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Av. Indianópolis, 2.029 Bairro Indianópolis - São Paulo - SP - Fone: (11) 3842-3333 www.borgeseventura.com.br Ilustríssima Sra. Administradora Judicial Dra. Osana Mendonça (KPMG Corporate Finance Ltda.) FALÊNCIA DE SÃO PAULO CIA NACIONAL DE SEGUROS GERAIS PROCESSO: 1079388-33.2017.8.26.0100 Borges & Ventura Depositária e Avaliadora de Bens Ltda. ME, pessoa jurídica de direito privado, inscrita no CNPJ sob nº 18.634.064/0001-00, com sede à Avenida Indianópolis, nº2029, Indianópolis, São Paulo, SP, neste ato representada por André Fioravanti Ventura Silva, brasileiro, solteiro, empresário, portador da Cédula de Identidade RG nº 29.523.242-0, SSP-SP, inscrito no CPF/MF sob nº 282.577.738-24, vem respeitosamente perante Vossa Senhoria, encaminhar: LAUDO DE AVALIAÇÃO

LAUDO DE AVALIAÇÃO · 2020. 3. 23. · Av. Indianópolis, 2.029 Bairro Indianópolis - São Paulo - SP - Fone: (11) 3842-3333 ACORDO CONTRATUAL Escopo Avaliação técnica de imóveis

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Page 1: LAUDO DE AVALIAÇÃO · 2020. 3. 23. · Av. Indianópolis, 2.029 Bairro Indianópolis - São Paulo - SP - Fone: (11) 3842-3333 ACORDO CONTRATUAL Escopo Avaliação técnica de imóveis

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Ilustriacutessima Sra Administradora Judicial Dra Osana Mendonccedila (KPMG

Corporate Finance Ltda)

FALEcircNCIA DE SAtildeO PAULO CIA NACIONAL DE SEGUROS GERAIS

PROCESSO 1079388-3320178260100

Borges amp Ventura Depositaacuteria e Avaliadora de Bens Ltda ME pessoa juriacutedica de direito

privado inscrita no CNPJ sob nordm 186340640001-00 com sede agrave Avenida Indianoacutepolis

nordm2029 Indianoacutepolis Satildeo Paulo SP neste ato representada por Andreacute Fioravanti Ventura

Silva brasileiro solteiro empresaacuterio portador da Ceacutedula de Identidade RG nordm 29523242-0

SSP-SP inscrito no CPFMF sob nordm 282577738-24 vem respeitosamente perante Vossa

Senhoria encaminhar

LAUDO DE AVALIACcedilAtildeO

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ACORDO CONTRATUAL

Escopo

Avaliaccedilatildeo teacutecnica de imoacuteveis localizados no municiacutepio de Campos do Jordatildeo - SP

Matriacutecula

22279 | 22280 | 22281 | 22282 | 22291 | 22292

Objetivo

Determinaccedilatildeo de valor de mercado

Finalidade

Avaliaccedilatildeo efetuada para fins judiciais

Prazo

3 dias uacuteteis

Data-base

13 de novembro de 2018

Data de emissatildeo do laudo teacutecnico

21 de novembro de 2018

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Sumaacuterio Detalhamento dos imoacuteveis 7

Tratamento do estudo mercadoloacutegico 10

Tabela 1 - Siacutentese de escopo de avaliaccedilatildeo 10

Tabela 2 - Fatores de Homogeneizaccedilatildeo 11

Tabela 3 - Saneamento estatiacutestico 11

Conclusatildeo 12

Metodologia 13

Meacutetodo comparativo direto 13

Responsabilidades 13

ANEXOS

Anexo I Relatoacuterio fotograacutefico

Anexo II Relatoacuterio de imagens

Anexo III Pesquisa de mercado

Anexo IV Documentaccedilatildeo do imoacutevel

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Resumo

Baseado na tendecircncia atual do mercado local concluiacutemos que para a respectiva data-base 13 de novembro de 2018 os valores de mercado dos imoacuteveis avaliados satildeo de

Lotes Matriacuteculas Aacuterea (msup2) Valor de Bairro

Mercado (R$) Vila dos Sonhos

10 22279 37100000 8200000 Municiacutepio - UF

11 22280 28000000 6400000 Campos do Jordatildeo Satildeo Paulo - SP

12 22281 35000000 7900000 Classe Cartoacuterio

13 22282 17300000 4000000 Terrenos 1deg

4 22291 41450000 9200000 Proprietaacuterio conforme matriacutecula

5 22292 37300000 8300000 Satildeo Paulo Cia Nacional de Seguros Gerais

Total Total 1961500 44000000

Imoacuteveis Terrenos sem construccedilotildees

Metodologia principal utilizada Meacutetodo comparativo direto

Localizaccedilatildeo Os imoacuteveis estatildeo situados em regiatildeo de meacutedia valorizaccedilatildeo

Acesso Os imoacuteveis possuem proximidades de 1 km da Avenida Emilio Ribas e a 7 km do centro de Campos do Jordatildeo - SP Estatildeo localizados em aacuterea de difiacutecil acesso sobre estrada de terra batida em peacutessimo estado de conservaccedilatildeo

Infraestrutura O local natildeo possui equipamentos comunitaacuterios destinados a prestaccedilatildeo de serviccedilos

necessaacuterios tais como rede de aacutegua potaacutevel coleta de esgotos aacuteguas pluviais e etc Portanto o local

natildeo possui urbanizaccedilatildeo

Topografia Os terrenos avaliados possuem inclinaccedilatildeo de seu perfil de na maacutexima 30 Portanto

considerados ondulados a forte ondulados

Ocupaccedilatildeo Atual Os terrenos se encontram sem uso e ocupaccedilatildeo

Raio amostral Os elementos amostrais do terreno ficam em um raio meacutedio de ateacute 1 km

Grau de fundamentaccedilatildeo e precisatildeo respectivamente II e III

Liquidez imobiliaacuteria O tempo meacutedio e maacuteximo de absorccedilatildeo para os imoacuteveis avaliados satildeo de 2 a

3 anos respectivamente Portanto classificados como sendo de meacutedia liquidez

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Fatos relevantes dos Terrenos

1 Existem poucos imoacuteveis com as mesmas caracteriacutesticas de uso e ocupaccedilatildeo agrave venda na

regiatildeo

2 Natildeo possui proximidade de aacutereas sujeitas a inundaccedilatildeo e sobrepotildee aacuterea em estudo e

exploraccedilatildeo de mineacuterios

3 Natildeo possui proximidade com risco de contaminante

4 Estatildeo localizados em aacuterea de difiacutecil acesso sobre estrada de terra batida em peacutessimo

estado de conservaccedilatildeo

5 Os terrenos estatildeo tomados por mata nativa qualquer alteraccedilatildeo no perfil do solo ou projeto

para construccedilatildeo soacute com aprovaccedilatildeo da prefeitura O local natildeo possui urbanizaccedilatildeo

6 As matriacuteculas natildeo apresentam georreferenciamento averbados em seus registros e

apresentando apenas rumos distacircncia e confrontantes Apesar de terem sido coletados

alguns pontos de coordenadas UTM no imoacutevel natildeo eacute possiacutevel afirmar que a aacuterea

vistoriada se refere agraves matriacuteculas apresentadas

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Premissas para Avaliaccedilatildeo

Durante a realizaccedilatildeo do trabalho os imoacuteveis foram vistoriados fisicamente em conformidade com o

artigo 731 da NBR 14653-12001

As fotos dos terrenos foram obtidas atraveacutes das do levantamento em campo

As aacutereas de terrenos foram obtidas mediante consulta a matriacutecula Ou seja natildeo foi efetuado nenhum

serviccedilo de levantamento planialtimeacutetrico

Todos os bens puacuteblicos e privados de utilizaccedilatildeo puacuteblica destinados agrave prestaccedilatildeo de serviccedilos

necessaacuterios ao funcionamento da cidade relacionados nesse relatoacuterio foram verificados e

classificados conforme a NBR 92841986

Os indiacutecios de contaminantes e exploraccedilatildeo mineral foram levantados de modo simplificado e em

conformidade com o guia da Federaccedilatildeo Brasileira dos Bancos [FEBRABAN] em parceria com o

Instituto Brasileiro de Avaliaccedilotildees e Periacutecias de Engenharia [IBAPE]

A verificaccedilatildeo de indiacutecio de alagamento foi efetuada de forma simplificada pelo perfil de elevaccedilatildeo

do Google Earth Pro Essa ilustraccedilatildeo estaacute contida no anexo II desse relatoacuterio

O conteuacutedo apresentado considera as informaccedilotildees consultadas no site da secretaria municipal de

desenvolvimento urbano da prefeitura local

Natildeo fez parte do escopo do trabalho a verificaccedilatildeo ocircnus tais como vinculaccedilatildeo a financiamentos

diacutevidas alienaccedilatildeo e efetiva propriedade dos imoacuteveis

A avaliaccedilatildeo baseou-se nos dados disponiacuteveis no mercado na data-base desse trabalho

Os avaliadores declaram natildeo possuir nenhum envolvimento pessoal ou interesses financeiros em

relaccedilatildeo aos imoacuteveis avaliados

Todas informaccedilotildees obtidas por terceiros consideramos como sendo verdadeiras

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Detalhamento dos imoacuteveis

Matriacuteculas Lotes Quadras Aacuterea (msup2) Rua Cartoacuterio Comarca

22279 10 O 3710000 4 1deg Campos do Jordatildeo - SP

22280 11 O 2800000 2 1deg Campos do Jordatildeo - SP

22281 12 O 3500000 2 1deg Campos do Jordatildeo - SP

22282 13 E 1730000 4 1deg Campos do Jordatildeo - SP

22291 4 I 4145000 8 1deg Campos do Jordatildeo - SP

22292 5 I 3730000 8 1deg Campos do Jordatildeo - SP

Bairro - Municiacutepio - Estado Vila dos Sonhos - Campos do Jordatildeo - Satildeo Paulo

Os imoacuteveis possuem proximidades de 1 km da Avenida Emilio Ribas e a 7 km do centro de Campos do Jordatildeo - SP Estatildeo localizados em aacuterea de difiacutecil acesso sobre estrada de terra batida em peacutessimo estado de conservaccedilatildeo

A topografia do terreno avaliado eacute de ondulada a forte ondulada

A ocupaccedilatildeo adjacente aos imoacuteveis avaliados encontra-se em aacuterea com presenccedila de imoacuteveis com a

mesma caracteriacutesticas e vegetaccedilatildeo remanescente

O local natildeo possui equipamentos comunitaacuterios destinados a prestaccedilatildeo de serviccedilos necessaacuterios tais

como rede de aacutegua potaacutevel coleta de esgotos aacuteguas pluviais e etc Portanto o local natildeo possui

urbanizaccedilatildeo

Foram registrados no imoacutevel diversos pontos com coordenadas geograacuteficas Essa situaccedilatildeo eacute

ilustrada em imagem contida no anexo I desse relatoacuterio

As mediccedilotildees altimeacutetricas dos lotes 4 e 5 registraram 1730 metros de altura em relaccedilatildeo ao mar

enquanto o restante dos lotes registrou 1680 metros de altura em relaccedilatildeo ao mar Nessas cotas o

terreno natildeo apresenta acuacutemulo de aacutegua devido ao posicionamento favoraacutevel em relaccedilatildeo ao perfil

de elevaccedilatildeo e de a rua facilitar o escoamento de aacutegua pluvial Essa situaccedilatildeo eacute ilustrada em imagem

contida no anexo II desse relatoacuterio

Segundo pesquisa realizada no Departamento Nacional de Produccedilatildeo Mineral [DNPM]1 os imoacuteveis

sobrepotildeem aacutereas em exploraccedilatildeo mineral

De acordo com o levantamento de indiacutecios contaminantes o imoacutevel avaliado natildeo possui risco bem

como riscos os imoacuteveis adjacentes Essa situaccedilatildeo eacute ilustrada em imagem contida no anexo II desse

relatoacuterio

1 Consulta disponiacutevel em lt httpsigminednpmgovbrwebmap gt Acesso dia [13112018]

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A matriacuteculas natildeo apresentam georreferenciamento averbados em seus registros e apresentando

apenas rumos distacircncia e confrontantes Apesar de terem sido coletados alguns pontos de

coordenadas UTM no imoacutevel natildeo eacute possiacutevel afirmar que a aacuterea vistoriada se refere agraves matriacuteculas

apresentadas

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Plano diretor de Campos do Jordatildeo - SP

Fonte Prefeitura Municipal de Campos do Jordatildeo2

Conforme consulta ao mapa de uso e ocupaccedilatildeo do solo fornecido pela prefeitura da cidade de

Mirassol e LEI Nordm 304907 DE 02 DE MAIO DE 2007 os imoacuteveis possui as seguintes

caracteriacutesticas de estruturaccedilatildeo e qualificaccedilatildeo urbana

Coacutedigo de Zoneamento atual ZC3 - Zona de uso predominantemente residencial de baixa

densidade

Coeficiente de aproveitamento 135

Taxa de ocupaccedilatildeo 45

2 Consulta disponiacutevel em httpwwwcamposdojordaospgovbrgt Acesso dia [13112018]

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Tratamento do estudo mercadoloacutegico

Tabela 1 - Siacutentese de escopo de avaliaccedilatildeo

Lote urbanizado Topografia Aclive

Aacuterea equivalente (msup2) Frente

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Natildeo Andar -

Padratildeo do condomiacutenio - Localizaccedilatildeo Meacutedia

Potencial construtivo Bom Acesso Ruim

Vocaccedilatildeo do imoacutevel Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 1

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos Luz aacutegua esgoto

Fatores relevantes Os imoacuteveis natildeo possuem quaisquer construccedilotildees civis

O bservaccedilotildees

45

-

-

-

-

Avaliando

Campos do Jordatildeo - SP

Desocupado

3 0 0 0 0 0

Fonte Dados originais da pesquisa de mercado

Para a pesquisa contida no anexo III desse relatoacuterio foram realizados trabalhos de investigaccedilatildeo coleta seleccedilatildeo processamento anaacutelise e interpretaccedilatildeo de resultados sobre dados relativos a imoacuteveis assemelhados ao avaliando para embasamento estrutural teacutecnico

Figura Dispersatildeo amostral

Fonte Google 2018

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Tabela 2 - Fatores de Homogeneizaccedilatildeo

Local Acesso Frente Construccedilatildeo Topografia Aproveitamento Ocupaccedilatildeo Aacuterea

100 085 100 100 100 100 100 105

100 090 100 100 100 100 100 105

095 085 100 100 095 100 100 104

100 090 100 100 100 100 100 105

100 090 100 100 100 100 100 104

098 090 100 100 100 100 100 105

098 090 100 100 098 100 100 105

100 090 100 100 100 100 100 103

Fonte Resultados originais da pesquisa de mercado

Tabela 3 - Saneamento estatiacutestico

Status Valor (R$) Aacuterea (msup2) Unitaacuterio Meacutedia Esp F Com Unit 1 Unit 2

Oferta 8800000 117000 7521 085 095 040 2429 2429

Oferta 8500000 119000 7143 090 095 040 2443 2443

Oferta 14000000 160800 8706 077 095 040 2563 2563

Oferta 8500000 101000 8416 090 095 040 2878 2878

Oferta 10000000 180000 5556 091 095 040 1919 000

Oferta 10000000 100000 10000 088 095 040 3352 000

Oferta 7500000 118300 6340 086 095 040 2082 2082

Oferta 15000000 220000 6818 095 095 040 2448 2448

Desvio em relaccedilatildeo agrave meacutedia 1035 Amostras utilizadas 8 6

Amplitude em relaccedilatildeo agrave meacutedia 1466 Valor unitaacuterio meacutedio 2514 2474

Valor unitaacuterio utilizado R$msup2 2305 Desvio padratildeo 446 256

Potencial construtivo Limite superior 2961 2643

Aacuterea paradigma msup2 100000 Limite inferior 2068 2305

Fonte Resultados originais da pesquisa de mercado

Figura Graacutefico de dispersatildeo amostral

Fonte Resultados originais da pesquisa

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Conclusatildeo

Baseado na tendecircncia atual do mercado local concluiacutemos que para a respectiva data-base 13 de novembro de 2018 o valor de mercado dos imoacuteveis avaliados satildeo de

Lotes Matriacuteculas Aacuterea (msup2) Valor de Bairro

Mercado (R$) Vila dos Sonhos

10 22279 37100000 8200000 Municiacutepio - UF

11 22280 28000000 6400000 Campos do Jordatildeo Satildeo Paulo - SP

12 22281 35000000 7900000 Classe Cartoacuterio

13 22282 17300000 4000000 Terrenos 1deg

4 22291 41450000 9200000 Proprietaacuterio conforme matriacutecula

5 22292 37300000 8300000 Satildeo Paulo Cia Nacional de Seguros Gerais

Total Total 1961500 44000000 Nota 1 Todos os valores acima apresentados foram arredondados para a dezena de milharNota 2 Para a pesquisa terrenos foi considerado um imoacutevel paradigma Fonte Resultados obtidos da pesquisa de mercado

O valor de mercado obtido (valor agrave vista) pressupotildee que as partes envolvidas numa eventual transaccedilatildeo tenham plena liberdade e natildeo estejam pressionadas por fatores econocircmicos de prazo etc que possam vir a restringir a liberdade de opccedilatildeo No entanto todos os lotes estatildeo cobertos por vegetaccedilatildeo nativa portanto natildeo estando apto a construir Toda modificaccedilatildeo do perfil atual dos imoacuteveis dependeraacute de aprovaccedilatildeo dos oacutergatildeos municipais e ambientais competentes aleacutem do local natildeo possui urbanizaccedilatildeo Portanto o fator de comercializaccedilatildeo utilizado para os lotes eacute de 04

O tempo meacutedio e maacuteximo de absorccedilatildeo para o imoacutevel avaliado satildeo de 2 a 3 anos respectivamente

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Metodologia

Esse relatoacuterio foi elaborado de acordo com as seguintes normas da ABNT - Associaccedilatildeo Brasileira

de Normas Teacutecnicas

NBR 14653-1 - Procedimentos Gerais

NBR 14653-2 - Imoacuteveis Urbanos

Tambeacutem seguiu as recomendaccedilotildees teacutecnicas

IBRACON - Manuais do instituto de auditores independentes do Brasil

IBAPESP - Instituto Brasileiro de Avaliaccedilotildees e Periacutecias de Engenharia de Satildeo Paulo

FEBRABAN - Federaccedilatildeo Brasileira de Bancos

CAJUFA - Centro de Apoio aos Juiacutezes das varas da Fazenda Puacuteblica da Capital

Meacutetodo comparativo direto

Para a pesquisa de terreno efetuamos investigaccedilotildees de valores de terrenos a venda pelo comparativo direto de aacutereas proacuteximas e comparaacuteveis com as aacutereas objeto da presente avaliaccedilatildeo Aos valores assim obtidos aplicamos coeficientes de ajustes adequados da forma de pagamento acesso esquina frente topografia fator de aacuterea aproveitamento localizaccedilatildeo geograacutefica fatores de especulaccedilatildeo de mercado etc que nos permitiram a obtenccedilatildeo de valores homogeneizados cuja meacutedia forneceu-nos um valor unitaacuterio mais provaacutevel agrave vista no momento da avaliaccedilatildeo

Responsabilidades

Atenciosamente

Capital Bens Engenharia Ltda - ME CREA - SP - 2055284

-------------------------------------- ----------------------------------------

Marcelo Ferreira Albano Guilherme Rodrigues Sanches Engenheiro Civil | Diretor Engenheiro Agrocircnomo | Diretor CREA - SP - 2614054771 CREA - SP - 2614692085

Vista geral dos lotes 4 e 5

Vista geral dos lotes 4 e 5

Coordinates S22deg414000W45deg331100

GPS Date 13112018 121236

Altitude 17220 m

Coordinates S22deg414200W45deg331000

GPS Date 13112018 122003

Altitude 17000 m

Estrada com ruim estado de conservaccedilatildeo

Vista geral dos lotes 4 e 5 Vista geral dos lotes 4 e 5

Vista geral dos lotes 4 e 5

Estrada com ruim estado de conservaccedilatildeo

Vista geral dos lotes 10 11 12 13 Vista geral dos lotes 10 11 12 13

Vista geral dos lotes 10 11 12 13

Estrada com peacutessimo estado de conservaccedilatildeo Estrada com peacutessimo estado de conservaccedilatildeo

Coordinates S22deg414900W45deg324500 GPS

Date 13112018 114630

Altitude 16310 m

Mapa de acesso ao imoacutevel - Vista aproximada

Mapa de acesso ao imoacutevel - Vista panoracircmica

Estrada

Estrada

Projeto de arroamento e loteamento

Mapa de acesso ao imoacutevel - Vista panoracircmica

Matriacutecula 128047

Matriacutecula 111062

Bioma

Mata Atlantica

Avaliandos

Verificaccedilatildeo de sobreposiccedilatildeo a aacutereas indiacutegenas e exploraccedilatildeo mineral

Perfil de elevaccedilatildeo do imoacutevel

Natildeo apresenta indiacutecio de alagamento no ponto em estudo

Lote urbanizado Topografia Aclive

Aacuterea de terreno (msup2) Frente

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Andar -

Padratildeo do condomiacutenio Localizaccedilatildeo Meacutedia

Unitaacuterio (R$msup2) Potencial construtivo Bom Acesso Meacutedio

Status Oferta Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 14

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos Luz e aacutegua

Fatos relevantes Lote limpo e com oacutetimo aproveitamento

Observaccedilotildees Lote estaacute todo cercado e haacute vizinhanccedila ao redor

Lote urbanizado Topografia Aclive

Aacuterea de terreno (msup2) Frente

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Andar -

Padratildeo do condomiacutenio Localizaccedilatildeo Meacutedia

Unitaacuterio (R$msup2) Potencial construtivo Bom Acesso Meacutedio

Status Oferta Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 14

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos Luz aacutegua e esgoto

Fatos relevantes Terreno com oacutetimo aproveitamento com vista panoracircmica e proacuteximo da regiatildeo da lagoinha

Observaccedilotildees

sem foto

Lote urbanizado Topografia Aclive aacute plano

Aacuterea de terreno (msup2) Frente

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Andar -

Padratildeo do condomiacutenio Localizaccedilatildeo Boa

Unitaacuterio (R$msup2) Potencial construtivo Bom Acesso Faacutecil

Status Oferta Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 14

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos Com infraestrutura de luz aacutegua e telefone

Fatos Relevantes Lote propicio para construccedilatildeo de pousada ou residecircncialocalizado aacute 400 metros do Hotel Orotur

Observaccedilotildees O lote eacute cercado por aacuterea verdes do loteamento e tambeacutem possui uma vista para um lago que estaacute sendo revitalizado

Fonte de informccedilatildeo Sergio da Silva - Corretor Autocircnomo | (012) 99617-6323

1

8274

000

Natildeo

-

Coacutedigo do imoacutevel

Terreno8800000R$ Proacuteximo a Alameda Florida

Vila Natal Campos do Jordatildeo - SP

-

7136Vale dos Sonho Campos do Jordatildeo - SP

Proacuteximo aacute rua Alameda Floacuterida

000

45

28500000R$ Terreno

Sim

Livre

000

Sim

119000

Fonte de informaccedilatildeo Sr Paulo Marco Uratori - Corretor Autocircnomo | (12)99644-0162

Coacutedigo do imoacutevel

117000

Coacutedigo do imoacutevel

Fonte de informaccedilatildeo Sr Paulo Marco Uratori - Corretor Autocircnomo | (12)99644-0162

-

-

511a6fJardim do Embaixador Campos do Jordatildeo - SP

Sim

160800

14000000R$ Terreno

Avenida Pedro Paulo

45

7521

7143

8706

-

livre

-

livre

45

3

Natildeo

Proacuteximo aacute rua Alameda Floacuterida

Lote urbanizado Topografia Aclive

Aacuterea de terreno (msup2) Frente -

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Andar -

Padratildeo do condomiacutenio Localizaccedilatildeo Meacutedia

Unitaacuterio (R$msup2) Potencial construtivo Bom Acesso Meacutedio

Status Oferta Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 14

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos Luz aacutegua e esgoto

Fatos relevantes Terreno com oacutetimo aproveitamento com vista panoracircmica e proacuteximo da regiatildeo da lagoinha

Observaccedilotildees O proprietario do lote eacute o mesmo do terreno 2

Lote urbanizado Topografia Aclive

Aacuterea de terreno (msup2) Frente

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Andar -

Padratildeo do condomiacutenio Localizaccedilatildeo Meacutedia

Unitaacuterio (R$msup2) Potencial construtivo Bom Acesso Meacutedio

Status Oferta Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 14

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos Luzaacutegua

Fatos relevantes Lote comeccedila em aclive e na parte alta eacute plano

Observaccedilotildees Eacute o mesmo proprietario do terreno 24 e o 5

Lote urbanizado Topografia Declive

Aacuterea de terreno (msup2) Frente

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Andar -

Padratildeo do condomiacutenio Localizaccedilatildeo Meacutedia

Unitaacuterio (R$msup2) Potencial construtivo Bom Acesso Meacutedio

Status Oferta Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 14

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos A infraestrutura do imoacutevel oferece Aacutegua luz telefone vista

Fatos relevantes Terreno contendo boa localizaccedilatildeo excelente posiccedilatildeo do Sol e vista panoracircmica

Observaccedilotildees

48500000R$ Terreno

-Vale dos Sonhos Campos do Jordatildeo-SP

Coacutedigo do imoacutevel

510000000R$ Terreno

Sim

101000

-

Natildeo

-

Fonte de informaccedilatildeo Sr Paulo Marco Uratori - Corretor Autocircnomo | (12)99644-0162

8416

Sem imagem

Sem imagem

Livre

45

Fonte de informaccedilatildeo Sr Paulo Marco Uratori - Corretor Autocircnomo | (12)99644-0162

Proacuteximo aacute rua alameda FloacuteridaCoacutedigo do imoacutevel -

Vale dos sonhos Campos do Jordatildeo-SP

Sim

180000

000

Natildeo

-

5556Livre

-

Terreno

Proacuteximo ao MiranteCoacutedigo do imoacutevel 3426

Aacutegua Santa Campos do Jordatildeo - SP

45

610000000R$

Fonte de informaccedilatildeo Sr Claacuteudio- Propietaacuterio | (11)99929-3861

Livre

45

Sim

100000

-

Natildeo

-

10000

-

Rua Engenheiro Gustavo Kaiser

Lote urbanizado Topografia Leve Aclive

Aacuterea de terreno (msup2) Frente

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Andar -

Padratildeo do condomiacutenio Localizaccedilatildeo Meacutedia

Unitaacuterio (R$msup2) Potencial construtivo Bom Acesso Meacutedio

Status Oferta Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 14

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos A infraestrutura do imoacutevel oferece Aacutegua luz telefone vista

Fatos relevantes

Observaccedilotildees Regiatildeo da minalba com muito verde

Rua Efigecircnia Ana dos santos

Lote urbanizado Topografia Aclive

Aacuterea de terreno (msup2) Frente

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Andar -

Padratildeo do condomiacutenio Localizaccedilatildeo Meacutedia

Unitaacuterio (R$msup2) Potencial construtivo Bom Acesso Meacutedio

Status Oferta Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 14

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos Luz aacutegua esgoto pavimentaccedilatildeo e tv a cabo

Fatores relevantes Satildeo trecircs lotes no totalsendo um usado como mirante e outro eacute necessaacuterio manter como bosque

Observaccedilotildees Projeto de casa aprovado na prefeitura e 3631 IPTUano

77500000R$ Terreno

t492aAacutegua Santa Campos do Jordatildeo - SP

Coacutedigo do imoacutevel

815000000R$ Avaliando

Sim

118300

000

Natildeo

-

Fonte de informaccedilatildeo Sr Bruno Opccedilatildeo Imoveis - Corretor de imoacuteveis | (12) 99776-5470

-

6340Livre

45

TE0026Vila Natal Campos do Jordatildeo -SP

Sim

220000

000

Natildeo

-

6818

Coacutedigo do imoacutevel

-

45

Fonte de informaccedilatildeo Sr Paulo Marco Uratori - Corretor Autocircnomo | (12)99644-0162

A n e x o | IV

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Relaccedilatildeo de documentos

Segue abaixo as informaccedilotildees bem como as documentaccedilotildees que utilizamos para a realizaccedilatildeo do

trabalho de avaliaccedilatildeo

Matriacuteculas

Mapa dos lotes

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140121

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140121

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140248

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140248

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140337

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140337

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140427

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140427

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140502

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140502

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140534

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140534

Page 2: LAUDO DE AVALIAÇÃO · 2020. 3. 23. · Av. Indianópolis, 2.029 Bairro Indianópolis - São Paulo - SP - Fone: (11) 3842-3333 ACORDO CONTRATUAL Escopo Avaliação técnica de imóveis

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ACORDO CONTRATUAL

Escopo

Avaliaccedilatildeo teacutecnica de imoacuteveis localizados no municiacutepio de Campos do Jordatildeo - SP

Matriacutecula

22279 | 22280 | 22281 | 22282 | 22291 | 22292

Objetivo

Determinaccedilatildeo de valor de mercado

Finalidade

Avaliaccedilatildeo efetuada para fins judiciais

Prazo

3 dias uacuteteis

Data-base

13 de novembro de 2018

Data de emissatildeo do laudo teacutecnico

21 de novembro de 2018

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Sumaacuterio Detalhamento dos imoacuteveis 7

Tratamento do estudo mercadoloacutegico 10

Tabela 1 - Siacutentese de escopo de avaliaccedilatildeo 10

Tabela 2 - Fatores de Homogeneizaccedilatildeo 11

Tabela 3 - Saneamento estatiacutestico 11

Conclusatildeo 12

Metodologia 13

Meacutetodo comparativo direto 13

Responsabilidades 13

ANEXOS

Anexo I Relatoacuterio fotograacutefico

Anexo II Relatoacuterio de imagens

Anexo III Pesquisa de mercado

Anexo IV Documentaccedilatildeo do imoacutevel

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Resumo

Baseado na tendecircncia atual do mercado local concluiacutemos que para a respectiva data-base 13 de novembro de 2018 os valores de mercado dos imoacuteveis avaliados satildeo de

Lotes Matriacuteculas Aacuterea (msup2) Valor de Bairro

Mercado (R$) Vila dos Sonhos

10 22279 37100000 8200000 Municiacutepio - UF

11 22280 28000000 6400000 Campos do Jordatildeo Satildeo Paulo - SP

12 22281 35000000 7900000 Classe Cartoacuterio

13 22282 17300000 4000000 Terrenos 1deg

4 22291 41450000 9200000 Proprietaacuterio conforme matriacutecula

5 22292 37300000 8300000 Satildeo Paulo Cia Nacional de Seguros Gerais

Total Total 1961500 44000000

Imoacuteveis Terrenos sem construccedilotildees

Metodologia principal utilizada Meacutetodo comparativo direto

Localizaccedilatildeo Os imoacuteveis estatildeo situados em regiatildeo de meacutedia valorizaccedilatildeo

Acesso Os imoacuteveis possuem proximidades de 1 km da Avenida Emilio Ribas e a 7 km do centro de Campos do Jordatildeo - SP Estatildeo localizados em aacuterea de difiacutecil acesso sobre estrada de terra batida em peacutessimo estado de conservaccedilatildeo

Infraestrutura O local natildeo possui equipamentos comunitaacuterios destinados a prestaccedilatildeo de serviccedilos

necessaacuterios tais como rede de aacutegua potaacutevel coleta de esgotos aacuteguas pluviais e etc Portanto o local

natildeo possui urbanizaccedilatildeo

Topografia Os terrenos avaliados possuem inclinaccedilatildeo de seu perfil de na maacutexima 30 Portanto

considerados ondulados a forte ondulados

Ocupaccedilatildeo Atual Os terrenos se encontram sem uso e ocupaccedilatildeo

Raio amostral Os elementos amostrais do terreno ficam em um raio meacutedio de ateacute 1 km

Grau de fundamentaccedilatildeo e precisatildeo respectivamente II e III

Liquidez imobiliaacuteria O tempo meacutedio e maacuteximo de absorccedilatildeo para os imoacuteveis avaliados satildeo de 2 a

3 anos respectivamente Portanto classificados como sendo de meacutedia liquidez

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Fatos relevantes dos Terrenos

1 Existem poucos imoacuteveis com as mesmas caracteriacutesticas de uso e ocupaccedilatildeo agrave venda na

regiatildeo

2 Natildeo possui proximidade de aacutereas sujeitas a inundaccedilatildeo e sobrepotildee aacuterea em estudo e

exploraccedilatildeo de mineacuterios

3 Natildeo possui proximidade com risco de contaminante

4 Estatildeo localizados em aacuterea de difiacutecil acesso sobre estrada de terra batida em peacutessimo

estado de conservaccedilatildeo

5 Os terrenos estatildeo tomados por mata nativa qualquer alteraccedilatildeo no perfil do solo ou projeto

para construccedilatildeo soacute com aprovaccedilatildeo da prefeitura O local natildeo possui urbanizaccedilatildeo

6 As matriacuteculas natildeo apresentam georreferenciamento averbados em seus registros e

apresentando apenas rumos distacircncia e confrontantes Apesar de terem sido coletados

alguns pontos de coordenadas UTM no imoacutevel natildeo eacute possiacutevel afirmar que a aacuterea

vistoriada se refere agraves matriacuteculas apresentadas

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Premissas para Avaliaccedilatildeo

Durante a realizaccedilatildeo do trabalho os imoacuteveis foram vistoriados fisicamente em conformidade com o

artigo 731 da NBR 14653-12001

As fotos dos terrenos foram obtidas atraveacutes das do levantamento em campo

As aacutereas de terrenos foram obtidas mediante consulta a matriacutecula Ou seja natildeo foi efetuado nenhum

serviccedilo de levantamento planialtimeacutetrico

Todos os bens puacuteblicos e privados de utilizaccedilatildeo puacuteblica destinados agrave prestaccedilatildeo de serviccedilos

necessaacuterios ao funcionamento da cidade relacionados nesse relatoacuterio foram verificados e

classificados conforme a NBR 92841986

Os indiacutecios de contaminantes e exploraccedilatildeo mineral foram levantados de modo simplificado e em

conformidade com o guia da Federaccedilatildeo Brasileira dos Bancos [FEBRABAN] em parceria com o

Instituto Brasileiro de Avaliaccedilotildees e Periacutecias de Engenharia [IBAPE]

A verificaccedilatildeo de indiacutecio de alagamento foi efetuada de forma simplificada pelo perfil de elevaccedilatildeo

do Google Earth Pro Essa ilustraccedilatildeo estaacute contida no anexo II desse relatoacuterio

O conteuacutedo apresentado considera as informaccedilotildees consultadas no site da secretaria municipal de

desenvolvimento urbano da prefeitura local

Natildeo fez parte do escopo do trabalho a verificaccedilatildeo ocircnus tais como vinculaccedilatildeo a financiamentos

diacutevidas alienaccedilatildeo e efetiva propriedade dos imoacuteveis

A avaliaccedilatildeo baseou-se nos dados disponiacuteveis no mercado na data-base desse trabalho

Os avaliadores declaram natildeo possuir nenhum envolvimento pessoal ou interesses financeiros em

relaccedilatildeo aos imoacuteveis avaliados

Todas informaccedilotildees obtidas por terceiros consideramos como sendo verdadeiras

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Detalhamento dos imoacuteveis

Matriacuteculas Lotes Quadras Aacuterea (msup2) Rua Cartoacuterio Comarca

22279 10 O 3710000 4 1deg Campos do Jordatildeo - SP

22280 11 O 2800000 2 1deg Campos do Jordatildeo - SP

22281 12 O 3500000 2 1deg Campos do Jordatildeo - SP

22282 13 E 1730000 4 1deg Campos do Jordatildeo - SP

22291 4 I 4145000 8 1deg Campos do Jordatildeo - SP

22292 5 I 3730000 8 1deg Campos do Jordatildeo - SP

Bairro - Municiacutepio - Estado Vila dos Sonhos - Campos do Jordatildeo - Satildeo Paulo

Os imoacuteveis possuem proximidades de 1 km da Avenida Emilio Ribas e a 7 km do centro de Campos do Jordatildeo - SP Estatildeo localizados em aacuterea de difiacutecil acesso sobre estrada de terra batida em peacutessimo estado de conservaccedilatildeo

A topografia do terreno avaliado eacute de ondulada a forte ondulada

A ocupaccedilatildeo adjacente aos imoacuteveis avaliados encontra-se em aacuterea com presenccedila de imoacuteveis com a

mesma caracteriacutesticas e vegetaccedilatildeo remanescente

O local natildeo possui equipamentos comunitaacuterios destinados a prestaccedilatildeo de serviccedilos necessaacuterios tais

como rede de aacutegua potaacutevel coleta de esgotos aacuteguas pluviais e etc Portanto o local natildeo possui

urbanizaccedilatildeo

Foram registrados no imoacutevel diversos pontos com coordenadas geograacuteficas Essa situaccedilatildeo eacute

ilustrada em imagem contida no anexo I desse relatoacuterio

As mediccedilotildees altimeacutetricas dos lotes 4 e 5 registraram 1730 metros de altura em relaccedilatildeo ao mar

enquanto o restante dos lotes registrou 1680 metros de altura em relaccedilatildeo ao mar Nessas cotas o

terreno natildeo apresenta acuacutemulo de aacutegua devido ao posicionamento favoraacutevel em relaccedilatildeo ao perfil

de elevaccedilatildeo e de a rua facilitar o escoamento de aacutegua pluvial Essa situaccedilatildeo eacute ilustrada em imagem

contida no anexo II desse relatoacuterio

Segundo pesquisa realizada no Departamento Nacional de Produccedilatildeo Mineral [DNPM]1 os imoacuteveis

sobrepotildeem aacutereas em exploraccedilatildeo mineral

De acordo com o levantamento de indiacutecios contaminantes o imoacutevel avaliado natildeo possui risco bem

como riscos os imoacuteveis adjacentes Essa situaccedilatildeo eacute ilustrada em imagem contida no anexo II desse

relatoacuterio

1 Consulta disponiacutevel em lt httpsigminednpmgovbrwebmap gt Acesso dia [13112018]

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A matriacuteculas natildeo apresentam georreferenciamento averbados em seus registros e apresentando

apenas rumos distacircncia e confrontantes Apesar de terem sido coletados alguns pontos de

coordenadas UTM no imoacutevel natildeo eacute possiacutevel afirmar que a aacuterea vistoriada se refere agraves matriacuteculas

apresentadas

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Plano diretor de Campos do Jordatildeo - SP

Fonte Prefeitura Municipal de Campos do Jordatildeo2

Conforme consulta ao mapa de uso e ocupaccedilatildeo do solo fornecido pela prefeitura da cidade de

Mirassol e LEI Nordm 304907 DE 02 DE MAIO DE 2007 os imoacuteveis possui as seguintes

caracteriacutesticas de estruturaccedilatildeo e qualificaccedilatildeo urbana

Coacutedigo de Zoneamento atual ZC3 - Zona de uso predominantemente residencial de baixa

densidade

Coeficiente de aproveitamento 135

Taxa de ocupaccedilatildeo 45

2 Consulta disponiacutevel em httpwwwcamposdojordaospgovbrgt Acesso dia [13112018]

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Tratamento do estudo mercadoloacutegico

Tabela 1 - Siacutentese de escopo de avaliaccedilatildeo

Lote urbanizado Topografia Aclive

Aacuterea equivalente (msup2) Frente

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Natildeo Andar -

Padratildeo do condomiacutenio - Localizaccedilatildeo Meacutedia

Potencial construtivo Bom Acesso Ruim

Vocaccedilatildeo do imoacutevel Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 1

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos Luz aacutegua esgoto

Fatores relevantes Os imoacuteveis natildeo possuem quaisquer construccedilotildees civis

O bservaccedilotildees

45

-

-

-

-

Avaliando

Campos do Jordatildeo - SP

Desocupado

3 0 0 0 0 0

Fonte Dados originais da pesquisa de mercado

Para a pesquisa contida no anexo III desse relatoacuterio foram realizados trabalhos de investigaccedilatildeo coleta seleccedilatildeo processamento anaacutelise e interpretaccedilatildeo de resultados sobre dados relativos a imoacuteveis assemelhados ao avaliando para embasamento estrutural teacutecnico

Figura Dispersatildeo amostral

Fonte Google 2018

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Tabela 2 - Fatores de Homogeneizaccedilatildeo

Local Acesso Frente Construccedilatildeo Topografia Aproveitamento Ocupaccedilatildeo Aacuterea

100 085 100 100 100 100 100 105

100 090 100 100 100 100 100 105

095 085 100 100 095 100 100 104

100 090 100 100 100 100 100 105

100 090 100 100 100 100 100 104

098 090 100 100 100 100 100 105

098 090 100 100 098 100 100 105

100 090 100 100 100 100 100 103

Fonte Resultados originais da pesquisa de mercado

Tabela 3 - Saneamento estatiacutestico

Status Valor (R$) Aacuterea (msup2) Unitaacuterio Meacutedia Esp F Com Unit 1 Unit 2

Oferta 8800000 117000 7521 085 095 040 2429 2429

Oferta 8500000 119000 7143 090 095 040 2443 2443

Oferta 14000000 160800 8706 077 095 040 2563 2563

Oferta 8500000 101000 8416 090 095 040 2878 2878

Oferta 10000000 180000 5556 091 095 040 1919 000

Oferta 10000000 100000 10000 088 095 040 3352 000

Oferta 7500000 118300 6340 086 095 040 2082 2082

Oferta 15000000 220000 6818 095 095 040 2448 2448

Desvio em relaccedilatildeo agrave meacutedia 1035 Amostras utilizadas 8 6

Amplitude em relaccedilatildeo agrave meacutedia 1466 Valor unitaacuterio meacutedio 2514 2474

Valor unitaacuterio utilizado R$msup2 2305 Desvio padratildeo 446 256

Potencial construtivo Limite superior 2961 2643

Aacuterea paradigma msup2 100000 Limite inferior 2068 2305

Fonte Resultados originais da pesquisa de mercado

Figura Graacutefico de dispersatildeo amostral

Fonte Resultados originais da pesquisa

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Conclusatildeo

Baseado na tendecircncia atual do mercado local concluiacutemos que para a respectiva data-base 13 de novembro de 2018 o valor de mercado dos imoacuteveis avaliados satildeo de

Lotes Matriacuteculas Aacuterea (msup2) Valor de Bairro

Mercado (R$) Vila dos Sonhos

10 22279 37100000 8200000 Municiacutepio - UF

11 22280 28000000 6400000 Campos do Jordatildeo Satildeo Paulo - SP

12 22281 35000000 7900000 Classe Cartoacuterio

13 22282 17300000 4000000 Terrenos 1deg

4 22291 41450000 9200000 Proprietaacuterio conforme matriacutecula

5 22292 37300000 8300000 Satildeo Paulo Cia Nacional de Seguros Gerais

Total Total 1961500 44000000 Nota 1 Todos os valores acima apresentados foram arredondados para a dezena de milharNota 2 Para a pesquisa terrenos foi considerado um imoacutevel paradigma Fonte Resultados obtidos da pesquisa de mercado

O valor de mercado obtido (valor agrave vista) pressupotildee que as partes envolvidas numa eventual transaccedilatildeo tenham plena liberdade e natildeo estejam pressionadas por fatores econocircmicos de prazo etc que possam vir a restringir a liberdade de opccedilatildeo No entanto todos os lotes estatildeo cobertos por vegetaccedilatildeo nativa portanto natildeo estando apto a construir Toda modificaccedilatildeo do perfil atual dos imoacuteveis dependeraacute de aprovaccedilatildeo dos oacutergatildeos municipais e ambientais competentes aleacutem do local natildeo possui urbanizaccedilatildeo Portanto o fator de comercializaccedilatildeo utilizado para os lotes eacute de 04

O tempo meacutedio e maacuteximo de absorccedilatildeo para o imoacutevel avaliado satildeo de 2 a 3 anos respectivamente

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Metodologia

Esse relatoacuterio foi elaborado de acordo com as seguintes normas da ABNT - Associaccedilatildeo Brasileira

de Normas Teacutecnicas

NBR 14653-1 - Procedimentos Gerais

NBR 14653-2 - Imoacuteveis Urbanos

Tambeacutem seguiu as recomendaccedilotildees teacutecnicas

IBRACON - Manuais do instituto de auditores independentes do Brasil

IBAPESP - Instituto Brasileiro de Avaliaccedilotildees e Periacutecias de Engenharia de Satildeo Paulo

FEBRABAN - Federaccedilatildeo Brasileira de Bancos

CAJUFA - Centro de Apoio aos Juiacutezes das varas da Fazenda Puacuteblica da Capital

Meacutetodo comparativo direto

Para a pesquisa de terreno efetuamos investigaccedilotildees de valores de terrenos a venda pelo comparativo direto de aacutereas proacuteximas e comparaacuteveis com as aacutereas objeto da presente avaliaccedilatildeo Aos valores assim obtidos aplicamos coeficientes de ajustes adequados da forma de pagamento acesso esquina frente topografia fator de aacuterea aproveitamento localizaccedilatildeo geograacutefica fatores de especulaccedilatildeo de mercado etc que nos permitiram a obtenccedilatildeo de valores homogeneizados cuja meacutedia forneceu-nos um valor unitaacuterio mais provaacutevel agrave vista no momento da avaliaccedilatildeo

Responsabilidades

Atenciosamente

Capital Bens Engenharia Ltda - ME CREA - SP - 2055284

-------------------------------------- ----------------------------------------

Marcelo Ferreira Albano Guilherme Rodrigues Sanches Engenheiro Civil | Diretor Engenheiro Agrocircnomo | Diretor CREA - SP - 2614054771 CREA - SP - 2614692085

Vista geral dos lotes 4 e 5

Vista geral dos lotes 4 e 5

Coordinates S22deg414000W45deg331100

GPS Date 13112018 121236

Altitude 17220 m

Coordinates S22deg414200W45deg331000

GPS Date 13112018 122003

Altitude 17000 m

Estrada com ruim estado de conservaccedilatildeo

Vista geral dos lotes 4 e 5 Vista geral dos lotes 4 e 5

Vista geral dos lotes 4 e 5

Estrada com ruim estado de conservaccedilatildeo

Vista geral dos lotes 10 11 12 13 Vista geral dos lotes 10 11 12 13

Vista geral dos lotes 10 11 12 13

Estrada com peacutessimo estado de conservaccedilatildeo Estrada com peacutessimo estado de conservaccedilatildeo

Coordinates S22deg414900W45deg324500 GPS

Date 13112018 114630

Altitude 16310 m

Mapa de acesso ao imoacutevel - Vista aproximada

Mapa de acesso ao imoacutevel - Vista panoracircmica

Estrada

Estrada

Projeto de arroamento e loteamento

Mapa de acesso ao imoacutevel - Vista panoracircmica

Matriacutecula 128047

Matriacutecula 111062

Bioma

Mata Atlantica

Avaliandos

Verificaccedilatildeo de sobreposiccedilatildeo a aacutereas indiacutegenas e exploraccedilatildeo mineral

Perfil de elevaccedilatildeo do imoacutevel

Natildeo apresenta indiacutecio de alagamento no ponto em estudo

Lote urbanizado Topografia Aclive

Aacuterea de terreno (msup2) Frente

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Andar -

Padratildeo do condomiacutenio Localizaccedilatildeo Meacutedia

Unitaacuterio (R$msup2) Potencial construtivo Bom Acesso Meacutedio

Status Oferta Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 14

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos Luz e aacutegua

Fatos relevantes Lote limpo e com oacutetimo aproveitamento

Observaccedilotildees Lote estaacute todo cercado e haacute vizinhanccedila ao redor

Lote urbanizado Topografia Aclive

Aacuterea de terreno (msup2) Frente

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Andar -

Padratildeo do condomiacutenio Localizaccedilatildeo Meacutedia

Unitaacuterio (R$msup2) Potencial construtivo Bom Acesso Meacutedio

Status Oferta Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 14

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos Luz aacutegua e esgoto

Fatos relevantes Terreno com oacutetimo aproveitamento com vista panoracircmica e proacuteximo da regiatildeo da lagoinha

Observaccedilotildees

sem foto

Lote urbanizado Topografia Aclive aacute plano

Aacuterea de terreno (msup2) Frente

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Andar -

Padratildeo do condomiacutenio Localizaccedilatildeo Boa

Unitaacuterio (R$msup2) Potencial construtivo Bom Acesso Faacutecil

Status Oferta Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 14

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos Com infraestrutura de luz aacutegua e telefone

Fatos Relevantes Lote propicio para construccedilatildeo de pousada ou residecircncialocalizado aacute 400 metros do Hotel Orotur

Observaccedilotildees O lote eacute cercado por aacuterea verdes do loteamento e tambeacutem possui uma vista para um lago que estaacute sendo revitalizado

Fonte de informccedilatildeo Sergio da Silva - Corretor Autocircnomo | (012) 99617-6323

1

8274

000

Natildeo

-

Coacutedigo do imoacutevel

Terreno8800000R$ Proacuteximo a Alameda Florida

Vila Natal Campos do Jordatildeo - SP

-

7136Vale dos Sonho Campos do Jordatildeo - SP

Proacuteximo aacute rua Alameda Floacuterida

000

45

28500000R$ Terreno

Sim

Livre

000

Sim

119000

Fonte de informaccedilatildeo Sr Paulo Marco Uratori - Corretor Autocircnomo | (12)99644-0162

Coacutedigo do imoacutevel

117000

Coacutedigo do imoacutevel

Fonte de informaccedilatildeo Sr Paulo Marco Uratori - Corretor Autocircnomo | (12)99644-0162

-

-

511a6fJardim do Embaixador Campos do Jordatildeo - SP

Sim

160800

14000000R$ Terreno

Avenida Pedro Paulo

45

7521

7143

8706

-

livre

-

livre

45

3

Natildeo

Proacuteximo aacute rua Alameda Floacuterida

Lote urbanizado Topografia Aclive

Aacuterea de terreno (msup2) Frente -

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Andar -

Padratildeo do condomiacutenio Localizaccedilatildeo Meacutedia

Unitaacuterio (R$msup2) Potencial construtivo Bom Acesso Meacutedio

Status Oferta Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 14

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos Luz aacutegua e esgoto

Fatos relevantes Terreno com oacutetimo aproveitamento com vista panoracircmica e proacuteximo da regiatildeo da lagoinha

Observaccedilotildees O proprietario do lote eacute o mesmo do terreno 2

Lote urbanizado Topografia Aclive

Aacuterea de terreno (msup2) Frente

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Andar -

Padratildeo do condomiacutenio Localizaccedilatildeo Meacutedia

Unitaacuterio (R$msup2) Potencial construtivo Bom Acesso Meacutedio

Status Oferta Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 14

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos Luzaacutegua

Fatos relevantes Lote comeccedila em aclive e na parte alta eacute plano

Observaccedilotildees Eacute o mesmo proprietario do terreno 24 e o 5

Lote urbanizado Topografia Declive

Aacuterea de terreno (msup2) Frente

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Andar -

Padratildeo do condomiacutenio Localizaccedilatildeo Meacutedia

Unitaacuterio (R$msup2) Potencial construtivo Bom Acesso Meacutedio

Status Oferta Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 14

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos A infraestrutura do imoacutevel oferece Aacutegua luz telefone vista

Fatos relevantes Terreno contendo boa localizaccedilatildeo excelente posiccedilatildeo do Sol e vista panoracircmica

Observaccedilotildees

48500000R$ Terreno

-Vale dos Sonhos Campos do Jordatildeo-SP

Coacutedigo do imoacutevel

510000000R$ Terreno

Sim

101000

-

Natildeo

-

Fonte de informaccedilatildeo Sr Paulo Marco Uratori - Corretor Autocircnomo | (12)99644-0162

8416

Sem imagem

Sem imagem

Livre

45

Fonte de informaccedilatildeo Sr Paulo Marco Uratori - Corretor Autocircnomo | (12)99644-0162

Proacuteximo aacute rua alameda FloacuteridaCoacutedigo do imoacutevel -

Vale dos sonhos Campos do Jordatildeo-SP

Sim

180000

000

Natildeo

-

5556Livre

-

Terreno

Proacuteximo ao MiranteCoacutedigo do imoacutevel 3426

Aacutegua Santa Campos do Jordatildeo - SP

45

610000000R$

Fonte de informaccedilatildeo Sr Claacuteudio- Propietaacuterio | (11)99929-3861

Livre

45

Sim

100000

-

Natildeo

-

10000

-

Rua Engenheiro Gustavo Kaiser

Lote urbanizado Topografia Leve Aclive

Aacuterea de terreno (msup2) Frente

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Andar -

Padratildeo do condomiacutenio Localizaccedilatildeo Meacutedia

Unitaacuterio (R$msup2) Potencial construtivo Bom Acesso Meacutedio

Status Oferta Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 14

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos A infraestrutura do imoacutevel oferece Aacutegua luz telefone vista

Fatos relevantes

Observaccedilotildees Regiatildeo da minalba com muito verde

Rua Efigecircnia Ana dos santos

Lote urbanizado Topografia Aclive

Aacuterea de terreno (msup2) Frente

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Andar -

Padratildeo do condomiacutenio Localizaccedilatildeo Meacutedia

Unitaacuterio (R$msup2) Potencial construtivo Bom Acesso Meacutedio

Status Oferta Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 14

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos Luz aacutegua esgoto pavimentaccedilatildeo e tv a cabo

Fatores relevantes Satildeo trecircs lotes no totalsendo um usado como mirante e outro eacute necessaacuterio manter como bosque

Observaccedilotildees Projeto de casa aprovado na prefeitura e 3631 IPTUano

77500000R$ Terreno

t492aAacutegua Santa Campos do Jordatildeo - SP

Coacutedigo do imoacutevel

815000000R$ Avaliando

Sim

118300

000

Natildeo

-

Fonte de informaccedilatildeo Sr Bruno Opccedilatildeo Imoveis - Corretor de imoacuteveis | (12) 99776-5470

-

6340Livre

45

TE0026Vila Natal Campos do Jordatildeo -SP

Sim

220000

000

Natildeo

-

6818

Coacutedigo do imoacutevel

-

45

Fonte de informaccedilatildeo Sr Paulo Marco Uratori - Corretor Autocircnomo | (12)99644-0162

A n e x o | IV

Av Indianoacutepolis 2029

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Relaccedilatildeo de documentos

Segue abaixo as informaccedilotildees bem como as documentaccedilotildees que utilizamos para a realizaccedilatildeo do

trabalho de avaliaccedilatildeo

Matriacuteculas

Mapa dos lotes

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140121

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140121

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140248

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140248

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140337

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140337

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140427

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140427

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140502

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140502

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140534

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140534

Page 3: LAUDO DE AVALIAÇÃO · 2020. 3. 23. · Av. Indianópolis, 2.029 Bairro Indianópolis - São Paulo - SP - Fone: (11) 3842-3333 ACORDO CONTRATUAL Escopo Avaliação técnica de imóveis

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Sumaacuterio Detalhamento dos imoacuteveis 7

Tratamento do estudo mercadoloacutegico 10

Tabela 1 - Siacutentese de escopo de avaliaccedilatildeo 10

Tabela 2 - Fatores de Homogeneizaccedilatildeo 11

Tabela 3 - Saneamento estatiacutestico 11

Conclusatildeo 12

Metodologia 13

Meacutetodo comparativo direto 13

Responsabilidades 13

ANEXOS

Anexo I Relatoacuterio fotograacutefico

Anexo II Relatoacuterio de imagens

Anexo III Pesquisa de mercado

Anexo IV Documentaccedilatildeo do imoacutevel

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Resumo

Baseado na tendecircncia atual do mercado local concluiacutemos que para a respectiva data-base 13 de novembro de 2018 os valores de mercado dos imoacuteveis avaliados satildeo de

Lotes Matriacuteculas Aacuterea (msup2) Valor de Bairro

Mercado (R$) Vila dos Sonhos

10 22279 37100000 8200000 Municiacutepio - UF

11 22280 28000000 6400000 Campos do Jordatildeo Satildeo Paulo - SP

12 22281 35000000 7900000 Classe Cartoacuterio

13 22282 17300000 4000000 Terrenos 1deg

4 22291 41450000 9200000 Proprietaacuterio conforme matriacutecula

5 22292 37300000 8300000 Satildeo Paulo Cia Nacional de Seguros Gerais

Total Total 1961500 44000000

Imoacuteveis Terrenos sem construccedilotildees

Metodologia principal utilizada Meacutetodo comparativo direto

Localizaccedilatildeo Os imoacuteveis estatildeo situados em regiatildeo de meacutedia valorizaccedilatildeo

Acesso Os imoacuteveis possuem proximidades de 1 km da Avenida Emilio Ribas e a 7 km do centro de Campos do Jordatildeo - SP Estatildeo localizados em aacuterea de difiacutecil acesso sobre estrada de terra batida em peacutessimo estado de conservaccedilatildeo

Infraestrutura O local natildeo possui equipamentos comunitaacuterios destinados a prestaccedilatildeo de serviccedilos

necessaacuterios tais como rede de aacutegua potaacutevel coleta de esgotos aacuteguas pluviais e etc Portanto o local

natildeo possui urbanizaccedilatildeo

Topografia Os terrenos avaliados possuem inclinaccedilatildeo de seu perfil de na maacutexima 30 Portanto

considerados ondulados a forte ondulados

Ocupaccedilatildeo Atual Os terrenos se encontram sem uso e ocupaccedilatildeo

Raio amostral Os elementos amostrais do terreno ficam em um raio meacutedio de ateacute 1 km

Grau de fundamentaccedilatildeo e precisatildeo respectivamente II e III

Liquidez imobiliaacuteria O tempo meacutedio e maacuteximo de absorccedilatildeo para os imoacuteveis avaliados satildeo de 2 a

3 anos respectivamente Portanto classificados como sendo de meacutedia liquidez

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Fatos relevantes dos Terrenos

1 Existem poucos imoacuteveis com as mesmas caracteriacutesticas de uso e ocupaccedilatildeo agrave venda na

regiatildeo

2 Natildeo possui proximidade de aacutereas sujeitas a inundaccedilatildeo e sobrepotildee aacuterea em estudo e

exploraccedilatildeo de mineacuterios

3 Natildeo possui proximidade com risco de contaminante

4 Estatildeo localizados em aacuterea de difiacutecil acesso sobre estrada de terra batida em peacutessimo

estado de conservaccedilatildeo

5 Os terrenos estatildeo tomados por mata nativa qualquer alteraccedilatildeo no perfil do solo ou projeto

para construccedilatildeo soacute com aprovaccedilatildeo da prefeitura O local natildeo possui urbanizaccedilatildeo

6 As matriacuteculas natildeo apresentam georreferenciamento averbados em seus registros e

apresentando apenas rumos distacircncia e confrontantes Apesar de terem sido coletados

alguns pontos de coordenadas UTM no imoacutevel natildeo eacute possiacutevel afirmar que a aacuterea

vistoriada se refere agraves matriacuteculas apresentadas

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Premissas para Avaliaccedilatildeo

Durante a realizaccedilatildeo do trabalho os imoacuteveis foram vistoriados fisicamente em conformidade com o

artigo 731 da NBR 14653-12001

As fotos dos terrenos foram obtidas atraveacutes das do levantamento em campo

As aacutereas de terrenos foram obtidas mediante consulta a matriacutecula Ou seja natildeo foi efetuado nenhum

serviccedilo de levantamento planialtimeacutetrico

Todos os bens puacuteblicos e privados de utilizaccedilatildeo puacuteblica destinados agrave prestaccedilatildeo de serviccedilos

necessaacuterios ao funcionamento da cidade relacionados nesse relatoacuterio foram verificados e

classificados conforme a NBR 92841986

Os indiacutecios de contaminantes e exploraccedilatildeo mineral foram levantados de modo simplificado e em

conformidade com o guia da Federaccedilatildeo Brasileira dos Bancos [FEBRABAN] em parceria com o

Instituto Brasileiro de Avaliaccedilotildees e Periacutecias de Engenharia [IBAPE]

A verificaccedilatildeo de indiacutecio de alagamento foi efetuada de forma simplificada pelo perfil de elevaccedilatildeo

do Google Earth Pro Essa ilustraccedilatildeo estaacute contida no anexo II desse relatoacuterio

O conteuacutedo apresentado considera as informaccedilotildees consultadas no site da secretaria municipal de

desenvolvimento urbano da prefeitura local

Natildeo fez parte do escopo do trabalho a verificaccedilatildeo ocircnus tais como vinculaccedilatildeo a financiamentos

diacutevidas alienaccedilatildeo e efetiva propriedade dos imoacuteveis

A avaliaccedilatildeo baseou-se nos dados disponiacuteveis no mercado na data-base desse trabalho

Os avaliadores declaram natildeo possuir nenhum envolvimento pessoal ou interesses financeiros em

relaccedilatildeo aos imoacuteveis avaliados

Todas informaccedilotildees obtidas por terceiros consideramos como sendo verdadeiras

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Detalhamento dos imoacuteveis

Matriacuteculas Lotes Quadras Aacuterea (msup2) Rua Cartoacuterio Comarca

22279 10 O 3710000 4 1deg Campos do Jordatildeo - SP

22280 11 O 2800000 2 1deg Campos do Jordatildeo - SP

22281 12 O 3500000 2 1deg Campos do Jordatildeo - SP

22282 13 E 1730000 4 1deg Campos do Jordatildeo - SP

22291 4 I 4145000 8 1deg Campos do Jordatildeo - SP

22292 5 I 3730000 8 1deg Campos do Jordatildeo - SP

Bairro - Municiacutepio - Estado Vila dos Sonhos - Campos do Jordatildeo - Satildeo Paulo

Os imoacuteveis possuem proximidades de 1 km da Avenida Emilio Ribas e a 7 km do centro de Campos do Jordatildeo - SP Estatildeo localizados em aacuterea de difiacutecil acesso sobre estrada de terra batida em peacutessimo estado de conservaccedilatildeo

A topografia do terreno avaliado eacute de ondulada a forte ondulada

A ocupaccedilatildeo adjacente aos imoacuteveis avaliados encontra-se em aacuterea com presenccedila de imoacuteveis com a

mesma caracteriacutesticas e vegetaccedilatildeo remanescente

O local natildeo possui equipamentos comunitaacuterios destinados a prestaccedilatildeo de serviccedilos necessaacuterios tais

como rede de aacutegua potaacutevel coleta de esgotos aacuteguas pluviais e etc Portanto o local natildeo possui

urbanizaccedilatildeo

Foram registrados no imoacutevel diversos pontos com coordenadas geograacuteficas Essa situaccedilatildeo eacute

ilustrada em imagem contida no anexo I desse relatoacuterio

As mediccedilotildees altimeacutetricas dos lotes 4 e 5 registraram 1730 metros de altura em relaccedilatildeo ao mar

enquanto o restante dos lotes registrou 1680 metros de altura em relaccedilatildeo ao mar Nessas cotas o

terreno natildeo apresenta acuacutemulo de aacutegua devido ao posicionamento favoraacutevel em relaccedilatildeo ao perfil

de elevaccedilatildeo e de a rua facilitar o escoamento de aacutegua pluvial Essa situaccedilatildeo eacute ilustrada em imagem

contida no anexo II desse relatoacuterio

Segundo pesquisa realizada no Departamento Nacional de Produccedilatildeo Mineral [DNPM]1 os imoacuteveis

sobrepotildeem aacutereas em exploraccedilatildeo mineral

De acordo com o levantamento de indiacutecios contaminantes o imoacutevel avaliado natildeo possui risco bem

como riscos os imoacuteveis adjacentes Essa situaccedilatildeo eacute ilustrada em imagem contida no anexo II desse

relatoacuterio

1 Consulta disponiacutevel em lt httpsigminednpmgovbrwebmap gt Acesso dia [13112018]

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A matriacuteculas natildeo apresentam georreferenciamento averbados em seus registros e apresentando

apenas rumos distacircncia e confrontantes Apesar de terem sido coletados alguns pontos de

coordenadas UTM no imoacutevel natildeo eacute possiacutevel afirmar que a aacuterea vistoriada se refere agraves matriacuteculas

apresentadas

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Plano diretor de Campos do Jordatildeo - SP

Fonte Prefeitura Municipal de Campos do Jordatildeo2

Conforme consulta ao mapa de uso e ocupaccedilatildeo do solo fornecido pela prefeitura da cidade de

Mirassol e LEI Nordm 304907 DE 02 DE MAIO DE 2007 os imoacuteveis possui as seguintes

caracteriacutesticas de estruturaccedilatildeo e qualificaccedilatildeo urbana

Coacutedigo de Zoneamento atual ZC3 - Zona de uso predominantemente residencial de baixa

densidade

Coeficiente de aproveitamento 135

Taxa de ocupaccedilatildeo 45

2 Consulta disponiacutevel em httpwwwcamposdojordaospgovbrgt Acesso dia [13112018]

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Tratamento do estudo mercadoloacutegico

Tabela 1 - Siacutentese de escopo de avaliaccedilatildeo

Lote urbanizado Topografia Aclive

Aacuterea equivalente (msup2) Frente

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Natildeo Andar -

Padratildeo do condomiacutenio - Localizaccedilatildeo Meacutedia

Potencial construtivo Bom Acesso Ruim

Vocaccedilatildeo do imoacutevel Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 1

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos Luz aacutegua esgoto

Fatores relevantes Os imoacuteveis natildeo possuem quaisquer construccedilotildees civis

O bservaccedilotildees

45

-

-

-

-

Avaliando

Campos do Jordatildeo - SP

Desocupado

3 0 0 0 0 0

Fonte Dados originais da pesquisa de mercado

Para a pesquisa contida no anexo III desse relatoacuterio foram realizados trabalhos de investigaccedilatildeo coleta seleccedilatildeo processamento anaacutelise e interpretaccedilatildeo de resultados sobre dados relativos a imoacuteveis assemelhados ao avaliando para embasamento estrutural teacutecnico

Figura Dispersatildeo amostral

Fonte Google 2018

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Tabela 2 - Fatores de Homogeneizaccedilatildeo

Local Acesso Frente Construccedilatildeo Topografia Aproveitamento Ocupaccedilatildeo Aacuterea

100 085 100 100 100 100 100 105

100 090 100 100 100 100 100 105

095 085 100 100 095 100 100 104

100 090 100 100 100 100 100 105

100 090 100 100 100 100 100 104

098 090 100 100 100 100 100 105

098 090 100 100 098 100 100 105

100 090 100 100 100 100 100 103

Fonte Resultados originais da pesquisa de mercado

Tabela 3 - Saneamento estatiacutestico

Status Valor (R$) Aacuterea (msup2) Unitaacuterio Meacutedia Esp F Com Unit 1 Unit 2

Oferta 8800000 117000 7521 085 095 040 2429 2429

Oferta 8500000 119000 7143 090 095 040 2443 2443

Oferta 14000000 160800 8706 077 095 040 2563 2563

Oferta 8500000 101000 8416 090 095 040 2878 2878

Oferta 10000000 180000 5556 091 095 040 1919 000

Oferta 10000000 100000 10000 088 095 040 3352 000

Oferta 7500000 118300 6340 086 095 040 2082 2082

Oferta 15000000 220000 6818 095 095 040 2448 2448

Desvio em relaccedilatildeo agrave meacutedia 1035 Amostras utilizadas 8 6

Amplitude em relaccedilatildeo agrave meacutedia 1466 Valor unitaacuterio meacutedio 2514 2474

Valor unitaacuterio utilizado R$msup2 2305 Desvio padratildeo 446 256

Potencial construtivo Limite superior 2961 2643

Aacuterea paradigma msup2 100000 Limite inferior 2068 2305

Fonte Resultados originais da pesquisa de mercado

Figura Graacutefico de dispersatildeo amostral

Fonte Resultados originais da pesquisa

Av Indianoacutepolis 2029

Bairro Indianoacutepolis - Satildeo Paulo - SP - Fone (11) 3842-3333

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Conclusatildeo

Baseado na tendecircncia atual do mercado local concluiacutemos que para a respectiva data-base 13 de novembro de 2018 o valor de mercado dos imoacuteveis avaliados satildeo de

Lotes Matriacuteculas Aacuterea (msup2) Valor de Bairro

Mercado (R$) Vila dos Sonhos

10 22279 37100000 8200000 Municiacutepio - UF

11 22280 28000000 6400000 Campos do Jordatildeo Satildeo Paulo - SP

12 22281 35000000 7900000 Classe Cartoacuterio

13 22282 17300000 4000000 Terrenos 1deg

4 22291 41450000 9200000 Proprietaacuterio conforme matriacutecula

5 22292 37300000 8300000 Satildeo Paulo Cia Nacional de Seguros Gerais

Total Total 1961500 44000000 Nota 1 Todos os valores acima apresentados foram arredondados para a dezena de milharNota 2 Para a pesquisa terrenos foi considerado um imoacutevel paradigma Fonte Resultados obtidos da pesquisa de mercado

O valor de mercado obtido (valor agrave vista) pressupotildee que as partes envolvidas numa eventual transaccedilatildeo tenham plena liberdade e natildeo estejam pressionadas por fatores econocircmicos de prazo etc que possam vir a restringir a liberdade de opccedilatildeo No entanto todos os lotes estatildeo cobertos por vegetaccedilatildeo nativa portanto natildeo estando apto a construir Toda modificaccedilatildeo do perfil atual dos imoacuteveis dependeraacute de aprovaccedilatildeo dos oacutergatildeos municipais e ambientais competentes aleacutem do local natildeo possui urbanizaccedilatildeo Portanto o fator de comercializaccedilatildeo utilizado para os lotes eacute de 04

O tempo meacutedio e maacuteximo de absorccedilatildeo para o imoacutevel avaliado satildeo de 2 a 3 anos respectivamente

Av Indianoacutepolis 2029

Bairro Indianoacutepolis - Satildeo Paulo - SP - Fone (11) 3842-3333

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Metodologia

Esse relatoacuterio foi elaborado de acordo com as seguintes normas da ABNT - Associaccedilatildeo Brasileira

de Normas Teacutecnicas

NBR 14653-1 - Procedimentos Gerais

NBR 14653-2 - Imoacuteveis Urbanos

Tambeacutem seguiu as recomendaccedilotildees teacutecnicas

IBRACON - Manuais do instituto de auditores independentes do Brasil

IBAPESP - Instituto Brasileiro de Avaliaccedilotildees e Periacutecias de Engenharia de Satildeo Paulo

FEBRABAN - Federaccedilatildeo Brasileira de Bancos

CAJUFA - Centro de Apoio aos Juiacutezes das varas da Fazenda Puacuteblica da Capital

Meacutetodo comparativo direto

Para a pesquisa de terreno efetuamos investigaccedilotildees de valores de terrenos a venda pelo comparativo direto de aacutereas proacuteximas e comparaacuteveis com as aacutereas objeto da presente avaliaccedilatildeo Aos valores assim obtidos aplicamos coeficientes de ajustes adequados da forma de pagamento acesso esquina frente topografia fator de aacuterea aproveitamento localizaccedilatildeo geograacutefica fatores de especulaccedilatildeo de mercado etc que nos permitiram a obtenccedilatildeo de valores homogeneizados cuja meacutedia forneceu-nos um valor unitaacuterio mais provaacutevel agrave vista no momento da avaliaccedilatildeo

Responsabilidades

Atenciosamente

Capital Bens Engenharia Ltda - ME CREA - SP - 2055284

-------------------------------------- ----------------------------------------

Marcelo Ferreira Albano Guilherme Rodrigues Sanches Engenheiro Civil | Diretor Engenheiro Agrocircnomo | Diretor CREA - SP - 2614054771 CREA - SP - 2614692085

Vista geral dos lotes 4 e 5

Vista geral dos lotes 4 e 5

Coordinates S22deg414000W45deg331100

GPS Date 13112018 121236

Altitude 17220 m

Coordinates S22deg414200W45deg331000

GPS Date 13112018 122003

Altitude 17000 m

Estrada com ruim estado de conservaccedilatildeo

Vista geral dos lotes 4 e 5 Vista geral dos lotes 4 e 5

Vista geral dos lotes 4 e 5

Estrada com ruim estado de conservaccedilatildeo

Vista geral dos lotes 10 11 12 13 Vista geral dos lotes 10 11 12 13

Vista geral dos lotes 10 11 12 13

Estrada com peacutessimo estado de conservaccedilatildeo Estrada com peacutessimo estado de conservaccedilatildeo

Coordinates S22deg414900W45deg324500 GPS

Date 13112018 114630

Altitude 16310 m

Mapa de acesso ao imoacutevel - Vista aproximada

Mapa de acesso ao imoacutevel - Vista panoracircmica

Estrada

Estrada

Projeto de arroamento e loteamento

Mapa de acesso ao imoacutevel - Vista panoracircmica

Matriacutecula 128047

Matriacutecula 111062

Bioma

Mata Atlantica

Avaliandos

Verificaccedilatildeo de sobreposiccedilatildeo a aacutereas indiacutegenas e exploraccedilatildeo mineral

Perfil de elevaccedilatildeo do imoacutevel

Natildeo apresenta indiacutecio de alagamento no ponto em estudo

Lote urbanizado Topografia Aclive

Aacuterea de terreno (msup2) Frente

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Andar -

Padratildeo do condomiacutenio Localizaccedilatildeo Meacutedia

Unitaacuterio (R$msup2) Potencial construtivo Bom Acesso Meacutedio

Status Oferta Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 14

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos Luz e aacutegua

Fatos relevantes Lote limpo e com oacutetimo aproveitamento

Observaccedilotildees Lote estaacute todo cercado e haacute vizinhanccedila ao redor

Lote urbanizado Topografia Aclive

Aacuterea de terreno (msup2) Frente

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Andar -

Padratildeo do condomiacutenio Localizaccedilatildeo Meacutedia

Unitaacuterio (R$msup2) Potencial construtivo Bom Acesso Meacutedio

Status Oferta Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 14

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos Luz aacutegua e esgoto

Fatos relevantes Terreno com oacutetimo aproveitamento com vista panoracircmica e proacuteximo da regiatildeo da lagoinha

Observaccedilotildees

sem foto

Lote urbanizado Topografia Aclive aacute plano

Aacuterea de terreno (msup2) Frente

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Andar -

Padratildeo do condomiacutenio Localizaccedilatildeo Boa

Unitaacuterio (R$msup2) Potencial construtivo Bom Acesso Faacutecil

Status Oferta Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 14

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos Com infraestrutura de luz aacutegua e telefone

Fatos Relevantes Lote propicio para construccedilatildeo de pousada ou residecircncialocalizado aacute 400 metros do Hotel Orotur

Observaccedilotildees O lote eacute cercado por aacuterea verdes do loteamento e tambeacutem possui uma vista para um lago que estaacute sendo revitalizado

Fonte de informccedilatildeo Sergio da Silva - Corretor Autocircnomo | (012) 99617-6323

1

8274

000

Natildeo

-

Coacutedigo do imoacutevel

Terreno8800000R$ Proacuteximo a Alameda Florida

Vila Natal Campos do Jordatildeo - SP

-

7136Vale dos Sonho Campos do Jordatildeo - SP

Proacuteximo aacute rua Alameda Floacuterida

000

45

28500000R$ Terreno

Sim

Livre

000

Sim

119000

Fonte de informaccedilatildeo Sr Paulo Marco Uratori - Corretor Autocircnomo | (12)99644-0162

Coacutedigo do imoacutevel

117000

Coacutedigo do imoacutevel

Fonte de informaccedilatildeo Sr Paulo Marco Uratori - Corretor Autocircnomo | (12)99644-0162

-

-

511a6fJardim do Embaixador Campos do Jordatildeo - SP

Sim

160800

14000000R$ Terreno

Avenida Pedro Paulo

45

7521

7143

8706

-

livre

-

livre

45

3

Natildeo

Proacuteximo aacute rua Alameda Floacuterida

Lote urbanizado Topografia Aclive

Aacuterea de terreno (msup2) Frente -

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Andar -

Padratildeo do condomiacutenio Localizaccedilatildeo Meacutedia

Unitaacuterio (R$msup2) Potencial construtivo Bom Acesso Meacutedio

Status Oferta Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 14

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos Luz aacutegua e esgoto

Fatos relevantes Terreno com oacutetimo aproveitamento com vista panoracircmica e proacuteximo da regiatildeo da lagoinha

Observaccedilotildees O proprietario do lote eacute o mesmo do terreno 2

Lote urbanizado Topografia Aclive

Aacuterea de terreno (msup2) Frente

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Andar -

Padratildeo do condomiacutenio Localizaccedilatildeo Meacutedia

Unitaacuterio (R$msup2) Potencial construtivo Bom Acesso Meacutedio

Status Oferta Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 14

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos Luzaacutegua

Fatos relevantes Lote comeccedila em aclive e na parte alta eacute plano

Observaccedilotildees Eacute o mesmo proprietario do terreno 24 e o 5

Lote urbanizado Topografia Declive

Aacuterea de terreno (msup2) Frente

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Andar -

Padratildeo do condomiacutenio Localizaccedilatildeo Meacutedia

Unitaacuterio (R$msup2) Potencial construtivo Bom Acesso Meacutedio

Status Oferta Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 14

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos A infraestrutura do imoacutevel oferece Aacutegua luz telefone vista

Fatos relevantes Terreno contendo boa localizaccedilatildeo excelente posiccedilatildeo do Sol e vista panoracircmica

Observaccedilotildees

48500000R$ Terreno

-Vale dos Sonhos Campos do Jordatildeo-SP

Coacutedigo do imoacutevel

510000000R$ Terreno

Sim

101000

-

Natildeo

-

Fonte de informaccedilatildeo Sr Paulo Marco Uratori - Corretor Autocircnomo | (12)99644-0162

8416

Sem imagem

Sem imagem

Livre

45

Fonte de informaccedilatildeo Sr Paulo Marco Uratori - Corretor Autocircnomo | (12)99644-0162

Proacuteximo aacute rua alameda FloacuteridaCoacutedigo do imoacutevel -

Vale dos sonhos Campos do Jordatildeo-SP

Sim

180000

000

Natildeo

-

5556Livre

-

Terreno

Proacuteximo ao MiranteCoacutedigo do imoacutevel 3426

Aacutegua Santa Campos do Jordatildeo - SP

45

610000000R$

Fonte de informaccedilatildeo Sr Claacuteudio- Propietaacuterio | (11)99929-3861

Livre

45

Sim

100000

-

Natildeo

-

10000

-

Rua Engenheiro Gustavo Kaiser

Lote urbanizado Topografia Leve Aclive

Aacuterea de terreno (msup2) Frente

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Andar -

Padratildeo do condomiacutenio Localizaccedilatildeo Meacutedia

Unitaacuterio (R$msup2) Potencial construtivo Bom Acesso Meacutedio

Status Oferta Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 14

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos A infraestrutura do imoacutevel oferece Aacutegua luz telefone vista

Fatos relevantes

Observaccedilotildees Regiatildeo da minalba com muito verde

Rua Efigecircnia Ana dos santos

Lote urbanizado Topografia Aclive

Aacuterea de terreno (msup2) Frente

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Andar -

Padratildeo do condomiacutenio Localizaccedilatildeo Meacutedia

Unitaacuterio (R$msup2) Potencial construtivo Bom Acesso Meacutedio

Status Oferta Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 14

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos Luz aacutegua esgoto pavimentaccedilatildeo e tv a cabo

Fatores relevantes Satildeo trecircs lotes no totalsendo um usado como mirante e outro eacute necessaacuterio manter como bosque

Observaccedilotildees Projeto de casa aprovado na prefeitura e 3631 IPTUano

77500000R$ Terreno

t492aAacutegua Santa Campos do Jordatildeo - SP

Coacutedigo do imoacutevel

815000000R$ Avaliando

Sim

118300

000

Natildeo

-

Fonte de informaccedilatildeo Sr Bruno Opccedilatildeo Imoveis - Corretor de imoacuteveis | (12) 99776-5470

-

6340Livre

45

TE0026Vila Natal Campos do Jordatildeo -SP

Sim

220000

000

Natildeo

-

6818

Coacutedigo do imoacutevel

-

45

Fonte de informaccedilatildeo Sr Paulo Marco Uratori - Corretor Autocircnomo | (12)99644-0162

A n e x o | IV

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Relaccedilatildeo de documentos

Segue abaixo as informaccedilotildees bem como as documentaccedilotildees que utilizamos para a realizaccedilatildeo do

trabalho de avaliaccedilatildeo

Matriacuteculas

Mapa dos lotes

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140121

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140121

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140248

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140248

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140337

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140337

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140427

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140427

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140502

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140502

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140534

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140534

Page 4: LAUDO DE AVALIAÇÃO · 2020. 3. 23. · Av. Indianópolis, 2.029 Bairro Indianópolis - São Paulo - SP - Fone: (11) 3842-3333 ACORDO CONTRATUAL Escopo Avaliação técnica de imóveis

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Resumo

Baseado na tendecircncia atual do mercado local concluiacutemos que para a respectiva data-base 13 de novembro de 2018 os valores de mercado dos imoacuteveis avaliados satildeo de

Lotes Matriacuteculas Aacuterea (msup2) Valor de Bairro

Mercado (R$) Vila dos Sonhos

10 22279 37100000 8200000 Municiacutepio - UF

11 22280 28000000 6400000 Campos do Jordatildeo Satildeo Paulo - SP

12 22281 35000000 7900000 Classe Cartoacuterio

13 22282 17300000 4000000 Terrenos 1deg

4 22291 41450000 9200000 Proprietaacuterio conforme matriacutecula

5 22292 37300000 8300000 Satildeo Paulo Cia Nacional de Seguros Gerais

Total Total 1961500 44000000

Imoacuteveis Terrenos sem construccedilotildees

Metodologia principal utilizada Meacutetodo comparativo direto

Localizaccedilatildeo Os imoacuteveis estatildeo situados em regiatildeo de meacutedia valorizaccedilatildeo

Acesso Os imoacuteveis possuem proximidades de 1 km da Avenida Emilio Ribas e a 7 km do centro de Campos do Jordatildeo - SP Estatildeo localizados em aacuterea de difiacutecil acesso sobre estrada de terra batida em peacutessimo estado de conservaccedilatildeo

Infraestrutura O local natildeo possui equipamentos comunitaacuterios destinados a prestaccedilatildeo de serviccedilos

necessaacuterios tais como rede de aacutegua potaacutevel coleta de esgotos aacuteguas pluviais e etc Portanto o local

natildeo possui urbanizaccedilatildeo

Topografia Os terrenos avaliados possuem inclinaccedilatildeo de seu perfil de na maacutexima 30 Portanto

considerados ondulados a forte ondulados

Ocupaccedilatildeo Atual Os terrenos se encontram sem uso e ocupaccedilatildeo

Raio amostral Os elementos amostrais do terreno ficam em um raio meacutedio de ateacute 1 km

Grau de fundamentaccedilatildeo e precisatildeo respectivamente II e III

Liquidez imobiliaacuteria O tempo meacutedio e maacuteximo de absorccedilatildeo para os imoacuteveis avaliados satildeo de 2 a

3 anos respectivamente Portanto classificados como sendo de meacutedia liquidez

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Fatos relevantes dos Terrenos

1 Existem poucos imoacuteveis com as mesmas caracteriacutesticas de uso e ocupaccedilatildeo agrave venda na

regiatildeo

2 Natildeo possui proximidade de aacutereas sujeitas a inundaccedilatildeo e sobrepotildee aacuterea em estudo e

exploraccedilatildeo de mineacuterios

3 Natildeo possui proximidade com risco de contaminante

4 Estatildeo localizados em aacuterea de difiacutecil acesso sobre estrada de terra batida em peacutessimo

estado de conservaccedilatildeo

5 Os terrenos estatildeo tomados por mata nativa qualquer alteraccedilatildeo no perfil do solo ou projeto

para construccedilatildeo soacute com aprovaccedilatildeo da prefeitura O local natildeo possui urbanizaccedilatildeo

6 As matriacuteculas natildeo apresentam georreferenciamento averbados em seus registros e

apresentando apenas rumos distacircncia e confrontantes Apesar de terem sido coletados

alguns pontos de coordenadas UTM no imoacutevel natildeo eacute possiacutevel afirmar que a aacuterea

vistoriada se refere agraves matriacuteculas apresentadas

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Premissas para Avaliaccedilatildeo

Durante a realizaccedilatildeo do trabalho os imoacuteveis foram vistoriados fisicamente em conformidade com o

artigo 731 da NBR 14653-12001

As fotos dos terrenos foram obtidas atraveacutes das do levantamento em campo

As aacutereas de terrenos foram obtidas mediante consulta a matriacutecula Ou seja natildeo foi efetuado nenhum

serviccedilo de levantamento planialtimeacutetrico

Todos os bens puacuteblicos e privados de utilizaccedilatildeo puacuteblica destinados agrave prestaccedilatildeo de serviccedilos

necessaacuterios ao funcionamento da cidade relacionados nesse relatoacuterio foram verificados e

classificados conforme a NBR 92841986

Os indiacutecios de contaminantes e exploraccedilatildeo mineral foram levantados de modo simplificado e em

conformidade com o guia da Federaccedilatildeo Brasileira dos Bancos [FEBRABAN] em parceria com o

Instituto Brasileiro de Avaliaccedilotildees e Periacutecias de Engenharia [IBAPE]

A verificaccedilatildeo de indiacutecio de alagamento foi efetuada de forma simplificada pelo perfil de elevaccedilatildeo

do Google Earth Pro Essa ilustraccedilatildeo estaacute contida no anexo II desse relatoacuterio

O conteuacutedo apresentado considera as informaccedilotildees consultadas no site da secretaria municipal de

desenvolvimento urbano da prefeitura local

Natildeo fez parte do escopo do trabalho a verificaccedilatildeo ocircnus tais como vinculaccedilatildeo a financiamentos

diacutevidas alienaccedilatildeo e efetiva propriedade dos imoacuteveis

A avaliaccedilatildeo baseou-se nos dados disponiacuteveis no mercado na data-base desse trabalho

Os avaliadores declaram natildeo possuir nenhum envolvimento pessoal ou interesses financeiros em

relaccedilatildeo aos imoacuteveis avaliados

Todas informaccedilotildees obtidas por terceiros consideramos como sendo verdadeiras

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Detalhamento dos imoacuteveis

Matriacuteculas Lotes Quadras Aacuterea (msup2) Rua Cartoacuterio Comarca

22279 10 O 3710000 4 1deg Campos do Jordatildeo - SP

22280 11 O 2800000 2 1deg Campos do Jordatildeo - SP

22281 12 O 3500000 2 1deg Campos do Jordatildeo - SP

22282 13 E 1730000 4 1deg Campos do Jordatildeo - SP

22291 4 I 4145000 8 1deg Campos do Jordatildeo - SP

22292 5 I 3730000 8 1deg Campos do Jordatildeo - SP

Bairro - Municiacutepio - Estado Vila dos Sonhos - Campos do Jordatildeo - Satildeo Paulo

Os imoacuteveis possuem proximidades de 1 km da Avenida Emilio Ribas e a 7 km do centro de Campos do Jordatildeo - SP Estatildeo localizados em aacuterea de difiacutecil acesso sobre estrada de terra batida em peacutessimo estado de conservaccedilatildeo

A topografia do terreno avaliado eacute de ondulada a forte ondulada

A ocupaccedilatildeo adjacente aos imoacuteveis avaliados encontra-se em aacuterea com presenccedila de imoacuteveis com a

mesma caracteriacutesticas e vegetaccedilatildeo remanescente

O local natildeo possui equipamentos comunitaacuterios destinados a prestaccedilatildeo de serviccedilos necessaacuterios tais

como rede de aacutegua potaacutevel coleta de esgotos aacuteguas pluviais e etc Portanto o local natildeo possui

urbanizaccedilatildeo

Foram registrados no imoacutevel diversos pontos com coordenadas geograacuteficas Essa situaccedilatildeo eacute

ilustrada em imagem contida no anexo I desse relatoacuterio

As mediccedilotildees altimeacutetricas dos lotes 4 e 5 registraram 1730 metros de altura em relaccedilatildeo ao mar

enquanto o restante dos lotes registrou 1680 metros de altura em relaccedilatildeo ao mar Nessas cotas o

terreno natildeo apresenta acuacutemulo de aacutegua devido ao posicionamento favoraacutevel em relaccedilatildeo ao perfil

de elevaccedilatildeo e de a rua facilitar o escoamento de aacutegua pluvial Essa situaccedilatildeo eacute ilustrada em imagem

contida no anexo II desse relatoacuterio

Segundo pesquisa realizada no Departamento Nacional de Produccedilatildeo Mineral [DNPM]1 os imoacuteveis

sobrepotildeem aacutereas em exploraccedilatildeo mineral

De acordo com o levantamento de indiacutecios contaminantes o imoacutevel avaliado natildeo possui risco bem

como riscos os imoacuteveis adjacentes Essa situaccedilatildeo eacute ilustrada em imagem contida no anexo II desse

relatoacuterio

1 Consulta disponiacutevel em lt httpsigminednpmgovbrwebmap gt Acesso dia [13112018]

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A matriacuteculas natildeo apresentam georreferenciamento averbados em seus registros e apresentando

apenas rumos distacircncia e confrontantes Apesar de terem sido coletados alguns pontos de

coordenadas UTM no imoacutevel natildeo eacute possiacutevel afirmar que a aacuterea vistoriada se refere agraves matriacuteculas

apresentadas

Av Indianoacutepolis 2029

Bairro Indianoacutepolis - Satildeo Paulo - SP - Fone (11) 3842-3333

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Plano diretor de Campos do Jordatildeo - SP

Fonte Prefeitura Municipal de Campos do Jordatildeo2

Conforme consulta ao mapa de uso e ocupaccedilatildeo do solo fornecido pela prefeitura da cidade de

Mirassol e LEI Nordm 304907 DE 02 DE MAIO DE 2007 os imoacuteveis possui as seguintes

caracteriacutesticas de estruturaccedilatildeo e qualificaccedilatildeo urbana

Coacutedigo de Zoneamento atual ZC3 - Zona de uso predominantemente residencial de baixa

densidade

Coeficiente de aproveitamento 135

Taxa de ocupaccedilatildeo 45

2 Consulta disponiacutevel em httpwwwcamposdojordaospgovbrgt Acesso dia [13112018]

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Tratamento do estudo mercadoloacutegico

Tabela 1 - Siacutentese de escopo de avaliaccedilatildeo

Lote urbanizado Topografia Aclive

Aacuterea equivalente (msup2) Frente

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Natildeo Andar -

Padratildeo do condomiacutenio - Localizaccedilatildeo Meacutedia

Potencial construtivo Bom Acesso Ruim

Vocaccedilatildeo do imoacutevel Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 1

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos Luz aacutegua esgoto

Fatores relevantes Os imoacuteveis natildeo possuem quaisquer construccedilotildees civis

O bservaccedilotildees

45

-

-

-

-

Avaliando

Campos do Jordatildeo - SP

Desocupado

3 0 0 0 0 0

Fonte Dados originais da pesquisa de mercado

Para a pesquisa contida no anexo III desse relatoacuterio foram realizados trabalhos de investigaccedilatildeo coleta seleccedilatildeo processamento anaacutelise e interpretaccedilatildeo de resultados sobre dados relativos a imoacuteveis assemelhados ao avaliando para embasamento estrutural teacutecnico

Figura Dispersatildeo amostral

Fonte Google 2018

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Tabela 2 - Fatores de Homogeneizaccedilatildeo

Local Acesso Frente Construccedilatildeo Topografia Aproveitamento Ocupaccedilatildeo Aacuterea

100 085 100 100 100 100 100 105

100 090 100 100 100 100 100 105

095 085 100 100 095 100 100 104

100 090 100 100 100 100 100 105

100 090 100 100 100 100 100 104

098 090 100 100 100 100 100 105

098 090 100 100 098 100 100 105

100 090 100 100 100 100 100 103

Fonte Resultados originais da pesquisa de mercado

Tabela 3 - Saneamento estatiacutestico

Status Valor (R$) Aacuterea (msup2) Unitaacuterio Meacutedia Esp F Com Unit 1 Unit 2

Oferta 8800000 117000 7521 085 095 040 2429 2429

Oferta 8500000 119000 7143 090 095 040 2443 2443

Oferta 14000000 160800 8706 077 095 040 2563 2563

Oferta 8500000 101000 8416 090 095 040 2878 2878

Oferta 10000000 180000 5556 091 095 040 1919 000

Oferta 10000000 100000 10000 088 095 040 3352 000

Oferta 7500000 118300 6340 086 095 040 2082 2082

Oferta 15000000 220000 6818 095 095 040 2448 2448

Desvio em relaccedilatildeo agrave meacutedia 1035 Amostras utilizadas 8 6

Amplitude em relaccedilatildeo agrave meacutedia 1466 Valor unitaacuterio meacutedio 2514 2474

Valor unitaacuterio utilizado R$msup2 2305 Desvio padratildeo 446 256

Potencial construtivo Limite superior 2961 2643

Aacuterea paradigma msup2 100000 Limite inferior 2068 2305

Fonte Resultados originais da pesquisa de mercado

Figura Graacutefico de dispersatildeo amostral

Fonte Resultados originais da pesquisa

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Conclusatildeo

Baseado na tendecircncia atual do mercado local concluiacutemos que para a respectiva data-base 13 de novembro de 2018 o valor de mercado dos imoacuteveis avaliados satildeo de

Lotes Matriacuteculas Aacuterea (msup2) Valor de Bairro

Mercado (R$) Vila dos Sonhos

10 22279 37100000 8200000 Municiacutepio - UF

11 22280 28000000 6400000 Campos do Jordatildeo Satildeo Paulo - SP

12 22281 35000000 7900000 Classe Cartoacuterio

13 22282 17300000 4000000 Terrenos 1deg

4 22291 41450000 9200000 Proprietaacuterio conforme matriacutecula

5 22292 37300000 8300000 Satildeo Paulo Cia Nacional de Seguros Gerais

Total Total 1961500 44000000 Nota 1 Todos os valores acima apresentados foram arredondados para a dezena de milharNota 2 Para a pesquisa terrenos foi considerado um imoacutevel paradigma Fonte Resultados obtidos da pesquisa de mercado

O valor de mercado obtido (valor agrave vista) pressupotildee que as partes envolvidas numa eventual transaccedilatildeo tenham plena liberdade e natildeo estejam pressionadas por fatores econocircmicos de prazo etc que possam vir a restringir a liberdade de opccedilatildeo No entanto todos os lotes estatildeo cobertos por vegetaccedilatildeo nativa portanto natildeo estando apto a construir Toda modificaccedilatildeo do perfil atual dos imoacuteveis dependeraacute de aprovaccedilatildeo dos oacutergatildeos municipais e ambientais competentes aleacutem do local natildeo possui urbanizaccedilatildeo Portanto o fator de comercializaccedilatildeo utilizado para os lotes eacute de 04

O tempo meacutedio e maacuteximo de absorccedilatildeo para o imoacutevel avaliado satildeo de 2 a 3 anos respectivamente

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Metodologia

Esse relatoacuterio foi elaborado de acordo com as seguintes normas da ABNT - Associaccedilatildeo Brasileira

de Normas Teacutecnicas

NBR 14653-1 - Procedimentos Gerais

NBR 14653-2 - Imoacuteveis Urbanos

Tambeacutem seguiu as recomendaccedilotildees teacutecnicas

IBRACON - Manuais do instituto de auditores independentes do Brasil

IBAPESP - Instituto Brasileiro de Avaliaccedilotildees e Periacutecias de Engenharia de Satildeo Paulo

FEBRABAN - Federaccedilatildeo Brasileira de Bancos

CAJUFA - Centro de Apoio aos Juiacutezes das varas da Fazenda Puacuteblica da Capital

Meacutetodo comparativo direto

Para a pesquisa de terreno efetuamos investigaccedilotildees de valores de terrenos a venda pelo comparativo direto de aacutereas proacuteximas e comparaacuteveis com as aacutereas objeto da presente avaliaccedilatildeo Aos valores assim obtidos aplicamos coeficientes de ajustes adequados da forma de pagamento acesso esquina frente topografia fator de aacuterea aproveitamento localizaccedilatildeo geograacutefica fatores de especulaccedilatildeo de mercado etc que nos permitiram a obtenccedilatildeo de valores homogeneizados cuja meacutedia forneceu-nos um valor unitaacuterio mais provaacutevel agrave vista no momento da avaliaccedilatildeo

Responsabilidades

Atenciosamente

Capital Bens Engenharia Ltda - ME CREA - SP - 2055284

-------------------------------------- ----------------------------------------

Marcelo Ferreira Albano Guilherme Rodrigues Sanches Engenheiro Civil | Diretor Engenheiro Agrocircnomo | Diretor CREA - SP - 2614054771 CREA - SP - 2614692085

Vista geral dos lotes 4 e 5

Vista geral dos lotes 4 e 5

Coordinates S22deg414000W45deg331100

GPS Date 13112018 121236

Altitude 17220 m

Coordinates S22deg414200W45deg331000

GPS Date 13112018 122003

Altitude 17000 m

Estrada com ruim estado de conservaccedilatildeo

Vista geral dos lotes 4 e 5 Vista geral dos lotes 4 e 5

Vista geral dos lotes 4 e 5

Estrada com ruim estado de conservaccedilatildeo

Vista geral dos lotes 10 11 12 13 Vista geral dos lotes 10 11 12 13

Vista geral dos lotes 10 11 12 13

Estrada com peacutessimo estado de conservaccedilatildeo Estrada com peacutessimo estado de conservaccedilatildeo

Coordinates S22deg414900W45deg324500 GPS

Date 13112018 114630

Altitude 16310 m

Mapa de acesso ao imoacutevel - Vista aproximada

Mapa de acesso ao imoacutevel - Vista panoracircmica

Estrada

Estrada

Projeto de arroamento e loteamento

Mapa de acesso ao imoacutevel - Vista panoracircmica

Matriacutecula 128047

Matriacutecula 111062

Bioma

Mata Atlantica

Avaliandos

Verificaccedilatildeo de sobreposiccedilatildeo a aacutereas indiacutegenas e exploraccedilatildeo mineral

Perfil de elevaccedilatildeo do imoacutevel

Natildeo apresenta indiacutecio de alagamento no ponto em estudo

Lote urbanizado Topografia Aclive

Aacuterea de terreno (msup2) Frente

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Andar -

Padratildeo do condomiacutenio Localizaccedilatildeo Meacutedia

Unitaacuterio (R$msup2) Potencial construtivo Bom Acesso Meacutedio

Status Oferta Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 14

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos Luz e aacutegua

Fatos relevantes Lote limpo e com oacutetimo aproveitamento

Observaccedilotildees Lote estaacute todo cercado e haacute vizinhanccedila ao redor

Lote urbanizado Topografia Aclive

Aacuterea de terreno (msup2) Frente

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Andar -

Padratildeo do condomiacutenio Localizaccedilatildeo Meacutedia

Unitaacuterio (R$msup2) Potencial construtivo Bom Acesso Meacutedio

Status Oferta Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 14

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos Luz aacutegua e esgoto

Fatos relevantes Terreno com oacutetimo aproveitamento com vista panoracircmica e proacuteximo da regiatildeo da lagoinha

Observaccedilotildees

sem foto

Lote urbanizado Topografia Aclive aacute plano

Aacuterea de terreno (msup2) Frente

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Andar -

Padratildeo do condomiacutenio Localizaccedilatildeo Boa

Unitaacuterio (R$msup2) Potencial construtivo Bom Acesso Faacutecil

Status Oferta Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 14

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos Com infraestrutura de luz aacutegua e telefone

Fatos Relevantes Lote propicio para construccedilatildeo de pousada ou residecircncialocalizado aacute 400 metros do Hotel Orotur

Observaccedilotildees O lote eacute cercado por aacuterea verdes do loteamento e tambeacutem possui uma vista para um lago que estaacute sendo revitalizado

Fonte de informccedilatildeo Sergio da Silva - Corretor Autocircnomo | (012) 99617-6323

1

8274

000

Natildeo

-

Coacutedigo do imoacutevel

Terreno8800000R$ Proacuteximo a Alameda Florida

Vila Natal Campos do Jordatildeo - SP

-

7136Vale dos Sonho Campos do Jordatildeo - SP

Proacuteximo aacute rua Alameda Floacuterida

000

45

28500000R$ Terreno

Sim

Livre

000

Sim

119000

Fonte de informaccedilatildeo Sr Paulo Marco Uratori - Corretor Autocircnomo | (12)99644-0162

Coacutedigo do imoacutevel

117000

Coacutedigo do imoacutevel

Fonte de informaccedilatildeo Sr Paulo Marco Uratori - Corretor Autocircnomo | (12)99644-0162

-

-

511a6fJardim do Embaixador Campos do Jordatildeo - SP

Sim

160800

14000000R$ Terreno

Avenida Pedro Paulo

45

7521

7143

8706

-

livre

-

livre

45

3

Natildeo

Proacuteximo aacute rua Alameda Floacuterida

Lote urbanizado Topografia Aclive

Aacuterea de terreno (msup2) Frente -

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Andar -

Padratildeo do condomiacutenio Localizaccedilatildeo Meacutedia

Unitaacuterio (R$msup2) Potencial construtivo Bom Acesso Meacutedio

Status Oferta Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 14

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos Luz aacutegua e esgoto

Fatos relevantes Terreno com oacutetimo aproveitamento com vista panoracircmica e proacuteximo da regiatildeo da lagoinha

Observaccedilotildees O proprietario do lote eacute o mesmo do terreno 2

Lote urbanizado Topografia Aclive

Aacuterea de terreno (msup2) Frente

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Andar -

Padratildeo do condomiacutenio Localizaccedilatildeo Meacutedia

Unitaacuterio (R$msup2) Potencial construtivo Bom Acesso Meacutedio

Status Oferta Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 14

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos Luzaacutegua

Fatos relevantes Lote comeccedila em aclive e na parte alta eacute plano

Observaccedilotildees Eacute o mesmo proprietario do terreno 24 e o 5

Lote urbanizado Topografia Declive

Aacuterea de terreno (msup2) Frente

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Andar -

Padratildeo do condomiacutenio Localizaccedilatildeo Meacutedia

Unitaacuterio (R$msup2) Potencial construtivo Bom Acesso Meacutedio

Status Oferta Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 14

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos A infraestrutura do imoacutevel oferece Aacutegua luz telefone vista

Fatos relevantes Terreno contendo boa localizaccedilatildeo excelente posiccedilatildeo do Sol e vista panoracircmica

Observaccedilotildees

48500000R$ Terreno

-Vale dos Sonhos Campos do Jordatildeo-SP

Coacutedigo do imoacutevel

510000000R$ Terreno

Sim

101000

-

Natildeo

-

Fonte de informaccedilatildeo Sr Paulo Marco Uratori - Corretor Autocircnomo | (12)99644-0162

8416

Sem imagem

Sem imagem

Livre

45

Fonte de informaccedilatildeo Sr Paulo Marco Uratori - Corretor Autocircnomo | (12)99644-0162

Proacuteximo aacute rua alameda FloacuteridaCoacutedigo do imoacutevel -

Vale dos sonhos Campos do Jordatildeo-SP

Sim

180000

000

Natildeo

-

5556Livre

-

Terreno

Proacuteximo ao MiranteCoacutedigo do imoacutevel 3426

Aacutegua Santa Campos do Jordatildeo - SP

45

610000000R$

Fonte de informaccedilatildeo Sr Claacuteudio- Propietaacuterio | (11)99929-3861

Livre

45

Sim

100000

-

Natildeo

-

10000

-

Rua Engenheiro Gustavo Kaiser

Lote urbanizado Topografia Leve Aclive

Aacuterea de terreno (msup2) Frente

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Andar -

Padratildeo do condomiacutenio Localizaccedilatildeo Meacutedia

Unitaacuterio (R$msup2) Potencial construtivo Bom Acesso Meacutedio

Status Oferta Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 14

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos A infraestrutura do imoacutevel oferece Aacutegua luz telefone vista

Fatos relevantes

Observaccedilotildees Regiatildeo da minalba com muito verde

Rua Efigecircnia Ana dos santos

Lote urbanizado Topografia Aclive

Aacuterea de terreno (msup2) Frente

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Andar -

Padratildeo do condomiacutenio Localizaccedilatildeo Meacutedia

Unitaacuterio (R$msup2) Potencial construtivo Bom Acesso Meacutedio

Status Oferta Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 14

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos Luz aacutegua esgoto pavimentaccedilatildeo e tv a cabo

Fatores relevantes Satildeo trecircs lotes no totalsendo um usado como mirante e outro eacute necessaacuterio manter como bosque

Observaccedilotildees Projeto de casa aprovado na prefeitura e 3631 IPTUano

77500000R$ Terreno

t492aAacutegua Santa Campos do Jordatildeo - SP

Coacutedigo do imoacutevel

815000000R$ Avaliando

Sim

118300

000

Natildeo

-

Fonte de informaccedilatildeo Sr Bruno Opccedilatildeo Imoveis - Corretor de imoacuteveis | (12) 99776-5470

-

6340Livre

45

TE0026Vila Natal Campos do Jordatildeo -SP

Sim

220000

000

Natildeo

-

6818

Coacutedigo do imoacutevel

-

45

Fonte de informaccedilatildeo Sr Paulo Marco Uratori - Corretor Autocircnomo | (12)99644-0162

A n e x o | IV

Av Indianoacutepolis 2029

Bairro Indianoacutepolis - Satildeo Paulo - SP - Fone (11) 3842-3333

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Relaccedilatildeo de documentos

Segue abaixo as informaccedilotildees bem como as documentaccedilotildees que utilizamos para a realizaccedilatildeo do

trabalho de avaliaccedilatildeo

Matriacuteculas

Mapa dos lotes

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140121

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140121

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140248

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140248

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140337

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140337

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140427

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140427

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140502

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140502

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140534

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140534

Page 5: LAUDO DE AVALIAÇÃO · 2020. 3. 23. · Av. Indianópolis, 2.029 Bairro Indianópolis - São Paulo - SP - Fone: (11) 3842-3333 ACORDO CONTRATUAL Escopo Avaliação técnica de imóveis

Av Indianoacutepolis 2029

Bairro Indianoacutepolis - Satildeo Paulo - SP - Fone (11) 3842-3333

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Fatos relevantes dos Terrenos

1 Existem poucos imoacuteveis com as mesmas caracteriacutesticas de uso e ocupaccedilatildeo agrave venda na

regiatildeo

2 Natildeo possui proximidade de aacutereas sujeitas a inundaccedilatildeo e sobrepotildee aacuterea em estudo e

exploraccedilatildeo de mineacuterios

3 Natildeo possui proximidade com risco de contaminante

4 Estatildeo localizados em aacuterea de difiacutecil acesso sobre estrada de terra batida em peacutessimo

estado de conservaccedilatildeo

5 Os terrenos estatildeo tomados por mata nativa qualquer alteraccedilatildeo no perfil do solo ou projeto

para construccedilatildeo soacute com aprovaccedilatildeo da prefeitura O local natildeo possui urbanizaccedilatildeo

6 As matriacuteculas natildeo apresentam georreferenciamento averbados em seus registros e

apresentando apenas rumos distacircncia e confrontantes Apesar de terem sido coletados

alguns pontos de coordenadas UTM no imoacutevel natildeo eacute possiacutevel afirmar que a aacuterea

vistoriada se refere agraves matriacuteculas apresentadas

Av Indianoacutepolis 2029

Bairro Indianoacutepolis - Satildeo Paulo - SP - Fone (11) 3842-3333

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Premissas para Avaliaccedilatildeo

Durante a realizaccedilatildeo do trabalho os imoacuteveis foram vistoriados fisicamente em conformidade com o

artigo 731 da NBR 14653-12001

As fotos dos terrenos foram obtidas atraveacutes das do levantamento em campo

As aacutereas de terrenos foram obtidas mediante consulta a matriacutecula Ou seja natildeo foi efetuado nenhum

serviccedilo de levantamento planialtimeacutetrico

Todos os bens puacuteblicos e privados de utilizaccedilatildeo puacuteblica destinados agrave prestaccedilatildeo de serviccedilos

necessaacuterios ao funcionamento da cidade relacionados nesse relatoacuterio foram verificados e

classificados conforme a NBR 92841986

Os indiacutecios de contaminantes e exploraccedilatildeo mineral foram levantados de modo simplificado e em

conformidade com o guia da Federaccedilatildeo Brasileira dos Bancos [FEBRABAN] em parceria com o

Instituto Brasileiro de Avaliaccedilotildees e Periacutecias de Engenharia [IBAPE]

A verificaccedilatildeo de indiacutecio de alagamento foi efetuada de forma simplificada pelo perfil de elevaccedilatildeo

do Google Earth Pro Essa ilustraccedilatildeo estaacute contida no anexo II desse relatoacuterio

O conteuacutedo apresentado considera as informaccedilotildees consultadas no site da secretaria municipal de

desenvolvimento urbano da prefeitura local

Natildeo fez parte do escopo do trabalho a verificaccedilatildeo ocircnus tais como vinculaccedilatildeo a financiamentos

diacutevidas alienaccedilatildeo e efetiva propriedade dos imoacuteveis

A avaliaccedilatildeo baseou-se nos dados disponiacuteveis no mercado na data-base desse trabalho

Os avaliadores declaram natildeo possuir nenhum envolvimento pessoal ou interesses financeiros em

relaccedilatildeo aos imoacuteveis avaliados

Todas informaccedilotildees obtidas por terceiros consideramos como sendo verdadeiras

Av Indianoacutepolis 2029

Bairro Indianoacutepolis - Satildeo Paulo - SP - Fone (11) 3842-3333

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Detalhamento dos imoacuteveis

Matriacuteculas Lotes Quadras Aacuterea (msup2) Rua Cartoacuterio Comarca

22279 10 O 3710000 4 1deg Campos do Jordatildeo - SP

22280 11 O 2800000 2 1deg Campos do Jordatildeo - SP

22281 12 O 3500000 2 1deg Campos do Jordatildeo - SP

22282 13 E 1730000 4 1deg Campos do Jordatildeo - SP

22291 4 I 4145000 8 1deg Campos do Jordatildeo - SP

22292 5 I 3730000 8 1deg Campos do Jordatildeo - SP

Bairro - Municiacutepio - Estado Vila dos Sonhos - Campos do Jordatildeo - Satildeo Paulo

Os imoacuteveis possuem proximidades de 1 km da Avenida Emilio Ribas e a 7 km do centro de Campos do Jordatildeo - SP Estatildeo localizados em aacuterea de difiacutecil acesso sobre estrada de terra batida em peacutessimo estado de conservaccedilatildeo

A topografia do terreno avaliado eacute de ondulada a forte ondulada

A ocupaccedilatildeo adjacente aos imoacuteveis avaliados encontra-se em aacuterea com presenccedila de imoacuteveis com a

mesma caracteriacutesticas e vegetaccedilatildeo remanescente

O local natildeo possui equipamentos comunitaacuterios destinados a prestaccedilatildeo de serviccedilos necessaacuterios tais

como rede de aacutegua potaacutevel coleta de esgotos aacuteguas pluviais e etc Portanto o local natildeo possui

urbanizaccedilatildeo

Foram registrados no imoacutevel diversos pontos com coordenadas geograacuteficas Essa situaccedilatildeo eacute

ilustrada em imagem contida no anexo I desse relatoacuterio

As mediccedilotildees altimeacutetricas dos lotes 4 e 5 registraram 1730 metros de altura em relaccedilatildeo ao mar

enquanto o restante dos lotes registrou 1680 metros de altura em relaccedilatildeo ao mar Nessas cotas o

terreno natildeo apresenta acuacutemulo de aacutegua devido ao posicionamento favoraacutevel em relaccedilatildeo ao perfil

de elevaccedilatildeo e de a rua facilitar o escoamento de aacutegua pluvial Essa situaccedilatildeo eacute ilustrada em imagem

contida no anexo II desse relatoacuterio

Segundo pesquisa realizada no Departamento Nacional de Produccedilatildeo Mineral [DNPM]1 os imoacuteveis

sobrepotildeem aacutereas em exploraccedilatildeo mineral

De acordo com o levantamento de indiacutecios contaminantes o imoacutevel avaliado natildeo possui risco bem

como riscos os imoacuteveis adjacentes Essa situaccedilatildeo eacute ilustrada em imagem contida no anexo II desse

relatoacuterio

1 Consulta disponiacutevel em lt httpsigminednpmgovbrwebmap gt Acesso dia [13112018]

Av Indianoacutepolis 2029

Bairro Indianoacutepolis - Satildeo Paulo - SP - Fone (11) 3842-3333

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A matriacuteculas natildeo apresentam georreferenciamento averbados em seus registros e apresentando

apenas rumos distacircncia e confrontantes Apesar de terem sido coletados alguns pontos de

coordenadas UTM no imoacutevel natildeo eacute possiacutevel afirmar que a aacuterea vistoriada se refere agraves matriacuteculas

apresentadas

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Plano diretor de Campos do Jordatildeo - SP

Fonte Prefeitura Municipal de Campos do Jordatildeo2

Conforme consulta ao mapa de uso e ocupaccedilatildeo do solo fornecido pela prefeitura da cidade de

Mirassol e LEI Nordm 304907 DE 02 DE MAIO DE 2007 os imoacuteveis possui as seguintes

caracteriacutesticas de estruturaccedilatildeo e qualificaccedilatildeo urbana

Coacutedigo de Zoneamento atual ZC3 - Zona de uso predominantemente residencial de baixa

densidade

Coeficiente de aproveitamento 135

Taxa de ocupaccedilatildeo 45

2 Consulta disponiacutevel em httpwwwcamposdojordaospgovbrgt Acesso dia [13112018]

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Tratamento do estudo mercadoloacutegico

Tabela 1 - Siacutentese de escopo de avaliaccedilatildeo

Lote urbanizado Topografia Aclive

Aacuterea equivalente (msup2) Frente

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Natildeo Andar -

Padratildeo do condomiacutenio - Localizaccedilatildeo Meacutedia

Potencial construtivo Bom Acesso Ruim

Vocaccedilatildeo do imoacutevel Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 1

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos Luz aacutegua esgoto

Fatores relevantes Os imoacuteveis natildeo possuem quaisquer construccedilotildees civis

O bservaccedilotildees

45

-

-

-

-

Avaliando

Campos do Jordatildeo - SP

Desocupado

3 0 0 0 0 0

Fonte Dados originais da pesquisa de mercado

Para a pesquisa contida no anexo III desse relatoacuterio foram realizados trabalhos de investigaccedilatildeo coleta seleccedilatildeo processamento anaacutelise e interpretaccedilatildeo de resultados sobre dados relativos a imoacuteveis assemelhados ao avaliando para embasamento estrutural teacutecnico

Figura Dispersatildeo amostral

Fonte Google 2018

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Tabela 2 - Fatores de Homogeneizaccedilatildeo

Local Acesso Frente Construccedilatildeo Topografia Aproveitamento Ocupaccedilatildeo Aacuterea

100 085 100 100 100 100 100 105

100 090 100 100 100 100 100 105

095 085 100 100 095 100 100 104

100 090 100 100 100 100 100 105

100 090 100 100 100 100 100 104

098 090 100 100 100 100 100 105

098 090 100 100 098 100 100 105

100 090 100 100 100 100 100 103

Fonte Resultados originais da pesquisa de mercado

Tabela 3 - Saneamento estatiacutestico

Status Valor (R$) Aacuterea (msup2) Unitaacuterio Meacutedia Esp F Com Unit 1 Unit 2

Oferta 8800000 117000 7521 085 095 040 2429 2429

Oferta 8500000 119000 7143 090 095 040 2443 2443

Oferta 14000000 160800 8706 077 095 040 2563 2563

Oferta 8500000 101000 8416 090 095 040 2878 2878

Oferta 10000000 180000 5556 091 095 040 1919 000

Oferta 10000000 100000 10000 088 095 040 3352 000

Oferta 7500000 118300 6340 086 095 040 2082 2082

Oferta 15000000 220000 6818 095 095 040 2448 2448

Desvio em relaccedilatildeo agrave meacutedia 1035 Amostras utilizadas 8 6

Amplitude em relaccedilatildeo agrave meacutedia 1466 Valor unitaacuterio meacutedio 2514 2474

Valor unitaacuterio utilizado R$msup2 2305 Desvio padratildeo 446 256

Potencial construtivo Limite superior 2961 2643

Aacuterea paradigma msup2 100000 Limite inferior 2068 2305

Fonte Resultados originais da pesquisa de mercado

Figura Graacutefico de dispersatildeo amostral

Fonte Resultados originais da pesquisa

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Conclusatildeo

Baseado na tendecircncia atual do mercado local concluiacutemos que para a respectiva data-base 13 de novembro de 2018 o valor de mercado dos imoacuteveis avaliados satildeo de

Lotes Matriacuteculas Aacuterea (msup2) Valor de Bairro

Mercado (R$) Vila dos Sonhos

10 22279 37100000 8200000 Municiacutepio - UF

11 22280 28000000 6400000 Campos do Jordatildeo Satildeo Paulo - SP

12 22281 35000000 7900000 Classe Cartoacuterio

13 22282 17300000 4000000 Terrenos 1deg

4 22291 41450000 9200000 Proprietaacuterio conforme matriacutecula

5 22292 37300000 8300000 Satildeo Paulo Cia Nacional de Seguros Gerais

Total Total 1961500 44000000 Nota 1 Todos os valores acima apresentados foram arredondados para a dezena de milharNota 2 Para a pesquisa terrenos foi considerado um imoacutevel paradigma Fonte Resultados obtidos da pesquisa de mercado

O valor de mercado obtido (valor agrave vista) pressupotildee que as partes envolvidas numa eventual transaccedilatildeo tenham plena liberdade e natildeo estejam pressionadas por fatores econocircmicos de prazo etc que possam vir a restringir a liberdade de opccedilatildeo No entanto todos os lotes estatildeo cobertos por vegetaccedilatildeo nativa portanto natildeo estando apto a construir Toda modificaccedilatildeo do perfil atual dos imoacuteveis dependeraacute de aprovaccedilatildeo dos oacutergatildeos municipais e ambientais competentes aleacutem do local natildeo possui urbanizaccedilatildeo Portanto o fator de comercializaccedilatildeo utilizado para os lotes eacute de 04

O tempo meacutedio e maacuteximo de absorccedilatildeo para o imoacutevel avaliado satildeo de 2 a 3 anos respectivamente

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Metodologia

Esse relatoacuterio foi elaborado de acordo com as seguintes normas da ABNT - Associaccedilatildeo Brasileira

de Normas Teacutecnicas

NBR 14653-1 - Procedimentos Gerais

NBR 14653-2 - Imoacuteveis Urbanos

Tambeacutem seguiu as recomendaccedilotildees teacutecnicas

IBRACON - Manuais do instituto de auditores independentes do Brasil

IBAPESP - Instituto Brasileiro de Avaliaccedilotildees e Periacutecias de Engenharia de Satildeo Paulo

FEBRABAN - Federaccedilatildeo Brasileira de Bancos

CAJUFA - Centro de Apoio aos Juiacutezes das varas da Fazenda Puacuteblica da Capital

Meacutetodo comparativo direto

Para a pesquisa de terreno efetuamos investigaccedilotildees de valores de terrenos a venda pelo comparativo direto de aacutereas proacuteximas e comparaacuteveis com as aacutereas objeto da presente avaliaccedilatildeo Aos valores assim obtidos aplicamos coeficientes de ajustes adequados da forma de pagamento acesso esquina frente topografia fator de aacuterea aproveitamento localizaccedilatildeo geograacutefica fatores de especulaccedilatildeo de mercado etc que nos permitiram a obtenccedilatildeo de valores homogeneizados cuja meacutedia forneceu-nos um valor unitaacuterio mais provaacutevel agrave vista no momento da avaliaccedilatildeo

Responsabilidades

Atenciosamente

Capital Bens Engenharia Ltda - ME CREA - SP - 2055284

-------------------------------------- ----------------------------------------

Marcelo Ferreira Albano Guilherme Rodrigues Sanches Engenheiro Civil | Diretor Engenheiro Agrocircnomo | Diretor CREA - SP - 2614054771 CREA - SP - 2614692085

Vista geral dos lotes 4 e 5

Vista geral dos lotes 4 e 5

Coordinates S22deg414000W45deg331100

GPS Date 13112018 121236

Altitude 17220 m

Coordinates S22deg414200W45deg331000

GPS Date 13112018 122003

Altitude 17000 m

Estrada com ruim estado de conservaccedilatildeo

Vista geral dos lotes 4 e 5 Vista geral dos lotes 4 e 5

Vista geral dos lotes 4 e 5

Estrada com ruim estado de conservaccedilatildeo

Vista geral dos lotes 10 11 12 13 Vista geral dos lotes 10 11 12 13

Vista geral dos lotes 10 11 12 13

Estrada com peacutessimo estado de conservaccedilatildeo Estrada com peacutessimo estado de conservaccedilatildeo

Coordinates S22deg414900W45deg324500 GPS

Date 13112018 114630

Altitude 16310 m

Mapa de acesso ao imoacutevel - Vista aproximada

Mapa de acesso ao imoacutevel - Vista panoracircmica

Estrada

Estrada

Projeto de arroamento e loteamento

Mapa de acesso ao imoacutevel - Vista panoracircmica

Matriacutecula 128047

Matriacutecula 111062

Bioma

Mata Atlantica

Avaliandos

Verificaccedilatildeo de sobreposiccedilatildeo a aacutereas indiacutegenas e exploraccedilatildeo mineral

Perfil de elevaccedilatildeo do imoacutevel

Natildeo apresenta indiacutecio de alagamento no ponto em estudo

Lote urbanizado Topografia Aclive

Aacuterea de terreno (msup2) Frente

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Andar -

Padratildeo do condomiacutenio Localizaccedilatildeo Meacutedia

Unitaacuterio (R$msup2) Potencial construtivo Bom Acesso Meacutedio

Status Oferta Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 14

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos Luz e aacutegua

Fatos relevantes Lote limpo e com oacutetimo aproveitamento

Observaccedilotildees Lote estaacute todo cercado e haacute vizinhanccedila ao redor

Lote urbanizado Topografia Aclive

Aacuterea de terreno (msup2) Frente

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Andar -

Padratildeo do condomiacutenio Localizaccedilatildeo Meacutedia

Unitaacuterio (R$msup2) Potencial construtivo Bom Acesso Meacutedio

Status Oferta Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 14

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos Luz aacutegua e esgoto

Fatos relevantes Terreno com oacutetimo aproveitamento com vista panoracircmica e proacuteximo da regiatildeo da lagoinha

Observaccedilotildees

sem foto

Lote urbanizado Topografia Aclive aacute plano

Aacuterea de terreno (msup2) Frente

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Andar -

Padratildeo do condomiacutenio Localizaccedilatildeo Boa

Unitaacuterio (R$msup2) Potencial construtivo Bom Acesso Faacutecil

Status Oferta Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 14

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos Com infraestrutura de luz aacutegua e telefone

Fatos Relevantes Lote propicio para construccedilatildeo de pousada ou residecircncialocalizado aacute 400 metros do Hotel Orotur

Observaccedilotildees O lote eacute cercado por aacuterea verdes do loteamento e tambeacutem possui uma vista para um lago que estaacute sendo revitalizado

Fonte de informccedilatildeo Sergio da Silva - Corretor Autocircnomo | (012) 99617-6323

1

8274

000

Natildeo

-

Coacutedigo do imoacutevel

Terreno8800000R$ Proacuteximo a Alameda Florida

Vila Natal Campos do Jordatildeo - SP

-

7136Vale dos Sonho Campos do Jordatildeo - SP

Proacuteximo aacute rua Alameda Floacuterida

000

45

28500000R$ Terreno

Sim

Livre

000

Sim

119000

Fonte de informaccedilatildeo Sr Paulo Marco Uratori - Corretor Autocircnomo | (12)99644-0162

Coacutedigo do imoacutevel

117000

Coacutedigo do imoacutevel

Fonte de informaccedilatildeo Sr Paulo Marco Uratori - Corretor Autocircnomo | (12)99644-0162

-

-

511a6fJardim do Embaixador Campos do Jordatildeo - SP

Sim

160800

14000000R$ Terreno

Avenida Pedro Paulo

45

7521

7143

8706

-

livre

-

livre

45

3

Natildeo

Proacuteximo aacute rua Alameda Floacuterida

Lote urbanizado Topografia Aclive

Aacuterea de terreno (msup2) Frente -

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Andar -

Padratildeo do condomiacutenio Localizaccedilatildeo Meacutedia

Unitaacuterio (R$msup2) Potencial construtivo Bom Acesso Meacutedio

Status Oferta Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 14

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos Luz aacutegua e esgoto

Fatos relevantes Terreno com oacutetimo aproveitamento com vista panoracircmica e proacuteximo da regiatildeo da lagoinha

Observaccedilotildees O proprietario do lote eacute o mesmo do terreno 2

Lote urbanizado Topografia Aclive

Aacuterea de terreno (msup2) Frente

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Andar -

Padratildeo do condomiacutenio Localizaccedilatildeo Meacutedia

Unitaacuterio (R$msup2) Potencial construtivo Bom Acesso Meacutedio

Status Oferta Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 14

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos Luzaacutegua

Fatos relevantes Lote comeccedila em aclive e na parte alta eacute plano

Observaccedilotildees Eacute o mesmo proprietario do terreno 24 e o 5

Lote urbanizado Topografia Declive

Aacuterea de terreno (msup2) Frente

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Andar -

Padratildeo do condomiacutenio Localizaccedilatildeo Meacutedia

Unitaacuterio (R$msup2) Potencial construtivo Bom Acesso Meacutedio

Status Oferta Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 14

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos A infraestrutura do imoacutevel oferece Aacutegua luz telefone vista

Fatos relevantes Terreno contendo boa localizaccedilatildeo excelente posiccedilatildeo do Sol e vista panoracircmica

Observaccedilotildees

48500000R$ Terreno

-Vale dos Sonhos Campos do Jordatildeo-SP

Coacutedigo do imoacutevel

510000000R$ Terreno

Sim

101000

-

Natildeo

-

Fonte de informaccedilatildeo Sr Paulo Marco Uratori - Corretor Autocircnomo | (12)99644-0162

8416

Sem imagem

Sem imagem

Livre

45

Fonte de informaccedilatildeo Sr Paulo Marco Uratori - Corretor Autocircnomo | (12)99644-0162

Proacuteximo aacute rua alameda FloacuteridaCoacutedigo do imoacutevel -

Vale dos sonhos Campos do Jordatildeo-SP

Sim

180000

000

Natildeo

-

5556Livre

-

Terreno

Proacuteximo ao MiranteCoacutedigo do imoacutevel 3426

Aacutegua Santa Campos do Jordatildeo - SP

45

610000000R$

Fonte de informaccedilatildeo Sr Claacuteudio- Propietaacuterio | (11)99929-3861

Livre

45

Sim

100000

-

Natildeo

-

10000

-

Rua Engenheiro Gustavo Kaiser

Lote urbanizado Topografia Leve Aclive

Aacuterea de terreno (msup2) Frente

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Andar -

Padratildeo do condomiacutenio Localizaccedilatildeo Meacutedia

Unitaacuterio (R$msup2) Potencial construtivo Bom Acesso Meacutedio

Status Oferta Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 14

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos A infraestrutura do imoacutevel oferece Aacutegua luz telefone vista

Fatos relevantes

Observaccedilotildees Regiatildeo da minalba com muito verde

Rua Efigecircnia Ana dos santos

Lote urbanizado Topografia Aclive

Aacuterea de terreno (msup2) Frente

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Andar -

Padratildeo do condomiacutenio Localizaccedilatildeo Meacutedia

Unitaacuterio (R$msup2) Potencial construtivo Bom Acesso Meacutedio

Status Oferta Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 14

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos Luz aacutegua esgoto pavimentaccedilatildeo e tv a cabo

Fatores relevantes Satildeo trecircs lotes no totalsendo um usado como mirante e outro eacute necessaacuterio manter como bosque

Observaccedilotildees Projeto de casa aprovado na prefeitura e 3631 IPTUano

77500000R$ Terreno

t492aAacutegua Santa Campos do Jordatildeo - SP

Coacutedigo do imoacutevel

815000000R$ Avaliando

Sim

118300

000

Natildeo

-

Fonte de informaccedilatildeo Sr Bruno Opccedilatildeo Imoveis - Corretor de imoacuteveis | (12) 99776-5470

-

6340Livre

45

TE0026Vila Natal Campos do Jordatildeo -SP

Sim

220000

000

Natildeo

-

6818

Coacutedigo do imoacutevel

-

45

Fonte de informaccedilatildeo Sr Paulo Marco Uratori - Corretor Autocircnomo | (12)99644-0162

A n e x o | IV

Av Indianoacutepolis 2029

Bairro Indianoacutepolis - Satildeo Paulo - SP - Fone (11) 3842-3333

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Relaccedilatildeo de documentos

Segue abaixo as informaccedilotildees bem como as documentaccedilotildees que utilizamos para a realizaccedilatildeo do

trabalho de avaliaccedilatildeo

Matriacuteculas

Mapa dos lotes

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140121

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140121

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140248

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140248

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140337

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140337

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140427

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140427

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140502

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140502

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140534

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140534

Page 6: LAUDO DE AVALIAÇÃO · 2020. 3. 23. · Av. Indianópolis, 2.029 Bairro Indianópolis - São Paulo - SP - Fone: (11) 3842-3333 ACORDO CONTRATUAL Escopo Avaliação técnica de imóveis

Av Indianoacutepolis 2029

Bairro Indianoacutepolis - Satildeo Paulo - SP - Fone (11) 3842-3333

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Premissas para Avaliaccedilatildeo

Durante a realizaccedilatildeo do trabalho os imoacuteveis foram vistoriados fisicamente em conformidade com o

artigo 731 da NBR 14653-12001

As fotos dos terrenos foram obtidas atraveacutes das do levantamento em campo

As aacutereas de terrenos foram obtidas mediante consulta a matriacutecula Ou seja natildeo foi efetuado nenhum

serviccedilo de levantamento planialtimeacutetrico

Todos os bens puacuteblicos e privados de utilizaccedilatildeo puacuteblica destinados agrave prestaccedilatildeo de serviccedilos

necessaacuterios ao funcionamento da cidade relacionados nesse relatoacuterio foram verificados e

classificados conforme a NBR 92841986

Os indiacutecios de contaminantes e exploraccedilatildeo mineral foram levantados de modo simplificado e em

conformidade com o guia da Federaccedilatildeo Brasileira dos Bancos [FEBRABAN] em parceria com o

Instituto Brasileiro de Avaliaccedilotildees e Periacutecias de Engenharia [IBAPE]

A verificaccedilatildeo de indiacutecio de alagamento foi efetuada de forma simplificada pelo perfil de elevaccedilatildeo

do Google Earth Pro Essa ilustraccedilatildeo estaacute contida no anexo II desse relatoacuterio

O conteuacutedo apresentado considera as informaccedilotildees consultadas no site da secretaria municipal de

desenvolvimento urbano da prefeitura local

Natildeo fez parte do escopo do trabalho a verificaccedilatildeo ocircnus tais como vinculaccedilatildeo a financiamentos

diacutevidas alienaccedilatildeo e efetiva propriedade dos imoacuteveis

A avaliaccedilatildeo baseou-se nos dados disponiacuteveis no mercado na data-base desse trabalho

Os avaliadores declaram natildeo possuir nenhum envolvimento pessoal ou interesses financeiros em

relaccedilatildeo aos imoacuteveis avaliados

Todas informaccedilotildees obtidas por terceiros consideramos como sendo verdadeiras

Av Indianoacutepolis 2029

Bairro Indianoacutepolis - Satildeo Paulo - SP - Fone (11) 3842-3333

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Detalhamento dos imoacuteveis

Matriacuteculas Lotes Quadras Aacuterea (msup2) Rua Cartoacuterio Comarca

22279 10 O 3710000 4 1deg Campos do Jordatildeo - SP

22280 11 O 2800000 2 1deg Campos do Jordatildeo - SP

22281 12 O 3500000 2 1deg Campos do Jordatildeo - SP

22282 13 E 1730000 4 1deg Campos do Jordatildeo - SP

22291 4 I 4145000 8 1deg Campos do Jordatildeo - SP

22292 5 I 3730000 8 1deg Campos do Jordatildeo - SP

Bairro - Municiacutepio - Estado Vila dos Sonhos - Campos do Jordatildeo - Satildeo Paulo

Os imoacuteveis possuem proximidades de 1 km da Avenida Emilio Ribas e a 7 km do centro de Campos do Jordatildeo - SP Estatildeo localizados em aacuterea de difiacutecil acesso sobre estrada de terra batida em peacutessimo estado de conservaccedilatildeo

A topografia do terreno avaliado eacute de ondulada a forte ondulada

A ocupaccedilatildeo adjacente aos imoacuteveis avaliados encontra-se em aacuterea com presenccedila de imoacuteveis com a

mesma caracteriacutesticas e vegetaccedilatildeo remanescente

O local natildeo possui equipamentos comunitaacuterios destinados a prestaccedilatildeo de serviccedilos necessaacuterios tais

como rede de aacutegua potaacutevel coleta de esgotos aacuteguas pluviais e etc Portanto o local natildeo possui

urbanizaccedilatildeo

Foram registrados no imoacutevel diversos pontos com coordenadas geograacuteficas Essa situaccedilatildeo eacute

ilustrada em imagem contida no anexo I desse relatoacuterio

As mediccedilotildees altimeacutetricas dos lotes 4 e 5 registraram 1730 metros de altura em relaccedilatildeo ao mar

enquanto o restante dos lotes registrou 1680 metros de altura em relaccedilatildeo ao mar Nessas cotas o

terreno natildeo apresenta acuacutemulo de aacutegua devido ao posicionamento favoraacutevel em relaccedilatildeo ao perfil

de elevaccedilatildeo e de a rua facilitar o escoamento de aacutegua pluvial Essa situaccedilatildeo eacute ilustrada em imagem

contida no anexo II desse relatoacuterio

Segundo pesquisa realizada no Departamento Nacional de Produccedilatildeo Mineral [DNPM]1 os imoacuteveis

sobrepotildeem aacutereas em exploraccedilatildeo mineral

De acordo com o levantamento de indiacutecios contaminantes o imoacutevel avaliado natildeo possui risco bem

como riscos os imoacuteveis adjacentes Essa situaccedilatildeo eacute ilustrada em imagem contida no anexo II desse

relatoacuterio

1 Consulta disponiacutevel em lt httpsigminednpmgovbrwebmap gt Acesso dia [13112018]

Av Indianoacutepolis 2029

Bairro Indianoacutepolis - Satildeo Paulo - SP - Fone (11) 3842-3333

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A matriacuteculas natildeo apresentam georreferenciamento averbados em seus registros e apresentando

apenas rumos distacircncia e confrontantes Apesar de terem sido coletados alguns pontos de

coordenadas UTM no imoacutevel natildeo eacute possiacutevel afirmar que a aacuterea vistoriada se refere agraves matriacuteculas

apresentadas

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Plano diretor de Campos do Jordatildeo - SP

Fonte Prefeitura Municipal de Campos do Jordatildeo2

Conforme consulta ao mapa de uso e ocupaccedilatildeo do solo fornecido pela prefeitura da cidade de

Mirassol e LEI Nordm 304907 DE 02 DE MAIO DE 2007 os imoacuteveis possui as seguintes

caracteriacutesticas de estruturaccedilatildeo e qualificaccedilatildeo urbana

Coacutedigo de Zoneamento atual ZC3 - Zona de uso predominantemente residencial de baixa

densidade

Coeficiente de aproveitamento 135

Taxa de ocupaccedilatildeo 45

2 Consulta disponiacutevel em httpwwwcamposdojordaospgovbrgt Acesso dia [13112018]

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Tratamento do estudo mercadoloacutegico

Tabela 1 - Siacutentese de escopo de avaliaccedilatildeo

Lote urbanizado Topografia Aclive

Aacuterea equivalente (msup2) Frente

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Natildeo Andar -

Padratildeo do condomiacutenio - Localizaccedilatildeo Meacutedia

Potencial construtivo Bom Acesso Ruim

Vocaccedilatildeo do imoacutevel Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 1

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos Luz aacutegua esgoto

Fatores relevantes Os imoacuteveis natildeo possuem quaisquer construccedilotildees civis

O bservaccedilotildees

45

-

-

-

-

Avaliando

Campos do Jordatildeo - SP

Desocupado

3 0 0 0 0 0

Fonte Dados originais da pesquisa de mercado

Para a pesquisa contida no anexo III desse relatoacuterio foram realizados trabalhos de investigaccedilatildeo coleta seleccedilatildeo processamento anaacutelise e interpretaccedilatildeo de resultados sobre dados relativos a imoacuteveis assemelhados ao avaliando para embasamento estrutural teacutecnico

Figura Dispersatildeo amostral

Fonte Google 2018

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Tabela 2 - Fatores de Homogeneizaccedilatildeo

Local Acesso Frente Construccedilatildeo Topografia Aproveitamento Ocupaccedilatildeo Aacuterea

100 085 100 100 100 100 100 105

100 090 100 100 100 100 100 105

095 085 100 100 095 100 100 104

100 090 100 100 100 100 100 105

100 090 100 100 100 100 100 104

098 090 100 100 100 100 100 105

098 090 100 100 098 100 100 105

100 090 100 100 100 100 100 103

Fonte Resultados originais da pesquisa de mercado

Tabela 3 - Saneamento estatiacutestico

Status Valor (R$) Aacuterea (msup2) Unitaacuterio Meacutedia Esp F Com Unit 1 Unit 2

Oferta 8800000 117000 7521 085 095 040 2429 2429

Oferta 8500000 119000 7143 090 095 040 2443 2443

Oferta 14000000 160800 8706 077 095 040 2563 2563

Oferta 8500000 101000 8416 090 095 040 2878 2878

Oferta 10000000 180000 5556 091 095 040 1919 000

Oferta 10000000 100000 10000 088 095 040 3352 000

Oferta 7500000 118300 6340 086 095 040 2082 2082

Oferta 15000000 220000 6818 095 095 040 2448 2448

Desvio em relaccedilatildeo agrave meacutedia 1035 Amostras utilizadas 8 6

Amplitude em relaccedilatildeo agrave meacutedia 1466 Valor unitaacuterio meacutedio 2514 2474

Valor unitaacuterio utilizado R$msup2 2305 Desvio padratildeo 446 256

Potencial construtivo Limite superior 2961 2643

Aacuterea paradigma msup2 100000 Limite inferior 2068 2305

Fonte Resultados originais da pesquisa de mercado

Figura Graacutefico de dispersatildeo amostral

Fonte Resultados originais da pesquisa

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Conclusatildeo

Baseado na tendecircncia atual do mercado local concluiacutemos que para a respectiva data-base 13 de novembro de 2018 o valor de mercado dos imoacuteveis avaliados satildeo de

Lotes Matriacuteculas Aacuterea (msup2) Valor de Bairro

Mercado (R$) Vila dos Sonhos

10 22279 37100000 8200000 Municiacutepio - UF

11 22280 28000000 6400000 Campos do Jordatildeo Satildeo Paulo - SP

12 22281 35000000 7900000 Classe Cartoacuterio

13 22282 17300000 4000000 Terrenos 1deg

4 22291 41450000 9200000 Proprietaacuterio conforme matriacutecula

5 22292 37300000 8300000 Satildeo Paulo Cia Nacional de Seguros Gerais

Total Total 1961500 44000000 Nota 1 Todos os valores acima apresentados foram arredondados para a dezena de milharNota 2 Para a pesquisa terrenos foi considerado um imoacutevel paradigma Fonte Resultados obtidos da pesquisa de mercado

O valor de mercado obtido (valor agrave vista) pressupotildee que as partes envolvidas numa eventual transaccedilatildeo tenham plena liberdade e natildeo estejam pressionadas por fatores econocircmicos de prazo etc que possam vir a restringir a liberdade de opccedilatildeo No entanto todos os lotes estatildeo cobertos por vegetaccedilatildeo nativa portanto natildeo estando apto a construir Toda modificaccedilatildeo do perfil atual dos imoacuteveis dependeraacute de aprovaccedilatildeo dos oacutergatildeos municipais e ambientais competentes aleacutem do local natildeo possui urbanizaccedilatildeo Portanto o fator de comercializaccedilatildeo utilizado para os lotes eacute de 04

O tempo meacutedio e maacuteximo de absorccedilatildeo para o imoacutevel avaliado satildeo de 2 a 3 anos respectivamente

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Metodologia

Esse relatoacuterio foi elaborado de acordo com as seguintes normas da ABNT - Associaccedilatildeo Brasileira

de Normas Teacutecnicas

NBR 14653-1 - Procedimentos Gerais

NBR 14653-2 - Imoacuteveis Urbanos

Tambeacutem seguiu as recomendaccedilotildees teacutecnicas

IBRACON - Manuais do instituto de auditores independentes do Brasil

IBAPESP - Instituto Brasileiro de Avaliaccedilotildees e Periacutecias de Engenharia de Satildeo Paulo

FEBRABAN - Federaccedilatildeo Brasileira de Bancos

CAJUFA - Centro de Apoio aos Juiacutezes das varas da Fazenda Puacuteblica da Capital

Meacutetodo comparativo direto

Para a pesquisa de terreno efetuamos investigaccedilotildees de valores de terrenos a venda pelo comparativo direto de aacutereas proacuteximas e comparaacuteveis com as aacutereas objeto da presente avaliaccedilatildeo Aos valores assim obtidos aplicamos coeficientes de ajustes adequados da forma de pagamento acesso esquina frente topografia fator de aacuterea aproveitamento localizaccedilatildeo geograacutefica fatores de especulaccedilatildeo de mercado etc que nos permitiram a obtenccedilatildeo de valores homogeneizados cuja meacutedia forneceu-nos um valor unitaacuterio mais provaacutevel agrave vista no momento da avaliaccedilatildeo

Responsabilidades

Atenciosamente

Capital Bens Engenharia Ltda - ME CREA - SP - 2055284

-------------------------------------- ----------------------------------------

Marcelo Ferreira Albano Guilherme Rodrigues Sanches Engenheiro Civil | Diretor Engenheiro Agrocircnomo | Diretor CREA - SP - 2614054771 CREA - SP - 2614692085

Vista geral dos lotes 4 e 5

Vista geral dos lotes 4 e 5

Coordinates S22deg414000W45deg331100

GPS Date 13112018 121236

Altitude 17220 m

Coordinates S22deg414200W45deg331000

GPS Date 13112018 122003

Altitude 17000 m

Estrada com ruim estado de conservaccedilatildeo

Vista geral dos lotes 4 e 5 Vista geral dos lotes 4 e 5

Vista geral dos lotes 4 e 5

Estrada com ruim estado de conservaccedilatildeo

Vista geral dos lotes 10 11 12 13 Vista geral dos lotes 10 11 12 13

Vista geral dos lotes 10 11 12 13

Estrada com peacutessimo estado de conservaccedilatildeo Estrada com peacutessimo estado de conservaccedilatildeo

Coordinates S22deg414900W45deg324500 GPS

Date 13112018 114630

Altitude 16310 m

Mapa de acesso ao imoacutevel - Vista aproximada

Mapa de acesso ao imoacutevel - Vista panoracircmica

Estrada

Estrada

Projeto de arroamento e loteamento

Mapa de acesso ao imoacutevel - Vista panoracircmica

Matriacutecula 128047

Matriacutecula 111062

Bioma

Mata Atlantica

Avaliandos

Verificaccedilatildeo de sobreposiccedilatildeo a aacutereas indiacutegenas e exploraccedilatildeo mineral

Perfil de elevaccedilatildeo do imoacutevel

Natildeo apresenta indiacutecio de alagamento no ponto em estudo

Lote urbanizado Topografia Aclive

Aacuterea de terreno (msup2) Frente

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Andar -

Padratildeo do condomiacutenio Localizaccedilatildeo Meacutedia

Unitaacuterio (R$msup2) Potencial construtivo Bom Acesso Meacutedio

Status Oferta Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 14

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos Luz e aacutegua

Fatos relevantes Lote limpo e com oacutetimo aproveitamento

Observaccedilotildees Lote estaacute todo cercado e haacute vizinhanccedila ao redor

Lote urbanizado Topografia Aclive

Aacuterea de terreno (msup2) Frente

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Andar -

Padratildeo do condomiacutenio Localizaccedilatildeo Meacutedia

Unitaacuterio (R$msup2) Potencial construtivo Bom Acesso Meacutedio

Status Oferta Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 14

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos Luz aacutegua e esgoto

Fatos relevantes Terreno com oacutetimo aproveitamento com vista panoracircmica e proacuteximo da regiatildeo da lagoinha

Observaccedilotildees

sem foto

Lote urbanizado Topografia Aclive aacute plano

Aacuterea de terreno (msup2) Frente

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Andar -

Padratildeo do condomiacutenio Localizaccedilatildeo Boa

Unitaacuterio (R$msup2) Potencial construtivo Bom Acesso Faacutecil

Status Oferta Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 14

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos Com infraestrutura de luz aacutegua e telefone

Fatos Relevantes Lote propicio para construccedilatildeo de pousada ou residecircncialocalizado aacute 400 metros do Hotel Orotur

Observaccedilotildees O lote eacute cercado por aacuterea verdes do loteamento e tambeacutem possui uma vista para um lago que estaacute sendo revitalizado

Fonte de informccedilatildeo Sergio da Silva - Corretor Autocircnomo | (012) 99617-6323

1

8274

000

Natildeo

-

Coacutedigo do imoacutevel

Terreno8800000R$ Proacuteximo a Alameda Florida

Vila Natal Campos do Jordatildeo - SP

-

7136Vale dos Sonho Campos do Jordatildeo - SP

Proacuteximo aacute rua Alameda Floacuterida

000

45

28500000R$ Terreno

Sim

Livre

000

Sim

119000

Fonte de informaccedilatildeo Sr Paulo Marco Uratori - Corretor Autocircnomo | (12)99644-0162

Coacutedigo do imoacutevel

117000

Coacutedigo do imoacutevel

Fonte de informaccedilatildeo Sr Paulo Marco Uratori - Corretor Autocircnomo | (12)99644-0162

-

-

511a6fJardim do Embaixador Campos do Jordatildeo - SP

Sim

160800

14000000R$ Terreno

Avenida Pedro Paulo

45

7521

7143

8706

-

livre

-

livre

45

3

Natildeo

Proacuteximo aacute rua Alameda Floacuterida

Lote urbanizado Topografia Aclive

Aacuterea de terreno (msup2) Frente -

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Andar -

Padratildeo do condomiacutenio Localizaccedilatildeo Meacutedia

Unitaacuterio (R$msup2) Potencial construtivo Bom Acesso Meacutedio

Status Oferta Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 14

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos Luz aacutegua e esgoto

Fatos relevantes Terreno com oacutetimo aproveitamento com vista panoracircmica e proacuteximo da regiatildeo da lagoinha

Observaccedilotildees O proprietario do lote eacute o mesmo do terreno 2

Lote urbanizado Topografia Aclive

Aacuterea de terreno (msup2) Frente

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Andar -

Padratildeo do condomiacutenio Localizaccedilatildeo Meacutedia

Unitaacuterio (R$msup2) Potencial construtivo Bom Acesso Meacutedio

Status Oferta Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 14

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos Luzaacutegua

Fatos relevantes Lote comeccedila em aclive e na parte alta eacute plano

Observaccedilotildees Eacute o mesmo proprietario do terreno 24 e o 5

Lote urbanizado Topografia Declive

Aacuterea de terreno (msup2) Frente

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Andar -

Padratildeo do condomiacutenio Localizaccedilatildeo Meacutedia

Unitaacuterio (R$msup2) Potencial construtivo Bom Acesso Meacutedio

Status Oferta Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 14

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos A infraestrutura do imoacutevel oferece Aacutegua luz telefone vista

Fatos relevantes Terreno contendo boa localizaccedilatildeo excelente posiccedilatildeo do Sol e vista panoracircmica

Observaccedilotildees

48500000R$ Terreno

-Vale dos Sonhos Campos do Jordatildeo-SP

Coacutedigo do imoacutevel

510000000R$ Terreno

Sim

101000

-

Natildeo

-

Fonte de informaccedilatildeo Sr Paulo Marco Uratori - Corretor Autocircnomo | (12)99644-0162

8416

Sem imagem

Sem imagem

Livre

45

Fonte de informaccedilatildeo Sr Paulo Marco Uratori - Corretor Autocircnomo | (12)99644-0162

Proacuteximo aacute rua alameda FloacuteridaCoacutedigo do imoacutevel -

Vale dos sonhos Campos do Jordatildeo-SP

Sim

180000

000

Natildeo

-

5556Livre

-

Terreno

Proacuteximo ao MiranteCoacutedigo do imoacutevel 3426

Aacutegua Santa Campos do Jordatildeo - SP

45

610000000R$

Fonte de informaccedilatildeo Sr Claacuteudio- Propietaacuterio | (11)99929-3861

Livre

45

Sim

100000

-

Natildeo

-

10000

-

Rua Engenheiro Gustavo Kaiser

Lote urbanizado Topografia Leve Aclive

Aacuterea de terreno (msup2) Frente

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Andar -

Padratildeo do condomiacutenio Localizaccedilatildeo Meacutedia

Unitaacuterio (R$msup2) Potencial construtivo Bom Acesso Meacutedio

Status Oferta Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 14

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos A infraestrutura do imoacutevel oferece Aacutegua luz telefone vista

Fatos relevantes

Observaccedilotildees Regiatildeo da minalba com muito verde

Rua Efigecircnia Ana dos santos

Lote urbanizado Topografia Aclive

Aacuterea de terreno (msup2) Frente

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Andar -

Padratildeo do condomiacutenio Localizaccedilatildeo Meacutedia

Unitaacuterio (R$msup2) Potencial construtivo Bom Acesso Meacutedio

Status Oferta Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 14

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos Luz aacutegua esgoto pavimentaccedilatildeo e tv a cabo

Fatores relevantes Satildeo trecircs lotes no totalsendo um usado como mirante e outro eacute necessaacuterio manter como bosque

Observaccedilotildees Projeto de casa aprovado na prefeitura e 3631 IPTUano

77500000R$ Terreno

t492aAacutegua Santa Campos do Jordatildeo - SP

Coacutedigo do imoacutevel

815000000R$ Avaliando

Sim

118300

000

Natildeo

-

Fonte de informaccedilatildeo Sr Bruno Opccedilatildeo Imoveis - Corretor de imoacuteveis | (12) 99776-5470

-

6340Livre

45

TE0026Vila Natal Campos do Jordatildeo -SP

Sim

220000

000

Natildeo

-

6818

Coacutedigo do imoacutevel

-

45

Fonte de informaccedilatildeo Sr Paulo Marco Uratori - Corretor Autocircnomo | (12)99644-0162

A n e x o | IV

Av Indianoacutepolis 2029

Bairro Indianoacutepolis - Satildeo Paulo - SP - Fone (11) 3842-3333

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Relaccedilatildeo de documentos

Segue abaixo as informaccedilotildees bem como as documentaccedilotildees que utilizamos para a realizaccedilatildeo do

trabalho de avaliaccedilatildeo

Matriacuteculas

Mapa dos lotes

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140121

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140121

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140248

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140248

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140337

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140337

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140427

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140427

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140502

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140502

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140534

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140534

Page 7: LAUDO DE AVALIAÇÃO · 2020. 3. 23. · Av. Indianópolis, 2.029 Bairro Indianópolis - São Paulo - SP - Fone: (11) 3842-3333 ACORDO CONTRATUAL Escopo Avaliação técnica de imóveis

Av Indianoacutepolis 2029

Bairro Indianoacutepolis - Satildeo Paulo - SP - Fone (11) 3842-3333

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Detalhamento dos imoacuteveis

Matriacuteculas Lotes Quadras Aacuterea (msup2) Rua Cartoacuterio Comarca

22279 10 O 3710000 4 1deg Campos do Jordatildeo - SP

22280 11 O 2800000 2 1deg Campos do Jordatildeo - SP

22281 12 O 3500000 2 1deg Campos do Jordatildeo - SP

22282 13 E 1730000 4 1deg Campos do Jordatildeo - SP

22291 4 I 4145000 8 1deg Campos do Jordatildeo - SP

22292 5 I 3730000 8 1deg Campos do Jordatildeo - SP

Bairro - Municiacutepio - Estado Vila dos Sonhos - Campos do Jordatildeo - Satildeo Paulo

Os imoacuteveis possuem proximidades de 1 km da Avenida Emilio Ribas e a 7 km do centro de Campos do Jordatildeo - SP Estatildeo localizados em aacuterea de difiacutecil acesso sobre estrada de terra batida em peacutessimo estado de conservaccedilatildeo

A topografia do terreno avaliado eacute de ondulada a forte ondulada

A ocupaccedilatildeo adjacente aos imoacuteveis avaliados encontra-se em aacuterea com presenccedila de imoacuteveis com a

mesma caracteriacutesticas e vegetaccedilatildeo remanescente

O local natildeo possui equipamentos comunitaacuterios destinados a prestaccedilatildeo de serviccedilos necessaacuterios tais

como rede de aacutegua potaacutevel coleta de esgotos aacuteguas pluviais e etc Portanto o local natildeo possui

urbanizaccedilatildeo

Foram registrados no imoacutevel diversos pontos com coordenadas geograacuteficas Essa situaccedilatildeo eacute

ilustrada em imagem contida no anexo I desse relatoacuterio

As mediccedilotildees altimeacutetricas dos lotes 4 e 5 registraram 1730 metros de altura em relaccedilatildeo ao mar

enquanto o restante dos lotes registrou 1680 metros de altura em relaccedilatildeo ao mar Nessas cotas o

terreno natildeo apresenta acuacutemulo de aacutegua devido ao posicionamento favoraacutevel em relaccedilatildeo ao perfil

de elevaccedilatildeo e de a rua facilitar o escoamento de aacutegua pluvial Essa situaccedilatildeo eacute ilustrada em imagem

contida no anexo II desse relatoacuterio

Segundo pesquisa realizada no Departamento Nacional de Produccedilatildeo Mineral [DNPM]1 os imoacuteveis

sobrepotildeem aacutereas em exploraccedilatildeo mineral

De acordo com o levantamento de indiacutecios contaminantes o imoacutevel avaliado natildeo possui risco bem

como riscos os imoacuteveis adjacentes Essa situaccedilatildeo eacute ilustrada em imagem contida no anexo II desse

relatoacuterio

1 Consulta disponiacutevel em lt httpsigminednpmgovbrwebmap gt Acesso dia [13112018]

Av Indianoacutepolis 2029

Bairro Indianoacutepolis - Satildeo Paulo - SP - Fone (11) 3842-3333

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A matriacuteculas natildeo apresentam georreferenciamento averbados em seus registros e apresentando

apenas rumos distacircncia e confrontantes Apesar de terem sido coletados alguns pontos de

coordenadas UTM no imoacutevel natildeo eacute possiacutevel afirmar que a aacuterea vistoriada se refere agraves matriacuteculas

apresentadas

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Plano diretor de Campos do Jordatildeo - SP

Fonte Prefeitura Municipal de Campos do Jordatildeo2

Conforme consulta ao mapa de uso e ocupaccedilatildeo do solo fornecido pela prefeitura da cidade de

Mirassol e LEI Nordm 304907 DE 02 DE MAIO DE 2007 os imoacuteveis possui as seguintes

caracteriacutesticas de estruturaccedilatildeo e qualificaccedilatildeo urbana

Coacutedigo de Zoneamento atual ZC3 - Zona de uso predominantemente residencial de baixa

densidade

Coeficiente de aproveitamento 135

Taxa de ocupaccedilatildeo 45

2 Consulta disponiacutevel em httpwwwcamposdojordaospgovbrgt Acesso dia [13112018]

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Tratamento do estudo mercadoloacutegico

Tabela 1 - Siacutentese de escopo de avaliaccedilatildeo

Lote urbanizado Topografia Aclive

Aacuterea equivalente (msup2) Frente

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Natildeo Andar -

Padratildeo do condomiacutenio - Localizaccedilatildeo Meacutedia

Potencial construtivo Bom Acesso Ruim

Vocaccedilatildeo do imoacutevel Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 1

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos Luz aacutegua esgoto

Fatores relevantes Os imoacuteveis natildeo possuem quaisquer construccedilotildees civis

O bservaccedilotildees

45

-

-

-

-

Avaliando

Campos do Jordatildeo - SP

Desocupado

3 0 0 0 0 0

Fonte Dados originais da pesquisa de mercado

Para a pesquisa contida no anexo III desse relatoacuterio foram realizados trabalhos de investigaccedilatildeo coleta seleccedilatildeo processamento anaacutelise e interpretaccedilatildeo de resultados sobre dados relativos a imoacuteveis assemelhados ao avaliando para embasamento estrutural teacutecnico

Figura Dispersatildeo amostral

Fonte Google 2018

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Tabela 2 - Fatores de Homogeneizaccedilatildeo

Local Acesso Frente Construccedilatildeo Topografia Aproveitamento Ocupaccedilatildeo Aacuterea

100 085 100 100 100 100 100 105

100 090 100 100 100 100 100 105

095 085 100 100 095 100 100 104

100 090 100 100 100 100 100 105

100 090 100 100 100 100 100 104

098 090 100 100 100 100 100 105

098 090 100 100 098 100 100 105

100 090 100 100 100 100 100 103

Fonte Resultados originais da pesquisa de mercado

Tabela 3 - Saneamento estatiacutestico

Status Valor (R$) Aacuterea (msup2) Unitaacuterio Meacutedia Esp F Com Unit 1 Unit 2

Oferta 8800000 117000 7521 085 095 040 2429 2429

Oferta 8500000 119000 7143 090 095 040 2443 2443

Oferta 14000000 160800 8706 077 095 040 2563 2563

Oferta 8500000 101000 8416 090 095 040 2878 2878

Oferta 10000000 180000 5556 091 095 040 1919 000

Oferta 10000000 100000 10000 088 095 040 3352 000

Oferta 7500000 118300 6340 086 095 040 2082 2082

Oferta 15000000 220000 6818 095 095 040 2448 2448

Desvio em relaccedilatildeo agrave meacutedia 1035 Amostras utilizadas 8 6

Amplitude em relaccedilatildeo agrave meacutedia 1466 Valor unitaacuterio meacutedio 2514 2474

Valor unitaacuterio utilizado R$msup2 2305 Desvio padratildeo 446 256

Potencial construtivo Limite superior 2961 2643

Aacuterea paradigma msup2 100000 Limite inferior 2068 2305

Fonte Resultados originais da pesquisa de mercado

Figura Graacutefico de dispersatildeo amostral

Fonte Resultados originais da pesquisa

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Conclusatildeo

Baseado na tendecircncia atual do mercado local concluiacutemos que para a respectiva data-base 13 de novembro de 2018 o valor de mercado dos imoacuteveis avaliados satildeo de

Lotes Matriacuteculas Aacuterea (msup2) Valor de Bairro

Mercado (R$) Vila dos Sonhos

10 22279 37100000 8200000 Municiacutepio - UF

11 22280 28000000 6400000 Campos do Jordatildeo Satildeo Paulo - SP

12 22281 35000000 7900000 Classe Cartoacuterio

13 22282 17300000 4000000 Terrenos 1deg

4 22291 41450000 9200000 Proprietaacuterio conforme matriacutecula

5 22292 37300000 8300000 Satildeo Paulo Cia Nacional de Seguros Gerais

Total Total 1961500 44000000 Nota 1 Todos os valores acima apresentados foram arredondados para a dezena de milharNota 2 Para a pesquisa terrenos foi considerado um imoacutevel paradigma Fonte Resultados obtidos da pesquisa de mercado

O valor de mercado obtido (valor agrave vista) pressupotildee que as partes envolvidas numa eventual transaccedilatildeo tenham plena liberdade e natildeo estejam pressionadas por fatores econocircmicos de prazo etc que possam vir a restringir a liberdade de opccedilatildeo No entanto todos os lotes estatildeo cobertos por vegetaccedilatildeo nativa portanto natildeo estando apto a construir Toda modificaccedilatildeo do perfil atual dos imoacuteveis dependeraacute de aprovaccedilatildeo dos oacutergatildeos municipais e ambientais competentes aleacutem do local natildeo possui urbanizaccedilatildeo Portanto o fator de comercializaccedilatildeo utilizado para os lotes eacute de 04

O tempo meacutedio e maacuteximo de absorccedilatildeo para o imoacutevel avaliado satildeo de 2 a 3 anos respectivamente

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Metodologia

Esse relatoacuterio foi elaborado de acordo com as seguintes normas da ABNT - Associaccedilatildeo Brasileira

de Normas Teacutecnicas

NBR 14653-1 - Procedimentos Gerais

NBR 14653-2 - Imoacuteveis Urbanos

Tambeacutem seguiu as recomendaccedilotildees teacutecnicas

IBRACON - Manuais do instituto de auditores independentes do Brasil

IBAPESP - Instituto Brasileiro de Avaliaccedilotildees e Periacutecias de Engenharia de Satildeo Paulo

FEBRABAN - Federaccedilatildeo Brasileira de Bancos

CAJUFA - Centro de Apoio aos Juiacutezes das varas da Fazenda Puacuteblica da Capital

Meacutetodo comparativo direto

Para a pesquisa de terreno efetuamos investigaccedilotildees de valores de terrenos a venda pelo comparativo direto de aacutereas proacuteximas e comparaacuteveis com as aacutereas objeto da presente avaliaccedilatildeo Aos valores assim obtidos aplicamos coeficientes de ajustes adequados da forma de pagamento acesso esquina frente topografia fator de aacuterea aproveitamento localizaccedilatildeo geograacutefica fatores de especulaccedilatildeo de mercado etc que nos permitiram a obtenccedilatildeo de valores homogeneizados cuja meacutedia forneceu-nos um valor unitaacuterio mais provaacutevel agrave vista no momento da avaliaccedilatildeo

Responsabilidades

Atenciosamente

Capital Bens Engenharia Ltda - ME CREA - SP - 2055284

-------------------------------------- ----------------------------------------

Marcelo Ferreira Albano Guilherme Rodrigues Sanches Engenheiro Civil | Diretor Engenheiro Agrocircnomo | Diretor CREA - SP - 2614054771 CREA - SP - 2614692085

Vista geral dos lotes 4 e 5

Vista geral dos lotes 4 e 5

Coordinates S22deg414000W45deg331100

GPS Date 13112018 121236

Altitude 17220 m

Coordinates S22deg414200W45deg331000

GPS Date 13112018 122003

Altitude 17000 m

Estrada com ruim estado de conservaccedilatildeo

Vista geral dos lotes 4 e 5 Vista geral dos lotes 4 e 5

Vista geral dos lotes 4 e 5

Estrada com ruim estado de conservaccedilatildeo

Vista geral dos lotes 10 11 12 13 Vista geral dos lotes 10 11 12 13

Vista geral dos lotes 10 11 12 13

Estrada com peacutessimo estado de conservaccedilatildeo Estrada com peacutessimo estado de conservaccedilatildeo

Coordinates S22deg414900W45deg324500 GPS

Date 13112018 114630

Altitude 16310 m

Mapa de acesso ao imoacutevel - Vista aproximada

Mapa de acesso ao imoacutevel - Vista panoracircmica

Estrada

Estrada

Projeto de arroamento e loteamento

Mapa de acesso ao imoacutevel - Vista panoracircmica

Matriacutecula 128047

Matriacutecula 111062

Bioma

Mata Atlantica

Avaliandos

Verificaccedilatildeo de sobreposiccedilatildeo a aacutereas indiacutegenas e exploraccedilatildeo mineral

Perfil de elevaccedilatildeo do imoacutevel

Natildeo apresenta indiacutecio de alagamento no ponto em estudo

Lote urbanizado Topografia Aclive

Aacuterea de terreno (msup2) Frente

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Andar -

Padratildeo do condomiacutenio Localizaccedilatildeo Meacutedia

Unitaacuterio (R$msup2) Potencial construtivo Bom Acesso Meacutedio

Status Oferta Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 14

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos Luz e aacutegua

Fatos relevantes Lote limpo e com oacutetimo aproveitamento

Observaccedilotildees Lote estaacute todo cercado e haacute vizinhanccedila ao redor

Lote urbanizado Topografia Aclive

Aacuterea de terreno (msup2) Frente

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Andar -

Padratildeo do condomiacutenio Localizaccedilatildeo Meacutedia

Unitaacuterio (R$msup2) Potencial construtivo Bom Acesso Meacutedio

Status Oferta Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 14

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos Luz aacutegua e esgoto

Fatos relevantes Terreno com oacutetimo aproveitamento com vista panoracircmica e proacuteximo da regiatildeo da lagoinha

Observaccedilotildees

sem foto

Lote urbanizado Topografia Aclive aacute plano

Aacuterea de terreno (msup2) Frente

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Andar -

Padratildeo do condomiacutenio Localizaccedilatildeo Boa

Unitaacuterio (R$msup2) Potencial construtivo Bom Acesso Faacutecil

Status Oferta Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 14

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos Com infraestrutura de luz aacutegua e telefone

Fatos Relevantes Lote propicio para construccedilatildeo de pousada ou residecircncialocalizado aacute 400 metros do Hotel Orotur

Observaccedilotildees O lote eacute cercado por aacuterea verdes do loteamento e tambeacutem possui uma vista para um lago que estaacute sendo revitalizado

Fonte de informccedilatildeo Sergio da Silva - Corretor Autocircnomo | (012) 99617-6323

1

8274

000

Natildeo

-

Coacutedigo do imoacutevel

Terreno8800000R$ Proacuteximo a Alameda Florida

Vila Natal Campos do Jordatildeo - SP

-

7136Vale dos Sonho Campos do Jordatildeo - SP

Proacuteximo aacute rua Alameda Floacuterida

000

45

28500000R$ Terreno

Sim

Livre

000

Sim

119000

Fonte de informaccedilatildeo Sr Paulo Marco Uratori - Corretor Autocircnomo | (12)99644-0162

Coacutedigo do imoacutevel

117000

Coacutedigo do imoacutevel

Fonte de informaccedilatildeo Sr Paulo Marco Uratori - Corretor Autocircnomo | (12)99644-0162

-

-

511a6fJardim do Embaixador Campos do Jordatildeo - SP

Sim

160800

14000000R$ Terreno

Avenida Pedro Paulo

45

7521

7143

8706

-

livre

-

livre

45

3

Natildeo

Proacuteximo aacute rua Alameda Floacuterida

Lote urbanizado Topografia Aclive

Aacuterea de terreno (msup2) Frente -

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Andar -

Padratildeo do condomiacutenio Localizaccedilatildeo Meacutedia

Unitaacuterio (R$msup2) Potencial construtivo Bom Acesso Meacutedio

Status Oferta Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 14

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos Luz aacutegua e esgoto

Fatos relevantes Terreno com oacutetimo aproveitamento com vista panoracircmica e proacuteximo da regiatildeo da lagoinha

Observaccedilotildees O proprietario do lote eacute o mesmo do terreno 2

Lote urbanizado Topografia Aclive

Aacuterea de terreno (msup2) Frente

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Andar -

Padratildeo do condomiacutenio Localizaccedilatildeo Meacutedia

Unitaacuterio (R$msup2) Potencial construtivo Bom Acesso Meacutedio

Status Oferta Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 14

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos Luzaacutegua

Fatos relevantes Lote comeccedila em aclive e na parte alta eacute plano

Observaccedilotildees Eacute o mesmo proprietario do terreno 24 e o 5

Lote urbanizado Topografia Declive

Aacuterea de terreno (msup2) Frente

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Andar -

Padratildeo do condomiacutenio Localizaccedilatildeo Meacutedia

Unitaacuterio (R$msup2) Potencial construtivo Bom Acesso Meacutedio

Status Oferta Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 14

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos A infraestrutura do imoacutevel oferece Aacutegua luz telefone vista

Fatos relevantes Terreno contendo boa localizaccedilatildeo excelente posiccedilatildeo do Sol e vista panoracircmica

Observaccedilotildees

48500000R$ Terreno

-Vale dos Sonhos Campos do Jordatildeo-SP

Coacutedigo do imoacutevel

510000000R$ Terreno

Sim

101000

-

Natildeo

-

Fonte de informaccedilatildeo Sr Paulo Marco Uratori - Corretor Autocircnomo | (12)99644-0162

8416

Sem imagem

Sem imagem

Livre

45

Fonte de informaccedilatildeo Sr Paulo Marco Uratori - Corretor Autocircnomo | (12)99644-0162

Proacuteximo aacute rua alameda FloacuteridaCoacutedigo do imoacutevel -

Vale dos sonhos Campos do Jordatildeo-SP

Sim

180000

000

Natildeo

-

5556Livre

-

Terreno

Proacuteximo ao MiranteCoacutedigo do imoacutevel 3426

Aacutegua Santa Campos do Jordatildeo - SP

45

610000000R$

Fonte de informaccedilatildeo Sr Claacuteudio- Propietaacuterio | (11)99929-3861

Livre

45

Sim

100000

-

Natildeo

-

10000

-

Rua Engenheiro Gustavo Kaiser

Lote urbanizado Topografia Leve Aclive

Aacuterea de terreno (msup2) Frente

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Andar -

Padratildeo do condomiacutenio Localizaccedilatildeo Meacutedia

Unitaacuterio (R$msup2) Potencial construtivo Bom Acesso Meacutedio

Status Oferta Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 14

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos A infraestrutura do imoacutevel oferece Aacutegua luz telefone vista

Fatos relevantes

Observaccedilotildees Regiatildeo da minalba com muito verde

Rua Efigecircnia Ana dos santos

Lote urbanizado Topografia Aclive

Aacuterea de terreno (msup2) Frente

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Andar -

Padratildeo do condomiacutenio Localizaccedilatildeo Meacutedia

Unitaacuterio (R$msup2) Potencial construtivo Bom Acesso Meacutedio

Status Oferta Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 14

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos Luz aacutegua esgoto pavimentaccedilatildeo e tv a cabo

Fatores relevantes Satildeo trecircs lotes no totalsendo um usado como mirante e outro eacute necessaacuterio manter como bosque

Observaccedilotildees Projeto de casa aprovado na prefeitura e 3631 IPTUano

77500000R$ Terreno

t492aAacutegua Santa Campos do Jordatildeo - SP

Coacutedigo do imoacutevel

815000000R$ Avaliando

Sim

118300

000

Natildeo

-

Fonte de informaccedilatildeo Sr Bruno Opccedilatildeo Imoveis - Corretor de imoacuteveis | (12) 99776-5470

-

6340Livre

45

TE0026Vila Natal Campos do Jordatildeo -SP

Sim

220000

000

Natildeo

-

6818

Coacutedigo do imoacutevel

-

45

Fonte de informaccedilatildeo Sr Paulo Marco Uratori - Corretor Autocircnomo | (12)99644-0162

A n e x o | IV

Av Indianoacutepolis 2029

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Relaccedilatildeo de documentos

Segue abaixo as informaccedilotildees bem como as documentaccedilotildees que utilizamos para a realizaccedilatildeo do

trabalho de avaliaccedilatildeo

Matriacuteculas

Mapa dos lotes

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140121

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140121

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140248

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140248

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140337

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140337

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140427

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140427

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140502

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140502

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140534

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140534

Page 8: LAUDO DE AVALIAÇÃO · 2020. 3. 23. · Av. Indianópolis, 2.029 Bairro Indianópolis - São Paulo - SP - Fone: (11) 3842-3333 ACORDO CONTRATUAL Escopo Avaliação técnica de imóveis

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A matriacuteculas natildeo apresentam georreferenciamento averbados em seus registros e apresentando

apenas rumos distacircncia e confrontantes Apesar de terem sido coletados alguns pontos de

coordenadas UTM no imoacutevel natildeo eacute possiacutevel afirmar que a aacuterea vistoriada se refere agraves matriacuteculas

apresentadas

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Plano diretor de Campos do Jordatildeo - SP

Fonte Prefeitura Municipal de Campos do Jordatildeo2

Conforme consulta ao mapa de uso e ocupaccedilatildeo do solo fornecido pela prefeitura da cidade de

Mirassol e LEI Nordm 304907 DE 02 DE MAIO DE 2007 os imoacuteveis possui as seguintes

caracteriacutesticas de estruturaccedilatildeo e qualificaccedilatildeo urbana

Coacutedigo de Zoneamento atual ZC3 - Zona de uso predominantemente residencial de baixa

densidade

Coeficiente de aproveitamento 135

Taxa de ocupaccedilatildeo 45

2 Consulta disponiacutevel em httpwwwcamposdojordaospgovbrgt Acesso dia [13112018]

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Tratamento do estudo mercadoloacutegico

Tabela 1 - Siacutentese de escopo de avaliaccedilatildeo

Lote urbanizado Topografia Aclive

Aacuterea equivalente (msup2) Frente

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Natildeo Andar -

Padratildeo do condomiacutenio - Localizaccedilatildeo Meacutedia

Potencial construtivo Bom Acesso Ruim

Vocaccedilatildeo do imoacutevel Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 1

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos Luz aacutegua esgoto

Fatores relevantes Os imoacuteveis natildeo possuem quaisquer construccedilotildees civis

O bservaccedilotildees

45

-

-

-

-

Avaliando

Campos do Jordatildeo - SP

Desocupado

3 0 0 0 0 0

Fonte Dados originais da pesquisa de mercado

Para a pesquisa contida no anexo III desse relatoacuterio foram realizados trabalhos de investigaccedilatildeo coleta seleccedilatildeo processamento anaacutelise e interpretaccedilatildeo de resultados sobre dados relativos a imoacuteveis assemelhados ao avaliando para embasamento estrutural teacutecnico

Figura Dispersatildeo amostral

Fonte Google 2018

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Tabela 2 - Fatores de Homogeneizaccedilatildeo

Local Acesso Frente Construccedilatildeo Topografia Aproveitamento Ocupaccedilatildeo Aacuterea

100 085 100 100 100 100 100 105

100 090 100 100 100 100 100 105

095 085 100 100 095 100 100 104

100 090 100 100 100 100 100 105

100 090 100 100 100 100 100 104

098 090 100 100 100 100 100 105

098 090 100 100 098 100 100 105

100 090 100 100 100 100 100 103

Fonte Resultados originais da pesquisa de mercado

Tabela 3 - Saneamento estatiacutestico

Status Valor (R$) Aacuterea (msup2) Unitaacuterio Meacutedia Esp F Com Unit 1 Unit 2

Oferta 8800000 117000 7521 085 095 040 2429 2429

Oferta 8500000 119000 7143 090 095 040 2443 2443

Oferta 14000000 160800 8706 077 095 040 2563 2563

Oferta 8500000 101000 8416 090 095 040 2878 2878

Oferta 10000000 180000 5556 091 095 040 1919 000

Oferta 10000000 100000 10000 088 095 040 3352 000

Oferta 7500000 118300 6340 086 095 040 2082 2082

Oferta 15000000 220000 6818 095 095 040 2448 2448

Desvio em relaccedilatildeo agrave meacutedia 1035 Amostras utilizadas 8 6

Amplitude em relaccedilatildeo agrave meacutedia 1466 Valor unitaacuterio meacutedio 2514 2474

Valor unitaacuterio utilizado R$msup2 2305 Desvio padratildeo 446 256

Potencial construtivo Limite superior 2961 2643

Aacuterea paradigma msup2 100000 Limite inferior 2068 2305

Fonte Resultados originais da pesquisa de mercado

Figura Graacutefico de dispersatildeo amostral

Fonte Resultados originais da pesquisa

Av Indianoacutepolis 2029

Bairro Indianoacutepolis - Satildeo Paulo - SP - Fone (11) 3842-3333

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Conclusatildeo

Baseado na tendecircncia atual do mercado local concluiacutemos que para a respectiva data-base 13 de novembro de 2018 o valor de mercado dos imoacuteveis avaliados satildeo de

Lotes Matriacuteculas Aacuterea (msup2) Valor de Bairro

Mercado (R$) Vila dos Sonhos

10 22279 37100000 8200000 Municiacutepio - UF

11 22280 28000000 6400000 Campos do Jordatildeo Satildeo Paulo - SP

12 22281 35000000 7900000 Classe Cartoacuterio

13 22282 17300000 4000000 Terrenos 1deg

4 22291 41450000 9200000 Proprietaacuterio conforme matriacutecula

5 22292 37300000 8300000 Satildeo Paulo Cia Nacional de Seguros Gerais

Total Total 1961500 44000000 Nota 1 Todos os valores acima apresentados foram arredondados para a dezena de milharNota 2 Para a pesquisa terrenos foi considerado um imoacutevel paradigma Fonte Resultados obtidos da pesquisa de mercado

O valor de mercado obtido (valor agrave vista) pressupotildee que as partes envolvidas numa eventual transaccedilatildeo tenham plena liberdade e natildeo estejam pressionadas por fatores econocircmicos de prazo etc que possam vir a restringir a liberdade de opccedilatildeo No entanto todos os lotes estatildeo cobertos por vegetaccedilatildeo nativa portanto natildeo estando apto a construir Toda modificaccedilatildeo do perfil atual dos imoacuteveis dependeraacute de aprovaccedilatildeo dos oacutergatildeos municipais e ambientais competentes aleacutem do local natildeo possui urbanizaccedilatildeo Portanto o fator de comercializaccedilatildeo utilizado para os lotes eacute de 04

O tempo meacutedio e maacuteximo de absorccedilatildeo para o imoacutevel avaliado satildeo de 2 a 3 anos respectivamente

Av Indianoacutepolis 2029

Bairro Indianoacutepolis - Satildeo Paulo - SP - Fone (11) 3842-3333

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Metodologia

Esse relatoacuterio foi elaborado de acordo com as seguintes normas da ABNT - Associaccedilatildeo Brasileira

de Normas Teacutecnicas

NBR 14653-1 - Procedimentos Gerais

NBR 14653-2 - Imoacuteveis Urbanos

Tambeacutem seguiu as recomendaccedilotildees teacutecnicas

IBRACON - Manuais do instituto de auditores independentes do Brasil

IBAPESP - Instituto Brasileiro de Avaliaccedilotildees e Periacutecias de Engenharia de Satildeo Paulo

FEBRABAN - Federaccedilatildeo Brasileira de Bancos

CAJUFA - Centro de Apoio aos Juiacutezes das varas da Fazenda Puacuteblica da Capital

Meacutetodo comparativo direto

Para a pesquisa de terreno efetuamos investigaccedilotildees de valores de terrenos a venda pelo comparativo direto de aacutereas proacuteximas e comparaacuteveis com as aacutereas objeto da presente avaliaccedilatildeo Aos valores assim obtidos aplicamos coeficientes de ajustes adequados da forma de pagamento acesso esquina frente topografia fator de aacuterea aproveitamento localizaccedilatildeo geograacutefica fatores de especulaccedilatildeo de mercado etc que nos permitiram a obtenccedilatildeo de valores homogeneizados cuja meacutedia forneceu-nos um valor unitaacuterio mais provaacutevel agrave vista no momento da avaliaccedilatildeo

Responsabilidades

Atenciosamente

Capital Bens Engenharia Ltda - ME CREA - SP - 2055284

-------------------------------------- ----------------------------------------

Marcelo Ferreira Albano Guilherme Rodrigues Sanches Engenheiro Civil | Diretor Engenheiro Agrocircnomo | Diretor CREA - SP - 2614054771 CREA - SP - 2614692085

Vista geral dos lotes 4 e 5

Vista geral dos lotes 4 e 5

Coordinates S22deg414000W45deg331100

GPS Date 13112018 121236

Altitude 17220 m

Coordinates S22deg414200W45deg331000

GPS Date 13112018 122003

Altitude 17000 m

Estrada com ruim estado de conservaccedilatildeo

Vista geral dos lotes 4 e 5 Vista geral dos lotes 4 e 5

Vista geral dos lotes 4 e 5

Estrada com ruim estado de conservaccedilatildeo

Vista geral dos lotes 10 11 12 13 Vista geral dos lotes 10 11 12 13

Vista geral dos lotes 10 11 12 13

Estrada com peacutessimo estado de conservaccedilatildeo Estrada com peacutessimo estado de conservaccedilatildeo

Coordinates S22deg414900W45deg324500 GPS

Date 13112018 114630

Altitude 16310 m

Mapa de acesso ao imoacutevel - Vista aproximada

Mapa de acesso ao imoacutevel - Vista panoracircmica

Estrada

Estrada

Projeto de arroamento e loteamento

Mapa de acesso ao imoacutevel - Vista panoracircmica

Matriacutecula 128047

Matriacutecula 111062

Bioma

Mata Atlantica

Avaliandos

Verificaccedilatildeo de sobreposiccedilatildeo a aacutereas indiacutegenas e exploraccedilatildeo mineral

Perfil de elevaccedilatildeo do imoacutevel

Natildeo apresenta indiacutecio de alagamento no ponto em estudo

Lote urbanizado Topografia Aclive

Aacuterea de terreno (msup2) Frente

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Andar -

Padratildeo do condomiacutenio Localizaccedilatildeo Meacutedia

Unitaacuterio (R$msup2) Potencial construtivo Bom Acesso Meacutedio

Status Oferta Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 14

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos Luz e aacutegua

Fatos relevantes Lote limpo e com oacutetimo aproveitamento

Observaccedilotildees Lote estaacute todo cercado e haacute vizinhanccedila ao redor

Lote urbanizado Topografia Aclive

Aacuterea de terreno (msup2) Frente

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Andar -

Padratildeo do condomiacutenio Localizaccedilatildeo Meacutedia

Unitaacuterio (R$msup2) Potencial construtivo Bom Acesso Meacutedio

Status Oferta Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 14

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos Luz aacutegua e esgoto

Fatos relevantes Terreno com oacutetimo aproveitamento com vista panoracircmica e proacuteximo da regiatildeo da lagoinha

Observaccedilotildees

sem foto

Lote urbanizado Topografia Aclive aacute plano

Aacuterea de terreno (msup2) Frente

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Andar -

Padratildeo do condomiacutenio Localizaccedilatildeo Boa

Unitaacuterio (R$msup2) Potencial construtivo Bom Acesso Faacutecil

Status Oferta Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 14

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos Com infraestrutura de luz aacutegua e telefone

Fatos Relevantes Lote propicio para construccedilatildeo de pousada ou residecircncialocalizado aacute 400 metros do Hotel Orotur

Observaccedilotildees O lote eacute cercado por aacuterea verdes do loteamento e tambeacutem possui uma vista para um lago que estaacute sendo revitalizado

Fonte de informccedilatildeo Sergio da Silva - Corretor Autocircnomo | (012) 99617-6323

1

8274

000

Natildeo

-

Coacutedigo do imoacutevel

Terreno8800000R$ Proacuteximo a Alameda Florida

Vila Natal Campos do Jordatildeo - SP

-

7136Vale dos Sonho Campos do Jordatildeo - SP

Proacuteximo aacute rua Alameda Floacuterida

000

45

28500000R$ Terreno

Sim

Livre

000

Sim

119000

Fonte de informaccedilatildeo Sr Paulo Marco Uratori - Corretor Autocircnomo | (12)99644-0162

Coacutedigo do imoacutevel

117000

Coacutedigo do imoacutevel

Fonte de informaccedilatildeo Sr Paulo Marco Uratori - Corretor Autocircnomo | (12)99644-0162

-

-

511a6fJardim do Embaixador Campos do Jordatildeo - SP

Sim

160800

14000000R$ Terreno

Avenida Pedro Paulo

45

7521

7143

8706

-

livre

-

livre

45

3

Natildeo

Proacuteximo aacute rua Alameda Floacuterida

Lote urbanizado Topografia Aclive

Aacuterea de terreno (msup2) Frente -

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Andar -

Padratildeo do condomiacutenio Localizaccedilatildeo Meacutedia

Unitaacuterio (R$msup2) Potencial construtivo Bom Acesso Meacutedio

Status Oferta Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 14

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos Luz aacutegua e esgoto

Fatos relevantes Terreno com oacutetimo aproveitamento com vista panoracircmica e proacuteximo da regiatildeo da lagoinha

Observaccedilotildees O proprietario do lote eacute o mesmo do terreno 2

Lote urbanizado Topografia Aclive

Aacuterea de terreno (msup2) Frente

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Andar -

Padratildeo do condomiacutenio Localizaccedilatildeo Meacutedia

Unitaacuterio (R$msup2) Potencial construtivo Bom Acesso Meacutedio

Status Oferta Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 14

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos Luzaacutegua

Fatos relevantes Lote comeccedila em aclive e na parte alta eacute plano

Observaccedilotildees Eacute o mesmo proprietario do terreno 24 e o 5

Lote urbanizado Topografia Declive

Aacuterea de terreno (msup2) Frente

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Andar -

Padratildeo do condomiacutenio Localizaccedilatildeo Meacutedia

Unitaacuterio (R$msup2) Potencial construtivo Bom Acesso Meacutedio

Status Oferta Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 14

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos A infraestrutura do imoacutevel oferece Aacutegua luz telefone vista

Fatos relevantes Terreno contendo boa localizaccedilatildeo excelente posiccedilatildeo do Sol e vista panoracircmica

Observaccedilotildees

48500000R$ Terreno

-Vale dos Sonhos Campos do Jordatildeo-SP

Coacutedigo do imoacutevel

510000000R$ Terreno

Sim

101000

-

Natildeo

-

Fonte de informaccedilatildeo Sr Paulo Marco Uratori - Corretor Autocircnomo | (12)99644-0162

8416

Sem imagem

Sem imagem

Livre

45

Fonte de informaccedilatildeo Sr Paulo Marco Uratori - Corretor Autocircnomo | (12)99644-0162

Proacuteximo aacute rua alameda FloacuteridaCoacutedigo do imoacutevel -

Vale dos sonhos Campos do Jordatildeo-SP

Sim

180000

000

Natildeo

-

5556Livre

-

Terreno

Proacuteximo ao MiranteCoacutedigo do imoacutevel 3426

Aacutegua Santa Campos do Jordatildeo - SP

45

610000000R$

Fonte de informaccedilatildeo Sr Claacuteudio- Propietaacuterio | (11)99929-3861

Livre

45

Sim

100000

-

Natildeo

-

10000

-

Rua Engenheiro Gustavo Kaiser

Lote urbanizado Topografia Leve Aclive

Aacuterea de terreno (msup2) Frente

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Andar -

Padratildeo do condomiacutenio Localizaccedilatildeo Meacutedia

Unitaacuterio (R$msup2) Potencial construtivo Bom Acesso Meacutedio

Status Oferta Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 14

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos A infraestrutura do imoacutevel oferece Aacutegua luz telefone vista

Fatos relevantes

Observaccedilotildees Regiatildeo da minalba com muito verde

Rua Efigecircnia Ana dos santos

Lote urbanizado Topografia Aclive

Aacuterea de terreno (msup2) Frente

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Andar -

Padratildeo do condomiacutenio Localizaccedilatildeo Meacutedia

Unitaacuterio (R$msup2) Potencial construtivo Bom Acesso Meacutedio

Status Oferta Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 14

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos Luz aacutegua esgoto pavimentaccedilatildeo e tv a cabo

Fatores relevantes Satildeo trecircs lotes no totalsendo um usado como mirante e outro eacute necessaacuterio manter como bosque

Observaccedilotildees Projeto de casa aprovado na prefeitura e 3631 IPTUano

77500000R$ Terreno

t492aAacutegua Santa Campos do Jordatildeo - SP

Coacutedigo do imoacutevel

815000000R$ Avaliando

Sim

118300

000

Natildeo

-

Fonte de informaccedilatildeo Sr Bruno Opccedilatildeo Imoveis - Corretor de imoacuteveis | (12) 99776-5470

-

6340Livre

45

TE0026Vila Natal Campos do Jordatildeo -SP

Sim

220000

000

Natildeo

-

6818

Coacutedigo do imoacutevel

-

45

Fonte de informaccedilatildeo Sr Paulo Marco Uratori - Corretor Autocircnomo | (12)99644-0162

A n e x o | IV

Av Indianoacutepolis 2029

Bairro Indianoacutepolis - Satildeo Paulo - SP - Fone (11) 3842-3333

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Relaccedilatildeo de documentos

Segue abaixo as informaccedilotildees bem como as documentaccedilotildees que utilizamos para a realizaccedilatildeo do

trabalho de avaliaccedilatildeo

Matriacuteculas

Mapa dos lotes

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140121

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140121

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140248

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140248

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140337

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140337

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140427

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140427

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140502

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140502

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140534

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140534

Page 9: LAUDO DE AVALIAÇÃO · 2020. 3. 23. · Av. Indianópolis, 2.029 Bairro Indianópolis - São Paulo - SP - Fone: (11) 3842-3333 ACORDO CONTRATUAL Escopo Avaliação técnica de imóveis

Av Indianoacutepolis 2029

Bairro Indianoacutepolis - Satildeo Paulo - SP - Fone (11) 3842-3333

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Plano diretor de Campos do Jordatildeo - SP

Fonte Prefeitura Municipal de Campos do Jordatildeo2

Conforme consulta ao mapa de uso e ocupaccedilatildeo do solo fornecido pela prefeitura da cidade de

Mirassol e LEI Nordm 304907 DE 02 DE MAIO DE 2007 os imoacuteveis possui as seguintes

caracteriacutesticas de estruturaccedilatildeo e qualificaccedilatildeo urbana

Coacutedigo de Zoneamento atual ZC3 - Zona de uso predominantemente residencial de baixa

densidade

Coeficiente de aproveitamento 135

Taxa de ocupaccedilatildeo 45

2 Consulta disponiacutevel em httpwwwcamposdojordaospgovbrgt Acesso dia [13112018]

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Tratamento do estudo mercadoloacutegico

Tabela 1 - Siacutentese de escopo de avaliaccedilatildeo

Lote urbanizado Topografia Aclive

Aacuterea equivalente (msup2) Frente

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Natildeo Andar -

Padratildeo do condomiacutenio - Localizaccedilatildeo Meacutedia

Potencial construtivo Bom Acesso Ruim

Vocaccedilatildeo do imoacutevel Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 1

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos Luz aacutegua esgoto

Fatores relevantes Os imoacuteveis natildeo possuem quaisquer construccedilotildees civis

O bservaccedilotildees

45

-

-

-

-

Avaliando

Campos do Jordatildeo - SP

Desocupado

3 0 0 0 0 0

Fonte Dados originais da pesquisa de mercado

Para a pesquisa contida no anexo III desse relatoacuterio foram realizados trabalhos de investigaccedilatildeo coleta seleccedilatildeo processamento anaacutelise e interpretaccedilatildeo de resultados sobre dados relativos a imoacuteveis assemelhados ao avaliando para embasamento estrutural teacutecnico

Figura Dispersatildeo amostral

Fonte Google 2018

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Tabela 2 - Fatores de Homogeneizaccedilatildeo

Local Acesso Frente Construccedilatildeo Topografia Aproveitamento Ocupaccedilatildeo Aacuterea

100 085 100 100 100 100 100 105

100 090 100 100 100 100 100 105

095 085 100 100 095 100 100 104

100 090 100 100 100 100 100 105

100 090 100 100 100 100 100 104

098 090 100 100 100 100 100 105

098 090 100 100 098 100 100 105

100 090 100 100 100 100 100 103

Fonte Resultados originais da pesquisa de mercado

Tabela 3 - Saneamento estatiacutestico

Status Valor (R$) Aacuterea (msup2) Unitaacuterio Meacutedia Esp F Com Unit 1 Unit 2

Oferta 8800000 117000 7521 085 095 040 2429 2429

Oferta 8500000 119000 7143 090 095 040 2443 2443

Oferta 14000000 160800 8706 077 095 040 2563 2563

Oferta 8500000 101000 8416 090 095 040 2878 2878

Oferta 10000000 180000 5556 091 095 040 1919 000

Oferta 10000000 100000 10000 088 095 040 3352 000

Oferta 7500000 118300 6340 086 095 040 2082 2082

Oferta 15000000 220000 6818 095 095 040 2448 2448

Desvio em relaccedilatildeo agrave meacutedia 1035 Amostras utilizadas 8 6

Amplitude em relaccedilatildeo agrave meacutedia 1466 Valor unitaacuterio meacutedio 2514 2474

Valor unitaacuterio utilizado R$msup2 2305 Desvio padratildeo 446 256

Potencial construtivo Limite superior 2961 2643

Aacuterea paradigma msup2 100000 Limite inferior 2068 2305

Fonte Resultados originais da pesquisa de mercado

Figura Graacutefico de dispersatildeo amostral

Fonte Resultados originais da pesquisa

Av Indianoacutepolis 2029

Bairro Indianoacutepolis - Satildeo Paulo - SP - Fone (11) 3842-3333

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Conclusatildeo

Baseado na tendecircncia atual do mercado local concluiacutemos que para a respectiva data-base 13 de novembro de 2018 o valor de mercado dos imoacuteveis avaliados satildeo de

Lotes Matriacuteculas Aacuterea (msup2) Valor de Bairro

Mercado (R$) Vila dos Sonhos

10 22279 37100000 8200000 Municiacutepio - UF

11 22280 28000000 6400000 Campos do Jordatildeo Satildeo Paulo - SP

12 22281 35000000 7900000 Classe Cartoacuterio

13 22282 17300000 4000000 Terrenos 1deg

4 22291 41450000 9200000 Proprietaacuterio conforme matriacutecula

5 22292 37300000 8300000 Satildeo Paulo Cia Nacional de Seguros Gerais

Total Total 1961500 44000000 Nota 1 Todos os valores acima apresentados foram arredondados para a dezena de milharNota 2 Para a pesquisa terrenos foi considerado um imoacutevel paradigma Fonte Resultados obtidos da pesquisa de mercado

O valor de mercado obtido (valor agrave vista) pressupotildee que as partes envolvidas numa eventual transaccedilatildeo tenham plena liberdade e natildeo estejam pressionadas por fatores econocircmicos de prazo etc que possam vir a restringir a liberdade de opccedilatildeo No entanto todos os lotes estatildeo cobertos por vegetaccedilatildeo nativa portanto natildeo estando apto a construir Toda modificaccedilatildeo do perfil atual dos imoacuteveis dependeraacute de aprovaccedilatildeo dos oacutergatildeos municipais e ambientais competentes aleacutem do local natildeo possui urbanizaccedilatildeo Portanto o fator de comercializaccedilatildeo utilizado para os lotes eacute de 04

O tempo meacutedio e maacuteximo de absorccedilatildeo para o imoacutevel avaliado satildeo de 2 a 3 anos respectivamente

Av Indianoacutepolis 2029

Bairro Indianoacutepolis - Satildeo Paulo - SP - Fone (11) 3842-3333

wwwborgeseventuracombr

Metodologia

Esse relatoacuterio foi elaborado de acordo com as seguintes normas da ABNT - Associaccedilatildeo Brasileira

de Normas Teacutecnicas

NBR 14653-1 - Procedimentos Gerais

NBR 14653-2 - Imoacuteveis Urbanos

Tambeacutem seguiu as recomendaccedilotildees teacutecnicas

IBRACON - Manuais do instituto de auditores independentes do Brasil

IBAPESP - Instituto Brasileiro de Avaliaccedilotildees e Periacutecias de Engenharia de Satildeo Paulo

FEBRABAN - Federaccedilatildeo Brasileira de Bancos

CAJUFA - Centro de Apoio aos Juiacutezes das varas da Fazenda Puacuteblica da Capital

Meacutetodo comparativo direto

Para a pesquisa de terreno efetuamos investigaccedilotildees de valores de terrenos a venda pelo comparativo direto de aacutereas proacuteximas e comparaacuteveis com as aacutereas objeto da presente avaliaccedilatildeo Aos valores assim obtidos aplicamos coeficientes de ajustes adequados da forma de pagamento acesso esquina frente topografia fator de aacuterea aproveitamento localizaccedilatildeo geograacutefica fatores de especulaccedilatildeo de mercado etc que nos permitiram a obtenccedilatildeo de valores homogeneizados cuja meacutedia forneceu-nos um valor unitaacuterio mais provaacutevel agrave vista no momento da avaliaccedilatildeo

Responsabilidades

Atenciosamente

Capital Bens Engenharia Ltda - ME CREA - SP - 2055284

-------------------------------------- ----------------------------------------

Marcelo Ferreira Albano Guilherme Rodrigues Sanches Engenheiro Civil | Diretor Engenheiro Agrocircnomo | Diretor CREA - SP - 2614054771 CREA - SP - 2614692085

Vista geral dos lotes 4 e 5

Vista geral dos lotes 4 e 5

Coordinates S22deg414000W45deg331100

GPS Date 13112018 121236

Altitude 17220 m

Coordinates S22deg414200W45deg331000

GPS Date 13112018 122003

Altitude 17000 m

Estrada com ruim estado de conservaccedilatildeo

Vista geral dos lotes 4 e 5 Vista geral dos lotes 4 e 5

Vista geral dos lotes 4 e 5

Estrada com ruim estado de conservaccedilatildeo

Vista geral dos lotes 10 11 12 13 Vista geral dos lotes 10 11 12 13

Vista geral dos lotes 10 11 12 13

Estrada com peacutessimo estado de conservaccedilatildeo Estrada com peacutessimo estado de conservaccedilatildeo

Coordinates S22deg414900W45deg324500 GPS

Date 13112018 114630

Altitude 16310 m

Mapa de acesso ao imoacutevel - Vista aproximada

Mapa de acesso ao imoacutevel - Vista panoracircmica

Estrada

Estrada

Projeto de arroamento e loteamento

Mapa de acesso ao imoacutevel - Vista panoracircmica

Matriacutecula 128047

Matriacutecula 111062

Bioma

Mata Atlantica

Avaliandos

Verificaccedilatildeo de sobreposiccedilatildeo a aacutereas indiacutegenas e exploraccedilatildeo mineral

Perfil de elevaccedilatildeo do imoacutevel

Natildeo apresenta indiacutecio de alagamento no ponto em estudo

Lote urbanizado Topografia Aclive

Aacuterea de terreno (msup2) Frente

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Andar -

Padratildeo do condomiacutenio Localizaccedilatildeo Meacutedia

Unitaacuterio (R$msup2) Potencial construtivo Bom Acesso Meacutedio

Status Oferta Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 14

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos Luz e aacutegua

Fatos relevantes Lote limpo e com oacutetimo aproveitamento

Observaccedilotildees Lote estaacute todo cercado e haacute vizinhanccedila ao redor

Lote urbanizado Topografia Aclive

Aacuterea de terreno (msup2) Frente

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Andar -

Padratildeo do condomiacutenio Localizaccedilatildeo Meacutedia

Unitaacuterio (R$msup2) Potencial construtivo Bom Acesso Meacutedio

Status Oferta Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 14

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos Luz aacutegua e esgoto

Fatos relevantes Terreno com oacutetimo aproveitamento com vista panoracircmica e proacuteximo da regiatildeo da lagoinha

Observaccedilotildees

sem foto

Lote urbanizado Topografia Aclive aacute plano

Aacuterea de terreno (msup2) Frente

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Andar -

Padratildeo do condomiacutenio Localizaccedilatildeo Boa

Unitaacuterio (R$msup2) Potencial construtivo Bom Acesso Faacutecil

Status Oferta Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 14

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos Com infraestrutura de luz aacutegua e telefone

Fatos Relevantes Lote propicio para construccedilatildeo de pousada ou residecircncialocalizado aacute 400 metros do Hotel Orotur

Observaccedilotildees O lote eacute cercado por aacuterea verdes do loteamento e tambeacutem possui uma vista para um lago que estaacute sendo revitalizado

Fonte de informccedilatildeo Sergio da Silva - Corretor Autocircnomo | (012) 99617-6323

1

8274

000

Natildeo

-

Coacutedigo do imoacutevel

Terreno8800000R$ Proacuteximo a Alameda Florida

Vila Natal Campos do Jordatildeo - SP

-

7136Vale dos Sonho Campos do Jordatildeo - SP

Proacuteximo aacute rua Alameda Floacuterida

000

45

28500000R$ Terreno

Sim

Livre

000

Sim

119000

Fonte de informaccedilatildeo Sr Paulo Marco Uratori - Corretor Autocircnomo | (12)99644-0162

Coacutedigo do imoacutevel

117000

Coacutedigo do imoacutevel

Fonte de informaccedilatildeo Sr Paulo Marco Uratori - Corretor Autocircnomo | (12)99644-0162

-

-

511a6fJardim do Embaixador Campos do Jordatildeo - SP

Sim

160800

14000000R$ Terreno

Avenida Pedro Paulo

45

7521

7143

8706

-

livre

-

livre

45

3

Natildeo

Proacuteximo aacute rua Alameda Floacuterida

Lote urbanizado Topografia Aclive

Aacuterea de terreno (msup2) Frente -

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Andar -

Padratildeo do condomiacutenio Localizaccedilatildeo Meacutedia

Unitaacuterio (R$msup2) Potencial construtivo Bom Acesso Meacutedio

Status Oferta Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 14

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos Luz aacutegua e esgoto

Fatos relevantes Terreno com oacutetimo aproveitamento com vista panoracircmica e proacuteximo da regiatildeo da lagoinha

Observaccedilotildees O proprietario do lote eacute o mesmo do terreno 2

Lote urbanizado Topografia Aclive

Aacuterea de terreno (msup2) Frente

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Andar -

Padratildeo do condomiacutenio Localizaccedilatildeo Meacutedia

Unitaacuterio (R$msup2) Potencial construtivo Bom Acesso Meacutedio

Status Oferta Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 14

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos Luzaacutegua

Fatos relevantes Lote comeccedila em aclive e na parte alta eacute plano

Observaccedilotildees Eacute o mesmo proprietario do terreno 24 e o 5

Lote urbanizado Topografia Declive

Aacuterea de terreno (msup2) Frente

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Andar -

Padratildeo do condomiacutenio Localizaccedilatildeo Meacutedia

Unitaacuterio (R$msup2) Potencial construtivo Bom Acesso Meacutedio

Status Oferta Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 14

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos A infraestrutura do imoacutevel oferece Aacutegua luz telefone vista

Fatos relevantes Terreno contendo boa localizaccedilatildeo excelente posiccedilatildeo do Sol e vista panoracircmica

Observaccedilotildees

48500000R$ Terreno

-Vale dos Sonhos Campos do Jordatildeo-SP

Coacutedigo do imoacutevel

510000000R$ Terreno

Sim

101000

-

Natildeo

-

Fonte de informaccedilatildeo Sr Paulo Marco Uratori - Corretor Autocircnomo | (12)99644-0162

8416

Sem imagem

Sem imagem

Livre

45

Fonte de informaccedilatildeo Sr Paulo Marco Uratori - Corretor Autocircnomo | (12)99644-0162

Proacuteximo aacute rua alameda FloacuteridaCoacutedigo do imoacutevel -

Vale dos sonhos Campos do Jordatildeo-SP

Sim

180000

000

Natildeo

-

5556Livre

-

Terreno

Proacuteximo ao MiranteCoacutedigo do imoacutevel 3426

Aacutegua Santa Campos do Jordatildeo - SP

45

610000000R$

Fonte de informaccedilatildeo Sr Claacuteudio- Propietaacuterio | (11)99929-3861

Livre

45

Sim

100000

-

Natildeo

-

10000

-

Rua Engenheiro Gustavo Kaiser

Lote urbanizado Topografia Leve Aclive

Aacuterea de terreno (msup2) Frente

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Andar -

Padratildeo do condomiacutenio Localizaccedilatildeo Meacutedia

Unitaacuterio (R$msup2) Potencial construtivo Bom Acesso Meacutedio

Status Oferta Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 14

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos A infraestrutura do imoacutevel oferece Aacutegua luz telefone vista

Fatos relevantes

Observaccedilotildees Regiatildeo da minalba com muito verde

Rua Efigecircnia Ana dos santos

Lote urbanizado Topografia Aclive

Aacuterea de terreno (msup2) Frente

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Andar -

Padratildeo do condomiacutenio Localizaccedilatildeo Meacutedia

Unitaacuterio (R$msup2) Potencial construtivo Bom Acesso Meacutedio

Status Oferta Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 14

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos Luz aacutegua esgoto pavimentaccedilatildeo e tv a cabo

Fatores relevantes Satildeo trecircs lotes no totalsendo um usado como mirante e outro eacute necessaacuterio manter como bosque

Observaccedilotildees Projeto de casa aprovado na prefeitura e 3631 IPTUano

77500000R$ Terreno

t492aAacutegua Santa Campos do Jordatildeo - SP

Coacutedigo do imoacutevel

815000000R$ Avaliando

Sim

118300

000

Natildeo

-

Fonte de informaccedilatildeo Sr Bruno Opccedilatildeo Imoveis - Corretor de imoacuteveis | (12) 99776-5470

-

6340Livre

45

TE0026Vila Natal Campos do Jordatildeo -SP

Sim

220000

000

Natildeo

-

6818

Coacutedigo do imoacutevel

-

45

Fonte de informaccedilatildeo Sr Paulo Marco Uratori - Corretor Autocircnomo | (12)99644-0162

A n e x o | IV

Av Indianoacutepolis 2029

Bairro Indianoacutepolis - Satildeo Paulo - SP - Fone (11) 3842-3333

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Relaccedilatildeo de documentos

Segue abaixo as informaccedilotildees bem como as documentaccedilotildees que utilizamos para a realizaccedilatildeo do

trabalho de avaliaccedilatildeo

Matriacuteculas

Mapa dos lotes

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140121

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140121

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140248

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140248

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140337

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140337

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140427

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140427

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140502

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140502

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140534

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140534

Page 10: LAUDO DE AVALIAÇÃO · 2020. 3. 23. · Av. Indianópolis, 2.029 Bairro Indianópolis - São Paulo - SP - Fone: (11) 3842-3333 ACORDO CONTRATUAL Escopo Avaliação técnica de imóveis

Av Indianoacutepolis 2029

Bairro Indianoacutepolis - Satildeo Paulo - SP - Fone (11) 3842-3333

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Tratamento do estudo mercadoloacutegico

Tabela 1 - Siacutentese de escopo de avaliaccedilatildeo

Lote urbanizado Topografia Aclive

Aacuterea equivalente (msup2) Frente

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Natildeo Andar -

Padratildeo do condomiacutenio - Localizaccedilatildeo Meacutedia

Potencial construtivo Bom Acesso Ruim

Vocaccedilatildeo do imoacutevel Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 1

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos Luz aacutegua esgoto

Fatores relevantes Os imoacuteveis natildeo possuem quaisquer construccedilotildees civis

O bservaccedilotildees

45

-

-

-

-

Avaliando

Campos do Jordatildeo - SP

Desocupado

3 0 0 0 0 0

Fonte Dados originais da pesquisa de mercado

Para a pesquisa contida no anexo III desse relatoacuterio foram realizados trabalhos de investigaccedilatildeo coleta seleccedilatildeo processamento anaacutelise e interpretaccedilatildeo de resultados sobre dados relativos a imoacuteveis assemelhados ao avaliando para embasamento estrutural teacutecnico

Figura Dispersatildeo amostral

Fonte Google 2018

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Tabela 2 - Fatores de Homogeneizaccedilatildeo

Local Acesso Frente Construccedilatildeo Topografia Aproveitamento Ocupaccedilatildeo Aacuterea

100 085 100 100 100 100 100 105

100 090 100 100 100 100 100 105

095 085 100 100 095 100 100 104

100 090 100 100 100 100 100 105

100 090 100 100 100 100 100 104

098 090 100 100 100 100 100 105

098 090 100 100 098 100 100 105

100 090 100 100 100 100 100 103

Fonte Resultados originais da pesquisa de mercado

Tabela 3 - Saneamento estatiacutestico

Status Valor (R$) Aacuterea (msup2) Unitaacuterio Meacutedia Esp F Com Unit 1 Unit 2

Oferta 8800000 117000 7521 085 095 040 2429 2429

Oferta 8500000 119000 7143 090 095 040 2443 2443

Oferta 14000000 160800 8706 077 095 040 2563 2563

Oferta 8500000 101000 8416 090 095 040 2878 2878

Oferta 10000000 180000 5556 091 095 040 1919 000

Oferta 10000000 100000 10000 088 095 040 3352 000

Oferta 7500000 118300 6340 086 095 040 2082 2082

Oferta 15000000 220000 6818 095 095 040 2448 2448

Desvio em relaccedilatildeo agrave meacutedia 1035 Amostras utilizadas 8 6

Amplitude em relaccedilatildeo agrave meacutedia 1466 Valor unitaacuterio meacutedio 2514 2474

Valor unitaacuterio utilizado R$msup2 2305 Desvio padratildeo 446 256

Potencial construtivo Limite superior 2961 2643

Aacuterea paradigma msup2 100000 Limite inferior 2068 2305

Fonte Resultados originais da pesquisa de mercado

Figura Graacutefico de dispersatildeo amostral

Fonte Resultados originais da pesquisa

Av Indianoacutepolis 2029

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Conclusatildeo

Baseado na tendecircncia atual do mercado local concluiacutemos que para a respectiva data-base 13 de novembro de 2018 o valor de mercado dos imoacuteveis avaliados satildeo de

Lotes Matriacuteculas Aacuterea (msup2) Valor de Bairro

Mercado (R$) Vila dos Sonhos

10 22279 37100000 8200000 Municiacutepio - UF

11 22280 28000000 6400000 Campos do Jordatildeo Satildeo Paulo - SP

12 22281 35000000 7900000 Classe Cartoacuterio

13 22282 17300000 4000000 Terrenos 1deg

4 22291 41450000 9200000 Proprietaacuterio conforme matriacutecula

5 22292 37300000 8300000 Satildeo Paulo Cia Nacional de Seguros Gerais

Total Total 1961500 44000000 Nota 1 Todos os valores acima apresentados foram arredondados para a dezena de milharNota 2 Para a pesquisa terrenos foi considerado um imoacutevel paradigma Fonte Resultados obtidos da pesquisa de mercado

O valor de mercado obtido (valor agrave vista) pressupotildee que as partes envolvidas numa eventual transaccedilatildeo tenham plena liberdade e natildeo estejam pressionadas por fatores econocircmicos de prazo etc que possam vir a restringir a liberdade de opccedilatildeo No entanto todos os lotes estatildeo cobertos por vegetaccedilatildeo nativa portanto natildeo estando apto a construir Toda modificaccedilatildeo do perfil atual dos imoacuteveis dependeraacute de aprovaccedilatildeo dos oacutergatildeos municipais e ambientais competentes aleacutem do local natildeo possui urbanizaccedilatildeo Portanto o fator de comercializaccedilatildeo utilizado para os lotes eacute de 04

O tempo meacutedio e maacuteximo de absorccedilatildeo para o imoacutevel avaliado satildeo de 2 a 3 anos respectivamente

Av Indianoacutepolis 2029

Bairro Indianoacutepolis - Satildeo Paulo - SP - Fone (11) 3842-3333

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Metodologia

Esse relatoacuterio foi elaborado de acordo com as seguintes normas da ABNT - Associaccedilatildeo Brasileira

de Normas Teacutecnicas

NBR 14653-1 - Procedimentos Gerais

NBR 14653-2 - Imoacuteveis Urbanos

Tambeacutem seguiu as recomendaccedilotildees teacutecnicas

IBRACON - Manuais do instituto de auditores independentes do Brasil

IBAPESP - Instituto Brasileiro de Avaliaccedilotildees e Periacutecias de Engenharia de Satildeo Paulo

FEBRABAN - Federaccedilatildeo Brasileira de Bancos

CAJUFA - Centro de Apoio aos Juiacutezes das varas da Fazenda Puacuteblica da Capital

Meacutetodo comparativo direto

Para a pesquisa de terreno efetuamos investigaccedilotildees de valores de terrenos a venda pelo comparativo direto de aacutereas proacuteximas e comparaacuteveis com as aacutereas objeto da presente avaliaccedilatildeo Aos valores assim obtidos aplicamos coeficientes de ajustes adequados da forma de pagamento acesso esquina frente topografia fator de aacuterea aproveitamento localizaccedilatildeo geograacutefica fatores de especulaccedilatildeo de mercado etc que nos permitiram a obtenccedilatildeo de valores homogeneizados cuja meacutedia forneceu-nos um valor unitaacuterio mais provaacutevel agrave vista no momento da avaliaccedilatildeo

Responsabilidades

Atenciosamente

Capital Bens Engenharia Ltda - ME CREA - SP - 2055284

-------------------------------------- ----------------------------------------

Marcelo Ferreira Albano Guilherme Rodrigues Sanches Engenheiro Civil | Diretor Engenheiro Agrocircnomo | Diretor CREA - SP - 2614054771 CREA - SP - 2614692085

Vista geral dos lotes 4 e 5

Vista geral dos lotes 4 e 5

Coordinates S22deg414000W45deg331100

GPS Date 13112018 121236

Altitude 17220 m

Coordinates S22deg414200W45deg331000

GPS Date 13112018 122003

Altitude 17000 m

Estrada com ruim estado de conservaccedilatildeo

Vista geral dos lotes 4 e 5 Vista geral dos lotes 4 e 5

Vista geral dos lotes 4 e 5

Estrada com ruim estado de conservaccedilatildeo

Vista geral dos lotes 10 11 12 13 Vista geral dos lotes 10 11 12 13

Vista geral dos lotes 10 11 12 13

Estrada com peacutessimo estado de conservaccedilatildeo Estrada com peacutessimo estado de conservaccedilatildeo

Coordinates S22deg414900W45deg324500 GPS

Date 13112018 114630

Altitude 16310 m

Mapa de acesso ao imoacutevel - Vista aproximada

Mapa de acesso ao imoacutevel - Vista panoracircmica

Estrada

Estrada

Projeto de arroamento e loteamento

Mapa de acesso ao imoacutevel - Vista panoracircmica

Matriacutecula 128047

Matriacutecula 111062

Bioma

Mata Atlantica

Avaliandos

Verificaccedilatildeo de sobreposiccedilatildeo a aacutereas indiacutegenas e exploraccedilatildeo mineral

Perfil de elevaccedilatildeo do imoacutevel

Natildeo apresenta indiacutecio de alagamento no ponto em estudo

Lote urbanizado Topografia Aclive

Aacuterea de terreno (msup2) Frente

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Andar -

Padratildeo do condomiacutenio Localizaccedilatildeo Meacutedia

Unitaacuterio (R$msup2) Potencial construtivo Bom Acesso Meacutedio

Status Oferta Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 14

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos Luz e aacutegua

Fatos relevantes Lote limpo e com oacutetimo aproveitamento

Observaccedilotildees Lote estaacute todo cercado e haacute vizinhanccedila ao redor

Lote urbanizado Topografia Aclive

Aacuterea de terreno (msup2) Frente

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Andar -

Padratildeo do condomiacutenio Localizaccedilatildeo Meacutedia

Unitaacuterio (R$msup2) Potencial construtivo Bom Acesso Meacutedio

Status Oferta Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 14

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos Luz aacutegua e esgoto

Fatos relevantes Terreno com oacutetimo aproveitamento com vista panoracircmica e proacuteximo da regiatildeo da lagoinha

Observaccedilotildees

sem foto

Lote urbanizado Topografia Aclive aacute plano

Aacuterea de terreno (msup2) Frente

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Andar -

Padratildeo do condomiacutenio Localizaccedilatildeo Boa

Unitaacuterio (R$msup2) Potencial construtivo Bom Acesso Faacutecil

Status Oferta Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 14

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos Com infraestrutura de luz aacutegua e telefone

Fatos Relevantes Lote propicio para construccedilatildeo de pousada ou residecircncialocalizado aacute 400 metros do Hotel Orotur

Observaccedilotildees O lote eacute cercado por aacuterea verdes do loteamento e tambeacutem possui uma vista para um lago que estaacute sendo revitalizado

Fonte de informccedilatildeo Sergio da Silva - Corretor Autocircnomo | (012) 99617-6323

1

8274

000

Natildeo

-

Coacutedigo do imoacutevel

Terreno8800000R$ Proacuteximo a Alameda Florida

Vila Natal Campos do Jordatildeo - SP

-

7136Vale dos Sonho Campos do Jordatildeo - SP

Proacuteximo aacute rua Alameda Floacuterida

000

45

28500000R$ Terreno

Sim

Livre

000

Sim

119000

Fonte de informaccedilatildeo Sr Paulo Marco Uratori - Corretor Autocircnomo | (12)99644-0162

Coacutedigo do imoacutevel

117000

Coacutedigo do imoacutevel

Fonte de informaccedilatildeo Sr Paulo Marco Uratori - Corretor Autocircnomo | (12)99644-0162

-

-

511a6fJardim do Embaixador Campos do Jordatildeo - SP

Sim

160800

14000000R$ Terreno

Avenida Pedro Paulo

45

7521

7143

8706

-

livre

-

livre

45

3

Natildeo

Proacuteximo aacute rua Alameda Floacuterida

Lote urbanizado Topografia Aclive

Aacuterea de terreno (msup2) Frente -

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Andar -

Padratildeo do condomiacutenio Localizaccedilatildeo Meacutedia

Unitaacuterio (R$msup2) Potencial construtivo Bom Acesso Meacutedio

Status Oferta Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 14

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos Luz aacutegua e esgoto

Fatos relevantes Terreno com oacutetimo aproveitamento com vista panoracircmica e proacuteximo da regiatildeo da lagoinha

Observaccedilotildees O proprietario do lote eacute o mesmo do terreno 2

Lote urbanizado Topografia Aclive

Aacuterea de terreno (msup2) Frente

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Andar -

Padratildeo do condomiacutenio Localizaccedilatildeo Meacutedia

Unitaacuterio (R$msup2) Potencial construtivo Bom Acesso Meacutedio

Status Oferta Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 14

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos Luzaacutegua

Fatos relevantes Lote comeccedila em aclive e na parte alta eacute plano

Observaccedilotildees Eacute o mesmo proprietario do terreno 24 e o 5

Lote urbanizado Topografia Declive

Aacuterea de terreno (msup2) Frente

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Andar -

Padratildeo do condomiacutenio Localizaccedilatildeo Meacutedia

Unitaacuterio (R$msup2) Potencial construtivo Bom Acesso Meacutedio

Status Oferta Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 14

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos A infraestrutura do imoacutevel oferece Aacutegua luz telefone vista

Fatos relevantes Terreno contendo boa localizaccedilatildeo excelente posiccedilatildeo do Sol e vista panoracircmica

Observaccedilotildees

48500000R$ Terreno

-Vale dos Sonhos Campos do Jordatildeo-SP

Coacutedigo do imoacutevel

510000000R$ Terreno

Sim

101000

-

Natildeo

-

Fonte de informaccedilatildeo Sr Paulo Marco Uratori - Corretor Autocircnomo | (12)99644-0162

8416

Sem imagem

Sem imagem

Livre

45

Fonte de informaccedilatildeo Sr Paulo Marco Uratori - Corretor Autocircnomo | (12)99644-0162

Proacuteximo aacute rua alameda FloacuteridaCoacutedigo do imoacutevel -

Vale dos sonhos Campos do Jordatildeo-SP

Sim

180000

000

Natildeo

-

5556Livre

-

Terreno

Proacuteximo ao MiranteCoacutedigo do imoacutevel 3426

Aacutegua Santa Campos do Jordatildeo - SP

45

610000000R$

Fonte de informaccedilatildeo Sr Claacuteudio- Propietaacuterio | (11)99929-3861

Livre

45

Sim

100000

-

Natildeo

-

10000

-

Rua Engenheiro Gustavo Kaiser

Lote urbanizado Topografia Leve Aclive

Aacuterea de terreno (msup2) Frente

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Andar -

Padratildeo do condomiacutenio Localizaccedilatildeo Meacutedia

Unitaacuterio (R$msup2) Potencial construtivo Bom Acesso Meacutedio

Status Oferta Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 14

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos A infraestrutura do imoacutevel oferece Aacutegua luz telefone vista

Fatos relevantes

Observaccedilotildees Regiatildeo da minalba com muito verde

Rua Efigecircnia Ana dos santos

Lote urbanizado Topografia Aclive

Aacuterea de terreno (msup2) Frente

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Andar -

Padratildeo do condomiacutenio Localizaccedilatildeo Meacutedia

Unitaacuterio (R$msup2) Potencial construtivo Bom Acesso Meacutedio

Status Oferta Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 14

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos Luz aacutegua esgoto pavimentaccedilatildeo e tv a cabo

Fatores relevantes Satildeo trecircs lotes no totalsendo um usado como mirante e outro eacute necessaacuterio manter como bosque

Observaccedilotildees Projeto de casa aprovado na prefeitura e 3631 IPTUano

77500000R$ Terreno

t492aAacutegua Santa Campos do Jordatildeo - SP

Coacutedigo do imoacutevel

815000000R$ Avaliando

Sim

118300

000

Natildeo

-

Fonte de informaccedilatildeo Sr Bruno Opccedilatildeo Imoveis - Corretor de imoacuteveis | (12) 99776-5470

-

6340Livre

45

TE0026Vila Natal Campos do Jordatildeo -SP

Sim

220000

000

Natildeo

-

6818

Coacutedigo do imoacutevel

-

45

Fonte de informaccedilatildeo Sr Paulo Marco Uratori - Corretor Autocircnomo | (12)99644-0162

A n e x o | IV

Av Indianoacutepolis 2029

Bairro Indianoacutepolis - Satildeo Paulo - SP - Fone (11) 3842-3333

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Relaccedilatildeo de documentos

Segue abaixo as informaccedilotildees bem como as documentaccedilotildees que utilizamos para a realizaccedilatildeo do

trabalho de avaliaccedilatildeo

Matriacuteculas

Mapa dos lotes

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140121

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140121

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140248

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140248

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140337

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140337

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140427

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140427

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140502

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140502

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140534

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140534

Page 11: LAUDO DE AVALIAÇÃO · 2020. 3. 23. · Av. Indianópolis, 2.029 Bairro Indianópolis - São Paulo - SP - Fone: (11) 3842-3333 ACORDO CONTRATUAL Escopo Avaliação técnica de imóveis

Av Indianoacutepolis 2029

Bairro Indianoacutepolis - Satildeo Paulo - SP - Fone (11) 3842-3333

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Tabela 2 - Fatores de Homogeneizaccedilatildeo

Local Acesso Frente Construccedilatildeo Topografia Aproveitamento Ocupaccedilatildeo Aacuterea

100 085 100 100 100 100 100 105

100 090 100 100 100 100 100 105

095 085 100 100 095 100 100 104

100 090 100 100 100 100 100 105

100 090 100 100 100 100 100 104

098 090 100 100 100 100 100 105

098 090 100 100 098 100 100 105

100 090 100 100 100 100 100 103

Fonte Resultados originais da pesquisa de mercado

Tabela 3 - Saneamento estatiacutestico

Status Valor (R$) Aacuterea (msup2) Unitaacuterio Meacutedia Esp F Com Unit 1 Unit 2

Oferta 8800000 117000 7521 085 095 040 2429 2429

Oferta 8500000 119000 7143 090 095 040 2443 2443

Oferta 14000000 160800 8706 077 095 040 2563 2563

Oferta 8500000 101000 8416 090 095 040 2878 2878

Oferta 10000000 180000 5556 091 095 040 1919 000

Oferta 10000000 100000 10000 088 095 040 3352 000

Oferta 7500000 118300 6340 086 095 040 2082 2082

Oferta 15000000 220000 6818 095 095 040 2448 2448

Desvio em relaccedilatildeo agrave meacutedia 1035 Amostras utilizadas 8 6

Amplitude em relaccedilatildeo agrave meacutedia 1466 Valor unitaacuterio meacutedio 2514 2474

Valor unitaacuterio utilizado R$msup2 2305 Desvio padratildeo 446 256

Potencial construtivo Limite superior 2961 2643

Aacuterea paradigma msup2 100000 Limite inferior 2068 2305

Fonte Resultados originais da pesquisa de mercado

Figura Graacutefico de dispersatildeo amostral

Fonte Resultados originais da pesquisa

Av Indianoacutepolis 2029

Bairro Indianoacutepolis - Satildeo Paulo - SP - Fone (11) 3842-3333

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Conclusatildeo

Baseado na tendecircncia atual do mercado local concluiacutemos que para a respectiva data-base 13 de novembro de 2018 o valor de mercado dos imoacuteveis avaliados satildeo de

Lotes Matriacuteculas Aacuterea (msup2) Valor de Bairro

Mercado (R$) Vila dos Sonhos

10 22279 37100000 8200000 Municiacutepio - UF

11 22280 28000000 6400000 Campos do Jordatildeo Satildeo Paulo - SP

12 22281 35000000 7900000 Classe Cartoacuterio

13 22282 17300000 4000000 Terrenos 1deg

4 22291 41450000 9200000 Proprietaacuterio conforme matriacutecula

5 22292 37300000 8300000 Satildeo Paulo Cia Nacional de Seguros Gerais

Total Total 1961500 44000000 Nota 1 Todos os valores acima apresentados foram arredondados para a dezena de milharNota 2 Para a pesquisa terrenos foi considerado um imoacutevel paradigma Fonte Resultados obtidos da pesquisa de mercado

O valor de mercado obtido (valor agrave vista) pressupotildee que as partes envolvidas numa eventual transaccedilatildeo tenham plena liberdade e natildeo estejam pressionadas por fatores econocircmicos de prazo etc que possam vir a restringir a liberdade de opccedilatildeo No entanto todos os lotes estatildeo cobertos por vegetaccedilatildeo nativa portanto natildeo estando apto a construir Toda modificaccedilatildeo do perfil atual dos imoacuteveis dependeraacute de aprovaccedilatildeo dos oacutergatildeos municipais e ambientais competentes aleacutem do local natildeo possui urbanizaccedilatildeo Portanto o fator de comercializaccedilatildeo utilizado para os lotes eacute de 04

O tempo meacutedio e maacuteximo de absorccedilatildeo para o imoacutevel avaliado satildeo de 2 a 3 anos respectivamente

Av Indianoacutepolis 2029

Bairro Indianoacutepolis - Satildeo Paulo - SP - Fone (11) 3842-3333

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Metodologia

Esse relatoacuterio foi elaborado de acordo com as seguintes normas da ABNT - Associaccedilatildeo Brasileira

de Normas Teacutecnicas

NBR 14653-1 - Procedimentos Gerais

NBR 14653-2 - Imoacuteveis Urbanos

Tambeacutem seguiu as recomendaccedilotildees teacutecnicas

IBRACON - Manuais do instituto de auditores independentes do Brasil

IBAPESP - Instituto Brasileiro de Avaliaccedilotildees e Periacutecias de Engenharia de Satildeo Paulo

FEBRABAN - Federaccedilatildeo Brasileira de Bancos

CAJUFA - Centro de Apoio aos Juiacutezes das varas da Fazenda Puacuteblica da Capital

Meacutetodo comparativo direto

Para a pesquisa de terreno efetuamos investigaccedilotildees de valores de terrenos a venda pelo comparativo direto de aacutereas proacuteximas e comparaacuteveis com as aacutereas objeto da presente avaliaccedilatildeo Aos valores assim obtidos aplicamos coeficientes de ajustes adequados da forma de pagamento acesso esquina frente topografia fator de aacuterea aproveitamento localizaccedilatildeo geograacutefica fatores de especulaccedilatildeo de mercado etc que nos permitiram a obtenccedilatildeo de valores homogeneizados cuja meacutedia forneceu-nos um valor unitaacuterio mais provaacutevel agrave vista no momento da avaliaccedilatildeo

Responsabilidades

Atenciosamente

Capital Bens Engenharia Ltda - ME CREA - SP - 2055284

-------------------------------------- ----------------------------------------

Marcelo Ferreira Albano Guilherme Rodrigues Sanches Engenheiro Civil | Diretor Engenheiro Agrocircnomo | Diretor CREA - SP - 2614054771 CREA - SP - 2614692085

Vista geral dos lotes 4 e 5

Vista geral dos lotes 4 e 5

Coordinates S22deg414000W45deg331100

GPS Date 13112018 121236

Altitude 17220 m

Coordinates S22deg414200W45deg331000

GPS Date 13112018 122003

Altitude 17000 m

Estrada com ruim estado de conservaccedilatildeo

Vista geral dos lotes 4 e 5 Vista geral dos lotes 4 e 5

Vista geral dos lotes 4 e 5

Estrada com ruim estado de conservaccedilatildeo

Vista geral dos lotes 10 11 12 13 Vista geral dos lotes 10 11 12 13

Vista geral dos lotes 10 11 12 13

Estrada com peacutessimo estado de conservaccedilatildeo Estrada com peacutessimo estado de conservaccedilatildeo

Coordinates S22deg414900W45deg324500 GPS

Date 13112018 114630

Altitude 16310 m

Mapa de acesso ao imoacutevel - Vista aproximada

Mapa de acesso ao imoacutevel - Vista panoracircmica

Estrada

Estrada

Projeto de arroamento e loteamento

Mapa de acesso ao imoacutevel - Vista panoracircmica

Matriacutecula 128047

Matriacutecula 111062

Bioma

Mata Atlantica

Avaliandos

Verificaccedilatildeo de sobreposiccedilatildeo a aacutereas indiacutegenas e exploraccedilatildeo mineral

Perfil de elevaccedilatildeo do imoacutevel

Natildeo apresenta indiacutecio de alagamento no ponto em estudo

Lote urbanizado Topografia Aclive

Aacuterea de terreno (msup2) Frente

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Andar -

Padratildeo do condomiacutenio Localizaccedilatildeo Meacutedia

Unitaacuterio (R$msup2) Potencial construtivo Bom Acesso Meacutedio

Status Oferta Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 14

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos Luz e aacutegua

Fatos relevantes Lote limpo e com oacutetimo aproveitamento

Observaccedilotildees Lote estaacute todo cercado e haacute vizinhanccedila ao redor

Lote urbanizado Topografia Aclive

Aacuterea de terreno (msup2) Frente

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Andar -

Padratildeo do condomiacutenio Localizaccedilatildeo Meacutedia

Unitaacuterio (R$msup2) Potencial construtivo Bom Acesso Meacutedio

Status Oferta Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 14

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos Luz aacutegua e esgoto

Fatos relevantes Terreno com oacutetimo aproveitamento com vista panoracircmica e proacuteximo da regiatildeo da lagoinha

Observaccedilotildees

sem foto

Lote urbanizado Topografia Aclive aacute plano

Aacuterea de terreno (msup2) Frente

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Andar -

Padratildeo do condomiacutenio Localizaccedilatildeo Boa

Unitaacuterio (R$msup2) Potencial construtivo Bom Acesso Faacutecil

Status Oferta Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 14

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos Com infraestrutura de luz aacutegua e telefone

Fatos Relevantes Lote propicio para construccedilatildeo de pousada ou residecircncialocalizado aacute 400 metros do Hotel Orotur

Observaccedilotildees O lote eacute cercado por aacuterea verdes do loteamento e tambeacutem possui uma vista para um lago que estaacute sendo revitalizado

Fonte de informccedilatildeo Sergio da Silva - Corretor Autocircnomo | (012) 99617-6323

1

8274

000

Natildeo

-

Coacutedigo do imoacutevel

Terreno8800000R$ Proacuteximo a Alameda Florida

Vila Natal Campos do Jordatildeo - SP

-

7136Vale dos Sonho Campos do Jordatildeo - SP

Proacuteximo aacute rua Alameda Floacuterida

000

45

28500000R$ Terreno

Sim

Livre

000

Sim

119000

Fonte de informaccedilatildeo Sr Paulo Marco Uratori - Corretor Autocircnomo | (12)99644-0162

Coacutedigo do imoacutevel

117000

Coacutedigo do imoacutevel

Fonte de informaccedilatildeo Sr Paulo Marco Uratori - Corretor Autocircnomo | (12)99644-0162

-

-

511a6fJardim do Embaixador Campos do Jordatildeo - SP

Sim

160800

14000000R$ Terreno

Avenida Pedro Paulo

45

7521

7143

8706

-

livre

-

livre

45

3

Natildeo

Proacuteximo aacute rua Alameda Floacuterida

Lote urbanizado Topografia Aclive

Aacuterea de terreno (msup2) Frente -

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Andar -

Padratildeo do condomiacutenio Localizaccedilatildeo Meacutedia

Unitaacuterio (R$msup2) Potencial construtivo Bom Acesso Meacutedio

Status Oferta Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 14

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos Luz aacutegua e esgoto

Fatos relevantes Terreno com oacutetimo aproveitamento com vista panoracircmica e proacuteximo da regiatildeo da lagoinha

Observaccedilotildees O proprietario do lote eacute o mesmo do terreno 2

Lote urbanizado Topografia Aclive

Aacuterea de terreno (msup2) Frente

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Andar -

Padratildeo do condomiacutenio Localizaccedilatildeo Meacutedia

Unitaacuterio (R$msup2) Potencial construtivo Bom Acesso Meacutedio

Status Oferta Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 14

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos Luzaacutegua

Fatos relevantes Lote comeccedila em aclive e na parte alta eacute plano

Observaccedilotildees Eacute o mesmo proprietario do terreno 24 e o 5

Lote urbanizado Topografia Declive

Aacuterea de terreno (msup2) Frente

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Andar -

Padratildeo do condomiacutenio Localizaccedilatildeo Meacutedia

Unitaacuterio (R$msup2) Potencial construtivo Bom Acesso Meacutedio

Status Oferta Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 14

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos A infraestrutura do imoacutevel oferece Aacutegua luz telefone vista

Fatos relevantes Terreno contendo boa localizaccedilatildeo excelente posiccedilatildeo do Sol e vista panoracircmica

Observaccedilotildees

48500000R$ Terreno

-Vale dos Sonhos Campos do Jordatildeo-SP

Coacutedigo do imoacutevel

510000000R$ Terreno

Sim

101000

-

Natildeo

-

Fonte de informaccedilatildeo Sr Paulo Marco Uratori - Corretor Autocircnomo | (12)99644-0162

8416

Sem imagem

Sem imagem

Livre

45

Fonte de informaccedilatildeo Sr Paulo Marco Uratori - Corretor Autocircnomo | (12)99644-0162

Proacuteximo aacute rua alameda FloacuteridaCoacutedigo do imoacutevel -

Vale dos sonhos Campos do Jordatildeo-SP

Sim

180000

000

Natildeo

-

5556Livre

-

Terreno

Proacuteximo ao MiranteCoacutedigo do imoacutevel 3426

Aacutegua Santa Campos do Jordatildeo - SP

45

610000000R$

Fonte de informaccedilatildeo Sr Claacuteudio- Propietaacuterio | (11)99929-3861

Livre

45

Sim

100000

-

Natildeo

-

10000

-

Rua Engenheiro Gustavo Kaiser

Lote urbanizado Topografia Leve Aclive

Aacuterea de terreno (msup2) Frente

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Andar -

Padratildeo do condomiacutenio Localizaccedilatildeo Meacutedia

Unitaacuterio (R$msup2) Potencial construtivo Bom Acesso Meacutedio

Status Oferta Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 14

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos A infraestrutura do imoacutevel oferece Aacutegua luz telefone vista

Fatos relevantes

Observaccedilotildees Regiatildeo da minalba com muito verde

Rua Efigecircnia Ana dos santos

Lote urbanizado Topografia Aclive

Aacuterea de terreno (msup2) Frente

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Andar -

Padratildeo do condomiacutenio Localizaccedilatildeo Meacutedia

Unitaacuterio (R$msup2) Potencial construtivo Bom Acesso Meacutedio

Status Oferta Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 14

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos Luz aacutegua esgoto pavimentaccedilatildeo e tv a cabo

Fatores relevantes Satildeo trecircs lotes no totalsendo um usado como mirante e outro eacute necessaacuterio manter como bosque

Observaccedilotildees Projeto de casa aprovado na prefeitura e 3631 IPTUano

77500000R$ Terreno

t492aAacutegua Santa Campos do Jordatildeo - SP

Coacutedigo do imoacutevel

815000000R$ Avaliando

Sim

118300

000

Natildeo

-

Fonte de informaccedilatildeo Sr Bruno Opccedilatildeo Imoveis - Corretor de imoacuteveis | (12) 99776-5470

-

6340Livre

45

TE0026Vila Natal Campos do Jordatildeo -SP

Sim

220000

000

Natildeo

-

6818

Coacutedigo do imoacutevel

-

45

Fonte de informaccedilatildeo Sr Paulo Marco Uratori - Corretor Autocircnomo | (12)99644-0162

A n e x o | IV

Av Indianoacutepolis 2029

Bairro Indianoacutepolis - Satildeo Paulo - SP - Fone (11) 3842-3333

wwwborgeseventuracombr

Relaccedilatildeo de documentos

Segue abaixo as informaccedilotildees bem como as documentaccedilotildees que utilizamos para a realizaccedilatildeo do

trabalho de avaliaccedilatildeo

Matriacuteculas

Mapa dos lotes

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140121

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140121

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140248

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140248

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140337

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140337

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140427

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140427

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140502

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140502

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140534

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140534

Page 12: LAUDO DE AVALIAÇÃO · 2020. 3. 23. · Av. Indianópolis, 2.029 Bairro Indianópolis - São Paulo - SP - Fone: (11) 3842-3333 ACORDO CONTRATUAL Escopo Avaliação técnica de imóveis

Av Indianoacutepolis 2029

Bairro Indianoacutepolis - Satildeo Paulo - SP - Fone (11) 3842-3333

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Conclusatildeo

Baseado na tendecircncia atual do mercado local concluiacutemos que para a respectiva data-base 13 de novembro de 2018 o valor de mercado dos imoacuteveis avaliados satildeo de

Lotes Matriacuteculas Aacuterea (msup2) Valor de Bairro

Mercado (R$) Vila dos Sonhos

10 22279 37100000 8200000 Municiacutepio - UF

11 22280 28000000 6400000 Campos do Jordatildeo Satildeo Paulo - SP

12 22281 35000000 7900000 Classe Cartoacuterio

13 22282 17300000 4000000 Terrenos 1deg

4 22291 41450000 9200000 Proprietaacuterio conforme matriacutecula

5 22292 37300000 8300000 Satildeo Paulo Cia Nacional de Seguros Gerais

Total Total 1961500 44000000 Nota 1 Todos os valores acima apresentados foram arredondados para a dezena de milharNota 2 Para a pesquisa terrenos foi considerado um imoacutevel paradigma Fonte Resultados obtidos da pesquisa de mercado

O valor de mercado obtido (valor agrave vista) pressupotildee que as partes envolvidas numa eventual transaccedilatildeo tenham plena liberdade e natildeo estejam pressionadas por fatores econocircmicos de prazo etc que possam vir a restringir a liberdade de opccedilatildeo No entanto todos os lotes estatildeo cobertos por vegetaccedilatildeo nativa portanto natildeo estando apto a construir Toda modificaccedilatildeo do perfil atual dos imoacuteveis dependeraacute de aprovaccedilatildeo dos oacutergatildeos municipais e ambientais competentes aleacutem do local natildeo possui urbanizaccedilatildeo Portanto o fator de comercializaccedilatildeo utilizado para os lotes eacute de 04

O tempo meacutedio e maacuteximo de absorccedilatildeo para o imoacutevel avaliado satildeo de 2 a 3 anos respectivamente

Av Indianoacutepolis 2029

Bairro Indianoacutepolis - Satildeo Paulo - SP - Fone (11) 3842-3333

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Metodologia

Esse relatoacuterio foi elaborado de acordo com as seguintes normas da ABNT - Associaccedilatildeo Brasileira

de Normas Teacutecnicas

NBR 14653-1 - Procedimentos Gerais

NBR 14653-2 - Imoacuteveis Urbanos

Tambeacutem seguiu as recomendaccedilotildees teacutecnicas

IBRACON - Manuais do instituto de auditores independentes do Brasil

IBAPESP - Instituto Brasileiro de Avaliaccedilotildees e Periacutecias de Engenharia de Satildeo Paulo

FEBRABAN - Federaccedilatildeo Brasileira de Bancos

CAJUFA - Centro de Apoio aos Juiacutezes das varas da Fazenda Puacuteblica da Capital

Meacutetodo comparativo direto

Para a pesquisa de terreno efetuamos investigaccedilotildees de valores de terrenos a venda pelo comparativo direto de aacutereas proacuteximas e comparaacuteveis com as aacutereas objeto da presente avaliaccedilatildeo Aos valores assim obtidos aplicamos coeficientes de ajustes adequados da forma de pagamento acesso esquina frente topografia fator de aacuterea aproveitamento localizaccedilatildeo geograacutefica fatores de especulaccedilatildeo de mercado etc que nos permitiram a obtenccedilatildeo de valores homogeneizados cuja meacutedia forneceu-nos um valor unitaacuterio mais provaacutevel agrave vista no momento da avaliaccedilatildeo

Responsabilidades

Atenciosamente

Capital Bens Engenharia Ltda - ME CREA - SP - 2055284

-------------------------------------- ----------------------------------------

Marcelo Ferreira Albano Guilherme Rodrigues Sanches Engenheiro Civil | Diretor Engenheiro Agrocircnomo | Diretor CREA - SP - 2614054771 CREA - SP - 2614692085

Vista geral dos lotes 4 e 5

Vista geral dos lotes 4 e 5

Coordinates S22deg414000W45deg331100

GPS Date 13112018 121236

Altitude 17220 m

Coordinates S22deg414200W45deg331000

GPS Date 13112018 122003

Altitude 17000 m

Estrada com ruim estado de conservaccedilatildeo

Vista geral dos lotes 4 e 5 Vista geral dos lotes 4 e 5

Vista geral dos lotes 4 e 5

Estrada com ruim estado de conservaccedilatildeo

Vista geral dos lotes 10 11 12 13 Vista geral dos lotes 10 11 12 13

Vista geral dos lotes 10 11 12 13

Estrada com peacutessimo estado de conservaccedilatildeo Estrada com peacutessimo estado de conservaccedilatildeo

Coordinates S22deg414900W45deg324500 GPS

Date 13112018 114630

Altitude 16310 m

Mapa de acesso ao imoacutevel - Vista aproximada

Mapa de acesso ao imoacutevel - Vista panoracircmica

Estrada

Estrada

Projeto de arroamento e loteamento

Mapa de acesso ao imoacutevel - Vista panoracircmica

Matriacutecula 128047

Matriacutecula 111062

Bioma

Mata Atlantica

Avaliandos

Verificaccedilatildeo de sobreposiccedilatildeo a aacutereas indiacutegenas e exploraccedilatildeo mineral

Perfil de elevaccedilatildeo do imoacutevel

Natildeo apresenta indiacutecio de alagamento no ponto em estudo

Lote urbanizado Topografia Aclive

Aacuterea de terreno (msup2) Frente

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Andar -

Padratildeo do condomiacutenio Localizaccedilatildeo Meacutedia

Unitaacuterio (R$msup2) Potencial construtivo Bom Acesso Meacutedio

Status Oferta Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 14

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos Luz e aacutegua

Fatos relevantes Lote limpo e com oacutetimo aproveitamento

Observaccedilotildees Lote estaacute todo cercado e haacute vizinhanccedila ao redor

Lote urbanizado Topografia Aclive

Aacuterea de terreno (msup2) Frente

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Andar -

Padratildeo do condomiacutenio Localizaccedilatildeo Meacutedia

Unitaacuterio (R$msup2) Potencial construtivo Bom Acesso Meacutedio

Status Oferta Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 14

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos Luz aacutegua e esgoto

Fatos relevantes Terreno com oacutetimo aproveitamento com vista panoracircmica e proacuteximo da regiatildeo da lagoinha

Observaccedilotildees

sem foto

Lote urbanizado Topografia Aclive aacute plano

Aacuterea de terreno (msup2) Frente

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Andar -

Padratildeo do condomiacutenio Localizaccedilatildeo Boa

Unitaacuterio (R$msup2) Potencial construtivo Bom Acesso Faacutecil

Status Oferta Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 14

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos Com infraestrutura de luz aacutegua e telefone

Fatos Relevantes Lote propicio para construccedilatildeo de pousada ou residecircncialocalizado aacute 400 metros do Hotel Orotur

Observaccedilotildees O lote eacute cercado por aacuterea verdes do loteamento e tambeacutem possui uma vista para um lago que estaacute sendo revitalizado

Fonte de informccedilatildeo Sergio da Silva - Corretor Autocircnomo | (012) 99617-6323

1

8274

000

Natildeo

-

Coacutedigo do imoacutevel

Terreno8800000R$ Proacuteximo a Alameda Florida

Vila Natal Campos do Jordatildeo - SP

-

7136Vale dos Sonho Campos do Jordatildeo - SP

Proacuteximo aacute rua Alameda Floacuterida

000

45

28500000R$ Terreno

Sim

Livre

000

Sim

119000

Fonte de informaccedilatildeo Sr Paulo Marco Uratori - Corretor Autocircnomo | (12)99644-0162

Coacutedigo do imoacutevel

117000

Coacutedigo do imoacutevel

Fonte de informaccedilatildeo Sr Paulo Marco Uratori - Corretor Autocircnomo | (12)99644-0162

-

-

511a6fJardim do Embaixador Campos do Jordatildeo - SP

Sim

160800

14000000R$ Terreno

Avenida Pedro Paulo

45

7521

7143

8706

-

livre

-

livre

45

3

Natildeo

Proacuteximo aacute rua Alameda Floacuterida

Lote urbanizado Topografia Aclive

Aacuterea de terreno (msup2) Frente -

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Andar -

Padratildeo do condomiacutenio Localizaccedilatildeo Meacutedia

Unitaacuterio (R$msup2) Potencial construtivo Bom Acesso Meacutedio

Status Oferta Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 14

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos Luz aacutegua e esgoto

Fatos relevantes Terreno com oacutetimo aproveitamento com vista panoracircmica e proacuteximo da regiatildeo da lagoinha

Observaccedilotildees O proprietario do lote eacute o mesmo do terreno 2

Lote urbanizado Topografia Aclive

Aacuterea de terreno (msup2) Frente

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Andar -

Padratildeo do condomiacutenio Localizaccedilatildeo Meacutedia

Unitaacuterio (R$msup2) Potencial construtivo Bom Acesso Meacutedio

Status Oferta Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 14

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos Luzaacutegua

Fatos relevantes Lote comeccedila em aclive e na parte alta eacute plano

Observaccedilotildees Eacute o mesmo proprietario do terreno 24 e o 5

Lote urbanizado Topografia Declive

Aacuterea de terreno (msup2) Frente

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Andar -

Padratildeo do condomiacutenio Localizaccedilatildeo Meacutedia

Unitaacuterio (R$msup2) Potencial construtivo Bom Acesso Meacutedio

Status Oferta Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 14

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos A infraestrutura do imoacutevel oferece Aacutegua luz telefone vista

Fatos relevantes Terreno contendo boa localizaccedilatildeo excelente posiccedilatildeo do Sol e vista panoracircmica

Observaccedilotildees

48500000R$ Terreno

-Vale dos Sonhos Campos do Jordatildeo-SP

Coacutedigo do imoacutevel

510000000R$ Terreno

Sim

101000

-

Natildeo

-

Fonte de informaccedilatildeo Sr Paulo Marco Uratori - Corretor Autocircnomo | (12)99644-0162

8416

Sem imagem

Sem imagem

Livre

45

Fonte de informaccedilatildeo Sr Paulo Marco Uratori - Corretor Autocircnomo | (12)99644-0162

Proacuteximo aacute rua alameda FloacuteridaCoacutedigo do imoacutevel -

Vale dos sonhos Campos do Jordatildeo-SP

Sim

180000

000

Natildeo

-

5556Livre

-

Terreno

Proacuteximo ao MiranteCoacutedigo do imoacutevel 3426

Aacutegua Santa Campos do Jordatildeo - SP

45

610000000R$

Fonte de informaccedilatildeo Sr Claacuteudio- Propietaacuterio | (11)99929-3861

Livre

45

Sim

100000

-

Natildeo

-

10000

-

Rua Engenheiro Gustavo Kaiser

Lote urbanizado Topografia Leve Aclive

Aacuterea de terreno (msup2) Frente

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Andar -

Padratildeo do condomiacutenio Localizaccedilatildeo Meacutedia

Unitaacuterio (R$msup2) Potencial construtivo Bom Acesso Meacutedio

Status Oferta Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 14

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos A infraestrutura do imoacutevel oferece Aacutegua luz telefone vista

Fatos relevantes

Observaccedilotildees Regiatildeo da minalba com muito verde

Rua Efigecircnia Ana dos santos

Lote urbanizado Topografia Aclive

Aacuterea de terreno (msup2) Frente

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Andar -

Padratildeo do condomiacutenio Localizaccedilatildeo Meacutedia

Unitaacuterio (R$msup2) Potencial construtivo Bom Acesso Meacutedio

Status Oferta Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 14

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos Luz aacutegua esgoto pavimentaccedilatildeo e tv a cabo

Fatores relevantes Satildeo trecircs lotes no totalsendo um usado como mirante e outro eacute necessaacuterio manter como bosque

Observaccedilotildees Projeto de casa aprovado na prefeitura e 3631 IPTUano

77500000R$ Terreno

t492aAacutegua Santa Campos do Jordatildeo - SP

Coacutedigo do imoacutevel

815000000R$ Avaliando

Sim

118300

000

Natildeo

-

Fonte de informaccedilatildeo Sr Bruno Opccedilatildeo Imoveis - Corretor de imoacuteveis | (12) 99776-5470

-

6340Livre

45

TE0026Vila Natal Campos do Jordatildeo -SP

Sim

220000

000

Natildeo

-

6818

Coacutedigo do imoacutevel

-

45

Fonte de informaccedilatildeo Sr Paulo Marco Uratori - Corretor Autocircnomo | (12)99644-0162

A n e x o | IV

Av Indianoacutepolis 2029

Bairro Indianoacutepolis - Satildeo Paulo - SP - Fone (11) 3842-3333

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Relaccedilatildeo de documentos

Segue abaixo as informaccedilotildees bem como as documentaccedilotildees que utilizamos para a realizaccedilatildeo do

trabalho de avaliaccedilatildeo

Matriacuteculas

Mapa dos lotes

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140121

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140121

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140248

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140248

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140337

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140337

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140427

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140427

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140502

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140502

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140534

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140534

Page 13: LAUDO DE AVALIAÇÃO · 2020. 3. 23. · Av. Indianópolis, 2.029 Bairro Indianópolis - São Paulo - SP - Fone: (11) 3842-3333 ACORDO CONTRATUAL Escopo Avaliação técnica de imóveis

Av Indianoacutepolis 2029

Bairro Indianoacutepolis - Satildeo Paulo - SP - Fone (11) 3842-3333

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Metodologia

Esse relatoacuterio foi elaborado de acordo com as seguintes normas da ABNT - Associaccedilatildeo Brasileira

de Normas Teacutecnicas

NBR 14653-1 - Procedimentos Gerais

NBR 14653-2 - Imoacuteveis Urbanos

Tambeacutem seguiu as recomendaccedilotildees teacutecnicas

IBRACON - Manuais do instituto de auditores independentes do Brasil

IBAPESP - Instituto Brasileiro de Avaliaccedilotildees e Periacutecias de Engenharia de Satildeo Paulo

FEBRABAN - Federaccedilatildeo Brasileira de Bancos

CAJUFA - Centro de Apoio aos Juiacutezes das varas da Fazenda Puacuteblica da Capital

Meacutetodo comparativo direto

Para a pesquisa de terreno efetuamos investigaccedilotildees de valores de terrenos a venda pelo comparativo direto de aacutereas proacuteximas e comparaacuteveis com as aacutereas objeto da presente avaliaccedilatildeo Aos valores assim obtidos aplicamos coeficientes de ajustes adequados da forma de pagamento acesso esquina frente topografia fator de aacuterea aproveitamento localizaccedilatildeo geograacutefica fatores de especulaccedilatildeo de mercado etc que nos permitiram a obtenccedilatildeo de valores homogeneizados cuja meacutedia forneceu-nos um valor unitaacuterio mais provaacutevel agrave vista no momento da avaliaccedilatildeo

Responsabilidades

Atenciosamente

Capital Bens Engenharia Ltda - ME CREA - SP - 2055284

-------------------------------------- ----------------------------------------

Marcelo Ferreira Albano Guilherme Rodrigues Sanches Engenheiro Civil | Diretor Engenheiro Agrocircnomo | Diretor CREA - SP - 2614054771 CREA - SP - 2614692085

Vista geral dos lotes 4 e 5

Vista geral dos lotes 4 e 5

Coordinates S22deg414000W45deg331100

GPS Date 13112018 121236

Altitude 17220 m

Coordinates S22deg414200W45deg331000

GPS Date 13112018 122003

Altitude 17000 m

Estrada com ruim estado de conservaccedilatildeo

Vista geral dos lotes 4 e 5 Vista geral dos lotes 4 e 5

Vista geral dos lotes 4 e 5

Estrada com ruim estado de conservaccedilatildeo

Vista geral dos lotes 10 11 12 13 Vista geral dos lotes 10 11 12 13

Vista geral dos lotes 10 11 12 13

Estrada com peacutessimo estado de conservaccedilatildeo Estrada com peacutessimo estado de conservaccedilatildeo

Coordinates S22deg414900W45deg324500 GPS

Date 13112018 114630

Altitude 16310 m

Mapa de acesso ao imoacutevel - Vista aproximada

Mapa de acesso ao imoacutevel - Vista panoracircmica

Estrada

Estrada

Projeto de arroamento e loteamento

Mapa de acesso ao imoacutevel - Vista panoracircmica

Matriacutecula 128047

Matriacutecula 111062

Bioma

Mata Atlantica

Avaliandos

Verificaccedilatildeo de sobreposiccedilatildeo a aacutereas indiacutegenas e exploraccedilatildeo mineral

Perfil de elevaccedilatildeo do imoacutevel

Natildeo apresenta indiacutecio de alagamento no ponto em estudo

Lote urbanizado Topografia Aclive

Aacuterea de terreno (msup2) Frente

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Andar -

Padratildeo do condomiacutenio Localizaccedilatildeo Meacutedia

Unitaacuterio (R$msup2) Potencial construtivo Bom Acesso Meacutedio

Status Oferta Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 14

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos Luz e aacutegua

Fatos relevantes Lote limpo e com oacutetimo aproveitamento

Observaccedilotildees Lote estaacute todo cercado e haacute vizinhanccedila ao redor

Lote urbanizado Topografia Aclive

Aacuterea de terreno (msup2) Frente

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Andar -

Padratildeo do condomiacutenio Localizaccedilatildeo Meacutedia

Unitaacuterio (R$msup2) Potencial construtivo Bom Acesso Meacutedio

Status Oferta Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 14

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos Luz aacutegua e esgoto

Fatos relevantes Terreno com oacutetimo aproveitamento com vista panoracircmica e proacuteximo da regiatildeo da lagoinha

Observaccedilotildees

sem foto

Lote urbanizado Topografia Aclive aacute plano

Aacuterea de terreno (msup2) Frente

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Andar -

Padratildeo do condomiacutenio Localizaccedilatildeo Boa

Unitaacuterio (R$msup2) Potencial construtivo Bom Acesso Faacutecil

Status Oferta Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 14

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos Com infraestrutura de luz aacutegua e telefone

Fatos Relevantes Lote propicio para construccedilatildeo de pousada ou residecircncialocalizado aacute 400 metros do Hotel Orotur

Observaccedilotildees O lote eacute cercado por aacuterea verdes do loteamento e tambeacutem possui uma vista para um lago que estaacute sendo revitalizado

Fonte de informccedilatildeo Sergio da Silva - Corretor Autocircnomo | (012) 99617-6323

1

8274

000

Natildeo

-

Coacutedigo do imoacutevel

Terreno8800000R$ Proacuteximo a Alameda Florida

Vila Natal Campos do Jordatildeo - SP

-

7136Vale dos Sonho Campos do Jordatildeo - SP

Proacuteximo aacute rua Alameda Floacuterida

000

45

28500000R$ Terreno

Sim

Livre

000

Sim

119000

Fonte de informaccedilatildeo Sr Paulo Marco Uratori - Corretor Autocircnomo | (12)99644-0162

Coacutedigo do imoacutevel

117000

Coacutedigo do imoacutevel

Fonte de informaccedilatildeo Sr Paulo Marco Uratori - Corretor Autocircnomo | (12)99644-0162

-

-

511a6fJardim do Embaixador Campos do Jordatildeo - SP

Sim

160800

14000000R$ Terreno

Avenida Pedro Paulo

45

7521

7143

8706

-

livre

-

livre

45

3

Natildeo

Proacuteximo aacute rua Alameda Floacuterida

Lote urbanizado Topografia Aclive

Aacuterea de terreno (msup2) Frente -

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Andar -

Padratildeo do condomiacutenio Localizaccedilatildeo Meacutedia

Unitaacuterio (R$msup2) Potencial construtivo Bom Acesso Meacutedio

Status Oferta Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 14

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos Luz aacutegua e esgoto

Fatos relevantes Terreno com oacutetimo aproveitamento com vista panoracircmica e proacuteximo da regiatildeo da lagoinha

Observaccedilotildees O proprietario do lote eacute o mesmo do terreno 2

Lote urbanizado Topografia Aclive

Aacuterea de terreno (msup2) Frente

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Andar -

Padratildeo do condomiacutenio Localizaccedilatildeo Meacutedia

Unitaacuterio (R$msup2) Potencial construtivo Bom Acesso Meacutedio

Status Oferta Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 14

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos Luzaacutegua

Fatos relevantes Lote comeccedila em aclive e na parte alta eacute plano

Observaccedilotildees Eacute o mesmo proprietario do terreno 24 e o 5

Lote urbanizado Topografia Declive

Aacuterea de terreno (msup2) Frente

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Andar -

Padratildeo do condomiacutenio Localizaccedilatildeo Meacutedia

Unitaacuterio (R$msup2) Potencial construtivo Bom Acesso Meacutedio

Status Oferta Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 14

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos A infraestrutura do imoacutevel oferece Aacutegua luz telefone vista

Fatos relevantes Terreno contendo boa localizaccedilatildeo excelente posiccedilatildeo do Sol e vista panoracircmica

Observaccedilotildees

48500000R$ Terreno

-Vale dos Sonhos Campos do Jordatildeo-SP

Coacutedigo do imoacutevel

510000000R$ Terreno

Sim

101000

-

Natildeo

-

Fonte de informaccedilatildeo Sr Paulo Marco Uratori - Corretor Autocircnomo | (12)99644-0162

8416

Sem imagem

Sem imagem

Livre

45

Fonte de informaccedilatildeo Sr Paulo Marco Uratori - Corretor Autocircnomo | (12)99644-0162

Proacuteximo aacute rua alameda FloacuteridaCoacutedigo do imoacutevel -

Vale dos sonhos Campos do Jordatildeo-SP

Sim

180000

000

Natildeo

-

5556Livre

-

Terreno

Proacuteximo ao MiranteCoacutedigo do imoacutevel 3426

Aacutegua Santa Campos do Jordatildeo - SP

45

610000000R$

Fonte de informaccedilatildeo Sr Claacuteudio- Propietaacuterio | (11)99929-3861

Livre

45

Sim

100000

-

Natildeo

-

10000

-

Rua Engenheiro Gustavo Kaiser

Lote urbanizado Topografia Leve Aclive

Aacuterea de terreno (msup2) Frente

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Andar -

Padratildeo do condomiacutenio Localizaccedilatildeo Meacutedia

Unitaacuterio (R$msup2) Potencial construtivo Bom Acesso Meacutedio

Status Oferta Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 14

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos A infraestrutura do imoacutevel oferece Aacutegua luz telefone vista

Fatos relevantes

Observaccedilotildees Regiatildeo da minalba com muito verde

Rua Efigecircnia Ana dos santos

Lote urbanizado Topografia Aclive

Aacuterea de terreno (msup2) Frente

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Andar -

Padratildeo do condomiacutenio Localizaccedilatildeo Meacutedia

Unitaacuterio (R$msup2) Potencial construtivo Bom Acesso Meacutedio

Status Oferta Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 14

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos Luz aacutegua esgoto pavimentaccedilatildeo e tv a cabo

Fatores relevantes Satildeo trecircs lotes no totalsendo um usado como mirante e outro eacute necessaacuterio manter como bosque

Observaccedilotildees Projeto de casa aprovado na prefeitura e 3631 IPTUano

77500000R$ Terreno

t492aAacutegua Santa Campos do Jordatildeo - SP

Coacutedigo do imoacutevel

815000000R$ Avaliando

Sim

118300

000

Natildeo

-

Fonte de informaccedilatildeo Sr Bruno Opccedilatildeo Imoveis - Corretor de imoacuteveis | (12) 99776-5470

-

6340Livre

45

TE0026Vila Natal Campos do Jordatildeo -SP

Sim

220000

000

Natildeo

-

6818

Coacutedigo do imoacutevel

-

45

Fonte de informaccedilatildeo Sr Paulo Marco Uratori - Corretor Autocircnomo | (12)99644-0162

A n e x o | IV

Av Indianoacutepolis 2029

Bairro Indianoacutepolis - Satildeo Paulo - SP - Fone (11) 3842-3333

wwwborgeseventuracombr

Relaccedilatildeo de documentos

Segue abaixo as informaccedilotildees bem como as documentaccedilotildees que utilizamos para a realizaccedilatildeo do

trabalho de avaliaccedilatildeo

Matriacuteculas

Mapa dos lotes

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140121

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140121

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140248

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140248

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140337

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140337

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140427

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140427

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140502

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140502

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140534

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140534

Page 14: LAUDO DE AVALIAÇÃO · 2020. 3. 23. · Av. Indianópolis, 2.029 Bairro Indianópolis - São Paulo - SP - Fone: (11) 3842-3333 ACORDO CONTRATUAL Escopo Avaliação técnica de imóveis

Vista geral dos lotes 4 e 5

Vista geral dos lotes 4 e 5

Coordinates S22deg414000W45deg331100

GPS Date 13112018 121236

Altitude 17220 m

Coordinates S22deg414200W45deg331000

GPS Date 13112018 122003

Altitude 17000 m

Estrada com ruim estado de conservaccedilatildeo

Vista geral dos lotes 4 e 5 Vista geral dos lotes 4 e 5

Vista geral dos lotes 4 e 5

Estrada com ruim estado de conservaccedilatildeo

Vista geral dos lotes 10 11 12 13 Vista geral dos lotes 10 11 12 13

Vista geral dos lotes 10 11 12 13

Estrada com peacutessimo estado de conservaccedilatildeo Estrada com peacutessimo estado de conservaccedilatildeo

Coordinates S22deg414900W45deg324500 GPS

Date 13112018 114630

Altitude 16310 m

Mapa de acesso ao imoacutevel - Vista aproximada

Mapa de acesso ao imoacutevel - Vista panoracircmica

Estrada

Estrada

Projeto de arroamento e loteamento

Mapa de acesso ao imoacutevel - Vista panoracircmica

Matriacutecula 128047

Matriacutecula 111062

Bioma

Mata Atlantica

Avaliandos

Verificaccedilatildeo de sobreposiccedilatildeo a aacutereas indiacutegenas e exploraccedilatildeo mineral

Perfil de elevaccedilatildeo do imoacutevel

Natildeo apresenta indiacutecio de alagamento no ponto em estudo

Lote urbanizado Topografia Aclive

Aacuterea de terreno (msup2) Frente

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Andar -

Padratildeo do condomiacutenio Localizaccedilatildeo Meacutedia

Unitaacuterio (R$msup2) Potencial construtivo Bom Acesso Meacutedio

Status Oferta Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 14

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos Luz e aacutegua

Fatos relevantes Lote limpo e com oacutetimo aproveitamento

Observaccedilotildees Lote estaacute todo cercado e haacute vizinhanccedila ao redor

Lote urbanizado Topografia Aclive

Aacuterea de terreno (msup2) Frente

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Andar -

Padratildeo do condomiacutenio Localizaccedilatildeo Meacutedia

Unitaacuterio (R$msup2) Potencial construtivo Bom Acesso Meacutedio

Status Oferta Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 14

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos Luz aacutegua e esgoto

Fatos relevantes Terreno com oacutetimo aproveitamento com vista panoracircmica e proacuteximo da regiatildeo da lagoinha

Observaccedilotildees

sem foto

Lote urbanizado Topografia Aclive aacute plano

Aacuterea de terreno (msup2) Frente

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Andar -

Padratildeo do condomiacutenio Localizaccedilatildeo Boa

Unitaacuterio (R$msup2) Potencial construtivo Bom Acesso Faacutecil

Status Oferta Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 14

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos Com infraestrutura de luz aacutegua e telefone

Fatos Relevantes Lote propicio para construccedilatildeo de pousada ou residecircncialocalizado aacute 400 metros do Hotel Orotur

Observaccedilotildees O lote eacute cercado por aacuterea verdes do loteamento e tambeacutem possui uma vista para um lago que estaacute sendo revitalizado

Fonte de informccedilatildeo Sergio da Silva - Corretor Autocircnomo | (012) 99617-6323

1

8274

000

Natildeo

-

Coacutedigo do imoacutevel

Terreno8800000R$ Proacuteximo a Alameda Florida

Vila Natal Campos do Jordatildeo - SP

-

7136Vale dos Sonho Campos do Jordatildeo - SP

Proacuteximo aacute rua Alameda Floacuterida

000

45

28500000R$ Terreno

Sim

Livre

000

Sim

119000

Fonte de informaccedilatildeo Sr Paulo Marco Uratori - Corretor Autocircnomo | (12)99644-0162

Coacutedigo do imoacutevel

117000

Coacutedigo do imoacutevel

Fonte de informaccedilatildeo Sr Paulo Marco Uratori - Corretor Autocircnomo | (12)99644-0162

-

-

511a6fJardim do Embaixador Campos do Jordatildeo - SP

Sim

160800

14000000R$ Terreno

Avenida Pedro Paulo

45

7521

7143

8706

-

livre

-

livre

45

3

Natildeo

Proacuteximo aacute rua Alameda Floacuterida

Lote urbanizado Topografia Aclive

Aacuterea de terreno (msup2) Frente -

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Andar -

Padratildeo do condomiacutenio Localizaccedilatildeo Meacutedia

Unitaacuterio (R$msup2) Potencial construtivo Bom Acesso Meacutedio

Status Oferta Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 14

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos Luz aacutegua e esgoto

Fatos relevantes Terreno com oacutetimo aproveitamento com vista panoracircmica e proacuteximo da regiatildeo da lagoinha

Observaccedilotildees O proprietario do lote eacute o mesmo do terreno 2

Lote urbanizado Topografia Aclive

Aacuterea de terreno (msup2) Frente

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Andar -

Padratildeo do condomiacutenio Localizaccedilatildeo Meacutedia

Unitaacuterio (R$msup2) Potencial construtivo Bom Acesso Meacutedio

Status Oferta Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 14

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos Luzaacutegua

Fatos relevantes Lote comeccedila em aclive e na parte alta eacute plano

Observaccedilotildees Eacute o mesmo proprietario do terreno 24 e o 5

Lote urbanizado Topografia Declive

Aacuterea de terreno (msup2) Frente

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Andar -

Padratildeo do condomiacutenio Localizaccedilatildeo Meacutedia

Unitaacuterio (R$msup2) Potencial construtivo Bom Acesso Meacutedio

Status Oferta Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 14

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos A infraestrutura do imoacutevel oferece Aacutegua luz telefone vista

Fatos relevantes Terreno contendo boa localizaccedilatildeo excelente posiccedilatildeo do Sol e vista panoracircmica

Observaccedilotildees

48500000R$ Terreno

-Vale dos Sonhos Campos do Jordatildeo-SP

Coacutedigo do imoacutevel

510000000R$ Terreno

Sim

101000

-

Natildeo

-

Fonte de informaccedilatildeo Sr Paulo Marco Uratori - Corretor Autocircnomo | (12)99644-0162

8416

Sem imagem

Sem imagem

Livre

45

Fonte de informaccedilatildeo Sr Paulo Marco Uratori - Corretor Autocircnomo | (12)99644-0162

Proacuteximo aacute rua alameda FloacuteridaCoacutedigo do imoacutevel -

Vale dos sonhos Campos do Jordatildeo-SP

Sim

180000

000

Natildeo

-

5556Livre

-

Terreno

Proacuteximo ao MiranteCoacutedigo do imoacutevel 3426

Aacutegua Santa Campos do Jordatildeo - SP

45

610000000R$

Fonte de informaccedilatildeo Sr Claacuteudio- Propietaacuterio | (11)99929-3861

Livre

45

Sim

100000

-

Natildeo

-

10000

-

Rua Engenheiro Gustavo Kaiser

Lote urbanizado Topografia Leve Aclive

Aacuterea de terreno (msup2) Frente

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Andar -

Padratildeo do condomiacutenio Localizaccedilatildeo Meacutedia

Unitaacuterio (R$msup2) Potencial construtivo Bom Acesso Meacutedio

Status Oferta Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 14

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos A infraestrutura do imoacutevel oferece Aacutegua luz telefone vista

Fatos relevantes

Observaccedilotildees Regiatildeo da minalba com muito verde

Rua Efigecircnia Ana dos santos

Lote urbanizado Topografia Aclive

Aacuterea de terreno (msup2) Frente

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Andar -

Padratildeo do condomiacutenio Localizaccedilatildeo Meacutedia

Unitaacuterio (R$msup2) Potencial construtivo Bom Acesso Meacutedio

Status Oferta Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 14

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos Luz aacutegua esgoto pavimentaccedilatildeo e tv a cabo

Fatores relevantes Satildeo trecircs lotes no totalsendo um usado como mirante e outro eacute necessaacuterio manter como bosque

Observaccedilotildees Projeto de casa aprovado na prefeitura e 3631 IPTUano

77500000R$ Terreno

t492aAacutegua Santa Campos do Jordatildeo - SP

Coacutedigo do imoacutevel

815000000R$ Avaliando

Sim

118300

000

Natildeo

-

Fonte de informaccedilatildeo Sr Bruno Opccedilatildeo Imoveis - Corretor de imoacuteveis | (12) 99776-5470

-

6340Livre

45

TE0026Vila Natal Campos do Jordatildeo -SP

Sim

220000

000

Natildeo

-

6818

Coacutedigo do imoacutevel

-

45

Fonte de informaccedilatildeo Sr Paulo Marco Uratori - Corretor Autocircnomo | (12)99644-0162

A n e x o | IV

Av Indianoacutepolis 2029

Bairro Indianoacutepolis - Satildeo Paulo - SP - Fone (11) 3842-3333

wwwborgeseventuracombr

Relaccedilatildeo de documentos

Segue abaixo as informaccedilotildees bem como as documentaccedilotildees que utilizamos para a realizaccedilatildeo do

trabalho de avaliaccedilatildeo

Matriacuteculas

Mapa dos lotes

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140121

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140121

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140248

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140248

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140337

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140337

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140427

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140427

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140502

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140502

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140534

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140534

Page 15: LAUDO DE AVALIAÇÃO · 2020. 3. 23. · Av. Indianópolis, 2.029 Bairro Indianópolis - São Paulo - SP - Fone: (11) 3842-3333 ACORDO CONTRATUAL Escopo Avaliação técnica de imóveis

Estrada com ruim estado de conservaccedilatildeo

Vista geral dos lotes 4 e 5 Vista geral dos lotes 4 e 5

Vista geral dos lotes 4 e 5

Estrada com ruim estado de conservaccedilatildeo

Vista geral dos lotes 10 11 12 13 Vista geral dos lotes 10 11 12 13

Vista geral dos lotes 10 11 12 13

Estrada com peacutessimo estado de conservaccedilatildeo Estrada com peacutessimo estado de conservaccedilatildeo

Coordinates S22deg414900W45deg324500 GPS

Date 13112018 114630

Altitude 16310 m

Mapa de acesso ao imoacutevel - Vista aproximada

Mapa de acesso ao imoacutevel - Vista panoracircmica

Estrada

Estrada

Projeto de arroamento e loteamento

Mapa de acesso ao imoacutevel - Vista panoracircmica

Matriacutecula 128047

Matriacutecula 111062

Bioma

Mata Atlantica

Avaliandos

Verificaccedilatildeo de sobreposiccedilatildeo a aacutereas indiacutegenas e exploraccedilatildeo mineral

Perfil de elevaccedilatildeo do imoacutevel

Natildeo apresenta indiacutecio de alagamento no ponto em estudo

Lote urbanizado Topografia Aclive

Aacuterea de terreno (msup2) Frente

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Andar -

Padratildeo do condomiacutenio Localizaccedilatildeo Meacutedia

Unitaacuterio (R$msup2) Potencial construtivo Bom Acesso Meacutedio

Status Oferta Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 14

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos Luz e aacutegua

Fatos relevantes Lote limpo e com oacutetimo aproveitamento

Observaccedilotildees Lote estaacute todo cercado e haacute vizinhanccedila ao redor

Lote urbanizado Topografia Aclive

Aacuterea de terreno (msup2) Frente

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Andar -

Padratildeo do condomiacutenio Localizaccedilatildeo Meacutedia

Unitaacuterio (R$msup2) Potencial construtivo Bom Acesso Meacutedio

Status Oferta Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 14

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos Luz aacutegua e esgoto

Fatos relevantes Terreno com oacutetimo aproveitamento com vista panoracircmica e proacuteximo da regiatildeo da lagoinha

Observaccedilotildees

sem foto

Lote urbanizado Topografia Aclive aacute plano

Aacuterea de terreno (msup2) Frente

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Andar -

Padratildeo do condomiacutenio Localizaccedilatildeo Boa

Unitaacuterio (R$msup2) Potencial construtivo Bom Acesso Faacutecil

Status Oferta Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 14

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos Com infraestrutura de luz aacutegua e telefone

Fatos Relevantes Lote propicio para construccedilatildeo de pousada ou residecircncialocalizado aacute 400 metros do Hotel Orotur

Observaccedilotildees O lote eacute cercado por aacuterea verdes do loteamento e tambeacutem possui uma vista para um lago que estaacute sendo revitalizado

Fonte de informccedilatildeo Sergio da Silva - Corretor Autocircnomo | (012) 99617-6323

1

8274

000

Natildeo

-

Coacutedigo do imoacutevel

Terreno8800000R$ Proacuteximo a Alameda Florida

Vila Natal Campos do Jordatildeo - SP

-

7136Vale dos Sonho Campos do Jordatildeo - SP

Proacuteximo aacute rua Alameda Floacuterida

000

45

28500000R$ Terreno

Sim

Livre

000

Sim

119000

Fonte de informaccedilatildeo Sr Paulo Marco Uratori - Corretor Autocircnomo | (12)99644-0162

Coacutedigo do imoacutevel

117000

Coacutedigo do imoacutevel

Fonte de informaccedilatildeo Sr Paulo Marco Uratori - Corretor Autocircnomo | (12)99644-0162

-

-

511a6fJardim do Embaixador Campos do Jordatildeo - SP

Sim

160800

14000000R$ Terreno

Avenida Pedro Paulo

45

7521

7143

8706

-

livre

-

livre

45

3

Natildeo

Proacuteximo aacute rua Alameda Floacuterida

Lote urbanizado Topografia Aclive

Aacuterea de terreno (msup2) Frente -

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Andar -

Padratildeo do condomiacutenio Localizaccedilatildeo Meacutedia

Unitaacuterio (R$msup2) Potencial construtivo Bom Acesso Meacutedio

Status Oferta Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 14

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos Luz aacutegua e esgoto

Fatos relevantes Terreno com oacutetimo aproveitamento com vista panoracircmica e proacuteximo da regiatildeo da lagoinha

Observaccedilotildees O proprietario do lote eacute o mesmo do terreno 2

Lote urbanizado Topografia Aclive

Aacuterea de terreno (msup2) Frente

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Andar -

Padratildeo do condomiacutenio Localizaccedilatildeo Meacutedia

Unitaacuterio (R$msup2) Potencial construtivo Bom Acesso Meacutedio

Status Oferta Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 14

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos Luzaacutegua

Fatos relevantes Lote comeccedila em aclive e na parte alta eacute plano

Observaccedilotildees Eacute o mesmo proprietario do terreno 24 e o 5

Lote urbanizado Topografia Declive

Aacuterea de terreno (msup2) Frente

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Andar -

Padratildeo do condomiacutenio Localizaccedilatildeo Meacutedia

Unitaacuterio (R$msup2) Potencial construtivo Bom Acesso Meacutedio

Status Oferta Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 14

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos A infraestrutura do imoacutevel oferece Aacutegua luz telefone vista

Fatos relevantes Terreno contendo boa localizaccedilatildeo excelente posiccedilatildeo do Sol e vista panoracircmica

Observaccedilotildees

48500000R$ Terreno

-Vale dos Sonhos Campos do Jordatildeo-SP

Coacutedigo do imoacutevel

510000000R$ Terreno

Sim

101000

-

Natildeo

-

Fonte de informaccedilatildeo Sr Paulo Marco Uratori - Corretor Autocircnomo | (12)99644-0162

8416

Sem imagem

Sem imagem

Livre

45

Fonte de informaccedilatildeo Sr Paulo Marco Uratori - Corretor Autocircnomo | (12)99644-0162

Proacuteximo aacute rua alameda FloacuteridaCoacutedigo do imoacutevel -

Vale dos sonhos Campos do Jordatildeo-SP

Sim

180000

000

Natildeo

-

5556Livre

-

Terreno

Proacuteximo ao MiranteCoacutedigo do imoacutevel 3426

Aacutegua Santa Campos do Jordatildeo - SP

45

610000000R$

Fonte de informaccedilatildeo Sr Claacuteudio- Propietaacuterio | (11)99929-3861

Livre

45

Sim

100000

-

Natildeo

-

10000

-

Rua Engenheiro Gustavo Kaiser

Lote urbanizado Topografia Leve Aclive

Aacuterea de terreno (msup2) Frente

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Andar -

Padratildeo do condomiacutenio Localizaccedilatildeo Meacutedia

Unitaacuterio (R$msup2) Potencial construtivo Bom Acesso Meacutedio

Status Oferta Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 14

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos A infraestrutura do imoacutevel oferece Aacutegua luz telefone vista

Fatos relevantes

Observaccedilotildees Regiatildeo da minalba com muito verde

Rua Efigecircnia Ana dos santos

Lote urbanizado Topografia Aclive

Aacuterea de terreno (msup2) Frente

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Andar -

Padratildeo do condomiacutenio Localizaccedilatildeo Meacutedia

Unitaacuterio (R$msup2) Potencial construtivo Bom Acesso Meacutedio

Status Oferta Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 14

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos Luz aacutegua esgoto pavimentaccedilatildeo e tv a cabo

Fatores relevantes Satildeo trecircs lotes no totalsendo um usado como mirante e outro eacute necessaacuterio manter como bosque

Observaccedilotildees Projeto de casa aprovado na prefeitura e 3631 IPTUano

77500000R$ Terreno

t492aAacutegua Santa Campos do Jordatildeo - SP

Coacutedigo do imoacutevel

815000000R$ Avaliando

Sim

118300

000

Natildeo

-

Fonte de informaccedilatildeo Sr Bruno Opccedilatildeo Imoveis - Corretor de imoacuteveis | (12) 99776-5470

-

6340Livre

45

TE0026Vila Natal Campos do Jordatildeo -SP

Sim

220000

000

Natildeo

-

6818

Coacutedigo do imoacutevel

-

45

Fonte de informaccedilatildeo Sr Paulo Marco Uratori - Corretor Autocircnomo | (12)99644-0162

A n e x o | IV

Av Indianoacutepolis 2029

Bairro Indianoacutepolis - Satildeo Paulo - SP - Fone (11) 3842-3333

wwwborgeseventuracombr

Relaccedilatildeo de documentos

Segue abaixo as informaccedilotildees bem como as documentaccedilotildees que utilizamos para a realizaccedilatildeo do

trabalho de avaliaccedilatildeo

Matriacuteculas

Mapa dos lotes

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140121

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140121

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140248

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140248

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140337

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140337

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140427

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140427

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140502

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140502

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140534

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140534

Page 16: LAUDO DE AVALIAÇÃO · 2020. 3. 23. · Av. Indianópolis, 2.029 Bairro Indianópolis - São Paulo - SP - Fone: (11) 3842-3333 ACORDO CONTRATUAL Escopo Avaliação técnica de imóveis

Vista geral dos lotes 10 11 12 13 Vista geral dos lotes 10 11 12 13

Vista geral dos lotes 10 11 12 13

Estrada com peacutessimo estado de conservaccedilatildeo Estrada com peacutessimo estado de conservaccedilatildeo

Coordinates S22deg414900W45deg324500 GPS

Date 13112018 114630

Altitude 16310 m

Mapa de acesso ao imoacutevel - Vista aproximada

Mapa de acesso ao imoacutevel - Vista panoracircmica

Estrada

Estrada

Projeto de arroamento e loteamento

Mapa de acesso ao imoacutevel - Vista panoracircmica

Matriacutecula 128047

Matriacutecula 111062

Bioma

Mata Atlantica

Avaliandos

Verificaccedilatildeo de sobreposiccedilatildeo a aacutereas indiacutegenas e exploraccedilatildeo mineral

Perfil de elevaccedilatildeo do imoacutevel

Natildeo apresenta indiacutecio de alagamento no ponto em estudo

Lote urbanizado Topografia Aclive

Aacuterea de terreno (msup2) Frente

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Andar -

Padratildeo do condomiacutenio Localizaccedilatildeo Meacutedia

Unitaacuterio (R$msup2) Potencial construtivo Bom Acesso Meacutedio

Status Oferta Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 14

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos Luz e aacutegua

Fatos relevantes Lote limpo e com oacutetimo aproveitamento

Observaccedilotildees Lote estaacute todo cercado e haacute vizinhanccedila ao redor

Lote urbanizado Topografia Aclive

Aacuterea de terreno (msup2) Frente

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Andar -

Padratildeo do condomiacutenio Localizaccedilatildeo Meacutedia

Unitaacuterio (R$msup2) Potencial construtivo Bom Acesso Meacutedio

Status Oferta Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 14

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos Luz aacutegua e esgoto

Fatos relevantes Terreno com oacutetimo aproveitamento com vista panoracircmica e proacuteximo da regiatildeo da lagoinha

Observaccedilotildees

sem foto

Lote urbanizado Topografia Aclive aacute plano

Aacuterea de terreno (msup2) Frente

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Andar -

Padratildeo do condomiacutenio Localizaccedilatildeo Boa

Unitaacuterio (R$msup2) Potencial construtivo Bom Acesso Faacutecil

Status Oferta Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 14

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos Com infraestrutura de luz aacutegua e telefone

Fatos Relevantes Lote propicio para construccedilatildeo de pousada ou residecircncialocalizado aacute 400 metros do Hotel Orotur

Observaccedilotildees O lote eacute cercado por aacuterea verdes do loteamento e tambeacutem possui uma vista para um lago que estaacute sendo revitalizado

Fonte de informccedilatildeo Sergio da Silva - Corretor Autocircnomo | (012) 99617-6323

1

8274

000

Natildeo

-

Coacutedigo do imoacutevel

Terreno8800000R$ Proacuteximo a Alameda Florida

Vila Natal Campos do Jordatildeo - SP

-

7136Vale dos Sonho Campos do Jordatildeo - SP

Proacuteximo aacute rua Alameda Floacuterida

000

45

28500000R$ Terreno

Sim

Livre

000

Sim

119000

Fonte de informaccedilatildeo Sr Paulo Marco Uratori - Corretor Autocircnomo | (12)99644-0162

Coacutedigo do imoacutevel

117000

Coacutedigo do imoacutevel

Fonte de informaccedilatildeo Sr Paulo Marco Uratori - Corretor Autocircnomo | (12)99644-0162

-

-

511a6fJardim do Embaixador Campos do Jordatildeo - SP

Sim

160800

14000000R$ Terreno

Avenida Pedro Paulo

45

7521

7143

8706

-

livre

-

livre

45

3

Natildeo

Proacuteximo aacute rua Alameda Floacuterida

Lote urbanizado Topografia Aclive

Aacuterea de terreno (msup2) Frente -

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Andar -

Padratildeo do condomiacutenio Localizaccedilatildeo Meacutedia

Unitaacuterio (R$msup2) Potencial construtivo Bom Acesso Meacutedio

Status Oferta Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 14

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos Luz aacutegua e esgoto

Fatos relevantes Terreno com oacutetimo aproveitamento com vista panoracircmica e proacuteximo da regiatildeo da lagoinha

Observaccedilotildees O proprietario do lote eacute o mesmo do terreno 2

Lote urbanizado Topografia Aclive

Aacuterea de terreno (msup2) Frente

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Andar -

Padratildeo do condomiacutenio Localizaccedilatildeo Meacutedia

Unitaacuterio (R$msup2) Potencial construtivo Bom Acesso Meacutedio

Status Oferta Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 14

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos Luzaacutegua

Fatos relevantes Lote comeccedila em aclive e na parte alta eacute plano

Observaccedilotildees Eacute o mesmo proprietario do terreno 24 e o 5

Lote urbanizado Topografia Declive

Aacuterea de terreno (msup2) Frente

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Andar -

Padratildeo do condomiacutenio Localizaccedilatildeo Meacutedia

Unitaacuterio (R$msup2) Potencial construtivo Bom Acesso Meacutedio

Status Oferta Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 14

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos A infraestrutura do imoacutevel oferece Aacutegua luz telefone vista

Fatos relevantes Terreno contendo boa localizaccedilatildeo excelente posiccedilatildeo do Sol e vista panoracircmica

Observaccedilotildees

48500000R$ Terreno

-Vale dos Sonhos Campos do Jordatildeo-SP

Coacutedigo do imoacutevel

510000000R$ Terreno

Sim

101000

-

Natildeo

-

Fonte de informaccedilatildeo Sr Paulo Marco Uratori - Corretor Autocircnomo | (12)99644-0162

8416

Sem imagem

Sem imagem

Livre

45

Fonte de informaccedilatildeo Sr Paulo Marco Uratori - Corretor Autocircnomo | (12)99644-0162

Proacuteximo aacute rua alameda FloacuteridaCoacutedigo do imoacutevel -

Vale dos sonhos Campos do Jordatildeo-SP

Sim

180000

000

Natildeo

-

5556Livre

-

Terreno

Proacuteximo ao MiranteCoacutedigo do imoacutevel 3426

Aacutegua Santa Campos do Jordatildeo - SP

45

610000000R$

Fonte de informaccedilatildeo Sr Claacuteudio- Propietaacuterio | (11)99929-3861

Livre

45

Sim

100000

-

Natildeo

-

10000

-

Rua Engenheiro Gustavo Kaiser

Lote urbanizado Topografia Leve Aclive

Aacuterea de terreno (msup2) Frente

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Andar -

Padratildeo do condomiacutenio Localizaccedilatildeo Meacutedia

Unitaacuterio (R$msup2) Potencial construtivo Bom Acesso Meacutedio

Status Oferta Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 14

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos A infraestrutura do imoacutevel oferece Aacutegua luz telefone vista

Fatos relevantes

Observaccedilotildees Regiatildeo da minalba com muito verde

Rua Efigecircnia Ana dos santos

Lote urbanizado Topografia Aclive

Aacuterea de terreno (msup2) Frente

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Andar -

Padratildeo do condomiacutenio Localizaccedilatildeo Meacutedia

Unitaacuterio (R$msup2) Potencial construtivo Bom Acesso Meacutedio

Status Oferta Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 14

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos Luz aacutegua esgoto pavimentaccedilatildeo e tv a cabo

Fatores relevantes Satildeo trecircs lotes no totalsendo um usado como mirante e outro eacute necessaacuterio manter como bosque

Observaccedilotildees Projeto de casa aprovado na prefeitura e 3631 IPTUano

77500000R$ Terreno

t492aAacutegua Santa Campos do Jordatildeo - SP

Coacutedigo do imoacutevel

815000000R$ Avaliando

Sim

118300

000

Natildeo

-

Fonte de informaccedilatildeo Sr Bruno Opccedilatildeo Imoveis - Corretor de imoacuteveis | (12) 99776-5470

-

6340Livre

45

TE0026Vila Natal Campos do Jordatildeo -SP

Sim

220000

000

Natildeo

-

6818

Coacutedigo do imoacutevel

-

45

Fonte de informaccedilatildeo Sr Paulo Marco Uratori - Corretor Autocircnomo | (12)99644-0162

A n e x o | IV

Av Indianoacutepolis 2029

Bairro Indianoacutepolis - Satildeo Paulo - SP - Fone (11) 3842-3333

wwwborgeseventuracombr

Relaccedilatildeo de documentos

Segue abaixo as informaccedilotildees bem como as documentaccedilotildees que utilizamos para a realizaccedilatildeo do

trabalho de avaliaccedilatildeo

Matriacuteculas

Mapa dos lotes

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140121

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140121

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140248

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140248

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140337

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140337

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140427

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140427

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140502

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140502

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140534

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140534

Page 17: LAUDO DE AVALIAÇÃO · 2020. 3. 23. · Av. Indianópolis, 2.029 Bairro Indianópolis - São Paulo - SP - Fone: (11) 3842-3333 ACORDO CONTRATUAL Escopo Avaliação técnica de imóveis

Mapa de acesso ao imoacutevel - Vista aproximada

Mapa de acesso ao imoacutevel - Vista panoracircmica

Estrada

Estrada

Projeto de arroamento e loteamento

Mapa de acesso ao imoacutevel - Vista panoracircmica

Matriacutecula 128047

Matriacutecula 111062

Bioma

Mata Atlantica

Avaliandos

Verificaccedilatildeo de sobreposiccedilatildeo a aacutereas indiacutegenas e exploraccedilatildeo mineral

Perfil de elevaccedilatildeo do imoacutevel

Natildeo apresenta indiacutecio de alagamento no ponto em estudo

Lote urbanizado Topografia Aclive

Aacuterea de terreno (msup2) Frente

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Andar -

Padratildeo do condomiacutenio Localizaccedilatildeo Meacutedia

Unitaacuterio (R$msup2) Potencial construtivo Bom Acesso Meacutedio

Status Oferta Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 14

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos Luz e aacutegua

Fatos relevantes Lote limpo e com oacutetimo aproveitamento

Observaccedilotildees Lote estaacute todo cercado e haacute vizinhanccedila ao redor

Lote urbanizado Topografia Aclive

Aacuterea de terreno (msup2) Frente

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Andar -

Padratildeo do condomiacutenio Localizaccedilatildeo Meacutedia

Unitaacuterio (R$msup2) Potencial construtivo Bom Acesso Meacutedio

Status Oferta Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 14

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos Luz aacutegua e esgoto

Fatos relevantes Terreno com oacutetimo aproveitamento com vista panoracircmica e proacuteximo da regiatildeo da lagoinha

Observaccedilotildees

sem foto

Lote urbanizado Topografia Aclive aacute plano

Aacuterea de terreno (msup2) Frente

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Andar -

Padratildeo do condomiacutenio Localizaccedilatildeo Boa

Unitaacuterio (R$msup2) Potencial construtivo Bom Acesso Faacutecil

Status Oferta Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 14

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos Com infraestrutura de luz aacutegua e telefone

Fatos Relevantes Lote propicio para construccedilatildeo de pousada ou residecircncialocalizado aacute 400 metros do Hotel Orotur

Observaccedilotildees O lote eacute cercado por aacuterea verdes do loteamento e tambeacutem possui uma vista para um lago que estaacute sendo revitalizado

Fonte de informccedilatildeo Sergio da Silva - Corretor Autocircnomo | (012) 99617-6323

1

8274

000

Natildeo

-

Coacutedigo do imoacutevel

Terreno8800000R$ Proacuteximo a Alameda Florida

Vila Natal Campos do Jordatildeo - SP

-

7136Vale dos Sonho Campos do Jordatildeo - SP

Proacuteximo aacute rua Alameda Floacuterida

000

45

28500000R$ Terreno

Sim

Livre

000

Sim

119000

Fonte de informaccedilatildeo Sr Paulo Marco Uratori - Corretor Autocircnomo | (12)99644-0162

Coacutedigo do imoacutevel

117000

Coacutedigo do imoacutevel

Fonte de informaccedilatildeo Sr Paulo Marco Uratori - Corretor Autocircnomo | (12)99644-0162

-

-

511a6fJardim do Embaixador Campos do Jordatildeo - SP

Sim

160800

14000000R$ Terreno

Avenida Pedro Paulo

45

7521

7143

8706

-

livre

-

livre

45

3

Natildeo

Proacuteximo aacute rua Alameda Floacuterida

Lote urbanizado Topografia Aclive

Aacuterea de terreno (msup2) Frente -

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Andar -

Padratildeo do condomiacutenio Localizaccedilatildeo Meacutedia

Unitaacuterio (R$msup2) Potencial construtivo Bom Acesso Meacutedio

Status Oferta Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 14

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos Luz aacutegua e esgoto

Fatos relevantes Terreno com oacutetimo aproveitamento com vista panoracircmica e proacuteximo da regiatildeo da lagoinha

Observaccedilotildees O proprietario do lote eacute o mesmo do terreno 2

Lote urbanizado Topografia Aclive

Aacuterea de terreno (msup2) Frente

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Andar -

Padratildeo do condomiacutenio Localizaccedilatildeo Meacutedia

Unitaacuterio (R$msup2) Potencial construtivo Bom Acesso Meacutedio

Status Oferta Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 14

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos Luzaacutegua

Fatos relevantes Lote comeccedila em aclive e na parte alta eacute plano

Observaccedilotildees Eacute o mesmo proprietario do terreno 24 e o 5

Lote urbanizado Topografia Declive

Aacuterea de terreno (msup2) Frente

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Andar -

Padratildeo do condomiacutenio Localizaccedilatildeo Meacutedia

Unitaacuterio (R$msup2) Potencial construtivo Bom Acesso Meacutedio

Status Oferta Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 14

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos A infraestrutura do imoacutevel oferece Aacutegua luz telefone vista

Fatos relevantes Terreno contendo boa localizaccedilatildeo excelente posiccedilatildeo do Sol e vista panoracircmica

Observaccedilotildees

48500000R$ Terreno

-Vale dos Sonhos Campos do Jordatildeo-SP

Coacutedigo do imoacutevel

510000000R$ Terreno

Sim

101000

-

Natildeo

-

Fonte de informaccedilatildeo Sr Paulo Marco Uratori - Corretor Autocircnomo | (12)99644-0162

8416

Sem imagem

Sem imagem

Livre

45

Fonte de informaccedilatildeo Sr Paulo Marco Uratori - Corretor Autocircnomo | (12)99644-0162

Proacuteximo aacute rua alameda FloacuteridaCoacutedigo do imoacutevel -

Vale dos sonhos Campos do Jordatildeo-SP

Sim

180000

000

Natildeo

-

5556Livre

-

Terreno

Proacuteximo ao MiranteCoacutedigo do imoacutevel 3426

Aacutegua Santa Campos do Jordatildeo - SP

45

610000000R$

Fonte de informaccedilatildeo Sr Claacuteudio- Propietaacuterio | (11)99929-3861

Livre

45

Sim

100000

-

Natildeo

-

10000

-

Rua Engenheiro Gustavo Kaiser

Lote urbanizado Topografia Leve Aclive

Aacuterea de terreno (msup2) Frente

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Andar -

Padratildeo do condomiacutenio Localizaccedilatildeo Meacutedia

Unitaacuterio (R$msup2) Potencial construtivo Bom Acesso Meacutedio

Status Oferta Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 14

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos A infraestrutura do imoacutevel oferece Aacutegua luz telefone vista

Fatos relevantes

Observaccedilotildees Regiatildeo da minalba com muito verde

Rua Efigecircnia Ana dos santos

Lote urbanizado Topografia Aclive

Aacuterea de terreno (msup2) Frente

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Andar -

Padratildeo do condomiacutenio Localizaccedilatildeo Meacutedia

Unitaacuterio (R$msup2) Potencial construtivo Bom Acesso Meacutedio

Status Oferta Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 14

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos Luz aacutegua esgoto pavimentaccedilatildeo e tv a cabo

Fatores relevantes Satildeo trecircs lotes no totalsendo um usado como mirante e outro eacute necessaacuterio manter como bosque

Observaccedilotildees Projeto de casa aprovado na prefeitura e 3631 IPTUano

77500000R$ Terreno

t492aAacutegua Santa Campos do Jordatildeo - SP

Coacutedigo do imoacutevel

815000000R$ Avaliando

Sim

118300

000

Natildeo

-

Fonte de informaccedilatildeo Sr Bruno Opccedilatildeo Imoveis - Corretor de imoacuteveis | (12) 99776-5470

-

6340Livre

45

TE0026Vila Natal Campos do Jordatildeo -SP

Sim

220000

000

Natildeo

-

6818

Coacutedigo do imoacutevel

-

45

Fonte de informaccedilatildeo Sr Paulo Marco Uratori - Corretor Autocircnomo | (12)99644-0162

A n e x o | IV

Av Indianoacutepolis 2029

Bairro Indianoacutepolis - Satildeo Paulo - SP - Fone (11) 3842-3333

wwwborgeseventuracombr

Relaccedilatildeo de documentos

Segue abaixo as informaccedilotildees bem como as documentaccedilotildees que utilizamos para a realizaccedilatildeo do

trabalho de avaliaccedilatildeo

Matriacuteculas

Mapa dos lotes

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140121

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140121

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140248

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140248

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140337

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140337

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140427

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140427

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140502

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140502

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140534

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140534

Page 18: LAUDO DE AVALIAÇÃO · 2020. 3. 23. · Av. Indianópolis, 2.029 Bairro Indianópolis - São Paulo - SP - Fone: (11) 3842-3333 ACORDO CONTRATUAL Escopo Avaliação técnica de imóveis

Projeto de arroamento e loteamento

Mapa de acesso ao imoacutevel - Vista panoracircmica

Matriacutecula 128047

Matriacutecula 111062

Bioma

Mata Atlantica

Avaliandos

Verificaccedilatildeo de sobreposiccedilatildeo a aacutereas indiacutegenas e exploraccedilatildeo mineral

Perfil de elevaccedilatildeo do imoacutevel

Natildeo apresenta indiacutecio de alagamento no ponto em estudo

Lote urbanizado Topografia Aclive

Aacuterea de terreno (msup2) Frente

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Andar -

Padratildeo do condomiacutenio Localizaccedilatildeo Meacutedia

Unitaacuterio (R$msup2) Potencial construtivo Bom Acesso Meacutedio

Status Oferta Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 14

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos Luz e aacutegua

Fatos relevantes Lote limpo e com oacutetimo aproveitamento

Observaccedilotildees Lote estaacute todo cercado e haacute vizinhanccedila ao redor

Lote urbanizado Topografia Aclive

Aacuterea de terreno (msup2) Frente

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Andar -

Padratildeo do condomiacutenio Localizaccedilatildeo Meacutedia

Unitaacuterio (R$msup2) Potencial construtivo Bom Acesso Meacutedio

Status Oferta Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 14

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos Luz aacutegua e esgoto

Fatos relevantes Terreno com oacutetimo aproveitamento com vista panoracircmica e proacuteximo da regiatildeo da lagoinha

Observaccedilotildees

sem foto

Lote urbanizado Topografia Aclive aacute plano

Aacuterea de terreno (msup2) Frente

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Andar -

Padratildeo do condomiacutenio Localizaccedilatildeo Boa

Unitaacuterio (R$msup2) Potencial construtivo Bom Acesso Faacutecil

Status Oferta Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 14

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos Com infraestrutura de luz aacutegua e telefone

Fatos Relevantes Lote propicio para construccedilatildeo de pousada ou residecircncialocalizado aacute 400 metros do Hotel Orotur

Observaccedilotildees O lote eacute cercado por aacuterea verdes do loteamento e tambeacutem possui uma vista para um lago que estaacute sendo revitalizado

Fonte de informccedilatildeo Sergio da Silva - Corretor Autocircnomo | (012) 99617-6323

1

8274

000

Natildeo

-

Coacutedigo do imoacutevel

Terreno8800000R$ Proacuteximo a Alameda Florida

Vila Natal Campos do Jordatildeo - SP

-

7136Vale dos Sonho Campos do Jordatildeo - SP

Proacuteximo aacute rua Alameda Floacuterida

000

45

28500000R$ Terreno

Sim

Livre

000

Sim

119000

Fonte de informaccedilatildeo Sr Paulo Marco Uratori - Corretor Autocircnomo | (12)99644-0162

Coacutedigo do imoacutevel

117000

Coacutedigo do imoacutevel

Fonte de informaccedilatildeo Sr Paulo Marco Uratori - Corretor Autocircnomo | (12)99644-0162

-

-

511a6fJardim do Embaixador Campos do Jordatildeo - SP

Sim

160800

14000000R$ Terreno

Avenida Pedro Paulo

45

7521

7143

8706

-

livre

-

livre

45

3

Natildeo

Proacuteximo aacute rua Alameda Floacuterida

Lote urbanizado Topografia Aclive

Aacuterea de terreno (msup2) Frente -

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Andar -

Padratildeo do condomiacutenio Localizaccedilatildeo Meacutedia

Unitaacuterio (R$msup2) Potencial construtivo Bom Acesso Meacutedio

Status Oferta Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 14

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos Luz aacutegua e esgoto

Fatos relevantes Terreno com oacutetimo aproveitamento com vista panoracircmica e proacuteximo da regiatildeo da lagoinha

Observaccedilotildees O proprietario do lote eacute o mesmo do terreno 2

Lote urbanizado Topografia Aclive

Aacuterea de terreno (msup2) Frente

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Andar -

Padratildeo do condomiacutenio Localizaccedilatildeo Meacutedia

Unitaacuterio (R$msup2) Potencial construtivo Bom Acesso Meacutedio

Status Oferta Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 14

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos Luzaacutegua

Fatos relevantes Lote comeccedila em aclive e na parte alta eacute plano

Observaccedilotildees Eacute o mesmo proprietario do terreno 24 e o 5

Lote urbanizado Topografia Declive

Aacuterea de terreno (msup2) Frente

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Andar -

Padratildeo do condomiacutenio Localizaccedilatildeo Meacutedia

Unitaacuterio (R$msup2) Potencial construtivo Bom Acesso Meacutedio

Status Oferta Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 14

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos A infraestrutura do imoacutevel oferece Aacutegua luz telefone vista

Fatos relevantes Terreno contendo boa localizaccedilatildeo excelente posiccedilatildeo do Sol e vista panoracircmica

Observaccedilotildees

48500000R$ Terreno

-Vale dos Sonhos Campos do Jordatildeo-SP

Coacutedigo do imoacutevel

510000000R$ Terreno

Sim

101000

-

Natildeo

-

Fonte de informaccedilatildeo Sr Paulo Marco Uratori - Corretor Autocircnomo | (12)99644-0162

8416

Sem imagem

Sem imagem

Livre

45

Fonte de informaccedilatildeo Sr Paulo Marco Uratori - Corretor Autocircnomo | (12)99644-0162

Proacuteximo aacute rua alameda FloacuteridaCoacutedigo do imoacutevel -

Vale dos sonhos Campos do Jordatildeo-SP

Sim

180000

000

Natildeo

-

5556Livre

-

Terreno

Proacuteximo ao MiranteCoacutedigo do imoacutevel 3426

Aacutegua Santa Campos do Jordatildeo - SP

45

610000000R$

Fonte de informaccedilatildeo Sr Claacuteudio- Propietaacuterio | (11)99929-3861

Livre

45

Sim

100000

-

Natildeo

-

10000

-

Rua Engenheiro Gustavo Kaiser

Lote urbanizado Topografia Leve Aclive

Aacuterea de terreno (msup2) Frente

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Andar -

Padratildeo do condomiacutenio Localizaccedilatildeo Meacutedia

Unitaacuterio (R$msup2) Potencial construtivo Bom Acesso Meacutedio

Status Oferta Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 14

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos A infraestrutura do imoacutevel oferece Aacutegua luz telefone vista

Fatos relevantes

Observaccedilotildees Regiatildeo da minalba com muito verde

Rua Efigecircnia Ana dos santos

Lote urbanizado Topografia Aclive

Aacuterea de terreno (msup2) Frente

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Andar -

Padratildeo do condomiacutenio Localizaccedilatildeo Meacutedia

Unitaacuterio (R$msup2) Potencial construtivo Bom Acesso Meacutedio

Status Oferta Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 14

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos Luz aacutegua esgoto pavimentaccedilatildeo e tv a cabo

Fatores relevantes Satildeo trecircs lotes no totalsendo um usado como mirante e outro eacute necessaacuterio manter como bosque

Observaccedilotildees Projeto de casa aprovado na prefeitura e 3631 IPTUano

77500000R$ Terreno

t492aAacutegua Santa Campos do Jordatildeo - SP

Coacutedigo do imoacutevel

815000000R$ Avaliando

Sim

118300

000

Natildeo

-

Fonte de informaccedilatildeo Sr Bruno Opccedilatildeo Imoveis - Corretor de imoacuteveis | (12) 99776-5470

-

6340Livre

45

TE0026Vila Natal Campos do Jordatildeo -SP

Sim

220000

000

Natildeo

-

6818

Coacutedigo do imoacutevel

-

45

Fonte de informaccedilatildeo Sr Paulo Marco Uratori - Corretor Autocircnomo | (12)99644-0162

A n e x o | IV

Av Indianoacutepolis 2029

Bairro Indianoacutepolis - Satildeo Paulo - SP - Fone (11) 3842-3333

wwwborgeseventuracombr

Relaccedilatildeo de documentos

Segue abaixo as informaccedilotildees bem como as documentaccedilotildees que utilizamos para a realizaccedilatildeo do

trabalho de avaliaccedilatildeo

Matriacuteculas

Mapa dos lotes

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140121

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140121

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140248

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140248

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140337

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140337

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140427

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140427

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140502

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140502

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140534

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140534

Page 19: LAUDO DE AVALIAÇÃO · 2020. 3. 23. · Av. Indianópolis, 2.029 Bairro Indianópolis - São Paulo - SP - Fone: (11) 3842-3333 ACORDO CONTRATUAL Escopo Avaliação técnica de imóveis

Verificaccedilatildeo de sobreposiccedilatildeo a aacutereas indiacutegenas e exploraccedilatildeo mineral

Perfil de elevaccedilatildeo do imoacutevel

Natildeo apresenta indiacutecio de alagamento no ponto em estudo

Lote urbanizado Topografia Aclive

Aacuterea de terreno (msup2) Frente

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Andar -

Padratildeo do condomiacutenio Localizaccedilatildeo Meacutedia

Unitaacuterio (R$msup2) Potencial construtivo Bom Acesso Meacutedio

Status Oferta Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 14

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos Luz e aacutegua

Fatos relevantes Lote limpo e com oacutetimo aproveitamento

Observaccedilotildees Lote estaacute todo cercado e haacute vizinhanccedila ao redor

Lote urbanizado Topografia Aclive

Aacuterea de terreno (msup2) Frente

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Andar -

Padratildeo do condomiacutenio Localizaccedilatildeo Meacutedia

Unitaacuterio (R$msup2) Potencial construtivo Bom Acesso Meacutedio

Status Oferta Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 14

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos Luz aacutegua e esgoto

Fatos relevantes Terreno com oacutetimo aproveitamento com vista panoracircmica e proacuteximo da regiatildeo da lagoinha

Observaccedilotildees

sem foto

Lote urbanizado Topografia Aclive aacute plano

Aacuterea de terreno (msup2) Frente

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Andar -

Padratildeo do condomiacutenio Localizaccedilatildeo Boa

Unitaacuterio (R$msup2) Potencial construtivo Bom Acesso Faacutecil

Status Oferta Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 14

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos Com infraestrutura de luz aacutegua e telefone

Fatos Relevantes Lote propicio para construccedilatildeo de pousada ou residecircncialocalizado aacute 400 metros do Hotel Orotur

Observaccedilotildees O lote eacute cercado por aacuterea verdes do loteamento e tambeacutem possui uma vista para um lago que estaacute sendo revitalizado

Fonte de informccedilatildeo Sergio da Silva - Corretor Autocircnomo | (012) 99617-6323

1

8274

000

Natildeo

-

Coacutedigo do imoacutevel

Terreno8800000R$ Proacuteximo a Alameda Florida

Vila Natal Campos do Jordatildeo - SP

-

7136Vale dos Sonho Campos do Jordatildeo - SP

Proacuteximo aacute rua Alameda Floacuterida

000

45

28500000R$ Terreno

Sim

Livre

000

Sim

119000

Fonte de informaccedilatildeo Sr Paulo Marco Uratori - Corretor Autocircnomo | (12)99644-0162

Coacutedigo do imoacutevel

117000

Coacutedigo do imoacutevel

Fonte de informaccedilatildeo Sr Paulo Marco Uratori - Corretor Autocircnomo | (12)99644-0162

-

-

511a6fJardim do Embaixador Campos do Jordatildeo - SP

Sim

160800

14000000R$ Terreno

Avenida Pedro Paulo

45

7521

7143

8706

-

livre

-

livre

45

3

Natildeo

Proacuteximo aacute rua Alameda Floacuterida

Lote urbanizado Topografia Aclive

Aacuterea de terreno (msup2) Frente -

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Andar -

Padratildeo do condomiacutenio Localizaccedilatildeo Meacutedia

Unitaacuterio (R$msup2) Potencial construtivo Bom Acesso Meacutedio

Status Oferta Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 14

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos Luz aacutegua e esgoto

Fatos relevantes Terreno com oacutetimo aproveitamento com vista panoracircmica e proacuteximo da regiatildeo da lagoinha

Observaccedilotildees O proprietario do lote eacute o mesmo do terreno 2

Lote urbanizado Topografia Aclive

Aacuterea de terreno (msup2) Frente

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Andar -

Padratildeo do condomiacutenio Localizaccedilatildeo Meacutedia

Unitaacuterio (R$msup2) Potencial construtivo Bom Acesso Meacutedio

Status Oferta Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 14

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos Luzaacutegua

Fatos relevantes Lote comeccedila em aclive e na parte alta eacute plano

Observaccedilotildees Eacute o mesmo proprietario do terreno 24 e o 5

Lote urbanizado Topografia Declive

Aacuterea de terreno (msup2) Frente

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Andar -

Padratildeo do condomiacutenio Localizaccedilatildeo Meacutedia

Unitaacuterio (R$msup2) Potencial construtivo Bom Acesso Meacutedio

Status Oferta Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 14

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos A infraestrutura do imoacutevel oferece Aacutegua luz telefone vista

Fatos relevantes Terreno contendo boa localizaccedilatildeo excelente posiccedilatildeo do Sol e vista panoracircmica

Observaccedilotildees

48500000R$ Terreno

-Vale dos Sonhos Campos do Jordatildeo-SP

Coacutedigo do imoacutevel

510000000R$ Terreno

Sim

101000

-

Natildeo

-

Fonte de informaccedilatildeo Sr Paulo Marco Uratori - Corretor Autocircnomo | (12)99644-0162

8416

Sem imagem

Sem imagem

Livre

45

Fonte de informaccedilatildeo Sr Paulo Marco Uratori - Corretor Autocircnomo | (12)99644-0162

Proacuteximo aacute rua alameda FloacuteridaCoacutedigo do imoacutevel -

Vale dos sonhos Campos do Jordatildeo-SP

Sim

180000

000

Natildeo

-

5556Livre

-

Terreno

Proacuteximo ao MiranteCoacutedigo do imoacutevel 3426

Aacutegua Santa Campos do Jordatildeo - SP

45

610000000R$

Fonte de informaccedilatildeo Sr Claacuteudio- Propietaacuterio | (11)99929-3861

Livre

45

Sim

100000

-

Natildeo

-

10000

-

Rua Engenheiro Gustavo Kaiser

Lote urbanizado Topografia Leve Aclive

Aacuterea de terreno (msup2) Frente

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Andar -

Padratildeo do condomiacutenio Localizaccedilatildeo Meacutedia

Unitaacuterio (R$msup2) Potencial construtivo Bom Acesso Meacutedio

Status Oferta Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 14

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos A infraestrutura do imoacutevel oferece Aacutegua luz telefone vista

Fatos relevantes

Observaccedilotildees Regiatildeo da minalba com muito verde

Rua Efigecircnia Ana dos santos

Lote urbanizado Topografia Aclive

Aacuterea de terreno (msup2) Frente

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Andar -

Padratildeo do condomiacutenio Localizaccedilatildeo Meacutedia

Unitaacuterio (R$msup2) Potencial construtivo Bom Acesso Meacutedio

Status Oferta Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 14

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos Luz aacutegua esgoto pavimentaccedilatildeo e tv a cabo

Fatores relevantes Satildeo trecircs lotes no totalsendo um usado como mirante e outro eacute necessaacuterio manter como bosque

Observaccedilotildees Projeto de casa aprovado na prefeitura e 3631 IPTUano

77500000R$ Terreno

t492aAacutegua Santa Campos do Jordatildeo - SP

Coacutedigo do imoacutevel

815000000R$ Avaliando

Sim

118300

000

Natildeo

-

Fonte de informaccedilatildeo Sr Bruno Opccedilatildeo Imoveis - Corretor de imoacuteveis | (12) 99776-5470

-

6340Livre

45

TE0026Vila Natal Campos do Jordatildeo -SP

Sim

220000

000

Natildeo

-

6818

Coacutedigo do imoacutevel

-

45

Fonte de informaccedilatildeo Sr Paulo Marco Uratori - Corretor Autocircnomo | (12)99644-0162

A n e x o | IV

Av Indianoacutepolis 2029

Bairro Indianoacutepolis - Satildeo Paulo - SP - Fone (11) 3842-3333

wwwborgeseventuracombr

Relaccedilatildeo de documentos

Segue abaixo as informaccedilotildees bem como as documentaccedilotildees que utilizamos para a realizaccedilatildeo do

trabalho de avaliaccedilatildeo

Matriacuteculas

Mapa dos lotes

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140121

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140121

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140248

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140248

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140337

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140337

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140427

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140427

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140502

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140502

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140534

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140534

Page 20: LAUDO DE AVALIAÇÃO · 2020. 3. 23. · Av. Indianópolis, 2.029 Bairro Indianópolis - São Paulo - SP - Fone: (11) 3842-3333 ACORDO CONTRATUAL Escopo Avaliação técnica de imóveis

Lote urbanizado Topografia Aclive

Aacuterea de terreno (msup2) Frente

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Andar -

Padratildeo do condomiacutenio Localizaccedilatildeo Meacutedia

Unitaacuterio (R$msup2) Potencial construtivo Bom Acesso Meacutedio

Status Oferta Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 14

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos Luz e aacutegua

Fatos relevantes Lote limpo e com oacutetimo aproveitamento

Observaccedilotildees Lote estaacute todo cercado e haacute vizinhanccedila ao redor

Lote urbanizado Topografia Aclive

Aacuterea de terreno (msup2) Frente

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Andar -

Padratildeo do condomiacutenio Localizaccedilatildeo Meacutedia

Unitaacuterio (R$msup2) Potencial construtivo Bom Acesso Meacutedio

Status Oferta Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 14

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos Luz aacutegua e esgoto

Fatos relevantes Terreno com oacutetimo aproveitamento com vista panoracircmica e proacuteximo da regiatildeo da lagoinha

Observaccedilotildees

sem foto

Lote urbanizado Topografia Aclive aacute plano

Aacuterea de terreno (msup2) Frente

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Andar -

Padratildeo do condomiacutenio Localizaccedilatildeo Boa

Unitaacuterio (R$msup2) Potencial construtivo Bom Acesso Faacutecil

Status Oferta Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 14

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos Com infraestrutura de luz aacutegua e telefone

Fatos Relevantes Lote propicio para construccedilatildeo de pousada ou residecircncialocalizado aacute 400 metros do Hotel Orotur

Observaccedilotildees O lote eacute cercado por aacuterea verdes do loteamento e tambeacutem possui uma vista para um lago que estaacute sendo revitalizado

Fonte de informccedilatildeo Sergio da Silva - Corretor Autocircnomo | (012) 99617-6323

1

8274

000

Natildeo

-

Coacutedigo do imoacutevel

Terreno8800000R$ Proacuteximo a Alameda Florida

Vila Natal Campos do Jordatildeo - SP

-

7136Vale dos Sonho Campos do Jordatildeo - SP

Proacuteximo aacute rua Alameda Floacuterida

000

45

28500000R$ Terreno

Sim

Livre

000

Sim

119000

Fonte de informaccedilatildeo Sr Paulo Marco Uratori - Corretor Autocircnomo | (12)99644-0162

Coacutedigo do imoacutevel

117000

Coacutedigo do imoacutevel

Fonte de informaccedilatildeo Sr Paulo Marco Uratori - Corretor Autocircnomo | (12)99644-0162

-

-

511a6fJardim do Embaixador Campos do Jordatildeo - SP

Sim

160800

14000000R$ Terreno

Avenida Pedro Paulo

45

7521

7143

8706

-

livre

-

livre

45

3

Natildeo

Proacuteximo aacute rua Alameda Floacuterida

Lote urbanizado Topografia Aclive

Aacuterea de terreno (msup2) Frente -

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Andar -

Padratildeo do condomiacutenio Localizaccedilatildeo Meacutedia

Unitaacuterio (R$msup2) Potencial construtivo Bom Acesso Meacutedio

Status Oferta Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 14

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos Luz aacutegua e esgoto

Fatos relevantes Terreno com oacutetimo aproveitamento com vista panoracircmica e proacuteximo da regiatildeo da lagoinha

Observaccedilotildees O proprietario do lote eacute o mesmo do terreno 2

Lote urbanizado Topografia Aclive

Aacuterea de terreno (msup2) Frente

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Andar -

Padratildeo do condomiacutenio Localizaccedilatildeo Meacutedia

Unitaacuterio (R$msup2) Potencial construtivo Bom Acesso Meacutedio

Status Oferta Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 14

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos Luzaacutegua

Fatos relevantes Lote comeccedila em aclive e na parte alta eacute plano

Observaccedilotildees Eacute o mesmo proprietario do terreno 24 e o 5

Lote urbanizado Topografia Declive

Aacuterea de terreno (msup2) Frente

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Andar -

Padratildeo do condomiacutenio Localizaccedilatildeo Meacutedia

Unitaacuterio (R$msup2) Potencial construtivo Bom Acesso Meacutedio

Status Oferta Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 14

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos A infraestrutura do imoacutevel oferece Aacutegua luz telefone vista

Fatos relevantes Terreno contendo boa localizaccedilatildeo excelente posiccedilatildeo do Sol e vista panoracircmica

Observaccedilotildees

48500000R$ Terreno

-Vale dos Sonhos Campos do Jordatildeo-SP

Coacutedigo do imoacutevel

510000000R$ Terreno

Sim

101000

-

Natildeo

-

Fonte de informaccedilatildeo Sr Paulo Marco Uratori - Corretor Autocircnomo | (12)99644-0162

8416

Sem imagem

Sem imagem

Livre

45

Fonte de informaccedilatildeo Sr Paulo Marco Uratori - Corretor Autocircnomo | (12)99644-0162

Proacuteximo aacute rua alameda FloacuteridaCoacutedigo do imoacutevel -

Vale dos sonhos Campos do Jordatildeo-SP

Sim

180000

000

Natildeo

-

5556Livre

-

Terreno

Proacuteximo ao MiranteCoacutedigo do imoacutevel 3426

Aacutegua Santa Campos do Jordatildeo - SP

45

610000000R$

Fonte de informaccedilatildeo Sr Claacuteudio- Propietaacuterio | (11)99929-3861

Livre

45

Sim

100000

-

Natildeo

-

10000

-

Rua Engenheiro Gustavo Kaiser

Lote urbanizado Topografia Leve Aclive

Aacuterea de terreno (msup2) Frente

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Andar -

Padratildeo do condomiacutenio Localizaccedilatildeo Meacutedia

Unitaacuterio (R$msup2) Potencial construtivo Bom Acesso Meacutedio

Status Oferta Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 14

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos A infraestrutura do imoacutevel oferece Aacutegua luz telefone vista

Fatos relevantes

Observaccedilotildees Regiatildeo da minalba com muito verde

Rua Efigecircnia Ana dos santos

Lote urbanizado Topografia Aclive

Aacuterea de terreno (msup2) Frente

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Andar -

Padratildeo do condomiacutenio Localizaccedilatildeo Meacutedia

Unitaacuterio (R$msup2) Potencial construtivo Bom Acesso Meacutedio

Status Oferta Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 14

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos Luz aacutegua esgoto pavimentaccedilatildeo e tv a cabo

Fatores relevantes Satildeo trecircs lotes no totalsendo um usado como mirante e outro eacute necessaacuterio manter como bosque

Observaccedilotildees Projeto de casa aprovado na prefeitura e 3631 IPTUano

77500000R$ Terreno

t492aAacutegua Santa Campos do Jordatildeo - SP

Coacutedigo do imoacutevel

815000000R$ Avaliando

Sim

118300

000

Natildeo

-

Fonte de informaccedilatildeo Sr Bruno Opccedilatildeo Imoveis - Corretor de imoacuteveis | (12) 99776-5470

-

6340Livre

45

TE0026Vila Natal Campos do Jordatildeo -SP

Sim

220000

000

Natildeo

-

6818

Coacutedigo do imoacutevel

-

45

Fonte de informaccedilatildeo Sr Paulo Marco Uratori - Corretor Autocircnomo | (12)99644-0162

A n e x o | IV

Av Indianoacutepolis 2029

Bairro Indianoacutepolis - Satildeo Paulo - SP - Fone (11) 3842-3333

wwwborgeseventuracombr

Relaccedilatildeo de documentos

Segue abaixo as informaccedilotildees bem como as documentaccedilotildees que utilizamos para a realizaccedilatildeo do

trabalho de avaliaccedilatildeo

Matriacuteculas

Mapa dos lotes

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140121

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140121

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140248

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140248

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140337

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140337

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140427

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140427

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140502

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140502

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140534

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140534

Page 21: LAUDO DE AVALIAÇÃO · 2020. 3. 23. · Av. Indianópolis, 2.029 Bairro Indianópolis - São Paulo - SP - Fone: (11) 3842-3333 ACORDO CONTRATUAL Escopo Avaliação técnica de imóveis

Proacuteximo aacute rua Alameda Floacuterida

Lote urbanizado Topografia Aclive

Aacuterea de terreno (msup2) Frente -

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Andar -

Padratildeo do condomiacutenio Localizaccedilatildeo Meacutedia

Unitaacuterio (R$msup2) Potencial construtivo Bom Acesso Meacutedio

Status Oferta Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 14

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos Luz aacutegua e esgoto

Fatos relevantes Terreno com oacutetimo aproveitamento com vista panoracircmica e proacuteximo da regiatildeo da lagoinha

Observaccedilotildees O proprietario do lote eacute o mesmo do terreno 2

Lote urbanizado Topografia Aclive

Aacuterea de terreno (msup2) Frente

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Andar -

Padratildeo do condomiacutenio Localizaccedilatildeo Meacutedia

Unitaacuterio (R$msup2) Potencial construtivo Bom Acesso Meacutedio

Status Oferta Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 14

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos Luzaacutegua

Fatos relevantes Lote comeccedila em aclive e na parte alta eacute plano

Observaccedilotildees Eacute o mesmo proprietario do terreno 24 e o 5

Lote urbanizado Topografia Declive

Aacuterea de terreno (msup2) Frente

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Andar -

Padratildeo do condomiacutenio Localizaccedilatildeo Meacutedia

Unitaacuterio (R$msup2) Potencial construtivo Bom Acesso Meacutedio

Status Oferta Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 14

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos A infraestrutura do imoacutevel oferece Aacutegua luz telefone vista

Fatos relevantes Terreno contendo boa localizaccedilatildeo excelente posiccedilatildeo do Sol e vista panoracircmica

Observaccedilotildees

48500000R$ Terreno

-Vale dos Sonhos Campos do Jordatildeo-SP

Coacutedigo do imoacutevel

510000000R$ Terreno

Sim

101000

-

Natildeo

-

Fonte de informaccedilatildeo Sr Paulo Marco Uratori - Corretor Autocircnomo | (12)99644-0162

8416

Sem imagem

Sem imagem

Livre

45

Fonte de informaccedilatildeo Sr Paulo Marco Uratori - Corretor Autocircnomo | (12)99644-0162

Proacuteximo aacute rua alameda FloacuteridaCoacutedigo do imoacutevel -

Vale dos sonhos Campos do Jordatildeo-SP

Sim

180000

000

Natildeo

-

5556Livre

-

Terreno

Proacuteximo ao MiranteCoacutedigo do imoacutevel 3426

Aacutegua Santa Campos do Jordatildeo - SP

45

610000000R$

Fonte de informaccedilatildeo Sr Claacuteudio- Propietaacuterio | (11)99929-3861

Livre

45

Sim

100000

-

Natildeo

-

10000

-

Rua Engenheiro Gustavo Kaiser

Lote urbanizado Topografia Leve Aclive

Aacuterea de terreno (msup2) Frente

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Andar -

Padratildeo do condomiacutenio Localizaccedilatildeo Meacutedia

Unitaacuterio (R$msup2) Potencial construtivo Bom Acesso Meacutedio

Status Oferta Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 14

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos A infraestrutura do imoacutevel oferece Aacutegua luz telefone vista

Fatos relevantes

Observaccedilotildees Regiatildeo da minalba com muito verde

Rua Efigecircnia Ana dos santos

Lote urbanizado Topografia Aclive

Aacuterea de terreno (msup2) Frente

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Andar -

Padratildeo do condomiacutenio Localizaccedilatildeo Meacutedia

Unitaacuterio (R$msup2) Potencial construtivo Bom Acesso Meacutedio

Status Oferta Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 14

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos Luz aacutegua esgoto pavimentaccedilatildeo e tv a cabo

Fatores relevantes Satildeo trecircs lotes no totalsendo um usado como mirante e outro eacute necessaacuterio manter como bosque

Observaccedilotildees Projeto de casa aprovado na prefeitura e 3631 IPTUano

77500000R$ Terreno

t492aAacutegua Santa Campos do Jordatildeo - SP

Coacutedigo do imoacutevel

815000000R$ Avaliando

Sim

118300

000

Natildeo

-

Fonte de informaccedilatildeo Sr Bruno Opccedilatildeo Imoveis - Corretor de imoacuteveis | (12) 99776-5470

-

6340Livre

45

TE0026Vila Natal Campos do Jordatildeo -SP

Sim

220000

000

Natildeo

-

6818

Coacutedigo do imoacutevel

-

45

Fonte de informaccedilatildeo Sr Paulo Marco Uratori - Corretor Autocircnomo | (12)99644-0162

A n e x o | IV

Av Indianoacutepolis 2029

Bairro Indianoacutepolis - Satildeo Paulo - SP - Fone (11) 3842-3333

wwwborgeseventuracombr

Relaccedilatildeo de documentos

Segue abaixo as informaccedilotildees bem como as documentaccedilotildees que utilizamos para a realizaccedilatildeo do

trabalho de avaliaccedilatildeo

Matriacuteculas

Mapa dos lotes

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140121

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140121

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140248

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140248

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140337

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140337

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140427

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140427

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140502

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140502

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140534

Visualizaccedilatildeo disponibilizada pela Central Registradores de Imoacuteveis(wwwregistradoresorgbr)-Visualizado em25102018 140534

Page 22: LAUDO DE AVALIAÇÃO · 2020. 3. 23. · Av. Indianópolis, 2.029 Bairro Indianópolis - São Paulo - SP - Fone: (11) 3842-3333 ACORDO CONTRATUAL Escopo Avaliação técnica de imóveis

Rua Engenheiro Gustavo Kaiser

Lote urbanizado Topografia Leve Aclive

Aacuterea de terreno (msup2) Frente

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Andar -

Padratildeo do condomiacutenio Localizaccedilatildeo Meacutedia

Unitaacuterio (R$msup2) Potencial construtivo Bom Acesso Meacutedio

Status Oferta Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 14

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos A infraestrutura do imoacutevel oferece Aacutegua luz telefone vista

Fatos relevantes

Observaccedilotildees Regiatildeo da minalba com muito verde

Rua Efigecircnia Ana dos santos

Lote urbanizado Topografia Aclive

Aacuterea de terreno (msup2) Frente

Aacuterea construiacuteda (msup2) Esquina Natildeo

Situado em condomiacutenio Andar -

Padratildeo do condomiacutenio Localizaccedilatildeo Meacutedia

Unitaacuterio (R$msup2) Potencial construtivo Bom Acesso Meacutedio

Status Oferta Ocupaccedilatildeo Atual Zoneamento ZC3

Vagas - Iacutendice de aproveitamento 14

Tempo de absorccedilatildeo em anos 2 a 3 Solo Seco Iacutendice de ocupaccedilatildeo

Melhoramentos Puacuteblicos Luz aacutegua esgoto pavimentaccedilatildeo e tv a cabo

Fatores relevantes Satildeo trecircs lotes no totalsendo um usado como mirante e outro eacute necessaacuterio manter como bosque

Observaccedilotildees Projeto de casa aprovado na prefeitura e 3631 IPTUano

77500000R$ Terreno

t492aAacutegua Santa Campos do Jordatildeo - SP

Coacutedigo do imoacutevel

815000000R$ Avaliando

Sim

118300

000

Natildeo

-

Fonte de informaccedilatildeo Sr Bruno Opccedilatildeo Imoveis - Corretor de imoacuteveis | (12) 99776-5470

-

6340Livre

45

TE0026Vila Natal Campos do Jordatildeo -SP

Sim

220000

000

Natildeo

-

6818

Coacutedigo do imoacutevel

-

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Fonte de informaccedilatildeo Sr Paulo Marco Uratori - Corretor Autocircnomo | (12)99644-0162

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