LAUDO DE AVALIAÇÃO – FOLHA RESUMO · Polux Consultoria Ltda 1 LAUDO TÉCNICO DE AVALIAÇÃO . Rua Geremário Dantas n° 330/336 . Terreno - Tanque . Jacarepaguá – Rio de Janeiro

Polux Consultoria Ltda

2267-5225 6885-4393 fax 2523-6955 [email protected] CNPJ 04.686.526/0001-28

LAUDO DE AVALIAÇÃO – FOLHA RESUMO Nº da solicitação:

Endereço do Imóvel: Método(s) utilizado(s): MÉTODO EVOLUTIVO Resultados da avaliação:

Valor de mercado para venda do imóvel:

R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais)

Valor de mercado para aluguel do imóvel:

R$ 5.200,00 (cinco mil e duzentos reais) Classificação quanto à liquidez: Normal Grau de Fundamentação do Laudo: I Grau de Precisão do Laudo: II

Gilberto Adib Couri Engenheiro Civil - CREA – 19.754 - D – RJ

PhD em Engenharia Civi l Membro do Inst ituto Brasi leiro de Avaliações e Perícias de Engenharia – IBAPE

Rio de Janeiro, 07 de julho de 2014.

Solicitante: RIO PREVIDÊNCIA Objetivo da avaliação: Definição do valor de mercado para venda e locação do imóvel

Logradouro: Rua Geremário Dantas, n° 330/336 Bairro: Tanque - Jacarepaguá Cidade: Rio de Janeiro UF: RJ

mailto:[email protected]


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LAUDO TÉCNICO DE AVALIAÇÃO

Rua Geremário Dantas n° 330/336 Terreno - Tanque

Jacarepaguá – Rio de Janeiro

Julho de 2014


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SUMÁRIO

1. OBJETIVO

2. PRINCÍPIOS E RESSALVAS

3. CARACTERÍSTICAS GERAIS E PARTICULARES

4. LEGISLAÇÃO EDILÍCIA

5. DA VISTORIA

6. DIAGNÓSTICO DE MERCADO

7. METODOLOGIA

8. DOS CÁLCULOS AVALIATÓRIOS

9. RESULTADOS

10. ESPECIFICAÇÕES DAS AVALIAÇÕES

11. ENCERRAMENTO

1.0 OBJETIVO

O presente laudo tem como objetivo a determinação do valor

de compra e venda e do valor de locação do imóvel situado na Rua

Geremário Dantas n° 330/336, Tanque – Jacarepaguá – Rio de

Janeiro.


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2.0. PRINCÍPIOS E RESSALVAS

O presente laudo técnico obedeceu aos seguintes princípios:

• Nossos honorários profissionais não estão sujeitos às

conclusões deste laudo;

• Nossa empresa e nossos profissionais não têm, nem

contemplam interesse algum no bem objeto deste laudo;

• Nossa empresa e nossos profissionais não auferem

qualquer vantagem em relação à matéria envolvida neste

laudo;

• As análises e opiniões expressas no presente trabalho são

baseadas em dados, diligências, pesquisas e

levantamentos verdadeiros e corretos;

• O presente laudo foi elaborado com estreita observância

aos postulados dos Códigos de Ética Profissional do

Conselho Federal de Engenharia e Agronomia (CONFEA) e

do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de

Engenharia (IBAPE).


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3.0 - CARACTERÍSTICAS GERAIS E PARTICULARES 3.1 – CARACTERÍSTICAS GERAIS 3.1.1 - LOCALIZAÇÃO O Imóvel em análise está localizado na Avenida Geremário

Dantas n° 330, Pechincha, Jacarepaguá – XVI Região Administrativa

Zona de Comércio e Serviços 2 (ZCS2), limite com a Zona

Residencial 2, conforme Projeto de Estruturação Urbana (PEU) da

Taquara, Lei Complementar nº. 70 de 06 de junho de 2004.

Planta aerofotogramétrica


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Certidão de Informações


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Continuação Certidão de Informações


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PAA 12253


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Vistas aéreas da edificação.

3.1.2 – LOGRADOURO/ VIZINHANÇA


9

A Avenida Geremário Dantas é uma via de mão dupla, com

pavimentação em asfalto, galerias de águas pluviais e iluminação

pública. O local apresenta ocupação de imóveis residenciais e

comerciais com boa infraestrutura de serviços básicos.

O local dispõe de todos os serviços públicos existentes na

cidade, tais como: redes distribuidoras de água; energia elétrica (luz

e força); telefone (sinal regular para telefonia celular); redes coletoras

de esgoto; distribuição de gás e coleta de lixo.

Foto n°1: Av. Geremário Dantas direção Praça Seca


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Foto n°2: Av. Geremário Dantas direção Pechincha

Foto n°3: Vizinhança lado direito - SESI Jacarepaguá - Tanque


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Foto n°4: Vizinhança lado esquerdo

Foto n°5: Vizinhança frontal


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Foto n°6: Center Shopping vizinho ao avaliando

3.13 – DO TERRENO

O terreno, conforme Registro de Imóveis n° 165.402, está situado na

Av. Geremário Dantas, possuindo as seguintes medidas:

“20,08 m pela Av. Geremário Dantas, 2,18m nos fundos; 43,80m de

extensão pelo lado direito e 45,65m pelo lado esquerdo...”

O terreno totaliza uma área de 487,50 m².


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Planta de Situação do Terreno


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Registro Geral Matricula nº165402


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4.0 – LEGISLAÇÃO

O imóvel encontra-se submetido à Lei Complementar n° 70 de

06/07/2004, essa legislação institui o PEU Taquara – Projeto de

Estruturação Urbana (PEU) dos Bairros de Freguesia, Pechincha,

Taquara e Tanque, integrantes das Unidades Espaciais de

Planejamento 42 e 43 (UEP 42 e 43).

A ocupação do solo deverá seguir os parâmetros edilícios

estabelecidos na legislação, tal como redigido no artigo 10, a seguir

transcrito.


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“Da Ocupação do Solo Art. 10. A implantação da edificação no lote será regulada por índices urbanísticos que variem segundo a zona em que ocorra, correspondendo aos seguintes parâmetros, além de outros estabelecidos nesta Lei Complementar: I – Gabarito; II – Afastamentos frontais, laterais e de fundos; III – Área Total da Edificação (ATE); IV – Índice de Aproveitamento do Terreno (IAT); V – Taxa de ocupação máxima (TO); VI – Coeficiente de adensamento(Q); VII – Índice de Comércio e Serviços (ICS); VIII – Taxa de Permeabilidade; IX – Área útil mínima das unidades; X – Número mínimo de vagas para estacionamento.” O terreno está inserido em Zona de Comércio e Serviços 2 na faixa de influência de ZR2 PARÂMETROS PARA ZCS2

“Seção V Da Zona Comercial e de Serviços 2 (ZCS 2) Art. 48. Ficam aprovados os seguintes parâmetros e índices urbanísticos específicos: I – Para parcelamento: a) área mínima do lote: 360m²; b) testada mínima: 12m; II – Para edificação: a) Índice de Aproveitamento do Terreno (IAT): 1. na faixa de influência sobre a ZR 1: 1,5; 2. na faixa de influência sobre a ZR 2: 3; 3. na faixa de influência sobre a ZUPI 1 e a ZUPI 2: 2;”


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Dessa forma, no caso em análise pode-se construir até 3 vezes

a área do terreno.

4.2 - PARÂMETROS EDILÍCIOS

4.2.1 - GABARITO

“2. na faixa de influência sobre a ZR 2:

– Edificações afastadas das divisas:

• cota de soleira igual ou inferior a +40m: oito, de qualquer natureza;

• cota de soleira superior a +40m e até +50m: seis, de qualquer

natureza;

• cota de soleira superior a +50m: quatro, de qualquer natureza;

– Edificações não afastadas das divisas:

• quatro, de qualquer natureza;”

Número Máximo de Pavimentos Art. 19. O número máximo de pavimentos das edificações é estabelecido por zona e obedecerá ao disposto nesta Lei Complementar. I – os pavimentos situados em subsolo não serão computados para efeito do número máximo de pavimentos; II – o primeiro pavimento em subsolo poderá ser semienterrado, desde que o piso do pavimento imediatamente superior não fique acima da cota de +1,50m (um metro e cinquenta centímetros) em relação ao ponto mais baixo do meio-fio do logradouro, correspondente à testada do lote. ...


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Art. 21. Acima do último pavimento permitido nas edificações residenciais multifamiliares e das partes destinadas a unidades residenciais das edificações mistas são admitidos pavimentos de cobertura constituindo dependência das unidades situadas no pavimento imediatamente inferior ou terraço de uso comum, desde que: I – a ocupação máxima seja de cinquenta por cento da área do pavimento imediatamente inferior; II – seja mantido afastamento mínimo de três metros do plano de fachada voltado para o logradouro e para as edificações não afastadas das divisas do lote e de cinco metros para as edificações afastadas das divisas do lote; III – seja considerado como último pavimento das edificações aquele correspondente às unidades permitidas; IV – a parte coberta seja computada na ATE. PERÍMETRO E TAXA DE OCUPAÇÃO

“Art. 32. Exceto nas Zonas de Conservação Ambiental, não há Taxa de Ocupação (TO) definida para os lotes das UEP 42 e 43, devendo ser mantida a taxa de permeabilidade definida para as zonas, livre de pavimentação ou qualquer construção, mesmo em subsolo. Parágrafo único. A área mantida permeável acompanhará a linha de drenagem natural do terreno, em caso de lote em encosta, e Incorporará a faixa marginal de proteção, em caso de lote atravessado por curso d’água.”

O perímetro da edificação deve estar contido em um polígono

de perímetro máximo igual a 160,00 m, e a maior dimensão não deve

ultrapassar 40,00 m, tal como estabelece o artigo 31, a seguir

transcrito:


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“Art. 31. As dimensões máximas da projeção horizontal das edificações devem permitir a sua inserção em um polígono de perímetro máximo igual a cento e sessenta metros e cuja maior dimensão não ultrapasse quarenta metros.”

ÍNDICE DE APROVEITAMENTO DO TERRENO

O índice de aproveitamento do terreno é 3,0, como já

apresentado, e a área total edificável permitida é de:

ATE = 3,0 x 487,50m² = 1462,50 m²

TAXA DE PERMEABILIDADE

Deverá ser deixada uma área livre de 20% do terreno relativa à

permeabilidade.

USOS

Na presente legislação, para implantação de uma edificação de

qualquer tipo de uso deverá ser analisado o seu impacto no sistema

viário. Para tal, os usos foram definidos em alguns níveis.

De acordo com o Quadro 2 da Lei n° 70, demonstrado no

anexo 2 ao presente parecer e a seguir transcrito, as atividades

comerciais, de uma forma geral, são ADEQUADAS em ZCS2.

O terreno poderá ter utilização residencial, comercial, de

serviços e até mesmo industrial, tal como quadro a seguir:


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A atividade a ser implantada poderá estar sujeita à

apresentação de um Relatório de Impacto de Vizinhança, tal como

estabelece o artigo 12, §3º, a seguir transcrito:

“§ 3º - Poderá ser exigido Relatório de Impacto de Vizinhança-RIV

nas situações de impacto A, B e C de acordo com o art. 445 da Lei

Orgânica do Município do Rio de Janeiro, e com os arts. 120 e 121

do Plano Diretor Decenal da Cidade do Rio de Janeiro.”

A edificação a ser construída poderá utilizar um índice de

aproveitamento de terreno de 3,0, com até 4 pavimentos colada nas

divisas, sendo a cota de soleira inferior a 40 m e com 8 pavimentos se construída afastada das divisas.

O afastamento frontal é de 3,00 m e taxa de permeabilidade

que deve ser deixada livre no terreno é de 20%.

ESTACIONAMENTO

“Art. 33. Os locais cobertos para estacionamento ou guarda de veículos, quando em subsolo, constituindo um ou mais pavimentos enterrados, poderão ocupar toda a área do terreno com exclusão do afastamento frontal exigido para o local e do percentual correspondente à taxa de permeabilidade, que poderá estar total


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ou parcialmente localizada neste afastamento, atendidas as condições do parágrafo único do art. 32 desta Lei Complementar.”

DIMENSÃO DA UNIDADE RESIDENCIAL “Art. 34. A área útil mínima das unidades residenciais é de trinta metros quadrados. Parágrafo único. O disposto neste artigo não tem aplicação para o caso das edificações situadas nas Áreas de Especial Interesse Social (AEIS) das UEP 42 e 43, cujos parâmetros serão definidos através de legislação específica.”

Quadro de Resumo


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5.0 – DA VISTORIA Na vistoria realizada no terreno foi constatada a existência de

uma edificação em ruínas, que deverá ser demolida para o pleno

aproveitamento do terreno. O imóvel encontra-se fechado.

Fotos nos 7 e 8: Vista externa do terreno


23

Foto n°9: Vista da calçada

Foto n°10: Vista da entrada do terreno - portão de madeira fechado com cadeado


24

Fotos nos 11 e 12: Vistas internas do terreno na parte frontal – edificação com vãos vedados

em tijolos.


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Fotos n°13: Vista da parte dos fundos da edificação em ruínas - janelas fechadas com

tijolos.

6.0 - DIAGNÓSTICO DE MERCADO

O mercado imobiliário, nos últimos dois anos, passou por um

período de euforia e recuperação de valores como há muitos anos

não ocorre no mercado do Rio de Janeiro. Na Zona Oeste,

principalmente no bairro de Jacarepaguá, percebe-se uma boa

liquidez e a implantação de diversos empreendimentos residenciais.


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7.0 – METODOLOGIA

Dos diversos métodos de avaliação existentes, aquele que mais se

coaduna com a situação do imóvel em análise e que indica o real

valor potencial do imóvel, inserindo-o no mercado imobiliário de

construção local, é o Método Evolutivo. Este método está previsto na

Norma Brasileira que disciplina o assunto.

O Método Evolutivo conforme a NBR 14.653-1 consiste de:

“A composição do valor total do imóvel avaliando pode ser obtida através da conjugação de métodos a partir do valor do terreno, considerado o custo de reprodução das benfeitorias devidamente depreciado e o fator de comercialização, ou seja: VI = (VT + VB). FC”.

O Método Evolutivo consiste no somatório do valor do terreno

calculado pelo Método Involutivo somado ao valor das benfeitorias

existentes, com a aplicação de um Fator de Comercialização.

Assim, tem-se:

VI = (VT + VB). FC sendo : VI = valor do imóvel novo. VT = valor do terreno. VB = valor das benfeitorias, no estado. FC = coeficiente de mercado, em função do bairro onde se situa o imóvel, suas características construtivas e situação do mercado imobiliário na época da avaliação. No presente caso, adotou-se: FC = 1,00


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7.1 – CÁLCULO DO VALOR DO TERRENO

Para o cálculo do valor do terreno será utilizado o método

Involutivo, visto não existirem elementos amostrais em número e

semelhança, suficientes para aplicação do método comparativo de

mercado.

De acordo com a NBR 14.653-2, tem-se:

“8.2.2 Método Involutivo

Identifica o valor de mercado do bem, alicerçado no seu

aproveitamento eficiente, baseado em modelo de estudo de

viabilidade técnico-econômica, mediante hipotético empreendimento

compatível com as características do bem e com as condições do

mercado no qual está inserido, considerando-se cenários viáveis

para execução e comercialização do produto.”

Na parte 2 da Norma há a prescrição de que o Método

Involutivo deve seguir os seguintes preceitos:

“8.2.2.2 Projeto hipotético

Na concepção do projeto hipotético, o engenheiro de avaliações

deve verificar o aproveitamento eficiente para o imóvel avaliando,

como definido em 3.1.


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7.2.2.3 Pesquisa de valores

A pesquisa de valores deve ser realizada segundo os preceitos do

método comparativo direto de dados de mercado, conforme 8.2.1, e

tem como objetivo estimar o valor de mercado do produto imobiliário

projetado para a situação hipotética adotada e sua variação ao longo

do tempo.

7.2.2.4 Previsão de receitas

As receitas de venda das unidades do projeto hipotético são

calculadas a partir dos resultados obtidos em 8.2.2.3, considerados a

eventual valorização imobiliária, preferencialmente inferida, a forma

de comercialização identificada na conduta do mercado e o tempo de

absorção em face da evolução conjuntural no mercado e evidências

de seu desempenho.

7.2.2.5 Levantamento do custo de produção do projeto hipotético

Este levantamento corresponde à apuração dos custos diretos e

indiretos, inclusive de elaboração e aprovação de projetos,

necessários à transformação do imóvel para as condições do projeto

hipotético.

7.2.2.6 Previsão de despesas adicionais

Podem ser incluídas, quando pertinentes, entre outras, as seguintes

despesas:

a) de compra do imóvel;

b) de administração do empreendimento, inclusive vigilância;

c) com impostos, taxas e seguros;


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d) com publicidade;

e) com a comercialização das unidades.

7.2.2.7 Margem de lucro do incorporador

Quando for usada margem de lucro em modelos que não utilizem

fluxo de caixa, esta margem deve ser considerada proporcional ao

risco do empreendimento, que está diretamente ligado à quantidade

de unidades resultantes do projeto, ao montante investido e ao prazo

total previsto para retorno do capital. A margem de lucro adotada em

modelos estáticos deve ter relação com o que é praticado no

mercado.

7.2.2.8 Prazos

No caso de adoção de modelos dinâmicos, recomenda-se que:

a) o prazo para a execução do projeto hipotético seja compatível

com as suas características físicas, disponibilidade de recursos,

tecnologia e condições mercadológicas;

b) o prazo para a venda das unidades seja compatível com a

estrutura, conduta e desempenho do mercado.”


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8.0 – CÁLCULOS AVALIATÓRIOS

8.1 – CÁLCULO DO VALOR DO TERRENO.

Tal como já descrito anteriormente ao citar o trecho da Norma

Brasileira que disciplina o assunto, com a utilização desse método

busca-se determinar o valor do terreno por meio de um estudo de

massa baseado nas condições máximas permissíveis de

aproveitamento eficiente do terreno.

Para tal é necessário que se elabore um estudo de massa do

projeto da melhor edificação permitida para o local, tanto em termos

de área, como em termos de vocação.

Uma vez isto estabelecido, calcula-se o montante previsto de

receitas oriundas de sua comercialização, descontando-se deste

valor o somatório das despesas decorrentes de sua implementação e

venda.

8.2 – ESTUDO DE MASSA – PROJETO DA EDIFICAÇÃO Área do terreno: 487,50 m²

IAT: 3,0

Área Total Edificável – ATE = área do terreno x índice de

aproveitamento, logo a ATE = 3,0 x 487,50m² = 1462,50 m²

Taxa de permeabilidade 80%

Afastamento frontal exigido de ambos os lados = 3,00m

Gabarito: 8 pavimentos para edificações afastadas das divisas

Para a ATE de 1462,50 m²/ 8 pavimentos = 182,00 m² por pavto


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O local possui vocação residencial para apartamentos de sala

e dois quartos, com área de cerca de 60,00 m², tal como

empreendimentos existentes em lançamento no local.

Área de ocupação do terreno no subsolo: 390,00 m², em função

dos 80% da taxa de permeabilidade e dos afastamentos exigidos.

ATE = 1462,50 m²/ 8 pavimentos = 182,00 m²

Conforme apresentado no croqui a seguir, para uma edificação com

8 pavimentos e uma ATE de 1462,50 m², só se permite uma lâmina

com essa área e portanto com afastamentos de 4,00m. Esse

afastamento, conforme legislação deve ser proporcional ao gabarito

da edificação.


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Croqui de implantação da nova edificação

Av Geremário Dantas

Edificação afastada das divisas

12,00

4,00 4,00

3,00

26,00

2,00


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Descrição da edificação projetada:

• Subsolo com estacionamento com 390,00 m² e 15 vagas

• Pavimento térreo com área de 182,00 m² e área descoberta de

305,50 m², onde ocorrerá a área de lazer da edificação e 6 vagas de

garagem.

• 7 pavimentos tipo com 182,00 m², retirando-se o percentual de

área comum, restam 165,00 m² por pavimentos, contemplando 3

unidades por andar com uma vaga de garagem, totalizando 21

unidades residenciais com 55,00 m² e uma vaga de garagem.

8.3 – MÉTODO COMPARATIVO POR TRATAMENTO DE FATORES PARA OBTENÇÃO DO VALOR DO APARTAMENTO

O Método Comparativo de Dados de Mercado, estabelecido

pela NBR 14.653-2 da ABNT, permite calcular estimativas não

tendenciosas de valor, estabelecendo intervalos de confiança para

elas, além de submetê-las a testes de hipóteses.

Este Método, preconizado pela NBR-14653-2, é do tipo

DIRETO e tem condições de consubstanciar um melhor juízo acerca

dos valores do BEM AVALIANDO.

Para isso, realizou-se a pesquisa e o levantamento de dados

na área em estudo, buscaram-se os elementos e informações locais,

e procedeu-se à consequente compatibilização e a sintetização dos

resultados.


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No estudo comparativo serão utilizados fatores de

homogeneização.

FATORES DE HOMOGENEIZAÇÃO

Para a correta utilização dos Elementos Amostrais listados é

necessário que os mesmos passem por um tratamento de

uniformização, que os fará corresponder efetivamente à situação e

similaridade ao imóvel avaliando. Para tal, utilizar-se-ão fatores de

homogeneização.

⇒ FATOR DE TRANSPOSIÇÃO (FT)

Este fator serve para transpor os valores pesquisados ao local

do imóvel avaliando em função da importância do ponto comercial

das localidades em que se situam os imóveis paradigmas.

No presente caso adotou-se a relação de VRs, valores

comerciais tabelados na Planta de Valores do Municipio.

VR imóvel avaliando/ VR imóvel pesquisado.

⇒ FATOR FONTE (FF)

Este fator serve para transpor os valores pesquisados ao local

do imóvel avaliando em função da credibilidade das fontes de

informação e da liquidez de mercado imobiliário. Este fator deve

variar entre 0,80 e 1,00


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⇒ FATOR ÁREA (FA)

Este fator corrige os valores dos imóveis pesquisados, tendo

por base as respectivas áreas com relação à área em análise e

consequentemente o valor do imóvel avaliando. 4/1

=

a

pA S

SF Para diferenças menores que 30%

81

=

a

pA S

SF Para diferenças maiores que 30%

Onde:

Sp = área do imóvel pesquisado

8.3.1 – AVALIAÇÃO DO VALOR DOS APARTAMENTOS Dados do imóvel avaliando Av. Geremário Dantas, nº 330/336

Área: 55,00 m² VR: R$ 967,50

AMOSTRAGEM

A pesquisa de mercado foi realizada em junho de 2014,

tomando-se como base elementos da região geo-econômica, obtidos

em anúncios de jornais de grande circulação, por meio de contatos

com corretores que atuam nesta área e ainda, por pesquisa local

para verificação das amostras.


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AMOSTRAGEM DE APARTAMENTOS ELEMENTO nº 1: Rua Mapendi, nº 550 - Taquara "Via Alto Mapendi" Área: 60,00 m² Valor de oferta: R$ 334.600,00 Fonte: Beth Oliva - (21) 4107-0440 / 98776-9638 VR: R$ 1180,83


37

ELEMENTO nº 2: Estrada do Tindiba, nº 1965 - Taquara Área: 71,00 m² Valor de oferta: R$ 370.000,00 Fonte: FJF - (21) 7856-8394 VR: R$ 1179,17


38

ELEMENTO nº 3: Estrada do Rio Grande, nº 1320 - Taquara Attivita Residencial Área: 53,00 m² Valor de oferta: R$ 259.800,00 Fonte: Franklin Topasio - 21) 4109-2734 VR: R$ 1194,60


39

ELEMENTO nº 4: Estrada do Guerenguê, nº 370 - Taquara Evidence Quality Life Área: 77,00 m² Valor de oferta: R$ 378.700,00 Fonte: Corretor - (21) 99508 - 2255

VR: R$ 1034,03


40

ELEMENTO nº 5: Rua Retiro dos Artistas, nº 855 - Pechincha "Vernissage Residencial Club" Área: 60,00 m² Valor de oferta: R$ 399.458,00 Fonte: Corretor - (21) 99508 - 2255 VR: R$ 1179,17


41

ELEMENTO nº 6: Av. dos Mananciais, nº 1501 - Taquara "MIO Residencial Parque" Área: 86,00 m² Valor de oferta: R$ 343.100,00 Fonte: Corretor - (21) 99508 - 2255 VR: R$ 1179,17


42

ELEMENTO nº 7: Estrada do Boiúna, nº 1.600 - Taquara "Bela Vista" Área: 39,00 m² Valor de oferta: R$ 202.438,00 Fonte: Golden Imóveis - (21) 2145-5454 VR: R$ 1034,03

ELEMENTO nº 8: Estrada Rodrigues Caldas, nº 2.055 - Taquara "Vert Vita" Área: 54,00 m² Valor de oferta: R$ 245.000,00 Fonte: Golden Imóveis - (21) 2145-5454 VR: R$ 1034,03 , 150 A Mananciais, 15011


43

ELEMENTO nº 9: Estrada dos Bandeirantes , nº 867 - Taquara "Condomínio Facile" Área: 64,00 m² Valor de oferta: R$ 316.100,00 Fonte: Golden Imóveis - (21) 2145-5454 VR: R$ 1034,03 ELEMENTO nº 10: Rua Retiro dos Artistas , nº 909 - Taquara "Espaço Vip Residencial" Área: 71,00 m² Valor de oferta: R$ 472.000,00 Fonte: Rossi Residencial - (21) 2730-6401 VR: R$ 1179,17


44

ELEMENTO nº 11: Estrada dos Bandeirantes , nº 7.700 - Taquara "Wind Residencial" Área: 73,00 m² Valor de oferta: R$ 433.300,00 Fonte: Valinoti - (21) 99508-2255 VR: R$ 913,07


45

ELEMENTO nº 12: Rua Alexandre Ramos, nº 29 - Taquara "Brise Club Condomínio" Área: 61,00 m² Valor de oferta: R$ 380.000,00 Fonte: Marlene - (21) 99992-9324 VR: R$ 1106,59


46

ELEMENTO nº 13: Rua Imutá, nº 332 - Taquara "Condomínio Parque Residencial" Área: 86,00 m² Valor de oferta: R$ 469.600,00 Fonte: Beth Oliva - (21) 4107-0440 / 98776-9638 VR: R$ 1180,83


47

ELEMENTO nº 14: Rua Mapendi, nº 730 - Taquara "Eco Way Mapendi" Área: 74,00 m² Valor de oferta: R$ 251.000,00 Fonte: Golden Imóveis - (21) 2145-5454 VR: R$ 1180,83

QUADRO DE ENTRADA DOS DADOS N° Valor (R$) Área Oferta Localização

(m2)

VR (R$) 1 334.600,00 60,00 0,90 1180,83 2 370.000,00 71,00 0,90 1179,17 3 259.800,00 53,00 0,90 1194,60 4 378.700,00 77,00 0,90 1034,03 5 399.458,00 60,00 0,90 1179,17 6 343.100,00 86,00 0,90 1179,17 7 202.438,00 39,00 0,90 1034,03 8 245.000,00 54,00 0,90 1034,03 9 316.100,00 64,00 0,90 1034,03 10 472.000,00 71,00 0,90 1179,17 11 433.300,00 73,00 0,90 913,07 12 380.000,00 61,00 0,90 1106,59

13 469.600,00 86,00 0,90 1180,83 14 251.000,00 74,00 0,90 1180,83 Avaliando 55,00

967,50


48

QUADRO DE HOMOGENEIZAÇÃO VALOR VALOR UNITÁRIO

AMOSTRA UNITÁRIO FA FF FL HOMOGENEIZADO (R$/m2) (R$/m2)

1 5.576,67 1,02 0,90 0,82 4.197,89 2 5.211,27 1,07 0,90 0,82 4.115,13 3 4.901,89 0,99 0,90 0,81 3.537,74 4 4.918,18 1,04 0,90 0,94 4.327,21 5 6.657,63 1,02 0,90 0,82 5.011,60 6 3.989,53 1,06 0,90 0,82 3.120,93 7 5.190,72 0,92 0,90 0,94 4.040,04 8 4.537,04 1,00 0,90 0,94 3.838,34 9 4.939,06 1,04 0,90 0,94 4.345,58 10 6.647,89 1,07 0,90 0,82 5.249,57 11 5.935,62 1,04 0,90 1,06 5.889,08 12 6.229,51 1,03 0,90 0,87 5.024,04 13 5.460,47 1,06 0,90 0,82 4.271,62 14 3.391,89 1,04 0,90 0,82 2.603,34

DETERMINAÇÃO DA MÉDIA SANEADA

Média Xm: 4255,15

Desvio (S): 859,70

Estatísticas Gerais Número de elementos .............. : 14 Graus de liberdade ................... : 13 Valor médio ............................. : 4255,1507 Mediana .................................. : 4246,2100 Moda ...................................... : 4246,2100 Variância ............................... : 7,3908x105 Desvio padrão ........................... : 859,7022 Coef. de variação ..................... : 20,20% Valor mínimo ........................... : 2603,3400 Valor máximo .......................... : 5889,0800 Amplitude ............................... : 3285,7400 Número de classes .................. : 4 Intervalo de classes ................. : 821,4350 Sob o aspecto do coeficiente de variação, a amostra é considerada boa- classe 3


49

1ª . Eliminação de Dados Suspeitos Para n = 14, valor crítico d/s = 2,10

Testando os elementos extremos, tem-se:

A11 = |5889,08 – 4255,15| /859,70= 1,90 < 2,10 (elemento mantido)

A14 = |2603,34 – 4255,15| /859,70= 1,92 < 2,10 (elemento mantido)

2º Determinação do Campo de Arbítrio Adotando-se a tabela de distribuição de Student, para o intervalo de

confiança máximo de 80%.

V = n – 1 = 13 Tp = 1,35 (tabelado) Os limites de confiança são assim definidos pelo intervalo

X = X ± tp x S/(n-1)1/2

X = 4.255,15 ± 1,35 x 859,70/(13)1/2

X mínimo = 3.933,66

X máximo = 4.576,64

Recomenda-se a divisão do intervalo (amplitude) em 3 classes e a

adoção da média ponderada das amostras aí contidas:

A = (4.576,64 – 3.933,66)/3 = 214,33

1ª classe: 3.933,66 a 4.147,99 ⇒ 4.115,13; 4.040,04 (peso 2)

2ª classe: 4.147,99 a 4.362,32 ⇒ 4.197,89; 4.327,21; 4.345,58;

4.271,62 (peso 4)

3ª classe: 4.362,32 a 4.576,64 ⇒ sem elementos

Valor médio saneado: R$ 4.243,98/m² Valor médio adotado: R$ 4.244,00/m²


50

3ª . Estatística Dispersão em Torno da Média

Desvios Deletados Normalizados

As amostragens cujos desvios mais se deslocam da reta de referência influem

significativamente no valor médio.


51

Histograma

Reta de Normalidade


52

4ª . Grau de Precisão do Estudo

(4.576,64 – 3.933,66)/ 4.255,15= 15,10% - Grau III

5ª. Tomada de decisão Utilizando o Valor médio de mercado calculado tem-se,

como valor final de venda do apartamento

Valor de mercado de venda: R$ 4.244,00/m² x 55,00m²

Valor de mercado de venda do apartamento: R$ 233.420,00

VALOR DO IMÓVEL - R$ 233.500,00 duzentos e trinta e três mil e quinhentos reais

em nos atrativos de mercado


53

8.4 – VALOR DO TERRENO 8.4.1 – QUADRO DE ÁREAS

Para se estabelecer o valor dos imóveis e do empreendimento

e consequentemente verificar o valor do terreno, se faz necessária a

elaboração de um quadro de áreas da edificação fictícia considerada

para o local. As áreas equivalentes serão calculadas pautadas na

NBR 12.721, que em seu item 5.7 prescreve a conceituação de área

equivalente com suas devidas ponderações: “5.7 Área equivalente 5.7.1 Conceituação Área virtual cujo custo de construção é equivalente ao custo da respectiva

área real, utilizada quando este custo é diferente do custo unitário básico da construção, adotado como referência. Pode ser, conforme o caso, maior ou menor que área real correspondente.”

“5.7.3 Coeficientes Médios a)garagem (subsolo): 0,50 a 0,75; b)área privativa (unidade autônoma padrão): 1,00; c)área privativa (salas com acabamento): 1,00; d) área privativa (salas sem acabamento): 0,75 a 0,90 e)área de loja sem acabamento: 0,40 a 0,60 f) varandas:0,75 a 1,00 g) terraços ou áreas descobertas sobre lajes: 0,30 a 0,60; h) estacionamento sobre terreno: 0,05 a 0,10; i) área de projeção do terreno sem benfeitoria: 0,00; j) área de serviço: 0,50; k) barrilete: 0,50 a 0,75; l) caixa d’água: 0,50 a 0,75; m) casa de máquinas: 0,50 a 0,75; n) piscinas: 0,50 a 0,75 o) quintais, calçadas, jardins: 0,10 a 0,30”


54

Pavimentos quantidade fator de equivalência área real área equivalenteSubsolo 1 0,6 390,00 234,00Térreo 1 1 182,00 182,00

Pavimentos tipo 7 1 182,00 1274,00TOTAL 1690,00

8.4.2 – RECEITA BRUTA DE VENDAS

Unidades Quantidadesárea unidade (m²) valor unidade Apurado (R$)apartamentos 21 55,00 233500,00 4.903.500,00 Volume Global de Vendas 4.903.500,00 VGV = R$ 4.903.500,00 8.4.3 – CUSTO DE CONSTRUÇÃO

Para o cálculo do Custo de Construção será adotada a tabela

publicada pela Sinduscon-RJ para junho de 2014, considerando-se o

padrão equivalente – R8N = R$ 1.206,45


55

VOLUME GERAL DE VENDAS 4.903.500,00CUSTO DA CONSTRUÇÃO

VALOR UNITÁRIO SINDUSCON 1206,45BDI 35% 1,35

ÁREA CONSTURÍDA EQUIVALENTE (m²) 1690,00VALOR TOTAL DA CONSTRUÇÃO (R$) 2.752.515,68 8.4.4 – OUTRAS DESPESAS Tributos sobre o VGV (COFINS 3%; PIS 0,65%; I.R. 1,2%; Cont.Social 1,08%) (R$) 290.777,55Despesas de Venda (7% sobre o VGV) - R$ 343.245,00Despesas Administrativas (1% sobre o VGV) - R$ 49.035,00Valor total das despesas R$ 683.057,55Valor total das despesas com custo de construção R$ 3.435.573,23

8.4.5 – VALOR DO TERRENO Somando-se as despesas consideradas nos itens 8.4.3 e 8.4.4, tem-

se o seguinte total: VALOR DO TERRENO

RETORNO BRUTO - VGV - R$ 1.467.926,78REMUNERAÇÃO DO INCORPORADOR (20% do Retorno Bruto - R$) 293.585,36Saldo = Retorno Bruto - Remuneração do Incorporador - R$ 1.174.341,42Margem - 15% do saldo 176.151,21Valor do terreno - R$ - (saldo - margem de risco) 998.190,21

8.4.6 – ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO

De acordo com a metodologia utilizada e consoante o

preconizado na NBR-14653-2, obteve-se grau de fundamentação I e

de precisão II, conforme a tabela a seguir.

Da Norma tem-se:


56

O terreno em análise possui um formato trapezoidal, com

limitação da faixa do afastamento frontal em ambos os lados, o que

restringe de forma demasiada sua ocupação.

A liquidez imobiliária e os empreendimentos no local são todos

de imóveis residenciais. O cenário para o projeto de “melhor


57

aproveitamento econômico” é do cenário de uma edificação de uso

multifamiliar, que limita uma estratégia de vendas que corresponda a

um cenário dinâmico onde se lançariam unidades em momentos

distintos. Assim, foi adotado o cenário único no fluxo estático de

venda, consequentemente passa a ter grau de fundamentação I.

GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO DO MÉTODO INVOLUTIVO

ITEM DESCRIÇÃO GRAU III II I

1 Nível de detalhamento do projeto hipotético x

2 Preço de venda das unidades do projeto hipotético x

3 Estimativa dos custos de produção x 4 Prazos x 5 Taxas x 6 Modelo x 7 Análise setorial e diagnóstico de mercado x 8 Cenários x 9 Análises de sensibilidade do modelo x

TOTAL = 15 pontos

Tabela – Grau de fundamentação no caso de utilização do método involutivo

Grau de Fundamentação I


58

8.5 – VALOR DAS BENFEITORIAS As benfeitorias existentes no terreno são de baixo padrão

construtivo e estão em péssimas condições, como foi apresentado

no corpo do laudo, dessa forma não possuem valor, pois necessitam

ser demolidas.

8.6 – FATOR DE COMERCIALIZAÇÃO

De acordo com a norma técnica NBR 14.653-2, item 8.2.4.2, o

fator de comercialização deve ser levado em conta, admitindo-se que

pode ser maior ou menor do que a unidade.

No presente caso será adotado um fator de comercialização no

valor de 1,0

8.7 – VALOR DE VENDA DO IMÓVEL Utilizando-se a fórmula pautada nas normas técnicas tem-se

VI = (VT + VB) . FC

VI = (998.190,21,00) . 1,00 VI = R$ 1.000,000,00 em nos atrativos de mercado


59

9.0 - RESULTADOS

Com base no estudo de massa realizado no presente laudo,

devidamente pautado na metodologia utilizada e consoante o

preconizado pela NBR-14653-2, obtendo grau I de fundamentação e

grau II de precisão, determina-se, com base no mercado imobiliário

da região, o valor de mercado do terreno em questão, em julho de

2014, já arredondado, conforme permitido pela norma técnica, em

até ±1%.

VALOR DE VENDA

R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais)

Para o valor de locação, o procedimento a ser utilizado é o

chamado Método da Rentabilidade, previsto na Norma Brasileira e

detalhado no livro do Professor Sergio Abunahman, “Curso Básico

de Engenharia Legal e de Avaliações”, publicação da PINI, 2008.

Neste método deve-se adotar um percentual de rentabilidade que o

imóvel deve proporcionar quando locado.

A rentabilidade de um imóvel varia em função do tempo e da

sua localização. Para a determinação deste percentual é necessário

que se proceda a uma pesquisa comparativa dos valores unitários de

venda de imóveis na região macroeconômica em que se insere o

imóvel em epígrafe no mês em que se faz a avaliação.


60

O SECOVI Rio – Sindicato da Construção no Rio de Janeiro,

apresentou uma pesquisa por eles realizada para o mês de maio de

2014, tal como apresentado a seguir.

Tabela detalhada


61

Tabela detalhada

A partir desta pesquisa pode-se verificar que o percentual de

rentabilidade a ser adotado para o imóvel avaliando é de 0,52% ao

ano. Assim o valor de locação mensal, já arredondado, para o imóvel

é de R$ 5.200,00

VALOR DE LOCAÇÃO MENSAL

R$ 5.200,00 (cinco mil e duzentos reais)


62

10.0 - ESPECIFICAÇÃO DAS AVALIAÇÕES De acordo com a metodologia utilizada e consoante o

preconizado na NBR-14653-2, obteve-se grau de fundamentação e

de precisão II, conforme a tabela a seguir.

Da Norma tem-se:

O terreno em análise localiza-se na esquina. Em termos de

potencial edilício suas limitações são enormes, sendo impossível a

obtenção de grau II no estudo involutivo para obtenção do terreno,

como já explicado no presente laudo, dessa forma o método

evolutivo final também passa a ter grau I de fundamentação.


63

GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO DO MÉTODO INVOLUTIVO

ITEM DESCRIÇÃO GRAU III II I

1 Estimativa do valor do terreno x 2 Estimativa dos custos de reedição x 3 Fator de comercialização x

TOTAL = 4 pontos

Tabela – Grau de fundamentação no caso de utilização do método Evolutivo

Grau de Fundamentação I

11.0 – ENCERRAMENTO

Nada mais tendo a acrescentar, encerra-se o presente trabalho

com 63 (sessenta e três) páginas impressas, sendo a última

assinada e as demais rubricadas.

Rio de Janeiro, 07 de julho de 2014

Gilberto Adib Couri Engenheiro Civil - CREA – 19.754 - D – RJ

PhD em Engenharia Civi l Membro do Inst ituto Brasi leiro de Avaliações e Perícias de Engenharia – IBAPE

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