LAUDO DE AVALIAÇÃO - Resale

Este laudo foi impresso em: 15 de junho de 2016 LV137-16(1)-VU-CST-CH- 5635- ROSIMERE ALVES DA SILVA - SANTA CRUZ-PE-SANTANDER BNDU

LAUDO DE AVALIAÇÃO

CST

LAUDO DE AVALIAÇÃO DE USO RESTRITO: Este trabalho fornece informações pré-estabelecidas entre o

Banco Santander Brasil S/A e a Valor Engenharia de Avaliação e Perícia Ltda., responsáveis pela elaboração

deste Laudo e não tendo validade para outros usos ou terceiros.

Valor Engenharia de Avaliação e Perícia Ltda. Praça Miguel de Cervantes nº 60 Sala 1002 – Ilha do Leite – Recife - PE

(81) 3243.2121 www.valorengenharia.com.br

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LAUDO DE AVALIAÇÃO LV137-16

IMÓVEL RESIDENCIAL

Rua São Francisco, Nº 52

Centro, Santa Cruz - PE

Objetivo Valor de Mercado

Finalidade Contábil

Valor de Compra e Venda R$ 100.000,00

Cem mil Reais

Valor de Garantia R$ 50.000,00

Cinquenta mil Reais

Recife, junho de 16

Este Laudo de Avaliação atende às premissas do Banco Santander, tendo sido elaborado com este propósito específico. É

desaconselhado seu uso para outros fins sem anuência prévia da Valor Engenharia, salvo por acordo entre as partes inte-

ressadas.

Proibida a reprodução total ou parcial. Direitos autorais reservados lei 9.610/98.

Número da solicitação 5635 SIPAT / Imóvel vistoriado pelo aspecto externo



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1. IDENTIFICAÇÃO

Trata-se de um imóvel residencial, localizado na Rua São Francisco, 52, bairro Centro,

Santa Cruz-PE

2. INTERESSADO

Este trabalho foi realizado por solicitação do Banco Santander Brasil S/A em 13 de Abril

de 2016

3. PROPRIETÁRIO

Conforme documentação apresentada, descrita no item cinco e aposta nos anexos des-

te trabalho, o bem avaliando é de propriedade do Banco Santander Brasil S/A.

4. OBJETIVO

O objetivo deste trabalho é a determinação do Valor de Tendência de Mercado, a preço de

compra e venda e de liquidação forçada, para fins de tomada de decisão.



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5. PRESSUPOSTOS

Para atender ao objetivo a que se propõe, este Laudo expressará o justo valor de mer-

cado do imóvel, o qual é assim definido:

“O valor expresso em termos monetários que o bem alcançaria se exposto à venda por um

prazo razoável num mercado aberto em que haja um vendedor desejoso de vender e um

comprador desejoso de comprar, ambos conhecedores do bem e do mercado e livres de

pressões anormais”.

Os avaliadores consideram que os elementos a eles fornecidos são legítimos e, que as in-

formações prestadas por terceiros foram dadas de boa fé, merecendo, portanto, todo o

crédito.

Não foram feitas averiguações a respeito de restrições ao direito de propriedade ou de

quaisquer ônus que pesem sobre o imóvel avaliando.

Para a individualização do objeto da avaliação, os avaliadores se valeram dos elementos

abaixo relacionados:

Vistoria externa no imóvel avaliando e vizinhança;

Pesquisas efetuadas no mercado imobiliário local;

Normas Brasileiras para Avaliação de Bens NBR-14.653, da ABNT.

Publicações especializadas em Engenharia de Avaliações.

Certidão de Inteiro Teor, do Cartório do 1º Ofício de Ouricuri - PE, referente a

matricula 10.865, datado de 11 de maio de 2015.



5

6. ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO

A Norma Brasileira de Avaliação de Bens (NBR 14.653 da ABNT) estabelece que todo

trabalho avaliatório receba uma classificação denominada Especificação da Avaliação, quanto à

fundamentação e precisão dos resultados, estabelecida em razão do prazo demandado, dos recur-

sos despendidos, bem como da disponibilidade de dados de mercado e da natureza do tratamento

a ser empregado.

O Grau de Fundamentação de um trabalho está relacionado ao aprofundamento do

trabalho avaliatório, com o envolvimento do avaliador na seleção da metodologia em razão da con-

fiabilidade, quantidade, qualidade e natureza dos imóveis pesquisados.

O Grau de Precisão será determinado quando for possível medir o grau de certeza e o

nível de erro tolerável numa avaliação, dependendo do resultado do tratamento estatístico dispen-

sado a amostra utilizada no trabalho.

A especificação de uma avaliação está relacionada tanto com o empenho do engenhei-

ro de avaliações como com o mercado e as informações que possam ser dele extraídas. O estabele-

cimento “a priori” pelo contratante do grau de fundamentação desejado tem por objetivo a deter-

minação do empenho do trabalho avaliatório, mas não representa garantia de alcance de graus

elevados de fundamentação. Quanto ao grau de precisão, este depende exclusivamente das carac-

terísticas do mercado e da amostra coletada e, por isso, não é passível de fixação “a priori”.

Assim sendo, de acordo o estabelecido na NBR 14.653 Parte 2, item n 9, este trabalho

avaliatório, conforme planilhas anexas atingiu:

ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO

Metodologia Fundamentação Precisão Laudo

Comparativo Direto Grau I Grau III

Grau I

Evolutivo

Involutivo



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7. VISTORIA

CARACTERÍSTICAS GERAIS DA REGIÃO

Acabamento Demográfico Vocação Tendência

Alto Alto Residencial Residencial

Médio Médio Comercial Comercial

Baixo Baixo Industrial Industrial

INFORMAÇÕES LOCAIS

Topografia Tráfego Ocupação

Plana Local Horizontal

Declive Expresso Vertical

Aclive Misto Misto

MELHORAMENTOS PÚBLICOS

Água Esgoto Telefone Coleta Lixo

Energia Ilum. Pública Gás Encanado Internet

Drenagem Pavimentação Rede Dados Outros



7

TIPO DE IMÓVEL

Apartamento Casa Terreno

Prédio Comercial Sala Comercial Fazenda

Prédio Residencial Galpão Posto de Combustível

CARACTERÍSTICAS DO TERRENO

Localização Topografia Ocupação Formato

Meio de Quadra Plano Livre Regular

Esquina Aclive Ocupação Parcial Irregular

Cabeça de Quadra Declive Ocupação Total

Dimensões Confrontantes

Frente(m) 6,00 Rua São Francisco

Fundos(m) 6,00 Imóvel de terceiros

Lateral Esquerda(m) 25,00 Imóvel de terceiros

Lateral Direita(m) 25,00 Imóvel de terceiros

Área total (m²) 150,00 Fração Ideal 1,00

Observações A área e as dimensões do terreno foram retiradas da matrícula do imóvel.



8

CROQUIS DE LOCALIZAÇÃO

Fonte: GoogleEarth



9

CARACTERÍSTICAS DA EDIFICAÇÃO

Edificação 01: Principal

Padrão Conservação Pavimentos Peso Área Construída (m²) Área Ponderada (m²)

Alto

C - Regular

Térreo 1,00 150,00 150,00

Médio Pav. Superior 1,00 0,00 0,00

Baixo Pav. Inferior 1,00 0,00 0,00

Idade Aparente 10 anos 150,00 150,00

Características Imóvel com estrutura em alvenaria, fechamento laterais em alvenaria e coberta em telhas cerâmicas sobre laje.

Divisão interna -

Principais acabamentos -

Observação a) Não foi possível vistoria interna no imóvel; b) A área de construção foi estimada externamente, pois não consta da documentação fornecida.



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8. DIAGNÓSTICO DO MERCADO

ANÁLISE DE MERCADO

Nível de Oferta Nível de Demanda Absorção Mercado Atual

Alto Alto Rápida Aquecido

Médio Médio Normal Normal

Baixo Baixo Difícil Recessivo

Tempo estimado de absorção 12 meses

9. PESQUISA DE MERCADO

A metodologia avaliatória está bastante vinculada ao estudo comparativo dos valores e,

nesse sentido, considerando tratar-se de uma unidade residencial unifamiliar e passível de compa-

rabilidade direta, a pesquisa imobiliária foi realizada buscando-se informações de imóveis similares,

procurando-se em anúncios classificados de sites, consultas a corretores especializados nos respec-

tivos mercados e diretamente no local, percorrendo-se a vizinhança a procura de residências expos-

tas à venda, cuja descrição detalhada de cada elemento e sua respectiva fonte de informação se en-

contra anexa no final deste trabalho, bem como todo o tratamento que foi dispensado aos elemen-

tos da pesquisa.



11

10. METODOLOGIA

A metodologia aplicável é função, basicamente, da natureza do bem avaliando, da finali-

dade da avaliação e da disponibilidade, qualidade e quantidade de informações colhidas no mercado.

A sua escolha deve ser justificada e ater-se ao estabelecido nas partes 1 e 2 da NBR 14653, com o ob-

jetivo de retratar o comportamento do mercado por meio de modelos que suportem racionalmente o

convencimento do valor.

Será utilizado neste trabalho o método de cálculo denominado Método Comparativo

Direto de dados de Mercado, segundo o qual o valor de mercado do bem avaliando é determinado

por comparação com outros bens semelhantes, situados em regiões geoeconômicas e de caracte-

rísticas físicas assemelhadas, de valores locativos conhecidos ou previamente avaliados.

No tratamento de dados foi utilizado o tratamento matemático no qual a influência de

cada um dos atributos estudados nos elementos pesquisados, e que interferem na formação do

preço dos bens, é determinada através de uma análise estatística descritiva, segundo as recomen-

dações e exigências da norma NBR 14.653 - 2.

A amostra formada foi devidamente tratada estatisticamente, por meio de tratamento es-

tatístico, conforme demonstrado nos Anexos, levando-se em conta os seguintes atributos que influen-

ciam na formação do valor:

FATOR OFERTA: adotou-se um fator de redução de 5% a 15% sobre o preço ofertado,

considerando a elasticidade da negociação ocorrida no fechamento.

FATOR LOCAL: os elementos comparativos não foram transpostos através dos valores de

lançamento tributário, uma vez que estes estão defasados da realidade do mercado imobiliário lo-

cal. A transposição que utilizamos no presente laudo foi baseada na escala de valores que varia de

0 a 10 (notas atribuídas ao local), devidamente aferidas para o local avaliando. O fator deve ser limi-

tado apenas à parcela de influência que a localização contribui na composição do valor final do imó-

vel.

FATOR PROPORÇÃO DE ÁREAS: os elementos comparativos foram corrigidos em função

de sua área, tendo em vista que existe uma diferença de valores unitários de acordo com a dimen-

são do imóvel, sendo os de maior extensão com unitários menores, limitando-se a sua influência à

parcela com que os mesmos contribuem na composição do valor final do imóvel.

Para tanto, utilizamos a fórmula constante da publicação “Curso Básico de Engenharia

Legal e de Avaliações”, autor Sérgio Antônio Abunahman, 2a. Edição, Editora Pini:



12

4

1

ndoÁreaAvalia

ativoÁreacompar>>quando a diferença entre as áreas do comparativo e do avalian-

do for inferior a 30%

8

1

ndoÁreaAvalia

ativoÁreacompar>> quando a diferença entre as áreas do comparativo e do avalian-

do for superior a 30%.

FATOR TESTADA: a influência da frente é levada em conta, através da função exponencial

da proporção entre a projetada (Fp) e a de referência (Fr), através da seguinte expressão:

F.Test. = (Fp/Fr)f, dentro dos limites: Fr/2 <= Fp <= 2Fr

FATOR PADRÃO CONSTRUTIVO: o fator deve ser considerado na proporção do padrão

das construções, limitando-se a sua influência à parcela com que os mesmos contribuem na compo-

sição do valor final do imóvel.

FATOR DEPRECIAÇÃO: deve-se também apropriar o fator depreciação, tomando-se por

base os fatores de obsolescência do elemento avaliando e comparativos, restringindo sua influência,

como no caso anterior, à parcela representada pela construção no valor do imóvel.



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11. CÁLCULOS AVALIATÓRIOS

10.1 VALOR DO IMÓVEL

VI = A x VU onde

VI = valor de mercado do imóvel

A = área de construção em m²

VU = preço/m² de venda

O valor unitário de venda, conforme descrito na metodologia, é determinado por pes-

quisa de mercado, sendo adotada a seguinte planilha de homogeneização:

Calculando-se as medidas amostrais sobre os valores homogeneizados e válidos do

quadro acima, podemos obter os seguintes resultados:

UNITÁRIO SANEAMENTO

Nº Endereço Unitário

Puro R$/m² Fonte Área Local Deprec

Não

Usado Padrão Frente Extra

Somat.

Fatores

Unitário Homog.

R$/m²HOM.SAN.

01 RUA PETROLINO SOARES, 66 1.417,43 0,85 0,91 0,86 0,02 1,00 1,16 1,097 1,00 0,02 24,88 ED

02 RUA VALMIR ALVES DE MACEDO, 32 652,17 0,90 0,94 0,86 1,12 1,00 1,16 1,107 1,00 1,04 680,75 680,75

03 RUA MARIQUINHA FELIX, 52 750,00 0,85 0,89 0,75 1,32 1,00 1,16 1,107 1,00 0,96 721,01 ED

04 RUA JOSINA ARAÚJO, S/N 625,00 0,90 0,95 1,20 1,06 1,00 1,16 0,889 1,00 1,12 699,14 699,14

05 RUA RAIMUNDO OLÍMPIO, 65 446,43 0,90 0,88 1,20 1,16 1,00 1,16 1,093 1,00 1,40 624,18 624,18

FATORES TRAT. ESTATÍSTICODADOS



14

Adotando-se como representativo do mercado o valor unitário médio do intervalo de

confiança, é possível a seguinte estimativa pontual para o imóvel:

VT = 150,00 m² x R$ 668,03 /m² = R$ 100.204,50

VALOR DE MERCADO =~R$ 100.000,00

549,99R$

714,99R$

384,99R$

668,03R$

39,07

Coeficiente de Variação Homog 5,85%

48,03%

3

5

1,8860

615,93 -7,80%

720,13 7,80%

567,83 -15,00%

768,23 15,00%

Inferior

SuperiorIntervalo de Confiança

Campo de ArbítrioInferior

Superior

t de Student

Número Total de Elementos

Número de Elementos Saneados

Média Aritmética

Limite Superior

Coeficiente de Variação Puro

Média Saneada

Limite Inferior

Desvio Padrão



15

10.2 VALOR DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA

O imóvel avaliando encontra-se inserido num mercado ativo, porém com nível redu-

zido de oferta no seu segmento, e as instituições de crédito trabalham com um valor de venda

forçada menor do que o valor de mercado, em função da tipologia e do porte do bem, de modo a

resguardar seus interesses nos casos onde há a necessidade da alienação do bem por inadim-

plência. No presente caso foi adotado o fator redutor de 50% sobre o valor de mercado como

forma de estabelecer a melhorar condição de liquidez e a maior possibilidade venda imediata.

VL = VV X Fr

VL = valor de liquidez

VV = valor de venda

Fr = Fator redutor

VL = R$ 100.000,00 X 0,50 = R$ 50.000,00

VALOR DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA= ~R$ 50.000,00



16

10. CONCLUSÃO

Considerando que os valores obtidos nos cálculos avaliatórios são frutos de estudos es-

tatísticos realizados sobre amostras formadas por dados de mercado, com resultados satisfatórios

para o grau de fundamentação e de precisão do trabalho, os avaliadores concluem que os mesmos

atendem aos objetivos deste trabalho, e assim o determinam, de forma arredondada, em:

VALORES DE TENDÊNCIA DE MERCADO

Valor de mercado

R$ 100.000,00

(Cento mil Reais)

Valor de liquidação forçada

R$ 50.000,00

(Cinquenta mil Reais)



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11. TERMO DE ENCERRAMENTO

Este Laudo de Avaliação é composto por 17 (dezessete) folhas e mais Anexos, todas elas

rubricadas pelo avaliador, com exceção desta última que vai assinada pelo mesmo signatário deste

trabalho.

Recife, 13 de Junho de 2016.

VALOR ENGENHARIA DE AVALIAÇÃO E PERÍCIA LTDA.

CNPJ Nº 41.052.275/0001-56

CREA 5544-PE

AFONSO MACHADO DE FARIAS FILHO

Eng. Civil CREA 7.350-D/PE.

DIRETOR TÉCNICO

GUSTAVO REIS DE FARIAS

Eng. Civil CREA 52.558-D/PE.

DIRETOR TÉCNICO



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ANEXO I – REGISTRO FOTOGRÁFICO

Fachada

Logradouro

Logradouro



19

Fachada

Fachada



20

ANEXO II – PESQUISA DE MERCADO

Dados Iniciais Edfíicio Andar

Endereço

Bairro/Cidade,UF Nota 7

Informante Fone

Áreas (m²) Inferiores

Térreo/Privativa 70,55 Superiores Ponderada 70,55

Terreno 85,08 Frente(m) 4,15 Vagas 0

Edificação 1 42 2 5 40,00

0,912

Intervalo 0,91

Idade aparente 40

Condições Comerciais

Valor Puro Unitário

Valor Utilizado Tipo


Endereço


Informante Fone

Áreas (m²) Inferiores


Terreno 100,00 Frente(m) 4 Vagas 0


0,912

Intervalo 0,91

Idade aparente 10





Endereço


Informante Fone

Áreas (m2) Inferiores


Terreno 100,00 Frente(m) 4 Vagas 0


0,912

Intervalo 0,91

Idade aparente 20




Observações: 08°14'18.000" S 40°19'51.178" W

45.000,00R$

45.000,00R$ Oferta3

Mínimo

Estado de Conservação e - Rep. Simples

87 9 9969 5363

Padrão de Acabamento Casa - Padrão Simples

RUA MARIQUINHA FELIX, 52

CENTRO / SANTA CRUZ, PE

CLEONICE

Mínimo


652,17R$

750,00R$

60.000,00R$

60.000,00R$ Oferta2

08°14'20.15" S 40°19'57.471" W

Comparativo 03


RUA VALMIR ALVES DE MACEDO, 32


MARIA DE LOURDES GOMES 87 9 9663 7854

Observações:

Comparativo 02

100.000,00R$

08°14'20.183" S 40°19'52.563" WObservações:

Oferta3

h - Rep. Iportantes/Sem valor

LINDOMAR 87 9 9654 6051

Estado de Conservação


RUA PETROLINO SOARES, 66


Mínimo

100.000,00R$ 1.417,43R$

Comparativo 01



21


Endereço


Informante Fone



Terreno 48,00 Frente(m) 9,6 Vaga 1


0,912

Intervalo 0,91

Idade aparente 5




Dados Iniciais Edfíicio Andar 1

Endereço


Informante Fone



Terreno 63,00 Frente(m) 4,2 Vagas 0


0,912

Intervalo 0,91

Idade aparente 12




RUA RAIMUNDO OLÍMPIO, 65


EDSON

446,43R$

Observações: 08°14'17.729" S 40°19'47.276" W

Comparativo 05


Mínimo


25.000,00R$

25.000,00R$ Oferta2

87 9 9958 0030

Observações:

Comparativo 04

RUA JOSINA ARAÚJO, S/N


OZANAN SOARES 87 9 9946 5081


Mínimo


60.000,00R$

60.000,00R$ Oferta2

625,00R$



22

ANEXO III – PLANILHAS DE NQUADRAMENTO

Tabela 3 – Graus de fundamentação no caso de utilização do tratamento por fatores NBR 14653-2:2011

1 3

2 1

3 2

4 2

8

ª No caso de utilização de menos de cinco dados de mercado, o intervalo admissível de ajuste é de 0,80 a 1,25, pois é

desejável que, com número maior de dados de mercado, a amostra seja menos heterogênea

Fundamentação Grau I

Item

Identificação dos dados de mercado

Intervalo admissível de ajuste para cada fator e

para o conjunto de fatores

Caracterização do imóvel avaliando Completa quanto a todos os fatores analisados

Quantidade mínima de dados de mercado,

efetivamente utilizados3

Descrição Classificação Grau

Apresentação de informações relativas a todas

as características dos dados analisadas

0,50 a 2,00

Tabela 5 - Graus de precisão da estimativa de valor no caso de utilização de tratamento por fatores NBR 14653-2:2011

III II I

Amplitude do intervalo de confiança de 80% em

torno do valor central da estimativa≤ 30% ≤ 40% ≤ 50%

Intervalo de Confiabilidade 16%

Precisão Grau III

GrauDescrição



23

ANEXO IV – DOCUMENTAÇÃO FORNECIDA



24



25



26



27



28

Imagem de laudo anterior, possibilitando a identificação atual do imóvel.

Documents

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