LAUDO DE AVALIAÇÃO - portalhml.rioprevidencia.rj.gov.br · Laudo Técnico de Avaliação ... (para imóveis comerciais com edificação) e V 0 (para terrenos), com a finalidade

LAUDO DE AVALIAÇÃO -IMÓVEL RESIDENCIAL URBANO-

ENDEREÇO

Terreno localizado na Rua Pampeiro, 133, Lote 13 da Quadra 22, Campo Grande, Rio de Janeiro, RJ.

CONTRATANTE

Fundo Único de Previdência do Estado do Rio de Janeiro RIOPREVIDÊNCIA

Laudo Técnico de Avaliação – LTA 013-0300/2017 - JULHO/2017

LTA 21-0251/2015 Página 2 de 70

FOLHA RESUMO

Nº da Solicitação: O. S. NR: 005/2017

Solicitante: Fundo Único de Previdência do Estado do Rio de Janeiro - RIOPREVIDÊNCIA

Interessado: Fundo Único de Previdência do Estado do Rio de Janeiro - RIOPREVIDÊNCIA

Proprietário: Fundo Único de Previdência do Estado do Rio de Janeiro - RIOPREVIDÊNCIA

Objetivo da Avaliação: Definição do Valor de Mercado para Venda e Aluguel do imóvel

Endereço do imóvel:

Logradouro: Rua Pampeiro Nº: L.13-Q.22 Bairro: Campo Grande

Cidade: Rio de Janeiro UF: RJ CEP: 23.070-090

Métodos Utilizados:

Método Comparativo Direto de Dados de Mercado – Valor de Mercado da Unidade

Hipotética de Apartamento – a ser utilizada no método involutivo;

Método Involutivo: Valor do terreno;

Método Comparativo Direto de Dados de Mercado: Valor de Venda e Valor Locativo

do Imóvel.

Observação: O valor locativo foi obtido da relação: valor unitário locativo/valor unitário

de venda para casas de 2 quartos da pesquisa FIPEZAP para os últimos 12 meses.

Valor de Mercado do Imóvel para Venda:

R$ 300.000,00 (Trezentos mil reais)

Valor de Mercado do Imóvel para Aluguel:

R$ 1.000,00/mês (Um mil reais por mês)

Classificação quanto à liquidez: Normal de mercado;

Graus de Fundamentação do Laudo: II;

Graus de Precisão do Laudo: III.

Rio de Janeiro, 12 de julho de 2017

L E M A Engenharia e Avaliações Ltda. Arymar Antônio de Andrade CREA-RJ 2009210021 – CNPJ 05.128.273/0001-30 CPF 138.320.188-91

Afonso Celso de O. Souza CREA-RJ 34.200-D

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LAUDO DE AVALIAÇÃO

1. Solicitante

Fundo Único de Previdência do Estado do Rio de Janeiro - RIOPREVIDÊNCIA

2. Interessado / Proprietário

Fundo Único de Previdência do Estado do Rio de Janeiro - RIOPREVIDÊNCIA

3. Finalidade

Alienação de Bens.

4. Objetivo

Determinação do valor de mercado para venda e locação.

5. Objeto da Avaliação

Tipo do bem: Imóvel Residencial Urbano.

Endereço: Rua Pampeiro L.13-Q.22 Campo Grande

Cidade: Rio de Janeiro UF: RJ CEP: 23.070-090

Área do Terreno: 367,50m²

O imóvel residencial urbano está localizado na Zona Oeste do Rio de Janeiro, bairro Campo

Grande e consiste apenas de terreno.

Ocupante do imóvel: O imóvel encontra-se desocupado.

6. Pressupostos, Ressalvas e Fatores Limitantes.

Fatores limitantes do uso do terreno:

Lei Complementar 72 de 27/07/2004: Nesta Lei Complementar o imóvel está

classificado como ZR-3. Suas limitações são as seguintes:

III - ZONA RESIDENCIAL 3 (ZR 3):

a) Índice de Aproveitamento do Terreno (IAT): 2,5;

b) Gabarito (G): quatro pavimentos;

c) Taxa de Ocupação (TO): não será exigida;

d) Lote Mínimo: 125m2 (cento e vinte cinco metros quadrados);

e) Testada mínima: 8,00m (oito metros);

f) Afastamento frontal: 3,00m (três metros);

g) Taxa de Permeabilidade (TP): 10% (dez por cento);

h) Coeficiente de Adensamento (Q): 125 (cento e vinte e cinco);

i) Usos e atividades: ver Quadros 1 e 2 do Anexo IV desta Lei Complementar;

j) Índice de Uso Comercial e de Serviços (ICS): 0,40;

Relatório de Informações Urbanísticas: Este relatório indica como limitações da região a

Lei Complementar72 de 27/07/2004.

7. Identificação e Caracterização do Bem Avaliando

Data da vistoria: 10/07/2017.

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7.1) Caracterização da região

7.1.1) Caracterização Física

Trata-se de região inserida na malha urbana do Município do Rio de Janeiro, Região

Central de Campo Grande, infraestrutura completa, ocupação mista - comercial / residencial

uni e multifamiliar, com padrão de ocupação normal, facilidade de acesso, localizado na Rua

Pampeiro, exclusivamente residencial.

A topografia local é plana, as edificações ainda são horizontais, caminhando para a

verticalização e a densidade demográfica é grande, razão pela qual também é grande a

ocorrência de escolas, mercados e de forte comércio de bairro, especialmente no Centro de

Campo Grande.

A região é formada por construções de padrão construtivo elevado e possui intenso

tráfego de veículos e pedestres. Entretanto, na rua do imóvel o tráfego de veículos e

pedestres se resume à frota e população local, porque não é rua de passagem.

7.1.2) Serviços / Infraestrutura

A região é dotada de toda infraestrutura existente na cidade do Rio de Janeiro, como rede

de água, rede de energia elétrica (luz e força), rede de iluminação pública, rede de

telefonia fixa, sinal regular para telefonia móvel, rede de TV a cabo e Internet Banda Larga,

redes de escoamento de esgoto e de águas pluviais, pavimentação asfáltica com guias e

sarjetas, transporte coletivo urbano rodoviário – inclusive BRT - e ferroviário, distribuição de

gás em botijões, coleta de lixo e entrega postal.

7.2) Caracterização do imóvel avaliado

Trata-se de terreno de uso residencial sem edificações.

O terreno está ao nível do logradouro público, mede 13,00m de frente para a Rua

Pampeiro, 11,50m de fundos, onde confronta com uma faixa de terra, 30,00m à direita

confrontando com o nº 155 da Rua Pampeiro e 30,00m à esquerda confrontando com o nº

179 da Rua Pampeiro. Tem área de 367,50m² e topografia plana.

A única benfeitoria deste imóvel é o muro de fechamento e o portão de aço trancado a

cadeado.

8. Diagnóstico do Mercado

O município do Rio de Janeiro tem população superior a 6.000.000 habitantes. A região de

Campo Grande, onde se localiza o imóvel avaliado, já concentra um número muito grande

de empresas do setor de comércio e serviços e mais de um polo industrial. A população da

chamada “Costa Verde”, frequentemente recorre a Campo Grande, tanto no comércio,

quanto nos serviços especialmente da área de saúde e de lazer.

A exemplo do que vem ocorrendo em São Paulo, a valorização imobiliária do Rio de Janeiro

que crescia em altos percentuais nos últimos anos, agora tem crescimento inferior a inflação.

Os incentivos antes concedidos aos setores varejistas, agora não são mais concedidos,

reduzindo as vendas destes setores a níveis alarmantes. As medidas de caráter restritivo,

com aumento de impostos e redução de crédito, têm o objetivo de forçar a volta da

produção dos setores importantes da economia do país.

Considerando as condições do mercado e as características do imóvel avaliado, este é

classificado como de LIQUIDEZ NORMAL.

9. Metodologia empregada

Métodos empregados:

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A) Unidade Hipotética de apartamento: Método Comparativo Direto de Dados

de Mercado

O valor da unidade hipotética de apartamento, foi obtido com a utilização do “Método

Comparativo Direto de Dados de Mercado”, com tratamento estatístico por

regressão linear dos dados de mercado, conforme recomenda a Norma Técnica da

ABNT – NBR 14.653, partes 1 e 2.

Para o cálculo estatístico foi utilizado o programa “INFER-32”, com tratamento

estatístico científico.

B) Valor de Venda do Imóvel:

Foram adotados dois métodos para confronto e melhor consignação do valor de venda

do terreno.

1) Terreno – Método Involutivo: baseado na receita de vendas do aproveitamento

mais eficiente do terreno, descontadas as despesas de construção, despesas

financeiras da construção, despesas de promoção, administração e vendas e o lucro

líquido da incorporação, entendendo-se o saldo restante como o valor do terreno,

conforme recomenda a NBR 14.653, parte 2, versão de 2011.

2) Terreno - Método comparativo direto de dados de mercado: O valor de venda

do terreno foi obtido com a utilização do “Método Comparativo Direto de Dados de

Mercado”, com tratamento estatístico por regressão linear dos dados coletados no

mercado imobiliário local, conforme recomenda a NBR 14653, partes 1 e 2. Foi

utilizado o software “INFER-32” para desenvolvimento dos cálculos.

C) Valor Locativo do Imóvel – Método Comparativo Direto de Dados de

Mercado:

O valor locativo do terreno foi obtido com a utilização do “Método Comparativo Direto

de Dados de Mercado”, com tratamento estatístico científico dos dados coletados no

mercado imobiliário local, conforme recomenda a NBR 14653, partes 1 e 2. Foi

utilizado o software “INFER-32” para desenvolvimento dos cálculos.

10. Pesquisa de Valores e Tratamento dos Dados

Período de pesquisa: de 29/06/2017 a 11/07/2017.

Tratamento dos Dados: INFER 32

A condução da pesquisa se deu da seguinte forma:

Universo da Pesquisa: foi pesquisado o bairro de Campo Grande, evitando amostras

situadas muito distantes do terreno avaliando;

Tipos de Imóveis: Foram pesquisados dois tipos de imóveis: apartamentos com áreas

aproximadamente 50m²; terrenos com áreas superiores a 100,00m² e inferiores a

1000,00m², exceto nas amostras de aluguel, devido à escassez de elementos de

pesquisa;

Tipos de Valores: Foram pesquisados apartamentos para compra e venda; foram

pesquisados terrenos para compra e venda; foram pesquisados terrenos para locação;

Informações sobre os dados de pesquisa: Foram mantidos os dados informativos das

características dos imóveis apresentados pelo anunciante e apenas foram feitos acertos de

ortografia e concordância sem acrescentar nem retirar nada do conteúdo que caracteriza a

amostra.

Documentação Fotográfica: para cada amostra foi inserida uma foto da fachada e do

interior do imóvel, para propiciar uma melhor avaliação da amostra de mercado.

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Modelo Estatístico – Venda e Locação:

O valor de mercado para locação e para venda de terrenos e o valor de venda de

apartamentos foram obtidos através de Tratamento Estatístico por fatores. Foram coletados

e realmente utilizados 12 elementos de venda de apartamento e de terreno, bem como 9

amostras de locação, atendendo os preceitos da NBR 14.653-2 de 2011, tendo sido

consideradas as seguintes variáveis:

Variável Dependente: Valor unitário em reais por metro quadrado (R$/m²);

Variáveis Independentes:

Fonte: Deságio da amostra para desconto da margem de negociação. Finalizados os cálculos

dos métodos involutivo e comparativo, foram descontados 10% do valor encontrado, já que

o tratamento científico requer um número maior de amostras e menor de variáveis.

Área: foram utilizadas as áreas das amostras e do avaliando, ficando a cargo o software a

comparação para adequação do seu valor por diferença de área.

Local: Foi consultada a Planta Genérica de Valores da Prefeitura do Rio de Janeiro, que

disponibiliza em seu portal, sempre atualizados, os valores de VR (para imóveis

residenciais com edificação), VC (para imóveis comerciais com edificação) e V0 (para

terrenos), com a finalidade de obter o VC para utilização nos cálculos avaliatórios.

Nos casos de inconsistência dos valores da planta genérica foram tomados os valores

unitários das amostras e indexados a partir do valor estimado do avaliando, utilizando a

relação: Va/Vamostra. Os índices encontrados não podem ultrapassar 0,50 no extremo

menor, nem 2,00 no extremo maior.

Número de Dados de mercado efetivamente utilizados:

Apartamentos e terrenos para compra e venda: 9 elementos efetivamente utilizados;

Terrenos para aluguel: 9 elementos efetivamente utilizados.

11. Especificação da Avaliação

O presente trabalho foi desenvolvido com tratamento estatístico por regressão linear, através

de processo inferência estatística, e os resultados enquadrados nos seguintes níveis de

fundamentação e precisão:

A avaliação do Valor de Mercado de Apartamentos foi efetuada por Tratamento Estatístico por

científico e resultou no GRAU III em nível de precisão.

GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO - REGRESSÃO LINEAR

Item Descrição Pontos GRAU

III II I

1 Caracterização do imóvel avaliando 2

X

2 Quantidade mínima de dados de mercado, efetivamente utilizados 1

X

3 Identificação dos dados de mercado 2

X

4 Extrapolação 3 X

5 Nível de significância (somatório do valor das duas caudas) máximo para a rejeição da hipótese nula de cada regressor (teste bicaudal)

3 10% 20% 30%

6 Nível de significância máximo admitido para a rejeição da hipótese nula do modelo através do teste F de Snedecor

3 1% 2% 5%

TOTAL 14

ENQUADRAMENTO DO LAUDO PELO GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO PARA REGRESSÃO LINEAR

GRAUS Pontos III II I

Pontos Mínimos 14

X

Itens Obrigatórios II

X

GRAU DE PRECISÃO PARA REGRESSÃO LINEAR E TRATAMENTO POR FATORES

DESCRIÇÃO GRAUS

III II I

Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno da estimativa de tendência central ≤30% ≤40% ≤50%

Terrenos: (3.135,07 – 3.111,36)/3.123,24 1%

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A avaliação do Valor de Mercado do Terreno foi efetuada pelo método involutivo e resultou no

grau II em nível de precisão.

GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO - MÉTODO INVOLUTIVO

Item Descrição GRAU

III II I

1 Nível de detalhamento do projeto hipotético X

2 Preço de venda das unidades do projeto hipotético X

3 Estimativa dos custos de produção

X

4 Prazos X

5 Taxas X

6 Modelo

X

7 Análise setorial e diagnóstico de mercado

X

8 Cenários

X

9 Análises de sensibilidade do modelo

X

TOTAL 22

ENQUADRAMENTO DO LAUDO PELO GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO - MÉTODO INVOLUTIVO

GRAUS III II I

Pontos Mínimos

X

Itens Obrigatórios no Grau correspondente

X

Enquadramento X

A avaliação do valor locativo de terrenos foi efetuada pelo Tratamento Científico e resultou no

GRAU II em nível de precisão.

GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO - REGRESSÃO LINEAR – Valor Locativo

Item Descrição Pontos GRAU

III II I

1 Caracterização do imóvel avaliando 2

X

2 Quantidade mínima de dados de mercado, efetivamente utilizados 1

X

3 Identificação dos dados de mercado 2

X

4 Extrapolação 3 X

5 Nível de significância a (somatório do valor das duas caudas) máximo para a rejeição da hipótese nula de cada regressor (teste bicaudal)

3 10% 20% 30%

6 Nível de significância máximo admitido para a rejeição da hipótese nula do modelo através do teste F de Snedecor

3 1% 2% 5%

TOTAL 14

ENQUADRAMENTO DO LAUDO PELO GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO PARA REGRESSÃO LINEAR GRAUS Pontos III II I

Pontos Mínimos 14

X

Itens Obrigatórios III

X

GRAU DE PRECISÃO PARA REGRESSÃO LINEAR E TRATAMENTO POR FATORES

DESCRIÇÃO GRAUS

III II I

Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno da estimativa de tendência central ≤30% ≤40% ≤50%

Terrenos: (3,29 –2,41)/2,81

31%

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12. Resultado da Avaliação e Data de Referência

Valor de mercado para venda (alienação):

R$ 300.000,00 (Trezentos mil reais)

Valor de mercado para locação:

R$ 1.000,00/mês (Um mil reais por mês)

Os valores expressos acima foram obtidos em concordância com a liquidez do mercado

local, na presente data, obedecendo aos atributos particulares do imóvel, suas carac-

terísticas físicas, sua localização e a oferta de imóveis assemelhados no mercado imo-

biliário.

13. Ressalvas e Fatores Limitantes

No desenvolvimento do presente trabalho não foram observadas informações comple-

mentares importantes.

14. Profissional Responsável

Nada mais tendo a acrescentar, o presente laudo é encerrado com 07 (sete) folhas

impressas, sendo a última assinada e as demais rubricadas, além de seus anexos.

Rio de Janeiro, 12 de julho de 2017

L E M A Engenharia e Avaliações Ltda. Arymar Antônio de Andrade CREA-RJ 2009210021 – CNPJ 05.128.273/0001-30 CPF 138.320.188-91

Afonso Celso de O. Souza CREA-RJ 34.200-D

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ANEXO I – DOCUMENTAÇÃO FOTOGRÁFICA

RUA PAMPEIRO – P/R. C. GRANDE RUA PAMPEIRO – P/LADO OPOSTO

IMÓVEL À DIREITA – Nº 155 À ESQUERDA VISTA INTERNA DO IMÓVEL

VISTA INTERNA DO IMÓVEL VISTA INTERNA DO IMÓVEL

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ANEXO II – DOCUMENTAÇÃO UTILIZADA NO TRABALHO

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LTA 21-0251/2015 Página 15 de 70

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2017626 SMUIH Informações Detalhadas

http://mapas.rio.rj.gov.br/app2.2/ci.php?id=33609&x=646147.004488&y=7466660.737948&extent=645894.287595+7466593.83252+646291.162381+7466786… 1/3

SECRETARI A MUNI CI PAL DE URBANI SMO, I NFRAESTRUTURA E HABI TAÇÃO

Subsecretar ia de Urbanism o

Relatór io de I nform ações Urban íst icasFornecimento Gratuito

1 Localização

Logradouro: 093104RUA PAMPEIRO

I n ício do Trecho: RUA ARATIBA

Fim do Trecho: RUA ANFRISIO FIALHO, RUA PONCHE VERDE

Bairro: Campo Grande RA:XVIII AP: 5

Unidade SMUI H: 5 CLU Campo Grande

Endereço: Rua Porto Amazonas, 17 Campo Grande

Telefone( s) : Telefones: 24126925/31559341/33942814

As informações deste relatório são referentes ao ponto e ao trecho do logradouro selecionado.

2 D ados Cadastrais

Plantas Cadastrais Planta Cadastral 284A IV 2

Projetos Aprovados de Alinhamento (PAA) eLoteamento (PAL) no logradouro

Os arquivos disponíveis estão em formato WMF e PDF. Para visualizálos, faça odownload no link da planta cadastral.

Projetos Aprovados de Loteamento (PAL)

Plantas de Alinhamentos Projetados (PAP)

3 Zoneam ento

MacroZona Macrozona de Ocupação Assistida Plano Diretor LC111/2011

Zona Zona Residencial 3, consulte a(s) norma(s): Lei Complementar 72/2004,Decreto 25700/2005

Subzona / Setor / Subsetor

Centro de Bairro

Zona Ambiental

Área de Especial Interesse (AEI)

Distritos e Polos

Outros Dispositivos Legais

ATENÇÃO: quando se tratar de limite de zona, observar Artigo 115 e 121 do Regulamento de Zoneamento (RZ) Decreto 322/1976 elegislação específica no caso de Projeto de Estruturação Urbana (PEU).

4 Área de Especial I nteresse Social ( AEI S)

Não há

5 Gabar ito de Altura

Edificação afastada das divisas Lei Complementar 72/2004 artigo 68 4 pavimentos

Edificação não afastada das divisas Lei Complementar 72/2004 artigo 68 4 pavimentos

ATENÇÃO: Nos casos em que o trecho estiver localizado em zona determinada pelo Decreto 322/1976, consultar os artigos 80 a 87desse decreto.

6 Í ndice de Aproveitam ento de Terreno

IAT Verificar Artigo 68 da Lei Complementar 72/2004 Lei Complementar 111/2011

ATENÇÃO: Os IAT estabelecidos pela legislação local ou específica, quando mais restritivos, prevalecem sobre os valores definidos noAnexo VII da Lei Complementar 111/2011 (Plano Diretor) Parágrafo 4o. do Artigo 38.

Maiores informações serão fornecidas pelo técnico da Unidade SMUIH indicada no item 1 Localização.

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http://mapas.rio.rj.gov.br/app2.2/ci.php?id=33609&x=646147.004488&y=7466660.737948&extent=645894.287595+7466593.83252+646291.162381+7466786… 2/3

7 Áreas Protegidas

Não há

8 Desapropr iações / Tom bam entos / Susceptibilidade

Desapropriações

Susceptibilidade Baixa Decreto 33534/2011

ATENÇÃO: Consultar a Fundação Instituto de Geotécnica do Município do Rio de Janeiro (GEORIO).

9 Observações

Observar parágrafos 5° e 6° do Artigo 81 do Regulamento de Licenciamento e Fiscalização do Decreto 3800/1970 para imóveisconstruídos até 1937.

Observar Decreto 5281/1985 para edificações residenciais unifamiliares.

Observar Decreto 8321/1988 para edificações em terrenos de encostas situados em Zona Especial 1 ou em Zona Residencial 1.

Observar Lei 2.079/1993 que dá condições especiais para o licenciamento de edificações com até três pavimentos, excetuandose asprevistas no parágrafo 2º do artigo 1º.

Consultar CEDAE Decreto 10082/1991.

Consultar CETRIO e SMAC Decreto 28329/2007.

Observar Lei Complementar 156/2015 que institui obrigação relativa à construção de empreendimentos comerciais e de serviços,como incentivo a produção de habitação de interesse social, à construção de equipamentos públicos e à realização de obras dequalificação urbana, e dá outras providências.

1 0 D ados I nform ados pelo Técnico da Unidade SMUI H indicada no item 1 Localização

PARA O LOGRADOURO

Aceitação

Sim

Não

Data

Decreto

Reconhecimento

Sim

Não

Data

Decreto

Largura

PARA O ENDEREÇO

Processos para o endereço

Possui anotações na caderneta?

Recuo

Sim

Não

Largura

Investidura

Sim

Não

Largura

Taxa de ocupação IAT

Valas/Rios/Canais

Sim

Não

Area Non Aedificandi

Sim

Não

Taxa de Permeabilidade

Área Coletiva / Galeria / Limite de Profundidade

Sim

Não

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3/3

Observações adicionais

As observações prestadas nesta data referemse a legislação vigente na data de sua emissão, conforme o disposto no Parágrafo 4 doArtigo 1 do Decreto 8417/1989 e possuem caráter meramente informativo não substituindo documentos oficiais. A Certidão deInformações poderá ser obtida nas devidas Gerências e Subgerências de Licenciamento e Fiscalização da Secretaria Municipal deUrbanismo, Infraestrutura e Habitação vide endereço e telefones no item 1 (Localização) deste relatório.

Rio de Janeiro, 26 de junho de 2017

Técnico e Matrícula: ____________________________________________________________

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PLANO DE MASSA

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PLANO DE MASSA

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PLANO DE MASSA

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ANEXO III – A. R. T.

Quarta-feira, 14 de Outubro de 2015 18:14:34

Boa noite, , seja bem-vindo(a). Sair

I nício ART Serviços Gratuitos Outros Serviços RT's e QT's Protocolo Ouvidoria Configurações

Empresa: LEMA ENGENHARI A E AVALI ACOES LTDA em Atendimento.

OL00272545

NATUREZA FATO GERADOR TI PO

OBRA E SERVICO NAO INFORMADO

Nº

NORMAL

Nº da ART principal

CONTRATADO

1977103667 ARYMAR ANTONIO DE ANDRADE

ENGENHEIRO CIVILNÃO NÃO 24 - IEL

2009210021

VisualizarLEMA ENGENHARIA E AVALIACOES LTDA

CONTRATANTE

03066219000181 RIOPREVIDÊNCIA

20521510 RUA DA QUITANDA 106

RJ RIO DE JANEIRO TIJUCA

CONTRATO

OS 008/2015 1101

5 - AVALI ACAO

51 - VI STORI A

73 - OUTROS 175 - OUTROS

367,50 - m2 0 07/10/2015

Prazo Determinado

Sim

Mês0

Dias30

Ñ DETR$ 5.599,64 ou

VISTORIA E AVALIAÇÃO TÉCNICA PARA VENDA E LOCAÇÃO, POR METODOLOGIA INVOLUTIVA E COMPARATIVA, COM O USO DA INFERÊNCIA

ESTATÍSTICA, DO TERRENO NO. 133 DA RUA PAMPEIRO, NO BAIRRO DE CAMPO GRANDE, RIO DE JANEIRO, RJ.

20091007 RUA VISCONDE DE INHAUMA 58 SL. 411

CENTRO

OBRA/SERVICORIO DE JANEIRO RJ

EXI GÊNCI AS

Cód. DescriçãoConteudo

Gerador

Status Tipo

AçãoData

Descricao

Analise

Situação

Liberação

Data da

Liberação

Descrição

Liberação

18Campo 18 sujeito a nova

analise

Código: 73 -

OUTROSNao Analisada 14/10/2015

19Campo 19 sujeito a nova

analise

Código: 175 -

OUTROSNao Analisada 14/10/2015

23 Campo 27 sujeito a analise Nao Analisada 14/10/2015 Nao Analisada

21 ART sem Pagamento Nao Analisada 14/10/2015 Nao Analisada

Declaro o cumprimento das normas da ABNT referentes à Acessibilidade em atendimento ao parágrafo 1º do artigo nº 11 do Decreto nº

5.296/2004.

ASS

ASSINOU ASSINOU

Valor Pago ART:

Data Pagamento ART:

Status da Situação da ART: EM ANDAMENTO

Status da Exigência da ART: Com Exigencias

Crea-RJ Sistema de ART http://200.165.167.36:8080/artOnline/home/detalharARTEmp...

1 de 2 14/10/15 18:15

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ANEXO IV – IMÓVEL AVALIANDO E AMOSTRAS

LOCALIZAÇÃO DAS AMOSTRAS DE APARTAMENTOS

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ANEXO V – AMOSTRAS DE APARTAMENTOS PARA VENDA

1 – Apto à venda na Estrada da Cachamorra, 1160, Campo Grande, Rio de Janeiro, RJ. Valor

de venda: R$ 180.000,00 – Área: 50,00m² - V. Unit.: R$ 3.600,00/m² - 2Q –1Vg

LINDO APARTAMENTO TODO REFORMADO!Excelente imóvel em localização privilegiada, sala piso porcelanato, teto em gesso, com iluminação indireta, 2 quartos piso porcelanato, teto em gesso, 1

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2 – Apto à venda na Av. Cesário de Melo, 9077, Campo Grande, Rio de Janeiro, RJ Valor de venda: R$ 110.000,00 – Área: 44,00m² - V. Unit.: R$ 2.500,00/m² - 2Q – 1Vg

Aproveite! Este é o momento para fugir do aluguel e ter seu próprio imóvel, composto de sala e dois quartos no piso frio, cozinha e banheiro no piso frio com azulejo ao teto, condução na porta, portaria 24hs. aceita carta CEF/ FGTS avaliamos gratuitamente www.julliocesarimoveis.com.br Características: Segurança 24 horas - Perto de vias de acesso - Salão de Festas - Condomínio fechado

– Playground - Piscina

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3 – Apto à venda na Estrada do Campinho, 8150, Campo Grande, Rio de Janeiro, RJ

Valor de venda: R$ 144.000,00 – Área: 45,00m² - V. Unit.: R$ 3.200,00/m² - 2Q – 1Vg

Apartamento 2 Quartos. A MRV tem a melhor opção para você com o Parque Riviera Tropical. Condomínio fechado com apartamentos de 2 quartos em Campo Grande, com vaga de garagem. Área de lazer completa para sua família se divertir sem sair de casa. Mais que um apartamento, o novo jeito MRV de viver. O Riviera Tropical oferece: lazer completo equipado, bicicletas compartilhadas, sistema

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4 – Apto à venda na Av. Cesário de Melo, 5300, Campo Grande, Rio de Janeiro, RJ Valor de venda: R$ 178.000,00 – Área: 52,00m² - V. Unit.: R$ 3.423,08/m² - 2Q – 1Vg

Lindo dois quartos no São Jorge de Campo Grande Apartamento de dois quartos no coração de Campo Grande no Bairro São Jorge pertinho do centro de Campo Grande sendo dois quartos com sala e cozinha americana mais banheiro e varanda, lazer completo e segurança 24 horas. Novo sendo entregue agora em outubro de 2017 com documentação 100% em dia podendo usar FGTS como entrada ou parte dela. Facilitamos. Valores incríveis para

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horas - Espaço Gourmet - Sistema de alarme – Playground – Jardim - Condomínio fechado - Salão de Festas - Perto de vias de acesso - Quadra poliesportiva – Churrasqueira – Academia - Localização VILELA IMÓVEIS – (21) 2413.7149 / 96440.6490 - Vc = 1251,57






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5 – Apto à venda na Estrada Iaraquã, 620, Campo Grande, Rio de Janeiro, RJ


Apartamento 2 quartos bem localizado financiado 700m shopping. Condomínio jardim Iaraquã, 2 quartos, sala, cozinha, banheiro social, vazio, piscina, salão de festa, horta, campo de futebol, local

para caminhada, comércio, colégio, condução, supermercado, farmácia , segurança 24 horas, vaga de garagem, 700 m do park shopping, aceita financiamento, agendar visita. Características: Sacada - Perto de vias de acesso – Interfone - Segurança 24 horas – Playground – Churrasqueira - Quadra poliesportiva – Jardim - Perto de Shopping Center - Espaço Gourmet - Condomínio fechado – Piscina - Salão de Festas –

BOM NEGÓCIO IMÓVEL – (21) 99148.8484 - Vc = 1251,57


6 –Apto à venda na Rua João Batista Scalco, 1, Campo Grande, Rio de Janeiro, RJ

Valor de venda: R$ 180.000,00 – Área: 70,00m² - V. Unit.: R$ 2.571,43/m² - 2Q –

Apartamento centro campo grande 2 quartos reformado financiado Condomínio Bouganville, apartamento 2 quartos, sala em "L", banheiro com armário e box blindex, cozinha com armário, todo em piso frio, 1 vaga de garagem, interfone, segurança 24 h, centro de Campo Grande, ao lado do supermercado Extra, condução, colégio, mercado, banco, consultórios, todo reformado, nada a fazer, entrar e morar, aceita financiamento, agendar visita. Características: Interfone - Ar condicionado –

Jardim - Perto de Shopping Center - Sistema de alarme - Perto de vias de - acesso – Churrasqueira -

Salão de Festas – Sacada - Segurança 24 horas - Condomínio fechado. BOM NEGÓCIO IMÓVEL – (21) 99148.8484 - Vc = 1042,92 ( Vitor Costa) https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-2-quartos-campo-grande-zona-oeste-rio-de-janeiro-com-garagem-70m2-venda-RS180000-id-81052020/





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7 – Apto à venda na Estrada do Campinho, 881, Campo Grande, Rio de Janeiro, RJ


Apartamento 2 Quartos, Santa Cruz Residencial Bela vida II - Condomínio em excelente Localização,próximo a padaria Craque do Pão, pertinho do Centro de Campo Grande e de tudo o que você precisa. Transporte na Porta,Clínica da família,escolas,academia,etc. Apenas 10 blocos,8 unidades por andar,Apartamentos 1 ou 2 quartos,salão de festas,churrasqueira,playground e segurança 24 hs. Financiamento Caixa com Recursos do Minha casa Minha vida Subsídio e prestações que cabem no seu bolso. Entrada com ou sem

seu FGTS,podendo parcelar em até 60 meses Garanta sua unidade com zero custos de RGI e ITBI Agende hoje mesmo sua vista ou solicite uma simulação de financiamento via whatsapp. Características: Churrasqueira – Playground - Espaço Gourmet - Condomínio fechado - Salão de Festas - Perto de vias de acesso – Interfone - Segurança 24 horas SIMAS IMÓVEIS – (21) 97122.9522 / 97032.1563 - Vc = 1042,92


8 – Apto à venda na Estrada da Cachamorra, 2011, Campo Grande, Rio de Janeiro, RJ Valor de venda: R$ 190.000,00 – Área: 58,00m² - V. Unit.: R$ 3.275,86/m² - 2Q – lVg.

Apartamento 2 quartos Campo Grande Excelente apartamento sala, 2 quartos sendo 1 suíte, cozinha, área de serviços com acesso à varanda, finamente acabado todo em cerâmica, cozinha com revestimento até o teto. Condomínio clube com total infra estrutura de lazer e segurança. Próximo a shopping. CONDOMÍNIO CLUBE EM CAMPO GRANDE! EXCELENTE OPORTUNIDADE CONSTRUTORA CALPER AGENDE UMA VISITA Informações e vendas: 2 1 - 9 8 8 1 8 5 4 7 6 (WhatsApp) 2 1 - 4 1 0 9 8 4 7 1(Comercial) Atendimento full-time!!!

Características: Salão de Festas - Espaço Gourmet – Jardim - Quadra poliesportiva – Playground –

Piscina - Segurança 24 horas – Interfone - Condomínio fechado - Perto de Shopping Center – Academia – Churrasqueira - Perto de vias de acesso – Elevador. RIO BROKER – (21) 4109.8471 / 98818-5476 - Vc = 626,60






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9 – Apto à venda na Estrada do Mendanha, 2780, Campo Grande, Rio de Janeiro, RJ


Maravilhoso apartamento de 2 quartos com sacada, a 10 minutos do West Shopping. Ótimo apartamento com 2 bons quartos, sala com ventilação natural, cozinha com área de serviço e banheiro com box blindex. Maravilhosa infraestrutura do condomínio composta de uma grande piscina, segurança

24 horas, área gourmet, churrasqueira, salão de festas, Play Ground, quadra poliesportiva dentre outras coisas. A localização é muito boa, ficando a cerca de 7 minutos do West shopping, bem próximo ao MAKRO E ASSAI, além de ser próximo da Avenida Brasil. Características: Jardim - Salão de Festas – Playground – Piscina - Perto de vias de acesso – Interfone – Churrasqueira – Sacada - Quadra poliesportiva - Segurança 24 horas - Ar condicionadoi - Perto de Shopping Center.

ROBERTO FONTES – (21) 99718.4310 – 97009. 1358 - Vc = 1042,92 https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-2-quartos-campo-grande-zona-oeste-rio-de-janeiro-com-garagem-55m2-venda-RS165000-id-83114231/



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AMOSTRAS DE TERRENOS PARA VENDA

1 - Terreno à venda na R. Claude Bernard, anexo ao 273, Campo Grande, Rio de Janeiro, RJ. Valor de venda: R$ 295.000,00 – Área: 417,00 m² - V. Unit.: R$ 707,43/m²

Terreno com RGI e escritura. Vendo terreno na rua Claude Bernard próximo a praça que fica de frente

para a Escola Clementina de Jesus. Essa rua fica a 5 minutos a pé do Park Shopping. Essa rua é uma rua muito tranquila e super valorizada. Estudo propostas por casas ou outros terrenos de menor valor. Maiores informações, entrar em contato pelo telefone ou zap. 981453745 Detalhes do imóvel: Tipo: Terrenos - Tamanho: 417 m² - Vagas na garagem: 5 Localização: Município: Rio de Janeiro - CEP do imóvel: 23045-820 - Bairro: Campo Grande - Código do anúncio: 342499776

LEANDROSAY - (21) 981453745 - Vo = 3178,62 http://rj.olx.com.br/rio-de-janeiro-e-regiao/terrenos/terreno-de-417-m-em-campo-grande-parkshopping-342499776

2 - Terreno à Venda na Estrada do Cabuçu, 4601, Campo Grande, Rio de Janeiro, RJ. Valor de venda: R$ 350.000,00 – Área: 483,00 m² - V. Unit.: R$ 724,64/m²

Residencial Rio da Prata condomínio em Campo Grande 483m². Amplo Terreno plano localizado em condomínio nobre de Campo Grande, condomínio fechado com portaria 24h e segurança eletrônica 24h. Localizado no Rio da Prata integrado a natureza com casas de alto padrão. terreno com 483m² Características: Jardim – Quintal - Segurança 24 horas - Sistema de alarme – Interfone - Condomínio

fechado - Perto de vias de acesso - Perto de Shopping Center

JORGE HERRERA IMÓVEIS – (21) 2413.3313 / 98947.9959 - Vo = 3774,59 https://www.vivareal.com.br/imovel/lote-terreno-campo-grande-zona-oeste-rio-de-janeiro-483m2-venda-RS350000-id-75262855/

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3 – Terreno à venda na Estr. Cabuçu de Baixo, 507/601, Campo Grande, Rio de Janeiro, RJ.

Valor de venda: R$ 195.000,00 – Área: 254,00m² - V. Unit.: R$ 767,72/m²

GRAND PARK CLUBE RESIDENCIAL. Lotes totalmente plano com área total de 254 m² prontos para construir. DIFERENCIAIS: Terrenos totalmente legalizado com RGI individual. Financiamento próprio direto com incorporador Obras prontas / Liberado para construção. Grand Park Residencial, o tamanho da sua diversão já está no nome do empreendimento. Localizado em um dos melhores bairros da Zona Oeste para se viver. Crescendo a cada dia, essa região recebe importantes obras de infraestrutura que vão mudar para sempre a vida de seus moradores. A segurança de um bairro planejado com muita diversão para sua família. LAZER COMPLETO: Piscina Adulto • Piscina Infantil • Sauna interligada à

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Condomínio: R$ 210 - IPTU: R$ 1 - Tamanho: 254 m² - Vagas na garagem: 4 – Localização: Município: Rio de Janeiro - CEP do imóvel: 23045-830 - Bairro: Campo Grande - Código do Anúncio: 319335656

DIRETO COM A CONSTRUTORA – (21) 96459.3246 - Vo = 982,39 http://rj.olx.com.br/rio-de-janeiro-e-regiao/terrenos/terreno-em-condominio-fechado-em-campo-grande-proximo-ao-park-shopping-319335656

4 - Terreno à Venda na Estrada do Lameirão Pequeno, 756, Campo Grande, Rio de Janeiro, RJ.

Valor de Venda: R$ 300.000,00 – Área: 377,00 m² - V. Unit.: R$ 795,76/m²

Terreno de 377m² dentro do Condomínio Mansões da Prata.Excelente terreno plano de MEDIDA- 13 X 29 = 377m² dentro do Condomínio Mansões da Prata. condomínio com total infraestrutura de lazer e segurança. Características: Quadra poliesportiva – Churrasqueira – Interfone - Condomínio fechado

– Quintal - Salão de Festas – Academia – Piscina - Sistema de alarme – Jardim - Perto de vias de

acesso - Perto de Shopping Center – Playground - Espaço Gourmet - Segurança 24 horas JORGE HERRERA IMÓVEIS – (21) 2413.3313 / 98947.9959 - Vo = 1430,30 https://www.vivareal.com.br/imovel/lote-terreno-campo-grande-zona-oeste-rio-de-janeiro-377m2-venda-RS300000-id-78381693/

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5 - Terreno à Venda na Estrada do Mendanha, 2795, Campo Grande, Rio de Janeiro, RJ.

Valor de venda: R$ 400.000,00 – Área: 343,00m² - V. Unit.: R$ 1.166,18/m²

Terreno Campo Grande - Residencial Girassol – Estrada do Mendanha = 360m2 O terreno tem 341,22m2 = 13,20ms de frente e fundos por 25,85ms de ambos os lados, (se desejar vendemos também somente a metade = R$ 210.000,00) e está localizado no Bairro de Campo Grande -

Residencial Girassol, na Estrada do Mendanha. Totalmente plano e murado nas laterais e fundos. Fica próximo a hospitais, shoppings e transporte coletivo. Tem área verde de jardim. O terreno vai lhe possibilitar praticar diversos esportes na quadra poliesportiva. Além disso, segurança garantida 24 horas por dia e espaço gourmet para uma refeição diferente para você e sua família. Churrasqueira para você aproveitar nos momentos de descontração. Encontra-se na privacidade de um ótimo condomínio fechado.

Características: Segurança 24 horas - Perto de Shopping Center - Condomínio fechado – Jardim – Churrasqueira – Quadra Poliesportiva - Perto de vias de acesso - Espaço Gourmet

JOSÉ DO CARMO – (21) 3819.0020 / 99120.1656 - Vo = 3178,62 https://www.vivareal.com.br/imovel/lote-terreno-campo-grande-zona-oeste-rio-de-janeiro-343m2-venda-RS400000-id-75321312/

6 - Lote à Venda na Rua Itueira, ao lado do 148, Campo Grande, Rio de Janeiro, RJ. Valor de venda: R$ 1.100.000,00 – Área: 900,00m² - V. Unit.: R$ 1.222,22/m²

Terreno para venda, Com 900 metros quadrados em Campo Grande - Estrada do Monteiro RJ. Mv Imóveis VENDE Whats Vendo Excelente Terreno Para Construção de Igrejas, Colégios ou Condomínios, Farta Condução e Comércios na Porta! Paralela a Estrada do Monteiro, Próximo Ao Park Shopping em Campo Grande rj, Medindo 900 Metros Quadrados, Terreno Plano pronto para Construção

Documentação : Possui o RGI DO imóvel!! Características: Perto de Shopping Center - Perto de vias de acesso

MV ASSESSOR IMOBILIÁRIO – (21) 2416.0411 / 99665.2635 - Vo = 3178,62 https://www.vivareal.com.br/imovel/lote-terreno-campo-grande-zona-oeste-rio-de-janeiro-com-garagem-900m2-venda-RS1100000-id-81055346/



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7 - Terreno à Venda na Estrada do Cabuçu, anexo ao 3348, Campo Grande, Rio de Janeiro, RJ.

Valor de venda: R$ 380.000,00 – Área: 300,00 m² - V. Unit.: R$ 1.266,67/m²

Campo Grande - Terreno com 300m2 (10x30) na Estrada do Cabuçu - Plano e Murado - Único na Região. Campo Grande Estrada do Cabuçu, próximo á Vila Jardim. Área: 300m2 (10x30) Plano e

Murado Único Disponível na Região R$ 380.000,00.À Vista. Estuda Propostas. Por gentileza, pedimos que as visitas sejam agendadas com 48 horas de antecedência. Obrigado. Obs. O endereço fornecido no anúncio é apenas para referência. Não sendo o endereço exato do imóvel. Maiores Informações Cid Americano Neto Assessoria Imobiliária Corretor de Imóveis - Creci-RJ nº 33.889-0 Telefones: (21) 2686.1784 Celulares:(21) 97554.8872 - 98374.5408 WhatsApp: (21) 97554.8872 Site: www.casasemcampogrande.com.br Face: www.facebook.com/casasemcg Visite nossa loja no Viva Real:

www.vivareal.com.br/17347/cid-americano-neto-assessoria-imobiliaria/ terreno em campo grande para venda. Características: Perto de vias de acesso - Perto de Shopping Center

CID AMERICANO NETO ASSESSORIA IMOBILIÁRIA – (21) 2686.1784 / 97554.8872 – Vo = 3774,59 https://www.vivareal.com.br/imovel/lote-terreno-campo-grande-zona-oeste-rio-de-janeiro-300m2-

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8 - Terreno à Venda na Rua Baicuru, 243, Campo Grande, Rio de Janeiro, RJ. Valor de venda: R$ 900.000,00 – Área: 650,00 m² - V. Unit.: R$ 1.384,62/m²

Próximo a Estrada do Monteiro, Coliseum, Espeto Carioca em Campo Grande Rj R$ 900.000,00 (Novecentos Mil Reais). Terreno plano, pronto pra construir prédios comercial, apartamentos, igreja. Farto comercio, condução na porta. Características: Vias de acesso - Shopping Center MV IMÓVEIS – (21) 2413.0411 / 99665.2635 - Vo = 3575,92






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9 - Terreno à venda na Estrada da Cachamorra, 1093, Campo Grande, Rio de Janeiro, RJ.

Valor de venda: R$ 350.000,00 – Área: 243,00 m² - V. Unit.: R$ 1.440,33/m²

Condomínio Golden Village. Oportunidade excelente terreno plano no condomínio Golden Village medindo 9x27=243m² com RGI . Características: Interfone - Segurança 24 horas - Perto de vias de acesso - Perto de Shopping Center - Condomínio fechado - Sistema de alarme.

JORGE HERRERA IMÓVEIS – (21) 2413.3313 / 98947.9959 - Vo = 1446,81 https://www.vivareal.com.br/imovel/lote-terreno-campo-grande-zona-oeste-rio-de-janeiro-243m2-venda-RS350000-id-74872800/



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ANEXO VI – TRATAMENTO DOS DADOS DE VENDA

A – UNIDADE HIPOTÉTICA DE APTO – TRATAMENTO POR FATORES

Amostra

Nº Am. V. Unit. Local Área

1 2.500,00 0,81 44,00

2 2.571,43 0,83 70,00

3 2.768,62 0,89 58,00

4 3.000,00 0,97 55,00

5 3.200,00 1,03 45,00

6 3.275,86 1,06 58,00

7 3.428,08 1,10 52,00

8 3.600,00 1,16 50,00

9 3.634,15 1,17 41,00

Descrição das Variáveis

Variável Dependente : • V. Unit.: Valor unitário em reais por metro quadrado.

Variáveis Independentes : • Local : Transposição da amostra para o local do imóvel avaliando. • Área : Adequação do valor da amostra por diferença de área.

Estatísticas Básicas

Nº de elementos da amostra : 9 Nº de variáveis independentes : 2 Nº de graus de liberdade : 6 Desvio padrão da regressão : 1,4249x10

5

Variável Média Desvio Padrão Coef. Variação

V. Unit.2 9,8241x10

6 2,6081x10

6 26,55%

Local 1,00 0,1355 13,52%

Exp(-Área) 1,8550x10-19

5,1717x10-19

278,79%

Número mínimo de amostragens para 2 variáveis independentes : 9.

Dispersão em Torno da Média

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Tabela de valores estimados e observados

Valores para a variável V. Unit..

Nº Am. Valor observado Valor estimado Diferença Variação %

1 2.500,00 2.482,46 -17,54 -0,7016 %

2 2.571,43 2.555,47 -15,96 -0,6207 %

3 2.768,62 2.769,18 0,56 0,0203 %

4 3.000,00 3.030,78 30,78 1,0260 %

5 3.200,00 3.213,69 13,69 0,4278 %

6 3.275,86 3.300,39 24,53 0,7487 %

7 3.428,08 3.413,38 -14,70 -0,4287 %

8 3.600,00 3.576,19 -23,81 -0,6613 %

9 3.634,15 3.634,53 0,38 0,0105 %

A variação (%) é calculada como a diferença entre os valores observado e estimado, dividida pelo valor observado.

As variações percentuais são normalmente menores em valores estimados e observados maiores, não devendo ser usadas como elemento de comparação entre as amostragens.

Valores Estimados x Valores Observados

Uma melhor adequação dos pontos à reta significa um melhor ajuste do modelo.

Modelo da Regressão

[V. Unit.]2 = -9211201 + 1,8966x10

7 x [Local] + 1,4782x10

23 x Exp(-[Área])

Modelo para a Variável Dependente

[V. Unit.] = ( -9211201 + 1,8966x107 x [Local] + 1,4782x10

23 x Exp(-[Área]))

1/2

Regressores do Modelo

Intervalo de confiança de 80,00%.

Variáveis Coeficiente D. Padrão Mínimo Máximo

Local b1 = 1,8965x107 4,1448x10

5 1,8369x10

7 1,9562x10

7

Área b2 = 1,4781x1023

1,0862x1023

-8,5739x1021

3,0420x1023

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Correlação do Modelo

Coeficiente de correlação (r) .......... : 0,9989 Valor t calculado ................................ : 51,71 Valor t tabelado (t crítico) ................. : 1,943 (para o nível de significância de 10,0 %) Coeficiente de determinação (r²) ... : 0,9978 Coeficiente r² ajustado .................... : 0,9970

Classificação : Correlação Fortíssima

Análise da Variância

Fonte de erro Soma dos quadrados Graus de liberdade Quadrados médios F calculado

Regressão 5,4297x1013

2 2,7148x1013

1337

Residual 1,2183x1011

6 2,0305x1010

Total 5,4419x1013

8 6,8024x1012

F Calculado: 1337 / F Tabelado: 5,143 (para o nível de significância de 5,000 %)

Significância do modelo igual a 1,1x10-6

%

Aceita-se a hipótese de existência da regressão. Nível de significância se enquadra em NBR 14653-2 Regressão Grau I (IBAPE/SP 2012).

Correlações Parciais

V. Unit. Local Área

V. Unit. 1,0000 0,9985 0,4653

Local 0,9985 1,0000 0,4424

Área 0,4653 0,4424 1,0000

Teste t das Correlações Parciais

Valores calculados para as estatísticas t :


V. Unit. 45,19 1,288

Local 45,19 1,208

Área 1,288 1,208

Valor t tabelado (t crítico) : 1,943 (para o nível de significância de 10,0 %)

Significância dos Regressores (bicaudal)

(Teste bicaudal - significância 30,00%) - Coeficiente t de Student : t(crítico) = 1,1342

Variável Coeficiente t Calculado Significância Aceito

Local b1 51,02 3,8x10-7

% Sim

Área b2 1,517 18% Sim Os coeficientes são importantes na formação do modelo.

Aceita-se a hipótese de ß diferente de zero. Nível de significância se enquadra em NBR 14653-2 Regressão Grau I (IBAPE/SP 2012).

Significância dos Regressores (unicaudal)

(Teste unicaudal - significância 30,00%) - Coeficiente t de Student : t(crítico) = 0,5534

Variável Coeficiente t Calculado Significância

Local b1 45,76 3,6x10-7

%

Área b2 1,361 11%

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Estatística dos Resíduos

Número de elementos .............. : 9 Graus de liberdade ................... : 8 Valor médio ............................. : -1,0105x10

-13

Variância ................................ : 1,3536x1010

Desvio padrão .......................... : 1,1634x10

5

Desvio médio ........................... : 97913,6039 Variância (não tendenciosa) ..... : 2,0305x10

10

Desvio padrão (não tend.) ........ : 1,4249x105

Valor mínimo ........................... : -1,8563x105

Valor máximo .......................... : 1,7083x105

Amplitude ............................... : 3,5646x105

Número de classes .................. : 4 Intervalo de classes ................. : 89117,1196

Momentos Centrais

Momento central de 1ª ordem : -1,0105x10-13

Momento central de 2ª ordem : 1,3536x10

10

Momento central de 3ª ordem : -4,5023x1014


13

Coeficiente Amostral Normal t de Student

Assimetria -0,2858 0 0

Curtose -3,0000 0 Indefinido

Distribuição assimétrica à esquerda e platicúrtica.

Intervalos de Classes

Classe Mínimo Máximo Freq. Freq.(%) Média

1 -1,8563x105 -96513,8791 2 22,22 -1,7346x10

5

2 -96513,8791 -7396,7595 1 11,11 -87810,4593

3 -7396,7595 81720,3600 2 22,22 -2937,5564

4 81720,3600 1,7083x105 4 44,44 1,1015x10

5

Histograma

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Ogiva de Frequências

Amostragens eliminadas

Todas as amostragens foram utilizadas.

Presença de Outliers

Critério de identificação de outlier : Intervalo de +/- 2,00 desvios padrões em torno da média.

Nenhuma amostragem foi encontrada fora do intervalo. Não existem outliers.

Efeitos de cada Observação na Regressão

F tabelado : 23,70 (para o nível de significância de 0,10 %)

Nº Am. Distância de Cook(*) Hii(**) Aceito

1 0,1313 0,3898 Sim

2 0,0757 0,3193 Sim

3 4,8430x10-5

0,1968 Sim

4 0,0953 0,1281 Sim

5 0,0240 0,1404 Sim

6 0,1146 0,1803 Sim

7 0,0725 0,2475 Sim

8 0,5294 0,3990 Sim

9 42,7554 0,9982 Não

(*) A distância de Cook corresponde à variação máxima sofrida pelos coeficientes do modelo

quando se retira o elemento da amostra. Não deve ser maior que F tabelado.

(**) Hii são os elementos da diagonal da matriz de previsão. São equivalentes à distância de Mahalanobis e medem a distância da observação para o conjunto das demais observações.

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Hii x Resíduo Normalizado Quadrático

Pontos no canto inferior direito podem ser "outliers".

Pontos no canto superior esquerdo podem possuir alta influência no resultado da regressão.

Distribuição dos Resíduos Normalizados

Intervalo Distribuição de

Gauss % de Resíduos no

Intervalo

-1; +1 68,3 % 66,67 %

-1,64; +1,64 89,9 % 100,00 %

-1,96; +1,96 95,0 % 100,00 %

Teste de Kolmogorov-Smirnov

Amostr. Resíduo F(z) G(z) Dif. esquerda Dif. Direita

4 -1,8563x105 0,0963 0,1111 0,0963 0,0147

6 -1,6129x105 0,1288 0,2222 0,0177 0,0933

5 -87810,4593 0,2689 0,3333 0,0466 0,0644

3 -3109,6051 0,491 0,4444 0,1579 0,0468

9 -2765,5077 0,492 0,5556 0,0478 0,0632

2 81834,3249 0,717 0,6667 0,1615 0,0504

1 87396,4153 0,730 0,7778 0,0635 0,0476

7 1,0054x105 0,760 0,8889 0,0180 0,1291

8 1,7083x105 0,885 1,0000 4,1751x10

-3 0,1152

Maior diferença obtida: 0,1615 / Valor crítico: 0,3880 (para o nível de significância de 10 %)

Segundo o teste de Kolmogorov-Smirnov, a um nível de significância de 10 %, aceita-se a hipótese alternativa de que há normalidade. Nível de significância se enquadra em NBR 14653-2 Regressão Grau I (IBAPE/SP 2012).

Observação: O teste de Kolmogorov-Smirnov tem valor aproximado quando é realizado sobre uma população cuja distribuição é desconhecida, como é o caso das avaliações pelo método comparativo.

Gráfico de Kolmogorov-Smirnov

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Teste de Sequências/Sinais

Número de elementos positivos .. : 4 Número de elementos negativos . : 5 Número de sequências ................. : 4 Média da distribuição de sinais .... : 4,5 Desvio padrão .................................. : 1,500

Teste de Sequências

(desvios em torno da média) :

Limite inferior: -0,6827 / Limite superior: -1,4056 Intervalo para a normalidade : [-1,2817 , 1,2817] (para o nível de significância de 10%)

Pelo teste de sequências, aceita-se a hipótese da aleatoriedade dos sinais dos resíduos.

Teste de Sinais

(desvios em torno da média)

Valor z (calculado): 0,3333 / Valor z (crítico):1,2817 (para o nível de significância de 10%)

Pelo teste de sinais, aceita-se a hipótese nula, podendo ser afirmado que a distribuição dos desvios

em torno da média segue a curva normal (curva de Gauss).

Reta de Normalidade

Autocorrelação

Estatística de Durbin-Watson (DW): 1,3064 - (nível de significância de 5,0%)

Autocorrelação positiva (DW < DL): DL = 0,95 Autocorrelação negativa (DW > 4-DL): 4-DL = 3,05

Intervalo para ausência de autocorrelação (DU < DW < 4-DU)

DU = 1,54 4-DU = 2,46

Teste de Durbin-Watson inconclusivo.

A autocorrelação (ou auto-regressão) só pode ser verificada se as amostragens estiverem ordenadas segundo um critério conhecido. Se os dados estiverem aleatoriamente dispostos, o resultado (positivo ou negativo) não pode ser considerado.

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Gráfico de Auto-Correlação

Se os pontos estiverem alinhados e a amostra estiver com os dados ordenados,

pode-se suspeitar da existência de auto-correlação.

Estimativa x Amostra

Nome da Variável

Valor Mínimo

Valor Máximo

Imóvel Avaliando

Local 0,81 1,17 1,00

Área 41,00 70,00 50,00

Nenhuma característica do Apartamento sob avaliação encontra-se fora do intervalo da amostra.

Formação dos Valores

Variáveis independentes: • Local = 1,00 • Área = 50,00

Estima-se o Valor Unitário do Apartamento em = R$ 3.123,24/m²

O modelo utilizado foi : [V. Unit.] = ( -9211201 + 1,8966x10

7 x [Local] + 1,4782x10

23 x Exp(-[Área]))

1/2

Intervalo de confiança de 80,0 % para o valor estimado:

Mínimo: R$ 3.111,36/m² / Máximo: 3.135,07 m²

O valor estimado está de acordo com os limites estabelecidos em NBR 14653-2 Regressão Grau I (IBAPE/SP 2012)

Para uma Área de 50 m², teremos:

Valor obtido = R$ 156.162,04 Valor mínimo = R$ 155.568,13 Valor máximo = R$ 156.753,71

Avaliação da Extrapolação

Extrapolação dos limites amostrais para as características do imóvel avaliando

Variável Limite inferior

Limite superior

Valor no ponto de avaliação

Variação em relação ao limite

Aprovada (*)

Local 0,81 1,17 1,00 Dentro do intervalo Aprovada

Área 41,00 70,00 50,00 Dentro do intervalo Aprovada

* Segundo NBR 14653-2 Regressão Grau I (IBAPE/SP 2012), é admitida uma variação de 100,0% além do limite amostral superior e de 50,0% além do limite inferior para as variáveis independentes.

Nenhuma variável independente extrapolou o limite amostral.

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Extrapolação para o valor estimado nos limites amostrais

Variável Valor estimado no

limite inferior Valor estimado no

limite superior Valor estimado no ponto de avaliação

Maior variação Aprovada (**)

Local 2.480,15 3.602,61 3.123,24 Dentro do intervalo Aprovada

Área 3.160,00 3.123,24 3.123,24 Dentro do intervalo Aprovada

** Segundo NBR 14653-2 Regressão Grau I (IBAPE/SP 2012), é admitida uma variação de 20,0% além dos limites amostrais para o valor estimado. No modelo, nenhuma variável pode extrapolar o limite amostral.


Intervalos de Confiança

( Estabelecidos para os regressores e para o valor esperado E[Y] ) - Intervalo de confiança de 80,0 % :

Nome da variável

Limite Inferior

Limite Superior

Amplitude Total

Amplitude/média ( % )

Local 3.123,03 3.123,45 0,42 0,01

Área 3.118,60 3.127,88 9,28 0,30

E(V. Unit.) 3.088,12 3.157,97 69,84 2,24

Valor Estimado 3.111,36 3.135,07 23,71 0,76

Amplitude do intervalo de confiança : até 100,0% em torno do valor central da estimativa.

Variação da Função Estimativa

Variação da variável dependente (V. Unit.) em função das variáveis independentes, tomada no ponto de estimativa.

Variável dy/dx (*) dy % (**)

Local 3036,2381 0,9721%

Área -4,5641x10-3

-0,0001%

(*) derivada parcial da variável dependente em função das independentes.

(**) variação percentual da variável dependente correspondente a uma variação de 1% na variável independente.

De acordo com a metodologia estabelecida e com os cálculos acima efetuados, o

valor de mercado unitário de apartamento, em julho de 2017, é de R$ 3.123,24/m².

Valor de mercado de apartamento: R$ 3.123,24/m² x 50,00m² ≈ R$ 156.000,00

Grau de Precisão: 3.135,27 – 3.111,27= 392,78/3.123,24 = 1,00% < 30%

GRAU III

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VALOR DO TERRENO – MÉTODO INVOLUTIVO

PREMISSAS

As posturas municipais que traduzem o aproveitamento mais eficiente do terreno

estão contidas na Lei Complementar nº 72 de 27/07/2004 e basicamente são as seguintes:

III - ZONA RESIDENCIAL 3 (ZR 3):

a) Índice de Aproveitamento do Terreno (IAT): 2,5; b) Gabarito (G): quatro pavimentos;

c) Taxa de Ocupação (TO): não será exigida; d) Lote Mínimo: 125m2 (cento e vinte cinco metros quadrados); e) Testada mínima: 8,00m (oito metros);

f) Afastamento frontal: 3,00m (três metros); g) Taxa de Permeabilidade (TP): 10% (dez por cento);

h) Coeficiente de Adensamento (Q): 125 (cento e vinte e cinco); i) Usos e atividades: ver Quadros 1 e 2 do Anexo IV desta Lei Complementar; j) Índice de Uso Comercial e de Serviços (ICS): 0,40;

MONTAGEM DO MÉTODO INVOLUTIVO

De acordo com o estudo do plano de massa, as áreas e unidades calculadas e previstas são:

ÁREAS

Área do Terreno 367,50

Área da Projeção da Edificação 225,00

Área Construída: 225,0 x 4 900,00

Pilotis - vg garagem: 225 x 0,5 112,50

Área construída total 1.012,50

Área privativa: 900 x 0,90 800,00

Aptos: 800 / 50 16,00

O custo da construção foi extraído do CUB Rio mais recente – 08/2015, modelo R8-B, acrescido de impostos, taxas e emolumentos, projeto arquitetônico, cálculo estrutural, instalações especiais e BDI (Benefício e Despesas Indiretas) reduzido a 10% de taxa administrativa.

Construção Residencial - R8-B

ITEM Área V. Unit. R$/m² V. Total R$

Construção tipo R8-B - Residencial Baixo 1.012,50 1.167,24 1.181.830,50

Impostos, taxas e emolumentos cartoriais - 5% R8-B 0,05 1.181.830,50 59.091,53

Projetos arquit., estrut., instal., especiais - 5% R8-B 0,05 1.181.830,50 59.091,53

Taxa de Administração de 10% do total 0,10 1.300.013,55 130.001,36

TOTAL 1.430.014,91

1.012,50 1.430.014,91 1.412,36

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CÁLCULO DAS DESPESAS FINANCEIRAS DA CONSTRUÇÃO

CÁLCULO DE DESPESA FINANCEIRA

A - Captação de Recursos - Vd unidades

1 - Receita Total de Vendas 1,00 2.496.000,00 2.496.000,00

2 - Receita Admitida p/fins de Cálculo 2.496.000,00 0,80 1.996.800,00

3 - Financ. Taxa Selic: 13,15% a a; 24 meses 0,0000 0,0000 0,0110

4 - Valor da Captação Mensal 1.996.800,00 0,0110 21.964,80

5 - Valor da Captação em 24 meses 21.964,80 24,00 527.155,20

B - Custo Financiável da Construção 1.430.014,50 0,90 1.287.013,05

C - Custo de Comercialização 1.996.800,00 0,07 139.776,00

D - Valor Residual

1 - Valor a ser Financiado 1.287.013,05 139.776,00 1.426.789,05

2 - Valor Residual a ser Financiado 1.426.789,05 527.155,20 899.633,85

E - Relação: V Residual / C Total Construção 899.633,85 1.426.789,05 0,6305

0,6305 0,2046 0,1290

CÁLCULO DO MÉTODO INVOLUTIVO

CÁLCULO INVOLUTIVO

Aptos 16,00 156.000,00 2.496.000,00

Total da Receita 2.496.000,00

Despesas

Construção 1.012,50 1.412,36 1.430.014,50

Despesas Financeiras da Construção 1.430.014,50 0,1290 184.471,87

Despesas de Comercialização 2.496.000,00 0,07 174.720,00

1.789.206,37

Lucro Bruto: Receita - Despesas 2.496.000,00 1.789.206,37 706.793,63

Lucro Líquido 2.496.000,00 0,15 374.400,00

Valor do Terreno: L. Bruto - L. Líquido 706.793,63 374.400,00 332.393,63

Valor Unitário da Área Total 332.393,63 367,50 904,47

O valor de mercado do terreno, descontado o fator oferta, foi calculado, em julho de 2017, em:

(367,50,00m² x R$ 904,47/m²) x 0,90 ≈ R$ 300.000,00

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B - TERRENO – TRATAMENTO CIENTÍFICO

Amostra


1 707,43 0,79 417,00

2 724,64 0,81 483,00

3 767,72 0,85 254,00

4 795,76 0,88 377,00

5 1.166,18 1,30 343,00

6 1.222,22 1,36 900,00

7 1.266,67 1,41 300,00

8 1.384,62 1,54 650,00

9 1.440,33 1,60 243,00


Variável Dependente : • V. Unit.: Valor unitário em reais por metro quadrado.

Variáveis Independentes : • Local : Transposição da amostra para o local do imóvel avaliando. • Área : Adequação do valor da amostra por diferença de área.


Nº de elementos da amostra : 9 Nº de variáveis independentes : 2 Nº de graus de liberdade : 6 Desvio padrão da regressão : 6,7818x10

-5


1/V. Unit. 1,0260x10-3

3,0311x10-4

29,54%

Exp(Local) 3,3867 1,0996 32,47%

Exp(Área) 8,1431x10389

2,4429x10390

300,00%



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1 707,43 741,43 34,00 4,8063 %

2 724,64 747,97 23,33 3,2199 %

3 767,72 761,83 -5,89 -0,7679 %

4 795,76 772,94 -22,82 -2,8673 %

5 1.166,18 1.041,35 -124,83 -10,7040 %

6 1.222,22 1.222,22 0,00 0,0000 %

7 1.266,67 1.180,32 -86,35 -6,8172 %

8 1.384,62 1.435,66 51,04 3,6860 %

9 1.440,33 1.612,62 172,29 11,9616 %






1/[V. Unit.] = 1,9326x10-3

- 2,6499x10-4

x Exp([Local]) - 1,1186x10-395

x Exp([Área])


[V. Unit.] = 1/( 1,9326x10-3

- 2,6499x10-4

x Exp([Local]) - 1,1186x10-395

x Exp([Área]))




Local b1 = -2,6499x10-4

2,2140x10-5

-2,9686x10-4

-2,3311x10-4

Área b2 = -1,1186x10-395

9,9665x10-396

-2,5535x10-395

3,1631x10-396

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Valor t calculado ................................... : 12,40 Coeficiente de correlação (r) ................ : 0,9810 Valor t tabelado (t crítico) ..................... : 1,943 (para o nível de significância de 10,0 %) Coeficiente de determinação (r²) ......... : 0,9625 Coeficiente r² ajustado ......................... : 0,9499




Regressão 7,0745x10-7

2 3,5372x10-7

76,91

Residual 2,7595x10-8

6 4,5993x10-9

Total 7,3505x10-7

8 9,1881x10-8

F Calculado: 76,91 / F Tabelado: 5,143 (para o nível de significância de 5,000 %)

Significância do modelo igual a 5,3x10-3

%


Correlações Parciais V. Unit. Local Área

V. Unit. 1,0000 -0,9770 -0,2572

Local -0,9770 1,0000 0,1737

Área -0,2572 0,1737 1,0000




V. Unit. -11,23 -0,652

Local -11,23 0,432

Área -0,652 0,432





Local b1 -12,15 1,9x10-3

% Sim

Área b2 -1,140 30% Sim Os coeficientes são importantes na formação do modelo.





Local b1 -11,97 1,0x10-3

%

Área b2 -1,122 15%

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-23

Variância ................................ : 3,0662x10-9

Desvio padrão .......................... : 5,5373x10

-5

Desvio médio ........................... : 4,6160x10-5

Variância (não tendenciosa) ..... : 4,5993x10

-9

Desvio padrão (não tend.) ........ : 6,7818x10-5

Valor mínimo ........................... : -1,0278x10

-4

Valor máximo .......................... : 7,4174x10-5

Amplitude ............................... : 1,7696x10

-4

Número de classes .................. : 4 Intervalo de classes ................. : 4,4241x10

-5

Momentos Centrais


Momento central de 2ª ordem : 3,0662x10

-9



-15







1 -1,0278x10-4

-5,8548x10-5

1 11,11 -1,0278x10-4

2 -5,8548x10-5

-1,4307x10-5

2 22,22 -4,7426x10-5

3 -1,4307x10-5

2,9933x10-5

3 33,33 5,1984x10-6

4 2,9933x10-5

7,4174x10-5

3 33,33 6,0682x10-5

Histograma

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Critério de identificação de outlier: Intervalo de +/- 2,00 desvios padrões em torno da média. Nenhuma amostragem foi encontrada fora do intervalo. Não existem outliers.




1 0,1433 0,2586 Sim 2 0,0589 0,2482 Sim 3 2,8182x10

-3 0,2280 Sim

4 0,0344 0,2136 Sim 5 0,1419 0,1377 Sim 6 218,4444 1,0000 Não 7 0,0692 0,1886 Sim 8 0,0324 0,3168 Sim 9 0,4646 0,4081 Sim

(*) A distância de Cook corresponde à variação máxima sofrida pelos coeficientes do modelo quando se retira o elemento da amostra. Não deve ser maior que F tabelado.



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Pontos no canto inferior direito podem ser "outliers". Pontos no canto superior esquerdo podem possuir alta influência no resultado da regressão.




Intervalo

-1; +1 68,3 % 77,78 %

-1,64; +1,64 89,9 % 100,00 %

-1,96; +1,96 95,0 % 100,00 %



5 -1,0278x10-4

0,0648 0,1111 0,0648 0,0463

7 -5,7757x10-5

0,1972 0,2222 0,0860 0,0250

4 -3,7095x10-5

0,292 0,3333 0,0699 0,0411

3 -1,0079x10-5

0,441 0,4444 0,1075 3,5178x10-3

6 1,5881x10-22

0,500 0,5556 0,0555 0,0555

8 2,5674x10-5

0,647 0,6667 0,0919 0,0191

2 4,3048x10-5

0,737 0,7778 0,0705 0,0405

1 6,4824x10-5

0,830 0,8889 0,0526 0,0584

9 7,4174x10-5

0,863 1,0000 0,0259 0,1370



Observação: O teste de Kolmogorov-Smirnov tem valor aproximado quando é realizado sobre uma população

cuja distribuição é desconhecida, como é o caso das avaliações pelo método comparativo.




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Teste de Sequências (desvios em torno da média):

Limite inferior: 0,0402 / Limite superior: -0,6827 Intervalo para a normalidade : [-1,2817 , 1,2817] (para o nível de significância de 10%)


Teste de Sinais (desvios em torno da média)

Valor z (calculado): 0,3333 / Valor z (crítico): 1,2817 (para o nível de significância de 10%)

Pelo teste de sinais, aceita-se a hipótese nula, podendo ser afirmado que a distribuição dos desvios em torno da média segue a curva normal (curva de Gauss).

Reta de Normalidade

Autocorrelação

Estatística de Durbin-Watson (DW): 1,1436 - (nível de significância de 5,0%) Autocorrelação positiva (DW < DL): DL = 0,95

Autocorrelação negativa (DW > 4-DL): 4-DL = 3,05

Intervalo para ausência de autocorrelação (DU < DW < 4-DU) DU = 1,54 4-DU = 2,46

Teste de Durbin-Watson inconclusivo.



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Nome da Variável

Valor Mínimo

Valor Máximo

Imóvel Avaliando

Local 0,79 1,60 1,00

Área 243,00 900,00 367,50

Nenhuma característica do Terreno sob avaliação encontra-se fora do intervalo da amostra.


Variáveis independentes: • Local = 1,00 • Área = 367,50

Estima-se o Valor Unitário do Terreno em = R$ 824,88/m³

O modelo utilizado foi: [V. Unit.] = 1/( 1,9326x10-3 - 2,6499x10

-4 x Exp([Local]) - 1,1186x10

-395 x Exp([Área]))

Intervalo de confiança de 80,0 % para o valor estimado:

Mínimo: R$ 798,82/m³ / Máximo: R$ 852,69/m³

Segundo NBR 14653-2 Regressão Grau I (IBAPE/SP 2012), o valor estimado não pode extrapolar mais do que 20,0% do seu limite amostral superior, nem pode ser inferior a

20,0% do limite amostral inferior.

Os valores amostrais mínimo e máximo para a variável dependente são : 848,92 e 1.728,40.

Para uma Área de 367,5 m², teremos:

Valor obtido = R$ 303.142,28 Valor mínimo = R$ 293.567,33 Valor máximo = R$ 313.362,88




Limite superior



Aprovada (*)










Local 741,43 1.612,62 824,88 Dentro do intervalo Aprovada




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Nome da variável

Limite Inferior

Limite Superior

Amplitude Total


Local 810,63 839,64 29,01 3,52

Área 817,00 832,90 15,90 1,93

E(V. Unit.) 758,93 903,38 144,45 17,38

Valor Estimado 798,82 852,69 53,87 6,52




Variável dy/dx (*) dy %

(**)

Local 490,1240 0,5942%

Área 3,0526x10-230

0,0000%

(*) derivada parcial da variável dependente em função das independentes. (**) variação percentual da variável dependente correspondente a uma variação de 1% na variável independente.

De acordo com a metodologia estabelecida e com os cálculos acima efetuados, o valor de mercado unitário de terreno, em setembro de 2015, é de: R$ 824,88/m²

Valor de mercado do terreno, já descontado o fator de fonte:

(R$ 824,88/m² x 367,50m²) x 0,90 ≈ R$ 273.000,00

Grau de Precisão: 852,69 – 798,82 = 53,87/824,88 = 7% < 30%

GRAU III

CONCLUSÃO:

O método Involutivo indicou o valor do terreno de R$ 300.000,00. Porém o método

comparativo indicou o valor de R$ 273.000,00. A interpretação correta leva a admitir que o potencial do terreno, obedecidas as normas e leis vigentes, está ligeiramente

superior que seu valor de mercado normal. Portanto, o valor de mercado para venda do imóvel avaliando, em julho de 2017, é de:

≈ R$ 300.000,00

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ANEXO VII – PESQUISA DE MERCADO DE TERRENOS PARA ALUGAR

1 - Terreno p/alugar na R. Arthur Marques, 31, Campo Grande, Rio de Janeiro, RJ Aluguel: R$ 2.000,00/mês – Área: 842,00m² - V. Unit.: R$ 2,38/m²/mês

Alugo terreno para torre telefônica em campo grande com 12,00m de frente, localizado na Rua Arthur

Marques, Quadra 1, lote 32. ótimo para investimento. Detalhes do imóvel: Tamanho: 842 m² - Localização: Município: Rio de Janeiro - CEP do imóvel: 23095-140 - Bairro: Campo Grande - Código do anúncio: 353139058 MIGUEL – (21) 98281.9672 - Vo = 3178,62 http://rj.olx.com.br/rio-de-janeiro-e-regiao/terrenos/terreno-em-campo-grande-353139058

2 - Terreno p/alugar na Estrada da Batalha, Rio da Prata, Campo Grande, Rio de Janeiro, RJ.

Aluguel: R$ 3.555,00/mês – Área: 3.000,00m² - V. Unit.: 1,19/m²/mês

Terreno localizado no bairro de Campo Grande, com frente de 10 mts, e fundos com 30 mts, com 100 mts de comprimento, plano com uma parte elevada com 60 mts de frente por 20 mts de comprimento, excelente área, com vista privilegiada do bairro de Campo Grande, podendo ser utilizado como garagem de caminhão, haras, construção de depósito, construção de estufa, construção de salão e área festiva, restaurante, entre outros. Podendo ser alugado uma parte menor (divisão da área). Detalhes do imóvel: Tipo: Terrenos - Tamanho: 3000 m² - Localização: Município: Rio de Janeiro

- CEP do imóvel: 23017-390 - Bairro: Campo Grande - Código do anúncio: 324354714 ALEXANDER – (21) 98859.8547 - Vo = 1032,99 http://rj.olx.com.br/rio-de-janeiro-e-regiao/terrenos/terreno-no-rio-da-prata-cg-rj-324354714

http://rj.olx.com.br/rio-de-janeiro-e-regiao/terrenos/terreno-em-campo-grande-353139058

http://rj.olx.com.br/rio-de-janeiro-e-regiao/terrenos/terreno-no-rio-da-prata-cg-rj-324354714

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3 - Terreno p/alugar na Etd Mendanha c/R Jonas de Miranda, Cpo Grande, Rio de Janeiro, RJ.

Aluguel: R$ 3.500,00/mês – Área: 282,00m² - V. Unit.: R$ 12,41/m²/mês

Excelente terreno em frente ao Clube dos Aliados (Estrada do Mendanha, 1025), na esquina da Rua Jonas de Miranda. Excelente localização, com área de 282 m². Detalhes do imóvel: Tipo: Terrenos - Tamanho: 282 m² - Localização: Município: Rio de Janeiro - CEP do imóvel: 23090-170 -

Bairro: Campo Grande - Código do anúncio: 307299394 DOMINGOS DANDREA IMOVEIS - (21) 3394.4318 - Vo = 3178,62 http://rj.olx.com.br/rio-de-janeiro-e-regiao/terrenos/terreno-domingos-dandrea-imoveis-307299394

4 - Terreno p/alugar na R. Eng. Trindade, ao lado do 389, Campo Grande, Rio de Janeiro, RJ


Amplo terreno no centro de Campo Grande. 300 m². Próximo a estação de Campo Grande, Previdência Social, Faculdade Moacyr Bastos, Churrascaria Rei do Gado. Detalhes do imóvel: Tipo: Terrenos - IPTU: R$ 180 - Tamanho: 300 m² - Localização: Município: Rio de Janeiro - CEP do

imóvel: 23050-290 - Bairro: Campo Grande - Código do anúncio: 347023855 ART CITY E DALTON FORTES ADMINISTRADORES – (21) 2412.2411 / 2415-3737 – Vo = 3178,62

http://rj.olx.com.br/rio-de-janeiro-e-regiao/terrenos/terreno-campo-grande-347023855?last=1

http://rj.olx.com.br/rio-de-janeiro-e-regiao/terrenos/terreno-domingos-dandrea-imoveis-307299394

http://rj.olx.com.br/rio-de-janeiro-e-regiao/terrenos/terreno-campo-grande-347023855?last=1

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5 - Terreno p/alugar na Rua Jatiuca, ao lado do 50, Campo Grande, Rio de Janeiro - RJ


Descrição: InformeCasa Aluga CÓDIGO: 00002 Aluga terreno próximo a estrada do Mendanha em campo grande, com 10m x 30m, rua de fácil acesso a Av. Brasil, possui água e Luz, excelente para

depósitos ao ar livre, não possui cobertura, Rua tranquila, confira! Fiador ou seguro fiança. Confira em: www.informecasa.comTel: 3181-3181 ; [email protected] INFORMECASA IMÓVEIS – (21) 3745.1000 / 3564.2233 - Vo = 3178,62 https://www.zapimoveis.com.br/oferta/aluguel+terreno-padrao+campo-grande+zona-oeste+rio-de-

janeiro+rj+300m2+RS1000/ID-9366137/?paginaoferta=3

6 –Área p/alugar na R. Jequitaí, c/R. Caraúna, Campo Grande, Rio de Janeiro, RJ Aluguel: R$5.000,00/mês – Área: 3.600,00m² - V. Unit.: R$ 1,39/m²/mês

Antiga casa de Shows de Campo Grande (Kastelo Drink Hall), medindo 60m x 60m (3.600m²), com 500,00m² de construção disponível para Escritórios, Duas Coberturas com palco, Banheiros masculino e feminino, espaço para Lanchonete, área de estacionamento, duas entradas de acesso (01 de serviço e outra principal). Endereço: Rua Jequitaí, com entrada pela Estrada do Monteiro, Campo Grande, próximo ao Park Shopping Detalhes do imóvel: Tipo: Terrenos - Tamanho: 3600 m² - Localização:

Município: Rio de Janeiro - CEP do imóvel: 23080-250 - Bairro: Campo Grande - Código do anúncio: 319318979 Observação: Do anúncio consta uma oferta de aluguel de terreno apenas e o valor acaba por

confirmar que está sendo alugado apenas o terreno, embora permita o uso das edificações. UTURAHY IMÓVEIS – (21) 7820.3182 - Vo = 3178,62

http://rj.olx.com.br/rio-de-janeiro-e-regiao/terrenos/area-comercial-em-campo-grande-estrada-do-monteiro-319318979

https://www.zapimoveis.com.br/oferta/aluguel+terreno-padrao+campo-grande+zona-oeste+rio-de-janeiro+rj+300m2+RS1000/ID-9366137/?paginaoferta=3

https://www.zapimoveis.com.br/oferta/aluguel+terreno-padrao+campo-grande+zona-oeste+rio-de-janeiro+rj+300m2+RS1000/ID-9366137/?paginaoferta=3



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7 - Área na Rua Caminho do Carioca, Campo Grande, Rio de Janeiro, RJ

Aluguel: R$ 6.000,00/mês – Área: 3.600,00m² - V. Unit.: R$ 1,67/m²/mês

3.600,00 m², sítio com salão 250 metros quadrados, 50 porcelanato plano de fácil acesso. Detalhe importantíssimo, à 300 metros do Parkshopping. ideal: casa de festas, restaurante, depósito, horto,

projetos de agrovila, etc. Detalhes do imóvel: Tamanho: 3600 m² - Localização: Município: Rio de Janeiro - CEP do imóvel: 23036-430 - Bairro: Campo Grande - Código do anúncio: 358717841 RENE – (21) 97694.2602 - Vo = 1032,99 http://rj.olx.com.br/rio-de-janeiro-e-regiao/terrenos/area-proximo-parkshopping-campo-grande-

358717841

8 - Terreno p/Alugar na Etd do Mato Alto, 4557, Guaratiba, Rio de Janeiro, RJ.

Aluguel: R$ 1.800,00/mês – Área: 1200,00 m² - V. Unit.: R$ 1,50/m²/mês

Terreno em Guaratiba para Locação. Terreno de 1200m² na Estrada do Mato Alto, 4557, Guaratiba. Garantia locatícia: seguro fiança, fiador ou título de capitalização. FONTIMOVEIS – (21) 2427.3419 / 7834.5691 - Vo = 1446,81 https://www.vivareal.com.br/imovel/lote-terreno-guaratiba-zona-oeste-rio-de-janeiro-1200m2-aluguel-RS1800-id-79722199/

http://rj.olx.com.br/rio-de-janeiro-e-regiao/terrenos/area-proximo-parkshopping-campo-grande-358717841

http://rj.olx.com.br/rio-de-janeiro-e-regiao/terrenos/area-proximo-parkshopping-campo-grande-358717841

https://www.vivareal.com.br/imovel/lote-terreno-guaratiba-zona-oeste-rio-de-janeiro-1200m2-aluguel-RS1800-id-79722199/

https://www.vivareal.com.br/imovel/lote-terreno-guaratiba-zona-oeste-rio-de-janeiro-1200m2-aluguel-RS1800-id-79722199/

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9 - Terreno p/ alugar na Estrada do Magarça, entre 555 e 585, Guaratiba, Rio de Janeiro - RJ

ALUGUEL: R$ 3.000,00/mês – Área: 360,00m² - V. Unit.: R$ 8,33/m²/mês

Descrição: TERRENO medindo aproximadamente 360 m². Localizado no inicio da estrada do Magarça, ao lado esquerdo depois do Posto de Gasolina.

SAMPAIO IMÓVEIS – (21) 2413.4770 - Vo =1808,52 https://www.zapimoveis.com.br/oferta/aluguel+terreno-padrao+guaratiba+zona-oeste+rio-de-janeiro+rj+360m2+RS3000/ID-5027900/?paginaoferta=3

https://www.zapimoveis.com.br/oferta/aluguel+terreno-padrao+guaratiba+zona-oeste+rio-de-janeiro+rj+360m2+RS3000/ID-5027900/?paginaoferta=3

https://www.zapimoveis.com.br/oferta/aluguel+terreno-padrao+guaratiba+zona-oeste+rio-de-janeiro+rj+360m2+RS3000/ID-5027900/?paginaoferta=3

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ANEXO VIII – TRATAMENTO DOS DADOS DE ALUGUEL

Amostra


1 1,19 0,52 3.000,00

2 1,39 0,60 3.600,00

3 1,50 0,65 1.200,00

4 1,67 0,72 3.600,00

5 2,38 1,03 842,00

6 3,33 1,45 300,00

7 5,00 2,17 300,00

8 8,33 3,62 360,00

9 12,41 5,40 282,00


Variável Dependente : • V. Unit.: Valor unitário em reais por metro quadrado. Variáveis Independentes : • Local : Transposição da amostra para o local do imóvel avaliando. • Área : Adequação do valor da amostra por diferença de área.


Nº de elementos da amostra : 9 Nº de variáveis independentes : 2 Nº de graus de liberdade : 6 Desvio padrão da regressão : 0,1572


Ln(V. Unit.) 1,0821 0,8405 77,68%

Local 1,80 1,6841 93,80%

Ln(Área) 6,7939 1,1169 16,44%



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1 1,19 1,37 0,18 15,1675 %

2 1,39 1,34 -0,05 -3,3134 %

3 1,50 1,82 0,32 21,5905 %

4 1,67 1,40 -0,27 -16,0487 %

5 2,38 2,29 -0,09 -3,8694 %

6 3,33 3,48 0,15 4,3870 %

7 5,00 4,48 -0,52 -10,4021 %

8 8,33 7,12 -1,21 -14,5386 %

9 12,41 14,21 1,80 14,4989 %






Ln([V. Unit.]) = 2,2288 + 0,3524 x [Local] - 0,26190 x Ln([Área])


[V. Unit.] = Exp( 2,2288 + 0,3524 x [Local] - 0,26190 x Ln([Área]))




Local b1 = 0,3523 0,0476 0,2837 0,4209

Área b2 = -0,2619 0,0718 -0,3653 -0,1584

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Coeficiente de correlação (r) .......... : 0,9868 Valor t calculado .............................. : 14,92 Valor t tabelado (t crítico) ................. : 1,943 (para o nível de significância de 10,0 %) Coeficiente de determinação (r²) .... : 0,9738 Coeficiente r² ajustado .................... : 0,9650




Regressão 5,5040 2 2,7520 111,3

Residual 0,1483 6 0,0247

Total 5,6524 8 0,7065

F Calculado: 111,3 / F Tabelado: 5,143 (para o nível de significância de 5,000 %) Significância do modelo igual a 1,8x10

-3%


Correlações Parciais


V. Unit. 1,0000 0,9569 -0,8570

Local 0,9569 1,0000 -0,7209

Área -0,8570 -0,7209 1,0000




V. Unit. 8,067 -4,073

Local 8,067 -2,548

Área -4,073 -2,548





Local b1 10,67 4,0x10-3

% Sim

Área b2 -5,261 0,19% Sim Os coeficientes são importantes na formação do modelo.





Local b1 7,397 1,6x10-2

%

Área b2 -3,646 0,5%

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-20

Variância ................................ : 0,0164 Desvio padrão .......................... : 0,1283 Desvio médio ........................... : 0,1144 Variância (não tendenciosa) ..... : 0,0247 Desvio padrão (não tend.) ........ : 0,1572 Valor mínimo ........................... : -0,1954 Valor máximo .......................... : 0,1749 Amplitude ............................... : 0,3704 Número de classes .................. : 4 Intervalo de classes ................. : 0,0926

Momentos Centrais


Momento central de 2ª ordem : 0,0164 Momento central de 3ª ordem : -2,4359x10

-4








1 -0,1954 -0,1028 3 33,33 -0,1573

2 -0,1028 -0,0102 1 11,11 -0,0429

3 -0,0102 0,0823 2 22,22 0,0365

4 0,0823 0,1749 3 33,33 0,1472

Histograma

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Critério de identificação de outlier: Intervalo de +/- 2,00 desvios padrões em torno da média. Nenhuma amostragem foi encontrada fora do intervalo. Não existem outliers.




1 0,1264 0,2585 Sim 2 0,0103 0,3154 Sim 3 0,1402 0,1821 Sim 4 0,2922 0,3238 Sim 5 5,3740x10

-3 0,1744 Sim

6 0,0359 0,4451 Sim 7 0,0938 0,2904 Sim 8 0,1559 0,2580 Sim 9 3,0142 0,7517 Sim

(*) A distância de Cook corresponde à variação máxima sofrida pelos coeficientes do modelo quando se retira o elemento da amostra. Não deve ser maior que F tabelado. Todos os elementos da amostragem passaram pelo teste de consistência.



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Pontos no canto inferior direito podem ser "outliers". Pontos no canto superior esquerdo podem possuir alta influência no resultado da regressão.




Intervalo

-1; +1 68,3 % 77,78 %

-1,64; +1,64 89,9 % 100,00 %

-1,96; +1,96 95,0 % 100,00 %



3 -0,1954 0,1069 0,1111 0,1069 4,2019x10-3

1 -0,1412 0,1846 0,2222 0,0734 0,0376

9 -0,1353 0,1946 0,3333 0,0276 0,1387

6 -0,0429 0,392 0,4444 0,0590 0,0520

2 0,0336 0,585 0,5556 0,1403 0,0292

5 0,0394 0,599 0,6667 0,0435 0,0675

7 0,1098 0,758 0,7778 0,0908 0,0202

8 0,1571 0,841 0,8889 0,0633 0,0477

4 0,1749 0,867 1,0000 0,0218 0,1329



Observação:O teste de Kolmogorov-Smirnov tem valor aproximado quando é realizado sobre uma população cuja distribuição é desconhecida, como é o caso das avaliações pelo método comparativo.




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Teste de Sequências (desvios em torno da média):

Limite inferior: 1,4860 / Limite superior: 0,7631 Intervalo para a normalidade: [-1,2817 , 1,2817] (para o nível de significância de 10%)


Teste de Sinais (desvios em torno da média)

Valor z (calculado): 0,3333 / Valor z (crítico): 1,2817 (para o nível de significância de 10%)

Pelo teste de sinais, aceita-se a hipótese nula, podendo ser afirmado que a distribuição dos desvios em torno da média segue a curva normal (curva de Gauss).

Reta de Normalidade

Autocorrelação

Estatística de Durbin-Watson (DW): 2,4034 - (nível de significância de 5,0%)

Autocorrelação positiva (DW < DL): DL = 0,95 Autocorrelação negativa (DW > 4-DL): 4-DL = 3,05

Intervalo para ausência de autocorrelação (DU < DW < 4-DU) DU = 1,54 4-DU = 2,46

Pelo teste de Durbin-Watson, não existe autocorrelação. Nível de significância se enquadra em NBR 14653-2 Regressão Grau I (IBAPE/SP 2012).


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Nome da Variável

Valor Mínimo

Valor Máximo

Imóvel Avaliando

Local 0,52 5,40 1,00

Área 282,00 3.600,00 367,50

Nenhuma característica do Terreno sob avaliação encontra-se fora do intervalo da amostra.


Variáveis independentes: • Local = 1,00 - • Área = 367,50

Estima-se o Valor Unitário locativo do Terreno em = R$ 2,81/ m²/mês

O modelo utilizado foi: [V. Unit.] = Exp( 2,2288 + 0,3524 x [Local] - 0,26190 x Ln([Área]))

Intervalo de confiança de 80,0 % para o valor estimado :

Mínimo: R$ 2,41/m²/mês / Máximo: R$ 3,29/m²/mês

O valor estimado está de acordo com os limites estabelecidos em NBR 14653-2 Regressão Grau I (IBAPE/SP 2012)

Para uma Área de 367,5 m², teremos:

Valor Locativo obtido = R$ 1.033,72/mês Valor Locativo mínimo = R$ 884,49/mês Valor Locativo máximo = R$ 1.208,14/mês




Limite superior



Aprovada (*)


Área 282,00 3.600,00 367,50 Dentro do intervalo Aprovada



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Nome da variável

Limite Inferior

Limite Superior

Amplitude Total


Local 2,66 2,97 0,31 10,90

Área 2,57 3,08 0,52 18,30

E(V. Unit.) 2,14 3,70 1,57 53,64

Valor Estimado 2,41 3,29 0,88 30,93




Variável dy/dx (*) dy % (**)

Local 0,9911 0,3524%

Área -2,0045x10-3

-0,2619%

(*) derivada parcial da variável dependente em função das independentes.

(**) variação percentual da variável dependente correspondente a uma variação de 1% na variável independente.

De acordo com a metodologia estabelecida e com os cálculos acima efetuados, o

valor locativo unitário do terreno, em setembro de 2015, é de:

R$ 2,81/m²/mês

Valor locativo do terreno:

R$ 2,81/m²/mês x 367,50m² ≈ R$ 1.000,00/mês

Grau de Precisão: 3,29 – 2,41 = 0,88/2,81 = 31% < 40%

GRAU II

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CONCLUSÃO:

Portanto, de acordo com os cálculos efetuados para obtenção do valor locativo do imóvel, em julho de 2017, é de:

R$ 2,81/m²/mês x 367,50m² ≈ R$ 1.000,00/mês

ANEXO X – AVALIAÇÃO EM MEIO DIGITAL (CD)

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LAUDO DE AVALIAÇÃO - portalhml.rioprevidencia.rj.gov.br · Laudo Técnico de Avaliação ... (para imóveis comerciais com edificação) e V 0 (para terrenos), com a finalidade