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Rua General Batista Teixeira, n° 56, 201 - parte, Barra da Tijuca, RJ. CEP 22621-260. Telefone (21) 2493-8473 / 98131-1212 CNPJ: 05.399.722/0001-84 LAUDO DE AVALIAÇÃO referente ao imóvel sito à Rua Vereador Murilo de Oliveira Campos, nº 373, Lagoa Dourada - MG DATA BASE JANEIRO/2017

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LAUDO DE AVALIAÇÃO

referente ao imóvel sito à Rua Vereador

Murilo de Oliveira Campos, nº 373,

Lagoa Dourada - MG

DATA BASE – JANEIRO/2017

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1. OBJETIVO

O presente trabalho objetiva encontrar o valor venal do aludido imóvel.

2. VALOR FINAL ENCONTRADO

Com base nos procedimentos técnicos empregados no presente

trabalho, encontramos o seguinte valor venal, válido para janeiro de

2017.

R$ 3.700.000,00

(três milhões e setecentos mil reais).

3. METODOLOGIA

3.1 CONSIDERAÇÕES GERAIS SOBRE A TÉCNICA DE

AVALIAÇÕES

A melhor técnica de avaliação é a experiência do avaliador, mas há

também, regras científicas que o avaliador não pode esquecer. Na

determinação do valor de um imóvel, sempre que possível, não nos

devemos ater a um único aspecto econômico da questão, convindo

pelo contrário, considerar simultaneamente os fatores "custo" e

"utilidade" por inseparáveis e complementares.

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O objetivo da avaliação é encontrar a tendência central ou média

ponderada indicada por importantes transações no mercado e, para

alcançar isso, os avaliadores ficam subordinados ao seguinte

esquema de trabalho:

1- Procurar referência de venda de propriedades

comparáveis.

2- Atualizar os preços das propriedades vendidas

considerando as diferentes épocas de transações.

3- Comparar as propriedades vendidas com as propriedades

que estão sendo avaliadas.

4- Pesquisar a tendência central ou média ponderada dos

resultados obtidos para chegar-se finalmente ao VALOR.

Para alcançar o valor procurado serão utilizados o Método Evolutivo e

Comparativo.

3.1.1 Método Evolutivo

Também conhecido como método aditivo ou somatório. É a técnica na

qual a estimativa resulta da soma do valor do terreno considerado

como baldio e disponível para receber benfeitorias com o custo

depreciado de reprodução das benfeitorias.

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3.1.2 Método Comparativo Clássico

O método comparativo, também chamado método de comparação

direta, é uma técnica na qual a estimativa do valor de mercado é

obtida sobre preços realmente pagos em transações imobiliárias.

3.2 APLICAÇÃO

Os critérios básicos mais utilizados são: pesquisa e levantamento de

dados, elementos e informações locais, compatibilidade para as áreas

em estudo; verificação em classificados de jornais, firmas imobiliárias,

conhecimentos técnicos específicos, e finalmente, o cadastro do local

considerado quando houver.

4. PRINCÍPIOS E RESSALVAS

O laudo de avaliação do imóvel a seguir enumerado, calculado e

particularizado, obedeceu criteriosamente aos seguintes princípios

fundamentais:

- Os avaliadores não possuem nenhuma inclinação pessoal

em relação à matéria envolvida neste laudo.

- O laudo foi elaborado com estrita observância dos

postulados constantes dos Códigos de Ética Profissional do

CONFEA, Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e

Agronomia e Instituto de Engenharia Legal.

- Os signatários assumem a responsabilidade sobre a

matéria de engenharia, precipuamente estabelecidas em

leis, códigos ou regulamentos próprios.

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- Não foram efetuadas investigações específicas no que

concerne a defeitos de títulos, invasões, hipotecas,

superposições de divisas e outros, por não integrarem ao

objetivo desta avaliação.

- No laudo de avaliação apresentado, presume-se que as

dimensões constantes das documentações oferecidas

estão corretas e que os títulos de propriedades são bons:

subentende-se que as informações fornecidas por terceiros

são confiáveis.

5. CARACTERÍSTICAS GERAIS

5.1 DA REGIÃO

O imóvel avaliando situa-se na Rua Vereador Murilo de Oliveira

Campos, nº 373, esquina com Rua Alfredo Vieira de Resende,

aproximadamente 300 metros da entrada da cidade e da rodovia

BR 383, principal eixo viário da cidade.

O município de Lagoa Dourada, situa-se entre as cidades de Entre

Rios de Minas e São João Del Rei, e possui aproximadamente 12 mil

habitantes.

A região onde localiza-se o imóvel possui baixa densidade de

edificações, regular transporte coletivo, variado comércio e é provido

dos serviços públicos disponíveis no município.

Na imagem a seguir, observamos a localização do imóvel na cidade.

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5.2 DO IMÓVEL

O imóvel avaliando encontra-se erigido em terreno de topografia plana,

formato de polígono irregular estando a edificação afastada do

alinhamento do logradouro e de suas laterais.

De padrão construtivo normal, segundo a Associação Brasileira de

Normas Técnicas (ABNT), a benfeitoria, basicamente, assim é

composta:

benfeitoria frontal constituída de um pavimento, em alvenaria

pintada, e cobertura em telhas metálica.

benfeitoria principal constituída de um galpão em estrutura

metálica, vãos fechados em alvenaria pintada e cobertura em

telhas metálica.

O terreno possui superfície de 6.477,60m2, onde encontra-se

implantado as benfeitorias que totalizam área construída de

2.415,00m2, sendo a frontal de 302,00m2 e a principal com

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2.113,00m2, sendo o entorno das mesmas, pavimentado com piso

intertravado, cuja superfície estimamos em 900,00m2.

Nas fotos a seguir, observamos aspectos do logradouro de situação e

do imóvel.

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6. CÁLCULOS AVALIATÓRIOS

O valor do imóvel será obtido pela expressão:-

Vi = (Vt + Vb) x fc

onde:

Vi = valor do imóvel

Vt = valor do terreno

Vb = valor da benfeitoria no estado

fc = fator de comercialização.

A) Cálculo do Valor do Terreno (Vt)

O valor do terreno será obtido através do método comparativo, como

se segue:

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Pesquisando o mercado imobiliário local, através de corretores e de

ofertas existentes nos jornais, destacamos os seguintes elementos

devidamente homogeneizados pelos fatores:

Fator Transposição: Visa corrigir a amostra em função da localização

de cada elemento em relação a região.

Fator Área: Objetiva corrigir distorções entre as áreas de maior ou

menor metragem, que será assim expresso:

FA = (Ap/Aa) 0,25 - quando a diferença entre as mesma for inferior a

30%

FA = (Ap/Aa) 0,125 - quando a diferença entre as mesmas for superior

a 30%

Onde:

Ap = área do elemento tomado como paradigma

Aa = área do imóvel avaliando.

Fator Oferta: Trata da flexibilidade em uma negociação. O ajuste

aplicado no valor pretendido pode variar de 1,0 a 0,8.

A pesquisa desenvolvida apresentou os seguintes dados amostrais,

válida para janeiro de 2017.

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Amostra:

1) Endereço: Rua Alfredo F. Machado

Área: 760,00 m2

Venda: R$ 250.000,00

Fonte: Neném / Tel.: (32) 3363-1700

Vu: R$ 328,94 / m2

2) Endereço: Rua Vereador Murilo Oliveira Campos

Área: 960,00 m2

Venda: R$ 250.000,00

Fonte: Neném / Tel.: (32) 3363-1700

Vu: R$ 260,41 / m2

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3) Endereço: Rua Vereador Murilo Oliveira Campos, lote 04

Área: 650,00 m2

Venda: R$ 250.000,00

Fonte: Neném / Tel.: (32) 3363-1700

Vu: R$ 384,61 / m2

Imóvel avaliando

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4) Endereço: Rua Vereador Murilo Oliveira Campos, lote 02

Área: 650,00 m2

Venda: R$ 250.000,00

Fonte: Neném / Tel.: (32) 3363-1700

Vu: R$ 384,61 / m2

Imóvel avaliando

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CNPJ: 05.399.722/0001-84 14

5) Endereço: Rua Vereador Murilo Oliveira Campos, lote 01

Área: 650,00 m2

Venda: R$ 250.000,00

Fonte: Neném / Tel.: (32) 3363-1700

Vu: R$ 384,61 / m2

Imóvel avaliando

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6) Endereço: Rua Bom Jesus

Área: 2600,00 m2

Venda: R$ 550.000,00

Fonte: Neném / Tel.: (32) 3363-1700

Vu: R$ 211,53 / m2

Quadro de Homogeneização

Amostra Unitário R$/m² FT FA FO Valor Homogeneizado

R$/m²

1 R$ 328,95 1,10 0,77 0,90 R$ 249,14

2 R$ 260,42 1,00 0,79 0,90 R$ 184,62

3 R$ 384,62 1,00 0,75 0,90 R$ 259,69

4 R$ 384,62 1,00 0,75 0,90 R$ 259,69

5 R$ 384,62 1,00 0,75 0,90 R$ 259,69

6 R$ 211,54 1,15 0,89 0,90 R$ 195,33

Tratamento Estatístico

Para os elementos acima utilizaremos a análise estatística para o

cálculo do Desvio Padrão e os correspondentes limites superior e

inferior.

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Cálculo do Desvio Padrão

Valor Unitário (xi) Desvio da Média (x - xi) Quadrado do Desvio (x - xi)2

249,14 -14,45 208,80

184,62 50,07 2.507,00

259,69 -25,00 625,00

259,69 -25,00 625,00

259,69 -25,00 625,00

195,33 39,36 1.549,21

Ʃ(xi) = 1.408,16 Ʃ(x -xi)² = 6.140,01

Média Aritmética

x = xi = 234,69

n

Cálculo do Desvio Padrão

S = √ (x - xi)²

n – 1

S = 35,04

Determinados a Média Aritmética e o Desvio Padrão, verifica-se a

adequabilidade das amostras ao estudo como representativo do

universo em questão usando-se para tal o Método de Chauvenet.

Através do coeficiente

d/s

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onde

d = x - xi

determina-se a permanência ou não dos elementos escolhidos.

Os elementos a serem mantidos apresentam coeficiente menor ou

igual ao valor crítico da Tabela de Chauvenet (para n = 6 o valor crítico

é de 1,73).

Partiremos então dos valores extremos:

1º Teste - Elemento 2

50,07 / 35,04 = 1,42 < 1,73

portanto o elemento permanece.

2º Teste - Elemento 5

25,00 / 35,04 = 0,71 < 1,73

portanto o elemento permanece.

Definição do Campo de Arbítrio

Consideramos para essa definição que as amostras se ajustam a

distribuição "t" de Student.

Para o limite de 80% que equivale a uma probabilidade de acerto de

90%, obtém-se para o grau de liberdade 5, o coeficiente de confiança.

t 0,90 = 1,48

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Assim, define-se o campo de arbítrio.

Limites de Confiança

L = x + t 0,90 S

√ n – 1

L = x + 1,48 35,04

√6 – 1

Limite Superior

Ls = R$ 257,88

Limite Inferior

Li = R$ 211,49

Podemos admitir, de acordo com a Norma NBR 14.653-2, o valor

unitário médio encontrado. Então:

Vu = R$ 234,69 / m²

(duzentos e trinta e quatro reais e sessenta e nove centavos).

Atendendo a área do terreno avaliando, teremos para seu valor (Vt):

Vt = 6477,6m² x R$ 234,69

Vt = 1.520.227,00

(um milhão quinhentos e vinte mil duzentos e vinte e sete reais).

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B) Cálculo do Valor das Benfeitorias (Vb = Vbf + Vbp + Vpt)

Será obtido partindo-se dos valores base fornecido pelo Sindicato da

Indústria da Construção Civil de Minas Gerais.

B1) Cálculo do Valor da Benfeitoria Frontal (Vbf)

Para o caso presente, adotaremos o custo base tipo RP1Q válido para

dezembro de 2016 e último publicado, que é de:

Vu = R$ 1.315,67/m²

A este valor deve ser acrescido de 63% para atender a itens não

inclusos no mesmo, como se discrima a seguir:

lucro do construtor ................. 20%

administração da obra ............ 15%

despesas financeiras .............. 20%

projetos ................................... 3%

lig. servº públicos .................... 3%

impostos e taxas ..................... 2%

total ......................................... 63%

Vu = R$ 1.315,67 x 1,63

Vu = R$ 2.144,54/m2

Atendendo a área construída da benfeitoria, teremos:

Vbf = R$ 302,00m2 x R$ 2.144,54

Vbf = R$ 647.651,00

(seiscentos e quarenta e sete mil seiscentos e cinquenta e um reais)

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O valor encontrado seria válido para unidades novas, o que não é o

caso.

Através da tabela de Ross-Heidecke faremos a depreciação física,

enquadrando-as no estado entre “regular” e “reparos simples”. Para

este estado de conservação e considerando a idade aparente de 20

(vinte) anos, teremos:-

d = 19,10%

donde:-

Vbf = R$ 647.651,00 x 100 – 19,10

100

Vbf = R$ 523.949,00

(Quinhentos e vinte três mil novecentos e quarenta e nove reais).

B2) Cálculo do Valor das Benfeitorias Principal (galpão) (Vb)

Para o caso presente, adotaremos o custo base tipo GI válido para

dezembro de 2016 e último publicado, que é de:

Vu = R$ 668,37/m2

Coerente com o raciocínio anterior e atendendo a área construída,

teremos para o valor da benfeitoria do galpão:

Vu = R$ 668,37 x 1,63

Vu = R$ 1.089,44/m2

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Atendendo a área construída do galpão, teremos:

Vbg = R$ 2.113,00m2 x R$ 1.089,44

Vbg = R$ 2.301.986,00

(dois milhões, trezentos e um mil novecentos e oitenta e seis reais).

Considerando o estado de conservação do galpão entre “regular” e

“reparos simples”, bem como sua idade aparente de 20 anos, através

da tabela de Ross-Heidecke, teremos:

d = 19,10%

donde:-

Vbg = 2.301.986,00 x 100 – 19,10

100

Vbg = R$ 1.862.306,00

(um milhão, oitocentos e sessenta e dois mil trezentos e seis reais).

B3) Cálculo do Valor da Pavimentação do Terreno (Vpt)

Para o caso presente, adotaremos 25% do custo base tipo GI válido

para dezembro de 2016 e último publicado, que é de:

Vu = R$ 668,37/m2 x 0,25

Vu = 167,09/m2

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Coerente com o raciocínio anterior e atendendo a área pavimentada,

teremos para o seu valor:

Vu = R$ 167,09 x 1,63

Vu = R$ 272,35/m2

Atendendo a área construída do galpão, teremos:

Vbg = R$ 900,00m2 x R$ 272,35

Vbg= R$ 245.115,00

(duzentos e quarenta e cinco mil cento e quize reais).

Considerando o estado de conservação da pavimentação entre

“regular” e “reparos simples”, bem como sua idade aparente de 20

anos, através da tabela de Ross-Heidecke, teremos:

d = 19,10%

donde:-

Vbg = 245.115,00 x 100 – 19,10

100

Vbg = R$ 198.298,00

(cento e noventa e oito mil duzentos e noventa e oito reais).

Obtidos os valores supra, e operando o modelo expresso em B

teremos para o valor das benfeitorias:

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Rua General Batista Teixeira, n° 56, 201 - parte, Barra da Tijuca, RJ. CEP 22621-260. Telefone (21) 2493-8473 / 98131-1212

CNPJ: 05.399.722/0001-84 23

Vb = Vbf + Vbp + Vpt

Logo:

Vb = R$ 523.949,00 + R$ 1.862.306,00 + R$ 198.298,00

Vb = 2.584.553,00

(dois milhões, quinhentos e oitenta e quatro mil quinhentos e

cinquenta e três reais)

C) Valor do imóvel (Vi)

Obtido as duas principais parcelas do custo de reedição do imóvel, Vt

e Vb, resta-nos ainda estabelecer a terceira componente do mesmo,

ou seja, fator de comercialização. Considerando a situação

mercadológica atual, um fator de comercialização Fc = 0,90 bem se

aplica.

Assim, operando o modelo inicial teremos:

Vi = (Vt + Vb) x fc)

Vi = (R$ 1.520.227,00 + R$ 2.584.553,00) X 0,90

Vi = 3.694.302,00

(três milhões, seiscentos e noventa e quatro mil e trezentos e dois

reais)

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que comercialmente,

Vi = 3.700.000,00

(três milhões e setecentos mil reais)

S. M. J.

Esta é a nossa avaliação

Rio de Janeiro, 30 de janeiro de 2017

MARIO LUIS CELANO ANDRE CELANO Engenheiro Civil Engenheiro Civil CREA/RJ 46.095-D Engenheiro de Produção

CREA/RJ 200942211-2

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ANEXOS

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Custos Unitários Básicos de Construção (CUB)

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Tabela de Ross-Heidecke