,407m² e fração ideal de 0,4797;

c) CADA UM DOS APARTAMENTOS TIPO NºS 33A E 34A LOCALIZADOS NO

1º PAVIMENTO DO EDIFÍCIO SUNSHINE – TORRE 1 (OU “A”) DO “CONDOMÍNIO SUNDAY VILA ROMANA”, possuirá área privativa de 72,340m² (já incluída a área de 10,340m² correspondente a 01 (uma) vaga de garagem, adiante vinculada), área comum de 41,709m², perfazendo a área total de 114,049m² e fração ideal de 0,4872;

d) CADA UM DOS APARTAMENTOS TIPO DE FINAIS “1”, “2”, “5” E “6”

LOCALIZADOS DO 2º PAVIMENTO AO 16º PAVIMENTO DO EDIFÍCIO SUNSHINE – TORRE 1 (OU “A”) DO “CONDOMÍNIO SUNDAY VILA ROMANA”, possuirá área privativa de 61,000m², área comum de 52,928m², já incluído o direito ao uso de 01 (uma) vaga de veículo na garagem coletiva do edifício, perfazendo a área total de 113,928m² e fração ideal de 0,5025;

e) CADA UM DOS APARTAMENTOS TIPO DE FINAIS “3” E “4” LOCALIZADOS

DO 2º AO 16º PAVIMENTO DO EDIFÍCIO SUNSHINE – TORRE 1 (OU “A”) “CONDOMÍNIO SUNDAY VILA ROMANA”, possuirá área privativa de 62,000m², área comum de 53,571m², já incluído o direito ao uso de 01 (uma) vaga de veículo na garagem coletiva do edifício, perfazendo a área total de 115,571m² e fração ideal de 0,5100;

f) O APARTAMENTO GIARDINO TIPO “HOUSE” Nº 22B LOCALIZADO NO

TÉRREO DO EDIFÍCIO SUNSET – TORRE 2 (OU “B”) DO “CONDOMÍNIO SUNDAY VILA ROMANA”, possuirá área privativa de 148,700m², área comum de 70,693m², já incluído o direito ao uso de 01 (uma) vaga de veículo na garagem coletiva do edifício, perfazendo a área total de 219,393m² e fração ideal de 0,7100;

g) O APARTAMENTO GIARDINO TIPO “HOUSE” Nº 26B LOCALIZADO NO TÉRREO DO EDIFÍCIO SUNSET – TORRE 2 (OU “B”) DO “CONDOMÍNIO SUNDAY VILA ROMANA”, possuirá área privativa de 160,000m², área comum de 72,987m², já incluído o direito ao uso de 01 (uma) vaga de veículo na



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garagem coletiva do edifício, perfazendo a área total de 232,987m² e fração ideal de 0,7368;

h) CADA UM DOS APARTAMENTOS TIPO NºS 31B, 32B E 36B LOCALIZADOS

NO 1º PAVIMENTO DO EDIFÍCIO SUNSET – TORRE 2 (OU “B”) DO “CONDOMÍNIO SUNDAY VILA ROMANA”, possuirá área privativa de 71,340m² (já incluída a área de 10,340m² correspondente a 01 (uma) vaga de garagem, adiante vinculada), área comum de 41,067m², perfazendo a área total de 112,407m² e fração ideal de 0,4797;

i) O APARTAMENTO TIPO Nº 35B LOCALIZADO NO 1º PAVIMENTO DO

EDIFÍCIO SUNSET – TORRE 2 (OU “B”) DO “CONDOMÍNIO SUNDAY VILA ROMANA”, possuirá área privativa de 70,240m² (já incluída a área de 9,240m² correspondente a 01 (uma) vaga de garagem, adiante vinculada), área comum de 40,922m², perfazendo a área total de 111,162m² e fração ideal de 0,4780;

j) O APARTAMENTO TIPO Nº 33B LOCALIZADO NO 1º PAVIMENTO DO


k) O APARTAMENTO TIPO Nº 34B LOCALIZADO NO 1º PAVIMENTO DO


l) CADA UM DOS APARTAMENTOS TIPO NºS 41B, 42B E 45B LOCALIZADOS

NO 2º PAVIMENTO DO EDIFÍCIO SUNSET – TORRE 2 (OU “B”) “CONDOMÍNIO SUNDAY VILA ROMANA”, possuirá área privativa de 61,000m², área comum de 52,928m², já incluído o direito ao uso de 01 (uma) vaga de veículo na garagem coletiva do edifício, perfazendo a área total de 113,928m² e fração ideal de 0,5025;

m) O APARTAMENTO TIPO Nº 46B LOCALIZADO NO 2º PAVIMENTO DO

EDIFÍCIO SUNSET – TORRE 2 (OU “B”) “CONDOMÍNIO SUNDAY VILA ROMANA”, possuirá área privativa de 71,340m² (já incluída a área de 10,340m² correspondente a 01 (uma) vaga de garagem, adiante vinculada), área comum de 41,067m², perfazendo a área total de 112,407m² e fração ideal de 0,4797;

n) CADA UM DOS APARTAMENTOS TIPO NºS 43B E 44B LOCALIZADOS NO

2º PAVIMENTO DO EDIFÍCIO SUNSET – TORRE 2 (OU “B”) “CONDOMÍNIO SUNDAY VILA ROMANA”, possuirá área privativa de 62,000m², área comum de 53,571m², já incluído o direito ao uso de 01 (uma) vaga de veículo na garagem coletiva do edifício, perfazendo a área total de 115,571m² e fração ideal de 0,5100;



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o) CADA UM DOS APARTAMENTOS TIPO DE FINAIS “1”, “2”, “5” E “6” LOCALIZADOS DO 3º PAVIMENTO AO 16º PAVIMENTO DOS EDIFÍCIOS SUNSET – TORRE 2 (OU “B”) DO “CONDOMÍNIO SUNDAY VILA ROMANA”, possuirá área privativa de 61,000m², área comum de 52,928m², já incluído o direito ao uso de 01 (uma) vaga de veículo na garagem coletiva do edifício, perfazendo a área total de 113,928m² e fração ideal de 0,5025;

p) CADA UM DOS APARTAMENTOS TIPO DE FINAIS “3” E “4” LOCALIZADOS

DO 3º AO 16º PAVIMENTO DOS EDIFÍCIOS SUNSET – TORRE 2 (OU “B”) “CONDOMÍNIO SUNDAY VILA ROMANA”, possuirá área privativa de 62,000m², área comum de 53,571m², já incluído o direito ao uso de 01 (uma) vaga de veículo na garagem coletiva do edifício, perfazendo a área total de 115,571m² e fração ideal de 0,5100;

I - DAS VAGAS AUTÔNOMAS

a) CADA UMA DAS VAGAS AUTÔNOMAS PEQUENAS LOCALIZADAS NO

SUBSOLO DO “CONDOMÍNIO SUNDAY VILA ROMANA”, possuirá área privativa de 9,240m², área comum de 3,133m², perfazendo a área total de 12,373m² e fração ideal de 0,0366;

b) CADA UMA DAS VAGAS AUTÔNOMAS MÉDIAS LOCALIZADAS NO

SUBSOLO DO “CONDOMÍNIO SUNDAY VILA ROMANA”, possuirá área privativa de 10,340m², área comum de 3,501m², perfazendo a área total de 13,841m² e fração ideal de 0,0409.

II - VAGAS TIDAS COMO ÁREA E PROPRIEDADE DE USO COMUM Referida garagem coletiva comportará 196 (cento e noventa e seis) vagas para guarda, abrigo e estacionamento de 196 (cento e noventa e seis) automóveis de passeio de tamanho adequado à respectiva vaga, além de 20 (vinte) vagas para motocicletas, 02 (duas) vagas para portadores de necessidades especiais e 01 (uma) vaga destinada ao zelador (sem numeração), a serem localizadas no Subsolo, todas de uso comum, individuais e indeterminadas (exceto a do zelador), sujeitas a auxílio de manobrista / garagista numeradas no projeto arquitetônico tão somente para efeitos de disponibilidade e discriminação. As vagas para estacionamento de motocicletas, a vaga destinada ao uso do zelador e as vagas destinadas a portadores de necessidades especiais serão de uso comum do condomínio. Parágrafo Primeiro: Os apartamentos giardino tipo “house” nºs 25A e 26A localizados no pavimento Térreo do Edifício SUNSHINE - Torre 1 (ou “A”); os apartamentos giardino tipo “house” nºs 22B e 26B localizados no pavimento Térreo do Edifício SUNSET -Torre 2 (ou “B”); os apartamentos nºs 41A, 42A, 43A, 44A, 45A e 46A localizados no 2º pavimento do Edifício Sunshine - Torre 1 (ou “A”); os apartamentos tipo nºs 41B, 42B, 43B, 44B e 45B localizados no 2º pavimento do Edifício Sunset - Torre 2 (ou “B”); e cada um dos apartamentos tipo de finais “1”, “2”, “3”, “4”, “5” e “6” localizados do 3º ao 16º pavimento



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dos Edifícios SUNSHINE - Torre 1 (ou “A”) e SUNSET - Torre 2 (ou “B”) do “SUNDAY VILA ROMANA” terão direito ao uso de 01 vaga de garagem de uso comum e indeterminada, localizada na garagem coletiva do condomínio. Parágrafo Segundo: Os apartamentos tipo nºs 31, 32, 33, 34, 35 e 36 localizados no Térreo dos Edifícios SUNSHINE - Torre 1 (ou “A”) e SUNSET - Torre 2 (ou “B”); e o apartamento tipo nº 46 localizado no 2º pavimento dos Edifícios SUNSHINE - Torre 1 (ou “A”) e SUNSET - Torre 2 (ou “B”) do “SUNDAY VILA ROMANA”, já possuem incluído na sua área privativa, a área correspondente a 01 (uma) vaga de garagem de uso privativo, localizada no subsolo, assim vinculadas:

Unidade Torre Vaga Unidade Torre Vaga

31 1A 200 31 1B 198

32 1A 201 32 1B 199

33 1A 202 33 1B 206

34 1A 203 34 1B 207

35 1A 204 35 1B 209

36 1A 205 36 1B 208

46 1B 210

III - VAGAS DA GARAGEM TIDAS COMO ÁREA E PROPRIEDADE DE USO PRIVATIVO OU UNIDADES AUTÔNOMAS Além das vagas acima especificadas, o “SUNDAY VILA ROMANA”, conterá 14 (catorze) vagas localizadas nos subsolos, tidas como “unidades autônomas” de uso privativo, para guarda e estacionamento de veículos de tamanho adequado à respectiva vaga, designadas como: “68P”, “69P”, “70P”, “71P”, “72P”, “73P”, “74P”, “172M”, “173P”, “174M”, “194M”, “195M”, “196M” e “197M”. 02. DO COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA 02.01 - Da edificação a ser construída, a VENDEDORA destaca a Unidade Autônoma mencionada no item II do Quadro Resumo, lá descrita e caracterizada, que juntamente com a fração ideal de terreno a ela correspondente, por este instrumento e regular forma de direito promete vender ao COMPRADOR, que dela promete e se obriga a comprar, pelo preço certo, ajustado e declarado no item III do Quadro Resumo.



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03. PREÇO E FORMA DE PAGAMENTO 03.01 - O preço contratado será pago nas datas, modo e forma constantes do item IV do Quadro Resumo, nos escritórios da VENDEDORA ou em outro local ou modo por ela previamente determinado e observadas as disposições que se seguem. 03.02 - A VENDEDORA poderá contratar cobrança bancária, a qual será realizada através de emissão de boleto/ficha de compensação diretamente da instituição financeira ao COMPRADOR. Fica desde já esclarecido que, se o COMPRADOR tiver aderido junto a qualquer instituição financeira ao DDA - DÉBITO DIRETO AUTORIZADO, não será possível o recebimento físico do boleto/ficha de compensação, sendo que nessa hipótese, ajustará o pagamento diretamente com o Banco do qual é correntista, não podendo responsabilizar a VENDEDORA, por qualquer transtorno que eventualmente tenha que suportar para efetivação do pagamento. 03.03 - O não recebimento da cobrança bancária, por qualquer motivo ou razão, não eximirá o COMPRADOR da obrigação de efetuar os pagamentos previstos neste instrumento, não podendo servir de justificativa para o atraso na liquidação das parcelas que poderá ser feita nos escritórios da VENDEDORA. 03.04 - Sobre as parcelas discriminadas no item IV do Quadro Resumo, inclusive a parcela relativa ao financiamento bancário, a serem pagas pelo COMPRADOR incidirão atualização monetária e juros, na forma e de acordo com as condições adiante estabelecidas. 03.05 - É direito da VENDEDORA, exigir em qualquer época, prova do correto pagamento de uma obrigação, ficando o COMPRADOR, desde já, a tanto obrigado. 03.05.01 - Sempre que o pagamento for feito por cheque, a dívida somente será considerada quitada após a efetiva compensação bancária, o não pagamento, por qualquer causa, implicará na automática incidência das cominações para os casos de inadimplência, notadamente juros moratórios, multa convencional e reajuste monetário, incidentes sobre o valor da obrigação considerada não paga. 03.05.02 - O pagamento em atraso de qualquer obrigação, sem a conseqüente cobrança das respectivas cominações contratuais, qualquer que seja a circunstância, o fato, mesmo reiterado, não impedirá a VENDEDORA de sanar o erro a qualquer tempo, sendo devida a diferença pelo COMPRADOR, acrescida das cominações previstas no presente contrato; se a VENDEDORA não exigir o pagamento, sua atitude não induzirá liberalidade, novação ou renúncia, permanecendo íntegro seu direito de cobrar o que lhe é devido em momento oportuno. 03.06 - Apesar da condição resolutiva, a VENDEDORA, lhe convindo, poderá tolerar a mora do COMPRADOR, sem que implique novação ou renúncia.



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04. ÍNDICES DE REAJUSTE E JUROS - FORMA DE APLICAÇÃO 04.01 - O preço total previsto no item III do Quadro Resumo é para pagamento À VISTA, mas as partes concordam com o pagamento à prazo, em parcelas, sem que esse parcelamento implique em qualquer alteração, ajuste ou compensação no preço real e efetivo de venda, razão pela qual a VENDEDORA e o COMPRADOR pactuam regras de reajuste monetário e de revisão de preços por serem essenciais à preservação e restauração do valor efetivo e atual do preço e manutenção do equilíbrio econômico-financeiro, e, por isso, reconhecem e se obrigam expressamente: 1) Índices de Reajuste a) Durante o período da construção, o índice de reajuste do saldo devedor e das parcelas e prestações será o INCC - Índice Nacional do Custo da Construção, apurado pela Fundação Getúlio Vargas. b) Tratando-se o INCC/FGV de índice setorial, poderá o mesmo sofrer oscilações mensais diferentes de outros índices, visto que decorrentes da variação dos custos da construção. c) Após a obtenção do Certificado de Conclusão da obra (HABITE-SE), outorgado pelo órgão municipal, o saldo devedor bem como as parcelas vincendas passarão a ser atualizados pelo Índice Geral de Preços de Mercado - IGP-M/FGV - apurado pela Fundação Getúlio Vargas, mantendo-se, quanto ao mais, todos os encargos ora pactuados. 1.1) Forma de Aplicação: a) As parcelas a serem pagas, assim como o saldo devedor, serão corrigidos mensalmente, de acordo com a variação acumulada dos índices pactuados, a contar do mês da assinatura deste instrumento até o efetivo pagamento de cada uma das parcelas e até a última parcela do preço do imóvel negociado. b) Para efeito do cálculo, será considerada a variação acumulada dos referidos índices entre o segundo mês anterior ao da assinatura do presente instrumento e segundo mês anterior ao do efetivo pagamento. c) No caso de não ser conhecido o índice do mês requerido para o cálculo do reajustamento, o COMPRADOR fará o pagamento mediante projeção feita pela VENDEDORA; neste caso, em seguida à divulgação do índice requerido para o cálculo do reajustamento, a diferença será devolvida ou paga, reajustada monetariamente. d) Caso seja modificada a periodicidade prevista na legislação vigente nesta data, por disposição legal ou judicial, as partes contratantes concordam, desde já e em caráter irrevogável, que a revisão passará, automaticamente, a ser feita no menor prazo que for legalmente permitido.



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e) À revisão, se aplicam também as regras de substituição automática previstas no sub-item 05.01 abaixo. 2) Dos Juros a) A partir da obtenção do Certificado de Conclusão da Obra (HABITE-SE), o saldo devedor, será acrescido de juros equivalentes a 1% (um por cento) ao mês, calculados pelo sistema da Tabela Price, pagáveis na forma pactuada no Quadro Resumo. b) No caso de antecipação ou postergação da obtenção do Certificado de Conclusão da Obra (HABITE-SE), as partes promoverão o recalculo dos juros ajustados no presente contrato, considerando como data base, aquela da efetiva conclusão das obras. 05. ÍNDICES SUBSTITUTIVOS E FORMA DE APLICAÇÃO 05.01 - Em caso de extinção, congelamento, modificação ou não publicação, seja do INCC, seja do IGP-M, ambos apurados pela Fundação Getulio Vargas, a atualização monetária permanecerá em pleno vigor e o reajustamento, seguindo os critérios anteriormente previstos, será efetuado pelos índices alternativos abaixo descritos, a saber: a) Na hipótese de extinção do INCC/FGV, durante a construção: - Índice CUB - Custo Unitário Básico - fornecido pelo SINDUSCON/SP. b) Na hipótese de extinção do IGP-M/FGV, após a conclusão da obra: - Índice de Preços ao Consumidor (IPC-FIPE/USP). - Índice Geral de Preços (IGP-DI/FGV). 05.02 - A atualização monetária do preço e das parcelas que o representam, não constitui onerosidade assim como a oscilação que decorrer não se constituirá excessiva uma vez que traduzirá apenas a recomposição da moeda, condição essencial ao equilíbrio do presente negócio. 06. DO FINANCIAMENTO DESTINADO À CONSTRUÇÃO DO EMPREENDIMENTO 06.01 - A construção do empreendimento poderá ser levada a efeito pela VENDEDORA ou por Construtora por ela contratada, mediante recursos próprios e/ou através de financiamento diretamente a ela concedido por qualquer entidade de crédito, de sua livre escolha, com garantia hipotecária, na qual ficará estabelecido que as obrigações da VENDEDORA estarão sujeitas à atualização monetária e à remuneração com base nos índices e critérios estipulados pelo Agente Financeiro. 06.02 - Em garantia do eventual crédito aberto em nome da VENDEDORA, esta poderá constituir em favor do agente financeiro hipoteca/alienação fiduciária sobre a



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parte de terreno ora prometida à venda, bem como, das construções, instalações e benfeitorias sobre ela acrescidas ou por acrescer. 06.03 - Assim, declara o COMPRADOR expressamente concordar, desde já com que a VENDEDORA contrate o empréstimo destinado à construção do empreendimento, bem como com a constituição de hipoteca do terreno e das acessões e benfeitorias que a ele acederão. 06.04 - Com o fim de cumprir o disposto no item anterior o COMPRADOR nomeia e constitui VENDEDORA como sua procuradora, de início qualificada, à qual outorga os poderes irrevogáveis e irretratáveis, na forma prevista nos artigos 683, 684 e 686, parágrafo único, da Lei 10.406 de 10/01/2002 (Código Civil Brasileiro), para, em nome dele, COMPRADOR, junto a qualquer agente financiador, assinar, aditar, re-ratificar, alterar o contrato de abertura de crédito com garantia hipotecária e outras avenças, para produção no empreendimento referido no item 1 retro, podendo ajustar cláusulas e correções, prazos, taxas de financiamento, e quaisquer outros encargos daí decorrentes, oferecendo garantias reais, hipotecando as frações ideais do terreno, benfeitorias e acessões que a ele acederão podendo, ainda, representar o COMPRADOR, para registro da hipoteca, perante o cartório de registro de imóveis competente, cartório notarial e quaisquer outras repartições públicas, federais, estaduais e municipais, autarquias, etc. 06.04.01 - O COMPRADOR compromete-se a assinar todo e qualquer documento, inclusive outorgar à VENDEDORA procuração através de instrumento público com os poderes acima citados, que se façam necessários à viabilização do financiamento. 06.05 - Todas as despesas, encargos e custos financeiros relativos ao empréstimo que vier a ser concedido à VENDEDORA, no tocante à unidade autônoma e respectiva fração ideal de terreno aqui objetivada, serão de sua inteira e exclusiva responsabilidade, à qual competirá, inclusive, a liquidação do montante devido à sociedade de crédito, em nada concorrendo o COMPRADOR para esse fim. 07. DA CONSTRUÇÃO 07.01 - As obras deverão obedecer ao projeto de construção de que trata o item 01 retro, de pleno conhecimento do COMPRADOR, com o memorial descritivo e com os documentos constantes do Memorial de Incorporação arquivados no Registro de Imóveis competente, os quais, inteiramente aceitos pelo COMPRADOR, ficam fazendo parte integrante deste instrumento como se aqui estivessem transcritos, ressalvadas as modificações que, nos termos deste compromisso e da procuração adiante outorgada, nele venham a ser introduzidas. 07.02 - Independentemente de qualquer consulta ao COMPRADOR e sem que lhe caiba o direito de pleitear qualquer indenização, poderá a VENDEDORA, sempre que se tornar necessário, alterar o projeto referido no item anterior, em razão de imposição de boas normas técnicas de execução de obras, de determinação ou exigências dos poderes públicos ou de empresas concessionárias de serviços públicos, questões mercadológicas ou por critérios técnicos supervenientes à data



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do presente instrumento, mesmo que tais modificações, sem outro grau de solução, impliquem na mudança estética dos projetos de arquitetura, paisagismos, alteração do número de vagas de garagem dentre outros, originalmente previstos em maquetes, folhetos, reprinters, etc. 07.03 - Sem prejuízo do disposto no item anterior, não será considerada infração ao projeto de construção supra mencionado, não dando, conseqüentemente, ao COMPRADOR o direito de pedir compensação ou indenização, de espécie alguma, qualquer diferença para mais ou para menos, não excedente a 5% (cinco por cento) nas medidas e/ou áreas do imóvel ou das partes comuns seja de que espécie for, ficando perfeitamente esclarecido que, para cálculo de eventual diferença nas áreas e/ou medidas, será tomado como ponto de referência o eixo das paredes. 07.04 - Fica expressamente convencionado que a edificação será considerada pronta e acabada para todos os fins e efeitos de direito desde que seja expedido o “CERTIFICADO DE CONCLUSÃO” da construção e concedido o "HABITE-SE" pela Prefeitura Municipal de São Paulo-SP, não podendo o COMPRADOR recusar-se ao recebimento das chaves da unidade autônoma compromissada, sob qualquer pretexto, especialmente nos casos de realização de benfeitorias e alteração dos acabamentos pela VENDEDORA ou por seus fornecedores. 07.05 - É vedada ao COMPRADOR a interferência direta na obra, quer seja em entendimento com mestre de obras ou encarregado, quer com operários a serviço da VENDEDORA ou sub-empreiteira que contratar e, bem assim, a entrada e permanência na obra sem autorização prévia e por escrito de profissional dela encarregado, sob pena de, no caso de desobediência a esta disposição contratual caracterizar-se infração contratual ensejadora de rescisão deste contrato, na forma anteriormente estabelecida. 07.06 - As plantas da unidade (padrão e opções de planta existentes), os acabamentos e o Memorial Descritivo das partes comuns do condomínio são do conhecimento do COMPRADOR e por ele inteiramente rubricados neste ato e aceitos, ficando esclarecido que as eventuais tonalidades ou divergências constantes das ilustrações e folhetos que lhe foram apresentadas poderão sofrer alterações em relação ao produto final (obra) a ser entregue. 07.06.01 - No ato da assinatura do presente instrumento, ou até a data improrrogável de 1º DE SETEMBRO DE 2012, o COMPRADOR deverá exercer a opção da planta da unidade em caso de não ser escolhida a planta padrão. O não exercício da faculdade de opção de planta implicará na aceitação da planta padrão da unidade adquirida. 07.07 - O COMPRADOR deverá obedecer à estrutura do empreendimento, o projeto aprovado pelos órgãos públicos, o cronograma físico da obra, as exigências das autoridades competentes como, exemplificativamente, do Corpo de Bombeiros e empresas concessionárias de serviços públicos ou ainda as que decorrem da boa técnica de engenharia, a fase construtiva, SENDO EXPRESSAMENTE VEDADA QUALQUER ALTERAÇÃO NA UNIDADE AUTONOMA, objeto do presente instrumento, principalmente após o recebimento das chaves, visto que a



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construção das torres do empreendimento será executada em alvenaria estrutural e os subsolos em estrutura de concreto armado, conforme com projeto específico realizado por empresa especializada, de acordo com as normas técnicas vigentes. 07.08 – Conforme indicado no item 07.07 supra, tendo em vista que a construção dos edifícios será executada em alvenaria estrutural, fica o COMPRADOR cientificado e desde já concorda e aceita que não poderá executar a demolição, rasgos e/ou cortes horizontais e verticais, furos ou abertura, total e/ou parcial das paredes internas e externas dos edifícios, bem como das dependências e paredes internas das unidades autônomas, remover ou alterar a instalação hidráulica ou elétrica, para que não seja comprometida a estrutura dos edifícios, ficando tais atos expressamente proibidos, e na hipótese de descumprimento, o COMPRADOR responderá isoladamente, civil e criminalmente, sobre suas ações. 07.09 - O COMPRADOR declara ter plena ciência que deve cumprir a obrigação quanto à vedação indicada nos itens 07.07 e 07.08 acima, as quais decorrem do fato da alvenaria estrutural tratar-se de um processo construtivo racionalizado caracterizado pela utilização de paredes como a principal estrutura de suporte de edificações simples ou dispositivos complementares em substituição à estrutura convencional de concreto armado, ou seja, as paredes desempenham a função estrutural e desta forma qualquer modificação como acima indicado nas paredes internas e externas dos edifícios afetaria gravemente sua estrutura. 07.10 – O COMPRADOR declara ter plena ciência e desde já concorda e aceita que em caso de cessão do presente instrumento e/ou venda e compra da unidade após a outorga da escritura definitiva e/ou locação, deve, obrigatoriamente, transmitir as informações e obrigações/vedações indicadas nos itens 07.07, 07.08 e 07.09 do presente instrumento aos terceiros envolvidos na referida negociação, tendo em vista a gravidade da não observação das vedações nelas contidas 07.11 - O COMPRADOR neste ato também é cientificado e desde já declara concordar e aceitar que, por necessidades técnicas e em virtude do sistema construtivo adotado no empreendimento, poderão existir juntas de dilatação horizontais e/ou verticais nos pavimentos tipo, no térreo, subsolos e em outros locais estabelecidos pelo projetista estrutural, declarando ainda que nada tem a opor, não ensejando motivo para eventual reclamação de defeitos construtivos ou outros de qualquer natureza. 07.12 - Na hipótese de falta, escassez ou dificuldade na aquisição de materiais, equipamentos e/ou alterações especificadas, destinadas à alteração e/ou modificação do projeto original, poderão tais materiais ser substituídos por outros similares, que não determinem a depreciação da qualidade do imóvel. 07.13 - Fica desde já avençado que a ocorrência da hipótese ventilada no item anterior não dará ensejo a compensações ou indenizações entre as partes.



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07.14 - A VENDEDORA encaminhará periodicamente ao COMPRADOR um relatório informativo sobre o andamento da obra, com intervalo máximo de 180 (cento e oitenta) dias, iniciando-se referido período da data do início da obra. 08. DA RESPONSABILIDADE DAS PARTES 08.01 - Na forma do artigo 618 do Código Civil Brasileiro, a VENDEDORA garantirá a solidez e segurança do empreendimento pelo prazo de 05 (cinco) anos. 08.02 - Quanto a eventuais defeitos construtivos menores, não abrangidos pela garantia do artigo 618 do Código Civil Brasileiro, são os mesmos divididos em 02 (duas) classes: a) Defeitos menores visíveis e ostensivos: quanto a estes, o COMPRADOR deverá ressalvá-los no momento da entrega da unidade autônoma, no próprio termo do seu recebimento, aplicando-se o prazo decadencial de 90 (noventa) dias, previsto no artigo 26 do Código de Defesa do Consumidor; b) Defeitos menores ocultos ou não perceptíveis no momento da entrega: quanto a estes, o prazo decadencial será também de 90 (noventa) dias, a partir do momento em que ficar evidenciado o defeito, nos termos do § 3º do artigo 26 do Código de Defesa do Consumidor. 08.03 - Nos termos do § 2º do mesmo artigo 26 do Código de Defesa do Consumidor, a reclamação comprovadamente formulada, por escrito, pelo COMPRADOR, paralisará a contagem do prazo da garantia, o qual só passará a fluir a partir da resposta negativa, também por escrito e inequivocamente transmitida, pela VENDEDORA. 08.04 - As mesmas regras aplicáveis à responsabilidade construtiva pelas unidades autônomas aplicar-se-ão também às áreas comuns. 08.05 - A VENDEDORA não poderá ser responsabilizada pelo agravamento, nem pelas suas conseqüências, de defeitos construtivos que não lhe sejam prontamente comunicados. 08.06 – VENDEDORA não poderá ser responsabilizada por vazamentos e/ou por quaisquer outros problemas, se o COMPRADOR vier a fazer qualquer reforma na sua unidade autônoma que implique alteração nas suas dependências internas, partes hidráulicas e/ou elétricas e nos revestimentos de pisos e paredes, tendo em vista a vedação expressa para tais atos inserta no presente instrumento. 08.07 - A VENDEDORA não poderá ser responsabilizada por problemas na impermeabilização das lajes, especialmente do térreo, dos subsolos e da cobertura, se o Condomínio vier a fazer quaisquer serviços que possam por em risco ao ponto de estancar e a integridade funcional do sistema de impermeabilização. Da mesma forma, a VENDEDORA não poderá ser responsabilizada por vazamentos e problemas de elétrica e/ou hidráulica das áreas comuns, se o Condomínio vier a



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fazer qualquer tipo de reforma que implique alteração nas partes elétricas e/ou hidráulicas. 08.08 - O COMPRADOR e o Condomínio, no que se refere às áreas comuns, deverão tomar o máximo de cuidado quanto às instalações hidráulicas, evitando o seu entupimento, dado o risco constante de perfuração que existe nas práticas usuais de desentupimento. 08.09 - A VENDEDORA não poderá ser responsabilizada por quaisquer problemas ou agravamentos decorrentes de falta de manutenção ou má utilização da edificação, seja das áreas privativas, seja das áreas comuns. 08.10 - A VENDEDORA entregará o Manual de Operação, Manutenção e Garantia ao COMPRADOR no ato da vistoria, a qual será realizada por este após a aprovação e liberação pelo Departamento de Engenharia da VENDEDORA, na ocasião da entrega da unidade, o qual deverá ser seguido cuidadosamente pelo COMPRADOR com o fim de manter íntegras as garantias oferecidas pela VENDEDORA. 09. CONDIÇÕES DO CONTRATO 09.01 - A eficácia da presente promessa é subordinada à condição de pagamento integral do preço. 09.02 - Na hipótese de atraso no pagamento das parcelas do preço, os valores devidos à VENDEDORA não serão considerados quitados, sem o pagamento dos respectivos reajustes e encargos, na forma pactuada neste instrumento. 09.02.01 - A quitação de cada parcela do preço em seu respectivo vencimento está condicionada ao: (i) recebimento do seu valor integral e (ii) recebimento do valor integral referente à parcela imediatamente anterior. 09.02.02 - O pagamento parcial ou fracionado da parcela pelo COMPRADOR não implicará na quitação desta. 09.02.03 - O COMPRADOR não poderá pagar qualquer parcela do preço enquanto não pagas e quitadas em sua integralidade as parcelas vencidas anteriormente. 09.02.04 - Nos meses em que se verificarem vencimentos simultâneos de parcelas fica assegurado à VENDEDORA o direito de recusar o recebimento de qualquer delas sem que se verifique, concomitantemente, o pagamento da outra. 09.02.05 - O recibo de pagamento da última parcela vencida não significa a quitação da parcela anterior, que deverá ser imediatamente comprovada quando exigido pela VENDEDORA. 09.02.06 - A data de vencimento das parcelas não tem qualquer vínculo com o andamento ou conclusão da obra do empreendimento.



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09.02.07 - Fica vedado qualquer tipo de crédito na conta corrente da VENDEDORA, seja por meio de TED, DOC ou qualquer outro meio, sem o consentimento expresso desta, sendo que o respectivo comprovante não valerá como recibo, tampouco conferirá quitação. 09.03 - Na hipótese do COMPRADOR desejar pagar antecipadamente qualquer parcela do preço, será observado o seguinte: a) Fica a critério exclusivo da VENDEDORA, aceitar a liquidação antecipada de parcelas do saldo devedor, enquanto não tiverem sido satisfeitas e quitadas aquelas vencidas anteriormente à data da antecipação; b) A antecipação deverá abranger o valor integral de uma ou mais prestações, de modo que, feita a antecipação, não remanesça saldo com relação a qualquer das parcelas, cujo pagamento tenha sido antecipado; c) As parcelas serão amortizadas em ordem cronológica inversa à dos respectivos vencimentos; d) Cada parcela antecipada, acompanhada, se o caso, dos juros a ela relativos, será abatida do saldo devedor por seu valor devidamente atualizado "pro rata die", de acordo com o índice contratual, na data do seu efetivo pagamento; d.1) Na hipótese de antecipação de pagamento, serão deduzidos os juros incidentes sobre a prestação antecipada, proporcionalmente até a data da respectiva liquidação, resguardando-se a atualização monetária da prestação. 09.04 - As amortizações extraordinárias não constituirão novação das condições ora avençadas, não interrompendo a seqüência de vencimentos das prestações ora contratadas. 09.05 - O presente contrato é irrevogável e irretratável para ambas as partes, obrigando-se por si, seus herdeiros e sucessores, que dele não poderão se arrepender sob pretexto algum. Entretanto e sem prejuízo da irrevogabilidade e irretratabilidade pactuadas, ocorrerá a rescisão do contrato nas hipóteses elencadas na cláusula seguinte. 10. MORA, INADIMPLEMENTO E RESCISÃO 10.01 - O atraso no pagamento de qualquer parcela do preço sujeitará o COMPRADOR a pagar à VENDEDORA: a) O valor da dívida vencida, reajustada monetariamente pelo indexador eleito, acrescida da variação pro-rata die desse indexador entre o 1º dia e o dia em que efetuar o pagamento; b) Juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, contados dia-a-dia; c) Multa compensatória de 2% (dois por cento), calculada sobre o valor da dívida reajustada monetariamente e acrescida dos juros de mora.



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10.02 - As sanções serão automaticamente aplicadas tão só e pelo não pagamento, no vencimento, de qualquer parcela, sem dependência de notificação ou interpelação, judicial ou extrajudicial, e sem prejuízo das cominações do presente contrato, sendo entendido que o recebimento de parcelas em atraso, pela VENDEDORA, de preposto, de banco ou procurador, não constituirá novação ou renúncia às estipulações e garantias previstas. 10.03 - Na falta de pagamento de parcela do preço ou descumprimento de qualquer obrigação contratual pelo COMPRADOR, este será notificado, por intermédio do Cartório de Registro de Títulos e Documentos ou por qualquer outro meio permitido em lei, para saldar o débito e/ou cumprir sua obrigação. 10.03.01 - Decorridos 15 (quinze) dias do recebimento da notificação, sem que a quitação da parcela em aberto e/ou cumprimento da obrigação, operar-se-á de pleno direito a rescisão contratual, independente do envio de notificação ou qualquer outro meio de comunicação ao COMPRADOR, caso em que, este perderá em favor da VENDEDORA parte das parcelas do preço até então pagas. 10.03.02 - A título de penalidade, em razão das despesas suportadas pela VENDEDORA com a publicidade, comercialização do imóvel, impostos e administração do contrato, o COMPRADOR receberá em devolução o equivalente a 60% (sessenta por cento) dos valores pagos à VENDEDORA. 10.04 - No caso do imóvel já estar na posse do COMPRADOR, ele pagará à VENDEDORA, a título de compensação, 2% (dois por cento) ao mês ou fração de mês, do preço total do imóvel, reajustado monetariamente, pela sua fruição (uso do imóvel), ficando desde já autorizada a VENDEDORA a abater a quantia correspondente à devolução eventualmente devida ao COMPRADOR, nos termos do item 10.03.02 acima; neste caso, o COMPRADOR está ciente de que a VENDEDORA irá pleitear a retomada imediata da posse do imóvel através de ação de reintegração de posse, caracterizando o esbulho no dia em que o COMPRADOR for constituído em mora. Fica ainda estabelecido, que na hipótese de existirem débitos sobre o imóvel, os quais sejam de responsabilidade do COMPRADOR em razão da posse, tais valores serão cobrados ou poderão ser deduzidos de eventual valor que o mesmo tenha a receber da VENDEDORA por ocasião da rescisão contratual. 10.05 - O preço do imóvel e o valor correspondente à devolução em caso de rescisão contratual, para os fins destes sub-itens, serão reajustados monetariamente pelo índice eleito neste instrumento; sendo que a devolução será feita ao COMPRADOR em uma única parcela. 10.06 - Poderá a VENDEDORA, por sua livre escolha, preferir à resolução, o protesto ou a execução judicial das parcelas em atraso. 10.07 - Quando o COMPRADOR pagar qualquer parcela em atraso, inclusive em Cartório de Protesto, sem pagamento dos juros, multa e correção monetária, persistirá em mora, devendo o valor respectivo ser satisfeito, contra recibo, no prazo de 03 (três) dias do pagamento da parcela, sob pena das sanções previstas neste



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contrato, ressalvado o direito da VENDEDORA de sacar contra o COMPRADOR uma letra de câmbio no valor relativo aos juros, multa e correção monetária com vencimento à vista, a ser levada à protesto junto com o título promissório, ficando acordado, desde já, que se a VENDEDORA tiver que promover execução judicial da letra de câmbio, ao seu valor serão acrescidas as cominações previstas, bem como honorários advocatícios equivalentes a 10% (dez por cento) sobre o valor do débito. 10.08 - Efetuado o pagamento do débito em atraso, após o recebimento da notificação extrajudicial, além das penalidades previstas, o COMPRADOR arcará com o custo da notificação, bem como com honorários advocatícios equivalentes a 10% (dez por cento) sobre o valor do débito. 11. DA CESSÃO DE DIREITOS 11.01 - Desde que em dia com todas as obrigações e atribuições neste instrumento ajustadas, poderá o COMPRADOR ceder e transferir os direitos, vantagens e obrigações que possui, desde que obtida a prévia e expressa anuência da VENDEDORA, que redigirá a minuta de cessão e transferência de direitos e obrigações, com a comprovação do pagamento do ITBI ou outros tributos incidentes, sendo devido, ainda, à VENDEDORA, a taxa de expediente de 3% (três por cento) sobre o valor do saldo de cada cessão efetuada, além de ter o dever de observar o estipulado no item 07.10, da cláusula sétima supra. 12. DA CESSÃO DE CRÉDITO E SECURITIZAÇÃO 12.01 - Como condição essencial do presente contrato, o COMPRADOR concorda expressamente que a VENDEDORA poderá, a qualquer tempo, ceder e transferir a terceiros o crédito decorrente da venda e compra ora compromissada, o qual será representado pelas parcelas vincendas do preço, sendo certo que a VENDEDORA comunicará o COMPRADOR, por escrito, de tal ocorrência. 12.01.01 - Se concretizada a cessão de crédito, a VENDEDORA não se exonerará de suas obrigações e responsabilidades como incorporadora e construtora do empreendimento. 13. DA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA 13.01 - O COMPRADOR também concorda expressamente que, em qualquer momento contratual ou após a conclusão das obras, o registro da instituição e da convenção condominial e a averbação da construção no Cartório de Registro de Imóveis, a VENDEDORA, a seu critério, outorgará ao COMPRADOR, a respectiva escritura definitiva de compra e venda, com a instituição no mesmo instrumento, pelo COMPRADOR e seu cônjuge ou co-obrigado, se houver, de pacto adjeto de alienação fiduciária do próprio imóvel, em garantia do pagamento de todo o saldo devedor existente à época, nos termos do disposto na Lei 9.514 de 20/11/1997 e alterações posteriores, mantida a forma de pagamento pactuada neste instrumento. 13.02 - A propriedade fiduciária será constituída mediante registro no Cartório de Registro de Imóveis competente, da escritura que servirá de título ao negócio



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fiduciário e que será celebrada de acordo com a minuta-padrão a ser fornecida pela VENDEDORA, cujo teor atenderá ao disposto na Lei 9.514 de 20/11/1997 e alterações posteriores. 13.03 - Será obrigatória a contratação, pelo COMPRADOR e seu cônjuge, se houver, de seguros contra os riscos de morte, invalidez permanente e danos físicos ao imóvel, na hipótese de alienação fiduciária. 14. DO FINANCIAMENTO BANCÁRIO 14. 01 - Em caso de pagamento através de financiamento bancário e/ou liberação de FGTS - Fundo de Garantia por Tempo de Serviço, se for o caso, serão observadas as seguintes regras: a) O financiamento a ser obtido pelo COMPRADOR, junto ao agente financeiro para pagamento da parcela definida no QUADRO RESUMO não poderá acarretar ônus de qualquer natureza para a VENDEDORA, e tão pouco justificar o atraso na entrega pontual do valor da parcela do preço e demais obrigações contratuais pecuniárias, correndo por conta única e exclusiva do COMPRADOR, todas as despesas, impostos e taxas e outros encargos devidos, inclusive o seguro por morte e invalidez e os custos relativos à obtenção de certidões e documentos em decorrência do aludido financiamento. b) O COMPRADOR tem ciência de que o financiamento e/ou liberação o FGTS – Fundo de Garantia por Tempo de Serviço, se aplicável, somente será concedido ou liberado se forem preenchidas as condições jurídicas e sócio-econômicas determinadas pela legislação do Sistema Financeiro e demais normas da entidade financeira, vigentes na época da assinatura do contrato de financiamento. c) A recusa ou o retardamento na concessão do financiamento, por culpa, por ação ou omissão do COMPRADOR, inclusive, por não preencher as referidas condições ou a sua ausência para a assinatura do mencionado contrato, segundo minuta aprovada pelo Agente Financeiro, não eximirá o COMPRADOR da obrigação de entrega dos valores relativos às obrigações pecuniárias que constituem o saldo do preço, na data de seu efetivo vencimento e ao atendimento de outras obrigações contratuais, sujeitando-se, na hipótese de atraso, às penalidades contratuais e legais. d) Caso o financiamento obtido seja insuficiente para o pagamento da parcela a que se comprometeu e existam parcelas do preço em aberto, o COMPRADOR se obriga a pagar o saldo remanescente com recursos próprios, diretamente à VENDEDORA, em uma única parcela, na ocasião da celebração do contrato de financiamento. Referida condição se aplica de forma idêntica para a hipótese de pagamento através de FGTS - Fundo de Garantia por Tempo de Serviço, se a utilização de tal recurso for aplicável à presente negociação. e) Em que pese o contrato firmado com o agente financeiro ter força de escritura pública, este não retira a obrigatoriedade do pagamento do saldo do preço pelo COMPRADOR.



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f) Todas as penalidades previstas para o COMPRADOR no tocante a não obtenção do financiamento bancário e/ou não liberação do FGTS - Fundo de Garantia por Tempo de Serviço, somente produzirão efeito se a VENDEDORA tiver cumprido suas obrigações, em especial no que diz respeito à ordem da documentação exigida pela instituição financeira. 15. CONCLUSÃO DA OBRA 15.01 - Fica ajustado que as obras deverão estar concluídas em 30 de DEZEMBRO de 2014, admitindo-se uma tolerância de 180 (cento e oitenta) dias úteis de antecipação ou atraso, ressalvando-se a ocorrência de caso fortuito, força maior ou outros fatos extraordinários. 15.01.01 - Caso seja necessário a utilização, pela VENDEDORA, do prazo de tolerância, conforme acima previsto, está comunicará tal fato ao COMPRADOR com antecedência mínima de 120 (cento e vinte) dias do prazo estimado para o término da obra, ou seja, de 30 de DEZEMBRO de 2014, conforme previsto no item 15.01 acima. 15.02 - Para efeito desta cláusula, consideram-se fatos extraordinários, de forma não exaustiva: a) Atraso na expedição das licenças para corte de árvores e para outras atividades que determinem a prorrogação do prazo e da tolerância ora ajustados; b) Greves parciais ou gerais da indústria da construção civil ou que afetem a mesma; c) Suspensão ou falta de transporte público; d) Chuvas prolongadas que impeçam ou dificultem realização de etapas importantes da obra; e) Eventuais embargos da obra determinado pela autoridade administrativa ou judiciária ou provocados por proprietários dos terrenos lindeiros e que determinem a paralisação da obra, ou seja, impeditivas de sua execução na forma programada, não atribuíveis a ação ou omissão da VENDEDORA; bem como a não obtenção de qualquer documento e/ou certificado essencial para início ou término das obras e que não dependa da vontade da VENDEDORA. f) Demora na execução dos serviços que são próprios das empresas concessionárias de serviços públicos; g) Demora na concessão, pela autoridade pública, do “habite-se”, ainda que provisório ou parcial, por motivos independentes da ação da VENDEDORA; h) Falta ou racionamento de água, energia elétrica ou combustível;



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i) Guerras, revoluções, epidemias ou quaisquer outras calamidades públicas que impeçam ou reduzam o andamento ou ritmo da obra; j) Indisponibilidade de matérias-primas em decorrência de períodos de congelamento de preços e/ou disponibilidade das mesmas mediante pagamento de ágios nos preços; k) Indisponibilidade de mão de obra; l) Atos ou medidas do poder público que venham a alterar o relacionamento contratual ou informal entre a VENDEDORA, empreiteiros e empregados, prejudicando o desenvolvimento normal das obras. 15.02.01 - Ocorrendo atraso por justo motivo, conforme acima previsto, não considerar-se-á em mora a VENDEDORA, não podendo o COMPRADOR suspender o pagamento de parcela do preço. Neste caso, o prazo da entrega da unidade ao COMPRADOR, prorrogar-se-á por tanto tempo quanto tenha sido o da permanência da força maior até reconduzir-se o empreendimento às suas condições normais. 15.02.02 - Na ocorrência de qualquer dos impedimentos acima, ou ainda, de outros aqui não elencados, o prazo será prorrogado por período idêntico ao do impedimento. 15.03 - Na hipótese de descumprimento pela VENDEDORA do prazo estabelecido no item 15.01 retro, e após ter sido ultrapassado o prazo de tolerância, a VENDEDORA responderá pela: (i) multa compensatória no valor correspondente a 2% (dois por cento) do valor até então pago pelo COMPRADOR, corrigido pelo mesmo índice eleito neste contrato, a título de preço (o valor do principal, excluídos eventuais juros moratórios ou multas moratórias), sendo aplicável uma única vez a partir do final do prazo de tolerância; e (ii) multa moratória no valor correspondente a 0,5% (meio por cento) ao mês (ou fração, calculado pro rata dies) do valor até então pago pelo COMPRADOR, corrigido pelo mesmo índice eleito neste contrato, a título de preço (o valor do principal, excluídos eventuais juros moratórios ou multas moratórias), a partir do final do prazo de tolerância. 15.03.01 - As multas acima previstas serão calculadas quando colocado à disposição do COMPRADOR as chaves da unidade e serão pagas quando da outorga da escritura definitiva de venda e compra da unidade, a ser outorgada nos termos do item 18.01 e seguintes deste contrato, ou em até 90 (noventa) dias contados do recebimento das chaves, o que primeiro ocorrer. 16. ENTREGA DA UNIDADE E VISTORIA 16.01 - O COMPRADOR será imitido na posse da unidade autônoma após a obtenção do Certificado de Conclusão da Obra (HABITE-SE), desde que em dia com o cumprimento de suas obrigações contratuais, notadamente o pagamento integral das parcelas do preço, inclusive eventual parcela paga através de financiamento bancário, que somente será considerada quitada após a efetiva liberação do financiamento bancário e/ou FGTS - Fundo de Garantia por Tempo de Serviço, ou



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ainda, após registro da escritura de alienação fiduciária em garantia, na hipótese específica de financiamento do saldo do preço diretamente com a VENDEDORA, sendo certo que a VENDEDORA poderá exercer, se o caso, o direito de retenção previsto no artigo 52 da Lei n°4.591/64, bem como com relação às demais obrigações ajustadas. 16.02 - Para a entrega das chaves e conseqüente imissão na posse do imóvel, o COMPRADOR será notificado, por carta no endereço constante no item I, alínea “b” do Quadro Resumo, pela VENDEDORA, com prévio aviso de 05 (cinco) dias, para cumprimento de todas as obrigações pendentes, permissivas da imissão de posse. Não atendida a notificação implicará em infração contratual, além de legitimar a retenção da unidade compromissada pela VENDEDORA. 16.02.01 - Em caso de atraso no recebimento das chaves e imissão na posse do imóvel, por culpa exclusiva do COMPRADOR, responderá este por todas as despesas, impostos, taxas e demais encargos relativos ao imóvel. 16.03 - Para recebimento das chaves, o COMPRADOR deverá vistoriar o imóvel, ocasião em que assinará Termo de Recebimento da Unidade Autônoma. 16.04 - Fica consignado que qualquer dúvida ou reclamação acerca da qualidade ou execução da obra não será motivo para recusa do recebimento das chaves nem para recusa do pagamento das prestações devidas, despesas, impostos, taxas e demais encargos relativos ao imóvel, especialmente nos casos de realização de benfeitorias e alteração dos acabamentos pela VENDEDORA ou por seus fornecedores. 16.05 - Da mesma forma, o recebimento das chaves pelo COMPRADOR não implicará em renúncia ao seu direito à reparação de eventuais defeitos constatados. 16.06 - Após a entrega da unidade, a VENDEDORA poderá vistoriá-la periodicamente, para acompanhar o desempenho das estruturas e fundações. Referida vistoria deverá ser agendada previamente, seja com o condômino na hipótese de vistoria da unidade ou com o síndico se necessária vistoria nas áreas comuns do condomínio. 16.07 - Feita a entrega do imóvel, não poderá o COMPRADOR dificultar ou criar obstáculos à seqüência dos serviços de acabamento do prédio, se ainda os mesmos forem necessários. 17. TRIBUTOS, TAXAS E OUTROS 17.01 - Correrão por conta do COMPRADOR todas as despesas e encargos fiscais relativos à unidade comprometida, devidos a partir da data da concessão do Certificado de Conclusão da obra (HABITE-SE), observado o fato gerador, ainda que não tenha recebido a posse do imóvel, tais como:



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a) ligações definitivas de serviços públicos da entrada para o edifício até a unidade adquirida, inclusive os custos para instalação de medidores individuais de água e gás; b) impostos, taxas, contribuições de melhoria, seguro contra incêndio e outros encargos, fiscais ou não, que já incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, desde que geradas após a expedição do HABITE-SE, mesmo que lançados ou cobrados em nome da VENDEDORA, os quais deverão ser pagos regular e pontualmente, de modo a deixar a VENDEDORA a salvo de quaisquer cobranças ou ônus a eles relativos. 17.02 - Também a partir da obtenção do Certificado de Conclusão da obra (HABITE-SE), a VENDEDORA informará à Administradora contratada, a relação de condôminos do edifício, autorizando, desde já, o COMPRADOR, a emissão, em seu nome e na proporção de sua quota-parte, dos recibos de “Despesas de Condomínio”, com os vencimentos de praxe, desde a primeira despesa lançada, mesmo que ainda não tenha recebido a posse da unidade ora transacionada. 18. DA ESCRITURA DEFINITIVA 18.01 - A escritura de compra e venda definitiva será outorgada ao COMPRADOR, alternativamente: 1) Após a quitação total do preço, e em até 180 (cento e oitenta) dias após o registro da instituição e especificação de condomínio, ocasião em que o imóvel deverá estar livre e desembaraçado de qualquer ônus, inclusive da hipoteca eventualmente constituída para construção do empreendimento. 2) Quando da contratação entre a VENDEDORA e o COMPRADOR da alienação fiduciária da unidade objeto do presente, em garantia das obrigações descritas neste instrumento, assumidas pelo COMPRADOR. 18.01.01 - Em prol da eficácia e facilidade das diligências a tanto necessárias, a VENDEDORA indicará o Tabelião de Notas que poderá lavrar a escritura definitiva, caso seja do interesse do COMPRADOR, tendo em vista a necessidade de depósito prévio da documentação bem como da observância dos termos da minuta-padrão, cujo teor atenderá ao disposto na Lei 9514 de 20/11/1997 e alterações posteriores, fixando-se, desde já, como local da assinatura, os escritórios da VENDEDORA. 18.01.02 - Todas as despesas decorrentes da outorga da escritura definitiva de venda e compra, além de seu respectivo registro, ITBI, taxas e emolumentos Cartorários, obtenção de certidões e entre outras despesas, correrão por conta exclusiva do COMPRADOR. 18.01.03 - Outorgada a escritura, obriga-se o COMPRADOR a providenciar, junto à Prefeitura Municipal de São Paulo-SP, a alteração de cadastro da propriedade para fins do lançamento seguinte do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) já em nome dele, COMPRADOR.



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18.01.04 - Assume o COMPRADOR integral responsabilidade pelos prejuízos causados à VENDEDORA em decorrência do não pagamento nas datas fixadas, dos encargos e tributos perante o poder público e/ou concessionárias. Na hipótese de não havê-los transferido para o seu nome, responderá pelo pagamento dos débitos, bem como por uma multa mensal equivalente a 1% (um por cento) sobre o valor total deste contrato, devidamente atualizado, até que cumpra a obrigação, devendo ainda indenizar a VENDEDORA por eventuais prejuízos suportados. 18.02 – Fica ajustado entre as partes que no ato da outorga da escritura definitiva nela serão reproduzidas as obrigações, vedações e ressalvas indicadas nos itens 07.07, 07.08, 07.09 e 07.10 da cláusula sétima do presente instrumento. 19. COMUNICAÇÕES, NOTIFICAÇÕES E INTERPELAÇÕES 19.01 - Para todos os efeitos e finalidades previstos nas cláusulas contratuais, as comunicações e interpelações de qualquer das partes dar-se-ão por escrito e serão consideradas efetivadas quando entregues contra recibo ou remetidas pelo correio, sob registro, ao endereço constante neste contrato. 19.02 - O COMPRADOR é obrigado a manter atualizado junto a VENDEDORA seu endereço e dados cadastrais, comprometendo-se comunicar a VENDEDORA sobre qualquer alteração, autorizando, se não o fizer, a sua convocação, intimação, notificação e citação através de edital ou qualquer outro meio autorizado por lei. 20. DAS DECLARAÇÕES DE VONTADE 20.01 - As partes contratantes declaram sua vontade em celebrar o presente contrato, pelo que cumprirão tudo quanto aqui pactuaram, por si, seus herdeiros e sucessores. 20.02 - As partes prestaram, uma à outra, todas as informações e esclarecimentos acerca do presente contrato e do negócio realizado, assegurando, em toda a sua execução, os princípios da ética, probidade e boa-fé. 21. MANDATOS, AUTORIZAÇÕES E DECLARAÇÕES 21.01 - O COMPRADOR nomeia e constitui sua bastante procuradora a VENDEDORA, apenas no que disser respeito ao empreendimento, em caráter irrevogável e irretratável, nos termos dos artigos 684 e 686, parágrafo único, do Código Civil e enquanto subsistir o presente compromisso, a quem confere os poderes especiais para: - representar o outorgante perante as repartições públicas em geral, empresas concessionárias de serviços públicos, autarquias e entidades paraestatais, no que se referir a tais serviços públicos; perante serventuários de justiça, notadamente os Registros Imobiliários, sendo, quanto a estes, para fins de re-ratificações se necessárias, inclusive relativas à minuta da Convenção Condominial e ao memorial de incorporação, e para efetivar, na época própria, os registros dos instrumentos de Instituição e Especificação do Condomínio do Edifício, a averbação da construção do prédio e outros atos que se fizerem necessários ao



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fiel desempenho deste mandato, utilizando os poderes da cláusula "extra" inclusive para cumprir eventuais exigências do referido Oficial de Registro de Imóveis. 21.02 - As partes contratantes autorizam o Sr. Oficial do Cartório de Registro de Imóveis competente a proceder a todos os atos que se tornem e se façam necessários ao registro deste instrumento. 21.03 - A VENDEDORA declara expressamente e sob responsabilidade, que exerce a atividade de comercialização de imóveis, estando, portanto, dispensada de apresentar as Certidões Negativas de Débito da Previdência Social - INSS e Delegacia da Receita Federal - DRF, de que trata a Lei Federal nº 8.212 de 24 de julho de 1991, regulamentada pelo Decreto 3.048 de 06 de maio de 1999, modificado pelo Decreto 3.265 de 29 de novembro de 1999, por se enquadrar o seu objetivo social nas disposições do Artigo 257, Parágrafo 8º, Inciso IV do referido decreto, declarando mais que o imóvel objeto da presente transação faz parte de seu ativo circulante e jamais constou de seu ativo permanente. 21.04 - A VENDEDORA poderá alterar, modificar ou substituir as especificações de acabamento, das partes comuns ou da unidade, desde que sejam feitas por outras de qualidade ou função equivalente, sempre que a VENDEDORA conclua ser necessário, por falta de materiais, produtos ou equipamentos, ou visando solução de ordem técnica ou estética, ou para atender exigência de órgãos públicos, concessionárias do serviço público ou objetivando solução ditada pelo mercado imobiliário. 21.05 - É vedado ao COMPRADOR, sob qualquer motivo, razão ou pretexto: a) Promover, diretamente ou através de terceiros, substituição, alteração ou modificação de especificações dos acabamentos, equipamentos e dependências internas da unidade autônoma ou partes comuns; b) Visitar, sem autorização, as obras de construção, antes da entrega da unidade autônoma, para prevenir acidentes, atraso nos trabalhos ou diminuição da produtividade; c) Interferir na obra de construção, mediante entendimentos com o mestre de obra, encarregados ou operários, da VENDEDORA ou empreiteiros; d) Contratar a execução de serviços na unidade ou fornecer materiais para nela serem aplicados. 21.06 - A VENDEDORA reserva-se o direito de nomear, para os primeiros 02 (dois) anos, a administradora dos edifícios.



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21.07 - O COMPRADOR se compromete a cumprir e fazer cumprir as disposições constantes da Minuta de Convenção do Condomínio, cujos termos o COMPRADOR declara conhecer, a ela aderindo integralmente como se a tivesse originariamente subscrito e à qual ficará igualmente subordinado eventuais futuros adquirentes da unidade, ainda que seus títulos de aquisição não façam qualquer referência. 21.08 - O COMPRADOR se obriga por si, seus dependentes, empregados ou visitantes, a cumprir e fazer cumprir as regras da Convenção de Condomínio, concordando, expressamente, com todos os seus termos, sem exceção/oposição de qualquer espécie. 21.09 - Nos termos da lei, o COMPRADOR obriga-se expressamente a incluir em contrato de alienação, de locação, de cessão de direitos e de uso da unidade autônoma, disposição que obrigue ao COMPRADOR, locatário, cessionário ou usuário a cumprir e fazer cumprir a Convenção do Condomínio. 21.10 - Caberá à VENDEDORA convocar, após a obtenção do habite-se e previamente à ocupação do edifício, a Assembléia Geral de Instalação do Condomínio, na qual, dentre outras ações, serão eleitos o síndico e demais membros da administração, e será apresentada a previsão para a despesa condominial, entendido que: a) Entende-se para todos os efeitos, como despesa condominial, a proporcionalidade relativa a cada unidade para manutenção, conservação, aquisição de equipagem ou mesmo para atender a realização de obras voluptuárias, úteis ou necessárias, para aquisição de móveis ou utensílios ou para melhoramento; b) Até a instalação formal do condomínio, a VENDEDORA administrará o edifício diretamente ou por meio de empresa especializada, contratada por ela com esse fim, rateando previamente entre as unidades as respectivas despesas, respeitado o disposto na letra "a" deste sub-item; c) O COMPRADOR será notificado para participar da Assembléia de Instalação do Condomínio e desde já nomeia e constitui a VENDEDORA a sua procuradora para representá-lo na assembléia, podendo votar em todas as matérias inscritas na ordem do dia, caso não compareça pessoalmente em tal ato.



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21.11 - Até a comercialização da última unidade autônoma, é assegurado à VENDEDORA o direito de manter corretor nas dependências do Condomínio, o qual poderá livremente transitar pelas partes comuns para atender interessados na aquisição das unidades, usar as coisas e partes comuns, e colocar, em lugar de sua escolha, material promocional, placas, anúncios (luminosos ou não) e nele instalar stand de vendas. 21.12 - Os elementos decorativos (móveis, cortinas, tapetes etc) inseridos no material promocional constituem apenas sugestões decorativas, não estando incluídos como objeto deste negócio. 21.13 - A VENDEDORA convocará o Síndico para, no prazo de 72 (setenta e duas) horas iniciados do recebimento da convocação, inspecionar as áreas comuns do edifício e firmar o Termo de Vistoria e Aceitação, assinalando eventuais irregularidades observadas. 21.14 - No caso em que o COMPRADOR for constituído por mais de uma pessoa, estes, neste ato, nomeiam-se e constituem-se mutuamente procuradores uns dos outros, com poderes expressos, irretratáveis e irrevogáveis nos termos do artigo 684 do Código Civil Brasileiro.

22. DA IRREVOGABILIDADE E IRRETRATABILIDADE 22.01 - Com ressalva das hipóteses de inadimplência acima previstas, o presente contrato encerra compromisso formalizado de venda e compra irrevogável e irretratável, obrigando as partes contratantes, seus herdeiros e sucessores a qualquer título, ficando sujeito à adjudicação compulsória, na forma da legislação em vigor. 23. FOI CONCEDIDA AO COMPRADOR A OPORTUNIDADE PARA PREVIAMENTE EXAMINAR ESTE CONTRATO, PELO QUE DECLARA ESTAR BEM ESCLARECIDO E CIENTE QUANTO ÀS CONDIÇÕES CONTRATUAIS, NÃO TENDO QUALQUER ALTERAÇÃO A SOLICITAR E ACEITANDO, NA ÍNTEGRA, AS CLÁUSULAS DESTE CONTRATO, DE SEU QUADRO RESUMO E DEMAIS ANEXOS. 24. DO FORO DE ELEIÇÃO 24.01 - As partes elegem o foro da Comarca da Capital do Estado de São Paulo, para dirimir quaisquer dúvidas ou questões oriundas do presente instrumento, excluindo qualquer outro por mais privilegiado que seja.

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INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE VENDA E COMPRA DE ... CONTRATUAIS - SUNDAY 10.11.11.pdf · INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO E