Laaudoo edde iAAvvaalliaaççããoo ddee IImmóóvveell · VISTORIA : 15/05/2017 VALOR : A empresa Aval Engenharia e Serviços Ltda, que subscreve o presente laudo, após terem sido

AVAL ENGENHARIA E SERVIÇOS Eng. Rogério Okuhara

LLaauuddoo ddee AAvvaalliiaaççããoo ddee IImmóóvveell

RBET ADMINISTRAÇÃO E PARTICIPAÇÕES IMOBILIARIAS LTDA- EPP

Laudo de avaliação para determinação do valor de mercado do imóvel e liquidação forçada localizado na Rua Paula Souza, 118 e 128 – Centro - Itu - SP.

RBET ADMINISTRAÇÃO E PARTICIPAÇÕES IMOBILIARIAS LTDA- EPP laudo de avaliação

AVAL ENGENHARIA E SERVIÇOS

Eng. Rogério Okuhara

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ÍNDICE

1. SINOPSE ..................................................................................................................... 3

2. OBJETO ....................................................................................................................... 4

3. DOCUMENTAÇÃO .................................................................................................... 4

4. VISTORIA .................................................................................................................... 4

5. DIAGNÓSTICO DE MERCADO .............................................................................. 7

6. METODOLOGIA ......................................................................................................... 8

7. AVALIAÇÃO DO TERRENO .................................................................................... 9

8. AVALIAÇÃO DAS EDIFICAÇÕES / BENFEITORIAS ........................................ 10

9. ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO ...................................................................... 12

10. VALOR FINAL DO IMOVEL ................................................................................... 12

11. VALOR DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA (VLF) ....................................................... 13

12. ENCERRAMENTO ................................................................................................... 14

ANEXOS

I - Planilhas de Homogeneização

II - Elementos Comparativos

III - Relatório Fotográfico

IV - Mapa de Localização

V - Especificação da Avaliação

VI - Títulos Dominiais




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1. SINOPSE

OBJETIVO : O presente laudo tem por objetivo a determinação do valor de mercado e

valor de liquidação forçada de um imóvel, isto é, a quantia mais provável pela qual se negociaria com conhecimento, prudência e sem compulsão um bem, numa data de referência, dentro das condições vigentes de mercado.

LOCALIZAÇÃO: Rua Paula Souza, 118 e 128 – Centro - Itu - SP.

INTERESSADO: RBET ADMINISTRAÇÃO E PARTICIPAÇÕES IMOBILIARIAS LTDA- EPP

VISTORIA : 15/05/2017

VALOR : A empresa Aval Engenharia e Serviços Ltda, que subscreve o presente laudo, após terem sido realizadas as vistorias, diligências, pesquisas e estudos que se fizeram necessários, atribui ao bem avaliado o seguinte valor:

VALOR DE MERCADO

VALOR DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA

São Paulo, 29 de maio de 2017.

R$ 3.600.000,00

(Três milhões e seiscentos e mil reais)

R$ 2.700.000,00

(Dois milhões e setecentos mil reais)




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2. OBJETO

Os imóveis objetos deste laudo são constituídos por duas áreas de terreno e respectivas áreas construídas. Área de terreno com 1.310,02m² área construída de 960,08m² e outra com área de terreno de 910,73m² e área construída de 541,99m² (conforme fornecidos pelo cliente a partir de documentos oficiais). Os terrenos estão divididos fisicamente, com documentos individualizados e encontram-se sem utilização conforme vistoria. Não está incluso no escopo deste trabalho verificar a existência de dívidas, ônus ou gravames sobre o título de propriedade, bem como a situação dominial do imóvel.

3. DOCUMENTAÇÃO

Matrícula N° 059.254 e 059.255 Anexo

Inscrição Municipal

N° 0011717 e 001718 Anexo

Ofício IPHAN

N° 0721/2017 Anexo

Deliberação Publicação Diário Oficial CONDEPHAAT - 24/02/2017 Anexo

Mapa Zoneamento

Anexo II - www.itu.sp.gov.br/obras/legislacao/

Uso e Atividade

Anexo III - www.itu.sp.gov.br/obras/legislacao/

4. VISTORIA

4.1. LOCALIZAÇÃO

Rua Paula Souza, 118 e 128 – Centro - Itu - SP.

Mapa de localização do imóvel (fonte: GOOGLE MAPS)




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4.2. REGIÃO

O imóvel está inserido na região central de Itu – SP. 4.3. ZONEAMENTO

Zona de Preservação Histórica - ZPH. Há autorização para demolição parcial do galpão segundo Ofício do IPHAN SP (Instituto do Patrimônio Histórico e Artístico Nacional) e publicação no Diário Oficial datado em 24/02/2017.

Fonte: www.itu.sp.gov.br/obras/legislacao/

Não foram consultados os órgãos públicos pertinentes quanto a possíveis projetos de desapropriações e ou melhoramentos que afetem o imóvel.

4.4. INFRAESTRUTURA

A região apresenta os seguintes melhoramentos públicos e utilidades:

Serviços Utilidades

X Energia elétrica pública X Comércio

X Energia elétrica domiciliar X Prestação de serviços

X Rede de água / esgoto X Hospital

X Pavimentação X Escola / universidade

X Guias e sarjetas X Correios

X Coleta de lixo X Assistência médica

X Telefone X Recreação

X Transporte coletivo X Agências bancárias




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4.5. TERRENO

De acordo com as informações fornecidas e, ainda, conforme vistoria realizada no local trata-se de dois terrenos com formatos regulares, topografia em nível com a rua, solo aparentemente firme e seco. Os terrenos confrontam-se com entrada pela Rua Paula Souza.

4.6. EDIFICAÇÕES/BENFEITORIAS

Nas matriculas apresentadas (n°059.254 e 059.255), as áreas construídas são de 960,08m² e 541,99m².

4.7. CARACTERÍSTICAS CONSTRUTIVAS GALPÃO 1: Matrícula 059.254 ESTRUTURA: em concreto armado para vigas e colunas. FECHAMENTOS LATERAIS: alvenaria em tijolos e pintura látex

COBERTURA: estrutura metálica e telha de fibrocimento revestida com manta metalizada e exaustores eólicos.

PISO: concreto armado.

ESQUADRIAS: portas de ferro e esquadrias de ferro e vidro.

INSTALAÇÃO ELÉTRICA: não operante.

REDE DE ÁGUA E ESGOTO: não operante.

SISTEMA DE COMBATE A INCÊNDIO: não operante. GALPÃO 2: Matrícula 059.255 ESTRUTURA: em concreto armado para vigas e colunas. FECHAMENTOS LATERAIS: alvenaria em tijolos e pintura látex

COBERTURA: estrutura metálica e telha de fibrocimento.

PISO: concreto armado.

ESQUADRIAS: portas de ferro e esquadrias de ferro e vidro.

INSTALAÇÃO ELÉTRICA: operante.

REDE DE ÁGUA E ESGOTO: operante.

SISTEMA DE COMBATE A INCÊNDIO: sem instalações.




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5. DIAGNÓSTICO DE MERCADO

Itu é um município do estado de São Paulo, no Brasil, situa-se na Região Metropolitana de

Sorocaba, na Mesorregião Macro Metropolitana Paulista e na Microrregião de Sorocaba.

Localiza-se a uma latitude 23º15'51" sul e a uma longitude 47º17'57" oeste, estando a uma

altitude de 583 metros. Sua população estimada em 2016 era de 168 643

habitantes, formada principalmente por descendentes de imigrantes portugueses, italianos,

japoneses, além de migrantes de outras regiões do Brasil, em especial do Nordeste, além

da forte presença de migrantes do estado do Paraná. A cidade é famosa por tudo lá ser de

tamanho exagerado, fama esta inaugurada pelo comediante Francisco Flaviano de Almeida,

o famoso Simplício. Itu já foi a cidade mais rica do estado, sendo famosa por nela terem

residido muitos "barões do café" e autoridades importantes do país. O município teve

importância no processo que conduziu à proclamação da república do Brasil em 1889. Em

2010, a cidade completou 400 anos.

É o 47° município mais populoso do estado de São Paulo e o 153° no Brasil, além de ser a

segunda maior cidade da Região Metropolitana de Sorocaba, atrás apenas de Sorocaba.

Itu é um dos 29 municípios paulistas considerados estâncias turísticas pelo Estado de São

Paulo, por cumprirem determinados pré-requisitos definidos por Lei Estadual.

Tal status garante a esses municípios uma verba maior por parte do Estado para a

promoção do turismo regional. Também, o município adquire o direito de agregar, junto a

seu nome, o título de "Estância Turística", termo pelo qual passa a ser designado tanto pelo

expediente municipal oficial quanto pelas referências estaduais.

A cidade conta também com vários monumentos históricos, como o Museu da Convenção,

a casa onde ficou hospedado Dom Pedro I, o famoso Telefone Público, a Igreja Matriz

Nossa Senhora da Candelária, o Semáforo próximo ao orelhão e o Armazém do Limoeiro,

entre outras.

O centro comercial de Itu é formado principalmente pelas ruas Floriano Peixoto e Santa

Rita, duas das principais ruas da cidade, com outras ruas no entorno, onde se concentram

lojas, bancos, lanchonetes e restaurantes.

Com o crescimento do comércio, o centro histórico passou a não comportar o movimento,

havendo uma expansão para o bairro Vila Nova, com lojas e instituições financeiras.

Em 2000, foi inaugurado um novo centro de compras, o Plaza Shopping Itu, com lojas e

praça de alimentação com alguns franchisings de lojas e fast-food.

Existe ainda outro centro de compras, Road Shopping, situado na Rodovia Castelo Branco,

no km 72. O shopping conta com mais de 60 lojas, além de um drive-thru de fast-food no

estacionamento, com mais de 600 vagas, arena para eventos e área de lazer.

Há ainda o Catarina Fashion Outlet. Localizado no km 60 da Rodovia Castello Branco, a 30

minutos de São Paulo, o projeto assinado pelo arquiteto Paulo Baruki e pela paisagista

Maria João D´Orey foi inaugurado em 18 de outubro de 2014, e contou com sua primeira

expansão após um ano de empreendimento e se mantém como um sucesso absoluto.

Com 105 lojas, o Outlet tem como marca registrada suas alamedas agradáveis, um

ambiente sofisticado e um mix diferenciado com as melhores marcas nacionais e

internacionais, que praticam descontos de até 80% o ano todo.

https://pt.wikipedia.org/wiki/Munic%C3%ADpios_do_Brasil

https://pt.wikipedia.org/wiki/Unidades_federativas_do_Brasil

https://pt.wikipedia.org/wiki/S%C3%A3o_Paulo

https://pt.wikipedia.org/wiki/Brasil

https://pt.wikipedia.org/wiki/Regi%C3%A3o_Metropolitana_de_Sorocaba



https://pt.wikipedia.org/wiki/Mesorregi%C3%A3o_Macro_Metropolitana_Paulista

https://pt.wikipedia.org/wiki/Microrregi%C3%A3o_de_Sorocaba

https://pt.wikipedia.org/wiki/Latitude

https://pt.wikipedia.org/wiki/Sul

https://pt.wikipedia.org/wiki/Longitude

https://pt.wikipedia.org/wiki/Oeste

https://pt.wikipedia.org/wiki/Regi%C3%A3o_Nordeste_do_Brasil

https://pt.wikipedia.org/wiki/Paran%C3%A1

https://pt.wikipedia.org/wiki/Simpl%C3%ADcio_(humorista)

https://pt.wikipedia.org/wiki/Hist%C3%B3ria_econ%C3%B4mica_do_Brasil

https://pt.wikipedia.org/wiki/Proclama%C3%A7%C3%A3o_da_rep%C3%BAblica_do_Brasil


https://pt.wikipedia.org/wiki/Sorocaba




https://pt.wikipedia.org/wiki/Dom_Pedro_II

https://pt.wikipedia.org/wiki/Rodovia_Presidente_Castelo_Branco

https://pt.wikipedia.org/wiki/Drive-thru




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O Catarina Fashion Outlet é, ainda, uma excelente opção de lazer, reunindo ótimas opções

de gastronomia e uma infraestrutura completa.

A cidade conta ainda com supermercados e hipermercados, entre eles: Extra

Hipermercados, Carrefour Bairro, Pão de Açúcar Supermercado, Tenda Atacado, Dia%,

Hipermercado Walmart e Supermercados Paulistão e São Vicente.

Dentre as indústrias da região, destacam-se: Brasil Kirin (Schincariol), Sapa Aluminium,

Starrett, Hewlett Packard, Lenovo do Brasil/CCE, além das empresas japonesas que

produzem peças para a Toyota: Sumitomo Corporation do Brasil, Aisin Seiki, Nissim Break,

Vuteq e Kanaflex.

Outros pontos importantes da cidade de Itu são os condomínios “Terras de São José I e II”.

São condomínios de luxo com nascentes, áreas verdes, quadras de tênis, campos de

futebol, heliponto, centro hípico e diversas opções de esporte.

Fontes: https://pt.wikipedia.org/wiki/Itu http://catarinaoutlet.com.br/sobre

http://www.senparterras.com.br/terras-de-sao-jose-II/pt/empreendimento/

MERCADO IMOBILIÁRIO

Dadas as conjunturas mercadológicas, ou seja, o alto índice de investimentos realizados até

2014 na região, feitos tanto por empresas quanto por pessoas físicas em busca de

rentabilidade, surgiu uma elevação sistemática dos preços praticados no mercado

imobiliário brasileiro nos últimos anos.

Porém, observado o cenário dos últimos dois anos da economia brasileira em recessão,

ainda que as taxas estejam elevadas e somadas as maiores dificuldades de se obter

créditos imobiliários, a liquidez do imóvel em questão é considerada como baixa apesar de

estar localizado em uma região central de fluxo intenso de veículos e comércio popular

abundante.

6. METODOLOGIA

6.1. METODOLOGIA APLICADA

Esta avaliação é realizada pelo Método Evolutivo, de acordo com a metodologia

preconizada pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) – Norma NBR 14.653-

02/2011 – Avaliação de Bens – Parte 02 – Imóveis Urbanos e pelo Instituto Brasileiro de

Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo em sua Norma para Avaliação de

Imóveis Urbanos – IBAPE/SP – 2011.

6.2. TERRENO

O valor unitário do terreno será obtido a partir da coleta de elementos pesquisados no mercado imobiliário local, com auxílio de pesquisas dos elementos, utilizando-se ofertas de imóveis similares transportados para o avaliando pela aplicação de fatores de ajustes. Para tanto, foi utilizado o Método Comparativo de Dados de Mercado.

https://pt.wikipedia.org/wiki/Extra_Hipermercados



https://pt.wikipedia.org/wiki/Carrefour

https://pt.wikipedia.org/wiki/P%C3%A3o_de_A%C3%A7%C3%BAcar_(supermercado)

https://pt.wikipedia.org/wiki/Dia_(supermercado)

https://pt.wikipedia.org/wiki/Walmart

https://pt.wikipedia.org/wiki/Brasil_Kirin

https://pt.wikipedia.org/wiki/Schincariol

https://pt.wikipedia.org/wiki/Hewlett_Packard

https://pt.wikipedia.org/wiki/Lenovo

https://pt.wikipedia.org/wiki/Toyota

https://pt.wikipedia.org/wiki/Aisin_Seiki

http://catarinaoutlet.com.br/sobre




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6.3. EDIFICAÇÕES/ BENFEITORIAS

O valor das edificações/benfeitorias será obtido pelo Método de Quantificação de Custos utilizado para identificar o custo da reedição das benfeitorias.

As benfeitorias serão classificadas pelo estudo “Valores de Edificações de Imóveis Urbanos” publicado pelo IBAPE/ SP através do Custo Unitário Básico de Edificações (CUB) – projeto R8N, publicado pelo SINDUSCON-SP – Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado de São Paulo.

7. AVALIAÇÃO DO TERRENO

7.1. ELEMENTOS COMPARATIVOS

Nos anexos “Elementos Comparativos”, encontra-se a pesquisa efetuada relativa aos imóveis situados na microrregião do avaliando.

Para o cálculo do Valor Unitário do terreno através do Método Comparativo Direto de dados, subtrai-se do valor das ofertas/transações dos elementos o valor de suas benfeitorias e analisa-se o terreno, objetivando-se a sua adequação às características físicas do imóvel em estudo, a partir de fatores de ajustes.

Os cálculos referentes ao Tratamento por Fatores dos elementos comparativos encontram- -se nas “Planilhas de Homogeneização” anexas, considerando-se que os fatores devem refletir, em termos relativos, o comportamento do mercado, numa determinada abrangência espacial e temporal.

De acordo com a Norma de Avaliação do IBAPE, serão aplicados os seguintes fatores:

a) Fator oferta: dedução de 10% no preço das ofertas dos elementos comparativos (elasticidade dos negócios), não havendo esse desconto no caso de transações (Fof);

b) Fator transposição: transporte dos elementos comparativos para o local do imóvel avaliando, levando-se em consideração critérios de valorização ou desvalorização em função da localização, índices fiscais, etc. (Ft).

c) Fator topografia: nível e inclinação em todos os elementos comparativos conforme coeficientes apresentados na norma (Ftop).

d) Fator área: aplicação do fator de correção para o tamanho da área (Fca).

- para diferenças inferiores a 30%

Fca = (área da amostra / área do avaliando)1/4

- para diferenças superiores a 30%

Fca = (área da amostra/ área do avaliando)1/8

7.2. VALOR DO TERRENO

O valor unitário do terreno obtido para o Imóvel Avaliado pelo Método Comparativo Direto de Dados de Mercado é exposto nas planilhas de homogeneização no Anexo I. O valor do terreno é dado pela seguinte expressão: VT = S x Vu




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Onde: VT = valor do terreno

S = área do terreno

Vu = valor homogeneizado do metro quadrado

Imóveis matrículas 059.254 e 059.255

Área Total Avalianda = 1.310,02 + 910,73 = 2.220,75m²

VT = 2.220,75m² x R$ 1.400,59 = R$ 3.110.360,24m²

VALOR DE MERCADO DO TERRENO

Valor unitário médio homogeneizado (R$/m²) 1.400,59

Área total de terreno (m²) 2.220,75

Intervalo de arbítrio do avaliador

máximo (+15%) 1.610,68 3.576.910,17

mínimo (-15%) 1.190,50 2.643.803,17

Valor total calculado do terreno

3.110.360,24

Valor adotado:

VALOR DE MERCADO DO TERRENO

8. AVALIAÇÃO DAS EDIFICAÇÕES / BENFEITORIAS

8.1. CLASSIFICAÇÃO DAS BENFEITORIAS

As benfeitorias serão classificadas quanto ao seu padrão construtivo de acordo com a planilha a seguir reproduzida: Galpões 1 e 2 :

Padrão construtivo – IBAPE/SP

GALPÃO mínimo médio máximo

Padrão Econômico 0,240 0,360 0,480

Padrão Simples 0,492 0,726 0,960

Padrão Médio 0,972 1,326 1,680

R$ 3.110.000,00

(Três milhões cento e dez mil reais)




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8.2. DEPRECIAÇÃO PELO OBSOLETISMO E PELO ESTADO DE CONSERVAÇÃO (FOC)

As edificações/benfeitorias serão tratadas pelo estado de conservação, determinado em vistoria, tendo como determinante o estado aparente das mesmas, levando em consideração seu sistema estrutural, cobertura, hidráulico e elétrico, pisos, paredes e forros (inclusive seus revestimentos), itens esses que acarretam em custos para sua reprodução total.

Galpão 1: ESTADO DO IMÓVEL “e” – Necessitando de reparos simples Galpão 2: ESTADO DO IMÓVEL “e” – Necessitando de reparos simples

8.3. VALOR DAS BENFEITORIAS

O valor das benfeitorias é dado pela seguinte expressão: Vb = Ac x GI x Intervalo padrão x Foc

Onde: Vb = valor de benfeitorias

Ac = área construída Intervalo padrão = padrão das edificações Foc = obsoletismo e estado de conservação O valor do projeto GI (SINDUSCON SP) é de R$726,19 com data base atualizada em abril de 2017. Galpão 1: Ac = 960,08m² Vb1 = 960,08m² x R$ 726,19 x 0,726 x 0,6096 = R$ 308.559,74 Galpão 2: Ac = 541,99m² Vb2 = 541,99m² x R$ 726,19 x 0,726 x 0,6096 = R$ 174.189,96 Vb = Vb1 + Vb2 = R$ 482.749,70 Valor adotado:

VALOR DAS BENFEITORIAS

R$ 483.000,00

(Quatrocentos e oitenta e três mil reais)




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9. ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO

De acordo com NBR 14653-2, item 9.1.1:

“A especificação de uma avaliação está relacionada tanto com o empenho do engenheiro de avaliações, como com o mercado e as informações que possam ser dele extraídas. O estabelecimento inicial pelo contratante do grau de fundamentação desejado tem por objetivo a determinação do empenho no trabalho avaliatório, mas não representa garantia de alcance de graus elevados de fundamentação. Quanto ao grau de precisão, este depende exclusivamente das características do mercado e da amostra coletada e, por isso, não é passível de fixação a priori.”

O presente trabalho atendeu aos requisitos pretendidos na Norma ABNT 14.653-2, resultando em Grau II de Fundamentação e Grau III de Precisão.

10. VALOR FINAL DO IMOVEL

VF = (VT + VC) x FC Onde: VF = Valor Final

VT = Valor do terreno

VC = Valor da construção

FC = Fator Comercialização VF = (3.110.000,00 + 483.000,00) x 1,0 = R$ 3.593.000,00

A composição do valor de mercado do imóvel avaliando é dada pelo valor a seguir:

VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL

Valor do terreno (R$) 3.110.000,00

Valor das benfeitorias (R$) 483.000,00

Valor total (R$) 3.593.000,00

Valor adotado:

VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL

Para o imóvel localizado na Rua Paula Souza, 118 e 128 – Centro - Itu - SP.

R$ 3.600.000,00

(Três milhões e seiscentos mil reais)




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11. VALOR DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA (VLF)

O conceito de Liquidação Forçada é definido pela ABNT, na NBR-14.653-1/2001, item 3.30, como a “condição relativa à hipótese de uma venda compulsória ou em prazo menor que o médio de absorção pelo mercado”. Este conceito de valor para venda de um bem se alicerça no aprofundamento da análise das condições vigentes no mercado onde o bem está inserido, de tal forma que seja possível identificar os seguintes parâmetros: - Nível de concorrência com outros bens similares, também em oferta para venda à vista; - Percentual mínimo de redução no seu Valor de Mercado para venda, a fim de se

otimizar sua atratividade em relação aos eventuais compradores. Trata-se de mecanismo bastante utilizado para a rápida obtenção de ativos, a partir da aceleração da comercialização de bens e a sua importância destaca-se porque, em uma avaliação convencional, objetiva-se a determinação do valor de mercado de um bem, o que não implica, todavia, que o mesmo seja comercializado em curto prazo, se colocado à venda por tal valor. A sua atratividade em relação aos outros bens em oferta pode ser otimizada com a adoção do “Valor de Liquidação Forçada”, definido a partir de uma análise mais abrangente do mercado imobiliário da região em que se localiza o bem, e corresponde ao índice de liquidez ideal, caso o imóvel fosse colocado à venda, considerado os parâmetros aceitáveis de um negócio imobiliário, configurando-se um quadro onde seria canalizado para ele o interesse dos prováveis investidores. Recurso muito utilizado em leilões de bens móveis e imóveis, o “Valor de Liquidação Forçada” tem sido enaltecido como um fator positivo na alavancagem dessas transações. E ainda segundo a NBR 14-653-2/2011 item 11.5 refere-se quanto a Liquidação forçada no que se segue: “Quando solicitado, além do valor de mercado, pode constar no laudo de avaliação o valor para liquidação forçada, para uma certa data, adotando-se critérios acordados entre contratantes e contratados”. Não obstante a escassez de literatura técnica sobre o assunto, o conceito de Valor de Liquidação Forçada tem uma abordagem esclarecedora no estudo denominado “VALOR DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA NAS AVALIAÇÕES DE GARANTIAS”, da Arq. Cynthia M. C. de Assis e do Eng. Civil Marcelo Medvid, apresentado no XV COBREAP (Congresso Brasileiro de Engenharia de Avaliações e Perícias) de 2009 e admite-se daí que, sobre o valor de venda apurado, poderá incidir um fator redutor, normalmente variando entre 0,60 e 0,80, isto é, o Valor de Mercado para Venda deverá ter redução entre 20% e 40% para que, se ofertado, o bem se destaque quanto à oportunidade de se realizar um bom negócio. Adotado, na presente avaliação, considerado o aspecto supracitado de “percentual médio de redução do Valor de Mercado”, o fator 0,75, ou seja, o valor do item 10 terá redução de 25%:

VLF = R$ 3.600.000,00 X 0,75 = R$ 2.700.000,00

Valor adotado.

VALOR DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA

R$ 2.700.000,00

(Dois milhões e setecentos mil reais)




14

12. ENCERRAMENTO

O presente laudo de avaliação possui 14 (quatorze) folhas impressas somente no anverso e esta última datada e assinada. Acompanham 6 (seis) anexos.

São Paulo, 29 de maio de 2017.




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ANEXO I PLANILHAS DE HOMOGENEIZAÇÃO




16




17

GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO TABELA 4

PRECISÃO

ITEM DESCRIÇÃO GRAU

média 1400,59

1 caracterização do avaliando

3

intervalo de confiança

0,80

2 quantidade de dados utilizados

2

"n-1" 4,00

3 identificação de dados do mercado

1

n 5,00

4* intervalo admissível de ajuste para os fatores

2

t student 1,5332

total de pontos 8

desvio padrão 242,15

Enquadrado no Grau II

raiz de "n" 2,24

resultado 166,03

max 1566,62

min 1234,56

% em torno da média 23,709 <

30%

Enquadrado no grau III

VALOR DE MERCADO DO IMOVEL

Valor unitário médio homogeneizado (R$/m²) 1.400,59

Área total de terreno (m²) 2.220,75

Intervalo de arbítrio do avaliador

máximo (+15%) 1.610,68 3.576.910,17

mínimo (-15%) 1.190,50 2.643.803,17

Valor total calculado do terreno

3.110.356,67

Valor total calculado das benfeitorias

482.749,70

Valor total 3.593.106,38




18

Valor unitário sem

tratamento (R$/m²)

Valor Unitário Homogeneizado

(R$/m²)

2.666,67 1.757,27

1.800,00 1.513,06

1.338,48 1.200,56

1.417,98 1.169,99

1.530,87 1.362,06

Valor total adotado para o imóvel

Valor total do imóvel

Valor do terreno (R$) 3.110.356,67

Valor das benfeitorias (R$) 482.749,70

Valor total (R$) 3.593.106,38

-

200,00

400,00

600,00

800,00

1.000,00

1.200,00

1.400,00

1.600,00

1.800,00

2.000,00

- 500,00 1.000,00 1.500,00 2.000,00 2.500,00 3.000,00

Valor unitário sem tratamento x Valor unitário homogeneizado




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ANEXO II ELEMENTOS COMPARATIVOS

ELEMENTO COMPARATIVO Nº 01

FONTE

Imobiliária: Rangel Imóveis

Telefone: (11) 99948-7110




20

LOCALIZAÇÃO Rua Floriano Peixoto, 1389 - Centro - Itu - SP

CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL Área de terreno: 1.350m² Terreno nu com topografia aparentemente plana.

VALOR DA OFERTA / TRANSAÇÃO

R$ 4.000.000,00





21

FONTE

Imobiliária: Juliana Beto Imóveis

Telefone: (11) 97543-4276


CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL Área de terreno: 330m² Terreno nu com topografia aparentemente plana.


R$ 660.000,00





22

FONTE

Imobiliária: Kelle Neme Imóveis

Telefone: (11) 97500-4435

LOCALIZAÇÃO Rua Paula Souza, 50 - Centro - Itu - SP

CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL Área de terreno: 323m² Área construída: 200m² Casa comercial em bom estado de conservação.


R$ 730.000,00





23

FONTE

Imobiliária: Fernando Santa Cruz Imóveis

Telefone: (11) 97138-7797


CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL Área de terreno: 150m² Área construída: 130m² Casa comercial em estado de conservação ruim necessitando de reformas.


R$ 350.000,00





24

FONTE

Imobiliária: Utu Guaçu Imóveis

Telefone: (11) 4013-9090

LOCALIZAÇÃO Rua Thomas Simon, 83 - Centro - Itu - SP

CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL Área de terreno: 300m² Área construída: 120m² Casa comercial com estado de conservação regular necessitando de pequenas reformas.


R$ 650.000,00




25

ANEXO III RELATÓRIO FOTOGRÁFICO




26

Fachada Galpão Rua Paula Souza, 118

Vista da Rua Paula Souza




27

Galpão 1

Galpão 1




28

Lateral do Galpão 1

Lateral do Galpão 1




29

Fachada Rua Paula Souza, 128

Entrada do galpão 2




30

Galpão 2

Área dos fundos Galpão 2




31

Galpão 2

Galpão 2




32

ANEXO IV MAPA DE LOCALIZAÇÃO




33




34

ANEXO V ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO




35

ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO – MÉTODO EVOLUTIVO Laudo elaborado em conformidade com as exigências da NBR – 14.653- 1 e 2: Fundamentação:

Item Descrição Grau

III II I

1 Estimativa do

valor do terreno

Grau III de fundamentação no

método comparativo ou no involutivo

Grau II de fundamentação

no método comparativo ou

no involutivo

Grau I de fundamentação no

método comparativo ou no

involutivo

2

Estimativa dos custos de reedição

Grau III de fundamentação no método da quantificação do custo

Grau II de fundamentação no método da quantificação do custo

Grau I de fundamentação no método da quantificação do custo

3 Fator de

comercialização Inferido em mercado

semelhante Justificado Arbitrado

Total de Pontos: 7 pontos

Graus III II I

Pontos Mínimos 8 5 3

Itens obrigatórios no grau correspondente

1 e 2, com o 3 no mínimo no grau II

1 e 2, no mínimo no grau II

Todos, no mínimo no grau I

Precisão:

Descrição Grau

III II I

Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno do valor central da estimativa

< ou = 30% < ou = 40% < ou = 50%

Graus atingidos : Grau de Fundamentação II (total de pontos: 7) Grau de Precisão III




36

ANEXO VI TÍTULOS DOMINIAIS

Matrícula 059.254 - Rua Paula Souza, 118 - Centro - Itu - SP




37




38




39




40

Matrícula 059.255 - Rua Paula Souza, 128 - Centro - Itu - SP




41




42




43

Ofício n° 0721/207 - Instituto do Patrimônio Histórico e Artístico Nacional - IPHAN SP




44

Publicação Diário Oficial do Estado




45

IPTU 0011717 - Rua Paula Souza, 118 - Centro - Itu - SP




46

IPTU 0011718 - Rua Paula Souza, 128 - Centro - Itu - SP




47

Mapa do Zoneamento do Município de Itu - SP




48

Documents

Laaudoo edde iAAvvaalliaaççããoo ddee IImmóóvveell · VISTORIA : 15/05/2017 VALOR : A empresa Aval Engenharia e Serviços Ltda, que subscreve o presente laudo, após terem sido