FUNDAÇÃO REGIONAL INTEGRADA - FURI

UNIVERSIDADE REGIONAL INTEGRADA DO ALTO URUGUAI E DAS

MISSÕES - URI

LAUDO DE AVALIAÇÃO DE UMA RESIDÊNCIA

1. INTRODUÇÃO

Este trabalho consiste na avaliação de um imóvel, localizado no município de

Santo Ângelo - RS. Este imóvel está localizado na rua Marques do Herval, número

3583, próximo á polícia civil, e consiste de um terreno onde encontra-se edificado

uma residência.

1.1

O MUNICÍPIO DE SANTO ÂNGELO

Santo Ângelo é um município brasileiro localizado no estado do Rio Grande do

Sul. Pertence à mesorregião do Noroeste Rio-Grandense e à microrregião de Santo

Ângelo. É o maior município da região das Missões, com 76.304 habitantes segundo

o censo de 2010.

A "Capital das Missões", como é chamada, destaca-se como um centro de

serviços públicos, por sediar vários órgãos das esferas estaduais e federais. Terra

com história riquíssima e belezas naturais e arquitetônicas, Santo Ângelo desponta

novamente como um dos pólos do Noroeste do Rio Grande do Sul, mostrando sua

beleza e potencial.

Santo Ângelo faz parte dos chamados Sete Povos das Missões e suas origens

remontam ao período espanhol, sendo parte dos povoados criados nos séculos XVII

e XVIII por padres jesuítas espanhóis nos atuais territórios do

Brasil, Argentina e Paraguai.

A redução de Santo Ângelo Custódio (ou Sant'Angel Custódio) foi fundada

em 1706 pelo padre belga Diogo de Haze, da Companhia de Jesus. Acredita-se que

primeiramente a redução foi instalada nas proximidades da forqueta dos

rios Ijuí e Ijuizinho. Em 1707, teria sido transferida para o atual centro histórico da

cidade.

A redução de Santo Ângelo Custódio foi consagrada ao Anjo Custódio das

Missões, o protetor de todos os povos missioneiros, portanto era chamada também

de Sant'Angel de la Guardia, como consta em alguns documentos espanhóis da

época. Obteve grande desenvolvimento econômico e cultural, beirando os 8 mil

habitantes no seu apogeu.

Destruída a partir de 1756 com a chamada Guerra Guaranítica, a região ficou

abandonada por quase cem anos. Por volta de 1830 começaram a ser distribuídas

sesmarias para paulistas, iniciando-se assim um repovoamento da região.

Emancipada de Cruz Alta em 22 de março de1873, Santo Ângelo possuía um vasto

território, ultrapassando os 10 mil km² de área.

No final do século XIX grandes levas de imigrantes chegaram à Santo Ângelo.

Alemães, italianos, poloneses, russos, holandeses, letos, entre outros grupos vindos

da Europa. Foi ponto de partida da Coluna Prestes, movimento que atravessou o

país lutando por melhores condições sociais.

Durante o século XX, especialmente no período entre os anos de 1930 a 1979, a

cidade apresentou enorme desenvolvimento econômico e industrial, vindo a possuir

mais de 90 mil habitantes. Nos anos 80, diversas emancipações ocorreram,

retalhando o território de Santo Ângelo e reduzindo-o a menos de 10% do território

original. Além das emancipações uma quebra geral nas indústrias locais provocou

uma grande emigração.

No final da década de 1990 a cidade começa um processo de 'ressurreição'. A

população que chegou a 90.000 habitantes voltou a aumentar, devido a reabertura

de indústrias e à atração de novos investimentos.

Santo Ângelo situa-se na encosta ocidental do Planalto Médio Rio-Grandense, na

Mesorregião do Noroeste Rio-Grandense, zona fisiográfica das Missões. Está

localizada na bacia do rio Ijuí e, na interseção das coordenadas, 28°17'56" de

latitude Sul e 54°15’46” de longitude Oeste, do meridiano de Greenwich. Está

distante 459 km da capital gaúcha, Porto Alegre.

Limita-se ao Norte, com Giruá; ao Sul, com Entre-Ijuís e Vitória das Missões; a

Leste e Nordeste, Catuípe; a Oeste, com Guarani das Missões; e a Noroeste,

com Sete de Setembro.

O principal curso d'água urbano é o Arroio Itaquarinchim.

1.2 CARACTERIZAÇÃO FÍSICA, SERVIÇOS E INFRA-ESTRUTURA DA

REGIÃO

O imóvel está localizado na região norte do Município de Santo Ângelo, na

Rua Marques do Herval, Bairro centro norte. A figura 1 mostra o mapa de situação

do imóvel.

Figura 1 - Mapa de Localização

A taxa de ocupação é total, não havendo lotes vagos. A região é bem

desenvolvida e urbanizada, contando com todos os serviços públicos e

equipamentos urbanos existentes na cidade. A área circunvizinha ao imóvel avaliado

dispõe de sistema viário pavimentado, transporte coletivo, coleta de resíduos

sólidos, água potável, energia elétrica e telefone, comércio, posto de combustível e

supermercado.

O padrão da vizinhança varia de médio á alto. Com relação ao logradouro, é

uma rua, com pavimentação revestida de asfalto em bom estado de conservação.

Desenvolve-se em traçado retilíneo sobre perfil com pouca declividade. É dotada de

uma pista de rolamento com 6,00 metros de largura entre os alinhamentos

confrontantes. Possui passeios laterais para pedestres com 4,00 metros de largura

O tráfego é alto com fluxo de carros, em razão até de ter uma via que

desemboca no centro outra com saída para a Universidade Regional integrada. Na

figura 2 pode-se observar fotografias do entorno do prédio que está sendo avaliado.

Figura 2 – Parte externa do prédio que está sendo avaliado.

2. METODOLOGIA

Alguns imóveis da região serão avaliados, com exceção daqueles em

comodato. A metodologia a ser seguida será descrita a seguir.

2.1 AVALIAÇÕES DAS ÁREAS DE TERRA

Para realizar a avaliação das áreas de terra pertencente ao Sr. Eduardo Wolff,

o Método Comparativo dos Dados de Mercado, de acordo com a NBR 5676 – Norma

Brasileira para Avaliação de Imóveis Urbanos. O método é definido como sendo

aquele que o valor do imóvel, ou de suas partes constitutivas, é obtido por meio da

comparação de dados de mercado relativos a outros imóveis de características

similares.

2.1.1 Descrição da Metodologia

A boa aplicação do método comparativo exige uma seqüência de

procedimentos, tais como:

a) vistoria e caracterização do imóvel avaliando;

b) definição de uma área homogênea para a pesquisa de valores de imóveis que

servirão como referência de mercado;

c) pesquisa de uma amostra de valores;

d) tratamento preliminar dos valores pesquisados visando obter a equivalência

financeira, correspondendo ao período da avaliação, levando em conta pesquisa de

mercado, quando foi realizada a transação, com conseqüente atualização dos

dados, como também levando em conta a correção devida à natureza da fonte de

informações;

e) homogeneização dos valores pesquisados;

f) tratamento estatístico dos dados homogeneizados ou inferidos, para aceitação

da amostra com determinado grau de confiança;

g) estimativa da média dos valores observados e da faixa de fixação aceitável

para o valor final estimado, dentro de um intervalo de confiança pré-definido;

h) determinação do valor final a ser atribuído ao imóvel avaliando.

2.1.1.1 Vistoria

Farão parte da pesquisa o levantamento de transações efetuadas no entorno

da área a ser avaliada, efetuando levantamento de dados de área, características

físicas e valor da efetivação do negócio. Serão para isto realizados contatos com

imobiliárias e com pessoas que efetuaram compra e venda de áreas urbanas, que

poderão servir de base ao processo avaliatório.

2.1.1.2 Definição de área homogênea para a pesquisa

Serão obtidas informações de negócios de compra e venda de imóveis

urbanos, com características semelhantes ao bem avaliado, obtendo-se no mínimo 6

amostras, como recomenda a NBR 14653

2.1.1.3 Tratamento das amostras e homogeneização de valores

A forma mais comum de homogeneização dos valores pesquisados é aquela

feita por meio de fatores de homogeneização,. Os fatores de homogeneização

utilizados devem retratar as variáveis que efetivamente influenciam na formação do

valor do bem avaliando. Os cálculos serão realizados em planilhas/formulários

definidos de acordo como apresentado no anexo, levando em consideração o F tr -

Fator de transposição de local, Ff – Fator frente ou testada, Fp – Fator profundidade,

Fo - Fator fonte, Fa – Fator atualização, ftopo – Fator topografia, Fpd – Fator Plano

Diretor, quando houver.

a) Ftr - Fator de transposição de local

As informações para estimativa de valor devem, de preferência, ser obtidas

no próprio trecho de logradouro ou em logradouros próximos. Deve ser evitado o uso

de informações fora da área homogênea em que se situa o trecho em questão.

sendo Ftr o valor de transposição, Ypesq e Yaval, respectivamente a relação entre o

valor pesquisado e avaliado.

b) Fo - Fator fonte

O fator de fonte é aquele que indica a variação que pode ocorrer entre o valor

ofertado em publicações periódicas, em imobiliárias etc. e o valor de uma transação

efetiva. Os coeficientes adotados serão de 0,9 para informações obtidas em

imobiliárias, 1 para contratos de compra e venda e transações realizadas com

documento registrado em cartório.

c) Fa – Fator atualização

O fator de atualização adotado neste trabalho de avaliação será o Custo

Unitário Básico do Rio Grande do Sul – CUB/RS.

d) Fpd – Fator Plano Diretor

O fator Plano Diretor, quando houver na localidade, será utilizada a da taxa de

ocupação do imóvel, fornecida pela Prefeitura local.

e) Fator de profundidade - Fp

Diz a NBR 5676: “A influência de Profundidade (P) é levada em conta no

Valor (Vt) através da relação entre Profundidade equivalente (Pe) e a profundidade

recomendada para a zona, segundo o modelo:

Vt = At . Vu . Cp

Onde: Cp = (Pe/Pm)p para m = mi,ma

e1) O expoente (p) deve ser igual a zero (p = 0), enquanto a Profundidade

equivalente ou efetiva (Pe) se mantiver entre a mínima (Pmi) e a máxima (Pma),

correspondendo ao aproveitamento eficiente para o bairro ou local de sua situação.

(Pmi < Pe < Pma);

e.2) O expoente (p) deve estar entre os limites 0 e 1 (0 < p ≤ 1), quando a

Profundidade equivalente for inferior à mínima recomendável (Pe < Pmi);

e3) O expoente (p) deve estar entre os limites –1 e 0 (-1 ≤ p < 0), quando a

Profundidade equivalente for superior à máxima recomendável (Pe > Pma).” Para

terrenos de duas ou mais testadas, considera-se, para fins da obtenção da Pe, a

frente efetiva como sendo a testada principal (mais valorizada).

f) Fator de testada - Ft

“A influência da frente será levada em conta no valor (Vt) através da relação entre

a projetada (Fp) e a de referência (Fr), segundo o modelo/

Cf = (Fe / Fr)0,25

Vt = At . Vu . Cf

em que:

Cf = (Fp/Fr)f

Onde:

0 ≤ f ≤ 1 “ (GEADE, 2004)

Os valores homogeneizados (Vh) serão obtidos pelo produto entre todos os

fatores considerados.

Vuh = Ft x Fp x Ftr x Fa x Fo x Fpd

2.1.1.4 Valor Unitário Básico

Após realizada a homogeneização de todos os dados da pesquisa, será

calculada a média aritmética de todos eles, a partir do que se eliminam todos os

elementos que se mostrarem fora dos limites de tolerância admitidos, que são dados

por:

0,8 média ≤ Vuh ≤ 1,2 média

Após este cálculo serão extraídos os valores fora deste intervalo, denominada

“saneamento das amostras” e calculada uma nova média, que irá representar o

valor básico unitário do lote considerado.

2.1.1.5 Determinação Do Valor Total Final Do Lote

Para determinação do valor do lote, serão multiplicados a área do lote

avaliado pelo valor unitário saneado (Vu), considerando ainda os coeficientes de

frente e profundidade.

Onde:

Vt = Valor do Terreno

A = Área do Terreno

Vu = Valor unitário

Cf = Coeficiente de frente

Cp = Coeficiente de profundidade

2.1.1.6 Enquadramento Da Avaliação No Nível De Precisão

Vt = A x Vu x Cf x Cp

O intervalo de confiança adotado será de 80%, em torno do valor mais

provável encontrado pelos métodos estatísticos, segundo determina a NBR 5676.

Primeiro será calculado o desvio padrão da amostra, através da equação abaixo:

S = [∑ (xi – xmédio)2 / n – 1]0,5

Onde:

S = desvio padrão

xi = cada um dos elementos da amostra

xmédio = média aritmética simples

n = número de elementos da amostra

O coeficiente de variação será calculado por:

Cv = S / xmédio

O coeficiente de variação qualifica uma amostra de acordo com a tabela 1.

Tabela 1 – Qualificação da amostra pelo coeficiente de variação - cv.

Cv Qualificação da amostra

≤ 0,10 Amostra excelente

0,10 – 0,15 Amostra boa

0,15 – 0,20 Amostra razoável

≥ 0,20 Nova pesquisa de mercado

Neste laudo serão aceitas amostras classificadas como de boas e excelentes,

conforme a tabela 1.

2.1.1.7 Intervalo De Confiança 80%

O intervalo de arbítrio dentro dos limites de confiança ao nível de 80%,

adotado no presente trabalho será calculado pela seguinte equação:

IC80% = média ± t0,9 x (S) / v(n-1)

Sendo,

IC80% = Intervalo de Confiança a nível de 80%

t0,9 = Coeficiente de “Student” para pequenas amostras

S = Desvio padrão

v = n – 1

n = número de amostras utilizadas

O valor adotado para a cálculo da avaliação do calor unitário dos lotes e

glebas será o valor médio.

2.2 AVALIAÇÃO DAS BENFEITORIAS

O valor da construção será igual ao custo de reprodução depreciado em

função de sua idade e valorizado pela vantagem da coisa feita. A idade aparente da

construção, para efeito do cálculo de depreciação, será no máximo de 50

(cinqüenta) anos para a construção de alvenaria. Para estimar os custos de

construção será utilizado o CUB, de acordo com a NBR 12721/2006, em uso desde

março de2007, também utilizada pelo Sindicato da Indústria da Construção Civil do

Estado do Rio Grande do Sul – SINDUSCON/RS. A classificação a ser adotada

nesta avaliação será o tipo CSL – 8, por achar que melhor se enquadra nas

exigências deste trabalho.

Correções quanto ao tipo de obra, padrão construtivo e custos de mão de

obra e materiais regionais, serão também utilizados.

O valor do CUB a ser considerado será um percentual correspondente ao

custo de construção regional, obtendo assim o valor unitário do CUB. Quando for o

caso, este valor será multiplicado pela área do imóvel, devendo ser considerados

ainda um custo equivalente para sacadas 30%CUB e abrigos de 50%CUB.

A depreciação será calculada por Ross-Heidecke, que leva em consideração

a idade e o estado de conservação do imóvel, representado pelo que se chama de

IDADE APARENTE do prédio. A idade aparente poderá ser maior ou menor que a

idade real, dependendo do estado de conservação do imóvel. Segundo HEIDECKE.

“Uma edificação bem conservado deprecia-se de modo regular, enquanto que uma

edificação mal conservada deprecia-se mais rapidamente”. A partir deste raciocínio

HEIDECKE construiu a tabela 2, onde em função do estado de conservação são

dados coeficientes de depreciação c,chamados Coeficientes de Heidecke.

Tabela 2 – Critério de Heidecke – Coeficientes de Depreciação c [%]

ESTADO CONDIÇÕES FÍSICAS CLASSIFICAÇÃO COEFICIENTE c [%]

1

1,5

Novo – não sofreu, nem

necessita de

reparos

Ótimo – O

Muito Bom - MB

0,00

0,32

2

2,5

Regular – requer ou

requereu

Reparos pequenos

Bom – B

Intermediário - I

2,52

8,09

3

3,5

Requer reparações

simples

Regular – R

Deficiente - D

18,10

33,20

4

4,5

Requer reparações

importantes

Mau – M

Muito mau- MM

52,60

75,20

5 Sem valor – valor de

demolição ou residual Demolição - DM 100

2.2.1 Método de Ross – Heidecke

Pela combinação do Método de Ross com o Método de Heidecke, foram

organizadas tabelas com coeficientes de depreciação que consideram, ao mesmo

tempo, a vida útil e a idade e do prédio e o seu estado de conservação. Essas

tabelas dão o Coeficiente de Heidecke ou Coeficiente de Depreciação c, a partir do

qual tem-se:

D = Vn . c e

Vx = (100 – c)% . Vn

Sendo:

D - Depreciação

Vn – Valor do prédio quando novo

C – Coeficiente de Heidecke

Vx – valor do prédio quando da avaliação, na idade x.

A tabela 3 apresenta os coeficientes de Heidecke, relacionadas a todos os

estados de conservação considerados na tabela 2, relacionadas ao percentual de

vida útil do prédio no momento da avaliação.

Tabela 3 – Tabela do Coeficiente de Ross-Heidecke

IDADE DE

VIDA – x/n [%]

ESTADO DE CONSERVAÇÃO

1 1,5 2 2,5 3 3,5 4 4,5

2,00 1,02 1,05 3,51 9,03 18,90 39,30 53,10 75,40

4,00 2,08 2,11 4,55 10,00 19,80 34,60 53,60 75,70

6,00 3,18 3,21 5,62 11,00 20,70 35,30 54,10 76,00

8,00 4,32 4,35 6,73 12,10 21,60 36,10 54,60 76,30

10,00 5,50 5,53 7,88 13,20 22,60 36,90 55,20 76,60

12,00 6,72 6,75 9,07 14,30 23,60 37,70 55,80 76,90

14,00 7,98 8,01 10,30 15,40 24,60 38,50 56,40 77,20

16,00 9,28 9,31 11,60 16,60 25,70 39,40 57,00 77,50

18,00 10,60 10,60 12,90 17,80 26,80 40,30 57,60 77,80

20,00 12,00 12,00 14,20 19,10 27,90 41,80 58,30 78,20

22,00 13,40 13,40 15,60 20,40 29,10 42,20 59,00 78,50

24,00 14,90 14,90 17,00 21,80 30,30 43,10 59,60 78,90

26,00 16,40 16,40 18,50 23,10 31,50 44,10 60,40 79,30

28,00 17,90 17,90 20,00 24,60 32,80 45,20 61,10 79,60

30,00 19,50 19,50 21,50 26,00 34,10 46,20 61,80 80,00

32,00 21,10 21,10 23,10 27,50 35,40 47,30 62,60 80,40

34,00 22,80 22,80 24,70 29,00 36,80 48,40 63,40 80,80

36,00 24,50 24,50 26,40 30,50 38,10 49,50 64,20 81,30

38,00 26,20 26,20 28,10 32,20 39,60 50,70 65,00 81,70

40,00 28,80 28,80 29,90 33,80 41,00 51,90 65,90 82,10

42,00 29,90 29,80 31,60 35,50 42,50 53,10 66,70 82,60

44,00 31,70 31,70 33,40 37,20 44,00 54,40 67,60 83,10

46,00 33,60 33,60 35,20 38,90 45,60 55,60 68,50 83,50

48,00 35,60 35,50 37,10 40,70 47,20 56,90 69,40 84,00

50,00 37,50 37,50 39,10 42,60 48,80 58,20 70,40 84,50

52,00 39,50 39,50 41,90 44,00 50,50 59,60 71,30 85,00

54,00 41,60 41,60 43,00 46,30 52,10 61,00 72,30 85,50

56,00 43,70 43,70 45,10 48,20 53,90 62,40 73,30 86,00

58,00 45,80 45,80 47,20 50,20 55,60 63,80 74,30 86,60

60,00 48,80 48,80 49,30 52,20 57,40 65,30 75,30 87,10

62,00 50,20 50,20 51,50 54,20 59,20 66,70 75,40 87,70

64,00 52,50 52,50 53,70 56,30 61,10 68,30 77,50 88,20

66,00 54,80 54,80 55,90 58,40 69,00 69,80 78,60 88,80

68,00 57,10 57,10 58,20 60,60 64,90 71,40 79,70 89,40

70,00 59,50 59,50 60,50 62,80 66,80 72,90 80,80 90,40

72,00 62,20 62,20 62,90 65,00 68,80 74,60 81,90 90,90

74,00 64,40 64,40 65,30 67,30 70,80 76,20 83,10 91,20

76,00 66,90 66,90 67,70 69,60 72,90 77,90 84,30 91,80

78,00 69,40 69,40 72,20 71,90 74,90 89,60 85,50 92,40

80,00 72,00 72,00 72,70 74,30 77,10 81,30 86,70 93,10

82,00 74,60 74,60 75,30 76,70 79,20 83,00 88,00 93,70

84,00 77,30 77,30 77,80 79,10 81,40 84,50 89,20 94,40

86,00 80,00 80,00 80,50 81,60 83,60 86,60 90,50 95,00

88,00 82,70 82,70 83,20 84,10 85,80 88,50 91,80 95,70

90,00 85,50 85,50 85,90 86,70 88,10 90,30 93,10 96,40

92,00 88,30 88,30 88,60 89,30 90,40 92,20 94,50 97,10

94,00 91,20 91,20 91,40 91,90 92,80 94,10 95,80 97,80

96,00 94,10 94,10 94,20 94,60 95,10 96,00 97,20 98,50

98,00 97,00 97,00 97,10 97,30 97,60 98,00 98,00 99,80

100,00 100,00 100,00 100,0 100,00 100,00 100,0 100,0 100,0

2.2.2 Considerações Intermediárias

Com o até aqui enunciado é possível estabelecer a correta área de uma

edificação quer seja utilizando a área total ou a equivalente; determinar o padrão

construtivo para utilizando a tabela do CUB, posteriormente a tabela de depreciação,

encontra-se o valor da edificação.

Entretanto, a avaliação do todo, ou melhor, estão sendo avaliados terreno e

edificação, portanto, deve-se efetuar o somatório do valor encontrado para o terreno

mais o valor da edificação.

Entretanto, se for considerado o valor do terreno mais o preço da edificação,

não está sendo considerado o imóvel como um todo, pois ainda restam as

vantagens de que a construção e as despesas nela efetuadas já foram pagas,

surgindo a vantagem da coisa feita.

2.2.3 O Valor Ou Vantagem Da Coisa Feita

Este valor seria o mesmo de considerar o lucro do incorporador ou do

empreendedor, pois se for levado em consideração apenas o valor do terreno, mais

a edificação, está sendo considerado que o empreendedor desempenhou suas

atividades sem qualquer remuneração. O valor da coisa feita poderá ser expresso

pela tabela 4, criada pelo setor de avaliação do INSS, que tomou como base o

disposto na norma NBR 5676.

Tabela 4 – Coeficiente da Vantagem da Coisa Feita - IAPAS

PERCENTUAL DE VIDA VCF INFERIOR VCF SUPERIOR

Imóvel Novo 35,00% 55%

De 2 a 10% 31,50% 49,50%

De 11 a 20% 28,00% 44,00%

De 21 a 30% 24,50% 38,50%

De 31 a 40% 21,00% 33,00%

De 41 a 50% 17,50% 27,50%

De 51 a 60% 14,00% 22,00%

De 61 a 60% 10,50% 16,50%

De 71 a 80% 7,00% 1100%

De 81 a920% 3,50% 5,50%

De 91 a 100% 0,00% 0,00%

Para a vantagem da coisa feita, será considerado o valor médio entre a VCF

inferior e superior.

3. AVALIAÇÃO DA RESIDÊNCIA

      Será realizada a avaliação da residência de alvenaria coberto com telhas

cerâmicas, com esquadrias de madeira, pisos, paredes de banheiro e lavanderia

composta de cerâmica e garagem para 4 veículos, inaugurado em 1º de setembro

de 2004, compreendendo uma edificação, localizado a 200,00 m da polícia civil, na

Rua Marques do Herval, nº 3583, na cidade de Santo Ângelo.

Esta avaliação incluirá o terreno de 360,00 m2, descrito na matrícula xx.xxx,

em anexo.

3.1 PESQUISA DE MERCADO

Inicialmente foram realizadas pesquisas de mercado na cidade de Santo

Ângelo, através de contatos com Imobiliárias, proprietários de terrenos a venda,

como também com pessoas que realizaram recentemente compra ou venda de

terrenos. Procurou-se caracterizar da melhor forma possível, considerando terrenos

nas proximidades do lote a ser avaliado, a fim de evitar erros de transposição.

3.2 AVALIAÇÃO DA RESIDÊNCIA

3.2.1 CARACTERIZAÇÃO DO TERRENO

As descrições dos limites e confrontações está descrito em cópia anexa na

Matrícula no xx.xxx do Registro de Imóveis – Comarca de Santo Ângelo.

Possui formato regular. Demonstra topografia plana, com declividade no

sentido Sul-Norte. Sua pedologia é do tipo latossolo e com nenhuma vegetação.

Com uma frente voltada para o lado Oeste É cercada com grade na frente, muro e

grade nas laterais e muro nos fundos.

3.2.1.1 AVALIAÇÃO DO TERRENO

O lote “X” da Quadra, no polígono XXX, Bairro centro norte, na cidade de

Santo Ângelo, possuindo área de xxx,xx m2, localizado no lado par da rua Marques do

Herval, no quarteirão formado ao NORTE com residências , ao SUL com a com a rua

xxxxx,, a LESTE com a rua xxxx OESTE com a rua xxxxxx, medindo 12,00m pela rua

Marques do Herval e 30,00m pela xxxxx.

Foram pesquisadas amostras de terrenos a venda, localizados nas

proximidades do lote avaliado, em Imobiliárias na cidade de Santo Ângelo e

posteriormente avaliada a edificação.

AMOSTRA 1

IMÓVEL: Terreno com 360,00 m2

LOCAL: Proximidades da área avaliada.

DATA: 05/04/2013 ÁREA: 360,00 m2

VALOR: R$ 100.000,00 VALOR UNITÁRIO: R$ 277,78/m2 Fa: 1 Ft:1 Fp: 1Fo: 0,9 Fpd: 1 Ftr: 1

VALOR HOMOGENEIZADO: R$ 250,00 Ftopo: 1ORIGEM DA INFORMAÇÃO: Imobiliária Colméia Av. 7 de Setembro, 37

AMOSTRA 2

IMÓVEL: Terreno

LOCAL: Proximidades da área avaliada.

DATA: 05/04/2013 ÁREA:VALOR: VALOR UNITÁRIO: R$ 200,00/m2 Fa: 1 Ft:1 Fp: 1Fo: 1 Fpd: 1 Ftr: 1

VALOR HOMOGENEIZADO: R$ 200,00 Ftopo: 1ORIGEM DA INFORMAÇÃO: Imobiliária Colméia Av. 7 de Setembro, 37

AMOSTRA 3

IMÓVEL: Terreno 12,00 x 30,00 m

LOCAL: Rua Maranhão

DATA: 05/04/2013 ÁREA: 360,00 m2

VALOR: R$ 120.000,00 VALOR UNITÁRIO: R$ 333,33/m2 Fa: 1 Ft: 1 Fp: 1Fo: 0,9 Fpd: 1 Ftr: 1

VALOR HOMOGENEIZADO: R$ 300,00 Ftopo: 1ORIGEM DA INFORMAÇÃO: Imobiliária Pierozan XV de Novembro, 68

AMOSTRA 4

IMÓVEL: Terreno com 400,00 m2

LOCAL: Em frente a Rodoviária.

DATA: 05/04/2013 ÁREA: 400,00 m2

VALOR: R$ 400.000,00 VALOR UNITÁRIO: R$ 1.000,00/m2 Fa: 1 Ft: 1 Fp: 1Fo: 0,9 Fpd: 1 Ftr: 1

VALOR HOMOGENEIZADO: R$ 900,00 Ftopo: 1ORIGEM DA INFORMAÇÃO: Imobiliária Pierozan XV de Novembro, 68

AMOSTRA 5

IMÓVEL: Terreno 28,00 x 30,00 m

LOCAL: Rua Paulo Korf

DATA: 05/04/2013 ÁREA: 840,00 m2

VALOR: R$ 270.000,00 VALOR UNITÁRIO: R$ 321,43/m2 Fa: 1 Ft: 1 Fp: 1Fo: 0,9 Fpd: 1 Ftr: 1

VALOR HOMOGENEIZADO: R$ 289,29 Ftopo: 1ORIGEM DA INFORMAÇÃO: Imobiliária Pierozan XV de Novembro, 68

AMOSTRA 6

IMÓVEL: Terreno vendido em dezembro de 2009.

LOCAL: Na região do imóvel avaliado.

DATA: 05/04/2013 ÁREA:VALOR: VALOR UNITÁRIO: R$ 300,00/m2 Fa: 1 Ft: 1 Fp: 1Fo: 1 Fpd: 1 Ftr: 1

VALOR HOMOGENEIZADO: R$ 300,00 Ftopo: 1

ORIGEM DA INFORMAÇÃO: Imobiliária Denti Praça da Bandeira, 14

AMOSTRA 7

IMÓVEL: Terreno de 12,00 m x 30,00 m

LOCAL: Na região do imóvel avaliado.

DATA: 05/04/2013 ÁREA: 360,00 m2

VALOR: R$ 100.000,00 VALOR UNITÁRIO: R$ 277,78/m2 Fa: 1 Ft: 1 Fp: 1Fo: 0,9 Fpd: 1 Ftr: 1

VALOR HOMOGENEIZADO: R$ 250,00 Ftopo: 1ORIGEM DA INFORMAÇÃO: Simão Imóveis Av. Maurício Cardoso, 108

AMOSTRA 8

IMÓVEL: Terreno

LOCAL: Na região do imóvel avaliado.

DATA: 05/04/2013 ÁREA:VALOR: VALOR UNITÁRIO: R$ 360,00/m2 Fa: 1 Ft: 1 Fp: 1Fo: 0,9 Fpd: 1 Ftr: 1

VALOR HOMOGENEIZADO: R$ 324,00 Ftopo: 1ORIGEM DA INFORMAÇÃO: Simão Imóveis Av. Maurício Cardoso, 108

AMOSTRA 9

IMÓVEL: Vendida por esta imobiliária à FURI em 2005

LOCAL: A própria que está sendo avaliada (projeção).

DATA: 05/04/2013 ÁREA: 1.800,00 m2

VALOR: R$ 594.000,00 VALOR UNITÁRIO: R$ 330,00/m2 Fa: 1 Ft: 1 Fp: 1Fo: 0,9 Fpd: 1 Ftr: 1

VALOR HOMOGENEIZADO: R$ 297,00 Ftopo: 1ORIGEM DA INFORMAÇÃO: Simão Imóveis Av. Maurício Cardoso, 108

AMOSTRA 10

IMÓVEL: Terreno 13,00 m x 26,00 m

LOCAL: Na região do imóvel avaliado.

DATA: 05/04/2013 ÁREA: 338,00 m2

VALOR: R$ 360.000,00 VALOR UNITÁRIO: R$ 1065,09/m2 Fa: 1 Ft: 1 Fp: 1

Fo: 0,9 Fpd: 1 Ftr: 0,8VALOR HOMOGENEIZADO: R$ 766,86 Ftopo: 1ORIGEM DA INFORMAÇÃO: Simão Imóveis Av. Maurício Cardoso, 108

AMOSTRA 11

IMÓVEL: Terreno 12,00 m x 30,00 m

LOCAL: Rua Sergipe.

DATA: 05/04/2013 ÁREA: 360,00 m2

VALOR: R$ 130.000,00 VALOR UNITÁRIO: R$ 361,11/m2 Fa: 1 Ft: 1 Fp: 1Fo: 0,9 Fpd: 1 Ftr: 1

VALOR HOMOGENEIZADO: R$ 325,00 Ftopo: 1ORIGEM DA INFORMAÇÃO: Simão Imóveis Av. Maurício Cardoso, 108

AMOSTRA 12

IMÓVEL: Pesquisa na Prefeitura Municipal – Cadastro Imobiliário

LOCAL: Na região do imóvel avaliado.

DATA: 05/04/2013 ÁREA:VALOR: VALOR UNITÁRIO: R$ 450,00/m2 Fa: 1 Ft: 1 Fp: 1Fo: 0,9 Fpd: 1 Ftr: 1

VALOR HOMOGENEIZADO: R$ 405,00 Ftopo: 1ORIGEM DA INFORMAÇÃO: Prefeitura Municipal Cadastro Imobiliário

A tabela 5 apresenta a homogeneização dos resultados da pesquisa de terrenos

próximos ao prédio da URICEPP, nas confrontações da Rua Maranhão com a

Sergipe, na cidade de Erechim e a tabela 6 a avaliação do respectivo terreno.

Tabela 5 - Homogeneização das pesquisas realizadas em terrenos próximos a URICEPP – Erechim.

Tabela 6 - Cálculo da avaliação do terreno com matrícula 48.964 da URICEPP, localizado na rua Maranhão, 560, – Erechim.

3.2.2 Caracterização do prédio

Sobre o terreno descrito e caracterizado encontram-se edificada a benfeitoria,

que tem formato regular e totaliza uma área construída de 5.177,40 m2 ,conforme

croqui apresentado na figura 6, levantado “in loco”. Sua construção foi concluída em

2006. Seu acesso é considerado bom.

Figura 1 - Croqui da edificação.

A edificação possui um subsolo mais cinco pavimentos. O sub-solo é

destinado às atividades de infra-estrutura, como manutenção, almoxarifado, casa de

máquinas da piscina, reservatório inferior, casa de comandos, hall e circulação de

acesso ao estacionamento. No térreo esta localizado o acesso principal do prédio,

uma recepção, administração, sala de reuniões, piscina, sala de atividades de

fisioterapia, banheiros, vestiários, e salas destinadas à treinamento e atendimento

ao público.

O primeiro, segundo, terceiro pavimentos são destinados às salas de

estágios, com banheiros, circulação vertical composta de dois elevadores e escada

enclausurada anti-incêndio.

No quarto pavimento encontram-se recepção, salas de aula, depósito,

cozinha, atendimentos e sacada, apoiados por circulação vertical.

A frente principal da edificação está voltada para o lado Oeste, e a lateral que

dá acesso à Farmácia Universitária, para o lado Norte. A figura 7 mostra diversas

fotografias da fachada do prédio.

Figura 2 – Fotos da fachada do prédio.

Tem pé direito de 3,30 m no primeiro, segundo, terceiro, quarto e quinto

pavimentos e 3,50 m no sub-solo e sexto pavimento. É uma construção edificada em

estrutura de concreto armado convencional, com pilares, vigas e lajes. A fundação é

profunda tipo tubulão. O fechamento é em alvenaria com paredes revestidas e

pintadas interna e externamente. Nos pilares e platibandas foi aplicado tinta acrílica.

Possui pilar de seção circular, revestido com pastilha. Banheiros e cozinhas são

revestidos em cerâmica. Em uma sala de aula o revestimento da parede é de

carpete.

O piso é cerâmico, com exceção da rampa de acesso e subsolo, que é em

concreto desempenado.

As esquadrias externas são em alumínio do tipo maximar e internas em

madeira semi-oca. Os forros são em laje, com exceção aos banheiros que

receberam rebaixo em madeira. A cobertura é de telhas de cimento amianto de 6

mm, apoiada em estrutura de madeira. Sua rede de esgoto cloacal segue para fossa

séptica indo daí para filtro anaeróbico e finalmente para a rede coletora de esgotos,

que passa na Rua Sergipe.

Foi observada a presença de alguns problemas patológicos tais como fissuras

em pilares e no encontro entre paredes e vigas, como mostram as fotografias da

figura 8.

Figura 3 Algumas patologias presentes no prédio.

O prédio apresenta padrão de construção entre normal e alto, considerado

novo e seu estado de conservação é bom necessitando alguns reparos simples. A

tabela 7 mostra a avaliação da referida edificação.

Tabela 7 – Avaliação do prédio URICEPP, de 6 pavimentos em Erechim.

3.3 AVALIAÇÃO GERAL DA FURI / ERECHIM

Considerando a avaliação do terreno mais a edificação localizada na Rua

Maranhão, 560, na cidade de Erechim, pertencente a Fundação Regional

Integrada - FURI e ainda a vantagem da coisa feita, baseada na metodologia

orientada pelo IAPAS, para a idade do imóvel de 3 anos, esta benfeitoria está

avaliada de acordo com a tabela 8.

Tabela 8 – Avaliação geral da benfeitoria da Rua Maranhão, 560 - Erechim.ITEM DISCRIMINAÇÃO VALOR [R$]

1 Terreno da Maranhão esquina Sergipe – matrícula 48.964 632.394,002 Avaliação do prédio da FURI/URICEPP 4.060.579,783 Vantagem da coisa feita - 40,5% de 2 1.644.534,81  AVALIAÇÃO DA BENFEITORIA DE 5 PAV MAIS SUBSOLO 6.337.508,59

Portanto segundo a metodologia adotada o valor avaliado para o prédio da

FURI/URICEPP de 5 pavimentos mais o subsolo, o terreno e a vantagem da coisa

feita, do Campus da URI de Erechim, estão avaliados em R$ 6.337.508,59 ( Seis

milhões trezentos e trinta e sete mil, quinhentos e oito reais e cinqüenta e nove

centavos ).

Santo Ângelo, 14 de janeiro de 2010.

Eng. Márcio Antônio Vendruscolo – CREA 83.763 - D

Responsável técnico

Eng. Nelson Seidler - CREA 32.789- D

Responsável técnico