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Investimento no exterior: MORTGAGE

Investimento no exterior: MORTGAGE...Expressiva desvalorização do mercado imobiliário nos EUA e a falta de crédito geraram grandes oportunidades para investidores com liquidez

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Page 1: Investimento no exterior: MORTGAGE...Expressiva desvalorização do mercado imobiliário nos EUA e a falta de crédito geraram grandes oportunidades para investidores com liquidez

Investimento no exterior: MORTGAGE

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01. Overview – Crise do Subprime

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01. Overview – Crise Subprime

Entendendo a Crise do Subprime

Baixas taxas de juros levaram ao aquecimento do mercado

imobiliários nos EUA a partir de 2001;

Aumento da concorrência entre os agentes financeiros no mercado

de hipotecas, com consequente redução dos critérios na concessão;

Expansão da concessão de empréstimos imobiliários mais arriscados

(maiores retornos) a tomadores sem histórico ou com mal histórico

de crédito, visto que o mercado financeiro “tradicional” não oferecia

retornos tão atrativos.

O boom no preço das residências, derivado da alta disponibilidade de

crédito, retroalimentava esse mercado.

Os mutuários refinanciavam seus imóveis atuais para aquisição de

outros para posterior venda (assumindo a premissa de que os preços

subiriam a de eternum).

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01. Overview – Crise Subprime

Entendendo a Crise do SubprimeA redução dos juros, a partir de 2001, favoreceu o aumento do

consumo e propiciou o refinanciamento dos contratos imobiliários

0

1

2

3

4

5

6

7

% a

.a.

Fed RateFonte: Federal Reserve

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01. Overview – Crise Subprime

Entendendo a Crise do SubprimeA redução dos juros levou a elevação dos preços dos

imóveis, despertando o interesse dos mutuários e investidores no

mercado imobiliário;

O aquecimento gerou onda de refinanciamento dos imóveis pelos

próprios mutuários para aquisição de outros para posterior venda.

40

60

80

100

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200

Ma

r-2000

Se

p-2

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r-2005

Se

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r-2007

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r-2008

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r-2009

Se

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Se

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r-2011

Se

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011

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Se

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Ma

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Se

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013

S&P/Case-Shiller U.S. National Home Price IndexFonte: Case-Shiller

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01. Overview – Crise Subprime

Entendendo a Crise do SubprimeCom aumento dos juros, as vendas de imóveis sofreram

queda, levando junto os preços.

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01. Overview – Crise Subprime

Entendendo a Crise do SubprimeCom a queda dos preços, valor dos imóveis ficou abaixo dos

financiamentos (mortgages) contratados. Início da crise!!

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01. Overview – Crise Subprime

Entendendo a Crise do SubprimeA dispersão do risco pelo sistema financeiro (securitização) ajudou a sustentar

esta dinâmica de forte expansão da liquidez, sobretudo a partir dos ativos

gerados no segmento subprime.

Agências

de Rating

Concederem

crédito a

devedores

com histórico

desconhecido

ou duvidoso

(subprime);

ausência de

incentivos

para análise

mais criteriosa

do risco.

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02. Overview – Mercado Atual

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02. Overview – Mercado Atual

Preço das casas acumulou queda de 15% desde junho/2006

Fonte: Freddie Mac

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02. Overview – Mercado Atual

Desempenho dos Preços por Estado – jun/06 a dez/13

Fonte: Freddie Mac

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02. Overview – Mercado Atual

Desempenho dos Preços por Estado – dez/12 a dez/13

Fonte: Freddie Mac

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03. Oportunidades

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ONDE ESTÃO AS OPORTUNIDADES?

Expressiva desvalorização do mercado imobiliário nos EUA e a falta

de crédito geraram grandes oportunidades para investidores com

liquidez.

Devido a falta de crédito na economia americana em 2008, houve

um aumento na inadimplência em geral.

Os imóveis de baixo valor, foram rapidamente tomados pelos bancos

como garantias.

O desejo dos bancos é por uma venda rápida e, com isso, a queda

do valor de venda e alta dinâmica no mercado.

03. Oportunidades

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03. Oportunidades

Por que Florida?Importante destino turístico mundial, com cerca de 94,7 milhões de turistas

em 2013¹;

Popular destino para os cidadãos aposentados, chegando a receber 700

novas pessoas por dia em 2011²;

Possui mais de 1.250 campos de golfe³;

Economia diversificada, sendo as principais fontes de renda:

turismo, agricultura, óleo & gás e tecnologia*.

Comércio exterior – 43% das exportações dos EUA para as Américas Latina e

do Sul saem da Flórida**.

¹http://media.visitflorida.org

²http://quickfacts.census.gov/qfd/states

³http://www.stateofflorida.com/Portal/DesktopDefault.aspx?tabid=95

*http://www.economywatch.com/world_economy/usa/states/florida-economy.html

**http://www.inboundlogistics.com/cms/article/florida-gateway-to-the-americas/

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IMÓVEIS COM MAIOR POSSIBILIDADE DE VALORIZAÇÃO:

Imóveis localizados em pontos atrativos para turistas sul-americanos;

Condomínio de imóveis;

Imóveis já locados;

Imóveis com valores menores do que o custo de construção.

03. Oportunidades

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03. Oportunidades

MORTGAGE (Financiamento imobiliário)

Investidores privados passaram a ser os principais agentes neste

mercado devido à grande dificuldade de acesso ao crédito decorrente

das novas regras estabelecidas pelos bancos.

A falta de crédito faz com que muitos compradores tenham de

recorrer à financiamentos privados para adquirirem suas residências.

Com isso, o crédito tem sido concedido à taxas mais altas.

Já para os compradores, mesmo com taxas de financiamento

maiores, o valor das parcelas do financiamento

são, geralmente, muito próximas ao valor pago no mesmo imóvel

quando alugado.

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03. Oportunidades

LEGISLAÇÃO AMERICANA PÓS CRISE:

Não há burocracia: Os imóveis podem ser tomados de volta com

bastante agilidade (respaldo jurídico) em caso de inadimplência;

Garantias: Além do próprio imóvel ser usado como garantia, o valor

pago até a data da execução da garantia é recebido integralmente

pelo financiador que poderá colocar o imóvel novamente à venda.

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04. Como Investir Neste Mercado?

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O Fundo Mortgage é um produto financeiro inovador e foi criado

principalmente para aproveitar as oportunidades de investimento no

mercado imobiliário norte-americano.

04. Como Investir?

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1. Fundo Mortgage emite cotas que são

adquiridas pelos investidores;

2. Investidores “pagam” pelas cotas

adquiridas;

3. O Fundo Riviera International emite

cotas que são adquiridas pelo Fundo

Mortgage;

4. Fundo Mortgage “paga” pelas cotas

adquiridas;

5. A Riviera International compra imóveis

e financiamentos através de agente

americano sediado nos EUA;

6. Os agentes buscam oportunidades

para a aquisição de imóveis e

financiamentos para a Riviera

International;

7. Riviera International encaminha os

detalhes de cada contrato para a

administradora Winterbotham Trust

(Bahamas Company);

8. A Winterbotham encaminha a carteira

para a Socopa (administradora do Fundo

Mortgage) para o cálculo das cotas.

Investidores

1 2

43

56

Cotas

R$

Hedge USD

Imóveis / Financiamentos

Cotas

Administrador

Winterbotham Trust (BVI)

US$

Administrador

Socopa

Cálculo de cotas

Cálculo de cotas US$

Cálculo de cotas R$

7

8

Riviera Internacional

Representante Riviera LLP

Trust

Fundo Mortgage

US$

Imóveis / Financiamentos

Fluxograma Fundo Mortgage

04. Como Investir?

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PROCESSO DE SELEÇÃO DE ATIVOS

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O Fundo Mortgage tem praticamente toda sua carteira alocada no

fundo Riviera Internacional;

Para a compra de cotas do fundo Riviera Internacional, é feito o

hedge de moeda para evitar exposição à variação cambial;

Os ativos escolhidos no fundo Riviera International passam por uma

análise de mercado e de crédito com rígidos critérios, conforme

legislação americana, para que somente as melhores oportunidades

sejam incorporadas à carteira.

Valor mínimo de entrada para adquirir um financiamento imobiliário:

20% do valor de venda do imóvel (maior garantia);

04. Como Investir?

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04. Como Investir?

Como investir no exterior e proteger o patrimônio da volatilidade docâmbio?

Hedge para suprimir a volatilidade;

Ferramentas utilizada para diminuir a volatilidade e garantir a

rentabilidade:

Compra de dólares á vista

+ Venda de dólares futuros.

Recebe DI-Pré

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04. Como Investir?

Compra Dólar á vista

Venda Dólar futuro

Resultado: valorização na curva do DI-Pré

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04. Como Investir?

1. Fundo Riviera Internacional compra

Nota Promissória com remuneração

mínima de 8% a.a.

2. Os agentes recebem USD pelas notas

promissórias e ficam com liquidez para

compra de imóveis.

3. Os agentes compram imóveis. São

priorizadas as compras de imóveis com

valor menor que o de construção;

4. Os agentes pagam a vista os imóveis;

5. Os imóveis são vendidos a vista pelo

valor justo de mercado ou são vendidos

através de financiamento;

6. O agente recebe o ganho com a

venda do imóvel ou o título da dívida do

financiamento (Mortgage);

7. O agente transfere os ganhos e

financiamentos imobiliários através de

um procurador (Trust) americano;

8. Através do procurador, é realizado

um swap do saldo devedor da nota

promissória por um título recebível

(financiamento) que remunera no

mínimo 12% a.a.

Riviera Internacional

1 2

43

5

Imóvel

USD

USD

Venda imóveis / Financiamentos

Nota promissoria 8%

Mercado imobiliário

Agente

Valor da venda a vista OU Financiamento imóbilário (entrada + juros)

6

Procurador Riviera Internacional

(Trust)

7 Venda imóveis / Financiamentos

8

Financiamentos 12%

Fluxograma Fundo Riviera International

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04. Como Investir?

Resultados Históricos Fundo Mortgage

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PÚBLICO ALVO

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04. Como Investir?

Investidores qualificados;

Investimento mínimo de R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais);

Não estando sujeito, a limites de concentração por emissor e por

modalidade de ativo.

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REGRAS DE MOVIMENTAÇÃO

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04. Como Investir?

Periodicidade cotização: Diária

Data de cotização da aplicação: valor da cota do dia

Horário para movimentação: até às 14:00hs

Data de cotização do resgate: valor da cota do 29 dia da solicitação

do resgate

Data da liquidação financeira: D+1 da data de valorização da

conversão de cotas

Liquidez: 30 dias corridos

Valor mínimo de aplicação inicial: R$ 1.000.000,00

Valor máximo de aplicação inicial: R$ 200.000.000,00

Saldo mínimo de permanência: R$ 1.000.000,00

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05. Exemplos de Ativos

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05. Exemplos de Ativos

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05. Exemplos de Ativos

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05. Exemplos de Ativos

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05. Exemplos de Ativos

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05. Exemplos de Ativos

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05. Exemplos de Ativos

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05. Exemplos de Ativos

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05. Exemplos de Ativos

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OBRIGADO!

ALVARO AUGUSTO DE FREITAS VIDIGAL

[email protected]

(11) 3299-2004