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GOVERNO DO ESTADO DE SÃO PAULO SECRETARIA DE PROJETOS, ORÇAMENTO E GESTÃO SÃO PAULO PREVIDÊNCIA - SPPREV 1 LAUDO DE AVALIAÇÃO IMÓVEL Valor de Mercado = R$ 80.000.000,00 (Oitenta milhões de reais) RUA VERGUEIRO, 470 - BAIRRO LIBERDADE SÃO PAULO – SP Data Base – outubro 2020

LAUDO DE AVALIAÇÃO IMÓVEL

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Text of LAUDO DE AVALIAÇÃO IMÓVEL

São Paulo, 05 de março de 1999SÃO PAULO PREVIDÊNCIA - SPPREV
(Oitenta milhões de reais)
SÃO PAULO – SP
SÃO PAULO PREVIDÊNCIA - SPPREV
GOVERNO DO ESTADO DE SÃO PAULO
SECRETARIA DE PROJETOS, ORÇAMENTO E GESTÃO
SÃO PAULO PREVIDÊNCIA - SPPREV
01. INTRODUÇÃO E PREMISSAS
O presente estudo tem por finalidade a determinação do atual Valor de Mercado
do imóvel representado por um terreno sem construção, caracterizado como n.º
470 da Rua Vergueiro, Bairro Liberdade, na cidade de São Paulo – SP.
Definição: Valor de Mercado: é o preço pago por um comprador desejoso de
comprar, mas não forçado, a um vendedor desejoso de vender, mas não
compelido, tendo ambos pleno conhecimento de todos os usos e utilidades da
propriedade transacionada, equivalente ao preço obtido por meio de uma
compra e venda à vista.
Os estudos foram desenvolvidos a partir de vistorias e visitas locais e à região
circunvizinha e pesquisas específicas de valores de mercado.
Para a determinação do Valor de Mercado para a venda do imóvel em tela foi
utilizado o seguinte método:
a.) ‘Método Comparativo Direto’, para o cálculo do valor de mercado do
terreno, que consiste na determinação do valor por meio da comparação
direta com outros imóveis do mesmo segmento, que evidenciem o maior
grau possível de similaridade com o imóvel em avaliação, e cujos valores
são conhecidos no mercado imobiliário local;
Seguimos as normas e os critérios preconizados pelo IBAPE (Instituto
Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia) e pela Associação Brasileira
de Normas Técnicas - ABNT, NBR-14653-2 / 04.
Temos como pressuposto fundamental que todas as informações contidas neste
laudo de avaliação, provêm de fontes fidedignas, portanto, recebidas em boa
fé.
Não realizamos medições de campo, tampouco análise sob aspecto legal das
documentações apresentadas.
Logo, não entramos no mérito se o imóvel apresenta vícios ou defeitos quanto
à posse ou direito de propriedade, hipotecas, usufruto, execução etc.
GOVERNO DO ESTADO DE SÃO PAULO
SECRETARIA DE PROJETOS, ORÇAMENTO E GESTÃO
SÃO PAULO PREVIDÊNCIA - SPPREV
Este relatório constitui peça única, não devendo qualquer informação parcial
ser tomado como conclusiva.
02. CARACTERIZAÇÃO DO LOCAL
São Paulo – SP.
Logradouro:
O terreno em questão situa-se na Rua Vergueiro com frente também para as
ruas Santana do Parais, João Julião e Avenida 23 de Maio- Bairro da Liberdade
no Município de São Paulo.
Equipamentos urbanos:
Infra-estrutura urbana :
A região onde se localiza o imóvel avaliando é dotada de todos os
melhoramentos e serviços públicos urbanos: ruas asfaltadas e arborizadas,
redes de água e esgoto, rede elétrica, rede telefônica, guias e sarjetas.
Em seu entorno existem conjuntos comerciais, residenciais, Centro Cultural
Vergueiro, SEBRAE, Hospital Beneficência Portuguesa, Hospital Municipal,
etc.
Transportes :
O acesso ao imóvel é bastante fácil, por meio de ônibus e de metro, através das
Estações Vergueiro e Paraíso.
SÃO PAULO PREVIDÊNCIA - SPPREV
3.1. Terreno:
O terreno objeto deste trabalho encontra-se desocupado, com muro em toda sua
extensão com acesso pela Rua Vergueiro.
O imóvel está registrado sob as Matriculas nº 78.226, nº 108.032, nº 108033,
nº 108034 e 112.515 do 1º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo,
.
Contribuinte : nº: 038.004.0061-8
Formato : Aproximando retangular
Topografia : O terreno é formado por três platôs planos, com
diferentes níveis.
Superfície :O solo é, aparentemente, seco e de boa consistência,
próprio para receber edificações.
SÃO PAULO PREVIDÊNCIA - SPPREV
04. METODOLOGIA UTILIZADA :
O valor do terreno foi determinado com a utilização do Método Comparativo
de Dados de Mercado.
Fator oferta (Fo) – visa corrigir a elasticidade natural nas negociações.
Adotado Fo = 0,90;
Fator de localização (Flo) - visa a transposição, para o local do imóvel em
avaliação, das características observadas no local do elemento comparativo,
em termos de infra-estrutura urbana, segurança, lazer, acessibilidade e fluxo
de veículos.
Adotou-se, para o imóvel em avaliação, o índice local igual a 100.
Fator topografia (Ft) - visa corrigir as variações das topografias dos
elementos comparativos em relação à topografia do imóvel em avaliação.
Utilizaremos as recomendações do IBAPE, conforme tabelas próprias.
05. AVALIAÇÃO
Com base nos levantamentos e estudos realizados, os quais culminaram com a
elaboração deste trabalho, avaliamos o imóvel localizado na Rua Vergueiro, nº
470, Bairro Liberdade, na cidade de São Paulo - SP, em:
R$ 80.000.000,00
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06. CONSIDERAÇÕES FINAIS
Informamos que o valor final da avaliação, qual seja, R$ 80.000.000,00
(Oitenta milhões de reais), foi obtido com a utilização do Método Comparativo
de Dados de Mercado, ou seja, aquele que melhor representou as condições de
mercado no momento.
Maria Cecilia Mathias de Camargo Cunha
Engenheira Civil
SÃO PAULO PREVIDÊNCIA - SPPREV
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São Paulo - SP
SÃO PAULO PREVIDÊNCIA - SPPREV
SITUAÇÃO PARADIGMA e/ou PARÂMETROS DO AVALIANDO
Í ndice Lo cal Í ndice Lo cal Í ndice Lo cal Í ndice Lo cal T estada T estada T estada T estada
(T est . P pal) (Secund. 1) (Secund. 2) (Secund. 3) P rincipal Secund. 1 Secund. 2 Secund. 3
100,00 60 60 80 243,97
Testadas Limites p/ cálc. Fator Múlt. Frentes(Fesq) 10,00 0,00 0,00 0,00
Test. Limite (Ffrente) 20,00 Prof.Lim.(F. prof) 52,23
Área Ter. Prof. Equiv. Zona (uso) Topogr. Superfície AC "1" AC "2" AC "3"
12.742,41 52,23 1 D>20% seca
LOTE PADRÃO Zona Test.ref. Coef. Razão depreciação
Testada Prof. Mín. Prof. Máx. Cálc.Fesq Cálc.F esq. Fatoresq construção
10,00 25,00 40,00 4 10,00 1 2,00%
FATORES - AVALIANDO
Fator Zona Fator Fator Fator frentes múlt. Fator Fator Fator
Topogr. Superfície Calculado Limitado Porte Frente Prof.
0,80 0,70 1,00 1,00 1,00 0,7026 1,0000 1,0000
CRITÉRIOS DE HOMOGENEIZAÇÃO:
FATOR DE ZONA FATOR FATOR FATOR
Zona 1 Zona 2 Zona 3 Zona 4 Zona 5 Fr. x Pr. ÁREA PORTE
0,80 1,00 1,30 1,50 1,70 0% 0% 0%
FATOR TOPOGRAFIA
Declive Aclive
Plana (P) D<5% D=5 a 10% D>10% D>20% A<10% A=10 a 20% A>20%
1,00 0,95 0,90 0,80 0,70 0,95 0,90 0,85
Obs:Abaixo do nível da rua até 1,00 m e acima até 2,00 m = Plano (P)
Abaixo do nível da rua de 1,00 a 2,50 m e acima de 2,00 até 4,00 m = Declive de 5 a 10% (D=5 a 10%)
Abaixo do nível da rua de 2,50 a 4,00 m = Declive > 10% (D>10%)
Mínimo Médio Máximo Adotado
0,409 0,481 0,553 0,481
0,624 0,734 0,844 0,734
0,919 1,070 1,221 1,070
1,251 1,497 1,743 1,497
1,903 2,154 2,355 2,154
2,356 2,656 3,008 2,656
3,331 3,865 4,399 3,865
set/19 -0,0100 0,0002 Seca Brejosa Alagadiça Inundável
out/19 0,6800 -0,0217 1,00 0,60 0,70 0,50
nov/19 0,3000 -0,0319
dez/19 2,0900 -0,1062
fev/20 -0,0400 -0,1059 OFERTA Valoriz. Final
mar/20 1,2400 2,6476 0,90 1 1,10 1,00
abr/20 0,8000 2,1351 2 1,15 1,00
mai/20 0,2800 2,6689 TAXA ATUAL DE 3 1,10 1,00
jun/20 1,5600 9,5319 MERCADO 4 1,10 1,00
jul/20 2,2300 6,1102 1,30% 5 1,15 1,00
ago/20 2,7400 2,7400 6 1,10 1,00
set/20 1,0000 1,0000 3B 1,25 1,00
Data Base
0,00
0,00
SÃO PAULO PREVIDÊNCIA - SPPREV
Testada Testada Testada Testada Test. lim. p/ Fesq.
Principal Secund. 1 Secund. 2 Secund.3 Ppal. 10,00
Índice(s) local(is) 70 0 0 0 Secund.1 0,00
Testada(s) 11,00 0,00 0,00 0,00 Secund.2 0,00
Test. Limite (Ffrente) 11,00 Secund.3 0,00
Prof. Equivalente 45,45 Prof.Lim.(F. prof) 45,45
Zona (Cálculo Fesq) 4 Coeficiente Fesq. 1
Fatoresq. (calculado) 1,00 Fat.esq. Limitado 1,00
Área Terreno 500,00 m² Expoente "FÁrea" 0,125
Área construção "1" m² Fator Porte 1,4279
Área construção "2" m²
Área construção "3" m²
Padrão "1" Terreno vago Vuc =
Padrão "2" Terreno vago Vuc =
Padrão "3" Terreno vago Vuc =
Idade aparente "1" anos Kd= 1,000
Idade aparente "2" anos Kd= 1,000
Idade aparente "3" anos Kd= 1,000
Superfície seca Fsup= 1,00
Zona (uso) 1 Fzona= 0,80
Valor (a vista) R$ 3.000.000,00
Sugerido proposta não Valor considerado R$ 3.000.000,00
Data referência set/20 Ka = 1,0000
Fonte Umuarama Imiveis - fone: (11) 3434 0099
Cálculo do valor da construção = Área constr. x Unit. constr. x Kd
VC "1" = R$ 0,00 VC "2" = R$ 0,00 VC "3" = R$ 0,00
Unitário de partida 5.400,00
Fator "esquina" 1,0000 Valoriz. Final
Fator Zona 1,0000 1 1,10 1,00
Fator Topografia 0,7778 2 1,15 1,00
Fator Superfície 1,0000 3 1,10 1,00
Fator atualização 1,0000 4 1,10 1,00
5 1,15 1,00
6 1,10 1,00
3B 1,25 1,00
GOVERNO DO ESTADO DE SÃO PAULO
SECRETARIA DE PROJETOS, ORÇAMENTO E GESTÃO
SÃO PAULO PREVIDÊNCIA - SPPREV
Modalidade oferta Fator of. 0,90
Testada Testada Testada Testada Test. lim. p/ Fesq.
Principal Secund. 1 Secund. 2 Secund.3 Ppal. 10,00
Índice(s) local(is) 60 0 0 0 Secund.1 0,00
Testada(s) 18,00 0,00 0,00 0,00 Secund.2 0,00
Test. Limite (Ffrente) 18,00 Secund.3 0,00
Prof. Equivalente 28,61 Prof.Lim.(F. prof) 28,61
Zona (Cálculo Fesq) 4 Coeficiente Fesq. 1
Fatoresq. (calculado) 1,00 Fat.esq. Limitado 1,00
Área Terreno 515,00 m² Expoente "FÁrea" 0,125
Área construção "1" m² Fator Porte 1,4187
Área construção "2" m²
Área construção "3" m²
Padrão "1" Terreno vago Vuc =
Padrão "2" Terreno vago Vuc =
Padrão "3" Terreno vago Vuc =
Idade aparente "1" anos Kd= 1,000
Idade aparente "2" anos Kd= 1,000
Idade aparente "3" anos Kd= 1,000
Superfície seca Fsup= 1,00
Topografia P Ftop= 1,00
Sugerido proposta não Valor considerado R$ 3.400.000,00
Data referência set/20 Ka = 1,0000
Fonte Klabin Imoveis - fone: (11) 5575 6988
Cálculo do valor da construção = Área constr. x Unit. constr. x Kd
VC "1" = R$ 0,00 VC "2" = R$ 0,00 VC "3" = R$ 0,00
Unitário de partida 5.941,75
Fator "esquina" 1,0000 Valoriz. Final
Fator Zona 1,0000 1 1,10 1,00
Fator Topografia 0,7000 2 1,15 1,00
Fator Superfície 1,0000 3 1,10 1,00
Fator atualização 1,0000 4 1,10 1,00
5 1,15 1,00
6 1,10 1,00
3B 1,25 1,00
GOVERNO DO ESTADO DE SÃO PAULO
SECRETARIA DE PROJETOS, ORÇAMENTO E GESTÃO
SÃO PAULO PREVIDÊNCIA - SPPREV
Modalidade oferta Fator of. 0,90
Testada Testada Testada Testada Test. lim. p/ Fesq.
Principal Secund. 1 Secund. 2 Secund.3 Ppal. 6,00
Índice(s) local(is) 60,00 0 0 0 Secund.1 0,00
Testada(s) 6,00 0,00 0,00 0,00 Secund.2 0,00
Test. Limite (Ffrente) 25,00 Secund.3 0,00
Prof. Equivalente 76,83 Prof.Lim.(F. prof) 76,83
Zona (Cálculo Fesq) 4 Coeficiente Fesq. 1
Fatoresq. (calculado) 1,00 Fat.esq. Limitado 1,00
Área Terreno 461,00 m² Expoente "FÁrea" 0,125
Área construção "1" m² Fator Porte 1,4535
Área construção "2" m²
Área construção "3" m²
Padrão "1" Terreno vago Vuc =
Padrão "2" Terreno vago Vuc =
Padrão "3" Terreno vago Vuc =
Idade aparente "1" anos Kd= 1,000
Idade aparente "2" anos Kd= 1,000
Idade aparente "3" anos Kd= 1,000
Superfície seca Fsup= 1,00
Zona (uso) 1 Fzona= 0,80
Valor (a vista) R$ 2.200.000,00
Sugerido proposta não Valor considerado R$ 2.200.000,00
Data referência set/20 Ka = 1,0000
Fonte Khondo Imoveis - fone: (11) 3088 4911
Cálculo do valor da construção = Área constr. x Unit. constr. x Kd
VC "1" = R$ 0,00 VC "2" = R$ 0,00 VC "3" = R$ 0,00
Unitário de partida 4.295,01
Fator "esquina" 1,0000 Valoriz. Final
Fator Zona 1,0000 1 1,10 1,00
Fator Topografia 0,7778 2 1,15 1,00
Fator Superfície 1,0000 3 1,10 1,00
Fator atualização 1,0000 4 1,10 1,00
5 1,15 1,00
6 1,10 1,00
3B 1,25 1,00
GOVERNO DO ESTADO DE SÃO PAULO
SECRETARIA DE PROJETOS, ORÇAMENTO E GESTÃO
SÃO PAULO PREVIDÊNCIA - SPPREV
ELEMENTO 04
Endereço Rua Santa Cruz (800m da Avenida Ricardo Jafet) - Vila Gumercindo
Modalidade oferta Fator of. 0,90
Testada Testada Testada Testada Test. lim. p/ Fesq.
Principal Secund. 1 Secund. 2 Secund.3 Ppal. 10,00
Índice(s) local(is) 60,00 0 0 0 Secund.1 0,00
Testada(s) 44,00 0,00 0,00 0,00 Secund.2 0,00
Test. Limite (Ffrente) 20,00 Secund.3 0,00
Prof. Equivalente 32,95 Prof.Lim.(F. prof) 32,95
Zona (Cálculo Fesq) 4 Coeficiente Fesq. 1
Fatoresq. (calculado) 1,00 Fat.esq. Limitado 1,00
Área Terreno 1.450,00 m² Expoente "FÁrea" 0,125
Área construção "1" m² Fator Porte 1,1309
Área construção "2" m²
Área construção "3" m²
Padrão "1" Terreno vago Vuc =
Padrão "2" Terreno vago Vuc =
Padrão "3" Terreno vago Vuc =
Idade aparente "1" anos Kd= 1,000
Idade aparente "2" anos Kd= 1,000
Idade aparente "3" anos Kd= 1,000
Superfície seca Fsup= 1,00
Sugerido proposta não Valor considerado R$ 6.000.000,00
Data referência set/20 Ka = 1,0000
Fonte M Bras Soluções Imobiliarias - fone: (11) 5185 6999
Cálculo do valor da construção = Área constr. x Unit. constr. x Kd
VC "1" = R$ 0,00 VC "2" = R$ 0,00 VC "3" = R$ 0,00
Unitário de partida 3.724,14
Fator "esquina" 1,0000 Valoriz. Final
Fator Zona 1,0000 1 1,10 1,00
Fator Topografia 0,7368 2 1,15 1,00
Fator Superfície 1,0000 3 1,10 1,00
Fator atualização 1,0000 4 1,10 1,00
5 1,15 1,00
6 1,10 1,00
3B 1,25 1,00
GOVERNO DO ESTADO DE SÃO PAULO
SECRETARIA DE PROJETOS, ORÇAMENTO E GESTÃO
SÃO PAULO PREVIDÊNCIA - SPPREV
Modalidade oferta Fator of. 0,90
Testada Testada Testada Testada Test. lim. p/ Fesq.
Principal Secund. 1 Secund. 2 Secund.3 Ppal. 10,00
Índice(s) local(is) 100,00 0 0 0 Secund.1 0,00
Testada(s) 15,00 0,00 0,00 0,00 Secund.2 0,00
Test. Limite (Ffrente) 9,45 Secund.3 0,00
Prof. Equivalente 67,13 Prof.Lim.(F. prof) 67,13
Zona (Cálculo Fesq) 4 Coeficiente Fesq. 1
Fatoresq. (calculado) 1,00 Fat.esq. Limitado 1,00
Área Terreno 1.007,00 m² Expoente "FÁrea" 0,125
Área construção "1" m² Fator Porte 1,2249
Área construção "2" m²
Área construção "3" m²
Padrão "1" Terreno vago Vuc =
Padrão "2" Terreno vago Vuc =
Padrão "3" Terreno vago Vuc =
Idade aparente "1" anos Kd= 1,000
Idade aparente "2" anos Kd= 1,000
Idade aparente "3" anos Kd= 1,000
Superfície seca Fsup= 1,00
Valor (a vista) R$ ###########
Data referência set/20 Ka = 1,0000
Fonte Patrivan Imoveis - fone:(11) 3213 7037
Cálculo do valor da construção = Área constr. x Unit. constr. x Kd
VC "1" = R$ 0,00 VC "2" = R$ 0,00 VC "3" = R$ 0,00
Unitário de partida 8.937,44
Fator "esquina" 1,0000 Valoriz. Final
Fator Zona 1,0000 1 1,10 1,00
Fator Topografia 0,7368 2 1,15 1,00
Fator Superfície 1,0000 3 1,10 1,00
Fator atualização 1,0000 4 1,10 1,00
5 1,15 1,00
6 1,10 1,00
3B 1,25 1,00
GOVERNO DO ESTADO DE SÃO PAULO
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SÃO PAULO PREVIDÊNCIA - SPPREV
Modalidade oferta Fator of. 0,90
Testada Testada Testada Testada Test. lim. p/ Fesq.
Principal Secund. 1 Secund. 2 Secund.3 Ppal. 10,00
Índice(s) local(is) 70,00 0 0 0 Secund.1 0,00
Testada(s) 12,00 0,00 0,00 0,00 Secund.2 0,00
Test. Limite (Ffrente) 12,00 Secund.3 0,00
Prof. Equivalente 40,00 Prof.Lim.(F. prof) 40,00
Zona (Cálculo Fesq) 4 Coeficiente Fesq. 1
Fatoresq. (calculado) 1,00 Fat.esq. Limitado 1,00
Área Terreno 480,00 m² Expoente "FÁrea" 0,125
Área construção "1" m² Fator Porte 1,4407
Área construção "2" m²
Área construção "3" m²
Padrão "1" Terreno vago Vuc =
Padrão "2" Terreno vago Vuc =
Padrão "3" Terreno vago Vuc =
Idade aparente "1" anos Kd= 1,000
Idade aparente "2" anos Kd= 1,000
Idade aparente "3" anos Kd= 1,000
Superfície seca Fsup= 1,00
Topografia p Ftop= 1,00
Sugerido proposta não Valor considerado R$ 3.000.000,00
Data referência set/20 Ka = 1,0000
Fonte I S Imoveis - fone: (11) 3713 3736
Cálculo do valor da construção = Área constr. x Unit. constr. x Kd
VC "1" = R$ 0,00 VC "2" = R$ 0,00 VC "3" = R$ 0,00
Unitário de partida 5.625,00
Fator "esquina" 1,0000 Valoriz. Final
Fator Zona 1,0000 1 1,10 1,00
Fator Topografia 0,7000 2 1,15 1,00
Fator Superfície 1,0000 3 1,10 1,00
Fator atualização 1,0000 4 1,10 1,00
5 1,15 1,00
6 1,10 1,00
3B 1,25 1,00
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SÃO PAULO PREVIDÊNCIA - SPPREV
Modalidade oferta Fator of. 0,90
Testada Testada Testada Testada Test. lim. p/ Fesq.
Principal Secund. 1 Secund. 2 Secund.3 Ppal. 10,00
Índice(s) local(is) 90 0 0 0 Secund.1 0,00
Testada(s) 20,00 0,00 0,00 0,00 Secund.2 0,00
Test. Limite (Ffrente) 12,00 Secund.3 0,00
Prof. Equivalente 23,35 Prof.Lim.(F. prof) 23,35
Zona (Cálculo Fesq) 4 Coeficiente Fesq. 1
Fatoresq. (calculado) 1,00 Fat.esq. Limitado 1,00
Área Terreno 467,00 m² Expoente "FÁrea" 0,125
Área construção "1" m² Fator Porte 1,4494
Área construção "2" m²
Área construção "3" m²
Padrão "1" Terreno vago Vuc =
Padrão "2" Terreno vago Vuc =
Padrão "3" Terreno vago Vuc =
Idade aparente "1" anos Kd= 1,000
Idade aparente "2" anos Kd= 1,000
Idade aparente "3" anos Kd= 1,000
Superfície seca Fsup= 1,00
Topografia P Ftop= 1,00
Sugerido proposta sim Valor considerado R$ 4.770.000,00
Data referência set/20 Ka = 1,0000
Fonte C S Negocios Real - fone: (11) 94372 3562
Cálculo do valor da construção = Área constr. x Unit. constr. x Kd
VC "1" = R$0,00 VC "2" = R$ 0,00 VC "3" = R$ 0,00
Unitário de partida 9.192,72
Fator "esquina" 1,0000 Valoriz. Final
Fator Zona 1,0000 1 1,10 1,00
Fator Topografia 0,7000 2 1,15 1,00
Fator Superfície 1,0000 3 1,10 1,00
Fator atualização 1,0000 4 1,10 1,00
5 1,15 1,00
6 1,10 1,00
3B 1,25 1,00
GOVERNO DO ESTADO DE SÃO PAULO
SECRETARIA DE PROJETOS, ORÇAMENTO E GESTÃO
SÃO PAULO PREVIDÊNCIA - SPPREV
Testada Testada Testada Testada Test. lim. p/ Fesq.
Principal Secund. 1 Secund. 2 Secund.3 Ppal. 10,00
Índice(s) local(is) 100 0 0 0 Secund.1 0,00
Testada(s) 10,00 0,00 0,00 0,00 Secund.2 0,00
Test. Limite (Ffrente) 10,00 Secund.3 0,00
Prof. Equivalente 45,00 Prof.Lim.(F. prof) 45,00
Zona (Cálculo Fesq) 4 Coeficiente Fesq. 1
Fatoresq. (calculado) 1,00 Fat.esq. Limitado 1,00
Área Terreno 450,00 m² Expoente "FÁrea" 0,125
Área construção "1" m² Fator Porte 1,4612
Área construção "2" m²
Área construção "3" m²
Padrão "1" Terreno vago Vuc =
Padrão "2" Terreno vago Vuc =
Padrão "3" Terreno vago Vuc =
Idade aparente "1" anos Kd= 1,000
Idade aparente "2" anos Kd= 1,000
Idade aparente "3" anos Kd= 1,000
Superfície seca Fsup= 1,00
Topografia P Ftop= 1,00
Sugerido proposta não Valor considerado R$ 4.500.000,00
Data referência set/20 Ka = 1,0000
Fonte Coelho da Fonseca - fone; (11) 3882 4000
Cálculo do valor da construção = Área constr. x Unit. constr. x Kd
VC "1" = R$ 0,00 VC "2" = R$ 0,00 VC "3" = R$ 0,00
Unitário de partida 9.000,00
Fator "esquina" 1,0000 Valoriz. Final
Fator Zona 1,0000 1 1,10 1,00
Fator Topografia 0,7000 2 1,15 1,00
Fator Superfície 1,0000 3 1,10 1,00
Fator atualização 1,0000 4 1,10 1,00
5 1,15 1,00
6 1,10 1,00
3B 1,25 1,00
GOVERNO DO ESTADO DE SÃO PAULO
SECRETARIA DE PROJETOS, ORÇAMENTO E GESTÃO
SÃO PAULO PREVIDÊNCIA - SPPREV
Modalidade oferta Fator of. 0,90
Testada Testada Testada Testada Test. lim. p/ Fesq.
Principal Secund. 1 Secund. 2 Secund.3 Ppal. 10,00
Índice(s) local(is) 90 0 0 0 Secund.1 0,00
Testada(s) 12,00 0,00 0,00 0,00 Secund.2 0,00
Test. Limite (Ffrente) 12,00 Secund.3 0,00
Prof. Equivalente 48,92 Prof.Lim.(F. prof) 48,92
Zona (Cálculo Fesq) 4 Coeficiente Fesq. 1
Fatoresq. (calculado) 1,00 Fat.esq. Limitado 1,00
Área Terreno 587,00 m² Expoente "FÁrea" 0,125
Área construção "1" m² Fator Porte 1,3786
Área construção "2" m²
Área construção "3" m²
Padrão "1" Terreno vago Vuc =
Padrão "2" Terreno vago Vuc =
Padrão "3" Terreno vago Vuc =
Idade aparente "1" anos Kd= 1,000
Idade aparente "2" anos Kd= 1,000
Idade aparente "3" anos Kd= 1,000
Superfície seca Fsup= 1,00
Sugerido proposta não Valor considerado R$ 6.000.000,00
Data referência set/20 Ka = 1,0000
Fonte Adimari Imoveis - fone: (11) 3774 2424
Cálculo do valor da construção = Área constr. x Unit. constr. x Kd
VC "1" = R$ 0,00 VC "2" = R$ 0,00 VC "3" = R$ 0,00
Unitário de partida 9.199,32
Fator "esquina" 1,0000 Valoriz. Final
Fator Zona 1,0000 1 1,10 1,00
Fator Topografia 0,7368 2 1,15 1,00
Fator Superfície 1,0000 3 1,10 1,00
Fator atualização 1,0000 4 1,10 1,00
5 1,15 1,00
6 1,10 1,00
3B 1,25 1,00
GOVERNO DO ESTADO DE SÃO PAULO
SECRETARIA DE PROJETOS, ORÇAMENTO E GESTÃO
SÃO PAULO PREVIDÊNCIA - SPPREV
Testada Testada Testada Testada Test. lim. p/ Fesq.
Principal Secund. 1 Secund. 2 Secund.3 Ppal. 6,00
Índice(s) local(is) 80,00 0 0 0 Secund.1 0,00
Testada(s) 6,00 0,00 0,00 0,00 Secund.2 0,00
Test. Limite (Ffrente) 8,00 Secund.3 0,00
Prof. Equivalente 80,00 Prof.Lim.(F. prof) 80,00
Zona (Cálculo Fesq) 4 Coeficiente Fesq. 1
Fatoresq. (calculado) 1,00 Fat.esq. Limitado 1,00
Área Terreno 480,00 m² Expoente "FÁrea" 0,125
Área construção "1" m² Fator Porte 1,4407
Área construção "2" m²
Área construção "3" m²
Padrão "1" Terreno vago Vuc =
Padrão "2" Terreno vago Vuc =
Padrão "3" Terreno vago Vuc =
Idade aparente "1" anos Kd= 1,000
Idade aparente "2" anos Kd= 1,000
Idade aparente "3" anos Kd= 1,000
Superfície seca Fsup= 1,00
Zona (uso) 1 Fzona= 0,80
Valor (a vista) R$ 3.800.000,00
Sugerido proposta sim Valor considerado R$ 3.420.000,00
Data referência set/20 Ka = 1,0000
Fonte Innovacom Imoveis - fone: (11) 3895 7404
Cálculo do valor da construção = Área constr. x Unit. constr. x Kd
VC "1" = R$ 0,00 VC "2" = R$ 0,00 VC "3" = R$ 0,00
Unitário de partida 6.412,50
Fator "esquina" 1,0000 Valoriz. Final
Fator Zona 1,0000 1 1,10 1,00
Fator Topografia 0,7778 2 1,15 1,00
Fator Superfície 1,0000 3 1,10 1,00
Fator atualização 1,0000 4 1,10 1,00
5 1,15 1,00
6 1,10 1,00
3B 1,25 1,00
GOVERNO DO ESTADO DE SÃO PAULO
SECRETARIA DE PROJETOS, ORÇAMENTO E GESTÃO
SÃO PAULO PREVIDÊNCIA - SPPREV
Nº Terreno Partida Final da amostra
1 500,00 5.400,00 6.000,29 6.000,29
2 515,00 5.941,75 6.932,18 6.932,18
3 461,00 4.295,01 5.567,88 5.567,88
4 1.450,00 3.724,14 4.573,34 4.573,34
5 1.007,00 8.937,44 6.585,11 6.585,11
6 480,00 5.625,00 5.625,11 5.625,11
7 467,00 9.192,72 7.149,82 7.149,82
8 450,00 9.000,00 6.300,00 6.300,00
9 587,00 9.199,32 7.531,10 7.531,10
10 480,00 6.412,50 6.234,55 6.234,55
Resultado preliminar da pesquisa
Média saneada 6.249,94
Desvio padrão 866,71
localização, zoneamento, topografia, superfície, área/dimensões,
conforme situação paradigma.
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SECRETARIA DE PROJETOS, ORÇAMENTO E GESTÃO
SÃO PAULO PREVIDÊNCIA - SPPREV
TESTADAS
FATOResq (limitado) 1,00
ÁREA CONSTRUÍDA (m²)
PADRÃO
AC "1" = anos Kd = 1,000
AC "2" = anos Kd = 1,000
AC "3" = anos Kd = 1,000
CÁLCULO VALOR TOTAL CONSTRUÇÃO VC = VC "1" + VC "2" + VC "3"
VC = R$ 0,00
CÁLCULO VALOR TERRENO VT = At x Vub x Fesq x Fsup x Ffrente x Fprof
VT = R$ 79.639.297,96
VI = R$ 79.639.297,96 ou, em números redondos:
VI = R$ 80.000.000,00
SÃO PAULO PREVIDÊNCIA - SPPREV
0,00
1.000,00
2.000,00
3.000,00
4.000,00
5.000,00
6.000,00
7.000,00
8.000,00
9.000,00
10.000,00
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 MÉDIA
V A
L O