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EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 4ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE SÃO
CAETANO DO SUL – SP
PROCESSO : Nº 1004849-25.2018.8.26.0565
CARTÓRIO : 4º OFÍCIO
AÇÃO : EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL
REQUERENTE : ABLP INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA LTDA.
REQUERIDA : MARLENE BARBO SA
JUAREZ PANTALEÃO , engenheiro, CREA nº 0601592133,
perito judicial, nomeado e compromissado nos Autos da presente Ação, tendo
encerrado seu trabalho vem, respeitosamente, apresentá-lo à V. Exa.
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CAPÍTULO I – RESUMO DO VALOR DE MERCADO PARA VENDA DO
APARTAMENTO
Localização: Rua Rafael Sampaio Vidal, nº 222, Condomínio Conjunto
Vivamais , Edifício Flora ( Bloco I ) , 3º andar, apartamento
nº 36, Bairro Barcelona , Município e Comarca de São Caetano
do Sul, Grande São Paulo
Data da avaliação: Dezembro de 2019
Valor de mercado para venda: R$ 380.000,00
( trezentos e oitenta mil reais )
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CAPÍTULO II – CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES
Objetiva a presente perícia, conforme despacho do MM. Juízo, às fls. 200, a apuração
do justo, real e atual valor de mercado para a venda do apartamento localizado na
Rua Rafael Sampaio Vidal, nº 222, Condomínio Conjunto Vivamais, Edifício Flora (
Bloco I ), 3º andar, apartamento nº 36, Bairro Barcelona, Município e Comarca de São
Caetano do Sul, Grande São Paulo, devido a uma Ação de EXECUÇÃO DE TÍTULO
EXTRAJUDICIAL .
Saneado o processo, foi deferida a prova pericial, tendo sido o signatário,
honrado com sua nomeação para Perito do Juízo.
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CAPÍTULO II I – VISTORIA
1. Loc alização
O apartamento avaliando encontra-se localizado na Rua Rafael Sampaio Vidal,
nº 222, Condomínio Conjunto Vivamais, Edifício Flora ( Bloco I ), 3º andar,
apartamento nº 36, Bairro Barcelona, Município e Comarca de São Caetano do
Sul, Grande São Paulo.
2. Acessibilidade
O acesso ao Condomínio Conjunto Vivamais é fácil e direto pela Rua Rafael
Sampaio Vidal.
3. Planta de localização
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4. Melhoramentos públicos
O Condomínio Conjunto Vivamais é dotado dos principais melhoramentos
públicos convencionais.
5. Topografia
A topografia apresenta-se plana em toda sua extensão e ao nível da Rua
Rafael Sampaio Vidal.
6. Características do solo
O solo é aparentemente seco, firme e próprio para a construção civil.
7. Ilustração fotográfica exter na
Vista da frente do Condomínio Conjunto Vivamais.
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Vista d a Rua Rafael Sampaio Vidal que dá acesso ao Condomínio C onjunto
Vivamais.
Vista d a Rua Rafael Sampaio Vidal que dá acesso ao Condomínio C onjunto
Vivamais.
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Vista do Condomínio Conjunto Vivama is.
8. Características do Condomínio Conjunto Vivamais
Classe / Grupo Residencial / Apartamento
Padrão Médio com elevador
Estrutura Concreto armado
Revestimento externo Argamassa fina
Blocos 2 ( dois ) blocos
Pavimentos 22 ( vinte e dois ) pavimentos por bloco
Apartamentos por andar 6 ( seis ) apartamentos por bloco
Elevadores 3 ( três ) elevadores por bloco
Dispositivos de segurança Interfonia e porteiro eletrônico
Sistema de lazer Salão de jogos, brinquedoteca, quadra poliesportiva,
piscina, playground, churrasqueira e academia
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9. Ilustração fotográfica do sistema de segurança e de l azer do Condomínio
Conjunto Vivamais
Portaria.
Salão de jogos.
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Brinquedoteca.
Quadra poliesportiva.
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Piscina.
Playground.
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Churrasqueira.
Academia.
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10. Características do apartamento avaliando
Piso Ladrilhos cerâmicos e laminado
Revestimento interno Argamassa fina e azulejos
Portas Madeira
Caixilhos Alumínio
Forro Laje e gesso
Janelas Tipo de correr, basculante e porta-balcão
Compartimentos Sala, terraço, cozinha, banheiro, dormitório, suíte, e
área de serviço
Nº de vagas de garagem 1 ( uma ) vaga de garagem descoberta
Idade real 11 ( onze ) anos
Estado de conservação Regular
Áreas construídas
Área privativa 63,860m2
Área comum 16,299m2
Área total 80,159m2
Fração ideal do terreno 0,3367%
Obs.:
a) As áreas construídas do apartamento avaliando do Condomínio
Conjunto Vivamais foi resultado de análise da Matrícula nº 25.183 do 1º
CRI / São Caetano do Sul – SP ( fls. 174 ).
b) A fração ideal do terreno do apartamento avaliando do Condomínio
Conjunto Vivamais foi resultado de análise da Matrícula nº 25.183 do 1º
CRI / São Caetano do Sul – SP ( fls. 174 ).
c) A idade real do Condomínio Conjunto Vivamais foi resultado de análise
da Matrícula nº 25.183 do 1º CRI / São Caetano do Sul – SP ( fls. 174 ).
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11. Ilustração fotográfica interna do apartamento avaliand o
Sala.
Terraço e banheiro.
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Cozinha.
Dormitório e banheiro da suíte.
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Dormitório e área de serviço.
Vaga de garagem descoberta.
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CAPÍTULO IV – AVALIAÇÃO
1. Critério adotado
Foi utilizado o Método Comparativo Direto de Valores de Mercado de
Apartamentos, já consagrado em trabalhos desta natureza, conforme
recomendação da Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos – IBAPE/SP –
2011 e o Estudo procedido pelo Provimento nº 02/86 dos MM. Juízes das Varas
da Fazenda Municipal de São Paulo, intitulado Valores de Edificações de
Imóveis Urbanos – IBAPE/SP – Versão 2019.
Sua aplicação se resumiu na determinação do valor unitário básico do metro
quadrado de área privativa de apartamento na região onde se localiza o
apartamento avaliando, a partir dos elementos comparativos coletados
( Anexo II ), onde se obteve o Quadro Resumo de Homogeneização
( Anexo III ), dos quais se extraiu a sua Média Aritmética Saneada ( Anexo IV ).
A homogeneização dos elementos comparativos de apartamentos e do
apartamento avaliando, em relação à situação paradigma, foi obtida a partir de
determinados ajustes ( Anexo I ).
O valor do apartamento foi obtido pelo produto entre a sua área privativa e o
respectivo valor unitário básico.
2. Valor unitário básico ( V u )
A média aritmética saneada, para a região onde se encontra o apartamento
avaliando, referente ao mês de dezembro de 2019, é de:
Vu = R$ 5.511,33 / m2
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3. Valor de mercado do apartamento para venda ( V a )
Va = ( Vu x A cp )
Sendo:
Va = Valor de mercado do apartamento para venda
Vu = Valor unitário do apartamento ( R$ 5.511,33 / m2 )
Acp = Área construída útil ponderada do apartamento ( 68,860m2 )
Acp = [ A ca + ( N x A cg x Fc ) ]
Sendo:
Acp = Área construída privativa ponderada do apartamento
Aca = Área construída privativa do apartamento ( 63,860m2 )
N = Número de vagas de garagem ( 1 )
Acg = Área construída privativa de uma vaga de garagem ( 10,00m2 )
Fc = Fator de correção ( 0,50 )
Obs.: O fator de correção foi resultado da consulta do Estudo “Valores de
Venda – 2002”, Capítulo 6 – Recomendações, item 6.9.
Acp = [ 63,860 + ( 1 x 10,00 x 0,50 ) ]
Acp = 68,860m2
Va = ( 5.511,33 x 68,860 )
Va = R$ 379.510,00, ou, em números redondos,
Va = R$ 380.000,00
( trezentos e oitenta mil reais )
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CAPÍTULO V – ENCERRAMENTO
Segue o presente laudo em 18 ( dezoito ) páginas, sendo a última datada e assinada.
Acompanham 4 ( quatro ) anexos.
São Paulo, 04 de dezembro de 2019.
JUAREZ PANTALEÃO PERITO JUDICIAL
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ANEXO I – CRITÉRIO DE HOMOGENEIZAÇÃO
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ANEXO I – CRITÉRIO DE HOMOGENEIZAÇÃO
1. Fator oferta ( F f )
Quando os valores obtidos provieram de oferta, houve um desconto de 10%
para compensar a superestimativa das mesmas, conforme item 10.1 da
Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos – IBAPE/SP – 2011.
2. Fator localização ( F local )
Para a transposição de valores de um local para outro, foi utilizada a relação
entre índices de transposição que refletem a realidade do mercado imobiliário
da região avalianda, conforme ampla pesquisa imobiliária, tendo no numerador
o valor do local do apartamento avaliando ( ILa ) e no denominador, o do
apartamento comparativo ( ILe ).
3. Fator área
Os elementos comparativos foram homogeneizados em função da área,
conforme o Estudo do Engenheiro Sérgio Abunaman, em seu Livro
Homogeneização de áreas para avaliação de imóveis urbanos.
Ah = [ ( A e / Aa )1/4 ou 1/8 ]
Sendo:
Ah = Área homogeneizada
Ae = Área do elemento comparativo
Aa = Área do imóvel avaliando
A utilização do expoente deve ser utilizada da seguinte forma:
Ae – Aa ≤ 30% → 1/4 e Ae – Aa > 30% → 1/8
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4. Fator idade real do prédio ( F irp )
Os apartamentos comparativos foram homogeneizados em função da idade
real dos prédios, com o emprego dos coeficientes de obsolescência previstos
no estudo Edificações – Valores de Venda – 1987 – Versão 20 19.
5. Fator padrão construtivo do prédio ( F pcp )
Os apartamentos comparativos foram homogeneizados em função do padrão
construtivo dos prédios, com o emprego dos coeficientes previstos no estudo
Edificações – Valores de Venda – 1987 – Versão 20 19.
6. Fator atualização
Não utilizado devido à baixa inflação verificada no período, aliado ao fato dos
imóveis não acompanharem a pequena evolução inflacionária.
O valor básico unitário ( Vu ) foi homogeneizado para a situação paradigma através
da seguinte expressão:
Vu = [ ( Va / Au ) x F f x ( F tr + Fa + Fir + Fpc – n + 1 ) ]
Vu = Valor unitário básico de apartamento
Va = Valor de oferta do apartamento comparativo
Au = Área privativa ponderada do apartamento comparativo, já considerada a área
privativa das vagas de garagem
Ff = Fator oferta
Ftr = Fator localização
Fa = Fator área
Fir = Fator idade real do apartamento comparativo
Fpc = Fator padrão construtivo do apartamento comparativo
n = Número de fatores
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Assim, os elementos comparativos obtidos na pesquisa imobiliária foram
homogeneizados para a seguinte situação paradigma:
Situação paradigma
Classe Residencial
Grupo Apartamento
Padrão Médio com elevador ( 5,075 )
Fatores utilizados ( n ) 4 ( quatro )
Idade real 1 ( onze ) anos
Área privativa
ponderada avalianda
Apartamento 63,860m2
Vaga de garagem 10,00m2
Nº de vagas 1
Cálculo [ 63,860 + ( 1 x 10,00 x 0,50 ) ]
Resultado 68,860m2
Vida referencial 60 ( sessenta ) anos
Estado da edificação Regular ( c )
Foc 0,895
Índice local 100,00
Data-base Dezembro de 2019
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ANEXO II – ELEMENTOS COMPARATIVOS
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ELEMENTO COMPARATIVO Nº 01
01. Fonte de Informação Gerty Imóveis – Sra. Ana
Tel.: (11) 4232-1675
02. Data Dezembro 2019 ( oferta )
03. Localização Cond. Conjunto Vivamais, Bloco I, 3º andar
04. Índice local 100
05. Área privativa ponderada / vaga 68,86 m2 / 1 ( uma ) vaga de garagem
06. Padrão construtivo do prédio Apartamento Médio com elevador ( 5,075 )
07. Idade do prédio 11 ( onze ) anos
08. Estado do prédio Regular ( c )
09. Fator de obsoletismo 0,895
10. Valor de venda R$ 405.000,00
Ilustração fotográfica
Valor unitário homogeneizado: Vu1 = [ ( 405.000,00 / 68,86 ) x 0,90 x ( 1,000 + 1,000 + 1,000 + 1,000 – 4 + 1 ) ] Vu1 = R$ 5.293,35 / m2
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ELEMENTO COMPARATIVO Nº 02
01. Fonte de Informação Gerty Imóveis - Ana
Tel.: (11) 4232-1675
02. Data Dezembro 2019 ( oferta )
03. Localização Cond. Conjunto Vivamais, Bloco II, 16º andar
04. Índice local 100
05. Área privativa ponderada / vaga 73,86 m2 / 2 ( duas ) vagas de garagem
06. Padrão construtivo do prédio Apartamento Médio com elevador ( 5,075 )
07. Idade do prédio 11 ( onze ) anos
08. Estado do prédio Regular ( c )
09. Fator de obsoletismo 0,895
10. Valor de venda R$ 440.000,00
Ilustração fotográfica
Valor unitário homogeneizado: Vu2 = [ ( 440.000,00 / 73,86 ) x 0,90 x ( 1,000 + 1,018 + 1,000 + 1,000 – 4 + 1 ) ] Vu2 = R$ 5.458,00 / m2
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ELEMENTO COMPARATIVO Nº 03
01. Fonte de Informação Katia Suave Imóveis - Katia
Tel.: (11) 95207-7229
02. Data Dezembro 2019 ( oferta )
03. Localização Cond. Conjunto Vivamais, Bloco I, 9º andar
04. Índice local 100
05. Área privativa ponderada / vaga 68,86 m2 / 1 ( uma ) vaga de garagem
06. Padrão construtivo do prédio Apartamento Médio com elevador ( 5,075 )
07. Idade do prédio 11 ( onze ) anos
08. Estado do prédio Regular ( c )
09. Fator de obsoletismo 0,895
10. Valor de venda R$ 425.000,00
Ilustração fotográfica
Valor unitário homogeneizado: Vu3 = [ ( 425.000,00 / 68,86 ) x 0,90 x ( 1,000 + 1,000 + 1,000 + 1,000 – 4 + 1 ) ] Vu3 = R$ 5.554,75 / m2
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ELEMENTO COMPARATIVO Nº 04
01. Fonte de Informação Damasco Imóveis - Rosângela
Tel.: (11) 4228-1111
02. Data Dezembro 2019 ( oferta )
03. Localização Cond. Conjunto Vivamais, Bloco I, 10º andar
04. Índice local 100
05. Área privativa ponderada / vaga 68,86 m2 / 1 ( uma ) vaga de garagem
06. Padrão construtivo do prédio Apartamento Médio com elevador ( 5,075 )
07. Idade do prédio 11 ( onze ) anos
08. Estado do prédio Regular ( c )
09. Fator de obsoletismo 0,895
10. Valor de venda R$ 426.000,00
Ilustração fotográfica
Valor unitário homogeneizado: Vu4 = [ ( 426.000,00 / 68,86 ) x 0,90 x ( 1,000 + 1,000 + 1,000 + 1,000 – 4 + 1 ) ] Vu4 = R$ 5.567,82 / m2
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ELEMENTO COMPARATIVO Nº 05
01. Fonte de Informação Damasco Imóveis - Rosângela
Tel.: (11) 4228-1111
02. Data Dezembro 2019 ( oferta )
03. Localização Cond. Conjunto Vivamais, Bloco II, 3º andar
04. Índice local 100
05. Área privativa ponderada / vaga 73,86 m2 / 2 ( duas ) vagas de garagem
06. Padrão construtivo do prédio Apartamento Médio com elevador ( 5,075 )
07. Idade do prédio 11 ( onze ) anos
08. Estado do prédio Regular ( c )
09. Fator de obsoletismo 0,895
10. Valor de venda R$ 485.000,00
Ilustração fotográfica
Valor unitário homogeneizado: Vu5 = [ ( 485.000,00 / 73,86 ) x 0,90 x ( 1,000 + 1,018 + 1,000 + 1,000 – 4 + 1 ) ] Vu5 = R$ 6.016,21 / m2
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ELEMENTO COMPARATIVO Nº 06
01. Fonte de Informação Katia Suave Imóveis - Katia
Tel.: (11) 95207-7229
02. Data Dezembro 2019 ( oferta )
03. Localiz ação Cond. Conjunto Vivamais, Bloco II, 7º andar
04. Índice local 100
05. Área privativa ponderada / vaga 94,00m2 / 2 ( duas ) vagas de garagem
06. Padrão construtivo do prédio Apartamento Médio com elevador ( 5,075 )
07. Idade do prédio 11 ( onze ) anos
08. Estado do prédio Regular ( c )
09. Fator de obsoletismo 0,895
10. Valor de venda R$ 520.000,00
Ilustração fotográfica
Valor unitário homogeneizado: Vu6 = [ ( 520.000,00 / 94,00 ) x 0,90 x ( 1,000 + 1,040 + 1,000 + 1,000 – 4 + 1 ) ] Vu6 = R$ 5.177,87 / m2
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ANEXO III – QUADRO RESUMO DE HOMOGENEIZAÇÃO
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ANEXO III – QUADRO RESUMO DE HOMOGENEIZAÇÃO
Nº Vi Ff Ftr Ae Ah Fir Fp n Vu
01 405.000,00 0,90 1,000 68,86 1,000 1,000 1,000 4 5.293,35
02 440.000,00 0,90 1,000 73,86 1,018 1,000 1,000 4 5.458,00
03 425.000,00 0,90 1,000 68,86 1,000 1,000 1,000 4 5.554,75
04 426.000,00 0,90 1,000 68,86 1,000 1,000 1,000 4 5.567,82
05 485.000,00 0,90 1,000 73,86 1,018 1,000 1,000 4 6.016,21
06 520.000,00 0,90 1,000 94,00 1,040 1,000 1,000 4 5.177,87
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ANEXO IV – MÉDIA ARITMÉTICA SANEADA
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ANEXO IV – MÉDIA ARITMÉTICA SANEADA
Vu ( R$ / m2 )
Vu1 5.293,35
Vu2 5.458,00
Vu3 5.554,75
Vu4 5.567,82
Vu5 6.016,21
Vu6 5.177,87
MA = R$ 33.068,00 / m2 = R$ 5.511,33 / m2 6
– 30% = R$ 3.857,93/ m2
+ 30% = R$ 7.164,73 / m2
Portanto, não foi desprezado nenhum elemento, logo:
Vu = R$ 5.511,33 / m2
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