EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 26 VARA CVEL DO FORO
CENTRAL DA CAPITAL
PROCESSO 1063618-05.2014.8.26.0100
MARIO DE SOUZA JUNIOR , engenheiro civil, CREA n
60.339/D, perito judicial nos autos da AO DE COBRANA
CONDOMINIAL PELO RITO SUMRIO requerida por CONDOMNIO
EDIFCIO CATHARINA JOO RADY contra EDINALVA BARBOSA DE
MIRANDA , tendo procedido aos estudos e diligncias necessrias,
vem apresentar
a Vossa Excelncia as concluses a que chegou, consubstanciadas no
presente
LAUDO JUDICIAL
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SUMRIO
CAPTULO I:
Objetivo da avaliao
.......................................................................................
3
CAPTULO II:
Vistoria
.............................................................................................................
3
CAPTULO III:
Avaliao
..........................................................................................................
16
CAPTULO IV:
Concluso
.........................................................................................................
21
CAPTULO V:
Encerramento
...................................................................................................
22
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3
I - OBJETIVO DA AVALIAO
O objetivo da avaliao consiste em estabelecer o valor de
venda
do apartamento 37 do Edifcio Catharina Joo Rady, situado na
Avenida Rio
Branco n 712, Campos Elseos.
II - VISTORIA
II.1 - Localizao do edifcio
Est localizado na Avenida Rio Branco n 712, na quadra
completada pela Avenida Duque de Caxias, Rua Santa Ifignia e Rua
General
Osrio, como indica o mapa abaixo.
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A regio tem caractersticas mistas, sendo observados os usos
residencial e comercial, com predominncia de ocupao
vertical.
II.2 - Mapa fiscal
De acordo com o Mapa Oficial da Cidade de So Paulo, o
edifcio
est situado na Quadra 58 do Setor 8. Segundo a Planta Genrica de
Valores de
2014, o valor fiscal da Avenida Rio Branco igual a 5.104,00.
II.3 - Zoneamento
Pela legislao que dispe sobre o parcelamento, uso e ocupao
do solo (Lei n 16.402, de 22 de maro de 2016), o local
classificado como zona
ZC (Zona Centralidade), assim definida no artigo 9 da Lei n
16.402/2016:
Lei n 16.402/2016 - artigo 9
As Zonas Centralidade (ZC) so pores do territrio voltadas promoo
de
atividades tpicas de reas centrais ou de subcentros regionais ou
de bairros,
destinadas principalmente aos usos no residenciais, com
densidades construtiva e
demogrfica mdias, manuteno das atividades comerciais e de
servios
existentes e promoo da qualificao dos espaos pblicos,
subdivididas em:
I- Zona Centralidade (ZC): pores do territrio localizadas na
Macrozona de
Estruturao e Qualificao Urbana com atividades de abrangncia
regional; ...
Os parmetros de ocupao fixados para a zona ZC so aqueles
indicados no quadro reproduzido adiante (Quadro 3, integrante da
Lei n
16.402/2016).
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II.4 - Melhoramentos pblicos
Trata-se de local dotado de todos os melhoramentos pblicos.
II.5 - Caractersticas do edifcio
Segundo o estudo divulgado em 2002 pelo IBAPE/SP (Valores
de Edificaes de Imveis Urbanos), o Edifcio Catharina Joo Rady
enquadra-se
no padro simples.
O Edifcio Catharina Joo Rady tem cinquenta e nove anos; no
tem garagem; tem comrcio no trreo; dotado de portaria e salo de
festas; e
composto de dez andares, com sete apartamentos por andar (todos
do tipo
kitchenette) e dois elevadores.
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II.6 - Caractersticas do apartamento 37
Est localizado no terceiro andar; encerra uma rea privativa
de
54,83 m2; est em mau estado de conservao (h sinais de umidade em
paredes e
teto; e h sinais de cupim no apartamento); e composto de
sala/dormitrio,
pequena cozinha, banheiro e lavanderia.
Elegendo-se como base de anlise os parmetros fixados no
retro
referido estudo (Valores de Edificaes de Imveis Urbanos), o
estado do
apartamento enquadra-se na referncia f: necessitando de reparos
de simples a
importantes.
As fotografias exibidas adiante (FOTOS de 1 a 22) ilustram o
Edifcio Catharina Joo Rady e o apartamento 37.
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FOTOS 1/2 - Vista do Edifcio Catharina Joo Rady.
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FOTOS 3/4 - Vista da Avenida Rio Branco. A seta amarela indica o
Edifcio
Catharina Joo Rady.
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FOTOS 5/6 - A fotografia da esquerda ilustra a entrada do
Edifcio Catharina Joo
Rady; e a fotografia da direita ilustra o terceiro andar desse
edifcio.
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FOTOS 7/8/9 - Sala/dormitrio do apartamento 37.
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FOTOS 10/11/12/13 - As fotografias ilustram a cozinha, o
banheiro e a lavanderia.
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FOTOS 14/15/16 - Sinais de umidade nas paredes e teto do
banheiro.
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FOTOS 17/18 - Sinais de umidade na parede da cozinha.
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FOTOS 19/20 - Sinais de umidade no teto da cozinha.
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FOTOS 21/22 - Sinais de cupim no apartamento.
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III - AVALIAO
III.1 - Metodologia avaliatria
1. Sero adotadas as regras enunciadas na Norma editada em
setembro de 2011 pelo IBAPE/SP (Norma para avaliao de imveis
urbanos).
2. A avaliao ser norteada pelo mtodo comparativo. Por esse
mtodo, como mtodo direto, o valor do bem decorre dos indicadores
de valor do
mercado imobilirio (isto : decorre do valor de venda de outros
apartamentos
localizados na regio de interesse).
3. A pesquisa foi realizada no Edifcio Catharina Joo
Rady(1).
Portanto, os apartamentos pesquisados so semelhantes ao
apartamento avaliando;
e a semelhana verificada em relao ao porte (rea til) e
tipologia. Nessas
condies, os valores pesquisados sero apenas corrigidos pelo
fator oferta
(reduo de 10%), de modo a ajustar os valores pesquisados s bases
de negociao
do mercado imobilirio.
___________________________________________________________________
(1) A amostra pesquisada rene trs elementos comparativos, todos
localizados no
Edifcio Catharina Joo Rady. Essa amostra suficiente para inferir
o valor do
apartamento avaliando, porque a quantidade de elementos
disponveis (trs
elementos, todos localizados no mesmo edifcio do apartamento
avaliando)
atende regra estabelecida no item 9.1.1 das Normas de 2013
(Normas para
avaliaes de imveis na capital): Havendo disponibilidade mnima de
3
(trs) elementos comparativos diretos no mesmo edifcio da
unidade
avalianda, consideram-se atendidas as necessidades bsicas para a
avaliao
do imvel.
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4. Os valores pesquisados sero levados ao modelo avaliatrio
sob a forma de valor unitrio (valor de venda por metro quadrado
de rea privativa
de apartamento).
5. O valor unitrio final (valor de venda por metro quadrado
de
rea privativa de apartamento) resultar da mdia saneada dos
valores
compreendidos em um intervalo de aceitao de 30% (para mais e
para menos),
intervalo esse calculado a partir da mdia dos valores
pesquisados.
III.2 - Amostra pesquisada
Elemento 1:
Apartamento: Edifcio Catharina Joo Rady - apartamento 91
rea til = 47,14 m2
Valor: R$ 250.000,00 (oferta - novembro de 2017)
Informante: Cludio (proprietrio do apartamento) - 98527.1732
Vu1 = (250.000,00 x 0,90) 47,14 = R$ 4.773,00/m2
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Elemento 2:
Apartamento: Edifcio Catharina Joo Rady - apartamento 25
rea til = 51,84 m2
Valor: R$ 250.000,00 (oferta - novembro de 2017)
Informante: Helena (proprietria do apartamento) - (44)
99723.6765
Vu2 = (250.000,00 x 0,90) 51,84 = R$ 4.340,00/m2
Elemento 3:
Apartamento: Edifcio Catharina Joo Rady - apartamento 93
rea til = 45,57 m2
Valor: R$ 210.000,00 (oferta - novembro de 2017)
Informante: Diego (porteiro do edifcio) - 95168.1750
Vu3 = (210.000,00 x 0,90) 45,57 = R$ 4.147,00/m2
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III.3 - Valor unitrio de venda
Os valores unitrios que derivam da amostra pesquisada so
aqueles anotados na tabela abaixo.
Elemento Valor unitrio (R$/m2)
1 4.773,00 2 4.340,00 3 4.147,00
Mdia geral da amostra = 13.260,00 3 = R$ 4.420,00/m2
Intervalo de aceitao de resultados:
limite inferior: 4.420,00 x 0,70 = R$ 3.094,00/m2
limite superior: 4.420,00 x 1,30 = R$ 5.746,00/m2
Como todos os valores unitrios restaram compreendidos no
intervalo de aceitao de resultados, a mdia saneada e a mdia
geral da amostra
coincidem.
Mdia saneada da amostra = R$ 4.420,00/m2
Valor unitrio de venda = R$ 4.400,00/m2
valor de venda por metro quadrado de rea privativa de
apartamento
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III.4 - Valor do apartamento 37
O valor de venda do apartamento 37, j considerado o seu
estado
de conservao (vide captulo II, item II.6), resulta igual a:
rea privativa do apartamento = 54,83 m2
Valor unitrio = R$ 4.400,00/m2
Depreciao decorrente do estado de conservao = 20%
Valor do apartamento = 54,83 x 4.400,00 x 0,80 = R$
193.002,00
Valor de venda do apartamento 37 = R$ 193.000,00
Data-base: novembro de 2017
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IV - CONCLUSO
O valor de venda do apartamento 37 do Edifcio Catharina Joo
Rady, situado na Avenida Rio Branco n 712, Campos Elseos,
resulta igual a:
Valor de venda do apartamento 37 = R$ 193.000,00
(cento e noventa e trs mil reais)
Data-base: novembro de 2017
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22
V - ENCERRAMENTO
Consta o presente laudo de 22 (vinte e duas) pginas, sendo
esta
ltima datada e assinada.
So Paulo, 7 de novembro de 2017
MARIO DE SOUZA JUNIOR
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