LAUDO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL...Conforme vistoria ao local, o imóvel avaliado trata‐se de um apartamento residencial que consiste na Unidade Autônoma n° 114 (face nordeste)

LAUDO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL

Local do Imóvel:

Unidade Residencial n° 114 Torre Paineira

Condomínio Edifício Paço das Árvores Av. Nossa Senhora Assunção, n° 722

Butantã – São Paulo – SP Lat.: ‐23°34’11”S Long.: ‐46°44’41”O

Finalidade da Avaliação:

Apuração de Valor de Venda

Solicitante:

Hasta Vip Alienações Públicas Ltda. CNPJ Nº 24.766.265/0001‐63

Grau de Fundamentação:

Grau II da NBR 14.653‐2

Número do Laudo:

O N G Y O - C U N Q H - P W Q 1 J - N U 6 T 2

Documento assinado eletronicamente. Verificação no site https://www.documentoeletronico.com.br/proceletronicahttps/validardocumentoscontent.aspxatravés do código ONGYO-CUNQH-PWQ1J-NU6T2

página 1 de 50

CONCLUSÕES RESUMIDAS DO LAUDO DE AVALIAÇÃO

VALOR DE VENDA (VV1):

O valor de mercado sugerido para venda do imóvel objeto da Matrícula Imobil iár ia n° 119.401 do 18° Cartór io de Registro de Imóveis da Capital – SP, referente ao apartamento n° 114, local izado no 11° andar da Torre Paineira, integrante do CONDOMÍNIO EDIFÍCIO PAÇO DAS ÁRVORES, situado na Avenida Nossa Senhora Assunção, n° 722, no Bairro do Butantã, no 13° Subdistr ito – Butantã, contendo a área privativa de 92,92 m², e área comum de 54,113 m², com área total de 147,03 m², correspondendo‐ lhe uma fração ideal de 0,8447% do terreno condominial , é de:

Valor de Mercado = R$ 446.000,00

Valor de Venda =

R$ 446.000,00 (quatrocentos e quarenta e seis mil reais)

Ref. mês de Agosto de 2018 Para concluirmos pelo valor do metro quadrado de área úti l de apartamentos, procedemos pesquisa na região onde se local iza o imóvel. Nossa pesquisa se focou na região do Butantã, no próprio Condomínio Paço das Árvores. Foram coletadas seis ofertas comparat ivas análogas ao imóvel aval iado cujos preços por metro quadrado de área úti l variavam entre R$ 6.914,89 e R$ 5.789,47. Aplicando‐se fatores de oferta, conservação (as ofertas estavam em bom estado de conservação e o imóvel aval iado carece de reforma) e garagem (todas as ofertas dispunham de 02 vagas e o imóvel aval iado de nenhuma), concluiu ‐se por um valor médio de R$ 4.800,00 por metro quadrado de área úti l como o mais adequado à real idade do mercado imobi l iár io.

VALOR DE VENDA COM LIQUIDEZ IMEDIATA (VV2) :

Consideramos neste trabalho o Valor de Venda com Liquidez Imediata ou Venda Forçada, condição relat iva à hipótese de uma venda compulsória ou em prazo menor que o médio de absorção pelo mercado, como é o caso de venda em le i lões . Estimamos o tempo de l iquidação do imóvel num prazo de 12 meses a uma taxa de juros média de 1,0 % ao mês (média de aplicações f inanceiras) , reproduzindo o seguinte cálculo:

n: número de meses = 12 meses i : média rentabi l idade de apl icações f inanceiras = 1,0%

VV2 = R$ 446.000,00 x (1/ (1+0,01))12

VV2 = R$ 446.000,00 x 0,887

Vv2 = R$ 395.602,00 ou R$ 395.000,00

VALIENGE CONSULTORIA LTDA. Rua Atílio Piffer, n° 271 Conjunto 53 - Bairro Casa Verde - São Paulo - SP - CEP 02516-000 - Tel.: (11) 3853-1251


página 2 de 50

1. CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES

Tem por objeto o presente laudo de aval iação sugerir , através demetodologia adequada, o valor de venda para o imóvel objeto da Matrícula Imobil iár ia n° 119.401 do 18° Cartório de Registro de Imóveis da Capital – SP, referente ao apartamento n° 114, local izado no 11° andar da Torre Paineira, integrante do CONDOMÍNIO EDIFÍCIO PAÇO DAS ÁRVORES, situado na Avenida Nossa Senhora Assunção, n° 722, no Bairro do Butantã, no 13° Subdistr ito – Butantã, contendo a área privativa de 92,92 m², e área comum de 54,113 m², com área total de 147,03 m², correspondendo‐ lhe uma fração ideal de 0,8447% do terreno condominial .

A aval iação do imóvel levou em consideração os seguintes aspectos básicos:

a) A local ização do imóvel no município.b) O valor médio de mercado para imóveis s imilares ofertados na região.c) Parâmetros de homogeneização previstos nas normas e fatores

imobi l iár ios que inf luenciam no valor do imóvel .d) As normas básicas e procedimentos previstos pela NBR 14653‐1 e

14653‐2 da ABNT – Associação Brasi le ira de Normas Técnicas e dasrecomendações técnicas do IBAPE Nacional ‐ Inst ituto Brasi le iro deAval iações e Perícias .

Cumpre ‐nos informar que toda a documentação e informações referentes ao imóvel foram baseadas na documentação imobi l iár ia fornecida, não sendo consideradas eventuais restrições que não sejam de nosso conhecimento.

2. VISTORIA E CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL

De acordo com as informações fornecidas e visando caracter izar o objetodesta aval iação, constatamos em vistoria datada de 31/08/2018 que o imóvel possui as seguintes caracter íst icas básicas:

2.1. Localização: O imóvel local iza‐se na Zona Urbana do município de São Paulo, bairro do Butantã, subdistrito do Butantã, na quadra formada pela Avenida Nossa Senhora da Assunção, a qual o imóvel aval iado faz frente, Rua General Francisco Borges de Faria, Avenida Sebast ião Eugênio de Camargo e Rua Professor Teotônio Monteiro de Barros Fi lho. De acordo com o Sistema de Coordenadas UTM, o imóvel local iza‐se a ‐23°34’11”S e ‐46°44’41”O.



página 3 de 50

2.2. Uso do imóvel: Conforme vistoria ao local , o imóvel aval iado trata‐se de um apartamento residencial que consiste na Unidade Autônoma n° 114 ( face nordeste) do 11° andar da Torre Paineira, integrante do Condomínio Edif íc io Paço das Árvores. No momento de nossa vistoria, o imóvel encontrava‐se desocupado.

2.3. Documentação e dados legais do imóvel: De acordo com a documentação apresentada pela contratante, o imóvel é formado pela Matrícula Imobi l iár ia n° 119.401 do 18° Cartório de Registro de Imóveis da Capital , conforme documento juntado no ANEXO 01. O imóvel possui a seguinte descrição tabular:

“O APARTAMENTO n° 114, local izado no 11° andares do EDIFÍCIO PAINEIRA, integrante do “Condomínio Paço das Árvores”, à Avenida Nossa Senhora da Assunção, n° 722, no 13° Subdistr i to – Butantã, contendo a área pr ivat iva de 92,92 m², a área comum de 54,113 m², com área total de 147,033 m², cabendo ‐ lhe uma fração ideal de 0,8447% do terreno e das coisas comuns do condomínio e tocando ‐ lhe a quota de part ic ipação de 0,8447 nas despesas do condomínio.”

Fotografia 01 – Local ização do Condomínio Edif íc io Paço das Árvores (em amarelo) e demonstração da disposição da unidade res idencial 114, objeto desta aval iação (em vermelho).

Consta ainda que o imóvel objeto da aval iação acha‐se cadastrado junto à Prefeitura do Município de São Paulo para f ins de lançamento de Imposto Predial e Terr itor ial Urbano ( IPTU) sob n° 101.531.0324‐7, atr ibuindo ‐ lhe o valor venal de R$ 269.467,00. Constam ainda 18 (dezoito) débitos inscritos no Cadastro de Dívida Ativa da Prefeitura de São Paulo, total izando a dívida de R$ 100.476,98 referentes a taxas de IPTU. Vide documentos no ANEXO 02.



página 4 de 50

2.4. Características da Unidade Autônoma e do Condomínio:

2.4.1. Dimensões e disposições da unidade autônoma: De acordo com o i tem anterior, o imóvel possui área úti l de área privat iva de 92,92 m², e área comum de 54,113 m², com área total de 147,03 m² . Ainda com re lação à descr ição da unidade, importante ressaltar que a mesma possui vista para o setor norte do empreendimento, que corresponde aos fundos da Rua dos Democratas. Cada andar possui 04 unidades autônomas dist intas. Em nossa vistoria, constatamos que cada unidade padrão do empreendimento possui a seguinte disposição básica:

Unidade 114 (11° Andar): Cozinha / Área de Serviço; Dependência de Empregada Sala de Estar com sacada; 03 Dormitórios (01 suíte com sacada); 02 W.C.;

2.4.2. Característ icas do Condomínio: A área comum do Condomínio Edif íc io Paço das Árvores possui a seguinte disposição e caracter íst icas re levantes:

02 elevadores (um social e outro de serviços); Portaria; Recepção; 02 subsolos de garagem; Piscina descoberta (adulto); Piscina descoberta ( infant i l ) Salão de Jogos; Brinquedoteca; Salão de Festas e Área Gourmet; Portaria 24 horas; Play Ground com quadra pol iesport iva;

Observação Importante: A Matrícula Imobi l iár ia n° 119.401 do 18° CRI trata exclus ivamente do apartamento em si . No condomínio as unidades residenciais são individual izadas, ass im como 02 vagas de garagem e depósito. Portanto, importante fr isar que o valor aval iado considerará apenas o apartamento sem as vagas de garagem que, repetimos, são individual izadas em lançamentos de IPTU e matrículas imobi l iár ias próprias.

2.4.3. Infraestrutura e características da região: A região onde se local iza o imóvel possui infraestrutura compatível com as áreas urbanas bem local izadas, possuindo todos os melhoramentos e infraestruturas compatíveis com as áreas com urbanização consol idada, com todos os melhoramentos públ icos. A região possui caracter íst ica predominantemente residencial de médio e alto padrão, com áreas comerciais se desenvolvendo nas principais vias do entorno. O condomínio se local iza ás margens da Avenida Nossa Senhora Assunção. Além de o local ser servido por várias l inhas de



página 5 de 50

ônibus, também se situa a aproximadamente 03 qui lômetros da Estação Butantã ( l inha 04 – Amarela do Metrô).

Fotografia 02 – Local ização do imóvel aval iado em relação ás suas principais vias de acesso e distância para a Estação Butantã ( l inha 01 – Amarela do Metrô).

2.4.4. Restrições de uso e ocupação e aproveitamento do imóvel: De acordo com a Lei Municipal n° 16.402 de 22 de março de 2016 (Lei de Zoneamento, Uso e Ocupação do Solo), atualmente o imóvel aval iado é integrante da chamada Zona de Central idade – ZC , que são porções do terr itór io local izadas fora dos eixos de estruturação da transformação urbana destinadas à promoção de at ividades t ípicas de áreas centrais ou de subcentros regionais ou de bairros, em que se pretende promover majoritar iamente os usos não residenciais , com densidades construtiva e demográf ica médias e promover a qual i f icação paisagíst ica e dos espaços públ icos.

2.5. Aproveitamento do imóvel: Conforme citado anteriormente, o imóvel trata‐se de unidade autônoma em condomínio com perf i l residencial e dadas as suas caracter íst icas bem def inidas, as possíveis alternativas de uso do imóvel a curto e médio se restr ingem ao uso atual .



página 6 de 50

3. LEVANTAMENTO FOTOGRÁFICO

Para melhor caracter izar os diversos aspectos apontados no presentelaudo, bem como exempl if icar as característ icas básicas da área objeto desta aval iação, procedemos levantamento fotográf ico no local em 31/08/2018 . Neste levantamento demos ênfase ás característ icas f ís icas do imóvel aval iado e do condomínio em que se situa.

Fotografia 03 – Vista do Condomínio Edif íc io Paço das Árvores junto ao al inhamento da Avenida Nossa Senhora Assunção.



página 7 de 50

Fotografia 04 – Aspecto do Condomínio Edif íc io Paço das Árvores e a Torre Paineira em primeiro plano junto ao al inhamento da Avenida Nossa Senhora Assunção.

Fotografia 05 – Aspecto do entorno do imóvel aval iado.



página 8 de 50

Fotografia 06 – Aspecto do entorno do imóvel aval iado.

Fotografia 07 – Aspecto do acesso ao subsolo de estacionamento.



página 9 de 50

Fotografia 08 – Área comum do Condomínio Paço das Árvores: Guarita.

Fotografia 09 – Aspecto da área comum do Condomínio Paço das Árvores.



página 10 de 50

Fotografia 10 – Aspecto geral do salão de festas.

Fotografia 11 – Aspecto da área comum do Condomínio Paço das Árvores.



página 11 de 50

Fotografia 12 – Aspecto da área comum do Condomínio Paço das Árvores: piscinas (adulto e infanti l) .

Fotografia 13 – Aspecto da Torre Paineira e da local ização da unidade 114.



página 12 de 50

Fotografia 14 – Aspecto da área comum do Condomínio Paço das Árvores: play ground.

Fotografia 15 – Aspecto da área comum do Condomínio Paço das Árvores: salão de jogos.



página 13 de 50

Fotografia 16 – Aspecto da área comum do Condomínio Paço das Árvores: quadra poliesport iva.

Fotografia 17 – Aspecto da área comum do Condomínio Paço das Árvores: área gourmet.



página 14 de 50

Fotografia 18 – Aspecto da área comum do Condomínio Paço das Árvores: área gourmet.

Fotografia 19 – Aspecto da área de estacionamento.



página 15 de 50

Fotografia 20 – Aspecto dos elevadores e hal l do 11° andar.

Fotografia 21 – Aspecto interno da unidade 114: sala de estar.



página 16 de 50

Fotografia 22 – Aspecto interno da unidade 114: cozinha.

Fotografia 23 – Aspecto interno da unidade 114: WC.



página 17 de 50

Fotografia 24 – Aspecto interno da unidade 114: dormitório.




página 18 de 50


Fotografia 27 – Aspecto interno da unidade 114: sala de estar e jantar.



página 19 de 50

4. AVALIAÇÃO DO IMÓVEL

Para concluirmos pelo valor de venda do imóvel objeto desta aval iação,foram observados e anal isados os seguintes i tens:

4.1. Valor da Unidade Autônoma (VUA):

Para concluirmos pelo valor do metro quadrado de área úti l de apartamentos, procedemos pesquisa na região onde se local iza o imóvel. Nossa pesquisa se focou no próprio Condomínio Paço das Árvores, concentrando ‐se em unidades com caracter íst icas análogas ao imóvel aval iado. Além do valor unitário das ofertas obtidas através da área úti l privat iva divid ida pelo valor da oferta, outros aspectos foram considerados quanto à determinação do valor do imóvel objeto da aval iação, a saber:

a) Nas ofertas imobi l iár ias incidem descontos em virtude da oferta,procura e negociação. Este critér io foi considerado nesta aval iaçãopelo fator “OFERTA” , com fator de 0,90 .

b) Nas ofertas imobi l iár ias apresentadas os imóveis comparativos seapresentam em bom estado de conservação. Em função dascondições de conservação apontadas na vistoria cujas fotograf ias seencontram no i tem 03 deste laudo, entendemos que cabe um índice“CONSERVAÇÃO” , com fator de 0,95 em relação ás demais ofertas.

c) Nas ofertas imobi l iár ias apresentadas os imóveis comparativos seapresentam com 02 vagas de garagem, enquanto a MatrículaImobi l iária n° 119.401 se refere exclus ivamente ao apartamento,sem as vagas de garagem que são individual izadas em MatrículaImobi l iária dist intas. Entendemos que cabe um índice dedesvalor ização “GARAGEM” , com fator de 0,90 em re lação ásofertas.

Fatores do imóvel Avaliado:

Oferta: 1,00 Conservação: 0,95 Garagem: 0,90

Assim sendo, foram coletados 06 (seis) elementos comparativos de venda de apartamentos, que culminou no seguinte relatório de aval iação:



página 20 de 50

Pesquisa de Apartamentos



página 21 de 50

ELEMENTO COMPARATIVO 01

Endereço / Local i zação:

Apartamento – Avenida Nossa Senhora Assunção, n° 722

Área Úti l M²

94,00 m²

Vagas de Garagem:

02

Valor de Oferta:

R$ 600.000,00

Estado de Conservação:

Original – Em bom estado

Fonte de Informação:

Miani Imóveis

Tel . (011) 3768 ‐8450

Fatores :




página 22 de 50




Área Úti l M²

94,00 m²

Vagas de Garagem:

02

Valor de Oferta:

R$ 650.000,00




Miani Imóveis

Tel . (011) 3768 ‐8450

Fatores :




página 23 de 50




Área Úti l M²

95,00 m²

Vagas de Garagem:

02

Valor de Oferta:

R$ 610.000,00




Miani Imóveis

Tel . (011) 3768 ‐8450

Fatores :




página 24 de 50




Área Úti l M²

95,00 m²

Vagas de Garagem:

02

Valor de Oferta:

R$ 550.000,00




Sonho Lar Consultor ia Imóveis

Tel . (011) 3714 ‐5987

Fatores :




página 25 de 50




Área Úti l M²

93,00 m²

Vagas de Garagem:

02

Valor de Oferta:

R$ 550.000,00




Flór ida Imóveis

Tel . (011) 2714 ‐8500

Fatores :




página 26 de 50




Área Úti l M²

91,00 m²

Vagas de Garagem:

02

Valor de Oferta:

R$ 590.000,00


Reformado – Em bom estado


AF Imóveis

Tel . (011) 3731 ‐3364

Fatores :




página 27 de 50

Relatório de Avaliação (software Avalurb 5.0)



página 28 de 50

Valienge Consultoria Ltda1/8

Avalurb 5.0 - RELATÓRIO - MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO

Am V.Ofert.(R$) A.Equiv.(m2) V.Unt.(R$/m2) F1 F2 F3 V.Hom.(R$/m2)

1 600.000,00 94,00 6.382,98 0,90 0,95 0,90 4.911,70

2 650.000,00 94,00 6.914,89 0,90 0,95 0,90 5.321,01

3 610.000,00 95,00 6.421,05 0,90 0,95 0,90 4.941,00

4 550.000,00 95,00 5.789,47 0,90 0,95 0,90 4.455,00

5 550.000,00 93,00 5.913,98 0,90 0,95 0,90 4.550,81

4.989,070,900,950,906.483,5291,00590.000,006

__________________________________________________________________________________________________________

2) HOMOGENEIZAÇÃO DOS FATORES:

F1: F2: F3:Oferta Conservação Garagem

Sendo: V.Hom.(i) = V.Unt.(i) x F1 x F2 x ...x F(k)

1) Ident: HASPA VIP NSA Tipo: Laudo completo Solicitante: Hasta Vip

Lograd.: Avenida Nossa Senhora Assunção 722 Complemento: Unidade 114

ButantãBairro: Cidade: São Paulo Estado: São Paulo

Nº:



página 29 de 50



3) TRATAMENTO MATEMÁTICO ESTATÍSTICO:

Número de amostras (Ud):

Grau de liberdade (Ud):

Menor valor homogeneizado (R$/m2):

Maior valor homogeneizado (R$/m2):

Somatório dos valores homogeneizados (R$/m2):

Número de intervalos de classe (Ud):

Amplitude de classe (R$/m2):

Amplitude total (R$/m2):

Média aritmética (R$/m2):

Mediana (R$/m2):

Desvio médio (R$/m2):

Desvio padrão (R$/m2):

Variância (R$/m2) ^ 2:

6

5

4.455,00

5.321,01

29.168,59

4

216,50

866,01

4.861,43

4.926,35

239,018422

315,606179

99.607,260038

___________________________________________________________________________________________

Onde:

a) Grau de liberdade = N - 1:

b) Somatório dos valores homogeneizados = V(1) + V(2) + V(3) +...........+ V(n)

e) Amplitude de classe = At / Ni

c) Amplitude total = Maior valor homogeneizado - Menor valor homogeneizado

f) Média Aritmética = ( V(1) + V(2) + V(3) +..........+ V(n) ) / N

Sendo:

N = Número de Amostras.

V(n) = Valores homogeneizados;

Sendo:

V(n) = Valores homogeneizados.

Sendo:

N = Número de amostras.

At = Amplitude total;

Sendo:

Ni = Número de intervalos de classe.

d) Número de intervalos de classe = 1 + 3,3219 x log (N)

Sendo:

N = Número de Amostras.



página 30 de 50



___________________________________________________________________________________________

4) SANEAMENTO DAS AMOSTRAS ( "CRITÉRIO DE CHAUVENET" ):

D/S Crítico ( Tabela de "CHAUVENET" ) =

4.2) TESTANDO A AMOSTRA DE VALOR MAIS ELEVADO:

D/S calc. = ( Maior Valor - Média ) / Desvio Padrão

D/S calc. para o MAIOR valor =

4.1) TESTANDO A AMOSTRA DE VALOR MAIS REDUZIDO:

D/S calc. = ( Média - Menor Valor ) / Desvio Padrão

D/S calc. para o MENOR valor =

1,73

1,4562

1,2878

4.3) CONCLUSÃO:

* TODAS AS AMOSTRAS SÃO VÁLIDAS (D/S Menor <= D/S Crítico e D/S Maior <= D/S Crítico) *

Coeficiente de Variação (%) = ( Desvio Padrão / Média ) x 100

___________________________________________________________________________________________

5) DISTRIBUIÇÃO AMOSTRAL:

CV = Coeficiente de Variação ( % ) =6,49

g) Desvio Médio = ( | V(1) - M | + | V(2) - M | + | V(3) - M | +..........+ | V(n) - M | ) / N

Sendo:

h) Desvio padrão = [ ( V(1) + V(2) + V(3) +.....+ V(n) ) - ( (V(1) + V(2) + V(3) +.....+ V(n) ) / N ] / (N-1)

Sendo:

i) Variância = [ ( V(1) + V(2) + V(3) +.....+ V(n) ) - ( (V(1) + V(2) + V(3) +.....+ V(n) ) / N ] / (N-1)

V(n) = Valores homogeneizados;

M = Média Aritmética;


Vh(n) = Valores homogeneizados;


Sendo:

Vh(n) = Valores homogeneizados;

N = Número de amostras;

2 1/222 2 2

2 2 2 2 2

Testa os extremos do grupo de amostras eliminando os dados discrepantes (outlier).

Indica a dispersão relativa em torno da média do grupo de amostras.



página 31 de 50



6) INTERVALO DE CONFIANÇA:

Limite Superior ( Ls ) = Média + ( TC x Desvio Padrão ) / ( Nº de Amostras ) ^ 0,50

Limite Inferior ( Li ) = Média - ( TC x Desvio Padrão ) / ( Nº de Amostras ) ^ 0,50

Adotado a distribuição " t " de Student, onde:

Nível de confiança (%) = 80

TC ( Tabela de Student ) (ud) = 1,476

Limite inferior unitário ( Li ) ( R$/m2 ) =

Ls = Limite superior unitário (R$/m2) =

8) CONCLUSÃO FINAL:

Considerando as análises feitas, conclui-se que o valor total do imóvel, objeto deste laudo, na

data atual, é:

Valor Total ( R$ ) = Valor Arbitrado ( R$/m2 ) x Área Equiv. do Imóvel Avaliando ( m2 )

Sendo:

Valor unitário arbitrado (R$/m2) =

4.671,25

5.051,61

Área equivalente do imóvel avaliando (m2) =

VALOR TOTAL ( R$ ) =

92,92

4.800,00

Amplitude do intervalo de confiança em torno da Est. de tendência central (%) =

Amplit. interv. de conf. de 80% em torno da estimativa de tendência central (%) =

3,91

3,91

Estimativa de tendência central (R$/m2) = 4.861,43

446.016,00

Grau de fundamentação (NBR 14653 / 2011) (ud) =

Grau de precisão (NBR 14653 / 2011) (ud) =

2

3

________________________________________________________________________________________

9) OBSERVAÇÕES GERAIS:

quatrocentos e quarenta e seis mil, dezesseis reais

Valor da Unidade 114: R$ 446.000,00 (quatrocentos e quarenta e seis mil reais)

7) CAMPO DE ARBÍTRIO:

LAi = Limite de arbítrio inferior unitário (R$/m2) =

Estimativa de tendência central (R$/m2) =

LAs = Limite de arbítrio superior unitário (R$/m2) =________________________________________________________________________________________

4.132,22

4.861,43

5.590,65



página 32 de 50



Classe

1

2

3

4

De:

4.455,00

4.671,50

4.888,01

5.104,51

INTERVALO

Até

4.671,50

4.888,01

5.104,51

5.321,01

Freq.

2

0

3

1

---------------------------------------------------------___________I

9) GRÁFICOS:

A) HISTOGRAMA - ( Nº de Classes ( c ) x Frequência ( F ))

F

15

10

5

0 1 2 3 4 5 6 C



página 33 de 50



B) Preços Observados (Po) x Valores Estimados (Ve) - R$/m2

Ve

0 Po

x24x23x22x21x20x19x18x17

x9 x10 x11 x12 x13 x14 x15 x16

x8x7

x6

x5x4

x3

x2

x1

Am Po(R$/m2) Ve(R$/m2) Var.

1 -

2 -

3 -

4 -

5 -

6 -

7 -

8 -

10 -

11 -

12 -

13 -

14 -

15 -

16 -

17 -

18 -

19 -

20 -

21 -

22 -

23 -

24 -

6.382,98

6.914,89

6.421,05

5.789,47

5.913,98

6.483,52

Q27

Q28

Q29

Q30

Q31

Q32

Q33

Q34

Q35

Q36

Q37

Q38

Q39

Q40

Q41

Q42

Q43

Q44

4.911,70

5.321,01

4.941,00

4.455,00

4.550,81

4.989,07

Q47

Q48

Q49

Q50

Q51

Q52

Q53

Q54

Q55

Q56

Q57

Q58

Q59

Q60

Q61

Q62

Q63

Q64

0,77

0,77

0,77

0,77

0,77

0,77

Q67

Q68

Q69

Q70

Q71

Q72

Q73

Q74

Q75

Q76

Q77

Q78

Q79

Q80

Q81

Q82

Q83

Q84

9 -

Am Po(R$/m2) Ve(R$/m2) Var.

|

|

|

|

|

|

|

|

|

|

|

|

|

|

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------



página 34 de 50



C) Dispersão dos Preços Observados em Relação a Média

Po

0 Am

x24x23x22x21x20x19x18x17

x9 x10 x11 x12 x13 x14 x15 x16

x8x7

x6

x5x4

x3

x2

x1

Am Po(R$/m2) Do(R$/m2) Do(%)

1 -

2 -

3 -

4 -

5 -

6 -

7 -

8 -

10 -

11 -

12 -

13 -

14 -

15 -

16 -

17 -

18 -

19 -

20 -

21 -

22 -

23 -

24 -

6.382,98

6.914,89

6.421,05

5.789,47

5.913,98

6.483,52

Q27

Q28

Q29

Q30

Q31

Q32

Q33

Q34

Q35

Q36

Q37

Q38

Q39

Q40

Q41

Q42

Q43

Q44

65,330

597,245

103,404

528,175

403,670

165,868

Q47

Q48

Q49

Q50

Q51

Q52

Q53

Q54

Q55

Q56

Q57

Q58

Q59

Q60

Q61

Q62

Q63

Q64

1,03

9,45

1,64

8,36

6,39

2,63

Q67

Q68

Q69

Q70

Q71

Q72

Q73

Q74

Q75

Q76

Q77

Q78

Q79

Q80

Q81

Q82

Q83

Q84

9 -

Am Po(R$/m2) Do(R$/m2) Do(%)

|

|

|

|

|

|

|

|

|

|

|

|

-------------------------------------------------------

|

-------------------------------------------------------

Do = Dispersão em relação a média.

Mo = Valor Médio (R$/m2) = 6.317,65

Po = Preços observados.

|

Mo



página 35 de 50



D) Dispersão dos Valores Homogeneizados em Relação a Média

Vh

0 Am

x24x23x22x21x20x19x18x17x9 x10 x11 x12 x13 x14 x15 x16x8x7

x6

x5x4

x3

x2

x1

Am Vh(R$/m2) Dh(R$/m2) Dh(%)

1 -

2 -

3 -

4 -

5 -

6 -

7 -

8 -

10 -

11 -

12 -

13 -

14 -

15 -

16 -

17 -

18 -

19 -

20 -

21 -

22 -

23 -

24 -

4.911,70

5.321,01

4.941,00

4.455,00

4.550,81

4.989,07

Q27

Q28

Q29

Q30

Q31

Q32

Q33

Q34

Q35

Q36

Q37

Q38

Q39

Q40

Q41

Q42

Q43

Q44

50,271

459,580

79,569

406,431

310,624

127,635

Q47

Q48

Q49

Q50

Q51

Q52

Q53

Q54

Q55

Q56

Q57

Q58

Q59

Q60

Q61

Q62

Q63

Q64

1,03

9,45

1,64

8,36

6,39

2,63

Q67

Q68

Q69

Q70

Q71

Q72

Q73

Q74

Q75

Q76

Q77

Q78

Q79

Q80

Q81

Q82

Q83

Q84

9 -

Am Vh(R$/m2) Dh(R$/m2) Dh(%)

|

|

|

|

|

|

|

|

|

|

|

|

-------------------------------------------------------

|

-------------------------------------------------------

Dh = Dispersão em relação a média.

Mh = Valor Médio (R$/m2) = 4.861,43

Vh = Valores Homogeneizados.

|

Data: / / ___________________________________

Mh



página 36 de 50

4.2. Grau de Fundamentação do Laudo:

Para enquadrarmos o presente laudo no i tem 09 da NBR 14653‐2 da ABNT, temos o seguinte demonstrat ivo:

Item Descrição Grau PONTOS DO

LAUDO III (03 pontos) II (02 pontos) I (01 ponto)

1 Caracterização do imóvel avaliando

Completa quanto á todas as variáveis analisadas

Completa quanto aos fatores utilizados para tratamento

Adoção de situação paradigma

3

2 Coleta de dados de mercado Características conferidas pelo autor do laudo

Características conferidas por profissional credenciado pelo autor do laudo

Podem ser utilizadas fornecidas por terceiros

3

3 Quantidade mínima de dados de mercado efetivamente utilizados

12 6 3 2

4 Identificação dos dados de mercado

Apresentação de informações relativas a todas as características dos dados analisadas, com foto

Apresentação de informações relativas a todas as características dos dados analisadas

Apresentação de informações relativas a todas as características dos dados correspondentes aos fatores utilizados

3

5 Extrapolação conforme B.5.2 Não admitida Admitida para apenas uma variável

Admitida 2

6 Intervalo admissível de ajuste para cada fator e para o conjunto de fatores

0,90 a 1,10 0,80 a 1,20 0,50 a 1,50 2

TOTAL DE PONTOS 15

Graus III II I

Pontos Mínimos 15 9 6

Itens obrigatórios no grau correspondente

Itens 3,5 e 6, com os demais no mínimo no Grau II

Item 3,5 e 6 no mínimo no Grau II

Todos, no mínimo no Grau I

Total de pontos: 15 (aval iação enquadrada no Grau I I de Fundamentação)



página 37 de 50

5. CONCLUSÕES

VALOR DE VENDA (VV1):

O valor de mercado sugerido para venda do imóvel objeto da Matrícula Imobil iár ia n° 119.401 do 18° Cartór io de Registro de Imóveis da Capital – SP, referente ao apartamento n° 114, local izado no 11° andar da Torre Paineira, integrante do CONDOMÍNIO EDIFÍCIO PAÇO DAS ÁRVORES, situado na Avenida Nossa Senhora Assunção, n° 722, no Bairro do Butantã, no 13° Subdistr ito – Butantã, contendo a área privativa de 92,92 m², e área comum de 54,113 m², com área total de 147,03 m², correspondendo‐ lhe uma fração ideal de 0,8447% do terreno condominial , é de:

Valor de Mercado = R$ 446.000,00

Valor de Venda =

R$ 446.000,00 (quatrocentos e quarenta e seis mil reais)

Ref. mês de Agosto de 2018 Para concluirmos pelo valor do metro quadrado de área úti l de apartamentos, procedemos pesquisa na região onde se local iza o imóvel. Nossa pesquisa se focou na região do Butantã, no próprio Condomínio Paço das Árvores. Foram coletadas seis ofertas comparat ivas análogas ao imóvel aval iado cujos preços por metro quadrado de área úti l variavam entre R$ 6.914,89 e R$ 5.789,47. Aplicando‐se fatores de oferta, conservação (as ofertas estavam em bom estado de conservação e o imóvel aval iado carece de reforma) e garagem (todas as ofertas dispunham de 02 vagas e o imóvel aval iado de nenhuma), concluiu ‐se por um valor médio de R$ 4.800,00 por metro quadrado de área úti l como o mais adequado à real idade do mercado imobi l iár io.

VALOR DE VENDA COM LIQUIDEZ IMEDIATA (VV2) :

Consideramos neste trabalho o Valor de Venda com Liquidez Imediata ou Venda Forçada, condição relat iva à hipótese de uma venda compulsória ou em prazo menor que o médio de absorção pelo mercado, como é o caso de venda em le i lões . Estimamos o tempo de l iquidação do imóvel num prazo de 12 meses a uma taxa de juros média de 1,0 % ao mês (média de aplicações f inanceiras) , reproduzindo o seguinte cálculo:

n: número de meses = 12 meses i : média rentabi l idade de apl icações f inanceiras = 1,0%

VV2 = R$ 446.000,00 x (1/ (1+0,01))12

VV2 = R$ 446.000,00 x 0,887

Vv2 = R$ 395.602,00 ou R$ 395.000,00



página 38 de 50

6. ENCERRAMENTO

Encerramos o presente laudo de aval iação com 39 (tr inta e nove) páginasdigitadas somente no anverso, 27 (vinte e sete) fotograf ias que compõe a memória fotográf ica da vistoria ao imóvel e 02 (dois) anexos que complementam as informações e conclusões aqui re latadas.

O presente laudo foi ass inado eletronicamente e a veri f icação de sua autentic idade poderá ser verif icada no site http://www.documentoeletronico.com.br/val idar‐documentos.asp através do código ONGYO-CUNQH-PWQ1J-NU6T2 .

São Paulo, 31 de outubro de 2018.

DORIVAL RODRIGUES DA SILVA JUNIOR CREA N° 0601320850

ART N° 92221220161190436

MARCELO SARNELLI LEMOS Sócio Diretor

VALIENGE CONSULTORIA LTDA. CNPJ 11.129.545/0001‐19



página 39 de 50


página 40 de 50


página 41 de 50

ANEXO 01 Matrícula Imobiliária n° 119.401

18° Cartório de Registro de Imóveis São Paulo – SP



página 42 de 50

Visualização disponibilizada pela Central Registradores de Imóveis(www.registradores.org.br)-Visualizado em:17/08/2018 15:48:30Documento assinado eletronicamente. Verificação no site https://www.documentoeletronico.com.br/proceletronicahttps/validardocumentoscontent.aspxatravés do código ONGYO-CUNQH-PWQ1J-NU6T2

página 43 de 50


página 44 de 50


página 45 de 50


página 46 de 50

ANEXO 02 Certidão de Dados Cadastrais e Extrato da Dívida Ativa

Contribuinte n° 101.531.0324‐7 Prefeitura Municipal de São Paulo



página 47 de 50

Certidão expedida via Internet - Portaria SF nº 008/2004, de 28/01/2004.

A autenticidade desta certidão poderá ser confirmada, até o dia 30/11/2018, em

1.792,00- da construção:

1.299,00- de terreno:

Imóvel localizado na 2ª Subdivisão da Zona Urbana

http://www.prefeitura.sp.gov.br/cidade/secretarias/financas/servicos/certidoes/

MARCELO SARNELLI LEMOS (CPF 082.029.608-27)

Ressalvado o direito da Fazenda Pública do Município de São Paulo atualizar os dados constantes do Cadastro Imobiliário Fiscal, apurados ou verificados a qualquer tempo, inclusive em relação ao exercício abrangido por esta certidão, a Secretaria Municipal da Fazenda CERTIFICA que os dados cadastrais acima foram utilizados no lançamento do Imposto Predial e Territorial Urbano do imóvel do exercício de 2018.

2.2018.001799660-5

Data de Emissão:

Número do Documento:

Solicitante:

01/09/2018

Certidão de Dados Cadastrais do Imóvel - IPTU

BUTANTA ED. PAINEIRA CEP 05359-001

BUTANTA ED. PAINEIRA CEP 05359-001

AV NOSSA SENHORA DA ASSUNCAO, 722 - AP 114

AV NOSSA SENHORA DA ASSUNCAO, 722 - AP 114

Valores de m² (R$):

Local do Imóvel:

Endereço para entrega da notificação:

Contribuinte(s):CPF 047.897.618-60 WILSON ALVES DE ASSIS

2018

101.531.0324-7Cadastro do Imóvel:

196.260,00- da construção:0,00- da área não incorporada:

73.207,00

269.467,00Base de cálculo do IPTU:

- da área incorporada:

Valores para fins de cálculo do IPTU (R$):

Dados cadastrais da construção:

93,20Testada (m):0Área não incorporada (m²):

Área incorporada (m²): 4.641

4.641Área total (m²):0,0084Fração ideal:

residência

148

2.810Área ocupada pela construção (m²): Uso:

Área construída (m²): Padrão da construção: 2-D

1991Ano da construção corrigido:

Dados cadastrais do terreno:


página 48 de 50

http://www.prefeitura.sp.gov.br/cidade/secretarias/financas/servicos/certidoes/

! !"##$% &

'( ) *(+,-./0123.43564/671840.946:04/6;346<:0=9,/.->/0?@-A/:6B5/A6

+C>4/C/4 D0A6E0,79<56

FGHIFJJKIHJLMNOPQRSTFUSTRVTWTWUFXYZSNPI[K\]M _K Ia\Ibc Fdedfg IJ]K hFijklminojlplqrijsiktmquijlvwxy]xz]xy|_WNMNOS~ZYQZOSUyxyyxLD:6@-A/:6 2/5960 D05//.60 34 >E4:/50 6<04 ,.6407 807/0 ' ' ' ' ' ' ' ' ' ' ' ' ' ' ' ' ' ' ¡ ¢£¤¥¤¦¤§©ª HJf K KJf yxx«¬z|K KJfFdFaIK h y|® 734A60/C>0456,53°C.670:3436</±60:3:3>²7/50³9:/./6<3C646,5/6:69/6:3:3>²7/50:3A34µ.0,75640ED8¶,·¹º»¼½½½?½½½¾1º»:0=9,/.->/0:320869<0A/53.0,54653C>07864607@/50784053756:07.0,79<5646>µ/,6°¿E0,79<56@/50À7Á84053756:0À7Á¿E</Â936Â9/ ' #ÃÄ ' ( # Å Æ


página 49 de 50

* b a r c o d e * * Q R C o d e *

PROTOCOLO DE AÇÕES

Este é um documento assinado eletronicamente pelas partes. O documento eletrônico é garantido pela medida provisória2200-2, de 24 de agosto de 2001, que estabelece que todo documento em forma eletrônica tem assegurada a autenticidade,integralidade e validade jurídica desde que utilize certificados digitais padrão ICP-Brasil.

Data de emissão do Protocolo: 02/09/2018

Dados do Documento

Tipo de Documento Proposta Técnica e ComercialReferência Av. N. Sra. da assunção, n° 722 - Unidade 114Situação Vigente / AtivoData da Criação 02/09/2018Validade 02/09/2018 até 02/09/2019Hash Code do Documento 0D481FBB0D8DB41F0672F1F4E94448D7B5A4DC60BB677C2F86698C86C2CBDCAA

Assinaturas / Aprovações / Aceites

Papel (parte) Representantes

Relacionamento 11.129.545/0001-19 - VALIENGE CONSULTORIA

Toda assinatura contida neste documento possui carimbo de tempo baseado na Hora Legal Brasileira,emitido pela autoridade de Carimbo de Tempo Qualisign, ACT homologada pelo observatório nacional -ON/MCTI

A autenticidade, validade e detalhes de cada assinatura deste documento podem ser verificadas através do endereçoeletrônicoAhttps://www.documentoeletronico.com.br/proceletronicahttps/validardocumentoscontent.aspx, utilizando o código deacesso (passcode) abaixo:

Código de Acesso (Passcode): ONGYO-CUNQH-PWQ1J-NU6T2

Os serviços de assinatura digital deste portal contam com a garantia e confiabilidade da AR-QualiSign, Autoridade de Registrovinculada à ICP-Brasil.

Representante CPF

MARCELO SARNELLI LEMOS 082.029.608-27

Ação: Assinado em 02/09/2018 08:57:15 com o certificado ICP-Brasil Serial - 66EF11F7C87E0D4B IP: 201.6.132.32

Info. Navegador: Mozilla/5.0 (Windows NT 6.1; WOW64; Trident/7.0; rv:11.0) like Gecko-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------


página 50 de 50

Documents

LAUDO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL...Conforme vistoria ao local, o imóvel avaliado trata‐se de um apartamento residencial que consiste na Unidade Autônoma n° 114 (face nordeste)