Laudo desapropriação DNIT

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    29-Nov-2015

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<ul><li><p> CNPJ: 05.423.670/0001-34 / CREA 66.891/ Rua Gal. Vitorino, 56 / CEP 96.200-310 / Rio Grande-RS 1 </p><p>CLAREL PERCIASEngenharia de Avaliaes &amp; Percias Judiciais</p><p> Fone/Fax: (53) 2125-7900 / 9966-6220 www.clarelpericias.com.br </p><p> Clarel da Cruz Riet, Engenheiro Civil inscrito no CREA-RS sob n. 66.891-D, a pedido da Sucesso de Clncio Braz da Silva, representada por Antonio Braz da Silva Neto, tendo procedido aos estudos e diligncias que se fizeram necessrios, vem apresentar as concluses a que chegou, consubstanciado no seguinte, </p><p> LAUDO DE </p><p>ENGENHARIA DE AVALIAES </p></li><li><p> CNPJ: 05.423.670/0001-34 / CREA 66.891/ Rua Gal. Vitorino, 56 / CEP 96.200-310 / Rio Grande-RS 2 </p><p>CLAREL PERCIASEngenharia de Avaliaes &amp; Percias Judiciais</p><p> Fone/Fax: (53) 2125-7900 / 9966-6220 www.clarelpericias.com.br </p><p>SUMRIO </p><p>1. SOLICITANTE ......................................................................................................... </p><p>03 </p><p>2. OBJETIVO DA AVALIAO ......................................................................................... </p><p>03 </p><p>3. PRELIMNARES ........................................................................................................ </p><p>03 </p><p>4. PRINCPIOS E RESSALVAS ........................................................................................ </p><p>03 </p><p>5. IDENTIFICAO E CARACTERIZAO DO IMVEL AVALIANDO ....................................... </p><p>04 </p><p>5.1. REGIO ................................................................................................................. </p><p>04 </p><p>5.2. TERRENO ............................................................................................................... </p><p>04 </p><p>5.3. BENFEITORIAS ........................................................................................................ </p><p>04 </p><p>6. REGISTRO FOTOGRFICO ......................................................................................... </p><p>04 </p><p>7. PROCEDIMENTOS APLICADOS .................................................................................... </p><p>06 </p><p>7.1. INTRODUO .......................................................................................................... </p><p>06 </p><p>7.2. METODOLOGIA ........................................................................................................ </p><p>07 </p><p>7.3. MODELO MATEMTICO ............................................................................................. </p><p>09 </p><p>8. DIAGNSTICO DO MERCADO ..................................................................................... </p><p>09 </p><p>9. DATAS DE REFERNCIA ............................................................................................. </p><p>09 </p><p>10. RESULTADO ................................................................................................................... </p><p>10 </p><p>10.1. VALOR ESTIMADO ANTES DA DESAPROPRIAO ............................................................. </p><p>10 </p><p>10.2. </p><p>VALOR ESTIMADO APS A DESAPROPRIAO ............................................................. 10 </p><p>10.3 </p><p>DIFERENA ENTRE O VALORES ESTIMADOS "ANTES" E "APS" A DESAPROPRIAO, REPRESENTATIVO DA REA ATINGIDA ....................................................................... </p><p>10 </p><p>11. </p><p>CONSIDERAES FINAIS ........................................................................................... </p><p>11 </p><p> ANEXO I - PESQUISA DE DADOS ANEXO II - IMVEL AVALIANDO E TRATAMENTO DOS DADOS ANEXO III ART- (CREA/RS): n. 5.952.931 </p></li><li><p> CNPJ: 05.423.670/0001-34 / CREA 66.891/ Rua Gal. Vitorino, 56 / CEP 96.200-310 / Rio Grande-RS 3 </p><p>CLAREL PERCIASEngenharia de Avaliaes &amp; Percias Judiciais</p><p> Fone/Fax: (53) 2125-7900 / 9966-6220 www.clarelpericias.com.br </p><p> 1. SOLICITANTE </p><p>Sucesso de Clncio Braz da Silva, representada por Antonio Braz da Silva Neto 2. OBJETIVO DA AVALIAO </p><p>Obteno do valor de mercado de uma gleba localizada na rodovia BR-392, trecho Rio Grande-Pelotas, entre o Km 26 e o Km 27, Vila da Quinta, com uma rea superficial de 15ha 5.789m2, nas condies antes e aps a desapropriao em curso imposta pela Unio, para as obras de duplicao da BR-392, atravs do DNIT, englobando o trecho compreendido entre o Km 26+614,02 e o Km 27+252,52, totalizando a rea atingida de 43.968,92m2. </p><p> 3. PRELIMINARES </p><p>A Lei brasileira, segundo o texto primitivo do DL 3.365, de 21/06/1941, determinava que indenizao fosse realmente fixada segundo o valor do bem expropriado poca da declarao de utilidade pblica ("Art. 26 No valor da indenizao, que ser contemporneo da declarao de utilidade pblica, no se incluiro direitos de terceiros contra o expropriado"). Entretanto, tal redao foi alterada pela Lei n. 2.786, de 21/05/1956, a partir da qual o valor indenizatrio passou a ser contemporneo da avaliao ("Art. 26 No valor da indenizao, que ser contemporneo da avaliao, no se incluiro direitos de terceiros contra o expropriado"). </p><p>Assim, extrair preos de informaes fiscais, via de regra, no condizentes com a realidade ou se basear em anncios de jornais no leva a um critrio cientfico, dado a disparidade entre os imveis ofertados, no s no que diz respeito a localizao, mas, sobretudo, com a metragem, potencialidade, condies de acesso e outros, devendo principalmente, ser levado em conta, a vocao econmica do terreno remanescente. 4. PRINCPIOS E RESSALVAS </p><p>O Laudo atende as especificaes e critrios estabelecidos pelas Normas de Avaliao NBR 14653-1:2001 e NBR 14653- 2:2004 da ABNT - Associao Brasileira de Normas Tcnicas, alm das exigncias impostas por Leis federais, estadual e municipal e foi elaborado com a estrita observncia dos postulados constantes dos Cdigos de tica Profissional do CONFEA - Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia e do Instituto de Engenharia Legal. </p><p>Na elaborao deste trabalho foram utilizados dados e informaes assumidas como corretas, fornecidas por terceiros, sendo as fontes referidas no presente, na forma de entrevistas verbais e documentos, os quais incluem o Registro de Imveis de Rio Grande, jornal Informativo de Imveis, jornal Mercado de Imveis, Secretaria Municipal da Fazenda, o site www.procuraseimovel.com.br, imobilirias locais, proprietrios de terrenos e lotes vizinhos entre outros. </p><p>No melhor conhecimento e crdito do consultor, as anlises, opinies e concluses expressadas no presente relatrio so baseadas em dados, diligncias, pesquisas e levantamentos verdadeiros e corretos. </p><p>O relatrio apresenta todas as condies limitativas impostas pelas metodologias adotadas, que afetam as anlises, opinies e concluses contidas no mesmo, enquadrando-se o Laudo como Parecer Tcnico. </p></li><li><p> CNPJ: 05.423.670/0001-34 / CREA 66.891/ Rua Gal. Vitorino, 56 / CEP 96.200-310 / Rio Grande-RS 4 </p><p>CLAREL PERCIASEngenharia de Avaliaes &amp; Percias Judiciais</p><p> Fone/Fax: (53) 2125-7900 / 9966-6220 www.clarelpericias.com.br </p><p>Para efeito de projeo partimos do pressuposto da inexistncia de nus ou gravames de qualquer natureza, judicial ou extrajudicial, atingindo o ativo objeto do trabalho em questo. </p><p>Os honorrios profissionais da Clarel Percias Ltda no esto, de forma alguma, sujeitos s concluses deste trabalho tcnico. </p><p>Nosso trabalho foi desenvolvido unicamente para o uso do solicitante, visando o objetivo j descrito, no devendo, portanto, ser utilizado para outra finalidade que no a j mencionada, sem aprovao prvia e por escrito da Clarel Percias Ltda. </p><p>5. IDENTIFICAO E CARACTERIZAO DO IMVEL AVALIANDO 5.1. REGIO A vistoria ocorreu no dia 20/07/2011, s 14:00 horas. Regio urbana, com predominncia de habitaes residenciais unifamiliares, relevo em forma de plancie, padro scio econmico cultural nvel baixo, topografia em nvel, solo predominantemente arenoso permevel da classe das areias quartzosas marinhas distrficas, com algumas zonas constitudas de relativa parcela de argila de atividade alta1. </p><p> A Infra estrutura urbana possui sistema virio, transporte coletivo, gua potvel, energia eltrica e telefone. As atividades existentes incluem comrcio e servios de profissionais autnomos, sendo baixo como um todo o nvel do mercado de trabalho. Os servios comunitrios disponveis compreendem escola municipal, segurana, posto de sade e igrejas. interessante observar que a Vila da Quinta viu, nos ltimos 10 anos, uma grande mudana acontecer em seu entorno. O Censo de 2000, que contabilizou 7.541 moradores, pulou para 9.331 em 2010. A populao, tanto radicada, quanto flutuante, fez com que novas moradias e at loteamentos, como o caso do Nova Quinta, proliferassem-se dos dois lados da rodovia. So trabalhadores do Plo Naval e da duplicao da BR-392, que escolheram o Distrito exatamente por sua localizao e pelo acesso mais rpido aos seus locais de trabalho. 5.2. TERRENO </p><p> Um terreno de forma irregular, situado na rodovia BR-392, trecho Rio Grande-Pelotas, </p><p>entre o Km 26 e o Km 27, Vila da Quinta, com rea superficial de 15ha 5.789m2. </p><p>5.3. BENFEITORIAS </p><p> No existem benfeitorias. 6. REGISTRO FOTOGRFICO Para efeito de melhor entendimento e preciso dos trabalhos periciais, junta-se a documentao fotogrfica comentada a seguir, obtida no ato da inspeo. </p><p> 1 Projeto RADAM (IBGE,1986) e Cunha e Silveira (FURG, 1995) </p></li><li><p> CNPJ: 05.423.670/0001-34 / CREA 66.891/ Rua Gal. Vitorino, 56 / CEP 96.200-310 / Rio Grande-RS 5 </p><p>CLAREL PERCIASEngenharia de Avaliaes &amp; Percias Judiciais</p><p> Fone/Fax: (53) 2125-7900 / 9966-6220 www.clarelpericias.com.br </p><p> Foto 1- Conforme representado na imagem obtida por satlite, atravs do site do Google, a gleba, a qual atualmente possui 15ha 5789m2 de rea, em funo da desapropriao que atingir 43.968,92m2, restar dividida em duas glebas remanescentes, somando a rea superficial de 11ha 1.820,08m2, sofrendo prejuzo a sua vocao econmica, com a modificao do regime urbanstico no local, sobretudo devido ao receio de habitao. Ademais, da simples visualizao da imagem, nota-se uma zona mais escura, abrangendo aproximadamente 25% da gleba remanescente maior, constituda de zonas 'baixas' com alagadios, reduzindo ainda mais seu valor de mercado, aliado ao fato de que, aps a desapropriao, haver uma enorme diminuio das reas de acesso (testadas). </p></li><li><p> CNPJ: 05.423.670/0001-34 / CREA 66.891/ Rua Gal. Vitorino, 56 / CEP 96.200-310 / Rio Grande-RS 6 </p><p>CLAREL PERCIASEngenharia de Avaliaes &amp; Percias Judiciais</p><p> Fone/Fax: (53) 2125-7900 / 9966-6220 www.clarelpericias.com.br </p><p>Foto 2- Vista da parte posterior da gleba, com frente para a Rua Joo Moreira. Observa-se a os trilhos da antiga linha frrea e a rede de energia eltrica passando no local. 7. PROCEDIMENTOS APLICADOS 7.1. INTRODUO </p><p> A avaliao de glebas urbanizveis considerada pelos profissionais avaliadores como </p><p>um problema de complexa resoluo, em grande parte devido a inexistncia de dados de outras glebas, em oferta ou transacionadas, no mesmo mercado imobilirio, em quantidade suficiente para a elaborao de estudo cientfico comparativo desta tipologia. A NBR 14.653-2, no item 11.3.1. preconiza que a avaliao das glebas urbanizveis deve ser feita preferivelmente com a utilizao do Mtodo Comparativo Direto de dados de mercado, ficando como opo alternativa, o emprego do Mtodo Involutivo. </p><p>O Mtodo Comparativo Direto o mais utilizado e recomendado por permitir a determinao do valor levando em considerao as diferentes tendncias e flutuaes do mercado imobilirio, onde so pesquisadas glebas assemelhadas, com caractersticas intrnsecas e extrnsecas e atributos que exercem influncia na formao dos preos e, conseqentemente, no valor, sendo estes ponderados por Inferncia Estatstica, entretanto, muitas vezes, no possvel sua utilizao, devido a inexistncia de elementos amostrais na regio, em nmero suficiente. </p><p>Desta forma, comumente tm-se optado pela utilizao do mtodo involutivo, que busca identificar o valor de mercado de um bem considerando seu aproveitamento eficiente, baseando-se num modelo de estudo de viabilidade tcnico-econmica. </p><p>Este mtodo consiste na elaborao de projeto de hipottico empreendimento para a gleba com vistas a verificar o melhor e mximo aproveitamento, considerando a receita provvel da comercializao dos lotes com base nos valores obtidos em pesquisa imobiliria, as despesas de urbanizao, impostos, despesas com vendas, lucro do empreendedor, despesas financeiras, entre outras. O objetivo o de definir o valor mximo que pode ser atribudo gleba atravs de cenrios diversos para que seja economicamente vivel seu aproveitamento2. </p><p> 2 Dantas, R.A. Uma Introduo Metodologia Cientfica So Paulo- Pini, 1998 </p></li><li><p> CNPJ: 05.423.670/0001-34 / CREA 66.891/ Rua Gal. Vitorino, 56 / CEP 96.200-310 / Rio Grande-RS 7 </p><p>CLAREL PERCIASEngenharia de Avaliaes &amp; Percias Judiciais</p><p> Fone/Fax: (53) 2125-7900 / 9966-6220 www.clarelpericias.com.br </p><p> A dificuldade de aplicao deste mtodo que os modelos produzidos so </p><p>determinsticos e bastante sensveis s taxas utilizadas e prazos considerados, ou seja, mesmo alteraes mnimas nas taxas e prazos de comercializao podem resultar em alteraes significativas de valor para o avaliando, podendo induzir a erros considerveis que na maioria das vezes sero percebidos a longo prazo, gerando prejuzos para aqueles que daquele valor dependem para tomada de deciso. </p><p>Alia-se ao fato que a melhor vocao para uma gleba nem sempre a de desmembramento em lotes menores ou a de loteamento, ante a legislao de uso e parcelamento do solo municipal vigente na data da avaliao. Alm disso, muitas glebas encontram-se em regies com vocao industrial ou rural, quando o estudo pelo mtodo involutivo no seria adequado visto sua destinao. </p><p> 7.2. METODOLOGIA </p><p> pelo acima exposto, considerando a insuficincia de elementos amostrais, optamos por </p><p>realizar um trabalho que propiciasse um caminho que melhor traduzisse as foras de mercado, de modo a possibilitar a estimativa do real valor do bem, de forma fundamentada. </p><p>Assim, nos inspiramos no Mtodo do ndice de Equivalncia3, apresentado no XXIII Congreso Panamericano de Valuacin, pelo Eng. Francisco Maia Neto, cuja proposta foi trazer discusso, a possibilidade de adoo de uma metodologia avaliatria, cujo princpio a determinao do valor de um bem partir da anlise de um coeficiente percentual, calculado em funo da relao entre o valor do bem em anlise e de outro, que a ele esteja indiretamente relacionado, denominado ndice de Equivalncia. </p><p>Francisco Maia Neto observa que a aplicao desta metodologia tem sentido amplo, desde que identifiquemos o ndice de equivalncia, ou seja, uma varivel dependente, caracterizada por um coeficiente que refletir a relao percentual entre o valor do bem avaliando e de outro a ele ligado indiretamente. </p><p>Seguindo esta linha, este trabalho optou pela utilizao do Mtodo Comparativo Direto de Dados de Mercado, porm com a elaborao de um modelo, com a incluso de dados de mercado imobilirio de zonas vizinhas com o objetivo de ampliar a quantidade de observaes na tipologia em estudo. Frisamos, tambm, que a elaborao do modelo pressups a definio da varivel de localizao relativ...</p></li></ul>