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GOVERNO DO ESTADO DE SÃO PAULO SECRETARIA DE PROJETOS, ORÇAMENTO E GESTÃO SÃO PAULO PREVIDÊNCIA - SPPREV 1 LAUDO DE AVALIAÇÃO IMÓVEL Valor de Mercado = R$ 80.000.000,00 (Oitenta milhões de reais) RUA VERGUEIRO, 470 - BAIRRO LIBERDADE SÃO PAULO – SP Data Base – outubro 2020

LAUDO DE AVALIAÇÃO IMÓVEL

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LAUDO DE AVALIAÇÃO

IMÓVEL

Valor de Mercado = R$ 80.000.000,00

(Oitenta milhões de reais)

RUA VERGUEIRO, 470 - BAIRRO LIBERDADE

SÃO PAULO – SP

Data Base – outubro 2020

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SUMÁRIO

01.) Introdução e Premissas......................................................03

02.) Caracterização do Local................................................... 04

03.) Características do Objeto................................................. 05

04.) Metodologia Utilizada....................................................... 06

05.) Avaliação............................................................................ 06

06.) Considerações Finais.......................................................... 07

07.) Documentação Fotográfica.............................................. 08

08.) Memória de Cálculo ....................................................... 13

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01. INTRODUÇÃO E PREMISSAS

O presente estudo tem por finalidade a determinação do atual Valor de Mercado

do imóvel representado por um terreno sem construção, caracterizado como n.º

470 da Rua Vergueiro, Bairro Liberdade, na cidade de São Paulo – SP.

Definição: Valor de Mercado: é o preço pago por um comprador desejoso de

comprar, mas não forçado, a um vendedor desejoso de vender, mas não

compelido, tendo ambos pleno conhecimento de todos os usos e utilidades da

propriedade transacionada, equivalente ao preço obtido por meio de uma

compra e venda à vista.

Os estudos foram desenvolvidos a partir de vistorias e visitas locais e à região

circunvizinha e pesquisas específicas de valores de mercado.

Para a determinação do Valor de Mercado para a venda do imóvel em tela foi

utilizado o seguinte método:

a.) ‘Método Comparativo Direto’, para o cálculo do valor de mercado do

terreno, que consiste na determinação do valor por meio da comparação

direta com outros imóveis do mesmo segmento, que evidenciem o maior

grau possível de similaridade com o imóvel em avaliação, e cujos valores

são conhecidos no mercado imobiliário local;

Seguimos as normas e os critérios preconizados pelo IBAPE (Instituto

Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia) e pela Associação Brasileira

de Normas Técnicas - ABNT, NBR-14653-2 / 04.

Temos como pressuposto fundamental que todas as informações contidas neste

laudo de avaliação, provêm de fontes fidedignas, portanto, recebidas em boa

fé.

Não realizamos medições de campo, tampouco análise sob aspecto legal das

documentações apresentadas.

Logo, não entramos no mérito se o imóvel apresenta vícios ou defeitos quanto

à posse ou direito de propriedade, hipotecas, usufruto, execução etc.

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Este relatório constitui peça única, não devendo qualquer informação parcial

ser tomado como conclusiva.

02. CARACTERIZAÇÃO DO LOCAL

Endereço:

Rua Vergueiro, nº 470 - Bairro Liberdade.

São Paulo – SP.

Logradouro:

O terreno em questão situa-se na Rua Vergueiro com frente também para as

ruas Santana do Parais, João Julião e Avenida 23 de Maio- Bairro da Liberdade

no Município de São Paulo.

Equipamentos urbanos:

Infra-estrutura urbana :

A região onde se localiza o imóvel avaliando é dotada de todos os

melhoramentos e serviços públicos urbanos: ruas asfaltadas e arborizadas,

redes de água e esgoto, rede elétrica, rede telefônica, guias e sarjetas.

Em seu entorno existem conjuntos comerciais, residenciais, Centro Cultural

Vergueiro, SEBRAE, Hospital Beneficência Portuguesa, Hospital Municipal,

etc.

Transportes :

O acesso ao imóvel é bastante fácil, por meio de ônibus e de metro, através das

Estações Vergueiro e Paraíso.

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03. CARACTERÍSTICAS DO OBJETO

3.1. Terreno:

O terreno objeto deste trabalho encontra-se desocupado, com muro em toda sua

extensão com acesso pela Rua Vergueiro.

O imóvel está registrado sob as Matriculas nº 78.226, nº 108.032, nº 108033,

nº 108034 e 112.515 do 1º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo,

encerrando uma área, após levantamentos topográficos de 12.742,41 m²

.

Área de Registro: 12.777,31m²

Contribuinte : nº: 038.004.0061-8

Área Adotada : 12.742,41 m²

Frente (Rua Vergueiro) : 243,97 m;

Formato : Aproximando retangular

Topografia : O terreno é formado por três platôs planos, com

diferentes níveis.

Superfície :O solo é, aparentemente, seco e de boa consistência,

próprio para receber edificações.

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04. METODOLOGIA UTILIZADA :

O valor do terreno foi determinado com a utilização do Método Comparativo

de Dados de Mercado.

4.1 –PREMISSAS BÁSICAS DA HOMOGENEIZAÇÃO (terreno) :

➢ Fator oferta (Fo) – visa corrigir a elasticidade natural nas negociações.

Adotado Fo = 0,90;

➢ Fator de localização (Flo) - visa a transposição, para o local do imóvel em

avaliação, das características observadas no local do elemento comparativo,

em termos de infra-estrutura urbana, segurança, lazer, acessibilidade e fluxo

de veículos.

Adotou-se, para o imóvel em avaliação, o índice local igual a 100.

➢ Fator topografia (Ft) - visa corrigir as variações das topografias dos

elementos comparativos em relação à topografia do imóvel em avaliação.

Utilizaremos as recomendações do IBAPE, conforme tabelas próprias.

05. AVALIAÇÃO

Com base nos levantamentos e estudos realizados, os quais culminaram com a

elaboração deste trabalho, avaliamos o imóvel localizado na Rua Vergueiro, nº

470, Bairro Liberdade, na cidade de São Paulo - SP, em:

R$ 80.000.000,00

(Oitenta milhões de reais)

Data-base de outubro de 2020

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06. CONSIDERAÇÕES FINAIS

Informamos que o valor final da avaliação, qual seja, R$ 80.000.000,00

(Oitenta milhões de reais), foi obtido com a utilização do Método Comparativo

de Dados de Mercado, ou seja, aquele que melhor representou as condições de

mercado no momento.

Atenciosamente,

São Paulo, 19 de outubro de 2020.

Maria Cecilia Mathias de Camargo Cunha

Engenheira Civil

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07. DOCUMENTAÇÃO FOTOGRÁFICA

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Data-Base: set/2020

08.MEMÓRIA DE CÁLCULO

MÉTODO COMPARATIVO DIRETO

Rua Vergueiro, n.º 470 - Liberdade

São Paulo - SP

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SITUAÇÃO PARADIGMA e/ou PARÂMETROS DO AVALIANDO

Í ndice Lo cal Í ndice Lo cal Í ndice Lo cal Í ndice Lo cal T estada T estada T estada T estada

(T est . P pal) (Secund. 1) (Secund. 2) (Secund. 3) P rincipal Secund. 1 Secund. 2 Secund. 3

100,00 60 60 80 243,97

Testadas Limites p/ cálc. Fator Múlt. Frentes(Fesq) 10,00 0,00 0,00 0,00

Test. Limite (Ffrente) 20,00 Prof.Lim.(F. prof) 52,23

Área Ter. Prof. Equiv. Zona (uso) Topogr. Superfície AC "1" AC "2" AC "3"

12.742,41 52,23 1 D>20% seca

LOTE PADRÃO Zona Test.ref. Coef. Razão depreciação

Testada Prof. Mín. Prof. Máx. Cálc.Fesq Cálc.F esq. Fatoresq construção

10,00 25,00 40,00 4 10,00 1 2,00%

FATORES - AVALIANDO

Fator Zona Fator Fator Fator frentes múlt. Fator Fator Fator

Topogr. Superfície Calculado Limitado Porte Frente Prof.

0,80 0,70 1,00 1,00 1,00 0,7026 1,0000 1,0000

CRITÉRIOS DE HOMOGENEIZAÇÃO:

FATOR DE ZONA FATOR FATOR FATOR

Zona 1 Zona 2 Zona 3 Zona 4 Zona 5 Fr. x Pr. ÁREA PORTE

0,80 1,00 1,30 1,50 1,70 0% 0% 0%

FATOR TOPOGRAFIA

Declive Aclive

Plana (P) D<5% D=5 a 10% D>10% D>20% A<10% A=10 a 20% A>20%

1,00 0,95 0,90 0,80 0,70 0,95 0,90 0,85

Obs:Abaixo do nível da rua até 1,00 m e acima até 2,00 m = Plano (P)

Abaixo do nível da rua de 1,00 a 2,50 m e acima de 2,00 até 4,00 m = Declive de 5 a 10% (D=5 a 10%)

Abaixo do nível da rua de 2,50 a 4,00 m = Declive > 10% (D>10%)

Mínimo Médio Máximo Adotado

0,409 0,481 0,553 0,481

0,624 0,734 0,844 0,734

0,919 1,070 1,221 1,070

1,251 1,497 1,743 1,497

1,903 2,154 2,355 2,154

2,356 2,656 3,008 2,656

3,331 3,865 4,399 3,865

acima 4,843 4,843

FATORES ATUALIZ. (IGPM/FGV) FATORES DE SUPERFÍCIE

set/19 -0,0100 0,0002 Seca Brejosa Alagadiça Inundável

out/19 0,6800 -0,0217 1,00 0,60 0,70 0,50

nov/19 0,3000 -0,0319

dez/19 2,0900 -0,1062

jan/20 0,4800 -0,0508 FATOR Zonas Limites Fator esq.

fev/20 -0,0400 -0,1059 OFERTA Valoriz. Final

mar/20 1,2400 2,6476 0,90 1 1,10 1,00

abr/20 0,8000 2,1351 2 1,15 1,00

mai/20 0,2800 2,6689 TAXA ATUAL DE 3 1,10 1,00

jun/20 1,5600 9,5319 MERCADO 4 1,10 1,00

jul/20 2,2300 6,1102 1,30% 5 1,15 1,00

ago/20 2,7400 2,7400 6 1,10 1,00

set/20 1,0000 1,0000 3B 1,25 1,00

Data Base

Padrão

0,00

0,00

0,00

0,00Superior

Simples

Fino

Valor (R$ / m²)

PADRÃO CONSTRUTIVO - Residencial - Casa - R8N

0,00

0,00

Luxo 0,00

0,00

Terreno vago

Rústico

Proletário

0,00

Econômico

Médio

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ELEMENTO 01

Endereço Largo da Polvora - Liberdade

Modalidade oferta Fator of. 0,90

Testada Testada Testada Testada Test. lim. p/ Fesq.

Principal Secund. 1 Secund. 2 Secund.3 Ppal. 10,00

Índice(s) local(is) 70 0 0 0 Secund.1 0,00

Testada(s) 11,00 0,00 0,00 0,00 Secund.2 0,00

Test. Limite (Ffrente) 11,00 Secund.3 0,00

Prof. Equivalente 45,45 Prof.Lim.(F. prof) 45,45

Zona (Cálculo Fesq) 4 Coeficiente Fesq. 1

Fatoresq. (calculado) 1,00 Fat.esq. Limitado 1,00

Área Terreno 500,00 m² Expoente "FÁrea" 0,125

Área construção "1" m² Fator Porte 1,4279

Área construção "2" m²

Área construção "3" m²

Padrão "1" Terreno vago Vuc =

Padrão "2" Terreno vago Vuc =

Padrão "3" Terreno vago Vuc =

Idade aparente "1" anos Kd= 1,000

Idade aparente "2" anos Kd= 1,000

Idade aparente "3" anos Kd= 1,000

Superfície seca Fsup= 1,00

Topografia D=5 a 10% Ftop= 0,90

Zona (uso) 1 Fzona= 0,80

Valor (a vista) R$ 3.000.000,00

Sugerido proposta não Valor considerado R$ 3.000.000,00

Data referência set/20 Ka = 1,0000

Fonte Umuarama Imiveis - fone: (11) 3434 0099

Cálculo do valor da construção = Área constr. x Unit. constr. x Kd

VC "1" = R$ 0,00 VC "2" = R$ 0,00 VC "3" = R$ 0,00

Unitário de partida 5.400,00

Fator transposição 1,4286 Zonas Limites Fator esq.

Fator "esquina" 1,0000 Valoriz. Final

Fator Zona 1,0000 1 1,10 1,00

Fator Topografia 0,7778 2 1,15 1,00

Fator Superfície 1,0000 3 1,10 1,00

Fator atualização 1,0000 4 1,10 1,00

5 1,15 1,00

6 1,10 1,00

3B 1,25 1,00

Vub (s/ correção área) 6.000,29 /m²

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ELEMENTO 02

Endereço Rua Maestro Callia, 25 - Vila Mariana

Modalidade oferta Fator of. 0,90

Testada Testada Testada Testada Test. lim. p/ Fesq.

Principal Secund. 1 Secund. 2 Secund.3 Ppal. 10,00

Índice(s) local(is) 60 0 0 0 Secund.1 0,00

Testada(s) 18,00 0,00 0,00 0,00 Secund.2 0,00

Test. Limite (Ffrente) 18,00 Secund.3 0,00

Prof. Equivalente 28,61 Prof.Lim.(F. prof) 28,61

Zona (Cálculo Fesq) 4 Coeficiente Fesq. 1

Fatoresq. (calculado) 1,00 Fat.esq. Limitado 1,00

Área Terreno 515,00 m² Expoente "FÁrea" 0,125

Área construção "1" m² Fator Porte 1,4187

Área construção "2" m²

Área construção "3" m²

Padrão "1" Terreno vago Vuc =

Padrão "2" Terreno vago Vuc =

Padrão "3" Terreno vago Vuc =

Idade aparente "1" anos Kd= 1,000

Idade aparente "2" anos Kd= 1,000

Idade aparente "3" anos Kd= 1,000

Superfície seca Fsup= 1,00

Topografia P Ftop= 1,00

Zona (uso) 1 Fzona= 0,80

Valor (a vista) R$ 3.400.000,00

Sugerido proposta não Valor considerado R$ 3.400.000,00

Data referência set/20 Ka = 1,0000

Fonte Klabin Imoveis - fone: (11) 5575 6988

Cálculo do valor da construção = Área constr. x Unit. constr. x Kd

VC "1" = R$ 0,00 VC "2" = R$ 0,00 VC "3" = R$ 0,00

Unitário de partida 5.941,75

Fator transposição 1,6667 Zonas Limites Fator esq.

Fator "esquina" 1,0000 Valoriz. Final

Fator Zona 1,0000 1 1,10 1,00

Fator Topografia 0,7000 2 1,15 1,00

Fator Superfície 1,0000 3 1,10 1,00

Fator atualização 1,0000 4 1,10 1,00

5 1,15 1,00

6 1,10 1,00

3B 1,25 1,00

Vub (s/ correção área) 6.932,18 /m²

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ELEMENTO 03

Endereço Rua Paula Ney, 747 - Vila Mariana

Modalidade oferta Fator of. 0,90

Testada Testada Testada Testada Test. lim. p/ Fesq.

Principal Secund. 1 Secund. 2 Secund.3 Ppal. 6,00

Índice(s) local(is) 60,00 0 0 0 Secund.1 0,00

Testada(s) 6,00 0,00 0,00 0,00 Secund.2 0,00

Test. Limite (Ffrente) 25,00 Secund.3 0,00

Prof. Equivalente 76,83 Prof.Lim.(F. prof) 76,83

Zona (Cálculo Fesq) 4 Coeficiente Fesq. 1

Fatoresq. (calculado) 1,00 Fat.esq. Limitado 1,00

Área Terreno 461,00 m² Expoente "FÁrea" 0,125

Área construção "1" m² Fator Porte 1,4535

Área construção "2" m²

Área construção "3" m²

Padrão "1" Terreno vago Vuc =

Padrão "2" Terreno vago Vuc =

Padrão "3" Terreno vago Vuc =

Idade aparente "1" anos Kd= 1,000

Idade aparente "2" anos Kd= 1,000

Idade aparente "3" anos Kd= 1,000

Superfície seca Fsup= 1,00

Topografia D=5 a 10% Ftop= 0,90

Zona (uso) 1 Fzona= 0,80

Valor (a vista) R$ 2.200.000,00

Sugerido proposta não Valor considerado R$ 2.200.000,00

Data referência set/20 Ka = 1,0000

Fonte Khondo Imoveis - fone: (11) 3088 4911

Cálculo do valor da construção = Área constr. x Unit. constr. x Kd

VC "1" = R$ 0,00 VC "2" = R$ 0,00 VC "3" = R$ 0,00

Unitário de partida 4.295,01

Fator transposição 1,6667 Zonas Limites Fator esq.

Fator "esquina" 1,0000 Valoriz. Final

Fator Zona 1,0000 1 1,10 1,00

Fator Topografia 0,7778 2 1,15 1,00

Fator Superfície 1,0000 3 1,10 1,00

Fator atualização 1,0000 4 1,10 1,00

5 1,15 1,00

6 1,10 1,00

3B 1,25 1,00

Vub (s/ correção área) 5.567,88 /m²

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ELEMENTO 04

Endereço Rua Santa Cruz (800m da Avenida Ricardo Jafet) - Vila Gumercindo

Modalidade oferta Fator of. 0,90

Testada Testada Testada Testada Test. lim. p/ Fesq.

Principal Secund. 1 Secund. 2 Secund.3 Ppal. 10,00

Índice(s) local(is) 60,00 0 0 0 Secund.1 0,00

Testada(s) 44,00 0,00 0,00 0,00 Secund.2 0,00

Test. Limite (Ffrente) 20,00 Secund.3 0,00

Prof. Equivalente 32,95 Prof.Lim.(F. prof) 32,95

Zona (Cálculo Fesq) 4 Coeficiente Fesq. 1

Fatoresq. (calculado) 1,00 Fat.esq. Limitado 1,00

Área Terreno 1.450,00 m² Expoente "FÁrea" 0,125

Área construção "1" m² Fator Porte 1,1309

Área construção "2" m²

Área construção "3" m²

Padrão "1" Terreno vago Vuc =

Padrão "2" Terreno vago Vuc =

Padrão "3" Terreno vago Vuc =

Idade aparente "1" anos Kd= 1,000

Idade aparente "2" anos Kd= 1,000

Idade aparente "3" anos Kd= 1,000

Superfície seca Fsup= 1,00

Topografia D<5% Ftop= 0,95

Zona (uso) 1 Fzona= 0,80

Valor (a vista) R$ 6.000.000,00

Sugerido proposta não Valor considerado R$ 6.000.000,00

Data referência set/20 Ka = 1,0000

Fonte M Bras Soluções Imobiliarias - fone: (11) 5185 6999

Cálculo do valor da construção = Área constr. x Unit. constr. x Kd

VC "1" = R$ 0,00 VC "2" = R$ 0,00 VC "3" = R$ 0,00

Unitário de partida 3.724,14

Fator transposição 1,6667 Zonas Limites Fator esq.

Fator "esquina" 1,0000 Valoriz. Final

Fator Zona 1,0000 1 1,10 1,00

Fator Topografia 0,7368 2 1,15 1,00

Fator Superfície 1,0000 3 1,10 1,00

Fator atualização 1,0000 4 1,10 1,00

5 1,15 1,00

6 1,10 1,00

3B 1,25 1,00

Vub (s/ correção área) 4.573,34 /m²

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ELEMENTO 05

Endereço Avenida Lins de Vasconcelos - Cambuci

Modalidade oferta Fator of. 0,90

Testada Testada Testada Testada Test. lim. p/ Fesq.

Principal Secund. 1 Secund. 2 Secund.3 Ppal. 10,00

Índice(s) local(is) 100,00 0 0 0 Secund.1 0,00

Testada(s) 15,00 0,00 0,00 0,00 Secund.2 0,00

Test. Limite (Ffrente) 9,45 Secund.3 0,00

Prof. Equivalente 67,13 Prof.Lim.(F. prof) 67,13

Zona (Cálculo Fesq) 4 Coeficiente Fesq. 1

Fatoresq. (calculado) 1,00 Fat.esq. Limitado 1,00

Área Terreno 1.007,00 m² Expoente "FÁrea" 0,125

Área construção "1" m² Fator Porte 1,2249

Área construção "2" m²

Área construção "3" m²

Padrão "1" Terreno vago Vuc =

Padrão "2" Terreno vago Vuc =

Padrão "3" Terreno vago Vuc =

Idade aparente "1" anos Kd= 1,000

Idade aparente "2" anos Kd= 1,000

Idade aparente "3" anos Kd= 1,000

Superfície seca Fsup= 1,00

Topografia D<5% Ftop= 0,95

Zona (uso) 1 Fzona= 0,80

Valor (a vista) R$ ###########

Sugerido proposta não Valor considerado R$ 10.000.000,00

Data referência set/20 Ka = 1,0000

Fonte Patrivan Imoveis - fone:(11) 3213 7037

Cálculo do valor da construção = Área constr. x Unit. constr. x Kd

VC "1" = R$ 0,00 VC "2" = R$ 0,00 VC "3" = R$ 0,00

Unitário de partida 8.937,44

Fator transposição 1,0000 Zonas Limites Fator esq.

Fator "esquina" 1,0000 Valoriz. Final

Fator Zona 1,0000 1 1,10 1,00

Fator Topografia 0,7368 2 1,15 1,00

Fator Superfície 1,0000 3 1,10 1,00

Fator atualização 1,0000 4 1,10 1,00

5 1,15 1,00

6 1,10 1,00

3B 1,25 1,00

Vub (s/ correção área) 6.585,11 /m²

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ELEMENTO 06

Endereço Rua Martinico Prado , 56 - Vila Buarque

Modalidade oferta Fator of. 0,90

Testada Testada Testada Testada Test. lim. p/ Fesq.

Principal Secund. 1 Secund. 2 Secund.3 Ppal. 10,00

Índice(s) local(is) 70,00 0 0 0 Secund.1 0,00

Testada(s) 12,00 0,00 0,00 0,00 Secund.2 0,00

Test. Limite (Ffrente) 12,00 Secund.3 0,00

Prof. Equivalente 40,00 Prof.Lim.(F. prof) 40,00

Zona (Cálculo Fesq) 4 Coeficiente Fesq. 1

Fatoresq. (calculado) 1,00 Fat.esq. Limitado 1,00

Área Terreno 480,00 m² Expoente "FÁrea" 0,125

Área construção "1" m² Fator Porte 1,4407

Área construção "2" m²

Área construção "3" m²

Padrão "1" Terreno vago Vuc =

Padrão "2" Terreno vago Vuc =

Padrão "3" Terreno vago Vuc =

Idade aparente "1" anos Kd= 1,000

Idade aparente "2" anos Kd= 1,000

Idade aparente "3" anos Kd= 1,000

Superfície seca Fsup= 1,00

Topografia p Ftop= 1,00

Zona (uso) 1 Fzona= 0,80

Valor (a vista) R$ 3.000.000,00

Sugerido proposta não Valor considerado R$ 3.000.000,00

Data referência set/20 Ka = 1,0000

Fonte I S Imoveis - fone: (11) 3713 3736

Cálculo do valor da construção = Área constr. x Unit. constr. x Kd

VC "1" = R$ 0,00 VC "2" = R$ 0,00 VC "3" = R$ 0,00

Unitário de partida 5.625,00

Fator transposição 1,4286 Zonas Limites Fator esq.

Fator "esquina" 1,0000 Valoriz. Final

Fator Zona 1,0000 1 1,10 1,00

Fator Topografia 0,7000 2 1,15 1,00

Fator Superfície 1,0000 3 1,10 1,00

Fator atualização 1,0000 4 1,10 1,00

5 1,15 1,00

6 1,10 1,00

3B 1,25 1,00

Vub (s/ correção área) 5.625,11 /m²

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ELEMENTO 07

Endereço Rua Doutor Penafortes Mendes, 242 - Bela Vista

Modalidade oferta Fator of. 0,90

Testada Testada Testada Testada Test. lim. p/ Fesq.

Principal Secund. 1 Secund. 2 Secund.3 Ppal. 10,00

Índice(s) local(is) 90 0 0 0 Secund.1 0,00

Testada(s) 20,00 0,00 0,00 0,00 Secund.2 0,00

Test. Limite (Ffrente) 12,00 Secund.3 0,00

Prof. Equivalente 23,35 Prof.Lim.(F. prof) 23,35

Zona (Cálculo Fesq) 4 Coeficiente Fesq. 1

Fatoresq. (calculado) 1,00 Fat.esq. Limitado 1,00

Área Terreno 467,00 m² Expoente "FÁrea" 0,125

Área construção "1" m² Fator Porte 1,4494

Área construção "2" m²

Área construção "3" m²

Padrão "1" Terreno vago Vuc =

Padrão "2" Terreno vago Vuc =

Padrão "3" Terreno vago Vuc =

Idade aparente "1" anos Kd= 1,000

Idade aparente "2" anos Kd= 1,000

Idade aparente "3" anos Kd= 1,000

Superfície seca Fsup= 1,00

Topografia P Ftop= 1,00

Zona (uso) 1 Fzona= 0,80

Valor (a vista) R$ 5.300.000,00

Sugerido proposta sim Valor considerado R$ 4.770.000,00

Data referência set/20 Ka = 1,0000

Fonte C S Negocios Real - fone: (11) 94372 3562

Cálculo do valor da construção = Área constr. x Unit. constr. x Kd

VC "1" = R$0,00 VC "2" = R$ 0,00 VC "3" = R$ 0,00

Unitário de partida 9.192,72

Fator transposição 1,1111 Zonas Limites Fator esq.

Fator "esquina" 1,0000 Valoriz. Final

Fator Zona 1,0000 1 1,10 1,00

Fator Topografia 0,7000 2 1,15 1,00

Fator Superfície 1,0000 3 1,10 1,00

Fator atualização 1,0000 4 1,10 1,00

5 1,15 1,00

6 1,10 1,00

3B 1,25 1,00

Vub (s/ correção área) 7.149,82 /m²

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ELEMENTO 08

Endereço Avenida Angelica - Consolação

Modalidade oferta Fator of. 0,90

Testada Testada Testada Testada Test. lim. p/ Fesq.

Principal Secund. 1 Secund. 2 Secund.3 Ppal. 10,00

Índice(s) local(is) 100 0 0 0 Secund.1 0,00

Testada(s) 10,00 0,00 0,00 0,00 Secund.2 0,00

Test. Limite (Ffrente) 10,00 Secund.3 0,00

Prof. Equivalente 45,00 Prof.Lim.(F. prof) 45,00

Zona (Cálculo Fesq) 4 Coeficiente Fesq. 1

Fatoresq. (calculado) 1,00 Fat.esq. Limitado 1,00

Área Terreno 450,00 m² Expoente "FÁrea" 0,125

Área construção "1" m² Fator Porte 1,4612

Área construção "2" m²

Área construção "3" m²

Padrão "1" Terreno vago Vuc =

Padrão "2" Terreno vago Vuc =

Padrão "3" Terreno vago Vuc =

Idade aparente "1" anos Kd= 1,000

Idade aparente "2" anos Kd= 1,000

Idade aparente "3" anos Kd= 1,000

Superfície seca Fsup= 1,00

Topografia P Ftop= 1,00

Zona (uso) 1 Fzona= 0,80

Valor (a vista) R$ 4.500.000,00

Sugerido proposta não Valor considerado R$ 4.500.000,00

Data referência set/20 Ka = 1,0000

Fonte Coelho da Fonseca - fone; (11) 3882 4000

Cálculo do valor da construção = Área constr. x Unit. constr. x Kd

VC "1" = R$ 0,00 VC "2" = R$ 0,00 VC "3" = R$ 0,00

Unitário de partida 9.000,00

Fator transposição 1,0000 Zonas Limites Fator esq.

Fator "esquina" 1,0000 Valoriz. Final

Fator Zona 1,0000 1 1,10 1,00

Fator Topografia 0,7000 2 1,15 1,00

Fator Superfície 1,0000 3 1,10 1,00

Fator atualização 1,0000 4 1,10 1,00

5 1,15 1,00

6 1,10 1,00

3B 1,25 1,00

Vub (s/ correção área) 6.300,00 /m²

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ELEMENTO 09

Endereço Rua Francisca Miquelina - Bela Vista

Modalidade oferta Fator of. 0,90

Testada Testada Testada Testada Test. lim. p/ Fesq.

Principal Secund. 1 Secund. 2 Secund.3 Ppal. 10,00

Índice(s) local(is) 90 0 0 0 Secund.1 0,00

Testada(s) 12,00 0,00 0,00 0,00 Secund.2 0,00

Test. Limite (Ffrente) 12,00 Secund.3 0,00

Prof. Equivalente 48,92 Prof.Lim.(F. prof) 48,92

Zona (Cálculo Fesq) 4 Coeficiente Fesq. 1

Fatoresq. (calculado) 1,00 Fat.esq. Limitado 1,00

Área Terreno 587,00 m² Expoente "FÁrea" 0,125

Área construção "1" m² Fator Porte 1,3786

Área construção "2" m²

Área construção "3" m²

Padrão "1" Terreno vago Vuc =

Padrão "2" Terreno vago Vuc =

Padrão "3" Terreno vago Vuc =

Idade aparente "1" anos Kd= 1,000

Idade aparente "2" anos Kd= 1,000

Idade aparente "3" anos Kd= 1,000

Superfície seca Fsup= 1,00

Topografia D<5% Ftop= 0,95

Zona (uso) 1 Fzona= 0,80

Valor (a vista) R$ 6.000.000,00

Sugerido proposta não Valor considerado R$ 6.000.000,00

Data referência set/20 Ka = 1,0000

Fonte Adimari Imoveis - fone: (11) 3774 2424

Cálculo do valor da construção = Área constr. x Unit. constr. x Kd

VC "1" = R$ 0,00 VC "2" = R$ 0,00 VC "3" = R$ 0,00

Unitário de partida 9.199,32

Fator transposição 1,1111 Zonas Limites Fator esq.

Fator "esquina" 1,0000 Valoriz. Final

Fator Zona 1,0000 1 1,10 1,00

Fator Topografia 0,7368 2 1,15 1,00

Fator Superfície 1,0000 3 1,10 1,00

Fator atualização 1,0000 4 1,10 1,00

5 1,15 1,00

6 1,10 1,00

3B 1,25 1,00

Vub (s/ correção área) 7.531,10 /m²

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ELEMENTO 10

Endereço Rua Augusta, 747 - Consolação

Modalidade oferta Fator of. 0,90

Testada Testada Testada Testada Test. lim. p/ Fesq.

Principal Secund. 1 Secund. 2 Secund.3 Ppal. 6,00

Índice(s) local(is) 80,00 0 0 0 Secund.1 0,00

Testada(s) 6,00 0,00 0,00 0,00 Secund.2 0,00

Test. Limite (Ffrente) 8,00 Secund.3 0,00

Prof. Equivalente 80,00 Prof.Lim.(F. prof) 80,00

Zona (Cálculo Fesq) 4 Coeficiente Fesq. 1

Fatoresq. (calculado) 1,00 Fat.esq. Limitado 1,00

Área Terreno 480,00 m² Expoente "FÁrea" 0,125

Área construção "1" m² Fator Porte 1,4407

Área construção "2" m²

Área construção "3" m²

Padrão "1" Terreno vago Vuc =

Padrão "2" Terreno vago Vuc =

Padrão "3" Terreno vago Vuc =

Idade aparente "1" anos Kd= 1,000

Idade aparente "2" anos Kd= 1,000

Idade aparente "3" anos Kd= 1,000

Superfície seca Fsup= 1,00

Topografia D=5 a 10% Ftop= 0,90

Zona (uso) 1 Fzona= 0,80

Valor (a vista) R$ 3.800.000,00

Sugerido proposta sim Valor considerado R$ 3.420.000,00

Data referência set/20 Ka = 1,0000

Fonte Innovacom Imoveis - fone: (11) 3895 7404

Cálculo do valor da construção = Área constr. x Unit. constr. x Kd

VC "1" = R$ 0,00 VC "2" = R$ 0,00 VC "3" = R$ 0,00

Unitário de partida 6.412,50

Fator transposição 1,2500 Zonas Limites Fator esq.

Fator "esquina" 1,0000 Valoriz. Final

Fator Zona 1,0000 1 1,10 1,00

Fator Topografia 0,7778 2 1,15 1,00

Fator Superfície 1,0000 3 1,10 1,00

Fator atualização 1,0000 4 1,10 1,00

5 1,15 1,00

6 1,10 1,00

3B 1,25 1,00

Vub (s/ correção área) 6.234,55 /m²

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23

Tabela Resumo dos Unitários

Resultado final da pesquisa

Elemento Área Unitário de Unitário Verif icação

Nº Terreno Partida Final da amostra

1 500,00 5.400,00 6.000,29 6.000,29

2 515,00 5.941,75 6.932,18 6.932,18

3 461,00 4.295,01 5.567,88 5.567,88

4 1.450,00 3.724,14 4.573,34 4.573,34

5 1.007,00 8.937,44 6.585,11 6.585,11

6 480,00 5.625,00 5.625,11 5.625,11

7 467,00 9.192,72 7.149,82 7.149,82

8 450,00 9.000,00 6.300,00 6.300,00

9 587,00 9.199,32 7.531,10 7.531,10

10 480,00 6.412,50 6.234,55 6.234,55

Resultado preliminar da pesquisa

Média aritmética 6.249,94

Desvio padrão 866,71

Coef. de variação 13,87%

Limite inferior 4.374,96

Limite superior 8.124,92

Resultado final após saneamento da pesquisa

Média saneada 6.249,94

Desvio padrão 866,71

Coef. de variação 13,87%

Valor unitário básico de terreno, que contempla as características:

localização, zoneamento, topografia, superfície, área/dimensões,

conforme situação paradigma.

Vu = R$ 6.249,94 / m²

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24

AVALIAÇÃO

ÁREA TERRENO 12.742,41 m²

TESTADAS

Principal 243,97 m

Secundária 1 0,00 m

Secundária 2 0,00 m

Secundária 3 0,00 m

ZONA (Fatoresq) 4 COEFICIENTE FATOResq 1

FATOResq (limitado) 1,00

SUPERFÍCIE seca Fatorsup 1,00

VALOR UNIT. BÁSICO TERRENO R$ 6.249,94 /m²

ÁREA CONSTRUÍDA (m²)

AC "1" = 0,00 AC "2" = 0,00 AC "3" = 0,00

PADRÃO

AC "1" = Luxo

AC "2" = Luxo

AC "3" = Luxo

VALOR UNITÁRIO CONSTRUÇÃO

AC"1"=R$ /m²

AC"2"=R$ /m²

AC"3"=R$ /m²

IDADE APARENTE

AC "1" = anos Kd = 1,000

AC "2" = anos Kd = 1,000

AC "3" = anos Kd = 1,000

CÁLCULO VALOR TOTAL CONSTRUÇÃO VC = VC "1" + VC "2" + VC "3"

VC = R$ 0,00

CÁLCULO VALOR TERRENO VT = At x Vub x Fesq x Fsup x Ffrente x Fprof

VT = R$ 79.639.297,96

CÁLCULO DO VALOR DO IMÓVEL VI = VC + VT

VI = R$ 79.639.297,96 ou, em números redondos:

VI = R$ 80.000.000,00

(Oitenta milhões de reais)

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25

TABELA RESUMO

ELEM. UNIT. UNIT.

COMP. PART. FINAL

1 5.400,00 6.000,29

2 5.941,75 6.932,18

3 4.295,01 5.567,88

4 3.724,14 4.573,34

5 8.937,44 6.585,11

6 5.625,00 5.625,11

7 9.192,72 7.149,82

8 9.000,00 6.300,00

9 9.199,32 7.531,10

10 6.412,50 6.234,55

MÉDIA 6.772,79 6.249,94

0,00

1.000,00

2.000,00

3.000,00

4.000,00

5.000,00

6.000,00

7.000,00

8.000,00

9.000,00

10.000,00

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 MÉDIA

VA

LO

RES

U

NIT

ÁR

IOS

(R

$/m

²)

ELEMENTOS COMPARATIVOS

VISUALIZAÇÃO GRÁFICA DOS RESULTADOS

Unitário Partida

Unitário Final