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Perícias, Avaliações Patrimoniais e Consultoria Avenida Macuco, 404, cj. 61 - Moema - São Paulo - SP - CEP: 04523-001
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Perito Judicial Eduardo C. T. Ferrão CAU – A65210-5
EXMO SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 2ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE SÃO BERNARDO DO CAMPO
Processo n° 1004622-72.2017.8.26.0564
N° de ordem 0369/2017
Fase de cumprimento de sentença
EDUARDO C. T. FERRÃO, Perito Judicial, registrado no CAU-SP sob o n° A65210-5, devidamente habilitado neste ofício conforme o provimento CSM 2306/2015, nomeado nos autos supracitado, em que
são partes:
RESIDENCIAL MIRANTE DE SÃO BERNARDO
Exequente
IVONE VICTOR DA SILVA E OUTRO
Executado
vem mui respeitosamente à presença de V. Excia., após as vistorias necessárias e minucioso exame da matéria apresentar o presente
LAUDO DE AVALIAÇÃO
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Perito Judicial Eduardo C. T. Ferrão CAU – A65210-5
ÍNDICE:
1. CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES.......................................................3
1.1. RESUMO DOS FATOS................................................................3
1.2. OBJETIVO DO PRESENTE TRABALHO........................................3
1.3. CONSIDERAÇÕES PERTINENTES AO PRESENTE TRABALHO......4
2. CONTORNOS TÉCNICOS DO PRESENTE TRABALHO............................4
3. VISTORIA DO IMÓVEL AVALIANDO.....................................................6
4. CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL AVALIANDO.......................................6
4.1. ÁREA DO IMÓVEL AVALIANDO.................................................6
4.2. LOCAL DO IMÓVEL AVALIANDO...............................................9
4.3. PLANTA DO IMÓVEL AVALIANDO...........................................12
4.4. DESCRIÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO E SUAS BENFEITORIAS.14
4.5. REGISTRO FOTOGRÁFICO NA VISTORIA..................................18
5. AVALIAÇÃO DO IMÓVEL...................................................................34
5.1. DAS ÁREAS EFETIVAMENTE UTILIZADAS PARA O CÁLCULO...35
5.2. VALOR DO IMÓVEL.................................................................35
6. CONCLUSÃO.....................................................................................38
7. ENCERRAMENTO..............................................................................39
ANEXO I – PESQUISA EXPEDITA DE VALORES DE VENDA DE CASAS......40
ANEXO II – TRATAMENTO DOS VALORES DA PESQUISA........................50
ANEXO III – DOCUMENTOS....................................................................58
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1. CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES:
1.1. RESUMO DOS FATOS:
Trata-se de ação de cobrança de verba condominial, em fase de cumprimento de sentença, no valor de R$7.516,71, atualizado até fevereiro de 2019.
Citado, o executado não pagou a dívida.
Na sequência, este juízo determinou a avaliação do bem penhorado nomeando este signatário para exercer a honrosa função de Perito Judicial, com o objetivo de valorizar o referido bem.
As partes não formularam quesitos e tampouco indicaram assistentes técnicos para acompanhamento dos trabalhos periciais.
Visa o presente trabalho apurar o justo e real valor de mercado do sobrado de matrícula 55.634 do 2°CRI de São Bernardo do
Campo, conforme o r. despacho proferido nos autos.
1.2. OBJETIVO DO PRESENTE TRABALHO:
Este laudo tem como finalidade estabelecer o atual valor de mercado do imóvel avaliando, uma casa, situada a Rua Giuseppe Uliani, n°40, Residencial Mirante de São Bernardo do Campo, casa n°124, tipo 3, bairro Demarchi, São Bernardo do Campo, SP. Este valor investigado é aquele que a propriedade poderia alcançar se colocada no livre mercado, sem que nenhum dos interessados, em uma eventual transação, comprador e vendedor, estejam, por qualquer circunstância, forçados ao negócio.
Assim, o estabelecimento e a relação do somatório de fatores que culminaram na presente avaliação foram apresentadas por este Perito utilizando-se, para tanto, dos recursos de vistoria no local, provas apresentadas durante os trabalhos de diligência, documentação acostada aos autos, e por fim, a documentação compulsada e fornecida pelas partes.
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As pesquisas de mercado necessárias foram realizadas na sequência da vistoria.
Por premissa, o imóvel foi considerado livre de quaisquer ônus, litígios e outros intervenientes que pudessem minorar ou depreciar o valor de venda. Não se realizou verificação sobre os títulos dominiais do imóvel, de modo que as informações recebidas e constantes nos Autos foram consideradas como fidedignas para conclusão deste
trabalho.
Por fim, os valores encontrados para o imóvel em lide estão condicionados às bases do mercado específico e atual do bem, assim como, no estado que se encontra nesta data.
1.3. CONSIDERAÇÕES PERTINENTES AO PRESENTE TRABALHO:
As informações colhidas na pesquisa de mercado, a par de verificada a idoneidade das fontes consultadas, serão admitidas como verdadeiras e de boa fé.
Fizeram parte da pesquisa a realização de vistoria prévia na qual se considerou o entorno da área para cadastramento e levantamento de imóveis semelhantes.
O perito signatário declara que vistoriou pessoalmente o imóvel avaliando e, nessa ocasião, foram registradas as fotografias que são apresentadas nesta peça pericial e que demonstram o atual estado do imóvel.
2. CONTORNOS TÉCNICOS DO PRESENTE TRABALHO:
Os critérios de avaliação foram baseados nas atuais metodologias técnicas, consignadas pelas normas brasileiras da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas), em especial à ABNT-NBR14.653 – Avaliação de Bens - Parte 1, Procedimentos Gerais, com última atualização em 2005 e Parte 2, Avaliação de imóveis Urbanos, com
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última atualização em 2011, além da Norma do IBAPE/SP (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia), com última atualização
em 2011.
As pesquisas imobiliárias permitiram a identificação do mercado de compra e venda de imóveis similares ao avaliando nas regiões em questão.
Com relação ao tipo de laudo de avaliação realizado, o
referido documento apresenta as seguintes características:
Informações: Não assumimos responsabilidade pela precisão das informações fornecidas por terceiros. Nos reservamos no direito de fazer reajustes na avaliação, caso seja requisitado uma revisão, tendo como base considerações adicionais ou informações mais precisas fornecidas após o término deste trabalho.
Direito de propriedade: Nenhuma investigação detalhada de direito de propriedade e/ou domínio sobre o patrimônio em avaliação foi realizada.
Data base: A data base, nas quais as conclusões e opiniões foram expressas neste trabalho, está indicada no Laudo. O Perito não assume responsabilidade por fatores econômicos e/ou físicos ocorridos após a data base, e que possam afetar a opinião
relatada.
Vistoria: O imóvel avaliando foi vistoriado por este Perito, “in loco”, sendo que o valor corresponde ao estado do bem à época da vistoria.
Compra e venda: Todos os valores apresentados neste laudo baseiam-se em nossa vistoria e informações fornecidas por terceiros. Não assumimos responsabilidade por alterações de valores em
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função das condições de mercado ou inabilidade do proprietário em negociar uma venda pelo
valor avaliado.
Confidencialidade: Este laudo, assim como todos os papéis de trabalho, é confidencial. Não poderá ser fornecida cópia deste laudo ou dos papéis de trabalho sem aprovação formal do profissional
avaliador.
3. VISTORIA DO IMÓVEL AVALIANDO:
Este signatário realizou vistoria no local do imóvel penhorado, na data de 08 de março de 2019 às 14:00, com a presença da Sra. Vanessa.
4. CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL AVALIANDO:
4.1. ÁREA DO IMÓVEL AVALIANDO:
O imóvel encontra-se localizado na cidade de São Bernardo do Campo, estado de São Paulo, Rua Giuseppe Uliani, n°40, Residencial Mirante de São Bernardo, casa n°124, tipo 3, bairro Demarchi.
A região apresenta todos os melhoramentos públicos usuais, com exceção de gás canalizado. Está a uma distância de 3,5 km, aproximadamente, em linha reta do centro da cidade, 450 da Avenida Maria Servidei Demarchi e 1,3 km, aproximadamente, em linha reta da Rodovia Anchieta. Possui características de ocupação residencial, onde o padrão das construções varia entre o simples e o médio.
A região possui escolas estadual e particular, igrejas, oficinas mecânicas, mercados, padarias, lanchonetes e pequenos comércios. Também apresenta algumas indústria e galpões logísticos.
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A Avenida Maria Servidei Demarchi oferece muitas opções de comércios e serviços, como: agências bancárias, despachante, escritórios, supermercado, lanchonetes, lojas de móveis, postos de gasolina, igrejas, oficinas mecânicas, consultório odontológico, farmácias e loja de material de construção.
O imóvel tem seu uso compatível com a região onde se encontra. As dimensões do terreno diferem ao padrão da região. Enquanto o entorno apresenta pequenos lotes unifamiliares, o Residencial Mirante de São Bernardo ocupa um grande terreno, a despeito de as casas dentro do condomínio terem dimensões consoantes com os imóveis da região. As benfeitorias nele existentes estão consoantes com os imóveis da região.
Segundo a Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos do IBAPE/SP, a área pertencente ao Grupo I (Zona de uso predominante residencial e ocupação horizontal), 2ª Zona (Residencial Horizontal de Padrão Médio). O entorno imediato apresenta as mesmas características.
Segundo o Mapa de Zoneamento da Prefeitura de São Bernardo, a área pertence a ZUD 1 – Zona de Uso Diversificado 1.
Mapa da região com o lote do Condomínio Mirante de SBC identificado em vermelho. Fonte: Google Maps
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Foto de satélite com lote do imóvel avaliando identificado em vermelho. Fonte: Google Earth.
Mapa Fiscal do Município. Lote indicado em vermelho. Fonte: GeoSBC.
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4.2. LOCAL DO IMÓVEL AVALIANDO:
DADOS DO CONDOMÍNIO
Endereço Rua Giuseppe Uliani, n°40
Bairro Demarchi
Cidade São Bernardo do Campo
Zona Fiscal 522
Quadra 002
Lote 138
Código Logradouro 01586.522.002-1
Índice Fiscal R$246,34/m² @ 2014
Área do Terreno 60.000,00m²
Topografia Declive entre 5% e 10%
Forma do Terreno Irregular, conforme planta
Categoria Sobrados geminados
Uso Condomínio Residencial, multi-familiar
Portaria 24 Horas Sim
Piscina Não
Salão de Festas Não
Quadra Esportiva Sim
Espaço Gourmet Não
Salão de Jogos Não
Academia Não
Playground Sim
Sauna Não
Vagas Visitantes Não
Idade estimada da edificação 18
Padrão geral do condomínio considerando eventuais benfeitorias
Casa - 1.2.5 – Residencial / Casa / Padrão Médio
Estado geral de conservação “c” – Regular
Rede de água Sim
Rede de Esgoto Sim
Pavimentação Sim
Gás canalizado Não
Guias e sarjetas Sim
Captação de águas pluviais Sim
Passeios (calçadas) Sim
Internet rápida Sim
Energia domiciliar Sim
Iluminação pública Sim
Rede telefônica Sim
Telefonia celular Sim
Transporte coletivo Sim
Urbanização Sim
Coleta seletiva de lixo Sim
TV a cabo Sim
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CARACTERÍSTICAS:
O Condomínio Residencial Mirante de São Bernardo ocupa uma área de 60.000 metros quadrados. O lote foi dividido em seis grandes quadras. O empreendimento é formado por sobrados geminados, representados por três tipologias diferentes. Todas as unidades são acessadas por vias internas asfaltadas e com iluminação. Possui portaria 24 horas, quadra poliesportiva, dois playgrounds, área externa para exercícios e administração. Esses equipamentos ocupam faixas lindeiras aos muros nas porções norte e leste do Condomínio.
O Condomínio conta com poucos espaços de lazer e está em estado de conservação regular. ATUAL SITUAÇÃO DO CONDOMÍNIO: O empreendimento foi feito por uma cooperativa. Atualmente existem diversos processos na justiça envolvendo essa incorporação, em sua grande maioria referentes a questões de quitação de valores pelos proprietários junto à cooperativa, que só passa a escritura para os compradores mediante comprovação de quitação. Em relação à situação dominial das unidades autônomas, são basicamente 3 os tipos de imóveis no Condomínio Mirante de São Bernardo:
1. SITUAÇÃO REGULAR: São as unidades que já entraram em acordo com a cooperativa e possuem matrícula registrada no nome do atual proprietário;
2. SITUAÇÃO PENDENTE: São as unidades que não entraram em acordo com a cooperativa, de forma a ainda estarem devendo algum valor para receberem a quitação e consequente registro na matrícula como atual proprietário;
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3. SITUAÇÃO IRREGULAR: Existem algumas unidades que não tiveram seu registro realizado na ocasião da incorporação do empreendimento, deste modo, estas unidades não possuem matrícula até a presente data.
Conforme consta no registro do imóvel da unidade avalianda, de matrícula 55.634 do 2°CRI SBC, a proprietária permanece sendo a COOPERATIVA HABITACIONAL TERRA PAULISTA, como pode ser visto a referida matrícula no ANEXO III.
Portanto, temos que a unidade avalianda pertence ao grupo 2. SITUAÇÃO PENDENTE, posto que eventual arrematante deverá tomar conhecimento da mencionada situação junto à Cooperativa Habitacional Terra Paulista como forma de obter o registro da propriedade em seu nome.
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4.3. PLANTA DO IMÓVEL AVALIANDO:
Planta esquemática térreo. Escala gráfica.
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Planta esquemática pavimento superior. Escala gráfica.
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4.4. DESCRIÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO E SUAS BENFEITORIAS:
DADOS DO IMÓVEL:
Matrícula 55.634 do 2°CRI SBC
Área do terreno 72,00m²
Dimensões do terreno Frente = 5,50m / Profundidade = 14,00m
Formato do terreno Retangular, com retângulo adicional na lateral, conforme planta
Área útil construída verificada na vistoria
36,00m² - casa pavimento térreo 36,00m² - casa pavimento superior 24,76m² - garagem (não computável) 10,98m² - quintal (não computável) TOTAL COMPUTÁVEL = 72,00 m²
Área comum 39,69m²
Área total 147,43m²
Fração ideal do terreno 0,1906%
Valor do IPTU mensal Não informado
Valor do Condomínio mensal Não informado
Principal Orientação Sul
Padrão da unidade considerando eventuais benfeitorias
Casa - 1.2.5 – Residencial / Casa / Padrão Médio Garagem – 3.1.1 – Cobertura / Padrão Simples Quintal – 1.2.5 – Residencial / Casa / Padrão Médio
Índice de Padrão Construtivo médio segundo VEIU IBAPE/SP/17 (base R8-N, CUB SINDUSCON/SP)
Casa – 2,154 Garagem – 0,142 Quintal – 2,154
Índice de Padrão Construtivo Adotado no cálculo
Casa – 2,154 Garagem – 0,142 Quintal – 0,142
Estado de conservação Casa – “c” –Regular Garagem – “c” – Regular Quintal – “c” – Regular
Idade estimada da edificação 18
Dormitórios 2
Banheiros (0 Privativo) – (1 Social) – (0 Serviço) – (1 Lavabo)
Vagas de garagem (2 coberta) (0 Descoberta)
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CARACTERÍSTICAS:
A unidade avalianda é constituída de dois andares.
No andar térreo estão: sala de estar, cozinha, copa, área de serviço, lavabo, garagem e quintal cobertos. A planta original contemplava uma sala de jantar ao lado da cozinha, mas uma reforma unificou os dois espaços. Hoje a cozinha é mais ampla e comporta até uma
copa.
O quintal foi totalmente coberto e transformado em um ambiente adicional que contém a área de serviço e a churrasqueira, de modo que essa área passou a contar no cálculo de área útil do imóvel.
Já o andar superior é composto por dois dormitórios e um banheiro. O imóvel possuía três dormitórios originalmente, mas uma modificação unificou os dois que dão para a rua, estabelecendo um dormitório com closet amplo, para os padrões da casa. Para os fundos permaneceram o banheiro e o segundo quarto.
A ligação entre os dois níveis é feita através de escada de concreto locada no centro da casa.
O telhado tem estrutura de madeira e telhas cerâmicas sobre laje plana.
O imóvel está em condição regular de conservação e
precisa apenas de trabalho de pintura.
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DESCRIÇÃO DOS AMBIENTES:
GARAGEM
Piso Combinado de pedras Miracema e Ardósia
Paredes Látex sobre massa
Forro -
Esquadrias -
Pé direito 3,11m
Características Telhado com estrutura de madeira e telhas cerâmicas e de vidro.
SALA DE ESTAR
Piso Cerâmico
Paredes Látex sobre massa e acabamento texturizado
Forro Laje com pintura a Látex sobre massa
Esquadrias Alumínio
Pé direito 2,56m
Características Forro com sanca de gesso e iluminação embutida. Nicho para armário embutido. Porta da entrada de madeira.
COZINHA / COPA
Piso Cerâmico
Paredes Revestimento cerâmico
Forro Laje com pintura a Látex sobre massa
Esquadrias Alumínio
Pé direito 2,52m
Características Forro com roda teto. Armários planejados. Bancada da pia de aço inox. Porta camarão de madeira e vidro voltada para sala.
LAVABO
Piso Cerâmico
Paredes Revestimento cerâmico
Forro Laje com pintura a Látex sobre massa
Esquadrias -
Pé direito 2,56m
Características Forro com roda teto. Vaso sanitário branco. Porta camarão de madeira e vidro.
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QUINTAL
Piso Pedra Ardósia
Paredes Revestimento cerâmico
Forro -
Esquadrias -
Pé direito 3,02m
Características Telhado estrutura de madeira e telhas cerâmicas, de vidro e policarbonato transparente. Churrasqueira. Área de serviço.
DORMITÓRIO 01
Piso Cerâmico
Paredes Látex sobre massa
Forro Laje com pintura a Látex sobre massa
Esquadrias Alumínio
Pé direito 2,58m
Características Forro com roda teto. Porta camarão de madeira e vidro. Dois dormitórios foram unificados. Closet planejado de madeira com portas de correr de alumínio e vidro.
DORMITÓRIO 02
Piso Cerâmico
Paredes Látex sobre massa e acabamento texturizado
Forro Laje com pintura a Látex sobre massa
Esquadrias Alumínio
Pé direito 2,58m
Características Forro com roda teto. Armários planejados. Porta camarão de madeira e vidro.
BANHEIRO
Piso Cerâmico
Paredes Revestimento cerâmico
Forro Laje com pintura a Látex sobre massa
Esquadrias Alumínio
Pé direito 2,59m
Características Chuveiro elétrico. Porta camarão de madeira e vidro. Vaso sanitário cinza.
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4.5. REGISTRO FOTOGRÁFICO NA VISTORIA:
Foto 01: Vista da entrada do Condomínio desde Rua Prof. Antônio Nascimento.
Foto 02: Vista da Rua Prof. Antônio Nascimento sentido oeste.
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Foto 03: Vista da Rua Prof. Antônio Nascimento sentido leste.
Foto 04: Vista da portaria do Condomínio.
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Foto 05: Vista geral de uma das vias internas do Condomínio.
Foto 06: Vista desde via interna com prédio administração a esquerda.
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Foto 07: Vista da quadra.
Foto 08: Vista geral de uma das vias internas do Condomínio.
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Foto 09: Vista do playground ao lado da administração.
Foto 10: Vista da área de exercícios externa.
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Foto 11: Vista do playground de madeira.
Foto 12: Vista da via interna em frente ao imóvel avaliando sentido leste.
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Foto 13: Vista da via interna em frente ao imóvel avaliando sentido oeste.
Foto 14: Vista frontal do imóvel avaliando.
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Foto 15: Vista da garagem.
Foto 16: Vista da sala de estar desde porta de entrada.
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Foto17: Vista da sala de estar.
Foto 18: Vista da sala de estar. Porta de entrada ao fundo.
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Foto 19: Vista do lavabo.
Foto 20: Vista da cozinha / copa.
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Foto 21: Vista da cozinha / copa.
Foto 22: Vista do quintal.
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Foto 23: Vista do quintal.
Foto 24: Vista desde patamar da escada.
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Foto 25: Vista do dormitório 01.
Foto 26: Vista do dormitório 01 com closet ao fundo.
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Foto 27: Vista desde dormitório 01.
Foto 28: Vista do closet do dormitório 01.
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Foto 29: Vista do hall do dormitório.
Foto 30: Vista do dormitório 02.
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Foto 31: Vista do dormitório 02.
Foto 32: Vista do banheiro.
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Perito Judicial Eduardo C. T. Ferrão CAU – A65210-5
5. AVALIAÇÃO DO IMÓVEL:
Face à pesquisa desenvolvida, foi possível a utilização de método direto mais recomendável, a saber, o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado com Tratamento por Fatores, conforme estabelecido nas Normas IBAPE/SP e ABNT/NBR14.653, cujos princípios foram utilizados de forma plena na apuração de valor básico unitário para esse tipo de imóvel. A avaliação se fez segundo o critério do metro quadrado médio de área construída, com características e potencialidades semelhantes ao avaliando, empregando-se os fatores de ajustes cabíveis, de conformidade com as normas anteriormente mencionadas; para tanto, procedeu-se à uma cuidadosa pesquisa de valores, cuja homogeneização foi processada de acordo com as diretrizes contidas nas normas.
A experiência avaliatória demonstra que, para imóveis com o perfil e tipologia do avaliando, a forma mais coerente de avaliação se dá através do estabelecimento do valor unitário básico (VUB) considerando-se apenas a área total construída das amostras. Este método se mostra mais eficaz na medida que é baseado na média das amostras de perfil semelhante, já devidamente homogeneizadas, conforme demonstrado no Anexo II. Em casos onde o Coeficiente de Aproveitamento do terreno é próximo do máximo permitido, acaba-se por ter uma área de terreno nu bem reduzida em comparação a área construída. Na medida que todas as amostras utilizadas para o cálculo apresentam perfil muito semelhante, o valor da terra nua acaba por estar devidamente apreçado no valor do metro quadrado construído, que foi a
base de cálculo utilizada na presente avaliação.
As benfeitorias foram homogeneizadas de acordo com seus atributos de padrão, estado de conservação, decrepitude e idade.
As diferenças de área de terreno foram devidamente homogeneizadas através da aplicação do Fator Área, elemento que vem
compensar eventuais distorções na metodologia supramencionada.
Deve-se reiterar que o resultado obtido com a aplicação desta metodologia corresponde ao real valor de mercado, de acordo com as considerações oferecidas anteriormente
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5.1. DAS ÁREAS EFETIVAMENTE UTILIZADAS PARA O CÁLCULO:
Após acurada pesquisa de mercado, foi constatado que os imóveis a venda na região possuem características bastante assemelhadas ao avaliando. Por se tratarem de edificações em terrenos de pequenas dimensões, todas as amostras se mostraram com tipologias semelhantes. Portanto, para efeito de área construída efetivamente
utilizada, considerou-se o que se segue:
. A construção principal, com seus 2 pavimentos, perfazendo um total de 72,00 m²;
ÁREA EFETIVA UTILIZADA PARA CÁLCULO = 72,00²
NOTA IMPORTANTE:
O quintal, apesar de ter sido totalmente coberto e convertido em lavanderia e churrasqueira com pia e área para mesa, deveria entrar como área adicional no cálculo. Entretanto, a pesquisa de mercado identificou que todas as amostras possuem o mesmo perfil de utilização da área do quintal, o que faz com que esse fator já esteja devidamente precificado no valor m² verificado na pesquisa de mercado.
5.2. VALOR DO IMÓVEL:
Conforme pesquisa que procedemos na região do imóvel (ver anexo I), o valor médio de venda de casas no mesmo padrão da unidade avalianda, corresponde a 4.990,91 R$/m² para o mês de março
de 2019.
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Perito Judicial Eduardo C. T. Ferrão CAU – A65210-5
O valor do imóvel avaliando será dado pela seguinte
expressão:
Vi = Au x Vu x FA
Onde:
Vi = Valor do imóvel
Au = Área útil do imóvel = 72,00m²
Vu = Valor médio saneado de venda por m² = 4.990,91 R$/m²
FA = Fator de arbítrio – serve para atribuir correção ao valor do imóvel, a critério deste profissional, devido a alguma característica intrínseca, ou após análise de mercado, ou ainda ao estado do imóvel (necessidade de reparos, caso não tenha sido devidamente precificado nos fatores aplicados na homogeneização das amostras).
Para o caso em tela, após extensa pesquisa de mercado, a fim de se perceber a dinâmica de oferta e demanda daquela região, foi possível encontrar amostras bastante assemelhadas ao avaliando e, portanto, entendemos que o valor encontrado é bastante preciso.
Desta forma, dentro do que estabelecem as normas IBAPE/SP e ABNT NBR 14.653, cabe ao profissional avaliador, a seu critério, quando devidamente fundamentado, atribuir, através do campo do arbítrio, valorização ou depreciação adicional ao valor obtido após a homogeneização das amostras pesquisadas. Esse fator tem o limite máximo de 15% para mais ou para menos. Para o caso em tela temos que o Fator de Arbítrio (FA) é:
FATOR DE ARBÍTRIO (FA) = 1,00
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Perito Judicial Eduardo C. T. Ferrão CAU – A65210-5
NOTA QUANTO ÀS AMOSTRAS UTILIZADAS PARA CÁLCULO DO M²:
Foi feita análise comparativa entre avaliando e amostras dentro e fora do condomínio. Pudemos observar que o valor do m² de casas assemelhadas fora do condomínio chega ser até metade do valor encontrado dentro do condomínio, desta forma, entendemos não ser possível a utilização de amostras fora do condomínio e portanto, nos balizamos em amostras oferecidas por imobiliária especializada na região, que nos cedeu informações de imóveis a venda no Residencial Mirante de São Bernardo e em outro Condomínio próximo, de mesmas características, o Residencial Fernando de Noronha.
Além disso, nos foi cedido informações referentes a imóveis vendidos recentemente em ambos os condomínios (ao longo do ano de 2018), que nos trouxe informações valiosas quanto ao valor ofertado e o valor efetivamente negociado nestes imóveis. Tal informação aumentou substancialmente a precisão do modelo, nos levando a reduzir
o Fator Oferta de 10% para 6%.
Substituindo-se os valores na equação básica, teremos:
Vi = 72,00 x 4.990,91 x 1,00 = R$ 359.345,22
que, em números redondos, é igual a:
VALOR DO IMÓVEL
R$ 360.000,00
Março / 2019
NOTA IMPORTANTE:
O valor aqui apresentado refere-se a imóvel com matrícula apta a ser transferida a eventual arrematante, posto que todas
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as amostras utilizadas tinham sua matrícula em situação regular, isto é, já estão em nome do atual proprietário e, portanto, tem seu preço cheio e livre de especulações por conta de eventual restrição. O imóvel objeto da presente avaliação tem pendência/restrição que deverá ser verificada junto à Cooperativa Habitacional Terra Paulista.
6. CONCLUSÃO:
Determinamos para o imóvel, o valor de:
VALOR DO IMÓVEL
CASA 124 RESIDENCIAL MIRANTE DE SBC
R$ 360.000,00 MARÇO / 2019
VERIFICAR EVENTUAL RESTRIÇÃO JUNTO À COOPERATIVA HABITACIONAL TERRA PAULISTA
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7. ENCERRAMENTO:
A seguir, dá este Perito Judicial, como encerrado o seu trabalho, sendo este documento composto de um total de 39 (trinta e nove) folhas, todas digitadas, numeradas e rubricadas, sendo a última folha datada e assinada pelo Perito signatário.
Atesto que o imóvel alvo do presente Laudo de Vistoria
foi inspecionado e vistoriado “in loco” e pessoalmente por este Perito.
Este signatário não tem no presente, nem contempla para o futuro, nenhum interesse na comercialização do material em avaliação, assim como não possui qualquer inclinação pessoal em relação à matéria ou as partes envolvidas.
No melhor conhecimento e a crédito deste signatário, as análises, opiniões e conclusões expressas no presente laudo são baseadas em dados, diligências, pesquisas e levantamentos verdadeiros e corretos.
Anexos:
Anexo I – Pesquisa expedita de valores de venda de casas, contendo 10
(dez) folhas.
Anexo II – Tratamento dos valores de pesquisa, contendo 08 (oito) folhas;
Anexo III – Documentos, contendo 03 (três) folhas.
Termos em que pede deferimento. São Paulo, 12 de março de 2019.
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ANEXO I
PESQUISA EXPEDITA DE VALORES DE VENDA DE CASAS
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Perito Judicial Eduardo C. T. Ferrão CAU – A65210-5
ELEMENTO nº 01 (MESMO CONDOMÍNIO DO AVALIANDO):
Endereço Rua Giuseppe Uliani, nº 40
Bairro Demarchi
Cidade São Bernardo do Campo
Código Logradouro 01586.522.002-1
Índice Fiscal R$ 246,34 @ 2014
Área do terreno 86m²
Dimensões do terreno Frente = 5,5m / Profundidade = 14,25m
Área útil 74m²
Dormitórios 3
Banheiros (0 Privativo) – (1 Social) – (0 Serviço) – (1 Lavabo)
Vagas de garagem (2 coberta) – (0 descoberta)
Categoria Sobrado geminado em condomínio fechado
Idade estimada da edificação 18
Topografia plana
Características Piso cerâmico na sala, cozinha e banheiros. Piso laminado nos quartos. Armários na cozinha. Rodateto em todos ambientes. Chuveiro elétrico. Condomínio com churrasqueira, quadra, playground e portaria
Estado de conservação “c” – Regular
Padrão do imóvel considerando eventuais benfeitorias
1.2.5 – Casa Padrão Médio
Valor do IPTU mensal Não informado
Valor do condomínio 300,00
Referência imobiliária SO0616
Valor 450.000,00
Imobiliária / contato Destak Negócios Imobiliários / 4347-9980
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Perito Judicial Eduardo C. T. Ferrão CAU – A65210-5
ELEMENTO nº 02 (MESMO CONDOMÍNIO DO AVALIANDO):
Endereço Rua Giuseppe Uliani, nº 40
Bairro Demarchi
Cidade São Bernardo do Campo
Código Logradouro 01586.522.002-1
Índice Fiscal R$ 246,34 @ 2014
Área do terreno 74m²
Dimensões do terreno Frente = 4,5m / Profundidade = 14,25m
Área útil 74m²
Dormitórios 3
Banheiros (0 Privativo) – (1 Social) – (0 Serviço) – (1 Lavabo)
Vagas de garagem (2 coberta) – (0 descoberta)
Categoria Sobrado geminado em condomínio fechado
Idade estimada da edificação 18
Topografia plana
Características Piso cerâmico na sala, cozinha e banheiros. Piso laminado nos quartos. Armários na cozinha. Chuveiro elétrico. Condomínio com churrasqueira, quadra, playground e portaria
Estado de conservação “c” – Regular
Padrão do imóvel considerando eventuais benfeitorias
1.2.5 – Casa Padrão Médio
Valor do IPTU mensal Não informado
Valor do condomínio 300,00
Referência imobiliária SO0644
Valor 370.000,00
Imobiliária / contato Destak Negócios Imobiliários / 4347-9980
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Perito Judicial Eduardo C. T. Ferrão CAU – A65210-5
ELEMENTO nº 03 (MESMO CONDOMÍNIO DO AVALIANDO):
Endereço Rua Giuseppe Uliani, nº 40
Bairro Demarchi
Cidade São Bernardo do Campo
Código Logradouro 01586.522.002-1
Índice Fiscal R$ 246,34 @ 2014
Área do terreno 74m²
Dimensões do terreno Frente = 4,5m / Profundidade = 14,25m
Área útil 74m²
Dormitórios 3
Banheiros (0 Privativo) – (1 Social) – (0 Serviço) – (1 Lavabo)
Vagas de garagem (2 coberta) – (0 descoberta)
Categoria Sobrado geminado em condomínio fechado
Idade estimada da edificação 18
Topografia plana
Características Piso cerâmico em todos ambientes. Planejados na cozinha, sala e quartos, churrasqueira no quintal. Chuveiro elétrico. Condomínio com churrasqueira, quadra, playground e portaria
Estado de conservação “c” – Regular
Padrão do imóvel considerando eventuais benfeitorias
1.2.5 – Casa Padrão Médio
Valor do IPTU mensal Não informado
Valor do condomínio 300,00
Referência imobiliária SO0659
Valor 420.000,00
Imobiliária / contato Destak Negócios Imobiliários / 4347-9980
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Perito Judicial Eduardo C. T. Ferrão CAU – A65210-5
ELEMENTO nº 04 (MESMO CONDOMÍNIO DO AVALIANDO):
Endereço Rua Giuseppe Uliani, nº 40
Bairro Demarchi
Cidade São Bernardo do Campo
Código Logradouro 01586.522.002-1
Índice Fiscal R$ 246,34 @ 2014
Área do terreno 72m²
Dimensões do terreno Frente = 4,5m / Profundidade = 14,25m
Área útil 72m²
Dormitórios 3
Banheiros (0 Privativo) – (1 Social) – (0 Serviço) – (1 Lavabo)
Vagas de garagem (2 coberta) – (0 descoberta)
Categoria Sobrado geminado em condomínio fechado
Idade estimada da edificação 18
Topografia plana
Características Porcelanato na cozinha, sala e banheiros. Piso laminado nos quartos. Planejados na cozinha, sala e quartos, churrasqueira no quintal. Vago e reformado recentemente. Chuveiro elétrico. Condomínio com churrasqueira, quadra, playground e portaria
Estado de conservação “b” – Entre novo e regular
Padrão do imóvel considerando eventuais benfeitorias
1.2.5 – Casa Padrão Médio
Valor do IPTU mensal Não informado
Valor do condomínio 300,00
Referência imobiliária SO0704
Valor 430.000,00
Imobiliária / contato Destak Negócios Imobiliários / 4347-9980
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Perito Judicial Eduardo C. T. Ferrão CAU – A65210-5
ELEMENTO nº 05 (MESMO CONDOMÍNIO DO AVALIANDO) NEGÓCIO FECHADO:
Endereço Rua Giuseppe Uliani, nº 40
Bairro Demarchi
Cidade São Bernardo do Campo
Código Logradouro 01586.522.002-1
Índice Fiscal R$ 246,34 @ 2014
Área do terreno 74m²
Dimensões do terreno Frente = 4,5m / Profundidade = 14,25m
Área útil 74m²
Dormitórios 3
Banheiros (0 Privativo) – (1 Social) – (0 Serviço) – (1 Lavabo)
Vagas de garagem (2 coberta) – (0 descoberta)
Categoria Sobrado geminado em condomínio fechado
Idade estimada da edificação 18
Topografia plana
Características Piso cerâmico em todos ambientes. Planejados na cozinha e quartos, churrasqueira no quintal. Cozinha americana, sanca gesso na sala. Chuveiro elétrico. Condomínio com churrasqueira, quadra, playground e portaria
Estado de conservação “c” – Regular
Padrão do imóvel considerando eventuais benfeitorias
1.2.5 – Casa Padrão Médio
Valor do IPTU mensal Não informado
Valor do condomínio 300,00
Referência imobiliária SO0606
Valor Negociado 350.000,00 (Ofertado a 375.000,00)
Imobiliária / contato Destak Negócios Imobiliários / 4347-9980
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Perito Judicial Eduardo C. T. Ferrão CAU – A65210-5
ELEMENTO nº 06 (MESMO CONDOMÍNIO DO AVALIANDO) NEGÓCIO FECHADO:
Endereço Rua Giuseppe Uliani, nº 40
Bairro Demarchi
Cidade São Bernardo do Campo
Código Logradouro 01586.522.002-1
Índice Fiscal R$ 246,34 @ 2014
Área do terreno 72m²
Dimensões do terreno Frente = 4,5m / Profundidade = 14,25m
Área útil 72m²
Dormitórios 3
Banheiros (0 Privativo) – (1 Social) – (0 Serviço) – (1 Lavabo)
Vagas de garagem (2 coberta) – (0 descoberta)
Categoria Sobrado geminado em condomínio fechado
Idade estimada da edificação 18
Topografia plana
Características Piso cerâmico na cozinha, sala e banheiros. Piso laminado nos quartos. Planejados na cozinha e quartos, churrasqueira no quintal. Chuveiro elétrico. Condomínio com churrasqueira, quadra, playground e portaria
Estado de conservação “c” – Regular
Padrão do imóvel considerando eventuais benfeitorias
1.2.5 – Casa Padrão Médio
Valor do IPTU mensal Não informado
Valor do condomínio 300,00
Referência imobiliária SO0195
Valor Negociado 375.000,00 (Ofertado a 379.998,00)
Imobiliária / contato Destak Negócios Imobiliários / 4347-9980
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Perícias, Avaliações Patrimoniais e Consultoria Avenida Macuco, 404, cj. 61 - Moema - São Paulo - SP - CEP: 04523-001
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Perito Judicial Eduardo C. T. Ferrão CAU – A65210-5
ELEMENTO nº 07 (MESMO CONDOMÍNIO DO AVALIANDO) NEGÓCIO FECHADO:
Endereço Rua Giuseppe Uliani, nº 40
Bairro Demarchi
Cidade São Bernardo do Campo
Código Logradouro 01586.522.002-1
Índice Fiscal R$ 246,34 @ 2014
Área do terreno 86m²
Dimensões do terreno Frente = 5,5m / Profundidade = 14,25m
Área útil 74m²
Dormitórios 3
Banheiros (0 Privativo) – (1 Social) – (0 Serviço) – (1 Lavabo)
Vagas de garagem (2 coberta) – (0 descoberta)
Categoria Sobrado geminado em condomínio fechado
Idade estimada da edificação 18
Topografia plana
Características Piso cerâmico em todos ambientes. Planejados na cozinha, churrasqueira no quintal. Chuveiro elétrico. Condomínio com churrasqueira, quadra, playground e portaria
Estado de conservação “c” – Regular
Padrão do imóvel considerando eventuais benfeitorias
1.2.5 – Casa Padrão Médio
Valor do IPTU mensal Não informado
Valor do condomínio 300,00
Referência imobiliária SO0601
Valor Negociado 470.000,00 (Ofertado a 500.000,00)
Imobiliária / contato Destak Negócios Imobiliários / 4347-9980
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.
fls. 606
Perícias, Avaliações Patrimoniais e Consultoria Avenida Macuco, 404, cj. 61 - Moema - São Paulo - SP - CEP: 04523-001
48
Perito Judicial Eduardo C. T. Ferrão CAU – A65210-5
ELEMENTO nº 08:
Endereço Rua Heizo Nakano, nº 21 – Condomínio Fernando de Noronha
Bairro Demarchi
Cidade São Bernardo do Campo
Código Logradouro 01871.024.061-1
Índice Fiscal R$ 374,46 @ 2014
Área do terreno 94m²
Dimensões do terreno Frente = 5m / Profundidade = 19m
Área útil 94m²
Dormitórios 3
Banheiros (0 Privativo) – (1 Social) – (0 Serviço) – (1 Lavabo)
Vagas de garagem (2 coberta) – (0 descoberta)
Categoria Sobrado geminado em condomínio fechado
Idade estimada da edificação 20
Topografia plana
Características Piso cerâmico em todos ambientes, cozinha integrada planejada. Chuveiro elétrico. Condomínio com churrasqueira, quadra, playground e portaria
Estado de conservação “d” – Entre regular e necessitando de reparos simples
Padrão do imóvel considerando eventuais benfeitorias
1.2.5 – Casa Padrão Médio
Valor do IPTU mensal Não informado
Valor do condomínio 350,00
Referência imobiliária SO0731
Valor 477.000,00
Imobiliária / contato Destak Negócios Imobiliários / 4347-9980
Par
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6.05
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114
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fls. 607
Perícias, Avaliações Patrimoniais e Consultoria Avenida Macuco, 404, cj. 61 - Moema - São Paulo - SP - CEP: 04523-001
49
Perito Judicial Eduardo C. T. Ferrão CAU – A65210-5
ELEMENTO nº 09 NEGÓCIO FECHADO:
Endereço Rua Heizo Nakano, nº 21 – Condomínio Fernando de Noronha
Bairro Demarchi
Cidade São Bernardo do Campo
Código Logradouro 01871.024.061-1
Índice Fiscal R$ 374,46 @ 2014
Área do terreno 80m²
Dimensões do terreno Frente = 5m / Profundidade = 19m
Área útil 80m²
Dormitórios 3
Banheiros (0 Privativo) – (1 Social) – (0 Serviço) – (1 Lavabo)
Vagas de garagem (2 coberta) – (0 descoberta)
Categoria Sobrado geminado em condomínio fechado
Idade estimada da edificação 20
Topografia plana
Características Piso cerâmico em todos ambientes, cozinha integrada planejada. Chuveiro elétrico. Quintal com churrasqueira. Condomínio com churrasqueira, quadra, playground e portaria
Estado de conservação “c” – Regular
Padrão do imóvel considerando eventuais benfeitorias
1.2.5 – Casa Padrão Médio
Valor do IPTU mensal Não informado
Valor do condomínio 400,00
Referência imobiliária SO0711
Valor Negociado 400.000,00 (Ofertado a 430.000,00)
Imobiliária / contato Destak Negócios Imobiliários / 4347-9980
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Perícias, Avaliações Patrimoniais e Consultoria Avenida Macuco, 404, cj. 61 - Moema - São Paulo - SP - CEP: 04523-001
50
Perito Judicial Eduardo C. T. Ferrão CAU – A65210-5
ANEXO II
TRATAMENTO DOS VALORES DA PESQUISA
Par
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0669
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fls. 609
Perícias, Avaliações Patrimoniais e Consultoria Avenida Macuco, 404, cj. 61 - Moema - São Paulo - SP - CEP: 04523-001
51
Perito Judicial Eduardo C. T. Ferrão CAU – A65210-5
V
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Elemento Amostral
Preço de Oferta
(PO) (R$)
Fator Oferta (Ff)
Área Útil
(Au) (m²)
Valor unitário da
amostra (Va)
(R$/m²)
Validação
(entre 0,50 e 2,00)
Área do Terreno
(At) (m²)
Fator Área (Fa)
Padrão Construtivo
da Unidade (VEIU
IBAPE/SP 2017)
Índice Padrão
Construtivo
Fator Padrão
Construtivo (Pc)
Idade Estimada da
Edificação (anos)
Vida Útil (anos)
Porcentagem de
vida (referencial)
Estado de
conservação da
Coeficiente Ross /
Heideck (K)
Fator
Obsolescência e
Concervação (Foc)
Fator
Obsolescência e
Concervação (Foc)
Índice Fiscal
Fator Localização
Fator Vaga
Garagem
Fator de Arbítrio
Fator de
Homogeneização
Resultante (FRES)
Valor unitário
homogeneizado
(Vu) (R$/m²)
Amostras Válidas
(R$/m²)
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00
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02
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1,0
00
01
,00
1,0
00
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5.1
32
,53
44
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,94
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5.6
13
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47
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00
1.2
.52
,35
50
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46
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33
50
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01
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1,0
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11
,75
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74
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20
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Perícias, Avaliações Patrimoniais e Consultoria Avenida Macuco, 404, cj. 61 - Moema - São Paulo - SP - CEP: 04523-001
52
Perito Judicial Eduardo C. T. Ferrão CAU – A65210-5
FUNDAMENTOS ASSUMIDOS:
1. Foram coletados 9 elementos de pesquisa situados no mesmo setor fiscal do imóvel avaliando ou em setores adjacentes ao mesmo, na mesma região geoeconômica e contemporâneos à data da presente avaliação.
2. Os elementos foram homogeneizados em conformidade com as normas
do IBAPE/SP, válidas a partir de novembro de 2011.
3. As benfeitorias existentes nos elementos pesquisados foram avaliadas de acordo com o estudo de “Valores de Edificações de Imóveis Urbanos” do IBAPE/SP, publicado em 2002 com a última atualização feita 2017.
4. Preço de oferta (Po): é o valor que o imóvel está sendo ofertado no mercado.
5. Fator oferta (Ff): dedução de 10% no preço das ofertas, para cobrir risco de eventual superestimava por parte das ofertas (elasticidade dos negócios), conforme preconizam as normas vigentes. Entretanto, no caso do presente estudo, foi possível coletar informações referentes a 4 imóveis negociados, ou seja, obtivemos a informação precisa de quanto estava sendo ofertado e por quando efetivamente o negócio foi fechado. Desta forma, foi observado que a elasticidade dos preços neste local é menor e avaliando os dados chegamos a conclusão que o fator a ser aplicado foi de 7%. Entendemos que essa diminuição na elasticidade dos preços se dá por conta de todas as amostras selecionadas estarem dentro de condomínios fechados, que são escassos na região e casas em condomínio tem muita procura neste local, principalmente por questões de segurança.
Venda = 1,00 e oferta = 0,94
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umen
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6. Valor unitário da amostra (Va): é o valor efetivamente utilizado para o cálculo, que se obtém através da seguinte fórmula:
Va = ( Po x Ff ) / Au
Onde:
Va = Valor unitário da amostra
Po = Preço de oferta
Ff = Fator oferta
Au = Área útil
7. Fator Área (Fa): tendo em vista que as amostras tiveram seu Valor Unitário Básico (Vu) obtido utilizando-se a área útil, e de forma a homogeneizar as amostras em relação à suas diferenças de área de terreno, este fator foi aplicado, de forma a trazer maior precisão ao
modelo, evitando assim possíveis distorções de preço.
8. Fator Padrão Construtivo (Pc): relação entre os coeficientes do Estudo de Venda de Valores de Edificações de Imóveis Urbanos do IBAPE/SP. O Fator se dá pela relação entre o Padrão Construtivo do avaliando pelo
padrão do elemento amostral.
9. Fator de Obsolescência e Conservação (FOC): leva em consideração a idade e estado de conservação indicados com base no critério de Ross / Heideck. O grau de obsoletismo ou decrepitude da amostra se dá pela relação entre a idade estimada da edificação e o estado de conservação do imóvel, levando-se em consideração o estado de conservação da estrutura, fechamentos, sistemas prediais e demais componentes e se estes foram bem mantidos ou substituídos se obsoletos. O Fator se dá pela expressão:
FO = R + K x (1-R)
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Onde:
R = coeficiente residual da vida referencial desse tipo de edificação (0,20)
K = coeficiente de Ross / Heideck
10. Fator Localização: leva em conta possíveis valorizações ou desvalorizações em relação a diferença de localização entre os elementos comparativos e o imóvel objeto da avaliação. Ele é expresso com base na relação entre os Índices Fiscais, obtidos na Planta Genérica de Valores do Município. Fatores superiores a 2,00 e inferiores a 0,50 serão considerados até esses dois limites informados (fator máximo).
11. Fator Vaga de Garagem: atribui-se valorização ou depreciação do elemento amostral, de acordo com a diferença no número de vagas do avaliando em relação ao elemento amostral.
12. Fator de Arbítrio: de forma a trazer para a realidade de mercado o valor de determinado imóvel, aplica-se, a critério deste perito, um fator de homogeneização adicional, de forma a apreciar ou depreciar determinada amostra, caso seja necessário. Tal fator pode ser aplicado quando o imóvel apresenta característica específica, como uma benfeitoria voluptuária que possa apresentar real valor de apreciação ou depreciação, amostras que apresentem características específicas e/ou atípicas ou, ainda, de caráter histórico ou artístico, que não estejam acuradamente precificadas no valor do imóvel e outros que se mostrarem pertinentes, de forma que não estejam devidamente precificados no valor de oferta do imóvel e não tenha sido corretamente saneado com os outros fatores aplicados. Esse fator será aplicado em conjunto com os outros fatores, conforme demonstrado no item abaixo. Na eventualidade de tal fator ser aplicado em determinada amostra, uma breve explicação será dada ao final deste Anexo, bem como a metodologia de cálculo utilizada.
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13. Fator de Homogeneização Resultante (FRES): este número demonstra o fator de homogeneização final aplicado na amostra e é calculado pela
seguinte fórmula:
FRES = 1+[(F₁ −1)+(F₂ −1)+(F₃ −1)+(F₄ −1)+(F₅ −1) +(F₆ −1)]
Segundo a norma IBAPE/2011, o intervalo admissível de ajuste para o
conjunto de fatores é:
Grau de fundamentação I = 0,40 a 2,50
Grau de fundamentação II = 0,50 a 2,00
Grau de fundamentação III = 0,80 a 1,25
GRAU OBTIDO NESTE ÍTEM: II
14. Grau de Fundamentação com utilização de fatores, segundo a Tabela 3
da Norma IBAPE/SP de novembro de 2011:
Item 1, Caracterização do imóvel avaliando: Completa quanto a todos os fatores analisados – GRAU III
Item 2, Quantidade mínima de dados de mercado, efetivamente utilizados: Entre 11 e 5 amostras – GRAU II
Item 3, Identificação dos dados de mercado: Apresentação de informações relativas a todas as características dos dados
correspondentes aos fatores utilizados – GRAU I
Item 4, Intervalo admissível de ajuste para o conjunto de fatores (das amostras efetivamente utilizadas): GRAU II
GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO MÉTODO COMPARATIVO: II
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15. Grau de precisão da homogeneização das amostras através do tratamento por fatores, segundo a Tabela 11 da Norma IBAPE/SP de
novembro de 2011:
Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno da estimativa de tendência central:
Menor ou igual a 30% - GRAU III
Menor ou igual a 40% - GRAU II
Menor ou igual a 50% - GRAU I
GRAU DE PRECISÃO DO PRESENTE ESTUDO: III
16. Valor do Imóvel Homogeneizado:
Vu = (Vi / Au) x {1+[(F₁ −1)+(F₂ −1)+(F₃ −1)+(F₄ −1) )+(F₅ −1)]}
Onde:
Vub = Valor do Imóvel por m² (Básico homogeneizado)
Vi = Valor do Imóvel (após aplicação do fator oferta)
Au = Área Útil
F₁ = Fator Padrão Construtivo (Pc)
F₂ = Fator Obsolescência e Conservação (Foc)
F₃ = Fator Localização
F₄ = Fator Vaga de Garagem
F₅ = Fator de Arbítrio
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17. Saneamento das amostras: das amostras homogeneizadas tira-se a média aritmética. Aquelas que se encontram acima ou abaixo de 30% do valor da média são descartadas para elaboração do valor do imóvel, conforme podemos observar na tabela. Com as amostras fora da margem eliminadas, realizou-se nova contagem e com a sua média aritmética feita, realizou-se nova verificação se os valores selecionados ficaram dentro da margem que por fim resulta o valor médio e saneado de:
VALOR MÉDIO HOMOGENIZADO (Vu) 4.990,91 R$/m²
Base março de 2019
18. Descrição dos Fatores de Atualização aplicados por amostra:
1. Não foi aplicado; 2. Não foi aplicado; 3. Não foi aplicado; 4. Não foi aplicado; 5. Não foi aplicado; 6. Não foi aplicado; 7. Não foi aplicado; 8. Não foi aplicado; 9. Não foi aplicado; 10. Não foi aplicado.
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ANEXO III
DOCUMENTOS
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