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LAUDO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL URBANO
Endereço do Imóvel
AVENIDA BRASIL, S/Nº - LOTE Nº 17 – QUADRA Nº 26, MATRÍCULA Nº 11.703 – CENTRO Coordenadas UTM:
326.736,85m S e 7.142.166,03m W Cidade
SÃO JOÃO - PR Objetivo da Avaliação
DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL URBANO Finalidade da Avaliação
PARA FINS DE COMERCIALIZAÇÃO (LEILÃO) Solicitante
MUNICÍPIO DE SÃO JOÃO – PR Tipo de Imóvel
IMÓVEL RESIDENCIAL / COMERCIAL Área do Imóvel
1.000,00 m² Metodologia
MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO
Especificação (fundamentação / precisão)
GRAU III DE FUNDAMENTAÇÃO GRAU III DE PRECISÃO
São João – Paraná
2018
2
SUMÁRIO:
1 – REFERENCIAL TEÓRICO ..................................................................................................3
2 – INTERESSADO / SOLICITANTE ........................................................................................5
3 - OBJETIVO E FINALIDADE DA AVALIAÇÃO .......................................................................6
4 - VALOR DO IMÓVEL .........................................................................................................6
5 - DESCRIÇÃO SUMÁRIA DO IMÓVEL .................................................................................6
6 - VISTORIA DO IMÓVEL .....................................................................................................8
7 - OBSERVAÇÕES PRELIMINARES .......................................................................................8
8 - CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO DO IMÓVEL ....................................................................9
9 - PESQUISA IMOBILIÁRIA ................................................................................................10
10 – DIAGNÓSTICO DE MERCADO......................................................................................10
11 - GRAUS DE FUNDAMENTAÇÃO E PRECISÃO ................................................................10
12 – METODOLOGIA ..........................................................................................................10
13 - ENCERRAMENTO / CONCLUSÃO ................................................................................11
14 – REFERÊNCIA BIBLIOGRÁFICA......................................................................................11
15 – ANEXOS ......................................................................................................................12
3
1. REFERENCIAL TEÓRICO:
Pretende-se com a elaboração deste trabalho de avaliação, buscar através da determinação
científica, técnica e objetiva do preço real de um bem.
Segundo a NBR 14.653-1 (ABNT, 2011, p. 3) tem-se a definição de avaliação como:
“análise técnica, [...], para identificar o valor de um bem, de seus custos, frutos e direitos, assim como determinar indicadores da viabilidade de sua utilização econômica, para uma determinada finalidade, situação e data.”
O objetivo deste trabalho é demonstrar alguns princípios da literatura consultada, bem como a
contribuição de alguns autores para o referido assunto.
No entanto, não existe conhecimento pleno sobre nenhum assunto, é necessário continuar
estudando e aprofundando os conhecimentos sobre a matéria. A metodologia de
regressões lineares por exemplo, assim como ocorreu com o tratamento por fatores, em
algum momento poderá ser substituída por outras metodologias que tragam ainda mais
precisão aos trabalhos de avaliação.
Para Maciel (CARLOS, 2011), na apostila do curso de Engenharia de Avaliações por Regressões
Lineares Múltiplas Aplicada à Avaliação de Imóveis Urbanos, este cita a definição do avaliador
em conformidade com a Norma de avaliações de bens (NBR 14.653 – Parte 1) definindo o
Engenheiro de avaliações como:
“profissional de nível superior, com habilitação legal e capacitação técnico-científica para realizar avaliações, devidamente registrado no Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia – CREA e o/ou Conselho de Arquitetura e Urbanismo - CAU”.
4
A estes profissionais, Engenheiros e Arquitetos, é necessário o conhecimento da Estatística
Inferencial e da Engenharia Econômica, bem como conhecimentos básicos de estrutura,
instalações, infraestrutura, acabamentos, custos, planejamento e economia urbana e rural,
mercadologia e, como não poderia ser diferente, conhecimento e domínio de sistemas
computacionais.
A definição contida no artigo 3º do Estatuto de la Union Panamericana de Asociaciones de
Valuacion-UPAV parece ser bem adequada:
Define-se como Avaliador o profissional universitário ou o profissional legalmente habilitado em um país, com um alto nível de competência técnica e integridade impecável, que examina todos os aspectos que influenciam os bens tangíveis e intangíveis ou seus direitos, usos e forças sociais, econômicas, políticas e físicas que influenciam o seu valor, processa todos os dados de forma ordenada, objetiva, sistemática e consistente dentro de um justo critério de avaliação e avalia o bem ou os direitos, estimando seu valor em troca de dinheiro, para uma data e local determinado, considerando uma utilização e propósito específico. (UNION PANAMERICANA DE ASOCIACIONES DE VALUACIÓN-UPAV, 2002, p. 1). (Tradução nossa).
Caires (1978) citado por Pellegrino (1983) e Demétrio, resumem o trabalho de avaliação nos
seguintes termos:
‘De modo muito simples, mesmo pecando quanto ao rigor, poderemos dizer que: ‘Avaliar é medir o valor’. O valor é uma grandeza e, como tal, suscetível de ser medida. Por sua vez, ‘Medir é comparar’. Daí inferimos que a avaliação é a determinação do valor de uma coisa obtida por comparação com outras semelhantes (apud DEMÉTRIO, 1995, p. 94).’ No mesmo teor, Berrini (BERRINI, 1957, p. 15), trouxe o pensamento de Gustave Le Bon: “Infelizmente, a humanidade só dispõe de uma ferramenta para medir as coisas, a comparação, e é na seleção de meios e padrões de comparação que se revela a capacidade de apreciação e de julgamento dos indivíduos.”
Utilizaremos com método para identificar o valor do bem para este trabalho o Método
comparativo direto de dados de mercado com modelo de regressão linear múltiplo, o qual
5
identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos
elementos comparáveis, constituintes da amostra.
2.1 VALOR E PREÇO
Não pretendemos na elaboração deste trabalho, fomentar qualquer discussão sobre valor e
preço, e sim, apresentar as definições e conceitos aplicados pela engenharia de avaliações em
suas diversas bibliografias e normas pertinentes. O importante é frisar que segundo as
bibliografias consultadas, define-se que, PREÇO É DIFERENTE DE VALOR.
Utilizando como referencial teórico o glossário de terminologia básica aplicável à engenharia de
avaliações e perícias do IBAPE/SP, este define como:
PREÇO: Quantia pela qual se efetua, ou se propõe efetuar, uma transação envolvendo um bem,
um fruto ou um direito sobre ele (NBR 14653-1) Sua definição é sujeita à habilidade de
negociação das partes envolvidas, assim como a fatores de caráter conjuntural ou subjetivo, tais
como desejos, necessidades, capricho e outros.
VALOR: Qualidade inerente a um bem, que representa a importância para sua aquisição ou
posse e VALOR DE MERCADO é a quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente
e conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das condições do mercado vigente
(NBR14653-1).
2. INTERESSADO / SOLICITANTE:
Prefeitura Municipal de São João - PR
CNPJ n° 76.995.422/0001-06
Endereço do Interessado / Solicitante:
Avenida XV de Novembro, 160 – Centro, CEP: 85.570-000
São João – Paraná
6
Endereço do Imóvel avaliando:
Avenida Brasil, s/nº – Centro, CEP: 85.570-000
São João – Paraná
3. OBJETIVO E FINALIDADE DA AVALIAÇÃO:
Determinação do valor de mercado do imóvel urbano, para fins de comercialização (leilão).
4. VALOR DO IMÓVEL:
O valor do Imóvel Urbano avaliado é de R$ 196.070,00.
O valor adotado do Imóvel Urbano é de R$ 196.000,00 (Cento e noventa e seis mil reais).
5. DESCRIÇÃO SUMÁRIA DO IMÓVEL e LOCALIZAÇÃO:
O Imóvel Urbano encontra-se situado em uma área residencial/comercial (zona mista
central), com densidade normal para o Município, no quadro urbano da Cidade de São João,
com acesso através de ruas pavimentadas e com as seguintes características e descrição:
Informações colhidas da matrícula nº 11.703 do Registro de Imóveis da Comarca de
Chopinzinho – Paraná, sendo caracterizado pelo lote urbano nº 17, da quadra n° 26, situado à
Avenida Brasil, Município de São João, Estado do Paraná, possui área de 1.000,00m², e possui
os seguintes limites e confrontações:
Norte: com o lote nº 16, com 50,00 metros.
Sul: com o lote nº 18, com 50,00 metros.
Leste: com a Avenida Brasil, com 20,00 metros.
Oeste: com o lote nº 03, com 20,00 metros.
7
O terreno possui topografia plana, em relação ao greide da rua.
O terreno avaliado apresenta-se situado em meio de quadra e sem fechamento.
A testada com a Avenida Brasil possui pavimentação asfáltica.
Consideramos para o modelo estatístico utilizado nesta avaliação o Valor Unitário como
variável dependente.
Imagem 01: (fonte Google Earth), extraída em 06/12/2017
A imagem acima ilustra a localização do imóvel avaliando em relação ao perímetro urbano da
cidade de São João – PR.
8
6. VISTORIA DO IMÓVEL
Foi realizada a vistoria no imóvel em data de 20 de setembro de 2017, em companhia do
Prefeito Municipal, Sr. Altair José Gasparetto, representante legal da requerente,
oportunidade em que foram observadas as características e condições do imóvel.
7. OBSERVAÇÕES PRELIMINARES
Para elaboração do presente Laudo de Avaliação foram observados os seguintes princípios:
Este Laudo fundamenta-se no que estabelecem as normas técnicas da ABNT, Avaliação de
Bens, registradas no INMETRO como NBR 14653 – Parte 1 (Procedimentos Gerais) e Parte 2
(Imóveis Urbanos), e baseia-se: Na documentação fornecida, constituída por: cópia da
matrícula nº 11.703 do Registro de Imóveis da Comarca de Chopinzinho – Estado do Paraná,
mapa com a divisão dos lotes na quadra n° 26 e em informações constatadas "in loco"
quando da vistoria ao imóvel, realizada em 20/09/2017 às 14h30min.
O Laudo foi elaborado com a observância dos postulados constantes do Código de Ética
Profissional do Conselho de Arquitetura e Urbanismo do Brasil (CAU/BR).
Foi adotado como ponto de referência para definição da Distância do Centro aos imóveis a
rotatória, localizado na Avenida XV de Novembro, esquina com a Rua General Osório, região
central da cidade.
Na presente avaliação considerou-se o terreno na situação atual, com a documentação
pertinente correta e que o imóvel objeto estaria livre e desembaraçado de quaisquer ônus,
em condições de ser imediatamente edificado.
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O signatário deste trabalho inspecionou pessoalmente o Imóvel e elaborou o Laudo de
Avaliação, sendo que foi elaborado por si e ninguém preparou a análise e as respectivas
conclusões, o qual tem qualificações técnicas adequadas para sua execução, sendo que não
tem e não planeja ter no futuro, interesse de qualquer espécie, no imóvel de que trata esta
avaliação.
Não é responsabilidade deste signatário, responsável técnico na elaboração deste Laudo de
Avaliação, investigação de domínio de propriedade, correções documentais, conferências de
metragens, divisas e confrontações relativas ao terreno.
Fatores físicos ou econômicos ocorridos após a data de referência do presente Laudo de
Avaliação, que possam vir a afetar os valores apresentados, não são responsabilidade deste
signatário.
Este profissional mantém vínculo empregatício com a Prefeitura Municipal, no entanto os
honorários profissionais do profissional avaliador não estão, de qualquer forma,
subordinados às conclusões deste Laudo.
8. CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO DO IMÓVEL:
O entorno do imóvel avaliando é dotado de farta infraestrutura urbana, sendo:
- Serviços (rede de energia elétrica, iluminação pública, rede de distribuição de água, rede de
telefonia, coleta de lixo, drenagem de águas pluviais, guias, sarjetas e pavimentação
asfáltica).
- Equipamentos Comunitários (clube, igrejas, hospital, fórum, creche, escolas municipal e
estadual, ginásio de esportes, centro comunitário, posto de saúde e segurança).
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- Comércio (farmácias, supermercados, padarias, postos de combustíveis, oficinas mecânicas,
hotéis, instituições financeiras, repartições públicas, dentre outros se localizam a menos de
500 metros do imóvel avaliado), através desta e de outras vias urbanas.
9 – PESQUISA IMOBILIÁRIA:
O levantamento dos dados de mercado foi efetuado pelo profissional avaliador através de
pesquisa imobiliária com identificações de imóveis disponíveis ao Mercado e transações
realizadas junto a corretores, imobiliárias, vendedores, compradores, intermediários, durante
o mês de setembro de 2017, conforme tabela em anexo.
10 – DIAGNÓSTICO DO MERCADO
O mercado imobiliário de venda de lotes urbanos na cidade de São João – PR encontra-se
normal para negociação dos imóveis desta natureza.
Na pesquisa realizada, foram encontrados imóveis assemelhados ao avaliando, em
quantidade suficiente para realizarmos uma avaliação comparativa direta.
Devido ao tipo, porte, infraestrutura existente e localização do imóvel, é alto o universo de
potenciais compradores e o nível de demanda é normal.
11- GRAUS DE FUNDAMENTAÇÃO E PRECISÃO
Este trabalho segue as normas estabelecidas para a avaliação de imóveis urbanos,
enquadrando-se nos seguintes Graus:
Grau de Fundamentação: III - Grau de Precisão: III
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Fundamenta-se no que estabelecem as normas técnicas da ABNT (Associação Brasileira de
Normas Técnicas), Avaliação de Bens, registradas no INMETRO como NBR 14653 – Parte 1
(Procedimentos Gerais) e Parte 2 (Imóveis Urbanos).
12- METODOLOGIA:
Para a determinação do valor de mercado para o presente imóvel foi utilizado o Método
Comparativo Direto de Dados de Mercado, através de Tratamento Estatístico Inferencial
com utilização de modelo de regressão linear, conforme definido no subitem 8.2.1.4.3 da NBR
14.653-2:2011, em amostra de 40 dados de mercado, conforme cálculos apresentados.
13- ENCERRAMENTO / CONCLUSÃO
O profissional avaliador buscou apresentar todos os aspectos possíveis e considerados ao
trabalho objetivando estar embasado apenas na verificação visual da forma que se encontra e
o local em questão. Coloco-me a disposição para eventuais esclarecimentos que se fizerem
necessários.
A fundamentação dos elementos e condições consignados no presente Laudo de Avaliação,
atribuídas ao imóvel em questão, refere-se ao valor de mercado para o mês de referência,
sendo, setembro/2017.
14– REFERÊNCIA BIBLIOGRÁFICAS:
CAIRES, H. R. R. de. Novos tratamentos matemáticos em temas de engenharia de
avaliações. São Paulo : PINI, 1978, 2ª ed.
PELLEGRINO, J. C. Avaliações de propriedades rurais. In: INSTITUTO BRASILEIRO DE
12
AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE ENGENHARIA. Avaliações para garantias. São Paulo: Pini, 1983, p.
115-122.
NBR 14.653-2:2011: Avaliação de bens - Parte 2: Imóveis Urbanos. Rio de Janeiro: ABNT, 2011.
Norma técnica
MACIEL, Carlos. Engenharia de Avaliações por Regressões Lineares Múltiplas Aplicada à
Avaliação de Imóveis, Apostila de curso, Versão atualizada para a NB-14.653-2 com vigência a
partir de 03/03/2011.
FIGUEIREDEO, Flávio Fernando, GLOSSÁRIO DE TERMINOLOGIA BÁSICA APLICÁVEL À
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS. IBAPE/SP, 2002
15 - ANEXOS:
I – Relatório fotográfico do imóvel avaliando
II – Documentação do imóvel avaliando
III – Avaliação (Memorial de Cálculo)
IV – Pesquisa Imobiliária
V - Mapa de Localização dos elementos pesquisados
VI – Relatório fotográfico dos elementos pesquisados
VII – Registro de Responsabilidade Técnica – RRT (CAU/BR)
São João - PR, 12 de setembro de 2018.
_____________________________________________________________________
Célio Roberto Farias
Arquiteto e Urbanista CAU A114893-1
Responsável técnico pelo Laudo
13
ANEXO I - RELATÓRIO FOTOGRÁFICO DO IMÓVEL AVALIANDO
Foto n° 01 – Vista Geral (frontal) do Imóvel
Foto n° 02 – Vista Geral do Logradouro (Avenida Brasil) à direita
14
Foto n° 03 – Vista Geral do Logradouro (Avenida Brasil) à esquerda
Foto n° 04 – Vista Interna do Imóvel
15
ANEXO II - DOCUMENTAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO
16
ANEXO III - AVALIAÇÃO (MEMORIAL DE CÁLCULO)
1. - AVALIAÇÃO DO IMÓVEL:
Para a Avaliação do Imóvel urbano optou-se pela seguinte metodologia:
1.1 – Método Comparativo Direto de Dados de Mercado:
Primeiramente foi realizada uma Pesquisa Imobiliária de imóveis com características
similares ao avaliando. A seguir com o emprego do Método Comparativo Direto de Dados
de Mercado, com utilização de modelos de Regressão Linear através de Tratamento
Estatístico Inferencial, obtendo o valor de mercado para o imóvel, conforme demonstrado
nos cálculos a seguir.
A utilização de modelos de regressão linear consiste na obtenção de uma relação
significativa entre a variável explicada e uma ou mais variáveis explicativas (regressão
simples ou múltipla), com base na análise conjunta dos dados coletados de pesquisa.
“O Método Comparativo identifica o valor do bem, por meio de tratamento técnico dos
atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra”. As características e os
atributos dos dados pesquisados, que exercem influência na formação do valor, devem ser
ponderados por homogeneização ou por inferência estatística, respeitados os graus de
fundamentação e precisão da NBR 14.653-2.
1.2 – Variáveis Consideradas no Laudo:
17
Após os tratamentos, homogeneizações e testes através de estatística inferencial
desenvolveu-se um modelo de regressão, onde as seguintes variáveis mostraram-se
consistentes e significativas:
As variáveis analisadas foram as seguintes: Pavimentação, Área Privativa, Frente Principal,
Topografia, Distância do Centro, Data do Evento e Valor Unitário.
1.2.1 Variáveis Quantitativas:
As variáveis quantitativas são valores que representam os atributos quantitativos e são
classificadas como mensuráveis e que podem ser medidas diretamente em cada elemento
da amostra, para o caso foram adotadas as seguintes:
- Área Privativa: Compreende a área privativa do imóvel expressa em metros quadrados.
Amplitude de 263,94m² a 1.119,17m².
- Frente Principal: Compreende a testada principal do imóvel em relação ao logradouro
expressa em metros lineares.
Amplitude de 12,00m a 44,02m.
- Distância Centro: Representa a distância do imóvel em relação ao centro de referência
definido, expressada em metros lineares.
Amplitude de 80,00m a 1.750,00m.
- Data do Evento: Valor que indica a quantidade de meses que o evento ocorreu em relação
a avaliação, sendo o valor relativo ao mês de janeiro de 2017 igual a “9”.
Amplitude de 1 a 9.
1.2.2 Variáveis Qualitativas:
18
1.2.2.1 – Código Alocado:
As variáveis qualitativas, as imensuráveis (não podem ser medidas), expressam as
qualidades aos quais se podem associar valores numéricos que possibilitam medir a
diferença entre os dados, para o conceito ou qualidade em estudo, tais como: pavimentação
e topografia, etc.
- Pavimentação do Logradouro: Indica o tipo pavimentação disponível no logradouro do
imóvel, sendo o valor igual a “1”quando for sem pavimentação (chão batido), igual a “2”
quando for pavimentação poliédrica e igual a “3” quando for pavimentação asfáltica.
Amplitude de 01 a 03.
- Topografia: Indica a topografia do imóvel em relação ao greide do logradouro, sendo o
valor igual a “1”quando for declive, igual a “2” quando for aclive e igual a “3” quando for
plano.
Amplitude de 01 a 03.
1.2.3 – Variável Dependente
Valor Unitário: Valor unitário do imóvel expresso em R$/ metros quadrados.
Amplitude de R$ 105,51/m² à R$ 586,84/m².
2. - DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL URBANO
Modelo:
São João – Avaliação de Lotes.
Data de referência:
06/12/2017 00:44:49
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Informações complementares:
Número de variáveis: 7
Número de variáveis consideradas: 7
Número de dados: 40
Número de dados considerados: 34
Resultados Estatísticos:
Linear
Coeficiente de correlação: 0,911700
Coeficiente de determinação: 0,831198
Coeficiente de determinação ajustado: 0,793686
Fisher-Snedecor: 22,16
Significância: 0,01
Não-Linear
Coeficiente de determinação: 0,861144
Normalidade dos resíduos:
67% dos resíduos situados entre -1 e +1 s
94% dos resíduos situados entre -1,64 e +1,64 s
100% dos resíduos situados entre -1,96 e +1,96 s
Outliers do Modelo: 0 (zero)
Equação
Regressores Equação T-Observado Significância Crescimento Não-Linear
Data Evento 1/x² 3,00 0,58 -4,00 %
Pavimentação x 2,75 1,05 31,60 %
Área Privativa 1/x 5,35 0,01 -8,40 %
Frente Principal x² 3,19 0,36 6,28 %
20
Topografia 1/x½ -3,80 0,07 2,86 %
Distância Centro ln(x) -7,39 0,01 -8,84 %
Valor Unitário y½
Equação de regressão linear obtida:
Valor Unitário = (32.868441 +2.0645502 * 1/DataEvento² + 1.7869686 *
Pavimentação+2183.8239 * 1/ÁreaPrivativa +0.0032507063 * FrentePrincipal² +-7.0957185
*1/Topografia½ +-3.4586775 * ln(DistânciaCentro) ) ^ 2
Correlações entre variáveis:
Correlações entre variáveis Isoladas Parciais
Data Evento
Pavimentação 7 17
Área Privativa -9 37
Frente Principal 7 21
Topografia 25 47
Distância Centro 1 43
Valor Unitário 16 50
Pavimentação
Área Privativa -35 54
Frente Principal -8 44
Topografia -2 24
Distância Centro -53 15
Valor Unitário 46 47
21
Área Privativa
Frente Principal -46 68
Topografia -6 37
Distância Centro 28 63
Valor Unitário 10 72
Frente Principal
Topografia -3 24
Distância Centro 0 44
Valor Unitário 6 52
Topografia
Distância Centro 5 46
Valor Unitário -33 59
Distância Centro
Valor Unitário -71 82
GRÁFICOS DO MODELO:
22
23
24
25
26
27
MATRIZ DE CORRELAÇÃO ENTRE VARIÁVEIS
(DIAGONAL SUPERIOR – PARCIAIS) e (DIAGONAL INFERIOR – ISOLADAS)
3. – PROJEÇÃO DE VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL URBANO
Data de referência:
06/12/2017 01:03:34
Dados do imóvel avaliado:
Data Evento 1,00 (mês da avaliação)
Pavimentação 2 (conforme informado na definição acima)
Área Privativa 1.000,00 (área do terreno, em m2)
Frente Principal 20,00 (testada principal junto ao logradouro, em m)
Topografia 3 (conforme informado na definição acima)
Distância Centro 1.000,00 (distância ao ponto de referência – Rotatória localizada
na Avenida XV de Novembro, esquina com Rua General Osório)
28
Resultados para a Moda, com intervalo de confiança ao nível de 80 %
Valor Unitário Médio: 196,07
Valor Unitário Mínimo: 172,57
Valor Unitário Máximo: 221,08
Resultado da amplitude do intervalo de confiança: 24,74%
Precisão: Grau III
Resultados para o Campo de Arbítrio:
Unitário (R$/m²) Total (R$) Amplitude
Mínimo 172,57 172.570,00 -15%
Calculado 196,07 196.070,00 ---
Máximo 221,08 221.080,00 +15%
Valor adotado: R$ 196.070,00
4. ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO
Este Laudo de Avaliação atingiu os Graus de Fundamentação e Precisão conforme tabelas
abaixo, definidas pelas especificações das Normas Brasileiras de Avaliações NBR-14.653-
1 e NBR-14.653-2 – Avaliações de Bens da Associação Brasileira de Normas Técnicas –
ABNT.
GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO:
Segundo a ABNT NBR 14.653 – Parte 2: Imóveis Urbanos, item 9 e subitem 9.2.1:
29
TABELA 1 – GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO NO CASO DE UTILIZAÇÃO DE MODELOS DE REGRESSÃO LINEAR
ITEM DESCRIÇÃO GRAU
III II I
1 Caracterização do imóvel avaliando Completa quanto a todas as variáveis analisadas
Completa quanto às variáveis utilizadas no modelo
Adoção de situação paradigma
2 Quantidade mínima de dados de mercado efetivamente utilizados
6 (k+1), onde k é o número de variáveis independentes
4 (k+1), onde k é o número de
variáveis independentes
3 (k+1), onde k é o número de
variáveis independentes
3 Identificação dos dados de mercado
Apresentação de informações relativas a todos os dados e variáveis analisados na modelagem, com foto e características observadas no local pelo autor do laudo
Apresentação de informações relativas a todos os dados e variáveis analisados na modelagem
Apresentação de informações relativas aos dados e variáveis efetivamente utilizados no modelo
4 Extrapolação Não admitida
Admitida para apenas uma
variável, desde que: a) As medidas das características do imóvel avaliando não sejam superiores a 100% do limite amostral superior, nem inferiores à metade do limite amostral inferior. b) O valor estimado não ultrapasse 15% do valor calculado no limite da fronteira amostral, para a referida variável, em módulo.
Admitida, desde que:
a) As medidas das características do imóvel avaliando não sejam superiores a 100% do limite amostral superior, nem inferiores à metade do limite amostral inferior. b) O valor estimado não ultrapasse 20% do valor calculado no limite da fronteira amostral, para as referidas variáveis, de per si e simultaneamente e em módulo.
5
Nível de significância a (somatório do valor das duas caudas) máximo para a rejeição da hipótese nula de cada regressor (teste bicaudal)
10% 20% 30%
6
Nível de significância máximo admitido para a rejeição da hipótese nula do modelo através do teste F de Snedecor
1% 2% 3%
30
O atendimento a cada exigência do Grau I vale um ponto, do Grau II dois pontos, do Grau III
três pontos. O enquadramento global do Laudo deve considerar a soma de pontos obtidos
para o conjunto de itens, atendendo a tabela 2.
Neste trabalho foram contabilizados 16 pontos, correspondentes a soma de pontos dos itens
atingidos e acima destacados.
TABELA 2 – ENQUADRAMENTO DO LAUDO SEGUNDO SEU GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO NO CASO DE
UTILIZAÇÃO DE MODELOS DE REGRESSÃO LINEAR – ABNT NBR 14653-2
GRAUS III II I
Pontos mínimos 16 10 6
Itens obrigatórios 2, 4, 5 e 6 no Grau lll e os
demais no mínimo no Grau II
2, 4, 5 e 6 no Grau ll e os
demais no mínimo no Grau I
Todos, no mínimo no
Grau I
Com base nos parâmetros especificados pelas tabelas 1 e 2 da ABNT, NBR 14653-2,
alcançamos 11 pontos, com os itens 2 e 4 no grau III, consequentemente o laudo será
enquadrado no GRAU III.
3.3.6. GRAU DE PRECISÃO
TABELA 5 – GRAU DE PRECISÃO NOS CASOS DE MODELO DE REGRESSÃO LINEAR OU DO TRATAMENTO POR
FATORES – ABNT NBR 14653-2:
DESCRIÇÃO GRAU
III II I
Amplitude do intervalo de confiança de
80% em torno da estimativa de
tendência central
≤ 30%
≤ 40%
≤ 50%
Considerando os parâmetros especificados na tabela 5 da ABNT NBR 14653-2, referente ao
grau de precisão, o presente trabalho está enquadrado no Grau III.
31
5. CONCLUSÃO
Fundamentados nos elementos e condições consignados no presente Laudo de
Avaliação, atribuímos ao imóvel em questão o seguinte valor, para o mês de referência
setembro/2017:
R$ 196.000,00
(Cento e noventa e seis mil reais)
São João - PR, 13 de setembro de 2018.
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Célio Roberto Farias
Arquiteto e Urbanista CAU A114893-1
Responsável técnico pelo Laudo
32
ANEXO IV - PESQUISA IMOBILIÁRIA
PLANILHA DE DADOS
De
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1
Rua Santa Rita, Lote nº 02, Quadra nº 03 - Loteamento Serra Dourada
(Mauro Veículos - (46) 3533-2530)
1 2 408,28 14,55 3 580 293,92
2
Rua Santa Rita, Lote nº 07, Quadra nº 01 - Loteamento Feliz Cidade
(Baltokoski Corretor de Imóveis - (46) 3533-2414) 1 2 342,67 16,48 1 540 321,01
3
Rua Esperança, Lote nº 05, Quadra nº 02 - Loteamento Feliz Cidade
(Alessandro Albiero - (46) 99127-7787)
1 2 817,95 16,85 1 660 146,71
* 4
Rua Esperança, Lote nº 01, Quadra nº 01 - Loteamento Serra Dourada
(Baltokoski Corretor de Imóveis - (46) 3533-2414) 1 2 720,37 29,3 2 690 138,82
5
Avenida Francisco Augustin, Lote nº P/105, Imóvel Jaracatiá
(Gildo Dambrós - (46) 3533-7604)
7 2 531,5 18,91 3 700 188,15
6
Rua José Antônio Pontello, Lote nº 05, Quadra nº 05 - Loteamento Pontello
(Marcos Vinícius Basso - (46) 3533-1532) 5 1 329,21 15,4 3 1020 212,63
7
Rua das Camélias, Lote nº 14, Quadra nº 02 - Loteamento Parque Campestre
(Luiz Evaldo Follmann - (46) 3533-1165)
4 1 478,78 20,85 3 830 187,98
8
Rua das Hortências, Lote nº 18, Quadra nº 01 - Loteamento Parque Campestre II
(Iraci Scariot - (46) 99971-4529)
1 1 340,98 14 1 1010 131,97
9
Rua das Rosas, Lote nº 09, Quadra nº 03 - Loteamento Parque Campestre
(Dirceu Zanella - (47) 99779-0264)
1 1 375 15 2 1000 160
10
Rua das Rosas, Lote nº 13, Quadra nº 03 - Loteamento Parque Campestre
(Marcos Vinícus Basso - (46) 3533-1532) 4 1 433,74 20,5 3 930 207,5
11
Rua nº 01, Lote nº 06, Quadra nº 01 - Loteamento Jardim América II
(Flavio Amaral - (46) 99913-1921 - 99115-2957) 1 1 328,04 12,5 2 1310 243,87
12
Avenida Fioravante Ferri, Lote nº 18, Quadra nº 04 - Loteamento Rieger
(Rosmar Guarnieri - (42) 98816-0290)
1 1 396,63 15,06 3 1720 176,49
13
Avenida Aldino Scholtz, Lote nº 03, Quadra nº 03 - Loteamento Rieger
(Maximino Perin - (46) 99101-9891)
1 1 375 25 3 1750 160
33
14
Avenida Aldino Scholtz, Lote nº 07, Quadra nº 02 - Loteamento Jardim Colina
(Maurício Sthor - (42) 99942-9442)
1 1 442,21 15,1 2 1580 169,6
15
Avenida Aldino Scholtz, Lote nº 14, Quadra nº 02 - Loteamento Jardim Colina
(Airton José Martinelli - (46) 99115-1200) 1 1 325,5 15,5 2 1460 245,78
16
Avenida Francisco Augustin, Lote nº 15, Quadra nº 02 - Loteamento Jardim Colina
(Airton José Martinelli - (46) 99115-1200) 1 2 1000,04 22,83 3 1400 249,99
17
Avenida Francisco Augustin, Lote nº 02, Quadra nº 04 - Loteamento São Francisco
(Paulo de Jesus Corretor de Imóveis - (46) 99115-8811) 1 2 284,75 14 3 380 526,78
18
Rua São Francisco, Lote nº 06, Quadra nº 02 - Loteamento São Francisco
(Vilson Gass - (46) 99911-8717)
1 1 600 15 2 480 166,67
19
Rua Osório Alves, Lote nº 10, Quadra nº 01 - Loteamento Maria Elisa
(Marcos Vinícus Basso - (46) 3533-1532) 4 2 438,58 15 2 470 182,41
* 20
Rua Osório Alves, Lote nº P/04, Quadra nº 17 - Loteamento União-
(Beatriz Galon - (46) 99115-8782
1 2 178,5 10,5 3 390 728,29
* 21
Rua João Pessoa, Lote nº 1-B, Quadra nº 42 - Loteamento Sede
(Luiz Evaldo Follmann - (46) 3533-1165)
1 2 315 15 1 300 793,65
22
Rua Túlio Romanino, Lote nº 07, Quadra nº 03 - Loteamento Romanino
(Paulo de Jesus Corretor de Imóveis - (46) 99115-8811) 1 1 375 15 1 1480 133,33
23
Rua São Pedro, Lote nº 13, Quadra nº 02 - Loteamento Pergher
(Paulo de Jesus Corretor de Imóveis - (46) 99115-8811) 1 1 663,46 15 3 1250 105,51
24
Rua Arnaldo Faivro Busato, Lote nº 06, Quadra nº 05 - Loteamento Jaracatiá
(José Márcio Hartmann - (46) 99119-2884) 1 1 263,94 16,86 2 1110 246,27
25
Rua José Scholtz, Lote nº 06, Quadra nº 04 - Loteamento Pergher
(Silvio Marcazi - (46) 99978-9510)
1 1 375 15 3 1000 266,67
26
Avenida Paraná, Lote nº 02, Quadra nº 05 - Loteamento Pergher
(Mirian Pergher - (46) 99118-7017)
1 1 1119,17 44,02 2 870 268,06
27
Avenida Irineu Sperotto, Lote nº 01, Quadra nº 02 - Loteamento Fachin
(Marcos Gilmar Linden - (41) 99119-5888) 7 2 446,55 17,04 3 910 223,94
28
Rua Osório Alves, Lote nº 03, Quadra nº 01 - Loteamento Mezzaroba
(Evandro Menegatt - (46) 99115-0722)
9 1 372,68 13 2 610 241,49
29
Avenida Francisco Augustin, Lote nº 01, Quadra nº 01 - Loteamento União
(José Márcio Hartmann - (46) 99119-2884) 1 2 511,21 20,4 3 180 586,84
30
Rua Santo Antônio, Lote nº 13, Quadra nº 21 - Loteamento Sede
(Paulo de Jesus Corretor de Imóveis - (46) 99115-8811) 1 2 1020 20 3 400 245,1
31
Avenida Brasil, Lote nº 07, Quadra nº 40 - Loteamento Sede
(Paulo de Jesus Corretor de Imóveis - (46) 99115-8811) 1 2 1000 20 1 720 150
34
32
Rua Anita Garibaldi, Lote nº 03, Quadra nº 60 - Loteamento Sede
(Valmor Colla - (46) 99115-7640)
1 2 600 20 2 990 216,67
33
Rua Duque de Caxias, Lote nº 03, Quadra nº 02 - Loteamento Santa Ana
(José Márcio Hartmann - (46) 99119-2884) 1 2 1085,21 20 2 1130 184,3
* 34
Rua João Pessoa, Lote nº 08-A, Quadra nº 63 - Loteamento Sede
(Souza Corretor de Imóveis - (46) 3533-1608) 1 2 210 10 3 960 1047,62
* 35
Rua João Pessoa, Lote nº 01, Quadra nº 45 - Loteamento Sede
(Aurora Casagrande Pinto - (46) ) 7 2 288,6 14,4 3 470 866,25
36
Rua João Alves de Oliveira, Lote nº 15, Quadra nº 06 - Loteamento Recanto da Serra
(Ademir Dambrós - (46) 99109-7772)
1 2 308 14 3 1260 227,27
* 37
Rua Francisco Félix, Lote nº 06, Quadra nº 05 - Loteamento Recanto da Serra
(Baltokoski Corretor de Imóveis - (46) 3533-2414) 1 2 308 14 2 1310 162,34
38
Avenida Paraná, Lote nº 11, Quadra nº 15 - Loteamento Sede
(Paulo de Jesus Corretor de Imóveis - (46) 99115-8811) 1 2 360 12 3 490 416,67
39
Avenida Francisco Augustin, Lote nº 01, Quadra nº 01 - Loteamento Pess
(Raphael Dias - (46) 3533-1238)
1 2 543,09 18,41 3 300 414,3
40
Avenida XV de Novembro, Lote nº 10, Quadra nº 30 - Loteamento Sede
(Raphael Dias - (46) 3533-1238)
1 2 961,56 20 2 80 467,99
35
ANEXO V - MAPA DE LOCALIZAÇÃO DOS ELEMENTOS PESQUISADOS
Imagem 02: (fonte Google Earth), extraída em 06/12/2017
36
ANEXO VI - RELATÓRIO FOTOGRÁFICO DOS ELEMENTOS PESQUISADOS
Dado nº 01: Rua Santa Rita, Lote nº 02, Quadra nº
03 - Loteamento Serra Dourada Dado nº 02: Rua Santa Rita, Lote nº 07, Quadra nº
01 - Loteamento Feliz Cidade
Dado nº 03: Rua Esperança, Lote nº 05, Quadra nº
02 - Loteamento Feliz Cidade Dado nº 04: Rua Esperança, Lote nº 01, Quadra nº
01 - Loteamento Serra Dourada
Dado nº 05: Avenida Francisco Augustin, Lote nº
P/105, Imóvel Jaracatiá Dado nº 06: Rua José Antônio Pontello, Lote nº 05,
Quadra nº 05 - Loteamento Pontello
37
Dado nº 07: Rua das Camélias, Lote nº 14, Quadra nº
02 - Loteamento Parque Campestre Dado nº 08: Rua das Hortências, Lote nº 18, Quadra
nº 01 - Loteamento Parque Campestre II
Dado nº 09: Rua das Rosas, Lote nº 09, Quadra nº
03 - Loteamento Parque Campestre Dado nº 10: Rua das Rosas, Lote nº 13, Quadra nº
03 - Loteamento Parque Campestre
Dado nº 11: Rua nº 01, Lote nº 06, Quadra nº 01 -
Loteamento Jardim América II Dado nº 12: Avenida Fioravante Ferri, Lote nº 18,
Quadra nº 04 - Loteamento Rieger
38
Dado nº 13: Avenida Aldino Scholtz, Lote nº 03,
Quadra nº 03 - Loteamento Rieger
Dado nº 14: Avenida Aldino Scholtz, Lote nº 07,
Quadra nº 02 - Loteamento Jardim Colina
Dado nº 15: Avenida Aldino Scholtz, Lote nº 14,
Quadra nº 02 - Loteamento Jardim Colina Dado nº 16: Avenida Francisco Augustin, Lote nº 15,
Quadra nº 02 - Loteamento Jardim Colina
Dado nº 17: Avenida Francisco Augustin, Lote nº 02,
Quadra nº 04 - Loteamento São Francisco Dado nº 18: Rua São Francisco, Lote nº 06, Quadra nº
02 - Loteamento São Francisco
39
Dado nº 19: Rua Osório Alves, Lote nº 10, Quadra nº
01 - Loteamento Maria Elisa
Dado nº 20: Rua Osório Alves, Lote nº P/04, Quadra
nº 17 - Loteamento União
Dado nº 21: Rua João Pessoa, Lote nº 1-B, Quadra nº
42 - Loteamento Sede Dado nº 22: Rua Túlio Romanino, Lote nº 07, Quadra
nº 03 - Loteamento Romanino
Dado nº 23: Rua São Pedro, Lote nº 13, Quadra nº
02 - Loteamento Pergher Dado nº 24: Rua Arnaldo Faivro Busato, Lote nº 06,
Quadra nº 05 - Loteamento Jaracatiá
40
Dado nº 25: Rua José Scholtz, Lote nº 06, Quadra nº
04 - Loteamento Pergher Dado nº 26: Avenida Paraná, Lote nº 02, Quadra nº
05 - Loteamento Pergher
Dado nº 27: Avenida Irineu Sperotto, Lote nº 01,
Quadra nº 02 - Loteamento Fachin Dado nº 28: Rua Osório Alves, Lote nº 03, Quadra nº
01 - Loteamento Mezzaroba
Dado nº 29: Avenida Francisco Augustin, Lote nº 01,
Quadra nº 01 - Loteamento União Dado nº 30: Rua Santo Antônio, Lote nº 13, Quadra
nº 21 - Loteamento Sede
41
Dado nº 31: Avenida Brasil, Lote nº 07, Quadra nº 40
- Loteamento Sede Dado nº 32: Rua Anita Garibaldi, Lote nº 03, Quadra
nº 60 - Loteamento Sede
Dado nº 33: Rua Duque de Caxias, Lote nº 03,
Quadra nº 02 - Loteamento Santa Ana Dado nº 34: Rua João Pessoa, Lote nº 08-A, Quadra
nº 63 - Loteamento Sede
Dado nº 35: Rua João Pessoa, Lote nº 01, Quadra nº
45 - Loteamento Sede Dado nº 36: Rua João Alves de Oliveira, Lote nº 15,
Quadra nº 06 - Loteamento Recanto da Serra
42
Dado nº 37: Rua Francisco Félix, Lote nº 06, Quadra
nº 05 - Loteamento Recanto da Serra Dado nº 38: Avenida Paraná, Lote nº 11, Quadra nº
15 - Loteamento Sede
Dado nº 39: Avenida Francisco Augustin, Lote nº
01, Quadra nº 01 - Loteamento Pess Dado nº 40: Avenida XV de Novembro, Lote nº 10,
Quadra nº 30 - Loteamento Sede
ANEXO VII - REGISTRO DE RESPONSABILIDADE TÉCNICA – RRT (CAU/BR)
43
44
45
