LAUDO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL 821/05/2016 Imóvel Rua … · LAUDO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL 821/05/2016 ... linha de fundos, ... aparente (anos); n = vida útil (anos); c = valor

0

2016

LAUDO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL 821/05/2016

Imóvel Rua Júlio Eduardo Gineste, 814 – Santa Quitéria, Curitiba/PR

1ª Secretaria de Execuções Fiscais Municipais do Foro Central da Região

Metropolitana de Curitiba

Processo: 0000017-87.1992.8.16.0004

Helcio Kronberg Avaliador e Leiloeiro Público Oficial R. Emiliano Perneta, 736 – Centro - Curitiba/PR

Fone/Fax 41 3233-1077

1

ÍNDICE.............................................................................................01

1. INFORMAÇÕES GERAIS SÍNTESE............................................................02

2. CONSIDERAÇÕES

INICIAIS................................................................................................03

3. OBJETO...............................................................................................03

4. CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO..............................................................04

5. OBJETIVO.............................................................................................04

6. IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO BEM AVALIADO......................05

7. DIAGNÓSTICO DE MERCADO................................................................05

8. INDICAÇÃO DOS MÉTODOS E PROCEDIMENTOS UTILIZADOS..............05

9. PESQUISA DE VALORES........................................................................07

10. RESULTADO DA AVALIAÇÃO E DATA DE REFERÊNCIA............................07

11. ENCERRAMENTO.................................................................................08

ANEXOS

ANEXO: Memória de Cálculo - Valor do Imóvel ANEXO: Pesquisa de Mercado ANEXO: Documentos - Guia Amarela - Matrícula

2

1. INFORMAÇÕES GERAIS - SÍNTESE

ESPÉCIE: Laudo de Avaliação.

SOLICITANTE: 1ª Secretaria de Execuções Fiscais Municipais do Foro Central da

Região Metropolitana de Curitiba

OBJETO: Lote de terreno de 384,00 m², com residência em alvenaria de 120,00m²

localizado na Rua Júlio Eduardo Jineste, 814 – Santa Quitéria, Curitiba/PR

FINALIDADE: Determinação do Valor de Venda Forçada.

METODOLOGIA: Método Evolutivo

DATA-BASE DA PRESENTE AVALIAÇÃO: Maio de 2016

VALORES RESULTANTES DA AVALIAÇÃO:

88,74%

11,26%

Terreno

benfeitoria

VALOR DO IMÓVEL R$ 397.500,00

(Trezentos e noventa e sete mil e quinhentos reais).

3

2. CONSIDERAÇÕES INICIAIS

2.1. O avaliador não teve acesso ao interior do imóvel

2.2. A área da casa foi retirada da Guia Amarela da Prefeitura Municipal de Curitiba

2.3. O imóvel foi localizado através de Croqui fornecido pela Prefeitura Municipal de

Curitiba, uma vez que a numeração predial encontrada no imóvel é 822, e a

numeração predial da Guia Amarela da Prefeitura de Curitiba é 814.

3. OBJETO

3.1. Descrição sumária do bem

Lote de terreno de 384,00 m², com residência em alvenaria de 120,00m² localizado na Rua

Júlio Eduardo Jineste, 814 – Santa Quitéria, Curitiba/PR

Matrícula 42.470 da 5ª Circunscrição de Curitiba/Pr. Indicação Fiscal 45.062.017.000

Imóvel ocupado por terceiros

4

4. CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO

Santa Quitéria é um bairro da cidade brasileira de Curitiba, Paraná.

Histórico Santa Quitéria que, há mais de 40 anos, era uma extensa lavoura de milho, feijão, arroz e

outros cereais tem moradores das mais variadas origens: alemães, poloneses e italianos.

Os pioneiros lembram com saudades de suas caçadas e pescarias no vale do Rio Barigui.

O bairro de Santa Quitéria também é conhecido como “Carmela Dutra”. Segundo alguns

moradores mais antigos, seria uma homenagem prestada à esposa do general Gaspar

Dutra, ex-presidente da República. Mas prevaleceu o nome de Santa Quitéria. O bairro

começou a se desenvolver com a construção de inúmeros conjuntos habitacionais.

Santa Quitéria

Subprefeitura Fazendinha-Portão

Área 2,09 km²

População 11.720 hab.

Densidade 56,13 hab/km²

Bairros Limítrofes

Campo Comprido,Fazendinha, Portão,Seminário e Vila Izabel.

Principais Vias

Avenida Presidente Arthur da Silva Bernardes; Rua Bocayuva; Rua Professor Ulisses Vieira; Rua João Alencar Guimarães; Rua da Divina Providência; Rua Coronel Airton Plaisant; Rua Capiberibe; Rua Curupaitis Rua Dona Eleusina Plaisant; Rua João Scuissato; Rua Major França Gomes

Pontos de referência

Parque Linear da Avenida Arthur Bernarde

5. OBJETIVO

Determinação do valor de venda forçada para venda em hasta pública.

Liquidação forçada: Valor para uma situação de venda compulsória, típico de leilões e

também muito utilizado para garantias bancárias. Quando utilizado, deve ser também

apresentado o valor de mercado. Este valor reflete o valor de um bem para uma venda em

um curto espaço de tempo. Desta forma os valores de liquidação forçada conduzem

sempre a um valor abaixo do valor de mercado, pois nestes casos é violada uma das

condições basilares de mercado do bem, que é a sua velocidade de venda.

A NBR 14.653, parte 1, define liquidação forçada como “condição relativa à hipótese de

uma venda compulsória ou em prazo menor que o médio de absorção pelo mercado”. E

que o seu preço se deriva da quantia auferível na condição de liquidação forçada.

https://pt.wikipedia.org/wiki/Brasil

https://pt.wikipedia.org/wiki/Curitiba

https://pt.wikipedia.org/wiki/Paran%C3%A1

https://pt.wikipedia.org/wiki/Subprefeitura

https://pt.wikipedia.org/wiki/Fazendinha-Port%C3%A3o

https://pt.wikipedia.org/wiki/%C3%81rea

https://pt.wikipedia.org/wiki/Quil%C3%B3metro_quadrado

https://pt.wikipedia.org/wiki/Popula%C3%A7%C3%A3o

https://pt.wikipedia.org/wiki/Densidade_populacional

https://pt.wikipedia.org/wiki/Campo_Comprido

https://pt.wikipedia.org/wiki/Fazendinha_(Curitiba)

https://pt.wikipedia.org/wiki/Port%C3%A3o_(Curitiba)

https://pt.wikipedia.org/wiki/Semin%C3%A1rio_(Curitiba)

https://pt.wikipedia.org/wiki/Vila_Izabel_(Curitiba)

5

6. IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO BEM AVALIADO

6.1. Terreno: Lote nº 42.470, da quadra nº 28 da Planta Santa Quitéria, Curitiba/PR,

de forma retangular medindo 12,00m. de frente para a Rua Júlio Eduardo Gineste,

por 32,00m. de extensão de frente aos fundos em ambos os lados e 12,00m na

linha de fundos, perfazendo uma área de 384,00 m²

Matrícula 42.470 da 5ª Circunscrição de Curitiba/Pr. Indicação Fiscal

45.062.017.000

6.2. Benfeitoria: Casa de alvenaria de telha de fibrocimento, com 120,00 m² de área

total construída

7. DIAGNÓSTICO DE MERCADO

7.1. Liquidez: Baixa

7.2. Desempenho de mercado: Baixa

7.3. Absorção pelo mercado: Baixa

7.4. Público alvo para absorção do bem: Compradores finais para construção de

imóvel para morar, construtores/incorporadores

7.5. Facilitadores para negociação do bem: Valor ofertado.

7.6. Entraves para a comercialização: Mercado em baixa, devido à crise econômica,

percepção baixo no valor de imóveis e ao fato de investimentos no mercado

financeiro estarem remunerando melhor do que investimento no mercado

imobiliário. Imóvel ocupado por terceiros

8. INDICAÇÃO DOS MÉTODOS E PROCEDIMENTOS UTILIZADOS

Este trabalho segue as normas estabelecidas para a avaliação de terrenos e edificação

com a coleta de dados enquadrando-se no Grau de Precisão (3), para determinação do

valor do imóvel Grau (2) de Fundamentação, conforme Tabela 12 de enquadramento e

6

definições constantes do item 8.2.4 e 9.5 da NBR-14.653-2, norma da ABNT – Associação

Brasileira de normas Técnicas, tendo sido utilizada as metodologias descritas a seguir.

8.1. Para a obtenção do valor do terreno, foi utilizado o método comparativo direto de

custo, conforme item 8.32 da NBR-14.653-2, norma da ABNT – Associação

Brasileira de normas Técnicas: onde se deve considerar uma amostra composta

por imóveis de projetos semelhantes, contemporâneos de numa mesma região, a

partir da qual são elaborados modelos que seguem os procedimentos usuais do

método comparativo direto de dados de mercado.

8.1.1. Fatores de Homogeneização

8.1.1.1. Localização: de acordo com a localização determinada pelas ruas e

seu potencial comercial

8.1.1.2. Área: Para diferenças entre áreas <= 30%, adotado: Fa

= (Sp/Sa)^(1/4) Para diferenças entre áreas >30%, adotado: Fa (Sp/Sa)

^ (1/8).

8.1.1.3. Fator Comercialização FC =100% - FV - FA FC = 0,72 Onde: FV = Fator venda forçada* = 25%

20%Fator atribuído pelas condições de pagamento e impossibilidade de negociação (desconto, troca, etc.), 5% de comissão paga pelo vendedor em venda nas condições de mercado e pagas pelo comprador em venda forçada.

FA = Fator Aluguel* = 3 %

0,5% x Valor do Imóvel x 6 Valor do imóvel *Considerando tempo médio de 6 meses para a posse do imóvel, a

este será atribuída uma renda mensal igual a 0,5 % do imóvel. Valor do Imóvel = Valor do Terreno + Valor das Benfeitorias

8.2. Para o Cálculo do valor das benfeitorias foi utilizado o método do Custo de

Reedição: Custo de reprodução, descontada a depreciação do bem, tendo em vista

o estado em que se encontra, sendo a depreciação pelo Método de Ross –

Heidecke, que combina o estado de conservação com a idade em percentual da

vida útil do bem d= (1-c)/2 x ((t/n)² + t/n), onde: d = fator de depreciação; t = idade

aparente (anos); n = vida útil (anos); c = valor residual

Custo de reprodução: Gasto necessário para reproduzir um bem, sem considerar

eventual depreciação

8.3. Para a obtenção do valor do imóvel, foi utilizado o método evolutivo, onde, a

composição do valor do imóvel avaliado é obtida através da conjugação de

métodos, a partir do valor do terreno, pelo método comparativo direto,

7

considerados o custo de reprodução das benfeitorias devidamente depreciadas, e

o fator de comercialização, ou seja, SEGUNDO ABNT14653-2 - 2004:

VI = (VT + VB) x FC VI= valor do imóvel VT = valor do terreno VB = Valor da benfeitoria (edificação) FC= Fator Comercialização

9. PESQUISA DE VALORES

9.1 Valores das cotações de imóveis similares

Anexo Pesquisa de Mercado

10. RESULTADO DA AVALIAÇÃO

10.1. Valor de Mercado do Terreno: R$ 352.823,04 (Trezentos e cinquenta e

dois mil, oitocentos e vinte e três reais e quatro centavos)

10.2. Valor de Mercado da Benfeitoria: R$ 44.754,61 (Quarenta e quatro mil,

setecentos e cinquenta e quatro reais e sessenta e um centavos).

10.3. Valor de Mercado do Imóvel: R$ 397.577,65 (Trezentos e noventa e sete

mil, quinhentos e setenta e sete reais e sessenta e cinco centavos).

10.4. Valor Arredondado do Imóvel: R$ 397.500,00 (Trezentos e noventa e sete

mil e quinhentos reais).

Cotação Valor Área R$ m2 Localização Área OFERTA

1 600.000,00R$ 675,00 888,89R$ 1,15 1,07 0,72

2 580.000,00R$ 484,00 1.198,35R$ 1,05 1,05 0,72

3 1.180.000,00R$ 900,00 1.311,11R$ 1,00 1,12 0,72

4 580.000,00R$ 480,00 1.208,33R$ 1,00 1,05 0,72

5 490.000,00R$ 384,00 1.276,04R$ 1,00 1,00 0,72

Médias 686.000,00R$ 584,6 1.176,54R$

Fatores de Homogeneização

8

11. ENCERRAMENTO

Encerrando os trabalhos, foi redigido este Laudo de Avaliação que se compõe (não

incluindo os anexos relacionados abaixo) de 8 (oito) folhas escritas só de um lado.

Acompanham (3) dois anexos:

ANEXO: Memória de Cálculo -Valor do terreno - Valor do Imóvel ANEXO: Pesquisa de Mercado ANEXO: Documentos - Guia Amarela - Matrícula Curitiba, 19 de maio de 2016 HELCIO KRONBERG

ANEXO MEMÓRIA DE CÁLCULO


Fone/Fax 41 3233-1077

ANEXO MEMÓRIA DE CÁLCULO TERRENO


Fone/Fax 41 3233-1077

Hélcio Kronberg1/4

Avalurb 3.0 - RELATÓRIO - MÉTODO COMPARATIVO DE DAD OS DE MERCADO

Am V.Ofert.(R$) A.Equiv.(m2) V.Unt.(R$/m2) F1 F2 F3 V.Hom.(R$/m2)

1 600.000,00 675,00 888,89 1,10 1,07 0,72 753,28

2 580.000,00 484,00 1.198,35 1,05 1,05 0,72 951,25

3 1.180.000,00 900,00 1.311,11 1,00 1,12 0,72 1.057,28

4 580.000,00 480,00 1.208,33 1,00 1,05 0,72 913,50

5 490.000,00 384,00 1.276,04 1,00 1,00 0,72 918,75

__________________________________________________________________________________________________________

2) HOMOGENEIZAÇÃO DOS FATORES:

F1: F2: F3:Localização Área Oferta

Sendo: V.Hom.(i) = V.Unt.(i) x F1 x F2 x ...x F(k)

1) Identificação: Mat. 42470 Tipo: Laudo de uso restrito Solicitante: 1ª V. Fal. Cuririba

Lograd.: R. Júlio Eduardo Ginetre 814 Complemento:

Santa QuitériaBairro: Cidade: Curirtiba Estado: Paraná

Nº:

Hélcio Kronberg2/4

Avalurb 3.0 - RELATÓRIO - MÉTODO COMPARATIVO DE DAD OS DE MERCADO

3) TRATAMENTO MATEMÁTICO ESTATÍSTICO:

Número de amostras......................................................................................(Ud):

Grau de liberdade..........................................................................................(Ud):

Menor valor..............................................................................................(R$/m2):

Maior valor...............................................................................................(R$/m2):

Somatório dos valores homogeneizados.................................................(R$/m2):

Número de intervalos de classe....................................................................(Ud):

Amplitude de classe.................................................................................(R$/m2):

Amplitude total.........................................................................................(R$/m2):

Média aritmética.......................................................................................(R$/m2):

Mediana...................................................................................................(R$/m2):

Desvio médio...........................................................................................(R$/m2):

Desvio padrão..........................................................................................(R$/m2):

Variância............................................................................................(R$/m2) ^ 2:

5

4

753,28

1.057,28

4.594,06

3

101,33

304,00

918,81

918,75

68,361904

109,149600

11.913,635261

___________________________________________________________________________________________

4) SANEAMENTO DAS AMOSTRAS ( "CRITÉRIO DE CHAUVENET " )

D/S Crítico ( Tabela de "CHAUVENET" ).............. ............................................=

4.2) TESTANDO A AMOSTRA DE VALOR MAIS ELEVADO:

D/S calc. = ( Maior Valor - Média ) / Desvio Padrão

D/S calc. para o MAIOR valor.....................................................................=

4.1) TESTANDO A AMOSTRA DE VALOR MAIS REDUZIDO:

D/S calc. = ( Média - Menor Valor ) / Desvio Padrão

D/S calc. para o MENOR valor...................................................................=

1,65

1,2686

1,5166

4.3) CONCLUSÃO:

* TODAS AS AMOSTRAS SÃO VÁLIDAS (D/S Menor <= D/S Crítico e D/S Maior <= D/S Crítico) *

Coeficiente de Variação (%) = ( Desvio Padrão / Méd ia ) x 100

___________________________________________________________________________________________

5) DISTRIBUIÇÃO AMOSTRAL:

Coeficiente de Variação ( CV )...........................................................( % ) = 11,88

Hélcio Kronberg3/4

Avalurb 3.0 - RELATÓRIO - MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE M ERCADO

6) INTERVALO DE CONFIANÇA:

Limite Superior ( Ls ) = Média + ( TC x Desvio Padr ão ) / ( Nº de Amostras ) ^ 0,50

Limite Inferior ( Li ) = Média - ( TC x Desvio Padr ão ) / ( Nº de Amostras ) ^ 0,50

Adotado a distribuição " t " de Student, onde:

Nível de confiança................................................................................................(%) = 80

TC ( Tabela de Student ) ....................................................................................(ud) = 1,533

Limite inferior unitário ( Li ).................... .................................................( R$/m2 ) =

Limite superior unitário ( Ls ).................... ................................................(R$/m2) =

8) CONCLUSÃO FINAL:

Considerando as análises feitas, conclui-se que o valor total do imóvel, objeto deste laudo, na

data atual, é:

Valor Total ( R$ ) = Valor Arbitrado ( R$/m2 ) x Ár ea Equiv. do Imóvel Avaliando ( m2 )

Sendo:

Valor unitário arbitrado.................................................................................. (R$/m2) =

843,98

993,64

Área equivalente do imóvel avaliando................................................................ (m2) =

VALOR TOTAL ( R$ ) =

384,00

918,81

Amplitude do intervalo de confiança em torno da Est. de tendência central........(%) =

Amplit. interv. de conf. de 80% em torno da estimativa de tendência central......(%) =

8,14

8,14

Estimativa de tendência central....................................................................(R$/m2) = 918,81

352.823,04

Grau de fundamentação (NBR 14653 / 2011)........... .......................................(ud) =

Grau de precisão (NBR 14653 / 2011)................ ..............................................(ud) =

2

3

________________________________________________________________________________________

9) OBSERVAÇÕES GERAIS:

trezentos e cinquenta e dois mil, oitocentos e vinte e três reais e quatro centavos

7) CAMPO DE ARBÍTRIO:

Limite de arbítrio inferior unitário ( LAi )....... ............................................(R$/m2) =

Estimativa de tendência central.....................................................................(R$/m2) =

Limite de arbítrio superior unitário ( LAs )....... .........................................(R$/m2) =________________________________________________________________________________________

780,99

918,81

1.056,63

Hélcio Kronberg4/4

Avalurb 3.0 - RELATÓRIO - MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE M ERCADO

0 1 2 3 4 5 C

5

10

15

F

9) GRÁFICOS:A) HISTOGRAMA - ( Nº DE CLASSES ( C ) x FREQUÊNCIA ( F )) :

Ve

Po

B) PREÇOS OBSERVADOS ( Po ) x VALORES ESTIMADOS ( Ve ):

( R$ / m2 )

Data: 19/05/2016

753,28888,89

951,251.198,35

1.057,281.311,11

913,501.208,33

918,751.276,04

Q46Q26

Q47

Q48

Q27

Q28

Q49Q29

Q50Q30

Q51Q31

Q52Q32

Q53Q33

Q54

Q40

Po (R$/m2) Ve (R$/m2)

Q55

Q56

Q57

Q59

Q58

Q60

Q34

Q35

Q36

Q37

Q38

Q39

Var.Am

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

16

17

18

19

20

0,85

0,79

0,81

0,76

0,72

Q66

Q67

Q68

Q69

Q70

Q71

Q72

Q73

Q74

Q75

Q76

Q77

Q78

Q79

Q80

.1

.2

.3

.4

.9 .10 .11 .12

.5

.6 .7 .8

.13 .14 .15 .16

.17 .18 .19 .20

0

Classe

1

2

3

De:

753,28

854,61

955,95

INTERVALO

Até

854,61

955,95

1.057,28

Freq.

1

3

1

---------------------------------------------------------___________I

-------------------------------------------------

21 Q61 Q81

22 Q42 Q62 Q82

23 Q43 Q63 Q83

24 Q44 Q64 Q84

Q40

.21 .22 .23 .24

ANEXO MEMÓRIA DE CÁLCULO BENFEITORIA(S)


Fone/Fax 41 3233-1077

Hélcio Kronberg1/3

Avalurb 3.0 - RELATÓRIO - MÉTODO DA QUANTIFICAÇÃO D O CUSTO DE EDIFICAÇÕES

__________________________________________________________________________________________________________

1) PARÂMETROS ADOTADOS:

1.1) DAS CARACTERÍSTICAS DO EMPREENDIMENTO:

Prazo estimado para conclusão da obra........................................................................( meses ):

Taxa de administração da obra.............................................................................................( % ):

Percentual total relativo aos custos financeiros da obra durante a construção.......................( % ):

Lucro ou remuneração da construtora...................................................................................( % ):

1.2) DAS CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL AVALIANDO:

1.2.1) DEPRECIAÇÃO:

Adotando o método de Ross - Heidecke, onde:

Fator de depreciação = [(100 - K) /100], sendo:

Idade Real..........................................................................................................................(anos):

Vida útil total provável........................................................................................................(anos):

Idade em % da vida................................................................................................................(%):

Fator de depreciação............................... .................................................................( decimal ):

1.2.2) ÁREA CONSTRUÍDA PADRÃO ( PREDOMINANTE ):

Fonte CUB ( Custo Unitário Básico ):

Data de referência CUB:

Padrão de acabamento:

Área construída padrão ( Predominante ) ( Ap )...................................................................( m2 ):

Valor do CUB ( Custo unitário básico )...........................................................................( R$/m2 ):

IDENTIFICAÇÃO PADRÃO ACAB. CUB ( R$/m2 )ÁREA ( Aq ) ( m2 ) PESO

----------------------

----------------------

----------------------

----------------------

----------------------

----------------------

----------------------

----------------------

----------------------

---------------------

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---------------------

---------------------

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---------------------

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------------------------

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------------------------

------------------------

------------------------

------------------------

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------------------------

------------------------

------------------

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------------------

------------------

------------------

------------------

------------------

------------------

------

------

------

------

------

------

------

------

------

i

1

2

3

4

5

6

7

8

9

8,00

15,00

10,00

15,00

15,00

45,00

33,33

sinduscompr

/ /

Normal / Baixo

120,00

1.329,11

Onde: Peso = CUB áreas diferentes da padrão / CUB á rea padrão

1.2.3) ÁREAS CONSTRUÍDAS DIFERENTES DA ÁREA CONSTRUÍDA PADRÃO:

Fator C ( estado da construção ).............................................................................................(%):

Fator K ( Ross - Heidecke )............................................................................................(decimal):

75,20

80,71

Onde C = Entre Reparos Importantes e Sem Valor

0,1929

Identificação: REsidencia Tipo: Laudo completo Solicitante: xxx

Lograd.: xxx xx Complemento:

xxxxBairro: Cidade: xx Estado: Paraná

Nº:

Hélcio Kronberg2/3

Avalurb 3.0 - RELATÓRIO - MÉTODO DA QUANTIFICAÇÃO D O CUSTO DE EDIFICAÇÕES

1.2.4) ÁREA EQUIVALENTE DE CONSTRUÇÃO:

Sendo:

onde:

Aq(i) = Área construída diferente da área construída padrão ( m2 );

Ap = Área construída padrão ( predominante ) ( m2 );

120,00

Ae = Ap + [ Aq (1) * Peso (1) + Aq (2) * Peso (2) + .... + Aq (i) * Peso (i) ]

Ae = Área equivalente de construção ( m2 );

Peso(i) = CUB áreas diferentes da padrão / CUB área padrão.

Logo:

Área equivalente de construção ( Ae ).............. ..................................... ( m2 ):

1.2.5) CUSTOS NÃO INCLUÍDOS NO CUB:

i IDENTIFICAÇÃO VALOR TOTAL ( R$ )

1 ---------------------- ---------------------------

2 ---------------------- ---------------------------

3 ---------------------- ---------------------------

4 ---------------------- ---------------------------

5 ---------------------- ---------------------------

6 ---------------------- ---------------------------

7

8

9

----------------------

----------------------

----------------------

---------------------------

---------------------------

---------------------------

i IDENTIFICAÇÃO VALOR TOTAL ( R$ )

10

11

12

13

14

15

16

17

18

----------------------

----------------------

----------------------

----------------------

----------------------

----------------------

----------------------

----------------------

----------------------

---------------------------

---------------------------

---------------------------

---------------------------

---------------------------

---------------------------

---------------------------

---------------------------

---------------------------

Custo total não incluído no CUB.................... ................................................... ( R$ ): 0,00

2) CONCLUSÕES:

2.1) DO VALOR FINAL DAS CONSTRUÇÕES:

Sendo:

VFC = {[( Ae * CUB padrão ) + CT ] * ( 1 + A ) * ( 1 + F ) * ( 1 + L )} * FD

onde:

VFC = Valor final das construções ( R$ );

Ae = Área equivalente de construção ( m2 );

CT = Custos totais não incluídos no CUB ( R$ );

A = Taxa de administração da obra ( % );

F = Percentual total relativo aos custos financeiros da obra durante a construção ( % );

L = Percentual correspondente ao lucro ou remuneração da construtora ( % );

FD = Fator de depreciação ( decimal ).

Hélcio Kronberg3/3

Avalurb 3.0 - RELATÓRIO - MÉTODO DA QUANTIFICAÇÃO DO CUSTO DE EDIFICAÇÕES

Logo para:

Temos:

Valor final das construções ( VFC )................ .............................................( R$ ): 44.754,61

19/05/2016

3) OBSERVAÇÕES GERAIS:

Grau de fundamentação ( NBR 14653 ) = 2

quarenta e quatro mil, setecentos e cinquenta e quatro reais e sessenta e um centavos

Legenda

% Custo da construção

% Custo da administração da construção

% Custo financeiro da obra

% Lucro ou remuneração da construtora

68,74

10,31

7,91

13,04

(considerando a depreciação):

ANEXO PESQUISA DE MERCADO


Fone/Fax 41 3233-1077

LOCALIZAÇÃO DO TERRENO X COTAÇÕES

COTAÇÃO 1

VALOR: R$ 600.000,00

ÁREA: 675,00 m² R$/m²: 888,8888889

DESCRIÇÃO: XCELENTE TERRENO 672,00M² - SANTA QUITÉRIA * Um excelente terreno

no Bairro Santa Quitéria em Curitiba, Pr.;* Terreno com 672,00m² (12,00X56,00),

plano;* Zoneamento Setor especial conectora 4;* Para uso habitacional: habitação

coletiva, habitação transitória 1 e 2, habitação institucional, habitação unifamilia;*

Para uso comercial:* Comércio e serviço vicinal, de bairro e setorial, comunitário 1 e 2,

comércio e serviço específico 1;* Coeficiente de aproveitamento 1,5* Taxa de

ocupação 50%* Taxa de Permeabilidade 25%* Altura máxima permitida 04 pavimentos

a 06 pavimentos (para uso nos trechos Lindeiros a ZR4;* A meia quadra de uma via

rápida e vários comércios.* O preço está sujeito a alteração sem aviso prévio;* O

imóvel apresentado poderá não estar mais disponível, sugerimos entrar em contato

com um dos nossos corretores para informações atualizadas. cod.:359967-1

URL http://www.vivareal.com.br/imovel/lote-terreno-santa-quiteria-bairros-curitiba-672m2-

venda-RS600000-id-67965149/

LOCALIZAÇÃO: Rua Dona Eleusina Plaisant Santa Quitéria, Curitiba - PR

http://www.vivareal.com.br/imovel/lote-terreno-santa-quiteria-bairros-curitiba-672m2-venda-RS600000-id-67965149/


COTAÇÃO 2

VALOR: R$ 580.000,00

ÁREA: 484,00 m² R$/m²: R$ 1.198,35

DESCRIÇÃO: EXCELENTE TERRENO PARA CONSTRUÇÃO DE SOBRADOS, ZR-3 NO BAIRRO

SANTA QUITÉRIA, 1 QUADRA DO 12º BATALHÃO DA POLÍCIA MILITAR, REGIÃO SUPER

VALORIZADA, IDEAL PARA CONSTRUTORES. TERRENO MEDE 484M², SENDO 11X44 METROS.

EXISTE A POSSIBILIDADE DE VENDA DO TERRENO AO LADO, QUE POSSUI 11X34, AÍ FICARIA

858M² SENDO 22 METROS DE TESTADA. POSSUI UMA CASA MISTA E UMA EDÍCULA, A CASA

MISTA ESTÁ AVERBADA. CONSULTE UM DE NOSSOS CORRETORES: 41-3077-1777 / 9523-0325

/ 9143-2380 - www.imovelbompravoce.com.br OBSERVAÇÕES: Valor sujeito a alteração sem

aviso prévio.

URL: http://www.vivareal.com.br/imovel/lote-terreno-santa-quiteria-bairros-curitiba-484m2-

venda-RS580000-id-67208101/

LOCALIZAÇÃO: Reinaldo Pazello, 2014 Santa Quitéria, Curitiba – PR



COTAÇÃO 3

VALOR: R$ 500.000,00

ÁREA: 456,00 m² R$/m²: R$ 1.096,49

DESCRIÇÃO: TERRENO SANTA QUITÉRIA - 456,00m²

Excelente terreno medindo 12,00m X 38,00m. Ótima localização, plano, zoneamento setor

especial Conectora 4, indicação fiscal: 45.105.002. Vale a pena conhecer, m arque uma visita

com um dos nossos corretores, pelos telefones: 41 3016-9151 / 9108-0028.


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LOCALIZAÇÃO: Rua Júlio Eduardo Gineste, 223 Santa Quitéria, Curitiba - PR



COTAÇÃO 4

VALOR: R$ 580.000,00

ÁREA: 480,00 m² R$/m²: R$ 1.208,33

DESCRIÇÃO:

URL: TERRENO ZR-4 A UMA QUADRA DA ARTHUE BERNARDES

Vende-se terreno em ótima localização no bairro Santa Quitéria Vende-se terreno em ótima

localização no bairro Santa Quitéria, uma quadra da Avenida Arthur Bernardes. Terreno ZR-4

com 480 m2, de esquina ótimo para sobrado ou um prédio de 08 andares, MAIORES

INFORMAÇÕES

LOCALIZAÇÃO: Rua Júlio Eduardo Gineste, 100 Santa Quitéria, Curitiba – PR

COTAÇÃO 5

VALOR: R$ 490.000,00

ÁREA: 384,00 m² R$/m²: R$ 1.276,04

DESCRIÇÃO: TERRENO PARA ATÉ 8 PAVIMENTOS - SANTA QUITÉRIA

ÓTIMO TERRENO NO BAIRRO SANTA QUITÉRIA : TERRENO ESCRITURADO, MEDINDO

12 X 32. ZONEAMENTO DEFINIDO COMO CONECTORA 4 ZR-4 PARA ATÉ 8

PAVIMENTOS, SEGUNDO GUIA AMARELA. RUA TRANQUILA E VIZINHANÇA BOA,

EXCELENTE PARA UM CONDOMÍNIO DE APARTAMENTOS. PRÓXIMO À UNIVERSIDADE

UNIANDRADE, COLÉGIO ATUAÇÃO, POSTO DE SAÚDE SANTA QUITÉRIA, PONTO DE

ÔNIBUS, MERCADO, PADARIAS. TERRENO JÁ EM FASE DE ATERRAMENTO; ESTUDA

PERMUTA NO LOCAL + PARTE EM ESPÉCIE OU IMÓVEL PRONTO NA REGIÃO DO

CAJURU, BACACHERI, SANTA CÂNDIDA, PINHAIS, ETC, COM VALOR DE ATÉ 300 MIL.

ESTUDA TROCA POR CARRO, MOTO, BARCO OU IMÓVEIS EM OUTRAS REGIÕES COM

VALOR MENOR. VISITAS EDISON BORGES ASSESSORIA IMOBILIÁRIA. VENDA DE

IMÓVEIS EM CURITIBA.


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LOCALIZAÇÃO: Rua Júlio Eduardo Gineste Santa Quitéria, Curitiba - PR



ANEXO DOCUMENTOS


Fone/Fax 41 3233-1077

Inscrição Imobiliária Sublote Nº da Consulta / AnoIndicação Fiscal45.062.017

PREFEITURA MUNICIPAL DE CURITIBASecretaria Municipal do Urbanismo

43.0.0036.0162.00-7 0000 109210/2016

CONSULTA PARA FINS DE CONSTRUÇÃO

Bairro: Rua da Cidadania: Quadrícula:

FazendinhaSANTA QUITÉRIAM-08

Informações da SMU - Secretaria Municipal do UrbanismoTestadas do LotePosição do Lote: Meio de quadra

Sistema Viário: 1- Denominação: NORMALR. JÚLIO EDUARDO GINESTE

Dados de Projeto de Rua (UUS-5.1): O LOTE NÃO É ATINGIDO PELO PROJETO DA RUA814Tipo: Nº Predial: Testada (m): Cód. do Logradouro:W703 Principal 12,00

Cone da Aeronáutica: 1.055,90m em relação a Referência de Nível (RN) OficialParâmetros da Lei de ZoneamentoZoneamento: Sistema Viário:

CONEC.SETOR ESPECIAL CONECTORA 4NORMAL

* Em caso de dúvidas ou divergências nas informações impressas, vale a Legislação Vigente.

Classificação dos UsosUsos Permitidos Habitacionais

HABITAÇÃO COLETIVA.HABITAÇÃO TRANSITÓRIA 1 E 2.HABITAÇÃO INSTITUCIONAL.TOLERADO HABITAÇÕES UNIFAMILIARES.PARA MAIS DE DOIS BLOCOS DE HABITAÇÃO COLETIVA NO LOTE, CONSULTAR O IPPUC.

Usos Permitidos ComerciaisCOMÉRCIO E SERVIÇO VICINAL, DE BAIRRO E SETORIAL.COMUNITÁRIO 1 E 2.COMÉRCIO E SERVIÇO ESPECÍFICO 1, ATENDIDA LEGISLAÇÃO ESPECÍFICA.

Usos Tolerados.................................

Usos PermissíveisCOMUNITÁRIO 3.** Os parâmetros de construção para os Usos Permissíveis, serão definidos pelo Conselho Municipal de Urbanismo.

Usos Proibidos.................................

Parâmetros da ConstruçãoCoeficiente de Aproveitamento

1,5.Taxa de Ocupação

50%.Taxa de Permeabilidade

25%.Densidade máxima

*******************************************

Versão: 3.0.0.150 Para maiores informações acesse: www.curitiba.pr.gov.br 010317-4 093139-2

Página 1 de 4



43.0.0036.0162.00-7 0000 109210/2016


Altura Máxima04 PAVIMENTOS.06 PAVIMENTOS PARA USOS HABITACIONAIS NOS TRECHOS LINDEIROS A ZR-4.ATENDIDO LIMITE DA ANATEL E AERONAUTICA.

Recuo Frontal5,00 M.

Afastamento das DivisasFACULTADO ATÉ 02 PAVIMENTOS.NOS DEMAIS PAVIMENTOS H/6 ATENDIDO O MÍNIMO DE 2,50 M.

EstacionamentoOBEDECER O CONTIDO NO DECRETO 1021/2013 E REGULAMENTO DE EDIFICAÇÕES DA SMU.

RecreaçãoOBEDECER O CONTIDO NO REGULAMENTO DE EDIFICAÇÕES DA SMU.

Observações Para Construção1 - Observar o contido na lei 9803/2000 que dispõe sobre a transferência de potencial construtivo.2 - Em caso de aquisição de potencial construtivo, de acordo com a lei 9802/2000 e decreto 196/2000, os usospermitidos e parâmetros construtivos serão os seguintes:- Usos: Habitação coletiva e habitação transitória 1.- Coeficiente de aproveitamento: 2,0.- Altura máxima: 8 pavimentos.- Afastamento de divisas: Até 2 pavimentos facultado. Demais pavimentos H/6 atendido mínimo de 2,50 m.- Atender demais parâmetros desta consulta amarela.3 - Poderá ser concedido alvará de funcionamento para Indústrias Tipo 1 em edificações existentes.4 - Poderá ser concedido álvara de funcionamento para Indústrias Tipo 2 na área de abrangência da Cidade Industrialde Curitiba, ouvida a CDC.

Informações Complementares

*****Bloqueios

*****

Alvarás de Construção*****Informações de Plantas de Loteamentos (UCT 6)Sublote Situação de Foro Nº Documento Foro

0000 Não foreiro

Dados Sobre Planta de LoteamentoPlanta/Croqui Nº Quadra Nº Lote Protocolo

Situação: Lote dentro do perímetro de Planta/Croquis aprovadaNome da Planta: SANTA QUITERIA

01-001000/201028 482A.00551-


Página 2 de 4



43.0.0036.0162.00-7 0000 109210/2016


Informações do IPPUC - Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano de Curitiba*****Informações da SMOP - Secretaria Municipal de Obras PúblicasFaixa não Edificável de DrenagemSituação Faixa Sujeito à Inundação Diâmetro da Tubulação Água CorrenteCaracterísticas: A P.M.C. se isenta da falta de informações.Lote não Atingido NÃO NÃO

Informações da SMMA - Secretaria Municipal do Meio Ambiente** Existindo árvores no imóvel é obrigatória a consulta à MAPM.**

Informações da SMF - Secretaria Municipal de Finanças

Área Total Construída:Área do Terreno:Espécie:

132,00 m²Dados dos SublotesSublote Utilização Ano Construção Área Construída

Residencial0000 2001 132,00 m²

Qtde. de Sublotes: 1384,00 m²Normal

Cód. Logradouro Planta Pavimentação Esgoto Iluminação Pública Coleta de LixoInfraestrutura Básica

A ANTI-PO EXISTEW703 Sim SimBacia(s) Hidrográfica(s)BACIA BARIGUI Principal

Observações Gerais1 - Considerando a necessidade de adequar e organizar os espaços destinados a circulação de pedestres, a

construção ou reconstrução de passeios deverá obedecer os padrões definidos pelo Decreto 1.066/20062 - A altura da edificação deverá obedecer as restrições do Ministério da Aeronaútica, referentes ao plano da zona de

proteção dos aeródromos e as restrições da Agência Nacional de Telecomunicações - Anatel, referentes ao planode canais de microondas de telecomunicações do Paraná.

3 - Todo o esgotamento sanitário (banheiro, lavanderias e cozinhas) deverá obrigatoriamente ser conectado a redecoletora de esgoto existente na via pública. No caso de cozinhas deverá ser prevista a caixa de gordura antes dareferida rede.

4 - Na ausência de rede coletora será tolerada a utilização de sistema de tratamento composto por fossas, filtros esumidouros (ver Termo de Referência no site da PMC www.curitiba.pr.gov.br ) prevendo-se futura ligação com arede coletora de esgoto.

5 - As águas pluviais devem ser direcionadas obrigatoriamente a galeria de água pluvial existente na via pública.6 - Para qualquer tipo de construção, reforma ou ampliação, consultar a Sanepar quanto a ligação domiciliar de

esgoto.

DataResponsável pela EmissãoCONSULTA IMPRESSA VIA INTERNET 11/05/2016

*** Prazo de validade da consulta - 180 dias ***


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43.0.0036.0162.00-7 0000 109210/2016


ATENÇÃO » Formulário informativo para elaboração de projeto. Não dá direito a construir. » Início da obra somente após a expedição do Alvará de Construção. » Em caso de dúvidas ou divergência nas informações impressas valem as informações atualizadas do Lote, bem como a Legislação vigente.


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Documents

LAUDO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL 821/05/2016 Imóvel Rua … · LAUDO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL 821/05/2016 ... linha de fundos, ... aparente (anos); n = vida útil (anos); c = valor