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LAUDO
DE
AVALIAÇÃO
BASE JULHO 2018.
ENZO ZANON, Corretor de Imóveis, Perito
Avaliador, Habilitado junto ao CRECI sob nº 32.793, desde 1987, Habilitado no âmbito
Judicial desta Comarca desde 2003, estabelecido à Rua Carlos Del Prete nº 76, sala 02,
Centro, e-mail: [email protected], vem por meio deste Laudo Técnico de
Avaliação Mercadológica, apresentar sua avaliação realizada nas seguintes características:
Solicitante: Exmo. Dr. Juiz de Direito da 9ª Vara Cível desta Comarca.
Imóvel Avaliando: Avenida Aldino Pinotti nº 500, Torre 02, apto 101, Centro, São
Bernardo do Campo.
Finalidade do Laudo: Determinação do Valor de Mercado do imóvel para fins Venda.
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FINALIDADE
O presente trabalho tem por objetivo
determinar o valor de venda do imóvel avaliando, em conformidade com o disposto no
artigo 3º da Lei 6.530/78, que regulamenta a profissão do Corretor de Imóveis e com as
Resoluções do COFECI nºs 957/2006 e 1066/2007, que dispõem sobre a competência do
Corretor de Imóveis para a elaboração do Parecer Técnico de Avaliação
Mercadológica e regulamentam a sua forma de elaboração, com base na ABNT-NBR nº
14.653/1/2.
IMÓVEL AVALIANDO
Uma unidade autônoma designada como sendo
o apartamento nº 101, localizado no 10º andar da Torre 02, parte integrante do
empreendimento imobiliário denominado DOMO LIFE , integrante do Condomínio
Domo Residencial, com acesso pela Avenida Aldino Pinotti nº 500, no Centro, perímetro
urbano, Município, Distrito, Comarca e 1ª Circunscrição Imobiliária de São Bernardo do
Campo, neste Estado, perfeitamente descrito, confrontado e caracterizado na matrícula nº
143.483 do 1º Oficial de Registro de Imóveis desta Comarca.
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VISTORIA E APRESENTAÇÃO DO IMÓVEL
Na data de 10/07/2018, estive pessoalmente no
imóvel a ser avaliado, devidamente acompanhado pelo Oficial de Justiça Fabiano
Alberto, o qual munido do Mandado de Vistoria obteve êxito em convencer o morador de
forma pacifica, a permitir nossa visita. Desta maneira, devidamente autorizado e
acompanhado pelo morador que se apresentou como sendo o Sr. Antônio Marcos, na
qualidade de locatário, pude vistoriar o imóvel por completo, inclusive nas dependências
internas do apartamento e do condomínio.
Assim pude constatar trata-se de um apartamento residencial de Padrão Médio-Alto
tipo dois com 155,00 m² de área útil, contendo:
- 3 suítes, com piso revestido em porcelanato de primeira linha, pintura látex sobre
massa fina, tetos rebaixados em gesso com iluminação embutida, janelas de
alumínio e venezianas com sistema blackout, tudo com pintura eletrostática, portas
em madeira e ferragens de padrão superior, os banheiros privativos, possuem
acabamento superior, com revestimentos de piso e parede em porcelanato de
primeira linha, fechamentos de box em vidro temperado e pastilhas, tetos
rebaixados em gesso com iluminação embutida, vitraux em alumínio com pintura
eletrostática, portas em madeira e ferragens de padrão superior, louças e metais de
- Sala ampla para até 3 ambientes, com piso revestido em porcelanato de primeira
linha, pintura látex sobre massa fina, teto rebaixado em gesso com iluminação
embutida, janela e porta balcão em alumínio com pintura eletrostática, porta de
entrada social de madeira maciça de padrão superior e com ferragens de primeira
linha, sacada gourmet ampla anexa, com piso revestido em porcelanato de
primeira linha, pintura látex sobre massa fina, teto rebaixado em gesso com
cuba de inox, metais de primeira linha e parede com revestimentos cerâmicos.
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- Lavabo, enclausurado, com piso revestido em porcelanato de primeira linha,
pintura látex sobre grafiato, teto rebaixado em gesso com iluminação embutida,
, porta de madeira e
ferragens de primeira linha.
- Cozinha, com iluminação e ventilação independente, com entrada de serviço,
possui acabamento superior planejado, com revestimentos de piso em porcelanato
de primeira linha, paredes com pastilhas decorativas de padrão superior, teto
rebaixado em gesso com iluminação embutida, vitraux em alumínio com pintura
eletrostática, porta em madeira e ferragens de padrão superior, louças e metais de
- Lavanderia, conjugada à cozinha, com porta em alumínio de divisória, com
iluminação independente, com revestimentos de piso em porcelanato de primeira
linha, pintura látex sobre massa fina, teto rebaixado em gesso com iluminação
embutida, bancada de tanque
linha, janelas em alumínio com pintura eletrostática.
- 3 Vagas de garagens, cobertas, demarcadas e definitivas, localizadas no 2º sobre-
solo do empreendimento, sendo duas em linha e uma livre.
- O apartamento possui aproximadamente 3 anos de construção, é de padrão médio-
alto e se encontra em ótimo estado de conservação. As paredes e tetos não apresentam
rachaduras, trincas, fissuras ou infiltrações, além disso, a pintura geral está seminova. Os
revestimentos de piso e parede em cerâmica são todos de primeira linha, seminovos e
com boa apresentação e colocação. As janelas são de padrão superior, originais do
empreendimento, porém, seminovas e todas em alumínio com pintura eletrostática, as
portas são igualmente de padrão superior, madeira de boa qualidade com ótima
conservação, assim como as ferragens. Os metais são todos de padrão superior, estão
seminovos e com boa apresentação. As Louças são padrão superior e também são
seminovas.
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- O edifício possui 28 andares com 03 (três) elevadores, cada andar possui 2
apartamentos, porém, sendo 01 (um) elevador social para cada apartamento, (hall social
exclusivo padrão um por andar) e 01 (um) elevador de serviço compartilhado entre 02
(dois) apartamentos, o edifício possui áreas comuns e circulação com piso em cerâmica de
primeira linha, paredes e tetos com pintura látex sobre textura, tetos rebaixados em gesso
com iluminação embutida, portas e janelas em vidro sobre estrutura de alumínio com
pintura eletrostática. As prumadas externas possuem pintura em látex sobre textura e se
encontram com ótima conservação e apresentação.
- O Condomínio Domo Life, possui 07 (sete) torres, no contexto de
vários itens de lazer e baixo custo de condomínio. Possui ainda 02 (dois) sobre-solos de
garagens e outras atividades comuns, no primeiro sobre-solo (nível da rua) tem uma
praça central de portaria, circulação de carros e acessos. O condomínio tem ruas asfaltadas
e sinalizadas em ótimo estado, portaria central com controle de acesso ao condomínio com
segurança 24 horas, além disso, monitoramento por câmeras, vigias e portões eletrônicos.
No lazer conta com, complexo aquático adulto e infantil, piscina aquecida e fechada, 03
(três) espaços de churrasqueira e forno à lenha, brinquedoteca, bricolagem, 02 (duas)
quadras de basquetebol e 02 (duas) quadras poliesportivas, vários playgrounds, salão de
jogos para adultos / adolescentes / infantil, salão de
festas principal, salão de festas gourmet e salão de festa jovens e salão de festa infantil,
academia bem equipada, spa completo com saunas seca/vapor, ofurô, ducha circular e sala
de massagem, espaço mulher, cinema, espaço office, sala de estudo e reuniões, pet care,
quadra de vôlei de areia, bicicletário, pista de caminhada, rico projeto paisagístico e vários
espaços de convivência tudo seminovo, com ótima conservação e apresentação.
- O local onde se encontra o imóvel é de padrão médio. O Centro é guarnecido de toda
infraestrutura urbana, tais como, rede de água e esgoto, energia elétrica, telefonia, internet,
iluminação pública, além de um enorme e variado comercio. A região circunvizinha ainda é
privilegiada em diversos tipos de serviços como prefeitura, escolas, parques, faculdades,
hospitais, hipermercados, bancos, shopping e uma variedade enorme de linhas de transporte
coletivo.
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MAPA DA REGIÃO.
ANALISE MERCADOLÓGICA
Conforme informações de imobiliárias e
profissionais que atuam no mercado de venda de imóveis na região, o atual momento é de
Oferta em Alta, Demanda Baixa e Absorção Lenta.
METODOLOGIA UTILIZADA
Para realização do presente trabalho, utilizou-
se o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, fortemente defendido e
orientado pelo IBAPE/SP, este método permite a determinação do valor levando em
consideração as diversas tendências e flutuações do Mercado Imobiliário, normalmente
bem diferente de qualquer outro comportamento de outros ramos da economia, sendo por
isso, o mais recomendado e utilizado nas avaliações de imóveis.
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PESQUISA DE MERCADO
A pesquisa de mercado realizada priorizou
comparativos semelhantes para melhor precisão da média, buscando-se junto ao mercado
e seus profissionais as amostras mais próximas ao avaliando, tendo sido encontrados 04
(quatro) bons elementos, os quais devidamente tratados e homogeneizados pelos Fatores
de Valorização e Desvalorização apresentaram uma média segura. Todas as ofertas foram
apuradas pelo Valor Unitário do Metro Quadrado da Área Útil (Vu).
QUADRO RESUMO PESQUISA
Nº VuH - Valor do m² Homogeneizado
(vide anexo 2)
01 R$ 6.470,96
02 R$ 5.993,58
03 R$ 6.081,29
04 R$ 6.193,54
* Valores por m² da área útil.
Considerações Importantes Sobre as Amostras
Todos os imóveis trazidos para comparativos foram obtidos no mesmo complexo
condominial do imóvel avaliando. Trata-se de unidades bem semelhantes, pois no
empreendimento existem duas plantas principais, uma com 123,00 m² e outra com 155,00
m² ou 156,00 m² de área útil, todas de padrão médio-alto com 3 dormitórios e suítes. As
poucas diferenças de tamanho foram corrigidas pelo Cálculo Unitário da Área Útil. As
diferenças de acabamento, conservação, mobília e quantidade de garagens, foram ajustadas
através do tratamento por fatores. Todas as amostras ficaram dentro do intervalo de
confiança sugerido pelo , podendo assim, todas serem aceitas como
boas e confiáveis referências.
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EVOLUÇÃO DE CÁLCULOS
Cálculo da Média Aritmética do Valor Unitário de Venda do m²
Somatório dos Valores Unitários pesquisados
Média Aritmética = -------------------------------------------------------------- Número de Valores Pesquisados
R$ 24.739,37
Média Aritmética = ------------------- 4
Média Aritmética = R$ 6.184,84
Intervalo de Confiança = de R$ 5.566,35 até R$ 6.803,32.
DETERMINAÇÃO DE VALOR DE MERCADO
Valor de Venda do Imóvel Avaliando
R$ 958.650,20 (155,00 m² X R$ 6.184,84 o Valor Unitário Homogeneizado)
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CONCLUSÃO
Com base em pesquisa de imóveis de
natureza e características Intrínsecas e Extrínsecas semelhantes, utilizando o Método
Comparativo Direto de Dados de Mercado, ponderando as características e os atributos
dos dados obtidos por meio de técnicas de homogeneização normatizadas que permitem
contemporizar as distorções, conclui-se que o Valor de Mercado da Venda do Imóvel,
objeto deste Laudo de Avaliação Mercadológica é de R$ 958.700,00
(Novecentos e Cinquenta e Oito Mil e Setecentos Reais) em
números arredondados.
O presente trabalho foi concluído e laudado
em 31 páginas, incluindo Petição, Capa, Parecer Técnico, Material Fotográfico e Amostras
com Homogeneização e Fatores.
Desde já me coloco a disposição para
quaisquer esclarecimentos adicionais que se façam necessários.
São Bernardo do Campo, 12 de Julho de 2018.
Enzo Zanon Creci 32.793
Habilitado desde 1.987. Documento Firmado Digitalmente.
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Anexo 1
Relatório Fotográfico
do Imóvel Avaliando.
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CONDOMÍNIO DOMO LIFE
PORTARIA CENTRAL DE ACESSO AO CONDOMÍNIO DOMO RESIDENCIAL.
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ACESSO AO CONDOMÍNIO DOMO RESIDENCIAL E PRAÇA CENTRAL.
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CONDOMÍNIO LIFE ACESSOS E CIRCULAÇÃO DO TÉRREO
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CONDOMÍNIO DOMO LIFE 1º SOBRESOLO PISCINA AQUECIDA.
CONDOMÍNIO DOMO LIFE 1º SOBRESOLO BICICLETÁRIO.
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5:1
7 , s
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núm
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WS
BO
18701797190 .
fls. 151
CONDOMÍNIO DOMO LIFE 1º SOBRESOLO PET CARE / VOLEI DE AREIA / PISTA
DE CAMINHADA / CHURRASQUEIRA / ESTAR COM PERGOLADO.
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núm
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WS
BO
18701797190 .
fls. 152
CONDOMÍNIO DOMO LIFE 2º SOBRESOLO GARAGENS DO APTO 101.
CONDOMÍNIO DOMO LIFE 2º SOBRESOLO CIRCULAÇÃO.
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018 à
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5:1
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núm
ero
WS
BO
18701797190 .
fls. 153
CONDOMÍNIO DOMO LIFE TÉRREO CIRCULAÇÃO E RECUOS.
CONDOMÍNIO DOMO LIFE TÉRREO LAZER AUTORAMA / FESTAS TEEM.
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018 à
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7 , s
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núm
ero
WS
BO
18701797190 .
fls. 154
CONDOMÍNIO DOMO LIFE TÉRREO LAZER SALÕES DE FESTAS.
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núm
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WS
BO
18701797190 .
fls. 155
CONDOMÍNIO DOMO LIFE TÉRREO LAZER SALA DE JOGOS JOVENS /
GARAGE BAND / BRINQUEDOTECA / ESPAÇO MULHER / BRICOLAGEM /
ACADEMIA.
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núm
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BO
18701797190 .
fls. 156
CONDOMÍNIO DOMO LIFE TÉRREO LAZER QUADRAS / PLAYGROUND / SALA
DE ESTUDOS / ESPAÇO OFFICE.
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18701797190 .
fls. 157
CONDOMÍNIO DOMO LIFE TÉRREO LAZER - SPA.
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18701797190 .
fls. 158
CONDOMÍNIO DOMO LIFE TÉRREO LAZER CONJUNTO AQUATICO / CINEMA /
SALÃO JOGOS ADULTOS / CHURRASQUEIRA.
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fls. 159
IMAGENS EXTERNAS DA TORRE 02.
IMAGENS INTERNAS DA TORRE 02.
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fls. 160
VISTA INTERNA DO APTO SALA / SACADA / VISTA / LAVABO.
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18701797190 .
fls. 161
VISTA INTERNA DO APTO CORREDOR / COZINHA / LAVANDERIA.
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núm
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fls. 162
VISTAS INTERNA DO APTO CORREDOR / SUÍTES.
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fls. 163
VISTAS INTERNA DO APTO BANHEIROS DAS SUÍTES.
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