LAUDO DE AVALIAÇÃO - Votorantim Asset - Votorantim Asset · LAUDO DE AVALIAÇÃO ... alvenaria e forro modular com iluminação embutida. Os acabamentos dos andares ocupados seguem

Preparado para: Votorantim Wealth Management & Services

Preparado por: Isabela Monastersky MRICS

Denise Bellinati

Dezembro de 2016

LAUDO DE AVALIAÇÃO

Cidade Jardim Continental Tower

Av. Magalhães de Castro, 4800 – São Paulo / SP

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SUMÁRIO _____________________________________________________ 3

1. PRESSUPOSTOS E RESSALVAS _______________________________ 4

2. INFORMAÇÕES DO IMÓVEL _________________________________ 5

2.1. Localização _________________________________________________________________ 5

2.2. Descrição da região, entorno e acessos ___________________________________________ 6

2.3. Uso e Ocupação do Solo ______________________________________________________ 7

2.4. Descrição do Terreno _________________________________________________________ 7

2.5. Descrição da Construção ______________________________________________________ 7

2.6. Áreas _____________________________________________________________________ 11

2.7. Reportagem Fotográfica ______________________________________________________ 12

3. MERCADO IMOBILIÁRIO NA REGIÃO _______________________ 13

4. METODOLOGIA EMPREGADA ______________________________ 14

5. CÁLCULO DO VALOR DO IMÓVEL __________________________ 15

5.1. Método Comparativo – Locação ________________________________________________ 15

5.2. Valor de Mercado para Venda - Método da Renda (Fluxo de Caixa Descontado) _________ 16

6. TERMO DE ENCERRAMENTO _______________________________ 19

ANEXO A _____________________________________________________ 1

Método Comparativo – Valor de Locação _____________________________________________ 1

ANEXO B ______________________________________________________ 1

Fluxo de Caixa __________________________________________________________________ 1

ANEXO C _____________________________________________________ 1

Reportagem Fotográfica __________________________________________________________ 1

ANEXO D _____________________________________________________ 1

Documentação do Imóvel _________________________________________________________ 1

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SUMÁRIO

INTERESSADO VOTORANTIM WEALTH MANAGEMENT & SERVICES

PROPRIETÁRIO FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO BB VOTORANTIM JHSF CIDADE JARDIM CONTINENTAL TOWER (FUNDO)

OCUPAÇÃO Imóvel parcialmente ocupado

OBJETIVO Valor de Mercado de Venda

IDENTIFICAÇÃO Cidade Jardim Continental Tower

TIPOLOGIA Edifício Comercial

OBJETO Endereço: Av. Magalhães de Castro, 4800

Bairro: Jardim Panorama

Cidade / UF: São Paulo / SP

Área de Terreno: 22.556,00m²

Área Construída: 54.885,73m²

Área Equivalente: 22.465,82m²

Vaga Garagem: 677 vagas

Idade do Imóvel: 4 anos

DATA VISTORIA 18/11/2016 DATA BASE DEZEMBRO/2016

(*) correspondente à fração ideal de 29,07% do imóvel (parcela de propriedade do Fundo de Investimento Imobiliário BB

Votorantim JHSF Cidade Jardim Continental Tower (Fundo))

VALOR VENDA (Renda - FC) R$ 192.930.000,00 Cento E Noventa E Dois Milhões, Novecentos E Trinta Mil Reais

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1. PRESSUPOSTOS E RESSALVAS

Os trabalhos técnicos envolvendo vistoria ao local, contatos, levantamento de dados e cálculos foram

realizados durante o mês de dezembro de 2016. O prazo para realização do trabalho foi de 15 dias.

Os dados obtidos no mercado imobiliário local foram fornecidos por corretores, imobiliárias e

profissionais habilitados, portanto, são premissas aceitas como corretas.

O imóvel foi avaliado na suposição de que esteja livre e desembaraçado de quaisquer ônus, encargos

ou gravames de qualquer natureza que possam afetar o seu valor, pressupondo que as medidas do

terreno e das edificações, bem como seus respectivos títulos, estejam corretos e registrados em

cartório e que a documentação enviada para consulta seja a vigente.

Os signatários não assumem responsabilidade sobre material legal ou de engenharia fornecidos pelo

interessado.

Não foram efetuadas quaisquer análises jurídicas da documentação do imóvel, ou seja, investigações

específicas relativas a defeitos em títulos, invasões, hipotecas e superposição de divisas e outros, por

não se integrarem ao escopo desta avaliação. Não foram efetuadas medições de campo.

Não foram consultados órgãos públicos nos âmbitos Municipal, Estadual ou Federal, quanto à

situação legal e fiscal do imóvel perante os mesmos. Não foram feitas pesquisas de passivos

ambientais no solo.

Esta avaliação é independente e livre de quaisquer vantagens ou envolvimento das pessoas que

realizaram os serviços. Os valores encontrados estão fixados em moeda corrente Real (R$) e para a

data base de seus cálculos.

Documentação recebida:

Matrícula: Certidões nº 212.264 a 212.288, do 18º Oficial de Registro de Imóveis de São

Paulo, de 12 de setembro de 2014;

IPTU: Inscrições 300.005.0806-0, 300.005.0807-9, 300.005.0808-7, 300.005.0809-5,

300.005.0810-9, 300.005.0811-7, 300.005.0812-5, 300.005.0813-3,

300.005.0814-1, 300.005.0815-1, 300.005.0816-8, 300.005.0817-6,

300.005.0818-4, 300.005.0819-2, 300.005.0820-6, 300.005.0821-4,

300.005.0822-2, 300.005.0823-0, 300.005.0824-9, 300.005.0825-7,

300.005.0826-5, 300.005.0827-3, 300.005.0828-1, 300.005.0829-1 e

300.005.0830-3, exercício de 2016;

Contrato: Contratos de Locação, descritos adiante;

Outros: Plantas dos conjuntos em formato DWK.

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2. INFORMAÇÕES DO IMÓVEL

A vistoria do imóvel em avaliação foi realizada em Novembro de 2016. Na mesma ocasião foram

estudadas também as áreas no entorno de forma a caracterizar a ocupação existente para dar origem

à pesquisa de valores unitários de venda.

Todas as dependências as quais foi possível o acesso, sem prejuízo das atividades em andamento,

foram visitadas, entretanto, a inspeção e o levantamento foram predominantemente visuais.

2.1. Localização

Mapa

Mapa

Avaliando

Avaliando

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2.2. Descrição da região, entorno e acessos

Localização

Endereço Av. Magalhães de Castro, 4.800

Bairro Jardim Panorama

Município - Estado São Paulo - SP

Referências Próximo ao Shopping Cidade Jardim

Uso Predominante Local Residencial e comercial

Densidade de Ocupação Média

Padrão Econômico Alto

Nível de Acesso Bom

Intensidade do Tráfego Alto

Área de Preservação Não

Polos Valorizantes Shopping Cidade Jardim

Polos Desvalorizantes Comunidades no entorno imediato

Vocação Residencial e comercial

Valorização Imobiliária Estável

Logradouro

Denominação Av. Magalhães de Castro

Classificação Via arterial

Número de pistas 3 pistas

Sentido de tráfego Único

Canteiro Central Não

Tipo de Pavimento Asfalto

Conservação Boa

Melhoramentos Urbanos e Serviços Comunitários

Rede de Água Arborização Comércio

Coleta de Lixo Pavimentação Agências Bancárias

Energia Elétrica Transporte Público Serviços Médicos

Rede águas pluviais Telefone Recreação e Lazer

Esgoto Sanitário Fibra Ótica – Cabo Posto Policial / Delegacia

Iluminação Pública Correio Escola

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2.3. Uso e Ocupação do Solo

Uma vez que o imóvel encontra-se edificado, não faremos maiores comentários a este respeito. Para

efeito desta avaliação, estamos considerando a propriedade regularizada perante os órgãos

competentes.

2.4. Descrição do Terreno

Caracterização do Terreno

Testada Principal n/i

Formato Irregular

Quantidade de Frentes Duas

Superfície Seca

Topografia Semi-plana

Nível da Rua Acima

2.5. Descrição da Construção

O edifício Cidade Jardim Continental Tower está localizado dentro do empreendimento Cidade Jardim

Corporate Center, que abriga ainda mais 2 torres comerciais, Park Tower e Capital Tower, que

somam juntas mais de 189 mil m² de área construída.

A área comum do empreendimento possui restaurante, ampla área verde descoberta, além de acesso

interno exclusivo para o Shopping Cidade Jardim. O complexo oferece ainda um Business Center,

com salas de reunião e auditório com capacidade para 140 pessoas. Cada uma das torres possui 1

heliponto homologado e em funcionamento.

O embasamento, composto por 7 pavimentos de estacionamento, sendo 3 subsolos e 4 sobresolos, é

comum às três torres comerciais, e possui capacidade para 2.579 veículos.

O croqui abaixo ilustra a totalidade do empreendimento, que possui acessos independentes para

cada uma das tipologias, incluindo as torres residenciais – Parque Cidade Jardim, que também fazem

parte do complexo Cidade Jardim:

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Os andares objeto dessa avaliação estão localizados entre o 1º e o 13º pavimentos do edifício

Continental Tower (Torre 3), e somam área privativa de 22.465,82 m², com direito a 677 vagas de

garagem no total.

Caracterização da Construção

Posicionamento no Terreno Recuado

Nº de Pavimentos 3 subsolos, 4 sobresolos, térreo, 27 andares de escritório e heliponto

Pé Direito Lobby de entrada 5,91m e andares 2,79m

Estrutura Concreto armado

Fechamento Lateral Alvenaria

Esquadrias / Vidros Alumínio

Revestimento de Fachada Tijolo aparente

Estado de Conservação Bom

Vícios de Construção Não detectado visualmente

Continental Tower

Torres Comerciais

Shopping Cidade Jardim

Torres Residenciais

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Condições Gerais das Instalações Satisfatório

Idade Real / Estimada 4 anos

Vida Útil Remanescente 56 anos

O edifício Continental Tower, onde estão localizados os andares avaliados, apresenta a seguinte

composição:

Pavimento Uso

5º ao 7º Subsolo Vagas de garagem

4º ao 1º Sobresolo Vagas de garagem

Térreo Hall de entrada, hall dos elevadores

1º ao 27º Pavimentos Andares de escritórios

Ático Áreas técnicas / Sala VIP

Cobertura Heliponto

Principais Acabamentos:

De acordo com a vistoria realizada in loco, descrevemos a seguir as principais características do

imóvel:

Fachada: Tijolo aparente e caixilhos de vidro;

Hall de Acesso Térreo e Elevadores: Recepção: piso de porcelanato cerâmico, parede com

revestimento em madeira e pintura látex, forro de gesso com iluminação embutida; Hall dos

elevadores: piso de porcelanato cerâmico, revestimento em madeira e papel de parede de

tecido e forro de madeira;

Hall dos Andares: Piso de porcelanato cerâmico, parede com revestimento de papel de

parede em tecido e forro de gesso com iluminação embutida;

Área de Escritórios: Piso elevado de 15 cm com placa de ardósia, pintura látex sobre

alvenaria e forro modular com iluminação embutida. Os acabamentos dos andares ocupados

seguem o layout estabelecido pelos ocupantes;

Sanitários dos andares: Piso cerâmico, pintura látex sobre alvenaria e forro de gesso com

iluminação embutida;

Auditório: Piso revestido com carpete, fechamento com pintura de látex sobre, forro de

gesso com iluminação embutida;

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Garagens: Piso cimentado, pintura látex sobre alvenaria e teto com iluminação suspensa

aparente.

Especificações Técnicas:

Listamos abaixo as principais características técnicas do empreendimento:

Tipo Composição

Ar Condicionado Ar condicionado tipo VRF da marca LG com 7 torres de resfriamento;

12 evaporadoras com capacidade de 64 trs/andar.

Hidráulica

Fornecimento através da concessionaria SABESP;

3 reservatórios de água com capacidade de 103m³ cada;

Reserva de incêndio com capacidade de 188m³;

Poço artesiano de 10m³/h;

Sistema da coleta de águas pluviais.

Elétrica

Entrada de energia em alta tensão de 34,5Kw, com transformadores e quadros de energia individuais por conjunto;

2 subestações de energia.

Gerador 4 geradores, sendo 3 de 1600Kva cada e 1 de 1200Kva, com autonomia

de 30 horas para atender toda a área comum dos edifícios.

Sistema de Prevenção de Incêndio

Rede completa de sprinklers;

Hidrantes, extintores, detectores de fumaça, luzes e sinalizações de emergência, alarme manual, portas corta fogo;

Integração com as subestações de energia;

Sistema de comunicação e sensores de CO2 nos subsolos.

Sistema de Segurança e Controle de Acesso

Sistema de monitoramento e controle de acesso com serviço de recepção 24hrs e identificação de visitantes;

Catracas eletrônicas acionadas por crachás de proximidade

Circulação Vertical

14 elevadores sociais Atlas Schindler, com capacidade para 26 pessoas ou 1.950 kg e chamada antecipada, que atendem do térreo ao 27º pavimento;

1 elevador de serviço Atlas Schindler, que liga o 4º subsolo ao 27º andar;

1 elevador privativo Atlas Schindler, que liga o 27º andar ao heliponto;

1 elevador hidráulico, que liga o ático ao heliponto;

4 elevadores Atlas Schindler que atendem do 7º subsolos ao térreo;

4 escadas de emergência com porta corta-fogo e sistema de pressurização;

Heliponto Heliponto com dimensão de 30 x 30 m, capacidade para 12 toneladas e

sala VIP.

Automação Predial Sistema BMS completo.

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2.6. Áreas

Recebemos cópia das matrículas e IPTU’s nos quais constam as áreas dos andares em análise, e

que estão em conformidade em ambos os documentos, tendo cada uma as seguintes áreas:

Matrícula Cjto. Área

Privativa (m²)

Área Comum

(m²)

Área Total (m²)

IPTU Área

Construída (m²)

Área Terreno

(m²)

212.264 11 906,41 1.308,51 2.214,92 300.005.0806-0 2.215 22.556

212.265 12 906,41 1.308,51 2.214,92 300.005.0807-9 2.215 22.556

212.266 21 906,41 1.308,51 2.214,92 300.005.0808-7 2.215 22.556

212.267 22 906,41 1.308,51 2.214,92 300.005.0809-5 2.215 22.556

212.268 31 906,41 1.308,51 2.214,92 300.005.0810-9 2.215 22.556

212.269 32 906,41 1.308,51 2.214,92 300.005.0811-7 2.215 22.556

212.270 41 906,41 1.308,51 2.214,92 300.005.0812-5 2.215 22.556

212.271 42 906,41 1.308,51 2.214,92 300.005.0813-3 2.215 22.556

212.272 51 906,41 1.308,51 2.214,92 300.005.0814-1 2.215 22.556

212.273 52 906,41 1.308,51 2.214,92 300.005.0815-1 2.215 22.556

212.274 61 906,41 1.308,51 2.214,92 300.005.0816-8 2.215 22.556

212.275 62 906,41 1.308,51 2.214,92 300.005.0817-6 2.215 22.556

212.276 71 906,41 1.308,51 2.214,92 300.005.0818-4 2.215 22.556

212.277 72 906,41 1.308,51 2.214,92 300.005.0819-2 2.215 22.556

212.278 81 809,96 1.168,27 1.978,23 300.005.0820-6 1.979 22.556

212.279 82 809,96 1.168,27 1.978,23 300.005.0821-4 1.979 22.556

212.280 91 809,96 1.168,27 1.978,23 300.005.0822-2 1.979 22.556

212.281 92 809,96 1.168,27 1.978,23 300.005.0823-0 1.979 22.556

212.282 101 809,96 1.168,27 1.978,23 300.005.0824-9 1.979 22.556

212.283 102 809,96 1.168,27 1.978,23 300.005.0825-7 1.979 22.556

212.284 111 809,96 1.168,27 1.978,23 300.005.0826-5 1.979 22.556

212.285 112 809,96 1.168,27 1.978,23 300.005.0827-3 1.979 22.556

212.286 121 1.619,92 2.336,51 3.956,43 300.005.0828-1 3.957 22.556

212.287 131 809,96 1.168,27 1.978,23 300.005.0829-1 1.979 22.556

212.288 132 866,52 1.249,83 2.116,35 300.005.0830-3 2.117 22.556

Total

22.465,82 32.419,91 54.885,73 - 54.895 -

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Quadro de Ocupação

De acordo com a cópia dos contratos enviados, a área do fundo atualmente ocupada é de

12.631,65m², restando para locação 9.834,17m² de espaços vagos, que corresponde a 43,77% da

área privativa locável total.

As informações dos contratos de locação vigente, de acordo com as cópias dos contratos recebidos,

estão descritas a seguir:

Locatário Andar Conjunto Área

Contrato | BOMA (m²)

Área Privativa

(m²) Início Término

Brookflied 1º e 2º andares 11, 12, 21 e 22 3.969,28 3.625,64 15/05/2013 14/05/2018

Daiichin Sankyo 9º andar 91 899,68 809,96 12/11/2012 11/11/2022

General Eletric 92, 10º, 11º e 12º

andares 92, 101, 102, 111,

112 e 121 6.331,80 5.669,72 01/03/2013 27/02/2023

Motorola 8º andar 81 e 82 1.813,14 1.619,92 01/06/2013 31/05/2018

Zebra 7º andar 72 999,20 906,41 13/08/2014 31/05/2018

Andares Vagos 3º, 4º, 5º, 6º, 13º andares e cjto. 72

31, 32, 41, 42, 51, 52, 61, 62, 72, 131

e 132 10.776,67 9.834,17 - -

Total

24.789,77 22.465,82 - -

As informações descritas nos quadros acima foram utilizadas como base para o cálculo do valor do

imóvel.

2.7. Reportagem Fotográfica

A reportagem fotográfica completa se encontra no Anexo.

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3. MERCADO IMOBILIÁRIO NA REGIÃO

Dados Gerais do Município Diagnóstico de Mercado Local

Fonte IBGE 2010 Situação de Imóveis Concorrentes

Área Territorial: 1.522,99 km² Nível de Oferta: Alto

População: 11.244.369 hab. Nível de Demanda: Médio / Baixo

PIB: R$ 443.600.101,65 Absorção: Médio / Baixo

PIB per capita: R$ 39.450,87 Desempenho Atual: Médio / Baixo

IDH: 0,805 (do mercado em geral)

Liquidez do Imóvel

Para Locação Média / Baixa Para Venda Média / Baixa

O imóvel está localizado na Avenida Magalhães de Castro, junto ao Shopping Cidade Jardim e ao

condomínio residencial de altíssimo padrão homônimo. Está situado entre as pontes Cidade Jardim e

Morumbi, importantes eixos de ligação e transposição da Marginal Pinheiros em São Paulo.

O entorno imediato possui ocupação predominantemente residencial, com acentuada segmentação

econômica, onde mansões de alto padrão convivem lado a lado com comunidades de padrão baixo.

Comércio e serviços são escassos na região, sendo o Shopping Cidade Jardim o único ponto de

apoio nas imediações do imóvel.

Em relação ao transporte urbano, o acesso ao imóvel é realizado exclusivamente por linhas de

ônibus. O condomínio oferece serviço de shuttle para as estações Cidade Jardim e Morumbi da

CPTM, com horários pré-determinados. Fora a isso, o acesso é feito basicamente por transporte

privado.

O rio Pinheiros configura-se como uma barreira entre os lados da marginal, sendo que os

empreendimentos localizados no lado Leste são, historicamente, mais valorizados que os localizados

no lado Oeste, e mesmo empreendimentos com padrão semelhante tendem a ter valores diferentes

em cada um dos lados do rio. Vale ressaltar que as empresas têm preferências por regiões que

oferecem maior gama de serviços, transportes e que tenham maior facilidade de acesso.

Apesar do diferencial em termos de padrão construtivo, em momentos de crise os espaços de maior

custo benefício tendem a se tornam mais atrativos para os locatários, obrigando um ajuste de preços

por parte de empreendimentos de melhor padrão. Com a economia estagnada, os locatários estão

com maior poder de barganha em relação aos proprietários.

A partir dessa associação desses fatores, consideramos que o imóvel tenha liquidez média-baixa

para locação e venda.

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4. METODOLOGIA EMPREGADA

A metodologia adotada para este trabalho fundamenta-se nos seguintes critérios e preceitos: NBR

14653; Parte 1 – Procedimentos Gerais; Parte 2 - Imóveis Urbanos e Parte 4 - Empreendimentos, da

ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas); Normas para Avaliações de Imóveis Urbanos

publicadas pelo IBAPE/SP (Instituto Brasileiro e Avaliações e Perícias de Engenharia); Requisitos

básicos do Red Book, estipulados pelo RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors), da Grã

Bretanha.

O avaliando teve seu valor de mercado de locação obtido pelo Método Comparativo Direto de

Dados de Mercado, que identifica o valor de produtos imobiliários pela comparação direta entre

elementos ofertados no mercado de uma mesma região. As características e atributos dos elementos

pesquisados, que exerçam influência na formação do valor dos imóveis, são homogeneizados por

Inferência Estatística.

A técnica de Inferência Estatística para determinação de valores de imóveis consiste em partir de

uma amostra coletada em pesquisa de mercado, contendo elementos comparáveis, para deduzir uma

expressão algébrica que traduza a variação do valor do imóvel na região.

O valor de mercado de venda foi mensurado através do Método da Capitalização da Renda (Fluxo

de Caixa), no qual o valor do imóvel é obtido com base na capitalização presente da sua renda

líquida prevista, considerando cenários viáveis.

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5. CÁLCULO DO VALOR DO IMÓVEL

5.1. Método Comparativo – Locação

No intuito de coletar dados significativos para o presente trabalho técnico foi realizada ampla

pesquisa de mercado na região, com foco especial nas áreas próximas ao avaliando, e em elementos

em condições semelhantes de tipologia e localização.

Para a determinação dos valores unitários, os elementos tiveram seus atributos comparados pelas

seguintes variáveis:

Local

Variável que avalia a localização dos elementos pesquisados quanto ao acesso e importância da via

em que estão localizados. Elementos localizados ao longo da Avenida das Nações Unidas (Marginal

Pinheiros Leste), no perímetro entre Shopping Morumbi e Shopping Eldorado, recebem índice 1 (um),

ao passo que imóveis localizados fora desse limite recebem índice 0 (zero). O imóvel recebeu índice

0 (zero).

Área privativa x Vaga

Variável que indica a oferta de vagas em garagem em relação à área do elemento pesquisado.

Valores relativos menores indicam maior número de vagas por m², o que é favorável ao imóvel. Os

valores relativos maiores indicam menor número de vagas, o que não favorece ao imóvel. O

avaliando possui 1 vaga para cada 33 m².

Padrão

Dicotômica que verifica se o elemento possui qualidade em padrão construtivo, instalações,

acabamentos e serviços disponíveis comparáveis a um empreendimento de classificação A ou A+. Se

o elemento possuir qualidade em padrão construtivo comparável a um empreendimento A+, recebe

índice 1 (um), caso o elemento possua qualidade em padrão construtivo comparável a um

empreendimento A, recebe índice 0 (zero). O avaliando recebeu índice 1 (um).

Valor Unitário

Relação existente entre o valor ofertado ou negociado para locação em função da área total

construída, assim como do imóvel avaliando. O valor ofertado para locação sofrerá uma redução de

15%, em face de uma provável negociação entre as partes.

16

Análise dos Valores Obtidos

Os valores de mercado indicados são resultado do tratamento dos dados coletados no mercado

imobiliário local, conforme apresentado no Anexo.

Toda a avaliação tem um intervalo de confiança mínimo e máximo, que neste caso está

aproximadamente em 15%, conforme apresentado a seguir:

Valores mínimo médio máximo

Valor Unitário (R$/m²) 74,56 87,72 100,88

Devido às características físicas do imóvel e localização, adotamos o valor mínimo arredondado como

valor de mercado de locação R$ 75,00/m² para novos contratos e para contratos em existentes após

data de direito a revisional de aluguel adotamos o valor de R$ 94,00/m² (valor médio entre a média e

o limite superior).

5.2. Valor de Mercado para Venda - Método da Renda (Fluxo de Caixa Descontado)

O avaliando teve seu Valor de Mercado para Venda apurado pelo Método da Renda, onde o valor do

imóvel é obtido com base na capitalização presente da sua renda líquida, real ou prevista tendo como

aspectos fundamentais, a determinação do período de capitalização e a taxa de desconto a ser

utilizada. A taxa de desconto é estimada em função das oportunidades de investimentos alternativos

existentes no mercado de capitais e, também, dos riscos do negócio.

Para determinação do valor de venda do imóvel, elaboramos fluxos de caixa para o imóvel, simulando

sua performance e levando em conta as principais premissas de mercado e contratos de locação

vigentes:

Locatário

Imóvel

Área Privativa

Período de Contrato

Data Início Contrato

Data Término Contrato

Revisional de Aluguel

Data Base Reajuste

CONTRATO DE LOCAÇÃO VIGENTE

Novembro Março

Brookfield Daiichin Sankyo General Eletric

Maio

14/05/2018 11/11/2022 27/02/2023

Sim Sim Sim

15/05/2013 12/11/2012 01/03/2013

1º e 2º andar Cjto. 91 (9º andar)Cjtos. 92, 101, 102, 111, 112,

1213.625,64m² 809,96m² 5.669,72m²

60 meses 120 meses 120 meses

17

As principais premissas de mercado são descritas a seguir:

Valor de Mercado de Venda: resultante do fluxo de caixa gerado pelas receitas e despesas

do ciclo operacional, valor residual ao término do período de análise e custo de oportunidade

e taxa de risco definido para o cenário analisado;

Valor de locação contrato vigente: conforme contratos vigentes descritos no item Quadro

de Ocupação, com direito a revisional para valor de mercado;

Valor de locação para novos contratos: R$75,00/m², de acordo com o Método

Comparativo Direto descrito no anexo;

Revisional: Os contratos existentes serão renegociados a R$ 94,00/m², média entre valor

médio e limite superior encontrado no Método Comparativo Direto descrito no anexo,

entendemos que o custo de mudança equivale ao pagamento de locação superior a média de

mercado.

Período de Absorção / Vacância inicial: as áreas vagas serão absorvidas

proporcionalmente, na média de 1966,83m² a cada 12 meses, a partir da primeira absorção,

que ocorrerá 6 meses após o início do fluxo;

Vacância após 1º contrato: inexistente, assumindo que os contratos serão renovados

automaticamente;

Carência inicial: 6 meses para os espaços vagos;

Carência após 1º contrato: inexistente, assumindo que os contratos serão renovados

automaticamente;

Vacância Constante: para o período de análise não foi considerada, no cálculo da

perpetuidade consideramos uma vacância de 3%;

Condomínio: R$ 16,86/m² considerado apenas em meses de vacância (valor de acordo com

informações de pesquisa de mercado);

IPTU: R$ 4,11/m², considerado apenas em meses de vacância (de acordo com informações

Locatário

Imóvel

Área Privativa

Período de Contrato

Data Início Contrato

Data Término Contrato

Revisional de Aluguel

Data Base Reajuste

CONTRATO DE LOCAÇÃO VIGENTE

13/08/2014

31/05/2018

Sim

Junho

60 meses

01/06/2013

31/05/2018

Sim

Junho

Motorola Zebra Technologies

Cjtos. 81 e 82 (8º andar) Cjto. 72

1.619,92m² 906,41m²

Andares Vagos

3º, 4º, 5º, 6º, 13º e Cjto. 71

9.834,17m²

46 meses

18

da administração do condomínio);

Comissão de locação: considerado 1 (um) mês de locação;

Comissão de venda: considerado 2% sobre o valor de venda do imóvel;

Período do contrato: contratos vigentes obedecerão aos prazos correntes, e novos

contratos terão 60 meses;

Fundo de Reposição de Ativo: devido a idade da construção estimamos apenas 1% sobre

receita líquida (em meses de receita positiva);

Inadimplência Constante: 0,3% sobre receita de locação (em meses de receita positiva);

Gestão de Contratos: 0,5% sobre receita líquida;

Perpetuidade (Valor Residual do Imóvel): calculada sobre a renda após 10º ano;

Taxa de Capitalização e Taxa de Desconto: considerando cenário em moeda forte (sem

inflação), adotamos taxa de desconto de 10,50% a.a., composta por NTNB e risco do

negócio, e taxa de capitalização (cap rate) de 9,00% a.a.

Inflação: não considerada

Valorização: não foi considerada valorização real do imóvel.

Sendo assim, o valor de venda com base em sua renda, em números redondos, é de:

VALOR VENDA (Renda - FC) R$ 192.930.000,00 Cento E Noventa E Dois Milhões, Novecentos E Trinta Mil Reais

O Fluxo de Caixa detalhado encontra-se no Anexo deste laudo.

Resultados

Cidade Jardim Corporate Towers - Continental Tower

Taxa de Desconto (%aa) 9,50% 10,00% 10,50% 11,00% 11,50%

92,00 /m² R$ 201.288.774 R$ 194.817.395 R$ 188.623.748 R$ 182.694.118 R$ 177.015.536

93,00 /m² R$ 203.602.233 R$ 197.049.933 R$ 190.778.874 R$ 184.775.166 R$ 179.025.677

94,00 /m² R$ 205.915.692 R$ 199.282.471 R$ 192.934.000 R$ 186.856.214 R$ 181.035.818

95,00 /m² R$ 208.229.152 R$ 201.515.009 R$ 195.089.125 R$ 188.937.262 R$ 183.045.959

96,00 /m² R$ 210.542.611 R$ 203.747.547 R$ 197.244.251 R$ 191.018.310 R$ 185.056.101Valo

r d

e L

ocação

R$/m

²

19

6. TERMO DE ENCERRAMENTO

Este trabalho foi realizado com isenção de ânimos e é independente e totalmente livre de quaisquer vantagens

ou envolvimento do profissional que realizou o presente serviço de avaliação.

Na presente avaliação admitiu-se como corretas as dimensões constantes da documentação oferecida, que os

títulos de propriedade são bons e que as informações fornecidas por terceiros o foram de boa fé e por isso

confiáveis.

Não foram efetuadas investigações específicas relativas a defeitos em títulos, invasões, hipotecas e

superposição de divisas e outros por não se integrarem com o escopo desta avaliação, não tendo sido efetuadas

medições de campo.

Não foram consultados os órgãos públicos de âmbito Municipal, Estadual ou Federal, quanto à situação legal e

fiscal do imóvel perante os mesmos.

ISABELA DORA COSTA MONASTERSKY MRICS

DENISE BELLINATI

ENGENHEIRA CIVIL ARQUITETA

CREA/SP 506.007.193 1 CAU/SP A 25481-9

DWORKING CONSULTORIA IMOBILIÁRIA

Rua George Eastman, 160 - 9º andar

CEP 05690-000 - Real Parque

São Paulo, SP

PABX: 11 3755-8888

FAX: 11 3755-8899

www.dworking.com.br

Anexo A1

ANEXO A

Método Comparativo – Valor de Locação

Anexo A2

Memória de Cálculo

Informações complementares:

Número de variáveis: 4

Número de variáveis consideradas: 4

Número de dados: 17

Número de dados considerados: 17

Resultados Estatísticos:

Linear

Coeficiente de correlação: 0 851020

Coeficiente de determinação: 0,724236

Coeficiente de determinação ajustado: 0,660598

Fisher-Snedecor: 11,38

Significância: 0,01

Não-Linear

Coeficiente de determinação: 0,726588

Normalidade dos resíduos

64% dos resíduos situados entre -1 e +1 s

100% dos resíduos situados entre -1,64 e +1,64 s

100% dos resíduos situados entre -1,96 e +1,96 s

Outliers do Modelo: 0

Equação:

Regressores Equação T-Observado Significância Crescimento

Não linear

Local x 2,13 5,33 13,90%

área/vaga 1/x 2,36 3,44 -2,66%

Padrão x 5,01 0,02 35,20%

Va. Unit ln(y)

Moda:

Va. Unit = 43,671865 *e ^ (0,12974512 * Local ) *e ^ (13,054978 *1/área/vaga ) *e ^ (0,3018405 * Padrão )

Anexo A3

GRÁFICO: DISTRIBUIÇÃO DE FREQUÊNCIA

GRÁFICO: VALORES OBSERVADOS x VALORES CALCULADOS

GRÁFICO: RESÍDUOS

Anexo A4

ElemValor

Observado

Valor

CalculadoResíduo

Resíduo

Relativo

Resíduo

sobre DP

Variação

Total

Variação

Residual

Variação

Explicada

1 112,20 108,42 3,78 3,37% 0,32 30,43% 1,42% 41,35%

2 74,11 78,89 -4,78 -6,45% -0,58 0,56% 2,26% -0,08%

3 85,00 73,03 11,97 14,08% 1,42 1,08% 14,18% -3,84%

4 88,83 98,76 -9,93 -11,18% -0,99 2,79% 9,77% 0,17%

5 108,74 91,51 17,23 15,85% 1,61 24,48% 29,39% 22,63%

6 72,25 74,70 -2,45 -3,39% -0,31 1,12% 0,60% 1,31%

7 63,75 64,65 -0,90 -1,41% -0,13 6,03% 0,08% 8,26%

8 76,50 71,64 4,86 6,35% 0,61 0,13% 2,34% -0,70%

9 68,00 76,63 -8,63 -12,70% -1,12 3,08% 7,38% 1,46%

10 93,50 90,91 2,59 2,77% 0,26 5,95% 0,66% 7,94%

11 59,50 67,31 -7,81 -13,12% -1,15 9,95% 6,04% 11,42%

12 59,50 61,74 -2,24 -3,76% -0,35 9,95% 0,50% 13,50%

13 80,75 72,99 7,76 9,61% 0,94 0,12% 5,97% -2,08%

14 76,50 68,26 8,24 10,77% 1,06 0,13% 6,72% -2,35%

15 72,25 71,64 0,61 0,84% 0,08 1,12% 0,04% 1,52%

16 68,00 71,57 -3,57 -5,26% -0,48 3,08% 1,26% 3,76%

17 78,00 88,73 -10,73 -13,76% -1,20 0,01% 11,40% -4,27%

Anexo A5

Dados da área avaliada: GRÁFICO: PROJEÇÃO DE VALORES

Local: 0,00

Área / Vaga 33,00

Padrão: 1,00

Valores Campo Arbítrio

valor unit. mín.: 74,56

valor unit. méd.: 87,72

valor unit. máx.: 100,88

VariávelForma

LinearLocal área/vaga Padrão Va. Unit

Local x 59 33 51

área/vaga 1/x -48 53 55

Padrão x 28 -28 81

Va. Unit ln(y) 38 1 76

CORRELAÇÕES

Anexo A6

Pesquisa de Mercado

Va

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Anexo A7

Elementos Comparativos

Mapa de Localização das Amostras

Eldorado Business Tower

Villa Lobos

WTC - World Trade Center I

Nestlé Building

RochaVerá Plaza - Torre C (Crystal Tower)

Birmann 21

Anexo A8

Plaza Centenário (Robocop)

América Business Park - Philadelphia - Bloco B

Riverside - Pinheiros

CENU - Centro Empresarial Nações Unidas - Torre Norte

América Business Park - Dallas - Bloco D

América Business Park - Miami - Bloco C

Cidade Jardim Corporate Center -

Capital Building

Cidade Jardim Corporate Center - Park Tower

Continental Square Faria Lima

Anexo A9

ESPECIFICAÇÃO DAS AVALIAÇÕES

De acordo com as Normas Brasileiras NBR-14653-1 e NBR 14653-2 - Avaliação de Bens da

Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT - o presente trabalho avaliatório apresentou Grau

de Fundamentação e Precisão conforme descrito a seguir:

Tabela 1 - Grau de Fundamentação - Modelo Comparativo: II

Item Descrição

1 Caracterização do imóvel avaliando 3 Completa quanto a todas as variáveis analisadas

2Quantidade minima de dados de mercado,

efetivamente utilizados2 4(k+1), onde k é o número de variáveis independentes

3 Identificação dos dados de mercado 3

Apresentação de informações relativas a todos os dados e

variáveis analisados na modelagem, com foto e características

observadas no local pelo autor do laudo

4 Extrapolação 3 Não admitida

5

Nivel de significância a (somatório do valor da duas

caudas) máximo para a rejeição da hipótese nula de

cada regressor (teste bicaudal)

3 10%

6

Nível de significância máximo admitido para rejeição

da hipótese nula do modelo através do teste F de

Snedecor

3 1%

17 Pontuação minima para atingir o grau

Tabela 5 - Grau de Precisão - Modelo Comparativo: III

3 < = 30%

Grau Atingido na Avaliação

Total de pontos

Grau Atingido na Avaliação

Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno do valor

da estimativa

Descrição

Anexo B1

ANEXO B

Fluxo de Caixa

CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL Total Brookfield Daiichin Sankyo General Eletric MotorolaZebra

TechnologiesVago

Cidade Jardim Corporate Towers - Continental Tower

Edifício Comercial

Data Base 01/12/2016

Área Terreno Total

Área Locável Total 22.465,82 m² 3.625,64 m² 809,96 m² 5.669,72 m² 1.619,92 m² 906,41 m² 9.834,17 m²

INVESTIMENTOS Total Brookfield Daiichin Sankyo General Eletric MotorolaZebra

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Valor de Aquisição Unitário Data [0] (R$/m²) R$ 8.588 R$ 11.345 R$ 11.570 R$ 8.986 R$ 11.625 R$ 11.598 R$ 6.318

Valor de Aquisição Total Data [0] (R$) R$ 41.132.482 R$ 9.371.268 R$ 50.950.139 R$ 18.831.753 R$ 10.512.548 R$ 62.135.810

YIELD ANUAL (Existente / Total) 10,05% 11,30% Brookfield Daiichin Sankyo General Eletric MotorolaZebra

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RECEITAS Total Brookfield Daiichin Sankyo General Eletric MotorolaZebra

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Contrato existente sim/não SIM SIM SIM SIM SIM NÃO

Data Início do Contrato / Aditivo (dd/mm/aa) 14/05/2016 11/12/2015 06/10/2016 31/05/2016 31/05/2016 01/01/1900

Direito a Revisional sim/não SIM SIM SIM SIM SIM NÃO

Data da Revisional (dd/mm/aa) 14/05/2019 11/12/2018 06/10/2019 31/05/2019 31/05/2019 01/01/1903

Mês da Revisional + 0 meses (mês) 29 24 34 30 30 -1.368

Data término contrato vigente (dd/mm/aa) 14/05/2018 11/11/2022 27/02/2023 31/05/2018 31/05/2018

Período contrato vigente (mês) 16 71 75 18 18 -1.404

Novos Contratos

Valor de Locação Unitário (R$/m²) 94,00 94,00 75,00 94,00 94,00 75,00

Valor de Locação Total (R$) R$ 1.817.213 R$ 340.810 R$ 76.136 R$ 425.229 R$ 152.272 R$ 85.203 R$ 737.563

Vacância Atual / Vagos (meses) 0 0 0 0 0 6

Carência Atual / Vagos (meses) 0 0 0 0 0 6

Início Contrato Locação 1 1 1 1 1 7

Vacância após 1º contrato (meses) 0 0 0 0 0 0

Carência após 1º contrato (meses) 0 0 0 0 0 0

Período novo contrato (meses) 60 60 60 60 60 60

Período de análise (meses) 120 120 120 120 120 120

Período de absorção (meses) 1 1 1 1 1 5 etapas

Vacância Constante (%) 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%

Taxa de Vacância após 10º anos (%) 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00%

Despesas

Comissão de Locação Nº aluguéis 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0

Condomínio (R$/m²) 16,86 16,86 16,86 16,86 16,86 16,86 16,86

IPTU (R$/m²) 4,11 4,11 4,11 4,11 4,11 4,11 4,11

FRA (%) 1,00% 1,00% 1,00% 1,00% 1,00% 1,00% 1,00%

Inadimplência (%) 0,30% 0,30% 0,30% 0,30% 0,30% 0,30% 0,30%

Comissão de Venda (%) 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00%

Gestão de Contrato (%) 0,50% 0,50% 0,50% 0,50% 0,50% 0,50% 0,50%

Valor Residual do imóvel (R$) R$ 43.196.552 R$ 9.650.015 R$ 53.896.358 R$ 19.300.029 R$ 10.799.138 R$ 93.483.620

CONDIÇÕES ECONÔMICAS Total Brookfield Daiichin Sankyo General Eletric MotorolaZebra

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Taxa de Desconto 10,50% aa 10,50% aa 10,50% aa 10,50% aa 10,50% aa 10,50% aa 10,50% aa

SENSIBILIDADE 10,50% aa 10,50% aa 10,50% aa 10,50% aa 10,50% aa 10,50% aa0,84% am 0,84% am 0,84% am 0,84% am 0,84% am 0,84% am

Taxa de Capitalização ao final do período 9,00% aa 9,00% aa 9,00% aa 9,00% aa 9,00% aa 9,00% aa 9,00% aa

Inflação IGP-M (locação) NÃO 5,00% aa 5,00% aa 5,00% aa 5,00% aa 5,00% aa 5,00% aa 5,00% aa

Cenário

R$ 192.934.000

Dworking Cenário 1 de 1

10,50% aa0,84% am

VPL (192.934.000) 196.174.053 (4.425.377) - (6.186.676) - 185.562.000 (1.917.487) (575.246) (958.743) 182.110.524 230.325.712 412.436.236 219.502.237 Total (192.934.000) 196.174.053 (4.425.377) - (6.186.676) - 185.562.000 (1.917.487) (575.246) (958.743) 182.110.524 230.325.712 412.436.236 219.502.237

FLUXOI/R

Valor de VendaReceita de Locação Corrigida

Carência Comissão PerdasVacância Constante

Total Receitas FRA Inadimp.Gestão de Contratos

Total Operacional

Receita de Venda

Receita Periodo de

AnaliseMovimento

dez/16 0 (192.934.000) - - - - - - - - - - - - (192.934.000)

jan/17 1 - 1.103.811 - - (206.223) - 897.589 (11.038) (3.311) (5.519) 877.720 - 877.720 877.720

fev/17 2 - 1.103.811 - - (206.223) - 897.589 (11.038) (3.311) (5.519) 877.720 - 877.720 877.720 mar/17 3 - 1.103.811 - - (206.223) - 897.589 (11.038) (3.311) (5.519) 877.720 - 877.720 877.720 abr/17 4 - 1.103.811 - - (206.223) - 897.589 (11.038) (3.311) (5.519) 877.720 - 877.720 877.720 mai/17 5 - 1.103.811 - - (206.223) - 897.589 (11.038) (3.311) (5.519) 877.720 - 877.720 877.720 jun/17 6 - 1.103.811 - - (206.223) - 897.589 (11.038) (3.311) (5.519) 877.720 - 877.720 877.720 jul/17 7 - 1.251.324 (147.513) - (164.978) - 938.833 (11.038) (3.311) (5.519) 918.964 - 918.964 918.964

ago/17 8 - 1.251.324 (147.513) - (164.978) - 938.833 (11.038) (3.311) (5.519) 918.964 - 918.964 918.964 set/17 9 - 1.251.324 (147.513) - (164.978) - 938.833 (11.038) (3.311) (5.519) 918.964 - 918.964 918.964 out/17 10 - 1.251.324 (147.513) - (164.978) - 938.833 (11.038) (3.311) (5.519) 918.964 - 918.964 918.964 nov/17 11 - 1.251.324 (147.513) - (164.978) - 938.833 (11.038) (3.311) (5.519) 918.964 - 918.964 918.964 dez/17 12 - 1.251.324 (147.513) - (164.978) - 938.833 (11.038) (3.311) (5.519) 918.964 - 918.964 918.964 jan/18 13 - 1.251.324 - - (164.978) - 1.086.346 (12.513) (3.754) (6.257) 1.063.822 - 1.063.822 1.063.822 fev/18 14 - 1.251.324 - - (164.978) - 1.086.346 (12.513) (3.754) (6.257) 1.063.822 - 1.063.822 1.063.822

mar/18 15 - 1.251.324 - - (164.978) - 1.086.346 (12.513) (3.754) (6.257) 1.063.822 - 1.063.822 1.063.822 abr/18 16 - 1.251.324 - - (164.978) - 1.086.346 (12.513) (3.754) (6.257) 1.063.822 - 1.063.822 1.063.822 mai/18 17 - 1.256.836 - - (164.978) - 1.091.858 (12.568) (3.771) (6.284) 1.069.235 - 1.069.235 1.069.235 jun/18 18 - 1.256.836 - - (164.978) - 1.091.858 (12.568) (3.771) (6.284) 1.069.235 - 1.069.235 1.069.235 jul/18 19 - 1.365.989 (147.513) - (123.734) - 1.094.743 (12.185) (3.655) (6.092) 1.072.811 - 1.072.811 1.072.811

ago/18 20 - 1.365.989 (147.513) - (123.734) - 1.094.743 (12.185) (3.655) (6.092) 1.072.811 - 1.072.811 1.072.811 set/18 21 - 1.365.989 (147.513) - (123.734) - 1.094.743 (12.185) (3.655) (6.092) 1.072.811 - 1.072.811 1.072.811 out/18 22 - 1.365.989 (147.513) - (123.734) - 1.094.743 (12.185) (3.655) (6.092) 1.072.811 - 1.072.811 1.072.811 nov/18 23 - 1.365.989 (147.513) - (123.734) - 1.094.743 (12.185) (3.655) (6.092) 1.072.811 - 1.072.811 1.072.811 dez/18 24 - 1.357.962 (147.513) - (123.734) - 1.086.716 (12.104) (3.631) (6.052) 1.064.928 - 1.064.928 1.064.928 jan/19 25 - 1.357.962 - - (123.734) - 1.234.229 (13.580) (4.074) (6.790) 1.209.786 - 1.209.786 1.209.786 fev/19 26 - 1.357.962 - - (123.734) - 1.234.229 (13.580) (4.074) (6.790) 1.209.786 - 1.209.786 1.209.786





mar/21 51 - 1.669.701 - - (41.245) - 1.628.456 (16.697) (5.009) (8.349) 1.598.401 - 1.598.401 1.598.401 abr/21 52 - 1.669.701 - - (41.245) - 1.628.456 (16.697) (5.009) (8.349) 1.598.401 - 1.598.401 1.598.401 mai/21 53 - 1.669.701 - - (41.245) - 1.628.456 (16.697) (5.009) (8.349) 1.598.401 - 1.598.401 1.598.401 jun/21 54 - 1.669.701 - - (41.245) - 1.628.456 (16.697) (5.009) (8.349) 1.598.401 - 1.598.401 1.598.401 jul/21 55 - 1.817.213 (147.513) - - - 1.669.701 (16.697) (5.009) (8.349) 1.639.646 - 1.639.646 1.639.646

ago/21 56 - 1.817.213 (147.513) - - - 1.669.701 (16.697) (5.009) (8.349) 1.639.646 - 1.639.646 1.639.646 set/21 57 - 1.817.213 (147.513) - - - 1.669.701 (16.697) (5.009) (8.349) 1.639.646 - 1.639.646 1.639.646 out/21 58 - 1.817.213 (147.513) - - - 1.669.701 (16.697) (5.009) (8.349) 1.639.646 - 1.639.646 1.639.646 nov/21 59 - 1.817.213 (147.513) - - - 1.669.701 (16.697) (5.009) (8.349) 1.639.646 - 1.639.646 1.639.646 dez/21 60 - 1.817.213 (147.513) - - - 1.669.701 (16.697) (5.009) (8.349) 1.639.646 - 1.639.646 1.639.646 jan/22 61 - 1.817.213 - - - - 1.817.213 (18.172) (5.452) (9.086) 1.784.503 - 1.784.503 1.784.503 fev/22 62 - 1.817.213 - - - - 1.817.213 (18.172) (5.452) (9.086) 1.784.503 - 1.784.503 1.784.503

mar/22 63 - 1.817.213 - - - - 1.817.213 (18.172) (5.452) (9.086) 1.784.503 - 1.784.503 1.784.503 abr/22 64 - 1.817.213 - - - - 1.817.213 (18.172) (5.452) (9.086) 1.784.503 - 1.784.503 1.784.503 mai/22 65 - 1.817.213 - - - - 1.817.213 (18.172) (5.452) (9.086) 1.784.503 - 1.784.503 1.784.503 jun/22 66 - 1.817.213 - - - - 1.817.213 (18.172) (5.452) (9.086) 1.784.503 - 1.784.503 1.784.503 jul/22 67 - 1.817.213 - - - - 1.817.213 (18.172) (5.452) (9.086) 1.784.503 - 1.784.503 1.784.503

ago/22 68 - 1.817.213 - - - - 1.817.213 (18.172) (5.452) (9.086) 1.784.503 - 1.784.503 1.784.503 set/22 69 - 1.817.213 - - - - 1.817.213 (18.172) (5.452) (9.086) 1.784.503 - 1.784.503 1.784.503 out/22 70 - 1.817.213 - - - - 1.817.213 (18.172) (5.452) (9.086) 1.784.503 - 1.784.503 1.784.503 nov/22 71 - 1.817.213 - - - - 1.817.213 (18.172) (5.452) (9.086) 1.784.503 - 1.784.503 1.784.503 dez/22 72 - 1.817.213 - - - - 1.817.213 (18.172) (5.452) (9.086) 1.784.503 - 1.784.503 1.784.503 jan/23 73 - 1.817.213 - - - - 1.817.213 (18.172) (5.452) (9.086) 1.784.503 - 1.784.503 1.784.503 fev/23 74 - 1.817.213 - - - - 1.817.213 (18.172) (5.452) (9.086) 1.784.503 - 1.784.503 1.784.503








ago/26 116 - 1.817.213 - - - - 1.817.213 (18.172) (5.452) (9.086) 1.784.503 - 1.784.503 1.784.503 set/26 117 - 1.817.213 - - - - 1.817.213 (18.172) (5.452) (9.086) 1.784.503 - 1.784.503 1.784.503 out/26 118 - 1.817.213 - - - - 1.817.213 (18.172) (5.452) (9.086) 1.784.503 - 1.784.503 1.784.503 nov/26 119 - 1.817.213 - - - - 1.817.213 (18.172) (5.452) (9.086) 1.784.503 - 1.784.503 1.784.503 dez/26 120 - 1.817.213 - - - - 1.817.213 (18.172) (5.452) (9.086) 1.784.503 230.325.712 232.110.215 232.110.215

CONSOLIDAÇÃO

DESPESA RECEITA

Data

Dworking Valor de Aquisição Individuais 1 de 38

Anexo C1

ANEXO C

Reportagem Fotográfica

Anexo C2

Vista geral da Torre Continental Vista acesso do condomínio pela Marginal

Vista geral da circulação

Acesso para o Shopping Vista geral das áreas comuns Vista geral das áreas comuns

Restaurante Rampa de saída do condomínio Acesso para os subsolos

3º Subsolo 1º Subsolo 1º Subsolo

Anexo C3

Hall de entrada do auditório e salas de reuniões

Auditório – Para uso de todo condomínio

Auditório – Para uso de todo condomínio

‘ Sala de Reunião- Porta divisória Sala de Reunião- Porta divisória Sala de Reunião

Recepção – Torre Continental Térreo Térreo - Hall dos elevadores

1º Andar Brookfied – Vista geral Escada de conexão entre o 1º e o 2º andar da Brookfied

1º Andar Brookfield - WC

Anexo C4

2º Andar Motorola – Vista geral 3º Andar - Vista geral 3º andar - Hall dos elevadores

3º Andar - WCs 3º Andar - WC PNE 3 º Andar - Depósito

4º andar – Acesso ao conjunto 4º Andar - Vista geral

10º andar General Eletric – Vista geral 10º andar General Eletric – Vista geral 10º Andar General Eletric - WC

Anexo C5

10º Andar General Eletric – Hall dos elevadores

10º Andar General Eletric – Sala de descanso para funcionários

10º Andar General Eletric - Circulação

Heliponto

Cabine Primaria Geradores Transformadores

Barrilete Sprinkler Registro de Energia Individual por conjunto

Anexo D1

ANEXO D

Documentação do Imóvel

Balancete Mensal

Setembro 2016

Votorantim Asset

Management

www.vam.com.br

www.vam.com.br/jhsf

Contatos:

Tel.: 011 5171 5359

vwmprodutosestruturados

@votorantimwm.com.br

Ouvidoria:

Tel.: 0800 707 0083 [email protected]

ESCRITURADOR DAS

COTAS:

VOTORANTIM ASSET

MANAGEMENT

INÍCIO DO FUNDO:

28/12/2010

PRAZO DE DURAÇÃO DO

FUNDO: INDETERMINADO

INÍCIO NEGOCIAÇÃO

BOVESPA: 30/12/2010

Taxa de administração:

1,00% a.a sobre PL contábil

do Fundo

CLASSIFICAÇÃO ANBIMA

CLASSE ANBIMA: FII

TIPO ANBIMA: FII

Desenvolvimento para

Renda Gestão Passiva

FOCO ATUAÇÃO: Lajes

Corporativas

Ficha Técnica

CIDADE JARDIM CORPORATE CENTER: 3 Torres comerciais Triple A, com mais de 189.000

m² de área construída e 10.000 m² de jardim

Des

cri

çã

o

77.382,30 m² de área total dos escritórios

privativos (3 torres) Elevadores de serviço com pé-direito especial

Praça central com espelho d'água Ar-condicionado tipo VRF em todas as torres

Um dos mais modernos helipontos do país Preparação para geradores privativos

Business Center Transformadores a seco

Concierge Níveis mínimos de queda de tensão

Restaurante Controle de demanda

Estacionamento VIP com vallet e self-parking Medição de energia nas áreas comuns e ar-

condicionado em média tensão, com tarifas mais

baixas Acesso de serviço com doca

Sofisticado sistema de segurança Backbone para rede de cabeamento estruturado

Estrutura de alimentação para funcionários Cabos de fibra óptica

Caixilhos com isolamento acústico Sistema central de telefonia

Edifício Continental Tower Ativo do Fundo de Investimento Imobiliário BB Votorantim JHSF Cidade Jardim Continental Tower

1. Fachada 2. Lobby de Entrada

Revestimento em massa e tijolo. Lobby com pé-direito duplo de 5,91m.

3. Pé-Direito 4. Forro

Pé-Direito livre de 2,79m Área de escritório com forro suspenso modular

de 62,5 por 125cm, termo acústico e anti-

chamas.

5. Energia 6. Piso Elevado

Entrada de energia em média tensão para as

áreas comuns e as áreas de escritórios, com

disponibilidade de carga de até 50W/m² para

piso e forro.

Área de escritório com piso elevado a uma

altura livre de 15cm

7. Sanitários 8. Salas Técnicas

6 sanitários masculinos e 6 sanitários femininos

por andar, mais infraestrutura de prumadas para

instalação de banheiros adicionais

5 salas técnicas de elétrica, lógica e telefonia

por andar para equipamentos e passagem de

cabeamento

Continuação na próxima página

1

Balancete Mensal

Setembro 2016

Votorantim Asset

Management

www.vam.com.br

www.vam.com.br/jhsf

Contatos:

Tel.: 011 5171 5359



Ouvidoria:


ESCRITURADOR DAS

COTAS:

VOTORANTIM ASSET

MANAGEMENT

INÍCIO DO FUNDO:

28/12/2010




BOVESPA: 30/12/2010



do Fundo


CLASSE ANBIMA: FII

TIPO ANBIMA: FII




Corporativas

Edifício Continental Tower Ativo do Fundo de Investimento Imobiliário BB Votorantim JHSF Cidade Jardim Continental Tower

9. Iluminação 10. Carga de Piso

Área de escritório preparada para receber

luminárias fluorescentes de alto rendimento,

com 450 lâmpadas de 16W

500 kgf/m²

11. Subsolo 12. Docas para carga, descarga e expedição

7 níveis de subsolo com 1.418 vagas

Área de docas isolada destinada

exclusivamente a receber

carga e descarga de materiais,

correspondências, malotes,

entre outros.

13. Sky Lobby e Heliponto 14. Automação e Supervisão Predial

Heliponto com dimensão de 30 x 30 m,

capacidade para 12 toneladas e sala VIP. Central de Controle dos sistemas de ar-

condicionado, gerenciamento energético,

elevadores, bombas, subestações elétricas,

sistemas de prevenção e combate a incêndios,

circuito fechado de televisão.

15. Ar-Condicionado Central 16. Elevadores

Sistema de ar condicionado central composto

por 12 evaporadoras com capacidade total de

64 trs andar já com dutos de distribuição

instalados. Espaço disponível para instalação de

sistema adicional privativo

16 elevadores sendo, 14 elevadores sociais, 1

elevador de serviço e 1 privativo. 4 elevadores

atendem do 7º subsolo ao térreo. Elevadores

sociais equipados com Sistema de Antecipação

de Chamada e de Gerenciamento de Tráfego.

17. Telecomunicações 18. Geradores

Gestor de telecomunicações oferecendo

cabeamento estruturado em shafts

independentes para distribuição de voz, dados e

imagem em alta velocidade, fibra óptica e

internet 24h.

1 gerador de emergência a diesel (1600 KVA)

para 100% das áreas comuns. Espaços

adicionais para a instalação de geradores

privativos a diesel e carenados, por parte dos

ocupantes.

19. Segurança Contra Incêndio 20. Segurança Pessoal e Patrimonial

Sistema de detecção de incêndio composto de

hidrantes, extintores e sprinklers, sistemas

sonoros e visuais de aviso, detectores de

fumaça, escadas de segurança pressurizadas,

portas corta-fogo para 2 horas, dampers,

sistema manual de alarme, sistema de

comunicação e sensores de CO2 nos subsolos.

Circuito fechado de TV, cartões magnéticos de

controle de acesso, cancelas, sensores de porta

e segurança 24h. Centro médico de primeiros

socorros.

21. Serviços Adicionais

Concierge, auditório com capacidade para 140

pessoas, restaurante e café.

2

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INÍCIO DO FUNDO:

28/12/2010




BOVESPA: 30/12/2010



do Fundo


CLASSE ANBIMA: FII

TIPO ANBIMA: FII




Corporativas

STATUS ATUAL DO IMÓVEL

Área Total para Locação

Os 13 andares ativos do fundo perfazem 22.465m², ou seja, 100% da área privativa

locável.

Área Locada

Até o momento foram locadas 7,5 lajes, totalizando 12.631m².

Locatários Atuais

• ATENÇÃO: A Zebra Technologies adquiriu uma divisão da Motorola, e

contratualmente em set/2014 foi feita uma cessão de direitos do contrato de aluguel

correspondente apenas a unidade 72.

4

Locatário Conjuntos InícioDuração Contrato -

mesesFinal Índice

132

131

121

112

111

102

101

92

Daiichi Sankyo 91 12/11/2012 120 12/11/2022 IPCA

82

81

Zebra Technologies* 72

71

62

61

52

41

42

41

32

31

22

21

12

11

60 01/06/2018 IPCA01/06/2013Motorola

IPCAGE

DISPONÍVEL

01/03/2013 120 01/02/2023

IPCA

DISPONÍVEL

Brookfield 15/05/2013 60 15/05/2018

132 866,52 1.249,83 2.116,35 954,20

131 809,96 1.168,27 1.978,23 898,47

121 1.619,92 2.336,51 3.956,43 1.792,06

112 809,96 1.168,27 1.978,23 913,46

111 809,96 1.168,27 1.978,23 899,68

102 809,96 1.168,27 1.978,23 913,46

101 809,96 1.168,27 1.978,23 899,68

92 809,96 1.168,27 1.978,23 913,46

91 809,96 1.168,27 1.978,23 899,68

82 809,96 1.168,27 1.978,23 913,46

81 809,96 1.168,27 1.978,23 899,68

72 906,41 1.308,51 2.214,92 999,20

71 906,41 1.308,51 2.214,92 985,44

62 906,41 1.308,51 2.214,92 999,20

61 906,41 1.308,51 2.214,92 985,44

52 906,41 1.308,51 2.214,92 999,20

51 906,41 1.308,51 2.214,92 985,44

42 906,41 1.308,51 2.214,92 999,20

41 906,41 1.308,51 2.214,92 985,44

32 906,41 1.308,51 2.214,92 999,20

31 906,41 1.308,51 2.214,92 985,44

22 906,41 1.308,51 2.214,92 999,20

21 906,41 1.308,51 2.214,92 985,44

12 906,41 1.308,51 2.214,92 999,20

11 906,41 1.308,51 2.214,92 985,44

TOTAL 22.465,82 32.419,91 54.885,73 24.789,77

JHSF CIDADE JARDIM CONTINENTAL TOWER

CONJUNTOS ÁREA PRIVATIVA

ÁREA COMUM

ÁREA TOTAL

ÁREA BOMA

comercial

1.979

201213.303

Uso:

Padrão da construção:

Ano da construção corrigido:Área ocupada pela construção (m²):Área construída (m²):

4-E

LIMITE DE DIFERENCA NOMINAL - LEI 15.889/13

CADASTRO DO IMÓVEL EXERCÍCIO NL DATA DO FATO GERADOR

300.005.0824-9 2016 01 01/01/2016

IPTU - Notificação de Lançamento (2ª via)

AtivaSituação:Local do Imóvel:

Endereço para entrega da notificação:

Mensagens:

Contribuinte(s):

AV MAGALHAES DE CASTRO, 4800 - CJ. 101 - TOR. 3CONTIN. TOWER - CD CIDADE JD C. CENTER CEP 05502-001

AV DASNACOES UNIDAS, 14171 - TORRE A 7 ANDARVILA GERTRUDES SAO PAULO CEP 04794-000

CNPJ 10.347.985/0001-80

Dados cadastrais do terreno: Dados cadastrais da construção:

BASES DE CÁLCULO (R$):

1.979CONSTRUÍDA

Demonstrativo de cálculo:

3.635,00CONSTRUÇÃO

0,9700OBSOLESC

22.556TERRENO INCORP

2.562,00TERRENO

1,0000PROFUND

6.977.856,00CONSTRUÇÃO

1,000000ESPECIAL

ÁREAS (M2) VALOR M2 BASE DE CÁLCULO FATOR

X X 1,0000TIPO TERR

1.080.067,00TERR INCORPORADO

1,000000ESPECIAL

X X1,7800CONDOMIN

X 0,0105FRAÇÃO IDEAL

X =

620,89Testada (m):Área total (m²): 22.556

0Área não incorporada (m²):Área incorporada (m²): 22.556

= (B)

FATORES

X X = X = (A)

TERRENO NÃO INCORP TERRENO PROFUNDX X

TIPO TERR TERR NÃO INCORPORADO ESPECIALX X

CONDOMINX

FRAÇÃO IDEALX = = (C)

(A) + (B) - DESCONTO

0,015

ALÍQUOTA

27.731,69

DESCONTO/ACRÉSCIMO

X + 148.600,53IMPOSTO CALCULADO

105.480,90

IMPOSTO A PAGAR

1,000000

FAT ESPEC

X -43.119,63

DEDUÇÕES/ACRÉSCIMOS

+ = = (D)

CÁLCULO DO IMPOSTO PREDIAL (R$):BASE DE CÁLCULO

=

ALÍQUOTA DESCONTO/ACRÉSCIMO

X +IMPOSTO CALCULADO

0,00

IMPOSTO A PAGARFAT ESPEC

XDEDUÇÕES/ACRÉSCIMOS

+ = = (E)BASE DE CÁLCULO (C)

=

CÁLCULO DO IMPOSTO TERRITORIAL (R$):

VALOR A PAGAR (R$):

105.480,90

TOTAL DOS IMPOSTOS (D) + (E)

0,00

VALOR COMPENSADO E/OU CRÉDITO DA NF ELETRÔNICA

0,00

ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA

- + 105.480,90

TOTAL A PAGAR

09/02/2016

DATA DE VENCIMENTO DA 1ª PRESTAÇÃO=

Data de Emissão: 10/11/2016Número do Documento: 1.2016.001609123-0Solicitante: WAGNER FERREIRA DOS SANTOS (CPF 112.562.198-27)

A autenticidade desta notificação poderá ser confirmada, até o dia 08/02/2017, em www.prefeitura.sp.gov.br

FII BB VOTORANTIM JHSF CIDADE JARDIM CONT

Imóvel localizado na 1ª Subdivisão da Zona Urbana

8.057.923,00

comercial

1.979

201213.303

Uso:



4-E



300.005.0825-7 2016 01 01/01/2016




Mensagens:

Contribuinte(s):

AV MAGALHAES DE CASTRO, 4800 - CJ 102 - TOR. 3CONTIN. TOWER - CD CIDADE JD C. CENTER CEP 05502-001


CNPJ 10.347.985/0001-80



1.979CONSTRUÍDA



0,9700OBSOLESC


2.562,00TERRENO

1,0000PROFUND


1,000000ESPECIAL


X X 1,0000TIPO TERR


1,000000ESPECIAL

X X1,7800CONDOMIN


X =



= (B)

FATORES

X X = X = (A)



CONDOMINX



0,015

ALÍQUOTA

27.731,69

DESCONTO/ACRÉSCIMO


105.480,90

IMPOSTO A PAGAR

1,000000

FAT ESPEC

X -43.119,63


+ = = (D)


=



0,00




=


VALOR A PAGAR (R$):

105.480,90


0,00


0,00


- + 105.480,90

TOTAL A PAGAR

09/02/2016






8.057.923,00

comercial

2.215

201213.303

Uso:



4-E



300.005.0806-0 2016 01 01/01/2016




Mensagens:

Contribuinte(s):



CNPJ 10.347.985/0001-80



2.215CONSTRUÍDA



0,9700OBSOLESC


2.562,00TERRENO

1,0000PROFUND


1,000000ESPECIAL


X X 1,0000TIPO TERR


1,000000ESPECIAL

X X1,7800CONDOMIN


X =



= (B)

FATORES

X X = X = (A)



CONDOMINX



0,015

ALÍQUOTA

31.553,93

DESCONTO/ACRÉSCIMO


118.464,40

IMPOSTO A PAGAR

1,000000

FAT ESPEC

X -48.291,77


+ = = (D)


=



0,00




=


VALOR A PAGAR (R$):

118.464,40


0,00


0,00


- + 118.464,40

TOTAL A PAGAR

09/02/2016






9.013.483,00

comercial

1.979

201213.303

Uso:



4-E



300.005.0826-5 2016 01 01/01/2016




Mensagens:

Contribuinte(s):



CNPJ 10.347.985/0001-80



1.979CONSTRUÍDA



0,9700OBSOLESC


2.562,00TERRENO

1,0000PROFUND


1,000000ESPECIAL


X X 1,0000TIPO TERR


1,000000ESPECIAL

X X1,7800CONDOMIN


X =



= (B)

FATORES

X X = X = (A)



CONDOMINX



0,015

ALÍQUOTA

27.731,69

DESCONTO/ACRÉSCIMO


105.480,90

IMPOSTO A PAGAR

1,000000

FAT ESPEC

X -43.119,63


+ = = (D)


=



0,00




=


VALOR A PAGAR (R$):

105.480,90


0,00


0,00


- + 105.480,90

TOTAL A PAGAR

09/02/2016






8.057.923,00

comercial

1.979

201213.303

Uso:



4-E



300.005.0827-3 2016 01 01/01/2016




Mensagens:

Contribuinte(s):



CNPJ 10.347.985/0001-80



1.979CONSTRUÍDA



0,9700OBSOLESC


2.562,00TERRENO

1,0000PROFUND


1,000000ESPECIAL


X X 1,0000TIPO TERR


1,000000ESPECIAL

X X1,7800CONDOMIN


X =



= (B)

FATORES

X X = X = (A)



CONDOMINX



0,015

ALÍQUOTA

27.731,69

DESCONTO/ACRÉSCIMO


105.480,90

IMPOSTO A PAGAR

1,000000

FAT ESPEC

X -43.119,63


+ = = (D)


=



0,00




=


VALOR A PAGAR (R$):

105.480,90


0,00


0,00


- + 105.480,90

TOTAL A PAGAR

09/02/2016






8.057.923,00

comercial

2.215

201213.303

Uso:



4-E



300.005.0807-9 2016 01 01/01/2016




Mensagens:

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CNPJ 10.347.985/0001-80



2.215CONSTRUÍDA



0,9700OBSOLESC


2.562,00TERRENO

1,0000PROFUND


1,000000ESPECIAL


X X 1,0000TIPO TERR


1,000000ESPECIAL

X X1,7800CONDOMIN


X =



= (B)

FATORES

X X = X = (A)



CONDOMINX



0,015

ALÍQUOTA

31.553,93

DESCONTO/ACRÉSCIMO


118.464,40

IMPOSTO A PAGAR

1,000000

FAT ESPEC

X -48.291,77


+ = = (D)


=



0,00




=


VALOR A PAGAR (R$):

118.464,40


0,00


0,00


- + 118.464,40

TOTAL A PAGAR

09/02/2016




FII BB VOTRANTIM JHSF CIDADE JARDIM CONT


9.013.483,00

comercial

3.957

201213.303

Uso:



4-E



300.005.0828-1 2016 01 01/01/2016




Mensagens:

Contribuinte(s):



CNPJ 10.347.985/0001-80



3.957CONSTRUÍDA



0,9700OBSOLESC


2.562,00TERRENO

1,0000PROFUND


1,000000ESPECIAL


X X 1,0000TIPO TERR


1,000000ESPECIAL

X X1,7800CONDOMIN


X =



= (B)

FATORES

X X = X = (A)



CONDOMINX



0,015

ALÍQUOTA

59.908,12

DESCONTO/ACRÉSCIMO


214.756,80

IMPOSTO A PAGAR

1,000000

FAT ESPEC

X -86.681,80


+ = = (D)


=



0,00




=


VALOR A PAGAR (R$):

214.756,80


0,00


0,00


- + 214.756,80

TOTAL A PAGAR

09/02/2016






16.102.032,00

comercial

1.979

201213.303

Uso:



4-E



300.005.0829-1 2016 01 01/01/2016




Mensagens:

Contribuinte(s):



CNPJ 10.347.985/0001-80



1.979CONSTRUÍDA



0,9700OBSOLESC


2.562,00TERRENO

1,0000PROFUND


1,000000ESPECIAL


X X 1,0000TIPO TERR


1,000000ESPECIAL

X X1,7800CONDOMIN


X =



= (B)

FATORES

X X = X = (A)



CONDOMINX



0,015

ALÍQUOTA

27.731,69

DESCONTO/ACRÉSCIMO


105.480,90

IMPOSTO A PAGAR

1,000000

FAT ESPEC

X -43.119,63


+ = = (D)


=



0,00




=


VALOR A PAGAR (R$):

105.480,90


0,00


0,00


- + 105.480,90

TOTAL A PAGAR

09/02/2016






8.057.923,00

comercial

2.117

201213.303

Uso:



4-E



300.005.0830-3 2016 01 01/01/2016




Mensagens:

Contribuinte(s):



CNPJ 10.347.985/0001-80



2.117CONSTRUÍDA



0,9700OBSOLESC


2.562,00TERRENO

1,0000PROFUND


1,000000ESPECIAL


X X 1,0000TIPO TERR


1,000000ESPECIAL

X X1,7800CONDOMIN


X =



= (B)

FATORES

X X = X = (A)



CONDOMINX



0,015

ALÍQUOTA

29.966,03

DESCONTO/ACRÉSCIMO


113.070,70

IMPOSTO A PAGAR

1,000000

FAT ESPEC

X -46.142,95


+ = = (D)


=



0,00




=


VALOR A PAGAR (R$):

113.070,70


0,00


0,00


- + 113.070,70

TOTAL A PAGAR

09/02/2016






8.616.508,00

comercial

2.215

201213.303

Uso:



4-E



300.005.0808-7 2016 01 01/01/2016




Mensagens:

Contribuinte(s):



CNPJ 10.347.985/0001-80



2.215CONSTRUÍDA



0,9700OBSOLESC


2.562,00TERRENO

1,0000PROFUND


1,000000ESPECIAL


X X 1,0000TIPO TERR


1,000000ESPECIAL

X X1,7800CONDOMIN


X =



= (B)

FATORES

X X = X = (A)



CONDOMINX



0,015

ALÍQUOTA

31.553,93

DESCONTO/ACRÉSCIMO


118.464,40

IMPOSTO A PAGAR

1,000000

FAT ESPEC

X -48.291,77


+ = = (D)


=



0,00




=


VALOR A PAGAR (R$):

118.464,40


0,00


0,00


- + 118.464,40

TOTAL A PAGAR

09/02/2016






9.013.483,00

comercial

2.215

201213.303

Uso:



4-E



300.005.0809-5 2016 01 01/01/2016




Mensagens:

Contribuinte(s):



CNPJ 10.347.985/0001-80



2.215CONSTRUÍDA



0,9700OBSOLESC


2.562,00TERRENO

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X =



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09/02/2016






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09/02/2016






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X =



= (B)

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=


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TOTAL A PAGAR

09/02/2016






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1.979

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1,000000ESPECIAL

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X =



= (B)

FATORES

X X = X = (A)



CONDOMINX



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=


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09/02/2016






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comercial

1.979

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0,9700OBSOLESC


2.562,00TERRENO

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X X 1,0000TIPO TERR


1,000000ESPECIAL

X X1,7800CONDOMIN


X =



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CONDOMINX



0,015

ALÍQUOTA

27.731,69

DESCONTO/ACRÉSCIMO


105.480,90

IMPOSTO A PAGAR

1,000000

FAT ESPEC

X -43.119,63


+ = = (D)


=



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=


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0,00


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TOTAL A PAGAR

09/02/2016






8.057.923,00

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LAUDO DE AVALIAÇÃO - Votorantim Asset - Votorantim Asset · LAUDO DE AVALIAÇÃO ... alvenaria e forro modular com iluminação embutida. Os acabamentos dos andares ocupados seguem