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Adriano Teixeira Doffe
Perito Avaliador
Creci 65513
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EXCELENTISSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DA 1° VARA CIVIL
DA COMARCA DE JAGUARIÚNA-SP.
Requerente. Cooperativa Agropecuária Holambra Requerido. Emilio Marconato e Outra Processo n° 1002683-22.2016.8.26.0296 1° Vara Civil
LAUDO DE AVALIAÇÃO
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ÍNDICE
1. INTRODUÇÃO.
2. METODOLOGIA.
3. VISTORIA
4. AREAS 5. ELEMENTOS COMPARATIVOS 6. MÉDIA SANADA E AVALIAÇÃO 7. VALORES UNITARIOS
8. CONCLUSÃO. 9. QUESITOS
10. CONSIDERAÇÕES 11. ANEXOS 12- FOTOS
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1- INTRODUÇÃO
O presente laudo de avaliação é elaborado sob a responsabilidade de Adriano Teixeira Doffe - Creci 65513, perito avaliador. O objetivo do trabalho é a determinação do valor de mercado do imóvel sito denominado Sitio Rio das Pedras Glebas B/C sito a Estrada Municipal Vicinal Hotel Duas Marias, Bairro Vargem Grande no município de Jaguariúna – Estado de São Paulo. Matriculas nº 13.713 / 13.714 CRI Pedreira- SP 2- METODOLOGIA 2.1- MÉTODO COMPARATIVO Entre os métodos de avaliação de imóveis, o COMPARATIVO é, sem duvida, o mais empregado e o que apresenta melhores resultados. Segundo normas, assim definidas, é aquele em que o valor do imóvel, ou de suas partes constitutivas, é obtido através da comparação de dados de mercado relativos a outros, de características similares. Na realidade, em qualquer processo de avaliação de mercado, seja direto ou indireto, os dados serão ponderados e analisados. No processo direto, ora utilizado, pesquisa-se no mercado os imóveis disponíveis ou que possam se assemelhar ao objeto de avaliação, por meio de parâmetros. Já na forma indireta, é certo que somente em raras ocasiões, é possível encontrar dados relativos a imóveis que tenham exatamente as mesmas características, razão pela qual utilizamos os parâmetros (comparativos). Os elementos de referencia serão homogeneizados ao imóvel avaliando, levando-se em consideração a fonte de informação, o local e o padrão construtivo, caso o tenha NORMA NBR 14.653-3 ABNT 3- VISTORIA A vistoria foi realizada ao dia 21 de Novembro de 2016 e de acordo com elementos fornecidos pelos consulentes. Sendo as principais características do objeto de avaliação, são as seguintes:
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3.1- CARACTERISTICAS DA REGIÃO O imóvel avaliando encontra-se inserido em região onde predominam implantação de empreendimentos imobiliários e pequenas propriedades rurais de médio porte. 3.1.1- ZONEAMENTO Rural 3.1.2- CARACTERISTICAS GERAIS DO LOGRADOURO Trata-se de um logradouro em pavimentação asfáltica, em bom de conservação. 3.1.3- SERVIÇOS PÚBLICOS Encontramos infraestrutura parcialmente implantada. Há no local rede elétrica pública, bem como rede telefônica. 3.1.4 – LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL. O imóvel objeto desta perícia tem seu acesso através da Rodovia Ademar de Barros KM 113,5 estrada do Hotel Fazenda Duas Marias ai percorresse aproximadamente 4 KM até a ponte do Rio Camanducaia, após atravessa-la o imóvel objeto desta encontra-se a direita, sendo de fácil acesso e localização. 3.1.5- CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL Trata-se de um imóvel rural composto por duas glebas designadas B / C e suas benfeitorias. Gleba B composta por 03 (três) casas de moradia de familiares e funcionários em estado regular de conservação com idade aparente de mais de 25 anos, galpão, deposito, área de plantio de feno e pastagem, topografia plana com tendência a inundação por estar margeando o Rio Camanducaia. Localizada defronte a Estrada municipal.
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GLEBA C por composta por 03 (três) casas de moradia de familiares, pequeno deposito, tanque de resíduos, pequeno galpão para fabricação de ração, 06 (seis) granjas para criação de suínos, benfeitorias estas em estado regular de conservação, plantação de feno em aproximadamente 25.000,00 m², topografia plana em sua maioria. Localizada defronte a Estrada municipal. 4. – ÁREAS. Área de terreno Gleba B. 79.455,00 m² Área de terreno Gleba C. 65.116,00 m² Quadro de Áreas Construídas Gleba C Gleba B
Casa 60,00 m² Casa 60,00 m²
Casa 60,00 m² Casa 70,00 m² Casa 60,00 m² Casa 120,00 m²
Granjas 720,00 m² Deposito 35,00 m² Deposito 30,00 m² Galpão 40,00 m²
Tanques resíduos 250,00 m²
Galpão 80,00 m²
Fabrica Ração 35,00 m²
Total
1.295,00 m²
Total 325,00 m²
Obs. Áreas das glebas extraídas das matriculas nº 13.713 e 13.714 e áreas construídas estimadas in loco.
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5. ELEMENTOS COMPARATIVOS PARA AVALIAÇÃO. Após pesquisa realizada na região onde se localiza o imóvel em questão, obtivemos a amostragem apresentada a seguir. COMPARATIVO – 01
Endereço: Gleba Próxima ao Bairro Pinhalzinho Município de Holambra SP. Área Terreno. 21.000,00 m Valor Solicitado: R$ 480.000,00 Fatores de Homogeneização: - Fator Oferta 0.9 - Fator Localização 0.6
- Padrão Benfeitorias 1.0 Valor Unitário Final: R$ 12,34 m² Fonte. https://www.vivareal.com.br/imovel/fazenda---sitio-zona-rural-bairros-holambra-21000m2-venda-RS480000-id-48738740/?__vv=fl:tcolor1
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COMPARATIVO – 02
Endereço: Gleba Localizada Bairro Alegre Município de Holambra SP. Área Terreno: 20.000,00 m² Valor solicitado: R$ 700.000,00 Fatores de Homogeneização: - Fator Oferta 0.8 - Fator Localização 0.6 - Fator Benfeitorias 1.0
Valor Unitário Final: R$ 16,08 m² Fonte. https://www.vivareal.com.br/imovel/fazenda---sitio-holambra-20000m2-venda-RS700000-id-71551559/?__vv=fl:tcolor1
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COMPARATIVO – 03
Endereço: Sitio Localizada próximo a Rodovia SP-340 divisa com o município de Holambra SP. Área Terreno. 387.200,00 m² Valor Solicitado: R$ 5.200.000,00 Fatores de Homogeneização: - Fator Oferta 0.9 - Fator Localização 1.0 - Fator Topografia 1.0
Valor Unitário Final: R$ 11,70 m² Fonte https://www.vivareal.com.br/imovel/fazenda---sitio-2-quartos-area-rural-bairros-jaguariuna-387200m2-venda-RS5200000-id-69698736/?__vv=fl:tcolor1
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COMPARATIVO – 04
Endereço: Trevo de Acesso ao condomínio Hotel Fazenda Duas Marias vis SP-340 Jaguariúna SP. Área Terreno: 27.000,00 m² Valor Solicitado: R$ 2.700.000,00 Fatores de Homogeneização: - Fator Oferta 0.8 - Fator Localização 0.5 - Fator Aproveitamento 0.5
Valor Unitário Final: R$ 20,00 m² Fonte. https://www.vivareal.com.br/imovel/lote-terreno-fazenda-duas-marias-bairros-jaguariuna-27000m2-venda-RS2700000-id-66310991/?utm_source=mitula_ppc&utm_medium=vertical&utm_content=66310991&utm_keyword=venda&__vv=fl:tcolor1
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COMPARATIVO - 05
Jaguariúna Imóveis- Creci 57.598 Sr. Sergio 19-3867-1966 Opinião de Valor Metro Quadrado de Terreno: R$ 18,00 / m²
COMPARATIVO - 06
Fernandez Imóveis Creci 110.070 Sr. João Luiz 19-3867-1004 Opinião de Valor Metro Quadrado de Terreno: R$ 12,00 / m²
COMPARATIVO - 07
TC. Imóveis Creci 11.662 Sr. Fred 19-3867-2665 Opinião de Valor Metro Quadrado de Terreno: R$ 10,00 / m²
COMPARATIVO - 08
Dudão Imóveis Creci 15844-j Sr. Eduardo 19-3867-1993 Opinião de Valor Metro Quadrado de Terreno: R$ 15,00 / m²
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Perito Avaliador
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6 – MÉDIA SANEADA E AVALIAÇÃO
Elementos Comparativos VALOR (R$/unidade) Comparativo nº. 01 R$ 12,34 Comparativo nº. 02 R$ 16,08 Comparativo nº. 03 R$ 11,70 Comparativo nº. 04 R$ 20,00 Comparativo nº. 05 R$ 18,00 Comparativo nº. 06 R$ 12,00 Comparativo nº. 07 R$ 10,00 Comparativo nº. 08 R$ 15,00 Total R$ 115,12 Média = R$ 115,12 / 8 = R$ 14,39 Limite Superior (+ 30%) = R$ 18.70 Fatores de Homogeneização:
Limite Inferior (- 30%) = R$ 10.07
Eliminando o Comparativo nº 04 Somatória Total = Media Saneada = R$ 13,58 / m² 7 – VALOR DO IMÓVEL. Gleba B Valor Atribuído de Terreno: 79.455,00 m² x R$ 13,58 / m² = R$ 1.078.998,90 Gleba B Valor Atribuído Área de Construção: 325,00 m²x R$ 250,00 / m² = R$ 87.500,00 Gleba C Valor Atribuído de Terreno: 65.116,00 m² x R$ 13,58 / m² = R$ 884.275,28 Gleba C Valor Atribuído Área de Construção: 1.295,00 m²x R$ 250,00 / m² = R$ 323.750,00 Valor total da Gleba B/Cl R$2.374.524,18 (dois milhões trezentos e setenta e quatro mil quinhentos e vinte e quatro reais e dezoito centavos) Arredondando R$ 2.350.000,00 (dois milhões trezentos e cinquenta mil reais).
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8- CONCLUSÃO Após estudos, pesquisas, diligências e demais serviços complementares, conclui-se que o valor de mercado do imóvel objeto da presente avaliação é de R$ 2.350.000,00 (dois milhões trezentos e cinquenta mil reais). 09- QUESITOS.
1) Descrever os imóveis objetos da presente avaliação, especificando sua área em m² ou hectares, localização exata em coordenadas geográficas ,inclusive com os acessos do imóvel e se há estradas que cortam o referido imóvel, apontando o número de cada matrícula correspondente.
Resposta. Informações contidas no laudo.
2) Descrever a topografia dos imóveis, classificar os solos quanto à sua capacidade de uso e descrever as condições de conservação.
Resposta. Informações contidas no laudo.
3) Esclarecer se o Sítio Rio das Pedras é o mesmo imóvel penhorado (um quinhão de terras, matrícula 13.713 –gleba B –e um quinhão de terras, matrícula 13.714 –gleba C), apontando quais as características que o identificam com a descrição das matrículas 13.713 e 13.714 do Registro de Imóveis de Pedreira/SP.
Resposta. Sim
4) Informar quais são as construções que estão nessas matrículas, especificando sua metragem, características e localização exatas, o estado de conservação, idade aparente, se são ou não obsoletas e informar o valor de mercado correspondente, bem como a metodologia utilizada para calcular os valores. Resposta. Informações contidas no laudo.
5) Esclarecer se há, nos imóveis em avaliação, culturas permanentes e em
quantos hectares. Em caso positivo, apontar o (s) tipo (s) de cultura (s) presente (s), estágio de desenvolvimento, idade, condições fito técnicas, e calcular o valor do hectare cultivado bem como a metodologia utilizada nos cálculos.
Resposta. Informações contidas no laudo.
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Perito Avaliador
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6) Informar quantas casas existem em cada área, especificando a matrícula correspondentes, e indicar quem reside em cada casa e a que título estão no imóvel (locação, arrendamento, etc).
Resposta. Informações contidas no laudo.
7) Informar se há nos imóveis avaliados, áreas de preservação permanente, reserva legal ou remanescente de vegetação nativa. Resposta. Informações contidas no laudo.
8) Em caso positivo, descrever e localizar as áreas de preservação permanente, a reserva legal do imóvel e as áreas remanescentes de vegetação nativa. Informar se existe algum passivo ambiental nos imóveis. Resposta. Informações contidas no laudo.
9) Esclarecer se os imóveis estão inscritos no CAR (Cadastro Ambiental
Rural); e caso positivo, apresentar cópia do cadastro com as informações e mapas inseridos no CAR. Resposta. Após consulta a Secretaria Municipal de Agricultura da Prefeitura de Jaguariúna SP, o processo esta em andamento porem não concluído.
10) Informar se a exploração econômica do imóvel é realizada pelos proprietários ou por terceiro se, nesse último caso, a que título. Resposta. Em vistoria fui informado pelo Sr. Emilio Filho que as atividades econômicas são exploradas pelos familiares.
11) Calcular o preço médio do hectare de terra nua dos imóveis, descrevendo a metodologia utilizada e os critérios adotados nas diversas etapas dos cálculos. Resposta. Informações contidas no laudo.
12) Informar se o Sr. Perito utilizou a norma NBR 14653-3 da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) para avaliação de imóvel rural em seu trabalho. Resposta. Informações contidas no laudo.
13) Solicita-se ao Sr. Perito apresentar memória dos cálculos desenvolvidos para obtenção dos valores da terra nua, das benfeitorias não reprodutivas edificações) e das benfeitorias reprodutivas (plantações e pastos), bem como os critérios utilizados nos cálculos. Resposta. Informações contidas no laudo.
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14) Esclarecer em qual das benfeitorias, existentes no imóvel penhorado, reside o executado, indicando a qual matrícula pertence referida residência. Resposta. Gleba C matricula 13.714
15) Esclarecer se há a possibilidade de divisão cômoda do imóvel, de forma que a área em que reside o executado seja desmembrada do restante do bem, formando matrículas individualizadas. Resposta. Sim e possível o desmembramento da matricula nº 13.714 em modulo mínimo de 2 hectares.
16) Informar se os bens ficam em área rural ou urbana, esclarecendo o tamanho mínimo para desmembramento das áreas. Resposta. Os imóveis matriculas nº13.713 e 13.714 estão localizados em área rural, sendo seu parcelamento mínimo de 2 hectares.
17) Informar se existe área arrendada referente às matrículas 13.713 e 13.714 do Registro de Imóveis de Pedreira/SP,e qual sua extensão e individualização, bem como o período de vigência de eventual contrato. Resposta. Prejudicado (não objeto da Pericia).
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10- CONSIDERAÇÃO FINAL. O perito avaliador abaixo assinado coloca-se a inteira disposição, para eventuais esclarecimentos às partes. Estando certo do atendimento da nomeação, apresento o laudo de avaliação, que vai digitado em 15 (quinze) folhas somente em seu anverso, devidamente rubricado e ao final assinado.
Jaguariúna 07 de Dezembro de 2016
________________________ ADRIANO TEIXEIRA DOFFE Perito Avaliador CRECI nº65513
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Via de Acesso Gleba C (ESTRADA DE SERVIDÃO)
Estrada de Servidão a Gleba D
Vista Geral (casa Executado) Gleba C
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Vista Geral (galpão/deposito) Gleba C
Vista Geral (casa) Gleba C
Vista Geral (granja Suínos) Gleba C
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Via de Acesso Gleba B
Vista Geral Edificações Gleba B
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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULOCOMARCA DE ARTUR NOGUEIRAFORO DE ARTUR NOGUEIRAVARA ÚNICARua 13 de Maio, 140, Centro - CEP 13160-170, Fone: (19) 3877-2095, Artur Nogueira-SP - E-mail: [email protected]ário de Atendimento ao Público: das 12h30min às19h00min
TERMO DE PENHORA E DEPOSITO
Processo Digital n°: 1001337-22.2018.8.26.0666
Classe – Assunto: Cumprimento de Sentença - Valor da Execução / Cálculo / Atualização
Exequente: Cooperativa Agro-pecuária Holambra
Executado: Emilio Marconato
Em Artur Nogueira, aos 24 de setembro de 2019, no Cartório da Vara Única, do Foro de Artur
Nogueira, em cumprimento à r. decisão proferida nos autos da ação em epígrafe, lavro o presente
TERMO DE PENHORA do(s) seguinte(s) bem(ns): Imóvel matrículas nº 16.132, com a
anotação de que a parte residencial, utilizada pelo executado e seus familiares no que concerne a
gleba B, matrícula 16.132, deve ser preservada, respeitando uma abrangência de 20.000,00m2,
devendo a constrição recair sobre o remanescente e nº 16.133 do CRI de Jaguariúna/SP, do(s)
qual(is) foi(ram) nomeado(a)(s) depositário(a)(s), o(a)(s) Sr(a)(s). Emilio Marconato, CPF nº
129.848.688-20. O(A)(s) depositário(a)(s) não pode(m) abrir mão do(s) bem(ns) depositado(s)
sem expressa autorização deste Juízo, observadas as conseqüências do descumprimento das
obrigações inerentes. NADA MAIS. Lido e achado conforme segue devidamente assinado.
_____________________________________
Data e Assinatura do(a) Depositário(a)
(se presente ao ato da lavratura do Termo)
DOCUMENTO ASSINADO DIGITALMENTE NOS TERMOS DA LEI 11.419/2006, CONFORME IMPRESSÃO À MARGEM DIREITA
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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULOCOMARCA de Artur NogueiraFORO DE ARTUR NOGUEIRAVARA ÚNICARua 13 de Maio, 140, Centro - CEP 13160-170, Fone: (19) 3877-2095, Artur Nogueira-SP - E-mail: [email protected]ário de Atendimento ao Público: das 12h30min às19h00min
DECISÃO
Processo Digital nº: 1001337-22.2018.8.26.0666
Classe - Assunto Cumprimento de Sentença - Valor da Execução / Cálculo / Atualização
Exequente: Cooperativa Agro-pecuária Holambra
Executado: Emilio Marconato
Juiz(a) de Direito: Dr(a). PAULO HENRIQUE ADUAN CORREA
Vistos.
Decorrido o prazo para assinatura do termo de penhora sem comparecimento do executado, embora devidamente intimado, declaro perfeito o ato.
Prestigiando os princípios da economia e celeridade processual considerando, ainda, a identidade de partes em processo de execução que tramita em outro juízo, o qual foi expedido avaliação do imóvel (fls. 324/344), defiro o pedido de aproveitamento de prova, e homologo a avaliação do imóvel excluindo-se o valor impenhorável, pelo valor atualizado de R$ 2.187.762,72.
Primeiramente, atente-se a parte exequente o cumprimento do item "2" da presente decisão.
Por conseguinte, DEFIRO a venda do bem penhorado a fls. 418 (matrícula sob nº 16.132 e 16.133 junto ao CRI de Jaguariúna), através da alienação judicial eletrônica nos termos dos arts. 881 e seguintes do CPC nomeando como leiloeiro público a empresa HASTA PÚBLICA ([email protected]) nestes autos.
1. Intime-se o leiloeiro público da nomeação, devendo ele: (i) publicar o edital, com pelo menos 5 dias de antecedência da data designada para o leilão, em sítio eletrônico designado por este Juízo, no qual deverá ser feita descrição detalhada e, sempre que possível, ilustrada dos bens, informando expressamente se o leilão se realizará de forma eletrônica ou presencial; (ii) o edital deverá conter os requisitos do artigo 886 do CPC; (iii) os editais de leilão de imóveis e de veículos automotores serão publicados pela imprensa ou por outros meios de divulgação, preferencialmente na seção ou no local reservados à publicidade dos respectivos negócios; (iv) designar datas para a realização dos leilões, disponibilizando-as para a Serventia; (v) realizar o leilão onde se encontrem os bens ou no lugar designado por este Juízo; (vi) expor aos pretendentes os bens ou as amostras das mercadorias; (vii) receber e depositar, dentro de 1 dia, à ordem deste Juízo, o produto da alienação; (viii) prestar contas nos 2 dias subsequentes ao depósito.
Tratando-se de leilão eletrônico, deverá o leiloeiro público, no edital mencionado no item (i) acima, informar o respectivo sítio da rede mundial de computadores e o período em que se realizará o leilão.
Tratando-se, porém, de leilão presencial, deverá o leiloeiro público indicar o local, o dia e a hora de sua realização, informando, ainda, referidos dados para a hipótese de haver segundo leilão presencial.
Não serão aceitos lances que ofereçam preço vil, assim considerado o preço inferior ao mínimo estipulado pelo juiz e constante do edital, sendo que, na hipótese de não ter sido
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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULOCOMARCA de Artur NogueiraFORO DE ARTUR NOGUEIRAVARA ÚNICARua 13 de Maio, 140, Centro - CEP 13160-170, Fone: (19) 3877-2095, Artur Nogueira-SP - E-mail: [email protected]ário de Atendimento ao Público: das 12h30min às19h00min
fixado preço mínimo, considerar-se-á vil o preço inferior a 50% do valor da avaliação (artigo 891 do CPC).
Somente na hipótese de efetiva arrematação por terceiro(s), fixo a comissão do leiloeiro em 5% sobre o valor da transação, a qual será suportada pelo arrematante, o que deverá ser objeto de advertência expressa na divulgação da alienação.
Nenhum valor será devido ao leiloeiro na hipótese das partes celebrarem acordo que suspenda ou cancele o leilão já designado, bem como na hipótese do executado remir o bem objeto do leilão, sendo irrelevante eventual previsão editalícia em sentido contrário. Registro que, nos termos do artigo 10º do Provimento nº 1.625/2009 do Conselho Superior da Magistratura, que disciplina o leilão eletrônico no âmbito do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo e dispõe sobre as regras de cadastramento de leiloeiros como auxiliares da justiça, cabe ao gestor judicial (leiloeiro) suportar os custos dos leilões que promover e a divulgação da alienação, observando-se as disposições legais e as determinações judiciais a respeito.
2. Sob pena de CANCELAMENTO, deverá a parte EXEQUENTE, no prazo de 05 (cinco) dias, providenciar a INTIMAÇÃO da alienação judicial (art. 891 CPC), recolhendo as custas, caso não seja beneficiária da justiça gratuita, e informando o endereço:
I. do executado, por meio de seu advogado, ou, se não tiver procurador constituído nos autos, por carta registrada, mandado, edital ou outro meio idôneo. Tratando-se de executado revel e sem advogado constituído nos autos, não havendo endereço atualizado no feito ou não sendo ele encontrado em referido local, a intimação considerar-se-á realizada por meio do edital do leilão;
II. do coproprietário de bem indivisível do qual tenha sido penhorada fração ideal;III. do titular de usufruto, uso, habitação, enfiteuse, direito de superfície, concessão
de uso especial para fins de moradia ou concessão de direito real de uso, quando a penhora recair sobre bem gravado com tais direitos reais;
IV. do proprietário do terreno submetido ao regime de direito de superfície, enfiteuse, concessão de uso especial para fins de moradia ou concessão de direito real de uso, quando a penhora recair sobre tais direitos reais;
V. do credor pignoratício, hipotecário, anticrético, fiduciário ou com penhora anteriormente averbada, quando a penhora recair sobre bens com tais gravames, caso não seja o credor, de qualquer modo, parte na execução;
VI. do promitente comprador, quando a penhora recair sobre bem em relação ao qual haja promessa de compra e venda registrada;
VII.do promitente vendedor, quando a penhora recair sobre direito aquisitivo derivado de promessa de compra e venda registrada;
VIII. da União, o Estado e o Município, no caso de alienação de bem tombado.
3. Providencie a parte exequente memória de cálculo atualizada do débito, no prazo do item "2".
Int.
Artur Nogueira, 14 de outubro de 2019.
DOCUMENTO ASSINADO DIGITALMENTE NOS TERMOS DA LEI 11.419/2006, CONFORME IMPRESSÃO À MARGEM DIREITA
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