LAUDO DE AVALIAÇÃO · 2019. 7. 27. · Av. Indianópolis, 2.029 Bairro Indianópolis - São Paulo - SP - Fone: (11) 3842-3333 LAUDO DE AVALIAÇÃO ACORDO CONTRATUAL Escopo Avaliação

Av. Indianópolis, 2.029

Bairro Indianópolis - São Paulo - SP - Fone: (11) 3842-3333

www.borgeseventura.com.br

Ilustríssimo Sr. Administrador Judicial Dr. Marcelo Gazzi Taddei (Taddei e Ventura Sociedade de Advogados). FALÊNCIA DE INDÚSTRIA DE MÓVEIS SIRBEL LTDA. Processo nº 0009332-09.2008.8.26.0358. 1ª Vara Cível da Comarca de Mirassol/SP. BORGES & VENTURA DEPOSITÁRIA E AVALIADORA DE BENS, pessoa jurídica de direito privado, inscrita no CNPJ sob nº 18.634.064/0001-00, com sede à Avenida Indianópolis, nº2029, Indianópolis, São Paulo, SP, neste ato representada por André Fioravante Ventura Silva, brasileiro, solteiro, empresário, portador da Cédula de Identidade RG nº 29.523.242-0, SSP-SP, inscrito no CPF/MF sob nº 282.577.738-24, vem respeitosamente perante Vossa Senhoria, encaminhar:

LAUDO DE AVALIAÇÃO




LAUDO DE AVALIAÇÃO

ACORDO CONTRATUAL

Escopo

Avaliação técnica de imóvel localizado no município de Mirassol - SP.

Matrícula

39.216

Objetivo

Determinação de valor de mercado.

Finalidade

Avaliação efetuada para fins judiciais.

Prazo

3 dias úteis.

Data-base

22 de outubro de 2018.

Data de emissão do laudo técnico

31 de outubro de 2018.




Sumário Detalhamento dos imóveis ............................................................................................................................... 6

Plano diretor de Mirassol - SP ...................................................................................................................... 7

Tratamento do estudo mercadológico ............................................................................................................. 8

Tabela 3 - Síntese de escopo de avaliação. ................................................................................................... 8

Figura 4: Dispersão amostral. ....................................................................................................................... 8

Tabela 4 - Fatores de Homogeneização. ....................................................................................................... 9

Tabela 5 - Saneamento estatístico................................................................................................................ 9

Conclusão ....................................................................................................................................................... 10

Metodologia ................................................................................................................................................... 10

Método Involutivo ...................................................................................................................................... 10

Responsabilidades .......................................................................................................................................... 11

ANEXOS

Anexo I Relatório fotográfico

Anexo II Relatório de imagens

Anexo III Pesquisa de mercado

Anexo IV Pesquisa de mercado

Anexo V Documentação do imóvel




Resumo

Baseado na tendência atual do mercado local, concluímos que, para a respectiva data-base 22 de outubro de 2018, o valor de mercado do imóvel avaliado é de R$ 4.045.000,00 (quatro milhões e quarenta e cinco mil reais).

Imóvel: Gleba não urbanizada, com área de 26.510,2050 m².

Proprietário conforme matrícula: Indústria de Móveis Sirbel Ltda.

Metodologia principal utilizada: Método involutivo.

Localização: O imóvel situa-se em área mista de boa valorização.

Acesso: O imóvel situa-se em local de fácil acesso para vias de circulação de veículos.

Topografia: O terreno possui inclinação de seu perfil inferior a margem de 5%. Portanto,

considerado como sendo de leve declive a plano.

Ocupação atual: O imóvel foi encontrado livre de uso e ocupação.

Raio amostral: Os elementos amostrais ficam em um raio médio de até 1,5 km.

Grau de fundamentação e precisão respectivamente: II e III.

Liquidez imobiliária: O tempo médio e máximo de absorção, para o imóvel avaliado, são de 2 a 3

anos respectivamente. Por essa razão classificamos o imóvel como sendo de média a baixa

liquidez.

Fatos relevantes:

1. Existem poucos imóveis com as mesmas características na região;

2. Não possui proximidade de áreas sujeitas a inundação, sobreposição de áreas em estudo e

exploração de minérios e de risco contaminante;

3. Terreno não se encontra urbanizado;

4. Não possui nenhuma construção civil e benfeitorias.




Premissas para Avaliação

Durante a realização do trabalho, o imóvel não foi vistoriado fisicamente conforme artigo 7.3.1 da

NBR 14653-1:2001.

As fotos e imagens foram obtidas através do Google.

A área de terreno do imóvel foi obtida mediante consulta a matrícula. Ou seja, não foi efetuado

nenhum serviço de levantamento planialtimétrico.

Todos os bens públicos e privados, de utilização pública, destinados à prestação de serviços

necessários ao funcionamento da cidade relacionados nesse relatório, foram verificados e

classificados conforme a NBR 9284:1986.

Os indícios de contaminantes e exploração mineral foram levantados de modo simplificado e em

conformidade com o guia da Federação Brasileira dos Bancos [FEBRABAN] em parceria com o

Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia [IBAPE].

A verificação de indício de alagamento foi efetuada de forma simplificada pelo perfil de elevação

do Google Earth Pro. Essa ilustração está contida no anexo II desse relatório.

O conteúdo apresentado considera as informações consultadas no site da secretaria municipal de

desenvolvimento urbano da prefeitura local, indicando não existirem restrições ambientais ou de

código de zoneamento que restrinjam de forma desfavorável à ocupação e utilização máxima

permissível do imóvel avaliado.

Não fez parte do escopo do trabalho a verificação ônus, tais como vinculação a financiamentos,

dívidas, alienação e efetiva propriedade do imóvel.

A avaliação baseou-se nos dados disponíveis no mercado na data-base desse trabalho.

Os avaliadores declaram não possuir nenhum envolvimento pessoal ou interesses financeiros em

relação ao imóvel avaliado.

Todas informações obtidas por terceiros, consideramos como sendo verdadeiras.




Detalhamento dos imóveis

Fonte: Google Earth 2018.

Matrícula 39.216

Gleba urbana com área de terreno de 26.510,2050 m², sem construções civis, situada à Avenida

Engenheiro Newton Flávio Silva - Mirassol - SP matriculado sob o número em epígrafe, Livro 2, do

Cartório do Ofício de Registro de Imóveis de Mirassol- SP.

Localiza-se em área de fácil acesso com pavimentação em estado regular de conservação. A topografia do terreno avaliado é leve ondulada a plana com formato regular. A ocupação adjacente ao imóvel avaliado, encontra-se em área

com presença de imóveis comerciais e residenciais.

O local conta com equipamentos comunitários destinados a prestação de serviços necessários ao

funcionamento da cidade, tais como, rede de água potável, coleta de esgotos, águas pluviais, coleta

de lixo, energia elétrica, rede telefônica, serviço de correios, arborização, escolas, segurança,

esporte e lazer.

Segundo pesquisa realizada no Departamento Nacional de Produção Mineral [DNPM]1, o imóvel

não possui proximidade de áreas em exploração mineral.

De acordo com o levantamento de indícios contaminantes, o imóvel avaliado não possui risco, bem

como os imóveis adjacentes. Essa situação é ilustrada em imagem contida no anexo II desse

relatório.

1 Consulta disponível em < http://sigmine.dnpm.gov.br/webmap/ > Acesso dia .

Fonte: Google Street View 2018




Plano diretor de Mirassol - SP

Fonte: Prefeitura Municipal de Mirassol2.

Conforme consulta ao mapa de uso e ocupação do solo, fornecido pela prefeitura da cidade de

Mirassol, e Lei complementar n°3431, de 14 de setembro de 2011, o imóvel possui as seguintes

características de estruturação e qualificação urbana:

Código de Zoneamento atual: Zona Mista

O uso do solo para atividades urbanas. no município de Mirassol, será regulado através de Zonas de

Uso. Tendo em vista o desenvolvimento e planejamento urbano integrado do Município, a divisão

territorial do solo urbano, doravante será definida por Setores Urbanos. Os Setores Urbanos serão

considerados e classificados integralmente como sendo de uso predominantemente misto,

respeitando-se as restrições vigentes dos loteamentos existentes e os determinados nos novos

parcelamentos. Coeficiente de aproveitamento: 2

Taxa de ocupação: 95%

2 Consulta disponível em https://www.mirassol.sp.gov.br/mapas> Acesso dia [Palavras-chave]

https://www.mirassol.sp.gov.br/mapas




Tratamento do estudo mercadológico

Tabela 3 - Síntese de escopo de avaliação.

Padrão de acabamento Topografia Em nível

Área paradigma (m²) Frente -

Área contruída (m²) Esquina Não

Idade aparente Andar -

Estado de conservação Localização Boa valorização

Vocação do imóvel: Pé direito (m²) - Acesso Fácil

Ocupação Atual Zoneamento Misto

Valor de aluguel (R$) Vagas - Índice de aproveitamento 2

Tempo de absorção em anos 2 a 3 Solo Seco Índice de ocupação

Melhoramentos Públicos: Luz, água, esgoto, segurança.

O bservações: Ao lado da Washington Luis.

AAvaliando - Terreno

Rua Caetano Mortati, sem número

Celina Dalul, Mirassol - SP

-

-

-

360,00

Não possui

Misto

Desocupado

-

95%

Fonte: Dados originais da pesquisa de mercado.

Para a pesquisa contida no anexo III desse relatório, foram realizados trabalhos de investigação, coleta, seleção, processamento, análise e interpretação de resultados sobre dados relativos a imóveis assemelhados ao avaliando, para embasamento estrutural técnico.

Figura 4: Dispersão amostral.

Fonte: Google 2018.




Tabela 4 - Fatores de Homogeneização.Local Acesso Frente Esquina Topografia Ocupação Aproveitamento Área

1,02 1,02 1,00 1,00 1,00 1,20 0,98 0,99

0,95 1,05 1,00 0,95 1,00 1,00 1,00 0,95

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,20 0,98 0,99

1,05 1,05 1,00 1,00 1,00 1,20 0,98 0,99

1,05 1,05 1,00 0,95 1,00 1,00 0,98 0,98

1,05 1,05 1,00 1,00 1,00 1,00 0,98 1,01

1,02 1,02 1,00 1,00 1,00 1,00 0,98 1,02

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

0,95 1,05 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,05

Fonte: Resultados originais da pesquisa de mercado.

Tabela 5 - Saneamento estatístico.

Status Valor (R$) Área (m²) Unitário F. Méd. Esp. F. Com. Unit. 1 Unit. 2

Oferta 98.000,00 200,00 490,00 1,21 0,95 1,00 563,85 563,85

Oferta 550.000,00 589,00 933,79 0,90 0,95 1,00 798,60 0,00

Oferta 105.000,00 306,00 343,14 1,16 0,95 1,00 379,52 379,52

Oferta 100.000,00 200,00 500,00 1,28 0,95 1,00 609,70 609,70

Oferta 110.000,00 282,00 390,07 1,01 0,95 1,00 372,75 0,00

Oferta 170.000,00 400,00 425,00 1,09 0,95 1,00 440,59 440,59

Oferta 120.000,00 180,00 666,67 1,04 0,95 1,00 658,66 658,66

Opinião 144.000,00 360,00 400,00 1,00 1,00 1,00 400,00 400,00

Oferta 250.000,00 500,00 500,00 1,05 0,95 1,00 497,50 497,50

Desvio em relação à média 21,14% Amostras utilizadas 9 7

Amplitude em relação à média 24,86% Valor unitário médio 524,58 507,12

Área (m²) 360,0000 Desvio padrão 145,45 107,22

Valor unitário utilizado 507,12 Limite superior 670,03 570,15

Valor de mercado (R$) 183.000,00 Limite inferior 379,12 444,08

Fonte: Resultados originais da pesquisa de mercado.

Figura 5: Gráfico de dispersão amostral. Fonte: Resultados originais da pesquisa.




Conclusão

Baseado na tendência atual do mercado local, concluímos que, para a respectiva data-base 22 de outubro de 2018, o valor de mercado do imóvel avaliado é de R$ 4.045.000,00 (quatro milhões e quarenta e cinco mil reais).

O valor de mercado obtido (valor à vista) pressupõe que as partes envolvidas numa eventual transação tenham plena liberdade e não estejam pressionadas por fatores econômicos, de prazo, etc., que possam vir a restringir a liberdade de opção. O fator de comercialização efetivamente utilizado foi inferior a 1.

O tempo médio e máximo de absorção, para o imóvel avaliado, são de 2 a 3 anos respectivamente.

Metodologia

Esse relatório foi elaborado de acordo com as seguintes normas da ABNT - Associação Brasileira

de Normas Técnicas:

NBR 14653-1 - Procedimentos Gerais

NBR 14653-2 - Imóveis Urbanos

Também seguiu as recomendações técnicas:

IBRACON - Manuais do instituto de auditores independentes do Brasil.

IBAPE/SP - Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo.

FEBRABAN - Federação Brasileira de Bancos.

CAJUFA - Centro de Apoio aos Juízes das varas da Fazenda Pública da Capital.

Método Involutivo

De acordo com o método involutivo, o valor do terreno foi obtido por meio do estudo das suas condições máximas permissíveis de aproveitamento eficiente. Assim foi considerado um empreendimento hipotético para seu desmembramento em lotes. O valor do terreno correspondeu ao valor residual decorrente das receitas e despesas geradas pelo empreendimento, descontando-se o lucro do empreendedor.




Responsabilidades

Atenciosamente,

Capital Bens Engenharia Ltda - ME CREA - SP - 2055284

-------------------------------------- ----------------------------------------

Marcelo Ferreira Albano Guilherme Rodrigues Sanches Engenheiro Civil | Diretor Engenheiro Agrônomo | Diretor CREA - SP - 2614054771 CREA - SP - 2614692085

Vista geral do terreno - Mirassol - SP | Matrícula 39.216

Vista geral do terreno - Mirassol - SP | Matrícula 39.216

Mapa de acesso ao imóvel - Vista afastada

Mapa de acesso geral

Avaliando

Matrícula 39.216

Terreno com área de 26.510,2050 m².

Perfil de elevação do imóvel

Perfil de elevação do imóvel

Não apresenta indício de alagamento no ponto em estudo.

Não apresenta indício de alagamento no ponto em estudo.

Verificação de sobreposição e exploração mineral

Verificação de sobreposição a áreas indígenas

Avaliando

Etinia Terena e Kaingang

Avaliando


Área de terreno (m²) Frente -



Estado de conservação Localização Média valorização

Unitário (R$/m²): Pé direito (m²) - Acesso Médio

Status Oferta Ocupação Atual Zoneamento Residencial



Melhoramentos Públicos: Luz, água, esgoto, telefonia, iluminação pública, pavimentação, coleta de lixo e segurança.

Fatos relevantes:

Observações:

Fonte de informação: Sr. Odair - Márcio Cardoso Imóveis | (17) 3363-9901 - (17) 98810-1000



Área contruída (m²) Esquina Sim




Status Oferta Ocupação Atual Zoneamento Misto



Melhoramentos Públicos: Luz, água, esgoto, telefonia, iluminação pública, pavimentação, gás encanado, coleta de lixo e segurança.

Fatos relevantes: Possui uma construção antiga, sem valor comercial. Localizado em um bairro de baixa renda.

Observações: Divisa com São Caetano do Sul - SP.

Fonte de informação: Sr. Cesar - Corretor Autônomo | (19) 98173-0688






Unitário (R$/m²): Pé direito (m²) - Acesso Fácil





Fatos relevantes: -

Observações:

Fonte de informação: Sr. Walmir - Corretor Autônomo | (017) 99653-3037 - (017) 99653-3037

1

TE0598

Não possui

-

-

Código do imóvel:

Terreno98.000,00R$ Rua Oreste Brienze


Código do imóvel: ZAP1086908Centro, Mirassol - SP

75%

2550.000,00R$ Terreno

Rua D Pedro II

Não possui

-

200,00

-

Desocupado

Não possui

-

-

589,00

Código do imóvel: 6f8ca6 Celina Dalul, Mirassol - SP

-

306,00

75%

490,00

933,79

343,14

-

-

-

-

Desocupado

-

Desocupado

95%

3105.000,00R$ Terreno

Rua Caetano Mortali Filho, 2501

https://www.zapimoveis.com.br/oferta/venda+terreno-padrao+celina-dalul+mirassol+sp+200m2/ID-18247144/?ID=18247144&oti=3&__zt=hist:v4

https://www.zapimoveis.com.br/oferta/venda+terreno-padrao+centro+mirassol+sp+589m2/ID-14710559/?ID=14710559&oti=3&__zt=hist:v4

https://www.vivareal.com.br/imovel/lote-terreno-celina-dalul-bairros-mirassol-306m2-venda-RS105000-id-1037789321/?__vt=ranking:visit











Fatos relevantes:

Observações: -

Fonte de informação: Sr. Prado - NBI Imobiliária | (17) 3212-1210



Área contruída (m²) Esquina Sim








Fatos relevantes: Possui uma construção antiga, sem valor comercial.

Observações: Proximidade com a Avenida Lauro Gomes.

Fonte de informação: Sr. Moacir - Corretor de Imóveis | (17) 99716-3685











Fatos relevantes: -

Observações: Proximidade da Avenida Estrada das Lágrimas.

Fonte de informação: Sr. Romulo - Compacto Imobiliária | (017) 3234-7177

Sem imagem

4100.000,00R$ Terreno

Próximo a Igreja Santa Lúzia.Código do imóvel: 6215

Regissol , Mirassol - SP

5110.000,00R$ Terreno

-

200,00

Não possui

-

-

500,00Desocupado

-

75%

-

Próximo a Avenida TarrafaCódigo do imóvel:


-

282,00

Não posui

-

-

390,07Desocupado

95%

6170.000,00R$ Terreno

Proximidade com a Igreja Santa LuziaCódigo do imóvel: 1634


Desocupado

-

95%

-

400,00

Não possui

-

-

425,00

https://www.diarioimoveis.com.br/imovel/venda-terreno-regissol-mirassol-35327

https://www.diarioimoveis.com.br/imovel/venda-terreno-regissol-mirassol-65272

https://www.imovelweb.com.br/propriedades/terreno-a-venda-em-regissol-2935939264.html








Valor de aluguel (R$) Vagas - Índice de aproveitamento



Fatos relevantes: Excelente local para estacionamento/lava-rápido.

Observações: -

Fonte de informação: Sr. Carlos - Imobiliária Interplan | (17) 99184-1444







Status Opinião Ocupação Atual Zoneamento Misto




Fatos relevantes: -

Observações: Proximidade a Visconde de Inhaúma.

Fonte de informação: Sr. Walmir - Corretor Autônomo | (017) 99653-3037 - (017) 99653-3037











Fatos relevantes: -

Observações: -

Fonte de informação: Sr. Romulo - Compacto Imobiliária | (017) 3234-7177

7120.000,00R$ Terreno

Avenida TarrafCódigo do imóvel: TE31085

Portal, Mirassol - São Paulo

8144.000,00R$ Terreno

-

180,00

Não possui

-

-

666,67Desocupado

-

3,00

95%

-

Rua Caetano Mortati, sem númeroCódigo do imóvel: -


-

360,00

Não possui

-

-

400,00Desocupado

95%

9250.000,00R$ Terreno

Código do imóvel: 2810Centro, Mirassol - São Paulo

Desocupado

-

95%

-

500,00

Não possui

-

-

500,00

https://www.imovelweb.com.br/propriedades/tipo:-terreno-residencial-terreno-comercial-cidade:-2935907357.html?utm_source=Mitula&utm_medium=CPC&utm_campaign=SP&ocultarDatos=true

https://www.zapimoveis.com.br/oferta/venda+terreno-padrao+centro+mirassol+sp+500m2/ID-18656738/?utm_source=Trovit&utm_medium=CPC&utm_campaign=g_premium&__zt=hist:v4

Fluxo de caixa descontado Avaliação econômica

Data-base: 05/06/2018

Código de Zoneamento atual:

Denominação:

Taxa de aproveitamento:

Taxa de ocupação:

1 Receitas apuradas nas vendas dos lotes

Área loteável em m²: 2 Despesas de compra da gleba

Despesas de urbanização em R$: 3 Imposto territorial urbano

Área total da gleba bruta em m²: 4 Despesas de urbanização

Prazo de venda dos lotes em meses: 5 Aquisição da gleba

Prazo total do empreendimento em meses: 6 Lucro do empreendedor

Valor unitário médio da venda dos lotes (R$/m²):

Valor apurado na venda dos lotes em R$:

Parâmetros percentuais Custos de urbanização

Imposto sobre receita: 8% Serviços de topografia

Taxa de desconto e incentivo: 0% Terraplenagem leve

Marketing: 3% Rede de água potável

Comissão: 3% Rede de esgoto

Outros: 1% Drenagem de águas pluviais - galerias

Despesas de compra: 3%Drenagem de águas pluviais - guias e sarjetas

Lucro do empreendedor: 4% Pavimentação

Taxa de juros do capital realizado a.a.: 6,5% Rede de iluminação pública

Taxa de valorização média mensal: 0,1% Total R$ a cada 1.000 m²

Imposto territorial urbano ao mês: 0,5% Custo médio de urbanização em R$/m²:

Fração da gleba loteável: 50% Atualização conforme INCC | junho de 2018 - 5,72%

Custos fixos 5% Fonte: Revista Pini

2.222,00

48.145,00

50,90

Valor de econômico do imóvel avaliado levando em conta o fluxo de caixa descontado

4.045.000,00Valor de mercado (R$):

Base junho de 2016

0,00

13.743,00

5.852,00

4.815,00

13.447,00

507,12

-252.321,87

13.255,10

5.361.839,71

674.684,72

-121.359,55

26.510,21

-247.658,64

24

-695.181,32

28

-4.045.318,34

Total 0,00

Parâmetros gerais do imóvel

ZR123 - ZCS123 - ZIABC

Mista

95%

2,00

6.336,00

6.721.927,58

1.730,00

150%

4-5%

5-38%

6-2%

Despesas / Receitas 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23

1. Aquisição da gleba -4.045.318,34

2. Despesas de compra da gleba -121.360

3. Imposto territorial urbano -20.227 -20.227 -20.227 -20.227 -18.811 -17.395 -15.979 -14.563 -13.350 -12.338 -11.327 -10.316 -9.304 -8.495 -7.686 -6.877 -6.068 -5.259 -4.652 -4.045 -3.439 -2.832 -2.225

4. Despesas de urbanização -67.468 -101.203 -134.937 -168.671 -134.937 -67.468

Taxa média da distribuição dos custos 10,00% 15,00% 20,00% 25,00% 20,00% 10,00%

Taxa acumulada 10,00% 25,00% 45,00% 70,00% 90,00% 100,00%

Custos fixos -3.373 -5.060 -6.747 -8.434 -6.747 -3.373

5. Receitas apuradas nas vendas dos lotes 470.535 471.005 471.476 471.948 404.931 337.780 338.118 338.456 338.795 271.307 271.578 271.850 272.121 272.394 204.499 204.704 204.909 205.114 205.319

Taxa média da vendas dos lotes 7,00% 7,00% 7,00% 7,00% 6,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 4,00% 4,00% 4,00% 4,00% 4,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00%

Taxa acumulada 7,00% 14,00% 21,00% 28,00% 34,00% 39,00% 44,00% 49,00% 54,00% 58,00% 62,00% 66,00% 70,00% 74,00% 77,00% 80,00% 83,00% 86,00% 89,00%

Impostos -37.643 -37.680 -37.718 -37.756 -32.395 -27.022 -27.049 -27.076 -27.104 -21.705 -21.726 -21.748 -21.770 -21.791 -16.360 -16.376 -16.393 -16.409 -16.425

Taxa de desconto ou incentivo 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

Marketing -14.116 -14.130 -14.144 -14.158 -12.148 -10.133 -10.144 -10.154 -10.164 -8.139 -8.147 -8.155 -8.164 -8.172 -6.135 -6.141 -6.147 -6.153 -6.160

Comissão -14.116 -14.130 -14.144 -14.158 -12.148 -10.133 -10.144 -10.154 -10.164 -8.139 -8.147 -8.155 -8.164 -8.172 -6.135 -6.141 -6.147 -6.153 -6.160

Outros -4.705 -4.710 -4.715 -4.719 -4.049 -3.378 -3.381 -3.385 -3.388 -2.713 -2.716 -2.718 -2.721 -2.724 -2.045 -2.047 -2.049 -2.051 -2.053

6. Lucro do empreendedor -18.821 -18.840 -18.859 -18.878 -16.197 -13.511 -13.525 -13.538 -13.552 -10.852 -10.863 -10.874 -10.885 -10.896 -8.180 -8.188 -8.196 -8.205 -8.213

Fluxo de caixa do projeto -4.166.678 -91.068 -126.489 -161.910 -197.331 220.639 293.278 365.917 367.715 314.645 261.264 262.549 263.834 265.119 211.263 212.292 213.321 214.350 215.380 160.992 161.765 162.537 163.310 164.083

Saldo de caixa do projeto -4.166.678 -4.257.746 -4.384.236 -4.546.146 -4.743.478 -4.522.839 -4.229.561 -3.863.644 -3.495.929 -3.181.285 -2.920.021 -2.657.472 -2.393.638 -2.128.519 -1.917.256 -1.704.964 -1.491.642 -1.277.292 -1.061.912 -900.920 -739.155 -576.617 -413.307 -249.224

Valor presente -4.166.678 -90.592 -125.169 -159.381 -193.232 214.925 284.187 352.719 352.596 300.129 247.906 247.822 247.731 247.635 196.298 196.222 196.141 196.055 195.966 145.714 145.647 145.577 145.503 145.427

Despesas / Receitas 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47

1. Aquisição da gleba

2. Despesas de compra da gleba

3. Imposto territorial urbano -1.618 -1.011 -405 0

4. Despesas de urbanização

Taxa média da distribuição dos custos

Taxa acumulada

Custos fixos

5. Receitas apuradas nas vendas dos lotes 205.524 204.909 205.114 136.879

Taxa média da vendas dos lotes 3,00% 3,00% 3,00% 2,00%

Taxa acumulada 92,00% 95,00% 98,00% 100,00%

Impostos -16.442 -16.393 -16.409 -10.950

Taxa de desconto ou incentivo 0,00 0,00 0,00 0,00

Marketing -6.166 -6.147 -6.153 -4.106

Comissão -6.166 -6.147 -6.153 -4.106

Outros -2.055 -2.049 -2.051 -1.369

6. Lucro do empreendedor -8.221 -8.196 -8.205 -5.475

Fluxo de caixa do projeto 164.856 164.965 165.737 110.872

Saldo de caixa do projeto -84.368 80.597 246.335 357.207

Valor presente 145.347 144.681 144.598 96.224

A n e x o | IVBorges & Ventura Avaliação de imóvel urbano Laudo G.692.535 Emissão 30.10.2018

Relação de documentos

Segue abaixo as informações, bem como as documentações que utilizamos para a realização

do trabalho de avaliação:

➢ Matrícula;

➢ Croqui da área

Visualização disponibilizada pela Central Registradores de Imóveis(www.registradores.org.br)-Visualizado em:17/10/2018 15:32:44




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Documents

LAUDO DE AVALIAÇÃO · 2019. 7. 27. · Av. Indianópolis, 2.029 Bairro Indianópolis - São Paulo - SP - Fone: (11) 3842-3333 LAUDO DE AVALIAÇÃO ACORDO CONTRATUAL Escopo Avaliação