LAUDO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL RURAL - D1LANCE

A. J. R. Lopes CREA-SP 2113701

A. J. R. Lopes Engenharia e Avaliações - ME CNPJ 28.433.768/0001-78 – email: [email protected] – Tel.: (17) 99237-1416

Rua Antonio Miranda, nº 33-53 – Vila Cachopa – CEP 15350-000 – Auriflama-SP.

1

EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO

DA COMARCA DE AURIFLAMA - ESTADO DE SÃO PAULO

ADRIANO JOSÉ RODRIGUES LOPES, brasileiro, RG nº 23.313.271-5, inscrito

no CPF sob o nº 095.492.648-07, engenheiro civil devidamente registrado no CREA-SP sob o nº

506.088.112-1, perito nomeado por V. Exa. nos autos da EXECUÇÃO DE TÍTULO

EXTRAJUDICIAL - CHEQUE, que JAIME VIÚDES CARRASCO E OUTRO move contra

EMERSON MARTINS DA SILVA FILHO, após realizar diligências e vistorias vêm mui

respeitosamente apresentar as conclusões a que chegou no presente trabalho.

LAUDO DE AVALIAÇÃO

DE IMÓVEL RURAL

PROCESSO Nº: 1001291-76.2016.8.26.0060

EXEQUENTE: JAIME VIÚDES CARRASCO e outro EXECUTADO: EMERSON MARTINS DA SILVA FILHO LOCALIDADE: IMÓVEL GERAL DA FAZENDA BARREIRO

AURIFLAMA-SP.

DATA BASE: SETEMBRO/2018

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1) CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES

1.1) Interessado

JAIME VIÚDES CARRASCO

1.2) Proprietários

JÉSSICA MARTINS DA SILVA E ÉMERSON MARTINS DA SILVA FILHO

1.3) Objetivo

Constitui objetivo do presente trabalho a determinação do justo valor de mercado do

imóvel abaixo especificado, dentro da finalidade indicada:

►Tipo: Imóvel Rural;

►Endereço: Acesso principal pela Estrada Vicinal Luiz Bido, conforme foto no anexo;

► Município: Auriflama-SP.;

► Finalidade: apuração do valor de venda para o imóvel em questão, bem como, a

apresentação dos fatores que subsidiaram a execução do mesmo.

1.4) Atividades Básicas

Compreendem as etapas desenvolvidas durante a realização do presente trabalho

avaliatório:

►Vistoria: Efetuada no dia 19 de julho de 2018, às 13:30 hs.

► Diagnóstico do mercado.

► Coleta de dados:

Procedida através de levantamentos realizados em imobiliárias, corretores de imóveis e

contato direto com proprietários na região onde se situa o imóvel.

► Escolha e justificativa da metodologia e critérios de avaliação.

► Cálculo do valor do imóvel.

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► Considerações finais e conclusão.

1.5) Conceito de valor

Entendemos como valor de mercado, a expressão monetária do bem, à data de referência

da avaliação, numa situação em que as partes, conhecedoras das possibilidades de seu uso e envolvidas

em sua transação, não estejam compelidas à negociação.

O referencial adotado nesta avaliação encontra respaldo na NBR-14.653-1 da ABNT

(Norma Brasileira para Avaliação de Bens – Parte 1), onde, no seu item 3.44, preceitua:

“valor de mercado: quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e

conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das condições do mercado vigente.”

Esse valor corresponde também ao preço que se definiria em um mercado de

concorrência adequada, caracterizado pelas seguintes premissas:

� homogeneidade dos bens levados a mercado;

� número elevado de compradores e vendedores de tal sorte que não possam

individualmente ou em grupos, alterar o mercado;

� inexistência de influências externas;

� racionalidade dos participantes e conhecimento absoluto de todos sobre o bem, o

mercado e as tendências deste;

� perfeita mobilidade de fatores e de participantes, oferecendo liquidez com liberdade

plena de entrada e saída do mercado.

De acordo com a União Panamericana de Associações de Avaliação (UPAV):

1. O valor de um bem depende da finalidade da avaliação e da definição aplicável para o

caso específico em análise, no momento estabelecido para o trabalho avaliatório.

2. A União Panamericana das Associações de Avaliações (UPAV) adota a definição contida

na Norma IVS-1:

“5.2 – Valor de Mercado – a quantia estimada pela qual um bem poderia ser negociado

na data da avaliação, entre um comprador disposto a comprar e um vendedor disposto a vender, em uma

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transação livre, através de comercialização adequada, em que as partes tenham agido com informação

suficiente, de maneira prudente e sem coação.”

1.6) Condições e limitações

Este parecer técnico avaliatório segue as condições e limitações abaixo relacionadas:

► Neste trabalho computamos como corretos os elementos documentais consultados e

as informações prestadas por terceiros, de boa fé e confiáveis.

► Esta avaliação não tem por finalidade determinar o valor de mercado em uso, dos bens

acima citados. Os valores determinados nesta avaliação não consideram os equipamentos instalados e

integrados no processo produtivo, pois no local funcionava um frigorífico e o mesmo se encontra

desativado.

► O trabalho apresentado e os resultados finais são válidos apenas para a sequência

metodológica apresentada, sendo vedada a utilização deste parecer em conexão com qualquer outro.

► A responsabilidade técnica pelo presente trabalho encontra-se explicitada na

legislação que disciplina o exercício da profissão, bem como em regulamentos elaborados pelo respectivo

conselho profissional.

► Por fugir à finalidade principal deste trabalho, dispensamos considerações legais de

mérito, concernentes a títulos, invasões, hipotecas, superposição de divisas, etc., providências estas que

consideramos de caráter jurídico.

2) METODOLOGIA E CRITÉRIO DE AVALIAÇÃO

2.1) MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO

A metodologia adotada para determinação do valor da terra nua foi através do método

comparativo direto de dados de mercado, nos termos do item 8.2.1 da NBR-14.653-1 (Norma Brasileira

para Avaliação de Bens – Parte 1), onde encontramos a seguinte definição:

"8.2.1 Método comparativo direto de dados de mercado

Identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos

elementos comparáveis, constituintes da amostra.”

Este método é aquele que define o valor através da comparação com dados de mercado

assemelhados quanto às características intrínsecas e extrínsecas. As características e os atributos dos

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dados pesquisados que exercem influência na formação dos preços e consequentemente, no valor, devem

ser ponderados por homogeneização por fatores ou por inferência estatística, respeitados os níveis de

fundamentação e precisão definidos em Norma. É condição fundamental para aplicação deste método a

existência de um conjunto de dados que possa ser tomado, estatisticamente, como amostra do mercado

imobiliário.

2.2) MÉTODO EVOLUTIVO

O Método Evolutivo é aquele utilizado para identificar o custo de reedição de

benfeitorias. Pode ser apropriado pelo custo unitário básico de construção ou por orçamento, com citação

das fontes consultadas.

O valor das benfeitorias é obtido através da determinação dos custos de construção,

somados com os custos diretos e indiretos advindos da atividade e com o lucro do empreendedor e

depreciados em função da idade aparente das benfeitorias.

Valor da Benfeitoria = CUB/m² x Área x BDI x Depreciação

Na vistoria, realizada no dia 19/07/2018, foram examinadas a tipologia, o estado de

conservação, o padrão construtivo determinado pelos materiais aplicados e a idade aparente das

edificações.

AVALIAÇÃO DAS BENFEITORIAS:

Valores obtidos através da quantificação de custos de benfeitorias utilizando índices

divulgados pelo SINDUSCON/SP – MÊS DE AGOSTO/2018.

O valor da benfeitoria é obtido através do método evolutivo, somando-se o valor da

construção “nova” calculado através de índices divulgados pelo SINDUSCON/SP – MÊS DE AGOSTO/2018,

com custos diretos e indiretos advindos da atividade: custos financeiros, despesas de vendas e lucro do

empreendedor, que devem ser contemplados no mercado por meio do cálculo do fator de

comercialização. O fator comercialização deverá ser fixado como resultante de pesquisa de mercado e

poderá ser igual, maior ou menor que a unidade, dependendo das condições do mercado na data de

referência da avaliação. No caso deste trabalho, o fator de comercialização (Fc) foi arbitrado = 1,0 pela

impossibilidade de se fazer um comparativo direto com imóveis (construções) semelhantes. A

depreciação deve ser usada em função da idade aparente das construções.

Sendo assim, calculamos o BDI em 28,65%, valores praticados no mercado e em

concordância com outras avaliações realizadas para corretoras de seguros, bancos e outras instituições

do mercado financeiro.

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Para a depreciação, utilizamos Tabela de Ross-Heideck (em anexo)

Considerando-se o padrão de acabamento do imóvel, utilizou-se o seguinte índice

da construção civil:

SETOR DE ECONOMIA SINDUSCON-SP

BOLETIM ECONÔMICO AGOSTO DE 2018.

2.3) Especificação da avaliação

A NBR-14.653-1 (Norma Brasileira para Avaliação de Bens - Parte 1) em seu item 9,

determina que uma avaliação será especificada em decorrência de prazos demandados, recursos

despendidos, disponibilidade de dados de mercado e natureza do tratamento a ser empregado, tudo isto

relativo a fundamentação e precisão, assim definidos:

“A fundamentação será função do aprofundamento do trabalho avaliatório, com o

envolvimento da seleção da metodologia em razão da confiabilidade, qualidade e quantidade dos dados

amostrais disponíveis.

A precisão será estabelecida quando for possível medir o grau de certeza e o nível de erro

tolerável numa avaliação. Depende da natureza do bem, do objetivo da avaliação, da conjuntura de

mercado, da abrangência alcançada na coleta de dados (quantidade, qualidade e natureza), da

metodologia e dos instrumentos utilizados.”

Os graus de fundamentação e precisão foram definidos na NBR-14.653-2 (Norma

Brasileira para Avaliação de Bens - Parte 2), a seguir reproduzidos:

�� Método Comparativo

III II I

1Caracterização do imóvel

avaliando

Completa quanto a

todos os fatores

analisados

Completa quanto aos

fatores utilizados no

tratamento

Adoção de situação

paradigma

2

Quantidade mínima de

dados de mercado,

efetivamente utilizados

12 5 3

3Identificação dos dados

de mercado

Apresentação de

informações relativas a

todas as características

dos dados analisadas,

com foto e

características

conferidas pelo autor do

laudo

Apresentação de



dos dados analisadas

Apresentação de



dos dados

correspondentes aos

fatores utilizados

4

Intervalo admissível de

ajuste para o conjunto de

fatores

0,80 a 1,25 0,50 a 2,00 0,40 a 2,50

Item Descrição

No caso de utilização de menos de cinco dados de mercado, o intervalo admissível de ajuste é de 0,80 a 1,25, pois é desejável

que, com um número menor de dados de mercado, a amostra seja menos heterogênea.

Tabela de Fundamentação no caso de utilização de tratamento por fatores

Grau

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Para fins de enquadramento global do laudo em graus de fundamentação, devem ser

considerados os seguintes critérios:

► na tabela localizada na página anterior, identificam-se três campos (graus III, II e I) e quatro

itens;

► o atendimento a cada exigência do grau I terá um ponto; do grau II, dois pontos; e do grau III,

três pontos;

► o enquadramento global do laudo deverá considerar a soma de pontos obtidos para o conjunto

de itens, atendendo à tabela.

�� Método Evolutivo

Graus III II I

Pontos mínimos 10 6 4

Itens obrigatórios

Itens 2 e 4 no grau III,

com os demais no

mínimo no grau II

Itens 2 e 4 no mínimo

no grau II e os demais

no mínimo no grau I

Todos, no mínimo no

grau I

Tabela de Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentação no caso de utilização de tratamento por fatores

III II I

Amplitude do intervalo de confiança de 80 %

em torno da estimativa de tendência central≤ 30 % ≤ 40 % ≤ 50 %

DescriçãoGrau

Nota: Quando a amplitude do intervalo de confiança ultrapassar 50%, não há classificação do

resultado quanto à precisão e é necessária justificativa com base no diagnóstico do mercado.

Tabela de Grau de Precisão nos casos de utilização de modelos de regressão linear ou do tratamento por fatores.

III II I

1Estimativa do Custo

Direto

Pela elaboração de

orçamento, no mínimo

sintético.

Pela utilização de

Custo Unitário Básico

para projeto semelhante

ao projeto padrão.

Pela utilização de custo

para projeto diferente do

projeto padrão com os

devidos ajustes.

2 BDI Calculado Justificado Arbitrado

3 Depreciação Física

Calculada pelo

levantamento do custo

de recuperação do bem,

para deixá-lo no estado

novo ou caso de bens

novos ou projetos

hipotéticos.

Calculada por métodos

técnicos consagrados,

considerando-se idade,

vida útil e estado de

conservação.

Arbitrada

Tabela: Grau de Fundamentação no caso de utilização do método da

quantificação de custos de benfeitorias

Grau Item Descrição

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2.4) Aproveitamento eficiente

O princípio que norteou o trabalho avaliatório é o do aproveitamento eficiente,

determinado por análise do mercado imobiliário, cujo conceito encontra-se assim definido na NBR-

14.653-2 (Norma Brasileira para Avaliação de Bens - Parte 2) da ABNT:

"Aquele recomendável e tecnicamente possível para o local, numa data de referência,

observada a tendência mercadológica nas circunvizinhanças, entre os diversos usos permitidos pela

legislação pertinente".

2.5) Justificativa da Metodologia

Dentro da região de influência na qual se insere o imóvel não foi possível identificar uma

amostragem em tamanho suficiente para se obter um valor médio confiável. Tal fato nos levou a aplicação

do método comparativo, com maior precisão para o caso em questão, na avaliação da terra nua.

Para avaliação das benfeitorias, foi adotado o método evolutivo, por se tratar de um

imóvel totalmente atípico, tornando impossível encontrar outros imóveis anunciados no mercado com as

mesmas características. Isto impossibilita a utilização do método de comparação (COMPARATIVO DIRETO

DE DADOS DE MERCADO), seja por fatores ou inferência estatística.

Veja abaixo a definição do MÉTODO EVOLUTIVO.

“Identifica o valor do bem pelo somatório dos valores de seus componentes. Caso a

finalidade seja a identificação do valor de mercado, deve ser considerado o fator de comercialização.

Indicado para obter o valor de mercado no caso de inexistência de dados amostrais semelhantes ao

avaliando. É o caso de residências de alto padrão, galpões, entre outros.”

Quer dizer, levantaremos os custos envolvidos em se construir um imóvel idêntico a este,

com as mesmas características, e faremos a depreciação através de uma tabela consagrada e indicada

pela Norma Técnica. A depreciação será feita levando-se em consideração o estado de conservação e a

idade aparente do imóvel.

Porém, a informação gerada pelo MÉTODO EVOLUTIVO nos indicará somente o valor de

mercado da edificação. Precisaremos somar o valor do terreno em terra nua, como se nada ali estivesse

construído, para obter o valor de mercado justo e correto do imóvel.

Graus III II I


Itens obrigatórios 1, com o 3 no mínimo

no Grau II

1 e 2, no mínimo no

Grau II


grau I

Tabela de Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentação no caso de utilização do método evolutivo

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A Norma nos orienta a usar, preferentemente, o MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE

DADOS DE MERCADO, com a utilização dos demais métodos somente na impossibilidade de usar este.

O processo comparativo utilizado para avaliação da terra nua, muito embora a pesquisa

abranja imóveis similares em tamanho, padrão e local, requer uma melhoria no seu grau de precisão,

obtida por outro processo auxiliar, denominado Homogeneização de Valores. Tal processo, recomendado

por normas técnicas, visa corrigir as discrepâncias dos elementos comparativos, através de fatores cuja

aplicação de um ou outro, depende de cada caso. Assim, os fatores fundamentais, como: localização,

atualização, fonte, testada e profundidade, topografia, padrão construtivo, idade e conservação, etc., são

levados em conta para que os elementos sejam mais comparáveis, não obstante a similaridade já pré-

selecionada na pesquisa.

O resultado comparativo de dados de mercado, apesar de sua simplicidade, é dos mais

precisos pela relação direta de cotejamento com o mercado, evitando processos indiretos de reprodução

ou involutivos, que, na maioria das vezes, trazem alguma imprecisão.

O método comparativo, dado as características do imóvel em questão e pela viabilidade

de sua aplicação ao caso, é o que mais se ajusta para a determinação do valor de mercado da terra nua.

Para melhorar ainda mais a precisão, após o processo de homogeneização, a média obtida

passa por processo de saneamento de valores que eventualmente situam-se muito distantes do seu valor

médio, distorcendo o valor unitário. Em geral, utiliza-se um intervalo de confiança de até 50%, eliminando-

se os valores fora deste intervalo e recalculando-se a nova média (média saneada).

Assim, o valor unitário obtido pode ser considerado como o real valor de mercado para a

terra nua.

3) DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO

3.1) Homogeneização de Valores

Concluída a pesquisa de ofertas de imóveis similares faz-se necessário a aplicação do

processo denominado homogeneização de valores. Tal processo consiste basicamente na aplicação de

diversos fatores objetivando tornar as pesquisas mais comparáveis ao imóvel avaliando, pois por mais

similares que sejam sempre apresentam algumas diferenças com relação ao imóvel que na maioria das

vezes é adotado como paradigma de comparação.

No presente estudo utilizou-se o método comparativo de vendas/ofertas para obter o

valor do imóvel de interesse.

O método comparativo de vendas/ofertas baseia-se na comparação de vendas/ofertas

ocorridas de imóveis com as mesmas características com base em pesquisas de mercado. Depois de

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efetuada a pesquisa de mercado, torna-se necessário utilizar um método para a homogeneização dos

valores pesquisados de forma a subtrair ou acrescentar valor ao bem avaliado (Moreira, 1994).

3.2) Fator de Fonte (Fator de oferta ou de euforia) Ff

Tomado como 0,90 para imóveis em oferta de venda, considerando-se o desejo de vender

e a negociação a ser realizada. Para negociações realizadas, Ff = 1.

3.3) Fator de localização Floc

Para a classificação do imóvel foi utilizada a ABNT NB-613/80, que dispõe sobre avaliação

de imóveis rurais e estabelece oito classes para o uso da terra. As classes definidas pela norma são:

► Classe I: Terras cultiváveis aparentemente sem problemas de conservação.

► Classe II: Terras cultiváveis com pequenos problemas de conservação.

► Classe III: Terras cultiváveis com graves problemas de conservação.

► Classe IV: Terras cultiváveis apenas ocasionalmente ou em extensão limitada com

graves problemas de conservação.

► Classe V: Terras próprias para pastagens, sem problemas de conservação.

► Classe VI: Terras próprias para reflorestamento, com pequenos problemas de

conservação.

► Classe VII: Terras próprias para pastagens ou reflorestamento, com graves problemas

de conservação.

► Classe VIII: Terras próprias apenas para abrigo da fauna silvestre, como ambiente para

recreação ou para armazenamento de água.

Segundo Moreira (1994), a situação do imóvel sobre o ponto de vista da circulação é

fundamental na avaliação de uma propriedade rural. Para a análise da situação do imóvel, foi utilizada a

chamada “Escala de Mendes Sobrinho”, citada por Moreira (1994), que dispõe as seguintes classificações

sobre a localização do imóvel:

► Situação ótima (100%): Imóvel com face para a rodovia asfaltada.

► Situação muito boa (95%): Imóvel servido por rodovia de primeira classe não

pavimentada.

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► Situação boa (90%): Imóvel servido por rodovia não pavimentada, mas que oferece

boas condições de praticabilidade.

► Situação desfavorável (80%): Imóvel servido por estrada ou servidão que não oferecem

boas condições de praticabilidade.

► Situação má (75%): Imóvel servido por estrada ou servidão, com problemas sérios de

praticabilidade na estação chuvosa.

► Situação péssima (70%): Imóvel servido por estrada ou servidão, com problemas sérios

de praticabilidade durante todo o ano.

A Tabela abaixo representa a combinação dos fatores que retratam a situação do imóvel

quanto a sua localização e a capacidade do uso do solo.

Os diversos fatores de homogeneização compreendem índices cujos valores são baseados

em estudos consagrados e advém de normas avaliatórias, cabendo ao avaliador sua correta aplicação e

confiando ao seu bom senso a utilização dos fatores que realmente participam da formação dos preços

dos imóveis.

Desta forma, os formadores de preços escolhidos para o caso em questão serão

destacados e utilizados para correção das diferenças dos elementos pesquisados comparados ao imóvel

avaliando.

3.4) Fator de Topografia Fto

Foi tomado como base o terreno avaliando. Na comparação com os elementos amostrais

do laudo em questão, foi adotado valores maiores que 1, onde as propriedades possuíam topografia

melhor e menores que 1 para propriedades com topografia mais acidentada que o terreno avaliando.

CLASSE I II III IV V VI VII VIII

SITUAÇÃO 100% 95% 75% 55% 50% 40% 30% 20%

Ótima 100% 1,00 0,95 0,75 0,55 0,50 0,40 0,30 0,20

Muito Boa 95% 0,95 0,90 0,71 0,52 0,48 0,38 0,29 0,19

Boa 90% 0,90 0,86 0,68 0,50 0,45 0,36 0,27 0,18

Desfavorável 80% 0,80 0,76 0,60 0,44 0,40 0,32 0,24 0,16

Má 75% 0,75 0,71 0,56 0,41 0,38 0,30 0,23 0,15

Péssima 70% 0,70 0,67 0,53 0,39 0,35 0,28 0,21 0,14

Fator de homogeneização em porcentagem para as terras segundo

sua capacidade de uso e sua situação.

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3.5) Processamento e análise dos dados

O valor de um imóvel, quer para locação, quer para venda, se forma à partir da

combinação de alguns fatores ou variáveis influenciantes, que concorrem de modo mais ou menos

significativo na composição do valor, exigindo atenção especial quanto à sua importância.

Neste caso, após a coleta de informações e análise dos dados pesquisados, realizamos

estudos dos seguintes FATORES:

► R$/m2: é o elemento procurado, a incógnita da avaliação, é a variável que recebe

influência das demais, razão pela qual é denominada variável dependente, sendo as outras chamadas

variáveis independentes. Amplitude da amostra aproveitada:

► FATOR DE OFERTA.

► FATOR LOCALIZAÇÃO.

► FATOR TOPOGRAFIA.

Estes FATORES foram então tabelados em uma planilha, onde o valor (variável

dependente) de cada um dos elementos pesquisados foi relacionado juntamente com suas variáveis

independentes, anteriormente descritas. Dos 5 dados da pesquisa, todos foram efetivamente

aproveitados na planilha.

3.6) Observações

Foi apresentada documentação que comprove a área do terreno, tais como o registro do

imóvel;

► Certidão de registro de matrícula desatualizada;

► Não foram considerados no laudo passivos ambientais;

► Não foram verificados ônus na documentação do imóvel. Na matrícula, não constam

averbações de hipotecas;

► As áreas construídas no imóvel conferem com o projeto elaborado para outorga da

CETESB;

► O imóvel não possui restrições como servidões, área de preservação, área não

edificável;

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3.7) Cálculo do valor de mercado

Terminadas as etapas descritas nos itens anteriores, calculamos até esta etapa o valor

unitário do imóvel avaliando.

Para determinarmos o valor de mercado do imóvel, faremos a multiplicação destes

valores pela área descrita abaixo acrescido do valor das benfeitorias e, dentro do novo intervalo

encontrado, arbitraremos um valor inteiro, situado entre os limites calculados.

► SÍTIO RENASCER

Determinação do Valor do Terreno

Média saneada = R$ 2,29272727272727 por m² OU R$ 55.484,00 por alqueire paulista

Área conforme matrícula = 37,7585 HAS = 377.585 m² = 15,6027 alqueires SP

Valor da terra nua = R$ 865.699,43

Determinação do Valor das Benfeitorias

- Cálculo da Área Equivalente das construções

Indústria Pavimento Térreo = 600,65 + 219,56 = 820,21 m²

Indústria Pavimento Inferior = 28,24 + 45,29 = 73,53 m²

Casa da Caldeira/Depósito de Lenha = 50,00 m²

Dependências = 194,68 + 16,49 = 211,17 m²

Total da área equivalente construída = 1.154,91 m²

- Busca do CUB – Custo Unitário Básico, em R$/m²

O valor encontrado para Galpão Industrial conforme Boletim Econômico de Agosto de

2018, disponibilizado pelo SindusCon/SP é de R$ 768,39/m².

- Cálculo do valor da benfeitoria (sem depreciação) através da fórmula área equivalente

x CUB – custo unitário básico

Multiplicando o valor do CUB pela ÁREA EQUIVALENTE do imóvel, nós temos o VALOR

DA BENFEITORIA (NÃO DEPRECIADO), ou VALOR PARA REPRODUÇÃO DA EDIFICAÇÃO.

Porém, este valor encontrado trata-se do valor da benfeitoria, como se estivesse nova,

recém-construída.

VB = R$/m² 768,39 x 1.154,91 m² = R$ 887.421,30

- Fator de depreciação K através da tabela de ROSS HEIDECKE

Como queremos saber o valor de mercado de nosso imóvel, é necessário DEPRECIAR o

VALOR DA BENFEITORIA. Tanto em termos de IDADE APARENTE, como em termos de ESTADO DE

CONSERVAÇÃO.

Para isto, utiliza-se uma maneira consolidada na engenharia de avaliações, que é a Tabela

de Ross-Heidecke.

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É o instrumento utilizado em 100% dos trabalhos de avaliação, indicado na NBR 14.653.

A Tabela Ross-Heidecke aponta os percentuais de depreciação de um bem, em relação

direta ao estado em que se encontra.

COMO USAR A TABELA DE ROSS-HEIDECKE

Na primeira tabela, encontramos os vários estados de conservação, como: Novo, Entre

novo e regular, Regular, Entre regular e reparos simples, Reparos simples, Entre reparos simples e

importantes, Reparos importantes e Entre reparos importantes e sem valor, classificados pelos códigos:

A, B, C, D, E, F, G e H.

Na segunda tabela, na sua primeira coluna, temos a IDADE EM % DE VIDA, onde

encontramos o percentual de vida útil de um bem avaliando, numa escala de 1% a 100%, seguida pelos

códigos dos diversos estados de conservação.

Como a tabela não proporciona uma leitura direta, é necessário que conheçamos a Vida

Útil dos Imóveis, estabelecida pelo Bureau of Internal Revenue, para aplicarmos uma regra de três

simples e descobrirmos a IDADE EM % DE VIDA do imóvel avaliando.

VIDA ÚTIL DOS IMÓVEIS, de acordo com o Bureau of Internal Revenue:

GALPÕES (DEPÓSITOS) – 70 anos

Com a IDADE EM % DE VIDA e o ESTADO DE CONSERVAÇÃO determinados, usamos a

Tabela de Ross-Heidecke para obter o FATOR K.

Idade aparente igual a 10 anos e vida útil igual a 70 anos, temos:

IDADE EM % DE VIDA = 10/70 = 0,1428 ou 14,28 %. O percentual encontrado deve ser

arredondado para 14%.

Durante a vistoria, entende o perito que o estado de conservação do galpão é REGULAR.

Com % de vida igual a 14, no alto da tabela, código C, encontra-se o FATOR K = 10,3.

Portanto, este galpão com idade aparente de 10 anos e estado de conservação regular,

deverá sofrer depreciação de 10,3%.

- Valor depreciado da benfeitoria

Em seguida, calculamos o valor depreciado da benfeitoria através da fórmula:

Valor Depreciado da Benfeitoria = Valor da Benfeitoria x ((100-K) / 100).

Fator de depreciação = (100-K) / 100 ;

Fator de depreciação = (100-10,30) / 100 ;

Fator de depreciação = 0,897.

VDB = R$ 887.421,30 x 0,897 = R$ 796.016,90

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VALOR DAS CONSTRUÇÕES COM BDI DE 28,65% = R$ 1.024.075,74

VALOR DA BALANÇA RODOVIÁRIA

(FORNECIMENTO E EXECUÇÃO DA INSTALAÇÃO) = R$ 100.000,00

VALOR DA QUERÊNCIA/CURRAL (INCLUSO MATERIAL E MÃO DE OBRA)

35,95+8,40+8,50+227,50+16,60+8,80 = 305,75 m

Mat R$ 140,00/m + MO. R$ 75,00/m

R$ 65.736,25

VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL R$ 2.055.511,42

R$ 2.055.000,00 (Dois milhões e cinquenta e cinco mil reais)

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3.8) Classificação da avaliação

► Quanto ao grau de fundamentação

O grau de fundamentação obtido na presente avaliação será demonstrado nos

quadros a seguir.

Item Descrição Pontos

1Caracterização do imóvel

avaliando 2

2

Quantidade mínima de

dados de mercado,

efetivamente utilizados

2

3Identificação dos dados

de mercado 2

4

Intervalo admissível de

ajuste para o conjunto de

fatores

2

8

Resultado

Completa quanto aos fatores utilizados no

tratamento

5

Apresentação de informações relativas a todas

as características dos dados analisadas

0,50 a 2,00

Total

Tabela de Fundamentação no caso de utilização de tratamento por fatores

Graus III II I


Itens obrigatórios

Itens 2 e 4 no grau III,

com os demais no

mínimo no grau II

Itens 2 e 4 no mínimo

no grau II e os demais

no mínimo no grau I


grau I

IIGrau de Fundamentação

Tabela de Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentação no caso de utilização de tratamento por fatores

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► Quanto ao grau de precisão

O grau de precisão da estimativa de valor obtido na presente avaliação será obtido através

do cálculo a seguir, cujo enquadramento seguirá o quadro respectivo.

Ic = Vmáx. – Vmín. = 939.991,29 – 791.407,57 = 17,16 %

Vmédio 865.699,43

Item Descrição Pontos

1Estimativa do Custo

Direto2

2 BDI 3

3 Depreciação Física 2

7

Tabela de Fundamentação no caso de utilização do método da quantificação

de custos de benfeitorias

Resultado

Pela utilização de Custo Unitário Básico para

projeto semelhante ao projeto padrão.

Total

Calculado

Calculada por métodos técnicos consagrados,

considerando-se idade, vida útil e estado de

conservação.

Graus III II I


Itens obrigatórios 1, com o 3 no mínimo

no Grau II

1 e 2, no mínimo no

Grau II


grau I

IIGrau de Fundamentação

Tabela de Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentação no caso de utilização do método evolutivo

III II I

Amplitude do intervalo de confiança de 80 %

em torno da estimativa de tendência central≤ 30 % ≤ 40 % ≤ 50 %

17,16%

IIIGrau de Precisão

Tabela de Grau de Precisão nos casos de utilização de modelos de regressão linear ou do tratamento por fatores.

DescriçãoGrau

Intervalo de Confiança

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4) CONCLUSÃO

Sendo assim, após a verificação das características da amostra obtida, os resultados do

tratamento efetuado e analisando todos os fatores influenciáveis, sejam eles de natureza social,

econômica, governamental, física ou natural, concluímos o valor de mercado do imóvel à data da

avaliação.

VALOR DO IMÓVEL


5) ENCERRAMENTO

5.1) Anexos

1 – Vistoria

2 – Fotografias (numeradas de 1 a 28);

3 – Projetos;

4 – Registro de Responsabilidade Técnica no CREA.

5 – CUB – Agosto/2018

6 – Tabela de Ross-Heideck

7 – Cálculo do BDI para o município de Auriflama

8 – Resposta dos quesitos

5.2) Declaração de conformidade com o Código de Ética

O signatário atesta que o presente trabalho obedece criteriosamente os seguintes

princípios:

► Os itens objeto deste trabalho, foram inspecionados pessoalmente pelo técnico

envolvido em sua elaboração.

► O signatário não têm no presente, nem contempla no futuro, interesse no bem

envolvido neste trabalho.

► O signatário não têm inclinações nem interesse em relação ao assunto deste trabalho.

► Este trabalho apresenta as condições limitativas apresentadas na introdução, ou

porventura, em qualquer outra parte dele, que afetam as análises, opiniões ou conclusões nele contidas.

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19

► O trabalho encontra-se abrigado por absoluta confidencialidade, sendo garantido o

sigilo quanto às razões que motivaram a presente contratação, bem como aos resultados finais

alcançados.

► Este trabalho foi elaborado em observância estrita aos princípios dos Códigos de Ética

Profissional do CONFEA-Conselho Federal de Engenharia e Agronomia e do IBAPE - Instituto Brasileiro de

Avaliações e Perícias de Engenharia.

5.3) Termo de encerramento

O responsável técnico pelo trabalho coloca-se ao inteiro dispor para os esclarecimentos

necessários.

O presente laudo consta de 48 (quarenta e oito) páginas com 08 (oito) anexos.

ATENÇÃO

O titular do direito autoral deste trabalho somente autoriza sua reprodução nos casos legais cabíveis, vedando sua cópia ou qualquer forma de reprodução que caracterize plágio ou represente utilização dos

direitos exclusivos do autor, sendo que sua violação acarretará as penalidades civis e/ou criminais previstas no art. 184 do Código Penal Brasileiro e Lei nº 9.610.

Auriflama-SP., 10 de setembro de 2018.

______________________________________

ADRIANO JOSÉ RODRIGUES LOPES Engenheiro Civil – CREA nº 506.088.112-1

Engenharia de Avaliações e Perícias

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ANEXOS

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21

1) VISTORIA

Imóvel rural de 15,6027 alqueires SP com acesso principal pela Estrada Vicinal Luiz Bido

distante 2 km da cidade. O imóvel avaliando está posicionado em região que compreende uso rural. De

maneira genérica a região possui baixa densidade de edificação e nível econômico baixo por se tratar de

área rural.

A estrada para a qual o imóvel possui sua entrada principal tem características de via

principal, porém é servido por estrada vicinal não pavimentada, mas que oferece boas condições de

praticabilidade, atendendo ao tráfego de distribuição do trânsito local. Desenvolve-se em traçado

retilíneo sobre perfil em declive acentuado, sendo dotada de uma pista de rolamento coberta com

cascalho.

A região dispõe de infraestrutura urbana, tais como: energia elétrica (luz e força), demais

infraestruturas não estão disponíveis, como rede de distribuição de água domiciliar, captação de esgotos,

coleta de lixo, serviços postais, iluminação pública, limpeza e conservação viárias.

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O imóvel possui:

1 barracão principal com cobertura de telha de fibrocimento tipo canaletão em “W” sobre

vigas de concreto e paredes de alvenaria e a frente com telhas zincadas sobre estrutura metálica. Piso em

cimentado e paredes revestidas à meia altura com azulejos brancos 20 x 20 cm.

1 construção na lateral incorporando cozinha, refeitório e vestiários, cobertura de telha

canaletão sobre estrutura da parede em alvenaria e revestimento cerâmico em toda sua extensão;

1 construção menor compreendendo o escritório no mesmo padrão citado

anteriormente.

1 construção em madeira com piso cimentado no curral.

1 balança rodoviária.

Localização do Imóvel – Waze

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2) FOTOGRAFIAS

Foto nº 01 – Tirada na Câmara Fria.

Foto nº 02 – Tirada em uma sala de cortes com vista dos contêineres de resfriamento ao fundo.

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Foto nº 03 – Tirada para mostrar o D.I.F. e matança ao fundo.

Foto nº 04 – Tirada do local de sangria.

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Foto nº 05 – Tirada da sangria mostrando o local de matança.

Foto nº 06 – Tirada na barreira sanitária.

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Foto nº 07 – Tirada do lado de fora mostrando os contêineres.

Foto nº 08 – Tirada da lateral de um contêiner.

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Foto nº 09 – Tirada de uma entrada lateral.

Foto nº 10 – Vista externa da sala das máquinas.

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Foto nº 11 – Vista geral do subsolo.

Foto nº 12 – Tirada do lado de fora mostrando parte do subsolo e acesso a outra barreira sanitária.

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Foto nº 13 – Vista interna.

Foto nº 14 – Tirada de uma das bucharias.

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Foto nº 15 – Vista interna da sala de mocotó.

Foto nº 16 – Tirada da sala de embalagem.

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Foto nº 17 – Vista da sala de miúdos e cabeça.

Foto nº 18 – Tirada da sala de miúdos e cabeça.

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Foto nº 19 – Vista externa mostrando a balança rodoviária.

Foto nº 20 – Tirada do fundo com destaque para a balança à direita.

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Foto nº 21 – Tirada do curral.

Foto nº 22 – Vista geral do curral.

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Foto nº 23 – Tirada da lateral do barracão principal.

Foto nº 24 – Tirada da frente dos vestiários e refeitórios.

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35

Foto nº 25 – Vista externa dos refeitórios e vestiários.

Foto nº 26 – Vista geral com destaque para o reservatório de água.

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36

Foto nº 27 – Visão geral do frigorífico.

Foto nº 28 – Tirada do escritório.

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3) PROJETOS

Planta Baixa do Pavimento Térreo

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Planta Baixa do Pavimento Inferior

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Cortes e Fachada do Prédio Principal

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40

Planta baixa das dependências - Escritório

Planta baixa das dependências – Vestiários,

Refeitório e Depósito

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41

4) ART – Anotação de Responsabilidade Técnica

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5) CUB

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6) Tabela de Ross-Heideck

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46

7) Cálculo do BDI

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fls. 227




48

8) Resposta dos Quesitos

Valor da terra nua = R$ 865.699,43

Valor das benfeitorias = R$ 1.189.811,99

Valor do Imóvel = R$ 2.055.511,42


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fls. 228

Documents

LAUDO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL RURAL - D1LANCE