Laudo de avaliação de imóveis - frazaoleiloes.com.br€¦ · Logradouro R SINODAL Nº 30 Andar Complemento AP 202 Bairro MORRO DO ESPELHO Cidade SAO LEOPOLDO UF RS CEP 93030-225

Laudo de avaliação de imóveis

Identificação do Imóvel

Proponente / Comprador / Garantidor / Mutuário Jose Luiz Torrano Nº CPF / CNPJ 17614066049 Nome Empreendimento Edifício Sinodal

Valor Compra Venda R$ 644.000,00 Data Venda Nº Controle Interno 77.656

Proprietário / Construtora Nº Cartório: 1 Matrícula: 77.656

Logradouro R SINODAL Nº 30 Andar Complemento AP 202

Bairro MORRO DO ESPELHO Cidade SAO LEOPOLDO UF RS CEP 93030-225 Latitude Longitude

Caracterização da Região

RegiãoResidencial Unifamiliar Comercial

Residencial Multifamiliar Industrial

Outro - Descrever Abaixo

InfraestruturaÁgua Esgoto Sanitário Energia Elétrica Iluminação Pública

Pavimentação Esgoto Pluvial Telefone Gás Canalizado

Fossa Cisterna/Poço Artesiano

Tipo Pavimentação: Asfalto

Restritivos:Favela Risco Ambiental

Córregos/Rios Outro - Descrever Abaixo

Serviços Públicos e Comunitários

MetrôCentroComercial

Escola

Segurança Ônibus Rede Bancária

LazerColeta deLixo

Clínicas/Hospitais

Aeroporto Shopping ParqueOutro -DescreverAbaixo

Análise da Região do BairroLocalização Urbano Suburbano Imóvel Rural Favela

Valor Imóveis na Região Crescente Estável Decrescente

Área Urbanizada Mais de 75% 25% - 75% Menos de 25%

Tendência do Uso do Terreno Comercial Industrial Residencial

Limites do Bairro

Padrão da Região:Alto Médio-alto Baixo

Médio

Médio-baixo

Fatores ValorizantesVista - Mar Metrô

Vista - Parque Vista Permanente

Outro - Descrever Abaixo

Terreno

TopografiaPlana Aclive

Desnível Pronunciado Declive

FormatoRegular

Irregular

Dimensões

Área (em m²):1.672,82 m² Testada (Frente):59,40 m Lado Direito: m

Fração Ideal:0,100900 % Fundos m Lado Esquerdo: m

Tipo de ImplantaçãoCondomínio Isolado

Nome Acompanhante Vistoria: EXTERNA Contato Telefônico Acompanhante:

Tipo do AcompanhanteCorretor Proprietário / Construtora Proponente / Comprador / Garantidor / Mutuário Responsável Construtora Engenheiro da Obra Zelador Outro - Descrever Abaixo

Condomínio / Imóvel Avaliado

Condomínio ao qual pertence o Imóvel Avaliado

N° Andares Tipo: 9 Unidades Por Andar: Nº Total de Unidades: N° de Elevadores: 2 Valor Condomínio: Por Mês Por Ano

Descrição dos Andares Subsolo + Térreo + 9pavimentos tipo + Cobertura

Uso do Condomínio: Padrão de Construção do CondomínioAlto Médio-alto Médio

Médio-baixo Baixo

Estado ConservaçãoCondomínio

Bom Regular

Ruim Em Implantação

Infraestrutura do ImóvelPlayground Gerador Salão de Festas Loja de Conveniência Lavanderia Coletiva Depósito Individual

Churrasqueira Pista de Cooper Sala de Jogos Interfone Quadra Esportiva Vigilância Eletrônica

Sauna Piscina Sala de Ginástica TV a Cabo TV Satélite Jardins

Tipo Imóvel AvaliadoCasa Apartamento Galpão

Sobrado LojaSalaComercial

Vaga AutônomaDepósitoAutônomo

Loft

Outro - DescreverAbaixo

Indício Ocupação ImóvelHabitado

Desabitado

Idade Aparente

Anos 1

Ano Construção

Estado Conservação ImóvelBom Regular

Ruim Em Construção

Padrão Acabamento ImóvelAlto Normal

Baixo Mínimo

Uso Imóvel: Residencial Fechamento das Paredes: Alvenaria Nº Banheiros: 2

Fachada Pintura Esquadrias Alumínio N° Andares do Imóvel Avaliado 1 Nº Dormitórios 3

Dimensões

Área Privativa:221,67

m²

Área Comum (m²):165,11

m²

Área Total (m²):691,79

m²

Área Averbada: m² Área não Averbada m²

Nº Vagas Cobertas

Cobertas 2 Descobertas 0 Privativas 2

Face ImóvelSul Norte Leste Oeste

Divisão Interna (Tipo do Cômodo) Quantidade Piso Parede Forro / Teto

Laudo de Avaliação de Imóveis - Externo (Versão: NOV2017) Página 1 / 7

Manifestações sobre a garantia

Considerando as condições de localização, conservação, habitabilidade e ausência de vícios construtivos que comprometam a existência física do mesmo, o imóvel pode ser aceito como garantia?Sim Não

QUESTÕES COMPLEMENTARES Sim Não

Data da Vistoria: 25/01/2018

1) Para a avaliação, foram fornecidos matrícula e IPTU do imóvel?

Não foi fornecido IPTU do imóvel.

2) As áreas informadas na matrícula conferem com a encontrada no local?

3) As áreas informadas no IPTU conferem com a encontrada no local?

Não foi fornecido IPTU do imóvel.

4) O imóvel possui vaga de garagem?

5) Se possui vagas, elas estão documentadas?

6) O imóvel está concluído, sem sinais de reforma ou obras?

7) O imóvel está bem conservado e visualmente sem apresentar vícios construtivos?

8) O imóvel está inserido em área urbana, com principais melhoramentos públicos?

9) O imóvel é construído em concreto e alvenaria, sem complementos de madeira ou pré-moldado?

10) O imóvel possui características uni-familiares?

11) O imóvel tem um único uso (só residencial ou só comercial)?

12) O imóvel constitui boa garantia dentro das atuais condições do mercado imobiliário e sua liquidez?

13) O imóvel apresenta condições de habitalidade?

14) O imóvel não está localizado em área classificada como de Risco pela Defesa Civil?

15) O imóvel não possui suspeitas de contaminação?

Observações Finais

Não foi realizada vistoria interna na unidade avalianda.Considerando que a área privativa da unidade compreende a área de apartamento (120,00m2) e área de terraço de uso privativo com piscina ( 406,68 m2) que totalizam: 526,68m2 (averbada na matricula apresentada), efetuou-se o seguinte cálculo de área equivalente adotada para cálculo: 526,68 m ² (área privativa) - 120 m² (área do apartamento) = 406,68 m² (área privativa descoberta) X 0,25 (fator de equivalência) = 121,67 m² - Área privativa considerada para avaliação = área do apartamento + área equivalente calculada = 120 m² + 121,67 m² = 221,67 m²

Amostras: Critério Utilizado: Área Privativa Área Total (m²) Terreno

1 Logradouro R SINODAL Nº S/N Andar Complemento Proximidade do Imóvel km

Bairro MORRO DO ESPELHO Cidade SAO LEOPOLDO UF RS CEP 93030-225 Latitude -29.772725 Longitude -51.138710

Descrição Apartamento 4 suítes, 6 banheiros, 3 vagas Fonte de Informações Imobiliária São Luiz Telefone (51) 3037-9393

Status Ofertado Nº Vagas Cobertas 3 Nº Dormitórios 4 Nº Banheiros 6 Idade Aparente 1 Ano Construção Estado Conservação Imóvel Bom

Valor Venda / Oferta R$1.802.000,00

Data Venda /Oferta 26/01/2018

Valor m² R$ 4.620,00 Padrão Médio Testada (Frente) 0,00 Área do Terreno (em m²) Área da Edificação(m²) 390,00

Área Privativa 390 Área Comum (m²) Vida Útil (em anos) 60

2 Logradouro R PINHEIRO MACHADO Nº S/N Andar Complemento Proximidade do Imóvel km


Descrição Apartamento 3 suítes, 4 banheiros, 3 vagas Fonte de Informações Conexão Sul Imóveis Telefone (51) 9811-6950





Área Privativa 193.58 Área Comum (m²) Vida Útil (em anos) 0

3 Logradouro R FELIPE MATTE Nº S/N Andar Complemento Proximidade do Imóvel km


Descrição Apartamento 3 suítes, 4 banheiros, 3 vagas Fonte de Informações Mattos Imóveis Telefone (51) 3592-9136






4 Logradouro R ANTUNES RIBAS Nº S/N Andar Complemento Proximidade do Imóvel km


Descrição Apartamento 3 suítes, 4 banheiros, 2 vagas Fonte de Informações Auxiliadora Predial Telefone (51) 8146-7301

Status Ofertado Nº Vagas Cobertas 2 Nº Dormitórios 3 Nº Banheiros 4 Idade Aparente 5 Ano Construção Estado Conservação Imóvel



Valor m² R$ 5.234,65 Padrão Testada (Frente) 0,00 Área do Terreno (em m²) Área da Edificação(m²) 277,00


5 Logradouro R PINHEIRO MACHADO Nº S/N Andar Complemento Proximidade do Imóvel km


Descrição Apartamento 3 suítes, 4 banheiros, 2 vagas Fonte de Informações Auxiliadora Predial Telefone (51) 8146-7301


Valor Venda / Oferta R$900.000,00




Tabela de homogenizaçãoGrau de Fundamentação: I Grau de Precisão: IMetodologia: Comparativo Direto – Tratamento por Fatores Método de Computação: Multiplicativo

AmostraÁrea(m²)

Valor(R$)

Dados Iniciais(R$/m²)

(1) (2) (3) (4) (5) Homogeneização

(R$/m²)Amostra 1 390,00 1.802.000,00 4.620,00 0,9000 1,0731 1,0000 0,9500 0,9900 4.196,46Amostra 2 193,58 1.200.000,00 6.198,98 0,9000 0,9666 1,0000 0,9500 0,9800 5.020,64Amostra 3 292,00 1.300.000,00 4.452,05 0,9000 1,0350 1,0500 0,9500 0,9900 4.095,35Amostra 4 277,00 1.450.000,00 5.234,65 0,9000 1,0572 1,0500 1,0000 0,9800 5.125,10Amostra 5 167,00 900.000,00 5.389,22 0,9000 0,9316 1,0000 1,0000 0,9800 4.428,17Fatores:(1) - Fonte, (2) - Área, (3) - Fator Idade e Estado Conservação, (4) - Fator Vaga / Terreno, (5) - Fator Andar

MÉDIAS DAS AMOSTRAS 4.573,14

Saneamento das Amostras (+/-30%)Valor Minimo 3.201,20Valor Máximo 5.945,09

Laudo de avaliação de imóveis Nº Controle Interno: 77.656


Cálculo Valor Avaliação

Área do Terreno (m²): 691,79 Valor m²: R$ 0,00 Valor Terreno: R$ 0,00

Área da Edificação (m²): 221,67 Valor m²: R$ 4.573,14 Valor Edificação: R$ 1.013.727,94

Valor de Liquidez: R$ 700.000,00 Valor Imóvel: R$ 1.013.727,94

Valor Final da Avaliação conforme o Mercado: R$ 1.000.000,00

Avaliação para Garantia de Financiamento

Valor Terreno R$ 0,00 Valor por extenso: zero real

Valor Edificação R$ 920.000,00 Valor por extenso: novecentos e vinte mil reais

Valor do(s)Anexo(s)

Valor por extenso:

Valor do(s)Anexo(s)

Valor por extenso:

Unidades Autônomas

N° da MatrículaQuantidade Unidades

AutônomasTipo Unidade Autônoma Descrição Área (m²) Valor

77.624 0 Vaga de Garagem Box n° 12 19,47 R$ 50.000,00

77.625 0 Vaga de Garagem Box nº 13 15,97 R$ 30.000,00

Valor Imóvel R$ 1.000.000,00 Valor por extenso: um milhão de reais

Dados da Empresa de Avaliação / Avaliador

Engenheiro / Arquiteto Responsável pela Elaboração do Laudo:

Nome da Empresa ENGENHARIA AHM Nome do Avaliador ANA HELENA MARTINEZ CREA / CAU A18674-0

Local e Data

PORTO ALEGRE

26/01/2018

"Declaro que não tenho interesse direto ou indireto no imóvel ou na transação em questão e que este laudo de avaliação foi elaborado conforme as normas da avaliação aceitas pela jurisdição do local do imóvelavaliado, normas ABNT e IBAPE, e segundo os critérios e Políticas definidas pela Instituição Financeira solicitante deste laudo".

LAUDO DE AVALIAÇÃO CONFIDENCIAL E DE USO RESTRITO: este documento fornece informações pré-estabelecidas entre o Banco Santander e o responsável pela elaboração deste laudo esomente poderá ser acessado e utilizado pelas áreas internas do Banco Santander e terceiros autorizados.“A avaliação tem por finalidade atribuir o valor de mercado do imóvel para fins de estabelecer o valor do financiamento máximo e/ou enquadramento da operação nas regras e limites operacionais estabelecidospelo Banco Santander”. Cabe ao proponente verificar a exata localização, metragem, divisas e eventuais defeitos do imóvel”.



Representação Vista da Rua

Descrição

Data Foto 25/01/2018


Descrição


Representação Identificação Numérica

Descrição


Representação Garagem

Descrição


Representação Fachada

Descrição



Descrição



Descrição



Descrição


Documentação Fotográfica

Fotos imóvel




Descrição



Descrição


Representação Piscina

Descrição


Representação Corredor

Descrição




Representação Sala de Estar / Visitas

Descrição

Data Foto


Descrição



Descrição



Descrição


Fotos da Amostra 1

Fotos da Amostra 2

Fotos da Amostra 3

Fotos da Amostra 4

Fotos da Amostra 5




Descrição


Imagem - Mapa

Representação: Mapa



Documents

Laudo de avaliação de imóveis - frazaoleiloes.com.br€¦ · Logradouro R SINODAL Nº 30 Andar Complemento AP 202 Bairro MORRO DO ESPELHO Cidade SAO LEOPOLDO UF RS CEP 93030-225