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EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 26ª VARA CÍVEL DO FORO CENTRAL DA CAPITAL PROCESSO 1063618-05.2014.8.26.0100 MARIO DE SOUZA JUNIOR, engenheiro civil, CREA nº 60.339/D, perito judicial nos autos da AÇÃO DE COBRANÇA CONDOMINIAL PELO RITO SUMÁRIO requerida por CONDOMÍNIO EDIFÍCIO CATHARINA JOÃO RADY contra EDINALVA BARBOSA DE MIRANDA, tendo procedido aos estudos e diligências necessárias, vem apresentar a Vossa Excelência as conclusões a que chegou, consubstanciadas no presente LAUDO JUDICIAL Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1063618-05.2014.8.26.0100 e código 3A9AAE9. Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por MARIO DE SOUZA JUNIOR e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 07/11/2017 às 14:32 , sob o número WJMJ17412898574 . fls. 212

LAUDO JUDICIAL · LAUDO JUDICIAL Este documento é cópia do original, ... (“Norma para avaliação de imóveis urbanos”). ... Os valores pesquisados serão levados ao modelo

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EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 26ª VARA CÍVEL DO FORO

CENTRAL DA CAPITAL

PROCESSO 1063618-05.2014.8.26.0100

MARIO DE SOUZA JUNIOR , engenheiro civil, CREA nº

60.339/D, perito judicial nos autos da AÇÃO DE COBRANÇA

CONDOMINIAL PELO RITO SUMÁRIO requerida por CONDOMÍNIO

EDIFÍCIO CATHARINA JOÃO RADY contra EDINALVA BARBOSA DE

MIRANDA , tendo procedido aos estudos e diligências necessárias, vem apresentar

a Vossa Excelência as conclusões a que chegou, consubstanciadas no presente

LAUDO JUDICIAL

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SUMÁRIO

CAPÍTULO I:

Objetivo da avaliação ....................................................................................... 3

CAPÍTULO II:

Vistoria ............................................................................................................. 3

CAPÍTULO III:

Avaliação .......................................................................................................... 16

CAPÍTULO IV:

Conclusão ......................................................................................................... 21

CAPÍTULO V:

Encerramento ................................................................................................... 22

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I - OBJETIVO DA AVALIAÇÃO

O objetivo da avaliação consiste em estabelecer o valor de venda

do apartamento 37 do Edifício Catharina João Rady, situado na Avenida Rio

Branco nº 712, Campos Elíseos.

II - VISTORIA

II.1 - Localização do edifício

Está localizado na Avenida Rio Branco nº 712, na quadra

completada pela Avenida Duque de Caxias, Rua Santa Ifigênia e Rua General

Osório, como indica o mapa abaixo.

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A região tem características mistas, sendo observados os usos

residencial e comercial, com predominância de ocupação vertical.

II.2 - Mapa fiscal

De acordo com o Mapa Oficial da Cidade de São Paulo, o edifício

está situado na Quadra 58 do Setor 8. Segundo a Planta Genérica de Valores de

2014, o valor fiscal da Avenida Rio Branco é igual a 5.104,00.

II.3 - Zoneamento

Pela legislação que dispõe sobre o parcelamento, uso e ocupação

do solo (Lei nº 16.402, de 22 de março de 2016), o local é classificado como zona

ZC (Zona Centralidade), assim definida no artigo 9º da Lei nº 16.402/2016:

Lei nº 16.402/2016 - artigo 9º

As Zonas Centralidade (ZC) são porções do território voltadas à promoção de

atividades típicas de áreas centrais ou de subcentros regionais ou de bairros,

destinadas principalmente aos usos não residenciais, com densidades construtiva e

demográfica médias, à manutenção das atividades comerciais e de serviços

existentes e à promoção da qualificação dos espaços públicos, subdivididas em:

I- Zona Centralidade (ZC): porções do território localizadas na Macrozona de

Estruturação e Qualificação Urbana com atividades de abrangência regional; ...

Os parâmetros de ocupação fixados para a zona ZC são aqueles

indicados no quadro reproduzido adiante (Quadro 3, integrante da Lei nº

16.402/2016).

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II.4 - Melhoramentos públicos

Trata-se de local dotado de todos os melhoramentos públicos.

II.5 - Características do edifício

Segundo o estudo divulgado em 2002 pelo IBAPE/SP (“Valores

de Edificações de Imóveis Urbanos”), o Edifício Catharina João Rady enquadra-se

no padrão simples.

O Edifício Catharina João Rady tem cinquenta e nove anos; não

tem garagem; tem comércio no térreo; é dotado de portaria e salão de festas; e é

composto de dez andares, com sete apartamentos por andar (todos do tipo

kitchenette) e dois elevadores.

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II.6 - Características do apartamento 37

Está localizado no terceiro andar; encerra uma área privativa de

54,83 m2; está em mau estado de conservação (há sinais de umidade em paredes e

teto; e há sinais de cupim no apartamento); e é composto de sala/dormitório,

pequena cozinha, banheiro e lavanderia.

Elegendo-se como base de análise os parâmetros fixados no retro

referido estudo (“Valores de Edificações de Imóveis Urbanos”), o estado do

apartamento enquadra-se na referência “f”: “necessitando de reparos de simples a

importantes”.

As fotografias exibidas adiante (FOTOS de 1 a 22) ilustram o

Edifício Catharina João Rady e o apartamento 37.

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FOTOS 1/2 - Vista do Edifício Catharina João Rady.

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FOTOS 3/4 - Vista da Avenida Rio Branco. A seta amarela indica o Edifício

Catharina João Rady.

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FOTOS 5/6 - A fotografia da esquerda ilustra a entrada do Edifício Catharina João

Rady; e a fotografia da direita ilustra o terceiro andar desse edifício.

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FOTOS 7/8/9 - Sala/dormitório do apartamento 37.

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FOTOS 10/11/12/13 - As fotografias ilustram a cozinha, o banheiro e a lavanderia.

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FOTOS 14/15/16 - Sinais de umidade nas paredes e teto do banheiro.

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FOTOS 17/18 - Sinais de umidade na parede da cozinha.

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FOTOS 19/20 - Sinais de umidade no teto da cozinha.

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FOTOS 21/22 - Sinais de cupim no apartamento.

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III - AVALIAÇÃO

III.1 - Metodologia avaliatória

1. Serão adotadas as regras enunciadas na Norma editada em

setembro de 2011 pelo IBAPE/SP (“Norma para avaliação de imóveis urbanos”).

2. A avaliação será norteada pelo método comparativo. Por esse

método, como método direto, o valor do bem decorre dos indicadores de valor do

mercado imobiliário (isto é: decorre do valor de venda de outros apartamentos

localizados na região de interesse).

3. A pesquisa foi realizada no Edifício Catharina João Rady(1).

Portanto, os apartamentos pesquisados são semelhantes ao apartamento avaliando;

e a semelhança é verificada em relação ao porte (área útil) e tipologia. Nessas

condições, os valores pesquisados serão apenas corrigidos pelo fator oferta

(redução de 10%), de modo a ajustar os valores pesquisados às bases de negociação

do mercado imobiliário.

___________________________________________________________________ (1) A amostra pesquisada reúne três elementos comparativos, todos localizados no

Edifício Catharina João Rady. Essa amostra é suficiente para inferir o valor do

apartamento avaliando, porque a quantidade de elementos disponíveis (três

elementos, todos localizados no mesmo edifício do apartamento avaliando)

atende à regra estabelecida no item 9.1.1 das Normas de 2013 (“Normas para

avaliações de imóveis na capital”): “Havendo disponibilidade mínima de 3

(três) elementos comparativos diretos no mesmo edifício da unidade

avalianda, consideram-se atendidas as necessidades básicas para a avaliação

do imóvel”.

Par

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017

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4:32

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.

fls. 227

17

4. Os valores pesquisados serão levados ao modelo avaliatório

sob a forma de valor unitário (valor de venda por metro quadrado de área privativa

de apartamento).

5. O valor unitário final (valor de venda por metro quadrado de

área privativa de apartamento) resultará da média saneada dos valores

compreendidos em um intervalo de aceitação de 30% (para mais e para menos),

intervalo esse calculado a partir da média dos valores pesquisados.

III.2 - Amostra pesquisada

Elemento 1:

Apartamento: Edifício Catharina João Rady - apartamento 91

área útil = 47,14 m2

Valor: R$ 250.000,00 (oferta - novembro de 2017)

Informante: Cláudio (proprietário do apartamento) - 98527.1732

Vu1 = (250.000,00 x 0,90) ÷ 47,14 = R$ 4.773,00/m2

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Elemento 2:

Apartamento: Edifício Catharina João Rady - apartamento 25

área útil = 51,84 m2

Valor: R$ 250.000,00 (oferta - novembro de 2017)

Informante: Helena (proprietária do apartamento) - (44) 99723.6765

Vu2 = (250.000,00 x 0,90) ÷ 51,84 = R$ 4.340,00/m2

Elemento 3:

Apartamento: Edifício Catharina João Rady - apartamento 93

área útil = 45,57 m2

Valor: R$ 210.000,00 (oferta - novembro de 2017)

Informante: Diego (porteiro do edifício) - 95168.1750

Vu3 = (210.000,00 x 0,90) ÷ 45,57 = R$ 4.147,00/m2

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III.3 - Valor unitário de venda

Os valores unitários que derivam da amostra pesquisada são

aqueles anotados na tabela abaixo.

Elemento Valor unitário (R$/m2)

1 4.773,00 2 4.340,00 3 4.147,00

� Média geral da amostra = 13.260,00 ÷ 3 = R$ 4.420,00/m2

� Intervalo de aceitação de resultados:

⇒ limite inferior: 4.420,00 x 0,70 = R$ 3.094,00/m2

⇒ limite superior: 4.420,00 x 1,30 = R$ 5.746,00/m2

Como todos os valores unitários restaram compreendidos no

intervalo de aceitação de resultados, a média saneada e a média geral da amostra

coincidem.

� Média saneada da amostra = R$ 4.420,00/m2

Valor unitário de venda = R$ 4.400,00/m2

valor de venda por metro quadrado de área privativa de apartamento

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20

III.4 - Valor do apartamento 37

O valor de venda do apartamento 37, já considerado o seu estado

de conservação (vide capítulo II, item II.6), resulta igual a:

� Área privativa do apartamento = 54,83 m2

� Valor unitário = R$ 4.400,00/m2

� Depreciação decorrente do estado de conservação = 20%

� Valor do apartamento = 54,83 x 4.400,00 x 0,80 = R$ 193.002,00

Valor de venda do apartamento 37 = R$ 193.000,00

Data-base: novembro de 2017

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IV - CONCLUSÃO

O valor de venda do apartamento 37 do Edifício Catharina João

Rady, situado na Avenida Rio Branco nº 712, Campos Elíseos, resulta igual a:

Valor de venda do apartamento 37 = R$ 193.000,00

(cento e noventa e três mil reais)

Data-base: novembro de 2017

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22

V - ENCERRAMENTO

Consta o presente laudo de 22 (vinte e duas) páginas, sendo esta

última datada e assinada.

São Paulo, 7 de novembro de 2017

MARIO DE SOUZA JUNIOR

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