Laudo de Avaliação Imóvel situado na R. Tupinambá, 617 – · PDF fileO roteiro de trabalho a ser realizado no presente Laudo de Avaliação pela empresa é o seguinte: 1.2.1

Av. Padre Anchieta, 642 – CEP 09090-710 – Bairro Jardim – Santo André/SP Fones (11) 4990-1515 / 4990-9068 – Fax (11) 4438-3262 – www.galache.com.br

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Laudo de Avaliação

Imóvel situado na R. Tupinambá, 617 – Aqui Se Vive, Indaiatuba/SP.

Finalidade: Determinação do valor de venda

Data de referência: 11 de maio de 2015

08/05/2015


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SÍNTESE DO TRABALHO

Endereço: Imóvel situado na R. Tupinambá, 617 – Aqui Se

Vive, Indaiatuba/SP.

Finalidade: Determinação do Valor de venda

Especificações: Grau de Fundamentação II e Grau de Precisão II

Data: 11.05.2015

VALORES DE MERCADO PARA ALIENAÇÃO (R$) Valor de Venda Forçada (R$) Mínimo Médio

(adotado) Máximo

8.425.000,00 9.350.000,00 10.300.000,00 6.000.000,00

ÁREAS (m²)

VALORES UNITÁRIOS (R$/m²)

Área de Terreno 5.208,26 545,53

Edificações 4.065,00 (medido no

local) 1.603,87


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Í N D I C E

1. OBJETO DA AVALIAÇÃO.

2. FINALIDADE.

3. VISTORIA.

4. DIAGNÓSTICO DO MERCADO.

5. METODOLOGIAS EMPREGADAS.

6. TRATAMENTO DE DADOS.

7. GRAUS DE FUNDAMENTAÇÃO E PRECISÃO.

8. DETERMINAÇÃO DO VALOR DO BEM.

9. CONCLUSÃO.

10. CONSIDERAÇÕES COMPLEMENTARES IMPORTANTES.

11. ENCERRAMENTO.


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1. OBJETO DA AVALIAÇÃO.

1.1. O imóvel avaliando está classificado como sendo “Imóvel

industrial”. Trata-se de um imóvel comercial situado R. Tupinambá,

617 – Aqui Se Vive, Indaiatuba/SP..

1.2. O roteiro de trabalho a ser realizado no presente Laudo de

Avaliação pela empresa é o seguinte:

1.2.1. Vistoria do imóvel avaliando, bem como de suas

circunvizinhanças, colhendo os elementos e pesquisas

necessárias para a sua elaboração.

1.2.2. Avaliação do imóvel em estudo, determinando o seu valor

de venda mediante as aplicações da NBR 14653 – Avaliação de

bens – Parte 2 vigente até esta data, apresentando o resultado

através do presente Laudo Técnico.

1.3. A empresa efetuou o seu trabalho com minuciosa vistoria ao

imóvel avaliando, bem como procedeu às necessárias diligências e

estudos comparativos no sentido de apurar o seu justo valor.

1.4. Procurou-se justificar as conclusões, fornecendo-se as bases para

julgamento dos critérios e os elementos que pareceram

indispensáveis à perfeita compreensão dos números adotados,

embora se evitando fundamentação muito prolixa dos dados

coligidos e analisados.

1.5. Na presente avaliação, assume-se que as dimensões constantes da

documentação oferecida à empresa estão corretas, que os títulos


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de propriedade são bons e que as informações fornecidas por

terceiros são de boa fé e confiáveis.

1.6. A empresa não assume responsabilidade sobre a matéria legal ou

de engenharia, excluídas as implícitas para o exercício de suas

honrosas funções precipuamente estabelecido em lei, código ou

regulamento.

1.7. Não foram efetuadas investigações específicas no que concerne aos

defeitos em títulos, invasões, hipotecas, superposições de divisas e

outros que não são objetos desta avaliação.

1.8. Não faz parte do escopo do presente trabalho a realização de

estudos ou investigações relacionadas à existência de

contaminações do solo ou outros passivos ambientais.

2. FINALIDADE.

Segundo informações prestadas pelo interessado. Trata-se de uma

avaliação com a finalidade de “Valor de Venda”.

3. VISTORIA.

3.1. Ao signatário foi fornecida a seguinte documentação referente ao

imóvel avaliando:

- Certidão da matrícula nº 00089691 do CRI de

Indaiatuba/SP, onde consta informada área de terreno de

5.208,26m² e área construída de 2.441,80m² (medimos área

maior e utilizamos para efeito de cálculo).


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- Realizamos medição da área construída no local e

aferimos a área de 4.065,00m² (usado para efeito de

cálculo).

3.2. O imóvel objeto deste estudo e da presente avaliação foi vistoriado

em 08/05/15 e apresenta acesso pela Rua Tupinambá.

3.3. Trata-se de local dotado dos seguintes melhoramentos públicos:

redes de água e esgoto, rede pluvial, energia elétrica iluminação

pública, rede de telefone, pavimentação e coleta de lixo.

3.4. Identificação do imóvel:

Edificações (Galpões e loja) – (Medido no local):

Área Construída: 4.065,00m²

Idade aparente: 10 anos;

Estado de conservação: Bom;

Padrão de acabamento*: Galpão (“Galpão Padrão médio”)

IMÓVEL AVALIANDO


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* classificações de acordo com o estudo “Valores de Edificações de

Imóveis Urbanos – IBAPE/SP – versão 2006”

A edificação apresenta a seguinte distribuição:

Loja principal, banheiros, refeitório escritórios, mezanino, estoque

e coberturas de apoio.

Os principais acabamentos são:

Pisos: Cerâmico

Paredes: Massas;

Forro: Estrutura metálica e laje

4. DIAGNÓSTICO DO MERCADO.

4.1. O imóvel avaliando está localizado no bairro Aqui Se Vive, no

município de Indaiatuba, região de uso residencial. Constatamos

que na região existem diversas residências de médio padrão

IMÓVEL AVALIANDO


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construtivo. O imóvel avaliando dista aproximadamente 3 km do

centro de Indaiatuba / SP.

4.2. As principais vias de acesso do bairro são: Av. Bernadino Bonavita,

Av. Conceição e Av. Pres. Vargas.

4.3. Na região constatamos alto número de ofertas e média a

procura por imóveis. Some-se a isto atual conjuntura sócio-

econômica que assola o país, os primeiros sinais de recessão são

evidentes e os potenciais investidores e compradores estão

reticentes em promover novos investimentos e/ou adquirir

terrenos, desta forma há acentuada redução na velocidade de

venda e podemos aduzir que atualmente é baixa a liquidez de

imóveis no segmento do imóvel em tela, principalmente com o alto

valor de mercado do imóvel em estudo. Visto o exposto atribuímos

fator 0,65 para a liquidação forçada do imóvel.

5. METODOLOGIAS EMPREGADAS.

5.1. Para a determinação do justo, real e atual valor dos imóveis ora

avaliando, o perito valeu-se dos métodos correntes adotados pela

moderna técnica avaliatória, bem como das Normas para

Avaliações de Imóveis do Instituto Brasileiro de Avaliações e

Perícias de Engenharia – IBAPE.

5.2. Nas avaliações existem, fundamentalmente, três métodos básicos

de avaliação:

• o comparativo de dados de mercado.

• o do custo.


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• o da capitalização da renda.

5.3. O método comparativo de dados de mercado consiste em se

determinar o valor do imóvel pela comparação com outros

similares, pelo preço de venda, tendo em vista as suas

características semelhantes e admitindo-se que todos os que

produzem a mesma renda tem valor igual ou guardam

proporcionalidade linear. No processo comparativo, a comparação

entre o imóvel em exame e os pesquisados é feita levando-se em

conta as características intrínsecas de cada um e adaptando-se as

diversas condições de fórmulas próprias. Consideram-se também

os coeficientes de transposição, de profundidade, de testada, de

depreciação e outros.

5.4. O método do custo – substituição ou reprodução, baseia-se

essencialmente na manipulação de orçamentos sumários ou

pormenorizados visando à obtenção do preço da construção para o

terreno, lança mão dos métodos comparativos e da previsão de

encargos.

5.5. O método da capitalização da renda apura o valor do imóvel pela

capitalização da renda real ou prevista líquida, como se fosse

aplicada no mercado normal, mediante a utilização de taxas

convenientes de renda e de operação. Dada a sua grande

sensibilidade, posto que pequenas oscilações das taxas

empregadas apresentam grande variação dos valores obtidos, este

método é particularmente indicado para controle dos demais.

5.6. No caso vertente, o método mais recomendável, é:


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5.6.1. O comparativo de dados de mercado, para a apuração do

valor básico unitário de metro quadrado de terreno, cuja

avaliação foi feita segundo o critério do metro quadrado

médio, aplicando-se os fatores de valorização ou

desvalorização, em consonância com as Normas para

Avaliações de Imóveis do Instituto Brasileiro de Avaliações e

Perícias de Engenharia – IBAPE. Para tanto procedeu-se

uma cuidadosa pesquisa de elementos, colhida em

imobiliárias desta região.

5.6.2. O método do custo – substituição ou reprodução, baseia-se

essencialmente na manipulação de orçamentos sumários ou

pormenorizados visando à obtenção do preço da construção

constatada sobre o terreno, lança mão dos métodos

comparativos e da previsão de encargos.

5.7. As próprias peculiaridades do imóvel avaliando, desaconselham o

emprego de quaisquer outros métodos avaliatórios, ainda que só

a título de verificação.

6. TRATAMENTO DE DADOS.

6.1. A pesquisa abrangeu 05 elementos comparativos, sendo que os 05

participaram efetivamente do cálculo do valor do metro quadrado

de terreno, constantes da tabela do ANEXO 01, coletados no dia

08/05/2015.

7. GRAUS DE FUNDAMENTAÇÃO E PRECISÃO.

Especificações: Grau de Fundamentação II e Grau de Precisão II


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8. DETERMINAÇÃO DO VALOR DO BEM.

8.1. A seguir procederemos à determinação dos valores de venda.

Determinaremos os valores a partir dos dados fornecidos pelo

contratante, informações obtidas na pesquisa de mercado e com

base em hipótese adotadas e justificadas.

8.2. Após esta homogeneização, utilizamos à média simples dos valores

dos comparativos e definimos o valor de venda do imóvel em

estudo.

No ANEXO 01 foram determinados os valores correspondentes ao

valor central aos limites do intervalo de confiança.

Na presente avaliação utilizaremos o valor central do intervalo de

confiança, ou seja, em números redondos:

Vm = R$9.361.009,28

(Nove milhões, trezentos e sessenta e um mil, nove reais e

vinte e oito centavos).

8.3. Valor de venda forçada dos imóveis:

Em se tratando de valor e, em face de atual conjuntura econômica

que atravessa o país, mesmo mostrando estabilidade, a liquidez de

um imóvel com estas características oferece um prazo maior, e

assim é oportuno caracterizar a diferença fundamental entre

VALOR DE VENDA FORÇADA E VALOR DE MERCADO.


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Quando falamos de valor de mercado, nos referimos à quantia mais

provável pela qual um determinado bem seria transacionado em

um mercado livre, dentro de um prazo plausível com concorrência

perfeita, tendo o vendedor e o comprador bons conhecimentos

acerca desse bem e desse mercado.

Já o valor de venda forçada é a quantia em dinheiro paga pela

propriedade sob condições imediatas e existentes numa

determinada data.

Portanto, atualmente o preço de venda é inferior ao valor de

mercado, podendo o signatário estimar em até 35% (trinta e cinco

por cento) menor, resultando para a avaliação em questão:

Vl = R$9.361.009,28 x 0,65 = R$ 6.084.656,03

Ou, em números redondos:

Vl = R$6.000.000,00

(Seis milhões de reais)

Lembrando que conforme indicado em itens anteriores

recomendamos que o imóvel seja aceito em garantia.


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9. CONCLUSÃO.

9.1. Face a todas as considerações expostas nos itens anteriores e as

características do imóvel avaliando, temos:

Vl = R$9.350.000,00

(Nove milhões e trezentos e cinquenta mil reais)

Valor válido para a data da presente avaliação – maio/15

10. CONSIDERAÇÕES COMPLEMENTARES IMPORTANTES.

10.1. Na presente avaliação utilizaremos o valor central do intervalo de

confiança.

10.2. A empresa atesta que a presente avaliação obedeceu

criteriosamente, os seguintes princípios fundamentais:

10.2.1. O avaliador inspecionou pessoalmente o imóvel objeto do

presente trabalho.

10.2.2. Os honorários profissionais da empresa, não estão sujeitos

às conclusões deste Laudo de Avaliação.

10.2.3. A empresa não tem no presente, nem contempla para o

futuro, interesse algum ao bem objeto desta avaliação.


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10.2.4. A empresa não tem nenhum interesse ou inclinação

pessoal em relação à matéria envolvida neste Laudo de

Avaliação.

10.2.5. No melhor conhecimento e crédito da empresa, as

análises, opiniões e conclusões expressas no presente trabalho

são baseadas em dados, diligências, pesquisas e

levantamentos verdadeiros e corretos.

10.2.6. A presente avaliação e o respectivo Parecer Técnico foram

elaborados com a estrita observância dos postulados dos

Códigos de Ética Profissional do CONFEA – Conselho Federal de

Engenharia, Arquitetura e Agronomia e do IBAPE/SP

(Resolução 205 de 20 de setembro de 1.971).

10.2.7. O presente Laudo de Avaliação foi elaborado pelo

signatário e ninguém a não ser o próprio avaliador, preparou

as análises e conclusões.


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11. ENCERRAMENTO.

11.1. Nada mais havendo a esclarecer, encerramos o presente Laudo

de Avaliação que é composto por 15 (quinze) folhas impressas por

computador apenas de um lado, todas numeradas e devidamente

rubricadas, sendo a última datada e assinada, mais 04 (quatro)

anexos, também rubricados pelo signatário.

11.2. A empresa coloca-se ao inteiro dispor de Vossa Senhoria para os

esclarecimentos que se fizerem necessários.

A N E X O S

1. Quadro de elementos comparativos e memória de cálculo. 2. Descrição fotográfica do imóvel avaliando. 3. Croqui de localização do imóvel avaliando. 4. Documentação do imóvel.

Santo André, 11 de maio de 2.015.

GALACHE ENGENHARIA LTDA.

CGC n.º 02.358.652/0001-28 CREA 1009817

ENG.º TALES R. SÁNCHEZ GALACHE Diretor-Técnico

CREA n.º 5060563873/D


ANEXO 01

Quadro de elementos comparativos e memória de cálculo

QUADRO DE ELEMENTOS COMPARATIVOS

N PREÇO ÍNDICE DATA

VIA No COMPL. FONTE FONE CONTATO (R$) FISCAL IDADE VIDA Conserv R ESIDUAL PADRÃO ÁREA (m²) ÁREA (m²)

1 R. Tupinambá Ao lado do n° 819 Kaaba Imóveis (19) 3834-8808 Sra. Adriana 700.000,00 1,00 800,00 08/05/15

2 Av. Coronel Antônio Estanislau do Amaral Ao lado do n° 657 Machado de Campos Imóveis (19) 2121-8074 - (19) 3032-5989 Sr. Zé Roberto 15.000.000,00 1,80 14.000,00 08/05/15

3 R. Três Marias Esquina com à R. Mato Grosso Provectum Imóveis (19) 3112-1511 Sra. Raquel 8.500.000,00 2,00 5.000,00 08/05/15

4 R. Nove de Julho Esquina com à R. Humaitá Versatile Imóveis (19) 2516-5517 - (19) 99747-6900 Sra. Iara 5.600.000,00 1,90 15 70 3,00 20% 1,206 1.800,00 2.213,00 08/05/15

5 R. Pedro de Tolêdo Altura do n° 788 Coelho de Souza Imóveis (19) 3202-7500 - (19) 3202-7600 Sra. Rosely 2.800.000,00 1,90 20 70 3,00 20% 0,960 680,00 1.139,00 08/05/15

TERRENOENDEREÇO DO IMÓVEL INFORMAÇÕES CONSTRUÇÃO

DADOS DOS ELEMENTOS DA AMOSTRA

N VALOR DO V. Unit. VALOR VALOR

IMÓVEL (R$) BENF (R$/m²) BENF (R$) TERRENO (R$) IF At

1 700.000,00 0,00 0,00 700.000,00 1,00 800,00

2 15.000.000,00 0,00 0,00 15.000.000,00 1,80 14.000,00

3 8.500.000,00 0,00 0,00 8.500.000,00 2,00 5.000,00

4 5.600.000,00 1.094,96 1.970.925,25 3.629.074,75 1,90 2.213,00

5 2.800.000,00 831,87 565.674,83 2.234.325,17 1,90 1.139,00

HOMOGENEIZAÇÃO DA AMOSTRA

N Vun

F. oferta F. frente F. profundidade F. Pavimentação do terreno F . Grandeza F. Topografia (R$)

1 0,80 1,000 1,000 1,00 0,70 1,00 490,00 490,00 490,00

2 0,80 1,000 1,000 1,00 1,05 1,00 500,00 500,00 500,00

3 0,80 1,000 1,000 1,00 1,00 1,00 680,00 680,00 680,00

4 0,80 1,000 1,000 1,00 0,80 1,00 477,38 477,38 477,38

5 0,80 1,000 1,000 1,00 0,75 1,00 580,26 580,26 580,26

SANEAMENTO DA AMOSTRA

TESTE ITERAÇÃO

II III

MÉDIA 545,53 545,53

+25 % 709,19 709,19

-25% 381,87 381,87

MÉDIA ADOTADA = R$ 545,53

QUADRO RESUMO

valor total (R$) valor total imóvel (R$)

AT (m²) Vu terr (R$/m²) 545,53 2.841.258,19

AC (m²) Vu constr (R$/m²) 1.603,87 6.519.751,09 9.361.009,284.065,00

0,50

0,53

0,53

I

545,53

709,19

F. localização

1,00

0,56

381,87

5.208,26

1.800,00 1.417,2361

680,00 1.837,4947

FATORES

0,00 875,0000

0,00 1.071,4286

0,00 1.700,0000

PLANTA GENÉRICA

A. Constr. (m²) V. unit. Não homog. (R$/²)

Ross & Heideck

Condições Físicas Est. Coef.

Não sofreu nem requer reparos 1 0,000%

1,5 0,032%

Requer/recebeu pequenos reparos 2 2,520%

2,5 8,090%

Requer reparacões simples 3 18,100%

3,5 33,200%

Requer reparações importantes 4 52,600%

4,5 75,200%

Valor de demolição (residual) 5 100,00% R8N 1.179,19

Item Endereço

Idad

e (a

nos)

Vid

a(an

os)

Est

ado

Res

idua

l

Área constr. (m²)

PadrãoUnitário

(R$)Valor Novo (R$)

Dep

reci

ação Valor

Depreciado (R$)

Valor unit. Depreciado

(R$/m²)

Avaliando R. Tupinambá, 617 10 70 2,5 20% 4.065,00 1,554 1.832,46 7.448.955,02 87,5% 6.519.751,09 1.603,87

comparativo 01 R. Tupinambá, Ao lado do n° 819

comparativo 02 Av. Coronel Antônio Estanislau do Amaral, Ao lado do n° 657

comparativo 03 R. Três Marias, Esquina com à R. Mato Grosso

comparativo 04 R. Nove de Julho, Esquina com à R. Humaitá 15 70 3,0 20% 1.800,00 1,206 1.422,10 2.559.785,65 77,0% 1.970.925,25 1.094,96

comparativo 05 R. Pedro de Tolêdo, Altura do n° 788 20 70 3,0 20% 680,00 0,960 1.132,02 769.775,23 73,5% 565.674,83 831,87

MAU

MUITO MAU

Classificação

ÓTIMO

MUITO BOM

BOM

INTERMÉDIO

REGULAR

DEMOLIÇÃO

DEFICIENTE


ANEXO 02

Descrição fotográfica do imóvel avaliando.

Av. Padre Anchieta, 642 – CEP 09090-710 – Bairro Jardim – Santo André/SP. Fones (11) 4990-1515 / 4990-9068 – Fax (11) 4438-3262 – www.galache.com.br

FOTO 01

VISTA PARCIAL DA TESTADA DO IMÓVEL EM ESTUDO.

FOTO 02

OUTRA VISTA PARCIAL DA TESTADA DO IMÓVEL EM ESTUDO.


FOTO 03

VISTA PARCIAL INTERNA DA LOJA.

FOTO 04

OUTRA VISTA PARCIAL INTERNA DA LOJA.


FOTO 05

MAIS UMA VISTA PARCIAL INTERNA DA LOJA.

FOTO 06

VISTA PARCIAL INTERNA DO ESTOQUE.


FOTO 07

VISTA PARCIAL EXTERNA DA ÁREA DE CIRCULAÇÃO.

FOTO 08



FOTO 09

VISTA PARCIAL INTERNA DE UMA DAS SALAS (ESCRITÓRIO) .

FOTO 10

VISTA PARCIAL INTERNA DE OUTRA SALA (ESCRITÓRIO).


FOTO 11

VISTA PARCIAL INTERNA DO CORREDOR DE ACESSO AOS ESCRITÓRIOS.

FOTO 12

VISTA PARCIAL INTERNA DE UMA DAS SALAS.


FOTO 13

VISTA PARCIAL INTERNA DA LOJA.

FOTO 14

OUTRA VISTA PARCIAL INTERNA DA LOJA.


FOTO 15

VISTA PARCIAL INTERNA.

FOTO 16

VISTA PARCIAL INTERNA DE UM DOS BANHEIROS.


FOTO 17


FOTO 18

VISTA PARCIAL DE UM DOS CORREDORES.


FOTO 19

VISTA PARCIAL INTERNA DA COZINHA.

FOTO 20

OUTRA VISTA PARCIAL INTERNA DA COZINHA.


FOTO 21

VISTA PARCIAL INTERNA DO ESTACIONAMENTO.

FOTO 22

VISTA PARCIAL DO ACESSO AO SUPERMERCADO.


FOTO 23

VISTA PARCIAL EXTERNA DO IMÓVEL.

FOTO 24

OUTRA VISTA PARCIAL EXTERNA DO IMÓVEL.


FOTO 25

VISTA PARCIAL DO LOGRADOURO ONDE SE SITUA O IMÓVEL AVALIANDO.

FOTO 26

VISTA PARCIAL EXTERNA DO ACESSO PARA FUNCIONÁRIOS.


FOTO 27

VISTA PARCIAL INTERNA DO REFEITÓRIO.

FOTO 28

VISTA PARCIAL INTERNA DO VESTIÁRIO.


FOTO 29

OUTRA VISTA PARCIAL INTERNA DO VESTIÁRIO.


ANEXO 03

Croqui de localização do imóvel avaliando.


MAPA DE LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL EM ESTUDO.

MAPA DE LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL EM ESTUDO (GOOGLE EARTH).

Imóvel IMÓVEL EM

ESTUDO


ANEXO 04

Documentação do imóvel.

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