LAUDO DE AVALIAÇÃO - mazzardoecoelho.com.br · industrial de porte, rede de energia elétrica trifásica e de telefone, rede de esgoto pluvial e cloacal, sistema de drenagem, fornecimento

LAUDO DE AVALIAÇÃO 04 unidades industriais

IMPLEMENTOS RODOVIÁRIOS

GUERRA S.A. IMPLEMENTOS RODOVIÁRIOS

IMÓVEL UNIDADE 01 - CAXIAS DO SUL (RS)


IMÓVEL UNIDADE CARROCERIAS - FARROUPILHA (RS)

IMÓVEL UNIDADE FREIOS - FARROUPILHA(RS)

VALOR DE MERCADO

VALOR DE MERCADO

VALOR DE MERCADO

VALOR DE MERCADO

Matrícula 840

Matrícula 87846

Matrículas 58901, 16200 e 60975

R$ 21.200.000,00

R$ 66.740.000,00

R$ 3.560.000,00 Matrícula 3303

R$ 5.790.000,00

vinte e um milhões e duzentos mil reais

sessenta e seis milhões setecentos e quarenta mil reais

cinco milhões setecentos e noventa mil reais

três milhões quinhentos e sessenta mil reais

01

02

03

04



Endereço

Matrícula

VISTA GERAL

ÁREA TOTAL DO TERRENO 22220,13 m2

ÁREA TOTAL CONSTRUÍDA 12762,51 m2

R$ 21.200.000,00 VALOR DE MERCADO

87846 da 2a zona do RGI de Caxias do Sul-RS

Rodovia BR-116, km 146, No 15675, bairro Mariland

vinte e um milhões e duzentos mil reais

01



Endereço

Matrículas

VISTA GERAL




sessenta e seis milhões setecentos e quarenta mil reais

58901, 16200 e 60975 da 2a zona do RGI de Caxias do Sul-RS


Rodovia BR-116, km 146, No 15354, bairro De Lazzer

02

IMÓVEL UNIDADE CARROCERIAS -FARROUPILHA(RS)

Endereço

Matrículas

VISTA GERAL




Rua Luiz Rufatto, 281, bairro Santa Catarina

840 do RGI de Farroupilha -RS


cinco milhões setecentos e noventa mil reais

03

IMÓVEL UNIDADE FREIOS -FARROUPILHA(RS)

Endereço

Matrículas

VISTA GERAL



três milhões quinhentos e sessenta mil reais

3303 do RGI de Farroupilha -RS


Rua Luiz Rufatto, 288, bairro Santa Catarina

04

1

.

01 - LAUDO DE AVALIAÇÃO TERRENOS E BENFEITORIAS CIVIS

IMPLEMENTOS RODOVIÁRIOS

2

Laudo de Avaliação

A empresa AVALIAR – AVALIAÇÕES DE IMÓVEIS E

ARQUITETURA LTDA – CAU 6311-8, representada pelo Arquiteto Alexandre

Domingues Stoduto - CAU A-17000-3, em conformidade com a Lei Federal

5194 de 24 de Dezembro de 1966 que regulamenta o exercício das profissões

de Engenheiros, Arquitetos e Agrônomos, posteriormente pela Lei 12.378 de 31

de dezembro de 2010 (CAU/RS) que regulamenta o exercício da Arquitetura e

Urbanismo no país, complementada pelas resoluções 218 e 345 do CONFEA –

Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia, que atribuem a

emissão de Responsabilidade Técnica de Laudos de Avaliação única e

exclusivamente a estes profissionais ou empresas constituídas, emitem o

presente laudo.

O presente laudo embasa-se nos documentos recebidos, dados e

pesquisas de mercado e acervo técnico da empresa. Os métodos empregados

fundamentam-se na Norma Vigente de Avaliações, NB-14653, bibliografia

consagrada e teses aprovadas em congressos da área de Engenharia

Econômica e de Avaliações.

A empresa AVALIAR LTDA atua no mercado de avaliações à vários

anos, prestando serviços como credenciada em diversas instituições bancárias e

governamentais, e para empresas e particulares.

3

1 – CONTRATANTE Guerra S/A Implementos Rodoviários CNPJ 88.665.146/0001-05 2 – OBJETOS DA AVALIAÇÃO 04 (quatro) unidades industriais :

01 – Unidade 01 Caxias do Sul matricula 87846 da 2ª zona do RGI de Caxias do Sul -RS

02 – Unidade 02 Caxias do Sul

matriculas 58901, 16200, 60975 da 2ª zona do RGI de Caxias do Sul -RS

03 – Unidade Carrocerias – Farroupilha matricula 840 do RGI de Farroupilha -RS

04 – Unidade Freios – Farroupilha

matricula 3303 do RGI de Farroupilha -RS

2.1 - PROPRIETÁRIO Guerra S/A Implementos Rodoviários 3 – DATA DO LAUDO 20 de agosto de 2015

4

5

4 – ESPECIFICAÇÃO Regressão linear - NB 14653 Terrenos – MCDM – fundamentação e precisão grau III Imóvel ( terreno + benfeitorias) - Método Evolutivo fundamentação – grau III 5 – PRESSUPOSTOS E RESSALVAS

Adotou-se a premissa de que os documentos e títulos de propriedade dos bens avaliados são confiáveis, não cabendo ao avaliador responsabilidade sobre matéria legal ou de engenharia, que não sejam as implícitas ao exercício de sua função, estabelecidas em códigos, leis e regulamentos. 6 – OBJETIVO Obtenção de valor de mercado 6.1- Observações Áreas construídas averbadas Imóvel inserido em zona urbana Construções reconstruídas totalmente em 2008. 7 – DESCRIÇÃO DOS IMÓVEIS 7.1- Caracterização das Regiões

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7.1.1 - Caxias do Sul - unidades 01 e 02

Caxias do Sul é um município pertencente à Serra Gaúcha, altamente industrializado, com economia diversificada e em expansão, mercado imobiliário ativo e com transações frequentes, habituado a comercializar imóveis tanto de baixo como de altos valores, com comércio desenvolvido e consolidado com a presença de grande número de marcas de alcançe nacional.

A cidade dista 127,00 km da cidade de Porto Alegre, possui área de 1.588,00 km2, população de 325.694 habitantes e economia baseada em grande Parque Industrial, Exportação , Importação e Agropecuária (uva, milho e maçã principalmente).

Caxias do Sul é o segundo Pólo metal-mecânico do Brasil e está localizada em situação privilegiada, centro do mercosul, distante 120Km da capital do Estado. Possui mão-de-obra altamente especializada, pode-se dizer que a cidade é, num raio de 50 Km, provavelmente, o parque industrial mais diversificado do mundo. A qualidade de vida em Caxias do Sul é desde o ano 2000, segundo o IDESE, que mede educação, renda, saneamento, domicílios e saúde, o melhor do Rio Grande do Sul.

O município é um dos mais desenvolvidos do estado do RS e também do Brasil, com um Índice de Desenvolvimento Humano de 0,857.

As unidades 01 e 02 localizam-se na BR-116, altura do KM 146, inseridas no perímetro urbano, bairros Mariland e De Lazzer, separadas pela rodovia.

7

7.1.2 – Farroupilha - unidades de Carrocerias e Fre ios

Farroupilha é um município brasileiro do estado do Rio Grande do Sul. Está localizado na região metropolitana de Caxias do Sul. É a terceira maior cidade da Serra Gaúcha com a população estimada 67.641 habitantes. Polo coureiro-calçadista Capital Nacional da Malha Maior Produtor de Kiwi do País Maior Produtor de uva Moscato. Farroupilha tem uma economia diversificada sendo forte em diversos pontos, como o comércio, onde se destacam as redes de lojas de móveis e eletrodomésticos, destacam-se também as inúmeras indústrias metalúrgicas, de papéis e papelão, indústrias textis e as muitas malharias, indústrias moveleiras de sucos e as vinícolas e a indústria e comércio de ferragens.

Entre suas Principais Industrias estão: Tramontina, Trombini, Melita do Brasil, Bigfer, ITM Industrias Textis, Máquinas Sazi, Vompar refrescos, Malharia Anselmi, Malharia Biamar, Tecnovidro, Guerra S.A, Soprano, Grendene e Lojas Colombo que possuem suas sedes na cidade só para citar algumas empresas.

Farroupilha é o maior ponto de turismo de compras da região e do estado do Rio Grande do Sul, possui 7 Shoppings com vendas no atacado e varejo, uma vitrine sempre aberta dos produtos do setor malheiro.

As unidades localizam-se na rua Luiz Rufatto, inseridas no perímetro urbano, bairro Santa Catarina, separadas pela via. 7.2 – Data da vistoria Vistoria realizada pelo Arquiteto Alexandre Domingues Stoduto, responsável técnico e representante legal da empresa AVALIAR - Avaliações de Imóveis e Arquitetura Ltda na data de 03/08/2015 em Farroupilha e na data de 04/08/2015 em Caxias do Sul

8

7.3- Caracterização dos terrenos dos avaliandos 7.3.1- Unidade 01 – Caxias do Sul - terreno Matrícula (s) 87846 2ª zona RGI Caxias do Sul (RS) Matricula 87846 lote 03 quadra 1994 Área 20.220,13m2 Noroeste – com rua Cavalieri Ambrógio Cipolla por 148,49m Sudeste – com rodovia BR-116 por 153,13m Sul – com terceiros por duas linhas de 36,06m e 4,13m Leste – com terceiros por 87,71m Oeste – com terceiros por 133,17m Sudoeste – com terceiros por 26,74m

Formato irregular Posição meio de quadra – 02 frentes Topografia predominante plana

A área possui toda infra-estrutura básica necessária para atividade

industrial de porte, rede de energia elétrica trifásica e de telefone, rede de esgoto pluvial e cloacal, sistema de drenagem, fornecimento de água potável, rede de hidrantes, com reservatórios e casa de bombas, atendida pelos serviços municipais, iluminação pública, via asfaltada, transporte urbano, correios e próximo a comércio e serviços.

A área possui topografia plana, está terraplenada e cercada.

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7.3.2- Unidade 02 – Caxias do Sul - terreno Matrícula(s) 58901, 16200 e 60975 2ª zona RGI Caxias do Sul (RS) Matricula 58901 lote 03 quadra 2085 Área 39.900,90m2 Matricula 16200 lote 02 quadra 3640 Área 89.000,00m2 Matricula 60975 lote 01 quadra 3640 Área 22.229,61m2 Total 151.130,51m2 As referidas matrículas acima conformam uma única área com 03 frentes, sobre a qual está construída a unidade 02 da Indústria Guerra, sendo que cada matrícula possui frente para uma via: Mat. 58901 – frente para rodovia BR-116 Mat. 16200 – frente para rua Mário Viezzer Mat. 60975 – frente para rua Olinda Pontalti Peteffi

Formato irregular Posição meio de quadra – 02 frentes Topografia predominante declive sentido BR-116 – Rua Olinda P Peteffi A área possui toda infra-estrutura básica necessária para atividade

industrial de porte, rede de energia elétrica trifásica e de telefone, rede de esgoto pluvial e cloacal, sistema de drenagem, fornecimento de água potável, rede de hidrantes, com reservatórios e casa de bombas, atendida pelos serviços municipais, iluminação pública, via asfaltada, transporte urbano, correios e próximo a comércio e serviços.


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7.3.3- Unidade Carrocerias – Farroupilha - terreno Matrícula(s) 840 RGI Farroupilha (RS) Matricula 840 parte lotes 04 e 05 Área 8.160,82m2 * * área remanescente descrita em Av.13 Norte – com terceiros por 148,49m Sul – com terceiros por 138,00m Leste – com rua Luiz Rufatto por 59,50m Oeste – com rua Marcos Tonin por 59,50m

Formato retangular Posição meio de quadra – 02 frentes Topografia predominante plana A área possui toda infra-estrutura básica necessária para atividade

industrial de porte, rede de energia elétrica trifásica e de telefone, rede de esgoto pluvial e cloacal, sistema de drenagem, fornecimento de água potável, atendida pelos serviços municipais, iluminação pública, via de acesso asfaltada, transporte urbano, correios e próximo a comércio e serviços.


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7.3.4- Unidade Freios– Farroupilha - terreno Matrícula(s) 3303 RGI Farroupilha (RS) Matricula 3303 lotes 01 a 16 quadra 05 Área 5.000,00m2 Norte – com rua Herval por 50,00m Sul – com rua Esmeralda por 50,00m Leste – com rua Esteio por 100,00m Oeste – com rua Luiz Rufatto por 100,00m

Formato retangular Posição quadra inteira – 04 frentes Topografia predominante plana A área possui toda infra-estrutura básica necessária para atividade

industrial de porte, rede de energia elétrica trifásica e de telefone, rede de esgoto pluvial e cloacal, sistema de drenagem, fornecimento de água potável, atendida pelos serviços municipais, iluminação pública, via de acesso asfaltada, transporte urbano, correios e próximo a comércio e serviços.


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7.4- Caracterização das benfeitorias dos avaliandos 7.4.1- Unidade 01 – Caxias do Sul – benfeitorias Sobre o terreno existe um conjunto de pavilhões e benfeitorias de apoio:

Resumo 1 01 - ADMINISTRAÇÃO 562,16 m2 2 02 - ADMINISTRAÇÃO E VESTIÁRIO 571,30 m2 3 03-04-05 - FÁBRICA 7684,34 m2 4 06 - FERRAMENTARIA E USINAGEM 1571,36 m2 5 07 - PORTARIA DE SERVIÇO 172,04 m2 6 08 - ENGENHARIA 549,98 m2 7 09 - ADMINISTRAÇÃO E BANCO 238,02 m2 8 10 - CASA DE FORÇA 30,78 m2 9 11 - ADMINISTRAÇÃO (AMPLIAÇÃO) 602,09 m2 10 12 - CENTRO TECNOLÓGICO 780,44 m2 Área construída total -m2 12762,51 Área construída averbada -m2 4366,43

Benfeitorias complementares 11 PAVIMENTAÇÃO ASFÁLTICA 5900,00 m2 12 BALANÇA EM CONCRETO 25,00 m2 13 DEPÓSITO GÁS ( PISO CONCRETO) 31,00 m2 14 CERCAMENTO GRADE METÁLICA 380,00 m2 15 CERCAMENTO DE TELA E MOIRÕES 65,00 m2 16 MURO DE ALVENARIA 400,00 m2 17 PAVIMENTAÇÃO PARALELEPÍPEDOS 2400,00 m2 18 POÇO ARTESIANO 1,00 vb 19 PASSARELA METÁLICA 50,00 ml Descrição das benfeitorias principais:

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7.4.2- Unidade 02 – Caxias do Sul – benfeitorias Sobre o terreno existe um conjunto de pavilhões e benfeitorias de apoio:

Resumo

1 01 - CASA DOS MOTORISTAS 194,01 m2 2 02 - MONTAGEM E PINTURA 5273,55 m2

3 03 - MONTAGEM E PINTURA DE LATERAIS/FRONTAIS 2918,68 m2

4 04 - MONTAGEM DE GRANELEIRO, FURGÃO E SAIDER 2020,00 m2

5 05 - DEPÓSITO DE MADEIRA 563,00 m2 6 06 - REMONTE E BORRACHARIA 1765,88 m2 7 07 - GUARITA 6,25 m2 8 08 - VESTIÁRIO 18,98 m2 9 09 - PINTURA DE RODAS 38,72 m2 10 10 - DEPÓSITO DE PNEUS E LONAS 758,84 m2 11 11 - DEPÓSITO 336,00 m2 12 12 - DEPÓSITO DE LIXO 94,90 m2 13 13 - ETE 64,00 m2 14 14 - ALMOXARIFADO DE TINTAS 114,94 m2 15 15 - AUDITÓRIO 240,00 m2 16 16 - TESTE DE CAPACIDADE DE TANQUES 208,30 m2 17 17 - MONTAGEM DE PNEUS 60,00 m2 18 18 - CASA DE FORÇA 57,80 m2 19 19 - POSTO BANCÁRIO 49,00 m2 20 20 - REFEITÓRIO 1232,00 m2 21 21 - LABORATÓRIO DE TINTAS 34,65 m2 22 22 - VESTIÁRIO 351,76 m2 23 23- PAVILHÃO 01 6302,67 m2 24 24- PAVILHÃO 02 4551,07 m2 25 25- PAVILHÃO CENTRAL (03) 1159,83 m2 26 26 - CENTRO DE DISTRIBUIÇÃO 2859,17 m2 27 27 - PORTARIA DE SERVIÇO 169,30 m2 28 28 - CASA DE COMPRESSORES 42,00 m2 29 29 - DEPÓSITO DE PEÇAS / PÓS VENDAS 140,00 m2 30 30 - LABORATÓRIO DE SOLDAS 105,00 m2 31 31 - DEPÓSITO DE ÓLEO DIESEL 112,00 m2 32 32 - GUARITA NOVA 45,00 m2 33 33 - ENFERMAGEM 256,00 m2

Área construída total-m2 32143,30 Área construída averbada-m2 23070,58

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Benfeitorias complementares

34 34 - AJARDINAMENTO 1,00 vb 35 35 - ASFALTO 20000,00 m2 36 36 - BASE DA BALANÇA EM CONCRETO 1,00 vb 37 37 - BASE DE TANQUES EM CONCRETO 36,00 m3 38 38 - CALÇADA BASALTO NATURAL 410,00 m2 39 39 - CERCA DE ARAME DE TELA GALVANIZADA 4100,00 m2

40 40 - COBERTURA METÁLICA ANEXO AOS VESTIÁRIOS 185,00 m2

41 41 - ABASTECIMENTO 1,00 vb 42 42 - PASSARELA METÁLICA 220,00 m 43 43 - GALERIA EM CONCRETO/BASALTO 258,00 m 44 44 - PAVIMENTAÇÃO PARALELEPÍPEDO 500,00 m2 45 45 - PORTÃO METÁLICO AUTOMATIZADO 50,00 m2 46 46 - REDES PLUVIAIS DIAMENTRO 40 352,00 m 47 47 - REDES PLUVIAIS DIAMENTRO 60 818,00 m 48 48 - REDES PLUVIAIS DIAMENTRO 100 293,00 m 49 49 - TERRAPLANAGEM/DETONAÇÕES 198600,00 m3 50 50 - ABASTECIMENTO DE GÁS 1,00 vb

Descrição das benfeitorias principais:

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7.4.3- Unidade Carrocerias – Farroupilha– benfeitor ias Sobre o terreno existe um conjunto de pavilhões e benfeitorias de apoio:

Resumo

1 01 - PAVILHÃO 4460,39 m2 2 02 -ADMINISTRAÇÃO 429,12 m2 3 03 - AMPLIAÇÃO ( REFEITÓRIO) 377,78 m2 4 04 -CASA DE TINTAS 41,00 m2 5 05 - GUARITA 20,00 m2 6 06- COBERTURA DA GUARITA 70,00 m2 7 07-COBERTURA LATERAL 100,00 m2



8 ESTACIONAMENTO VEICULOS 125,00 m2 9 RESERVATÓRIO CONCRETO 80,00 m3 10 CERCAMENTO TELA E PALANQUES 790,00 m2 11 PAVIMENTAÇAO PARALELEPÍPEDOS 77,00 m2 12 AJARDINAMENTO 1,00 vb 13 COMPLEMENTOS 1,00 vb


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7.4.4- Unidade Freios– Farroupilha– benfeitorias Sobre o terreno existe um conjunto de pavilhões e benfeitorias de apoio:

Resumo

1 01 - PAVILHÃO - FÁBRICA DE FREIOS 2610,85 m2 2 02 - GUARITA 63,00 m2 3 03 - MANUTENÇÃO 63,00 m2 4 04 - CASA DESATIVADA 63,00 m2



5 SUBESTAÇÃO 14,06 m2 6 TAIPA CONTENÇÃO BASALTO 300,00 m2 7 CERCAMENTO TELA E PALANQUES 600,00 m2 8 PAVIMENTAÇAO PARALELEPÍPEDOS 378,00 m2 9 AJARDINAMENTO 1,00 VB 10 COMPLEMENTOS 1,00 VB


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8 – DIAGNÓSTICO DE MERCADO 8.1 -Mercado Imobiliário:

Após um período de mais de 20 anos de baixa atividade, desde 2008 o segmento da construção civil voltou a crescer de forma sustentada, graças a uma série de medidas implementadas pelo governo que estimularam o empreendedorismo do setor e o consequente lançamento de empreendimentos imobiliários.

O mercado de construção civil no Brasil e consequentemente o mercado imobiliário entraram em uma época de grande crescimento nos anos subseqüentes de 2009 a 2011.

No ano de 2012 o crescimento do setor imobiliário sofreu um revés e conseqüente desaceleração devido a crise financeira externa e a diminuição da demanda, pois boa parte do cliente consumidor (com crédito melhor) adquiriu seu imóvel nos primeiros anos do boom de construções.

No anos de 2013 ameados de 2014, o mercado imobiliário volta a crescer, de forma mais lenta, porém sustentada. Os municípios de Caxias do Sul e Farroupilha possuem suas zonas urbanas interligadas e apresentam grande número de obras de porte em andamento.

Em 2015 a crise na economia e no setor imobiliário instala-se definitivamente no cenário nacional. A região da serra gaúcha sofre importante impacto devido aos reflexos negativos no setor metalúrgico, base da economia local. O mercado Imobiliário apresenta-se atualmente em retração e readaptação, sofrendo os mesmos sintomas do ajuste fiscal da economía nacional em 2015, com diminuição significativa de investimentos e incentivos federais.

8.2 -Unidades de Caxias do Sul

Municipio : Caxias do Sul constitui-se em municipio da Serra Gaúcha, altamente industrializado, com economia em expansão, mercado imobiliário ativo e com transações frequentes, habituado a comercializar imóveis de alto valor.

Entorno : Bairro(s) localizado(s) ao leste e oeste da BR-116 com alta densidade de ocupação e com valorização imobiliária crescente nos útimos anos. A rodovia nesta região possui ocupação predominantemente industrial de porte e comércio e serviços. Existem poucos lotes vagos e quase nenhum em oferta, sendo que a valorização das áreas é muito grande.

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A BR-116 possui valorizações distintas durante o trajeto que atravessa o municípo de Caxias do Sul. A zona mais valorizada é o setor inserido no bairro Lurdes, onde encontram-se o início das avenidas Sinimbu e Julio de Castilhos, a UCS (Universidade) e o monumento ao Imigrante. Em segundo plano destaca-se o setor do avaliando, do entroncamento com a Perimetral até as proximidades da rótula com a Rota do Sol, devido a grande concentração de indústrias e comércio. Em terceiro plano estaria o setor mais ao sul junto ao entroncamento com a Av. São Leopoldo, próximo a Marcopolo e a saída para Gramado. A zona menos valorizada seria mais ao norte após o entroncamento com a Rota do Sol, onde a topografia é mais acidentada e sob influencia de zona de bacia de captação de água, voltando a valorizar-se um pouco mais ao norte nas proximidades do acesso a Ana Rech. Os fundos da unidade 02 faz frente para o loteamento residencial Treviso, com ocupação residencial de padrão médio.

8.3 -Unidades de Farroupilha

Municipio : Farroupilha constitui-se em municipio da Serra Gaúcha, altamente industrializado, com economia em expansão, mercado imobiliário ativo e com transações frequentes, vinculado ao mecado de Caxias.

Entorno : Bairro localizado ao leste e oeste da RS-453, em zona alta, com média densidade de ocupação, com valorização imobiliária intermediária. As vias do entorno possuem ocupação predominantemente residencial, exceto os avaliandos.

A rua Luiz Rufatto e por conseguinte o bairro Santa Catarina, possuem valorização média no mercado de Farroupilha, com terrenos residencias ofertados na faixa de R$ 450 a 500,00/m2.

8.4 -Aspectos gerais das 04 unidades : Aspectos valorizantes :

Terrenos com bom valor de mercado Pavilhões com potencial de uso diversificado : planta livre para uso

universal Área ociosa de terreno possibilitando ampliação dos complexos Benfeitorias com manutenção adequada Área externa urbanizada Potencial de rentabilidade por locação. Inseridos em região altamente industrializada Inseridos em mercado imobiliário ativo e com intensa

comercialização de imóveis de tipologia industrial

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Aspectos desvalorizantes :

Porte e valor dos avaliandos reduzem a gama de potenciais compradores, pressionando o valor negativamente.

Liquidez baixa

9.1 – Metodologia para obtenção do valor do terreno e benfeitorias Para obter o valor de mercado dos terrenos e suas benfeitorias, entendeu-se mais adequado a utilização do método evolutivo : Segundo a Norma Brasileira de Avaliação de Bens – NBR 14653-1– Parte 1/ Procedimentos Gerais – elaboradas pela Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT e Parte 2/Imóveis urbanos, o método evolutivo exige :

a) que o valor do terreno seja determinado pelo método comparativo de dados de mercado, ou na impossibilidade deste, pelo método involutivo.

b) que as benfeitorias sejam apropriadas pelo método comparativo direto de custo ou pelo método da quantificação de custo

c) que o fator de comercialização seja levado em conta, admitindo-se que pode ser maior ou menor que 1,0, considerando a conjuntura do mercado na época da avaliação. O fator de comercialização pode ser arbitrado, justificado ou calculado. O valor do terreno foi determinado pelo método comparativo de dados de mercado, caracterizando-se desta maneira: “ Aquele que define o valor através de comparação com dados de mercado assemelhados quanto às características intrínsecas e extrínsecas. As características e os atributos dos dados pesquisados que exercem influência na formação dos preços, e consequentemente, no valor, devem ser ponderados por homogeneização ou por inferência estatística, respeitados os níveis de rigor definidos nesta Norma. É condição fundamental para aplicação deste método a existência de um conjunto de dados que possa ser tomado, estatisticamente, como amostra do mercado imobiliário.” Com base em amostra extraída do mercado, os parâmetros populacionais são estimados por inferência estatística, ou seja, o banco de dados deve representar estatisticamente, o melhor possível, a totalidade das informações disponíveis. Na modelagem, devem ser expostas as hipóteses relativas aos comportamentos das variáveis dependentes e independentes, quando serão formuladas as hipóteses nula e alternativa para cada parâmetro. O campo de arbítrio do avaliador corresponde a semi-amplitude de 15% em torno da estimativa pontual adotada. A composição do valor total do imóvel avaliando pode ser obtida através de conjugação de métodos, a partir do valor do terreno, considerados o custo de reprodução das benfeitorias devidamente depreciado e o fator de comercialização, ou seja :

VI = (VT + VB) * FC

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Onde VI = valor do imóvel VT =valor do terreno VB = valor da benfeitoria FC = Fator de comercialização

Neste laudo, os terrenos tiveram seu valor apropriado por MCDM, as benfeitorias foram calculadas utilizando o valor novo calculado por composição de serviços baseados em unitários padrão publicados pelo Sinduscon-RS, adaptados a cada caso específico avaliado, posteriormente depreciados por serviços baseado em vistoria direta, e o fator de comercialização foi calculado a partir de 04 amostras similares. 9.2 – Pesquisa e caracterização da amostra

Para compor um banco de dados com elementos com características similares ao avaliando e que componham uma amostra confiável e representativa do mercado imobiliário, optamos por coletar dados de terrenos e glebas em Caxias do Sul e Farroupilha em dois modelos distintos. 9.3– Descrição do modelo de Caxias do Sul

Data de referência: 10/08/2015 13:57:08 Informações complementares: • Número de variáveis: 9 • Número de variáveis consideradas: 8 • Número de dados: 550 • Número de dados considerados: 500 Resultados Estatísticos: Linear • Coeficiente de correlação: 0,971742 • Coeficiente de determinação: 0,944283 • Coeficiente de determinação ajustado: 0,943490 • Fisher-Snedecor: 1.191,19 • Significância: 0,01 Não-Linear • Coeficiente de determinação: 0,864967 Normalidade dos resíduos • 67% dos resíduos situados entre -1 e +1 s

21

• 90% dos resíduos situados entre -1,64 e +1,64 s • 94% dos resíduos situados entre -1,96 e +1,96 s Outliers do Modelo: 25 Equação Regressores Equação T-Observado Significância Crescimento Não-Linear • AREA ln(x) -4,82 0,01 -13,70 % • LOCAL x -71,01 0,01 -24,90 % • ESQUINA x 3,27 0,12 9,74 % • NEGOCIO x 1,77 7,82 4,16 % • TOPOG x 8,71 0,01 49,50 % • DATA x 46,25 0,01 19,60 % • TIPO x -8,40 0,01 -44,40 % • UNITARIO ln(y) Moda: UNITARIO =687.56132 *AREA ^ -0.063769792 *e ^ (-0.23892058 * LOCAL) *e ^ (0.092979865 *ESQUINA ) *e ^ (0.040710179 *NEGOCIO ) *e ^ (0.40227172 * TOPOG) *e ^ (0.16302743 * DATA ) *e ^ (-0.58756677 * TIPO )

9.3.1– Descrição do modelo de Farroupilha

Data de referência: 10/08/2015 13:49:53 Informações complementares: • Número de variáveis: 6 • Número de variáveis consideradas: 5 • Número de dados: 131 • Número de dados considerados: 118 Resultados Estatísticos:

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Linear • Coeficiente de correlação: 0,974818 • Coeficiente de determinação: 0,950270 • Coeficiente de determinação ajustado: 0,948510 • Fisher-Snedecor: 539,82 • Significância: 0,01 Não-Linear • Coeficiente de determinação: 0,822306 Normalidade dos resíduos • 66% dos resíduos situados entre -1 e +1 s • 89% dos resíduos situados entre -1,64 e +1,64 s • 95% dos resíduos situados entre -1,96 e +1,96 s Outliers do Modelo: 5 Equação Regressores Equação T-Observado Significância Crescimento Não-Linear • AT x -7,95 0,01 -10,80 % • LOCAL x -30,03 0,01 -27,10 % • NEGOCIO x 1,46 14,69 11,90 % • TOP x 5,56 0,01 100,00 % • UNITARIO ln(y) Moda: UNITARIO =364.85972 *e ^ (-6.4280033e-06 * AT )*e ^ (-0.39593129 * LOCAL) *e ^ (0.11225911 *NEGOCIO ) *e ^ (0.69488738 * TOP )

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9.4 – TRATAMENTO DE DADOS Estatística Inferencial 9.5 – NÚMERO DE DADOS UTILIZADOS 163 dados – terrenos e glebas em Caxias do Sul – 152 efetivos 131 dados – terrenos e glebas em Farroupilha – 118 efetivos 9.6 – Enquadramento dos avaliandos - terreno

9.6.1 – Unidade 01 – Caxias do Sul Dados do imóvel avaliado: • AREA 20.220,13 • LOCAL 4,00 • ESQUINA 2,00 • TIPO 2,00 • NEGOCIO 1,00 • TOPOG 2,00 • DATA 12,00 Valores da Moda para 80 % de confiança • UNITARIO Médio: 860,61 • UNITARIO Mínimo: 793,64 • UNITARIO Máximo: 933,22 Valor do terreno

Unitário Terreno R$/m2 = 731,52

Área do terreno-m2 20220,13 Limite inferior campo arbitrio Resultando em R$ 14.791.429,50 9.6.2 – Unidade 02 – Caxias do Sul Dados do imóvel avaliado: • AREA 151.130,51 • LOCAL 5,00 • ESQUINA 1,00 • TIPO 2,00 • NEGOCIO 1,00 • TOPOG 1,00 • DATA 12,00

24

Valores da Moda para 80 % de confiança • UNITARIO Médio: 363,29 • UNITARIO Mínimo: 333,20 • UNITARIO Máximo: 396,10 Valor do terreno


Área do terreno-m2 151130,51 Limite inferior campo arbitrio Resultando em R$ 46.669.101,49 9.6.3 – Unidade Carrocerias - Farroupilha Dados do imóvel avaliado: • AREA 8.160,82 • LOCAL 4,00 • TOPOG 2,00 • NEG 1,00 Valores da Moda para 80 % de confiança • UNITARIO Médio: 474,04 • UNITARIO Mínimo: 430,73 • UNITARIO Máximo: 521,70 Valor do terreno


Área do terreno-m2 8160,82 Valor limite inferior Resultando em R$ 3.515.110,00 9.6.4 – Unidade Freios - Farroupilha Dados do imóvel avaliado: • AREA 5.000,00 • LOCAL 4,00 • TOPOG 2,00 • NEG 1,00

25

Valores da Moda para 80 % de confiança • UNITARIO Médio: 483,77 • UNITARIO Mínimo: 439,46 • UNITARIO Máximo: 532,55 Valor do terreno


Área do terreno-m2 5000,00 Valor limite inferior Resultando em R$ 2.197.300,00 9.7 – Depreciação das Benfeitorias - resumo 9.7.1 – Unidade 01 – Caxias do Sul

TERRENO 14.791.429,50R$

BENFEITORIAS 8.130.746,25R$

TERRENO +BENF 22.922.175,75R$

FATOR COMERC. 0,9248500489

VALOR FINAL 21.199.575,36R$

ARREDONDADO 21.200.000,00R$

fator comercialização calculado conforme

NB14653-2- planilha em anexo

Planilhas detalhadas em anexo

26

9.7.2 – Unidade 02 – Caxias do Sul

TERRENO 46.669.101,49R$








Planilhas detalhadas em anexo 9.7.3 – Unidade Carrocerias – Farroupilha

TERRENO 3.515.110,00R$






VALOR DE MERCADO




27

9.7.4 – Unidade Freios – Farroupilha

TERRENO 2.197.300,00R$






VALOR DE MERCADO




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10– ENCERRAMENTO Caxias do Sul, 20 de agosto de 2015

AVALIAR – AVAL. IMOVEIS ARQ LTDAS/C ALEXANDRE DOMINGUES STODUTO CNPJ 03.759.601/0001-70 ARQUITETO CAU A17000-3

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