Laudo Modelo

Rua Paracama, N 70(A) - Salgado Filho / Belo Horizonte - MG / Tel.:31-3334-9777 / [email protected]

LAUDO DE AVALIAO

Tipo: Terreno Padro

Rua Pedro Joo Gustin, s/n, Bairro Buritis. Belo Horizonte / MG

Solicitante: XXXXXXXXX Responsvel Tcnico: XXXXXXX Arquiteta Urbanista CAU XXXXXX

Data: 31/05/2015

Profissionalxxxxxxxxxxxxxxxxxx, CREAxxxxxx


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CAPA-RESUMO

Endereo do imvel

RUA PEDRO JOO GUSTIN, S/N - QUADRA 76, LOTE 15

Cidade UF

BELO HORIZONTE MG

Objetivo da Avaliao

DETERMINACAO DO VALOR DE MERCADO

Finalidade da Avaliao LEVANTAMENTO PATRIMONIAL

Solicitante e/ou Interessado

XXXXXXXXXXX

Proprietrio

XXXXXXXXXXXXX Tipo de Imvel rea do imvel (m) rea Edificada (m)

TERRENO PADRO 450,00m 0,00m Metodologia Especificao (fundamentao/preciso) MTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO (INFERNCIA ESTATSTICA)

GRAU II DE FUNDAMENTACAO GRAU III DE PRECISO (COMPARATIVO)

Valor de Avaliao do Imvel Perspectiva de Liquidez do Imvel

R$ 458.000,00 (quatrocentos e cinquenta e oito mil reais) Normal

Valor Mnimo Valor Mximo

R$ 425.831,76 (quatrocentos e vinte e cinco mil, oitocentos e trinta e um reais e

setenta e seis centavos)

R$ 486.583,88 (quatrocentos e oitenta e seis mil, quinhentos e oitenta e trs reais

e oitenta e oito centavos)

Nome do Responsvel Tcnico CPF do RT Formao do RT CREA do RT

XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX XXXXXXXXX ARQUITETA CAU XXXXXXX

Nome do Representante Legal CPF do RL

XXXXXXXXXXXXXx XXXXXXX

Nome da Empresa CNPJ

XXXXXXXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXXXXXXXX

BELO HORIZONTE , 31 de Maio de 2015

Assinatura do Responsvel Tcnico Assinatura do Representante Legal



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SUMRIO

1 - CONSIDERAES PRELIMINARES ............................................................................ 6 1.1 - INTERESSADO ................................................................................................... 6 1.2 - OBJETIVO DA AVALIAO ............................................................................... 6 1.3 - OBJETO DA AVALIAO ................................................................................... 6 1.3.1 - LEVANTAMENTO FOTOGRFICO ...................................................................... 8 1.4 - VISTORIA............................................................................................................ 9 1.5 - ATIVIDADES BSICAS ...................................................................................... 9 1.6 - CONDIES E LIMITAES ................................................................................. 9 1.7 - CONCEITO DE VALOR ......................................................................................... 10

2 - LOCALIZAO............................................................................................................ 11 2.1 - ACESSO E CARACTERSTICAS DA REGIO ...................................................... 11 2.2 - MELHORAMENTOS PBLICOS ........................................................................... 13

3 - DIAGNSTICO DE MERCADO ................................................................................... 13 4 - AVALIAO ................................................................................................................. 14

4.1 - PROCEDIMENTOS METODOLGICOS .............................................................. 14 4.2 - MTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO ....................................... 14 4.3 - ESPECIFICAO DAS AVALIAES .................................................................. 17 4.4 - APRESENTAO DO LAUDO DE AVALIAO ................................................... 20 4.5 - PESQUISA DE MERCADO ................................................................................... 22 4.6 - QUALIFICAO DAS AMOSTRAS ....................................................................... 27 4.7 - RESULTADO ......................................................................................................... 41

5 - CONCLUSO .............................................................................................................. 42 6 - ANEXOS ...................................................................................................................... 43



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1 - CONSIDERAES PRELIMINARES

1.1 - INTERESSADO

Sr. XXXXXX, profisso, CPFXXXXXXXXXX, casado em regime de comunho parcial de bens com XXXXXXXXXXXXXXXXX, domiciliado e residente nesta Capital, Rua xxxxxxx, 272, Bairro xxxxxxxx, todos brasileiros.

1.2 - OBJETIVO DA AVALIAO

O objetivo principal do presente trabalho determinar o justo valor de mercado de terreno urbano, fazendo a sua respectiva caracterizao e compatibilizao com os valores de mercado.

1.3 - OBJETO DA AVALIAO

O imvel objetivado trata-se do lote 15 da Quadra 76, do Bairro Buritis, com rea de 450,00m (quatrocentos e cinquenta metros quadrados), localizado na Rua Pedro Joo Gustin, s/n, Bairro Buritis, na cidade de Belo Horizonte/MG.

LOTE 15 DA QUADRA 76, DO BAIRRO BURITIS, CONFORME CP- 273011M



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VISTA AREA DO LOTE 15 DA QUADRA 76, BAIRRO BURITIS, COM A LOCALIZAO DO TERRENO AVALIANDO

A topografia do terreno pouco acidentada, com aclive de 10% a 15%, onde no sentido da Rua stria Ferraz, principal via de acesso Rua Pedro Joo Gustin, encontra-se em ponto mais alto apresentando declive ao adentrar a via do terreno avaliando.

O lote avaliando, por sua vez, possui acesso no mesmo nvel da rua apresentando aclive aos fundos (junto ao lote 06). O lote em questo possui fechamento lateral em arame farpado e fechamento frontal em muro de placas pr-moldadas em concreto.

A via pblica, no local, apresenta-se asfaltada, com meio-fio em blocos pr-fabricados de concreto.



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1.3.1 - LEVANTAMENTO FOTOGRFICO



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1.4 - VISTORIA

Os trabalhos iniciaram-se no dia 20 de Maio de 2015, s 09:00hs, quando foi realizada a vistoria do imvel.

1.5 - ATIVIDADES BSICAS

Compreendem as etapas desenvolvidas durante a realizao do presente trabalho tcnico:

Vistoria. Levantamento de informaes relativas ao imvel; Registros fotogrficos; Diagnstico do mercado. Coleta de dados. Procedida atravs de levantamentos realizados em anncios classificados,

empresas imobilirias, corretores de imveis e contato direto na regio onde se situa o imvel.

Escolha e justificativa da metodologia e critrios de avaliao. Clculo do valor de mercado do imvel. Consideraes finais e concluso.

1.6 - CONDIES E LIMITAES

Este laudo tcnico segue as condies abaixo relacionadas, alm de estar sujeito s seguintes limitaes:

Neste trabalho foram computadas como corretas e de boa f as informaes obtidas e dados colhidos em campo, e documentao oficial disponibilizada.

O trabalho apresentado e os resultados finais so vlidos apenas para a seqncia metodolgica apresentada, sendo vedada a utilizao deste laudo tcnico em conexo com qualquer outro.

O responsvel tcnico no assume responsabilidade sobre matria alheia ao exerccio profissional, estabelecido em leis, cdigos e regulamentos prprios.

Por fugir finalidade precpua deste trabalho, dispensamos consideraes legais de mrito, concernentes a ttulos, invases, hipotecas, superposio de divisas, etc., providncias estas que consideramos de carter jurdico.



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1.7 - CONCEITO DE VALOR

Entendemos como valor de mercado, a expresso monetria do bem, data de referncia da avaliao, numa situao em que as partes, conhecedoras das possibilidades de seu uso e envolvidas em sua transao, no estejam compelidas negociao.

Este conceito nico, qualquer que seja a finalidade da avaliao, obedecendo s recomendaes da Resoluo XX, aprovada por unanimidade durante a 1 Conveno Pan-americana de Avaliaes e Cadastro, realizada em Lima, Peru, em 1949, onde consta o seguinte:

"1 - Que o valor de um imvel, em dado momento, nico, quaisquer que sejam os fins para os quais avaliado. Este valor se deduz de:

a) avaliao direta ou valor intrnseco, composto do valor do terreno, das construes e das benfeitorias;

b) avaliao direta ou valor rentstico, calculado com base na renda que produz ou pode produzir;

c) valor do imvel estabelecido pela oferta e procura.

2 - Este valor ideal e o objetivo de uma avaliao se aproximar o mais possvel dele.

3 - O grau de preciso de uma avaliao funo direta da finalidade para a qual efetuada, seja tributria, hipotecria, comercial ou judicial."

O referencial adotado nesta avaliao encontra respaldo do texto normativo da NBR-14653-1 da ABNT (Norma Brasileira para Avaliao de Imveis Urbanos), onde preceitua:

" 3.5 avaliao de bens: Anlise tcnica, realizada por engenheiro de avaliaes, para identificar o valor de um bem, de seus custos, frutos e direitos, assim como determinar indicadores da viabilidade de sua utilizao econmica, para uma determinada finalidade, situao e data.

3.44 valor de mercado: Quantia mais provvel pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referncia, dentro das condies do mercado vigente.



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2 - LOCALIZAO

2.1 - ACESSO E CARACTERSTICAS DA REGIO

O imvel objetivado encontra-se localizado na Rua Pedro Joo Gustin, s/n, Bairro Buritis, Regio Oeste do Municpio de Belo Horizonte-MG.

Os principais acessos ao bairro Buritis so a Avenida Nossa Sra. do Carmo, a Avenida Raja Gabaglia, a Avenida Baro Homem de Melo e o Anel Rodovirio. A principal via do bairro a Avenida Prof. Mrio Werneck. O Buritis faz divisa com os seguintes bairros: Palmeiras, Estrela Dalva, Estoril e Olhos Dgua.

Uma das caractersticas mais marcantes do Buritis o grande nmero de empreendimentos comerciais, especialmente bares e restaurantes. Alm disso, o bairro possui uma infraestrutura completa em termos de escolas, academias, quadras e campos de futebol e tnis, universidades, shoppings, escritrios e cinemas. Duas universidades, a UNI-BH e a Newton Paiva, tm campus na regio.

No Buritis esto alguns shopping centers de Belo Horizonte, como o Shopping Paragem, que um dos shoppings mais novos em operao na cidade, situado na Av. Mario Werneck; Espao Buritis, situado na mesma avenida, bem prximo ao Shopping Paragem; e o Maxximus, situado em frente ao Parque Aggeo Pio Sobrinho. O bairro tambm conta com agncias dos principais bancos atuantes no Brasil, agncia dos Correios e Casas Lotricas.

O Bairro apresenta ocupao mista, comercial e residencial. A Avenida Mrio Werneck, a principal do bairro, concentra grande parte do comrcio. Em relao ocupao residencial, h uma concentrao de edifcios multifamiliares, com padres de construo entre normal e alto.



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MAPA COM A LOCALIZAO DO BAIRRO BURITIS NO DETALHE CIRCULAR, A POSIO DO IMVEL OBJETIVADO

MAPA COM A INDICAO DO ZONEAMENTO: ZAR-2 - ZONAS DE ADENSAMENTO CONTIDO



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2.2 - MELHORAMENTOS PBLICOS

O Bairro Buritis dotado dos seguintes melhoramentos, servios pblicos e equipamentos comunitrios:

Pavimentao asfltica da via pblica; Delimitao de passeio e meio-fio; Drenagem; Rede de gua potvel; Rede de energia eltrica; Rede de esgoto; Rede telefnica; Iluminao pblica; Arborizao; Coleta de lixo; Limpeza de vias; Entrega postal.

3 - DIAGNSTICO DE MERCADO

Durante o processo de coleta das informaes de mercado foram consultadas imobilirias que possuem atuao no Bairro Buritis.

A pesquisa de mercado feita na regio para obteno de valores de lotes vagos foi baseada em imveis efetivamente comercializados ou em oferta, todos situados em ruas do Bairro Buritis.

As amostras pesquisadas corresponderam, de maneira geral, a terrenos, com reas entre 232,00m e 1.080,00m, sem benfeitorias.

Aps a anlise dos dados obtidos, pode-se dizer que as variveis que mais influenciam os valores unitrios dos terrenos no Bairro Buritis so a rea do terreno e a topografia do lote.

A opinio de que, para o universo pesquisado, o desempenho do mercado pode ser enquadrado entre recessivo e normal, com liquidez mdia.



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4 - AVALIAO

4.1 - PROCEDIMENTOS METODOLGICOS

De acordo com o subitem 7.5 da ABNT NBR 14653-1, A metodologia escolhida deve ser compatvel com a natureza do bem avaliando, a finalidade da avaliao e os dados de mercado disponveis. Para a identificao do valor de mercado, sempre que possvel preferir o mtodo comparativo direto de dados de mercado, conforme definido em 8.2.1.

4.2 - MTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO

O mtodo Comparativo Direto de Dados de Mercado, conforme determina o subitem 8.2.1 da ABNT NBR 14653-1, Identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento tcnico dos atributos dos elementos comparveis, constituintes da amostra.

Os principais passos para a aplicao do mtodo acima citado so apresentados a seguir e foram transcritos do subitem 8.2 (Mtodos para identificar o valor de um bem, de seus frutos e direitos) da ABNT NBR 14653-2 (Avaliao de Bens - Parte 2: Imveis Urbanos):

8 Procedimentos metodolgicos

8.2 Mtodos para identificar o valor de um bem, de seus frutos e direitos

8.2.1 Mtodo comparativo direto de dados de mercado

8.2.1.1 Planejamento da pesquisa No planejamento de uma pesquisa, o que se pretende a composio de uma amostra representativa de dados de mercado de imveis com caractersticas, tanto quanto possvel, semelhantes s do avaliando, usando-se toda a evidncia disponvel. Esta etapa que envolve estrutura e estratgia da pesquisa deve iniciar-se pela caracterizao e delimitao do mercado em anlise, com o auxlio de teorias e conceitos existentes ou hipteses advindas de experincias adquiridas pelo avaliador sobre a formao do valor.

Na estrutura da pesquisa so eleitas as variveis que, em princpio, so relevantes para explicar a formao de valor e estabelecidas as supostas relaes entre si e com a varivel dependente.

A estratgia de pesquisa refere-se abrangncia da amostragem e s tcnicas a serem utilizadas na coleta e anlise dos dados, como a seleo e abordagem de fontes de informao, bem como a escolha do tipo de anlise (quantitativa ou qualitativa) e a elaborao dos respectivos instrumentos para a coleta de dados (fichas, planilhas, roteiros de entrevistas, entre outros).

8.2.1.2 Identificao das variveis do modelo

8.2.1.2.1 Varivel dependente



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Para a especificao correta da varivel dependente, necessria uma investigao no mercado em relao sua conduta e s formas de expresso dos preos (por exemplo, preo total ou unitrio, moeda de referncia, formas de pagamento), bem como observar a homogeneidade nas unidades de medida.

8.2.1.2.2 Variveis independentes

As variveis independentes referem-se s caractersticas fsicas (por exemplo: rea, frente), de localizao (bairro, logradouro, distncia a plo de influncia, entre outros) e econmicas (como oferta ou transao, poca e condio do negcio - vista ou a prazo). Devem ser escolhidas com base em teorias existentes, conhecimentos adquiridos, senso comum e outros atributos que se revelem importantes no decorrer dos trabalhos, pois algumas variveis consideradas no planejamento da pesquisa podem se mostrar pouco relevantes e vice-versa.

Sempre que possvel, recomenda-se a adoo de variveis quantitativas. As diferenas qualitativas das caractersticas dos imveis podem ser especificadas na seguinte ordem de prioridade: a) pelo emprego de tantas variveis dicotmicas quantas forem necessrias, especialmente quando a quantidade de dados for abundante e puderem ser preservados os graus de liberdade necessrios modelagem estatstica definidos nesta Norma (por exemplo, aplicao de condies booleanas do tipo maior do que ou menor do que, sim, no); b) pelo emprego de variveis proxy, por exemplo: * custos unitrios bsicos de entidades setoriais, para expressar padro construtivo; * ndice fiscal, ndice de desenvolvimento humano, renda mdia do chefe de domiclio, nveis de renda da populao, para expressar localizao; * coeficientes de depreciao para expressar estado de conservao das benfeitorias; * valores unitrios de lojas em locao par expressar a localizao na avaliao de lojas para venda; c) por meio de cdigos ajustados, quando seus valores so extrados da amostra com a utilizao dos coeficientes de variveis dicotmicas que representem cada uma das caractersticas. O modelo intermedirio gerador dos cdigos deve constar no laudo de avaliao (ver A-7); d) por meio de cdigos alocados construdos de acordo com A.6. 8.2.1.3 Levantamento de dados de mercado

8.2.1.3.1 - Observar o disposto em 7.4.2 da ABNT NBR 14653-1:2001.

Aspectos Qualitativos (Subitem 7.4.2 da NBR 14653-1)

Na fase de coleta de dados recomendvel:

a) buscar dados de mercado com atributos mais semelhantes possveis aos do bem avaliando; b) identificar e diversificar as fontes de informao, sendo que as informaes devem ser cruzadas, tanto quanto possvel, com objetivo de aumentar a confiabilidade dos dados de mercado;

c) identificar e descrever as caractersticas relevantes dos dados de mercado coletados;



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d) buscar dados de mercado de preferncia contemporneos com a data de referncia da avaliao. 8.2.1.3.2 - O levantamento de dados tem como objetivo a obteno de uma amostra representativa para explicar o comportamento do mercado, no qual o imvel avaliando esteja inserido e constitui a base do processo avaliatrio. Nesta etapa, o engenheiro de avaliaes investiga o mercado, coleta dados e informaes confiveis preferentemente a respeito de negociaes realizadas e ofertas, contemporneas data de referncia da avaliao, com suas principais caractersticas econmicas, fsicas e de localizao.

8.2.1.3.3 - As fontes devem ser diversificadas tanto quanto possvel e identificadas. A identificao das fontes pode ser dispensada em comum acordo entre as partes contratantes.

8.2.1.3.4 Recomenda-se que os dados de mercado tenham suas caractersticas verificadas pelo engenheiro de avaliaes.

8.2.1.3.5 - Os dados de oferta so indicaes importantes do valor de mercado. Entretanto, deve-se considerar superestimativas que em geral acompanham esses preos e, sempre que possvel, quantific-las pelo confronto com dados de transaes.

8.2.1.3.5 - Na amostragem deve-se sopesar o uso de informaes que impliquem opinies subjetivas do informante e recomenda-se: a) visitar cada imvel tomado como referncia, com o intuito de verificar, tanto quanto possvel, todas as informaes de interesse; b) atentar para os aspectos qualitativos e quantitativos; c) confrontar as informaes das partes envolvidas, de forma a conferir maior confiabilidade aos dados coletados.

8.2.1.4 Tratamento de dados

(...) No tratamento dos dados podem ser utilizados, alternativamente e em funo da qualidade e da quantidade de dados e informaes disponveis: * tratamento por fatores: homogeneizao por fatores e critrios, fundamentados por estudos conforme 8.2.1.4.2, e posterior anlise estatstica dos resultados homogeneizados; * tratamento cientfico: tratamento de evidncias empricas pelo uso de metodologia cientfica que leve induo de modelo validado para o comportamento do mercado.

Deve-se levar em conta que qualquer modelo uma representao simplificada do mercado, uma vez que no considera todas as suas informaes. Por isso, precisam ser tomados cuidados cientficos na sua elaborao, desde a preparao da pesquisa e o trabalho de campo, at o exame final dos resultados.

O poder de predio do modelo deve ser verificado a partir do grfico de preos observados na abscissa versus valores estimados pelo modelo na ordenada, que deve apresentar pontos prximos



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da bissetriz do primeiro quadrante. Alternativamente, podem ser utilizados procedimentos de validao.

No presente trabalho foi adotado para a avaliao o tratamento cientfico dos dados de pesquisa, o qual definido pelo subitem 8.2.1.4.3 da NBR 14653-2, cujo teor reproduzido a seguir.

8.2.1.4.3 Tratamento cientfico

Quaisquer que sejam os modelos utilizados para inferir o comportamento do mercado e formao de valores, seus pressupostos devem ser devidamente explicitados e testados. Quando necessrio, devem ser intentadas medidas corretivas, com repercusso na classificao dos graus de fundamentao e preciso.

Outras ferramentas analticas para a induo do comportamento do mercado, consideradas de interesse pelo engenheiro de avaliaes, tais como regresso espacial, anlise envoltria de dados e redes neurais artificiais, podem ser aplicadas, desde que devidamente justificadas do ponto de vista terico e prtico, com a incluso de validao, quando pertinente.

Os Anexos C, D e E apresentam de forma resumida as caractersticas e fundamentos bsicos dessas ferramentas analticas, em carter informativo, visando sua difuso para o desenvolvimento tcnico da engenharia de avaliaes.

No caso de utilizao de modelos de regresso linear, dever ser observado o anexo A.

4.3 - ESPECIFICAO DAS AVALIAES

O item 9 da NBR 14653-2, reproduzido parcialmente a seguir, determina as diretrizes a serem adotadas para a especificao das avaliaes.

9 Especificao das avaliaes

9.1 Generalidades

9.1.1 - A especificao de uma avaliao est relacionada tanto com o empenho do engenheiro de avaliaes, como com o mercado e as informaes que possam ser dele extradas. O estabelecimento inicial pelo contratante do grau de fundamentao desejado tem por objetivo a determinao do empenho no trabalho avaliatrio, mas no representa garantia de alcance de graus elevados de fundamentao. Quanto ao grau de preciso, este depende exclusivamente das caractersticas do mercado e da amostra coletada e, por isso, no passvel de fixao a priori.

9.1.2 Todos os trabalhos elaborados de acordo com as prescries desta Norma sero denominados laudos de avaliao. O grau de fundamentao atingido deve ser explicitado no corpo do laudo. Nos casos em que o grau mnimo I no for atingido, devem ser indicados e justificados os itens das Tabelas de especificao que no puderem ser atendidos e os procedimentos e clculos utilizados na identificao do valor.



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9.1.3 - Os laudos de uso restrito, conforme 10.3 da ABNT NBR 14653-1:2001, podem ser dispensados de especificao, de comum acordo entre as partes.

5.3.1 - MTODO COMPARATIVO - MODELO DE REGRESSO LINEAR

9.2 Mtodos comparativo direto de dados de mercado e comparativo direto de custo

9.2.1 Graus de fundamentao no caso de utilizao de modelos de regresso linear

Tabela 1 - Graus de fundamentao no caso de utilizao de modelos de regresso linear

Item

Descrio

Grau

III II I

1 Caracterizao do imvel avaliando Completa quanto a todas as variveis analisadas

Completa quanto s variveis utilizadas no

modelo Adoo de situao

paradigma

2 Quantidade mnima

de dados de mercado, efetivamente

utilizados

6(k+1), onde k o numero de variveis

independentes

4(k+1), onde k o nmero de variveis

independentes

3(k+1), onde k o nmero de variveis

independentes

3 Identificao dos dados de mercado

Apresentao de informaes relativas a

todos os dados e variveis analisados na modelagem, com foto e

caractersticas observadas no local pelo

autor do laudo


todos os dados e variveis analisados na

modelagem


todos os dados e variveis efetivamente utilizados no modelo

4 Extrapolao No admitida

Admitida para apenas uma varivel desde que:

a) as medidas das caractersticas do imvel

avaliando no sejam superiores a 100% do

limite, amostral superior, nem inferiores metade

do limite amostral inferior; b) o valor estimado no ultrapasse 15% do valor

calculado no limite da fronteira amostral, para a

referida varivel, em mdulo.

Admitida, desde que: a) as medidas das

caractersticas do imvel avaliando no sejam

superiores a 100% do limite, amostral superior, nem inferiores metade

do limite amostral inferior; b) o valor estimado no ultrapasse 20% do valor

calculado no limite da fronteira amostral, para

as referidas variveis, de per si e simultneamente

e em modulo.

5

Nvel de significncia (somatrio do valor

das duas caudas) mximo para a

rejeio da hiptese nula da cada

regressor (teste bicaudal).

10% 20% 30%

6

Nvel de significncia mximo admitido para a rejeio da hiptese

nula do modelo atravs do teste F de

Snedecor

1% 2% 5%



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9.2.1.1 Para atingir o grau III, so obrigatrias:

a) apresentao do laudo na modalidade completa; b) apresentao da anlise do modelo no laudo de avaliao, com a verificao da coerncia do comportamento da variao das variveis em relao ao mercado, bem como suas elasticidades em torno do ponto de estimao;

c) identificao completa dos endereos dos dados de mercado usados no modelo usados no modelo, bem como das fontes de informao;

d) adoo da estimativa de tendncia central. 9.2.1.2 permitido ao engenheiro de avaliaes fazer ajustes prvios nos atributos dos dados de mercado, sem prejuzo do grau de fundamentao, desde que devidamente justificados, em casos semelhantes aos seguintes:

a) converso de valores a prazo em valores vista, com taxas de desconto praticadas no mercado na data de referncia da avaliao;

b) converso de valores para a moeda nacional na data de referncia da avaliao; converso de reas reais de construo em reas equivalentes, desde que com base em coeficientes publicados (por exemplo, os da ABNT NBR 12721) ou inferidos no mercado; d) incorporao de luvas ao aluguel, com a considerao do prazo remanescente do contrato e taxas de descontos praticadas no mercado financeiro.

9.2.1.3 permitida a utilizao de tratamento prvio dos preos observados, limitado a um nico fator de homogeneizao, desde que fundamentado conforme 8.2.1.4.2, sem prejuzo dos ajustes citados em 9.2.1.2 (por exemplo, aplicao do fator de fonte para a transformao de preos em oferta para as condies de transao).. 9.2.1.4 Recomenda-se a no extrapolao de variveis que presumivelmente explicariam a variao dos preos e que no foram contempladas no modelo, especialmente quando o campo de arbtrio no for suficiente para as compensaes necessrias na estimativa de valor.

9.2.1.5 O engenheiro de avaliaes deve analisar o modelo, com a verificao da coerncia da variao das variveis em relao ao mercado, bem como o exame de suas elasticidades em torno do ponto de estimao.

9.2.1.6 Para fins de enquadramento global do laudo em graus de fundamentao, devem ser considerados os seguintes critrios:

a) na Tabela 1, identificam-se trs campos (Graus III, II e I) e seis itens; b) o atendimento a cada exigncia do Grau I ter um ponto; do Grau II, dois pontos; e do Grau III, trs pontos;



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c) O enquadramento global do laudo quanto fundamentao deve considerar a soma de pontos obtidos para o conjunto de itens, atendendo Tabela 2.

Tabela 2 - Enquadramento dos laudos segundo seu grau de fundamentao no caso de utilizao de modelos de regresso linear

Graus III II I

Pontos mnimos 16 10 6

Itens obrigatrios no grau correspondente

2, 4, 5 e 6 no Grau III, com os demais no mnimo no Grau II

2, 4, 5 e 6 no mnimo no Grau II e os demais no mnimo no Grau I

Todos, no mnimo no Grau I

9.2.3 O Grau de preciso deve estar conforme a Tabela 5.

Tabela 5 - Grau de preciso nos casos de utilizao de modelos de regresso linear ou do tratamento por fatores

Descrio

Grau

III II I

Amplitude do intervalo de confiana de 80% em torno do valor central da estimativa. < 30% < 40% < 50%

4.4 - APRESENTAO DO LAUDO DE AVALIAO

De acordo com o item 10 da NBR 14653-2, o laudo de avaliao pode ser completo ou reduzido. Tal item, reproduzido a seguir, define os requisitos necessrios para o enquadramento do laudo nas duas formas de apresentao acima citadas.

10.1 Laudo de avaliao completo

O Laudo de Avaliao completo deve conter no mnimo os seguintes itens:

a) identificao do solicitante; b) finalidade do laudo, quando informado pelo solicitante; c) objetivo da avaliao; d) pressupostos, ressalvas e fatores limitantes - Atender ao disposto em 7.2. da ABNT NBR 14653-1:2001;

e) identificao e caracterizao do imvel avaliando - Atender ao disposto em 7.3 da ABNT NBR 14653-1:2001, no que couber;

f) diagnstico do mercado - Relatar conforme 7.7.2 da ABNT NBR 14653-1:2001;



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g) indicao do(s) mtodo(s) e procedimento(s) utilizado(s) - Relatar conforme seo 8 da ABNT NBR 14653-1:2001;

h) especificao da avaliao - Indicar a especificao atingida, com relao aos graus de fundamentao e preciso, conforme seo 9. Quando solicitado pelo contratante, deve ser apresentado demonstrativo da pontuao atingida;

i) planilha dos dados utilizados; j) no caso de utilizao do mtodo comparativo direto de dados de mercado, descrio das variveis do modelo, com a definio do critrio de enquadramento de cada uma das caractersticas dos elementos amostrais. A escala utilizada para definir as diferenas qualitativas deve ser especificada de modo a fundamentar o correto agrupamento dos dados de mercado;

k) tratamento dos dados e identificao do resultado - Explicitar os clculos efetuados, o campo de arbtrio, se for o caso, e justificativas para o resultado adotado. No caso de utilizao do mtodo comparativo direto de dados de mercado, deve ser apresentado o grfico de preos observados versus valores estimados pelo modelo, conforme 8.2.1.4.1;

j) resultado da avaliao e sua data de referncia; k) qualificao legal completa e assinatura do(s) profissional(is) responsvel(is) pela avaliao. 10.2 Laudo de Avaliao Simplificado

O laudo de avaliao simplificado deve atender, no mnimo, de forma resumida, aos itens, 10.1 a) a 10.1 h) e 10.1 k), desta Parte 2. 10.3 Anexos

Para a identificao do valor de mercado, podem ser includos, de acordo com o grau de fundamentao, os seguintes anexos: documentao dominial, fotografias do imvel avaliando, plantas, identificao dos dados de mercado, memria de calculo ou relatrios originais dos programas computacionais utilizados.

O presente laudo de avaliao se apresenta no modo completo, uma vez que contm todas as informaes relacionadas no subitem 10.1 da NBR 14653-2 (Avaliao de bens - Parte 2: Imveis urbanos), norma brasileira publicada pela ABNT (Associao Brasileira de Normas Tcnicas).



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4.5 - PESQUISA DE MERCADO

MAPA DE APRESENTAO DE AMOSTRAS



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TABELA DE PESQUISA DE AMOSTRAS

te

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27

4.6 - QUALIFICAO DAS AMOSTRAS

AMOSTRA 1 rea equivalente 567,00m

Valor (R$) R$ 390.000,00 Topografia do Lote Aclive

Endereo Rua Alessandra Salum Cadar Fonte VPR Imveis - (31) 3379-8000



Endereo Rua Teresa Mota Valadares Fonte VPR Imveis - (31) 3379-8000



28



Endereo Rua Laura Soares Carneiro Fonte Lucas Imveis/Alex Alves Corretor (31) 9533-7676


Valor (R$) R$ 2.380.000,00 Topografia do Lote Aclive

Endereo Avenida Professor Mrio Werneck Fonte Via Nobre Imveis - (31) 3377-2020



29



Endereo Rua Amilcar Vianna Martins Fonte VPR Imveis - (31) 3379-8000



Endereo Rua Esmeraldo Botelho Fonte Via Nobre Imveis - (31) 3377-2020



30



Endereo Rua Francisco Fernandes dos Santos Fonte VPR Imveis - (31) 3379-8000


Valor (R$) R$ 630.000,00 Topografia do Lote Declive

Endereo Rua Alberto de Souza Fonte Via Nobre Imveis - (31) 3377-2020



31



Endereo Avenida Professor Mrio Werneck Fonte VPR Imveis - (31) 3379-8000



Endereo Avenida Professor Mrio Werneck Fonte Sculus Imveis - (31) 3378-1410



32



Endereo Rua Geraldo Lucio Vasconcelos Fonte Melhor Imveis - (31) 3019-4986

AMOSTRA 12 rea equivalente 1.080,00m


Endereo Rua Jose Hemeterio Andrade Fonte VPR Imveis - (31) 3379-8000



33


Valor (R$) R$ 370.000,00 Topografia do Lote Plano

Endereo Rua Professor Euclydes Ferreira Fonte Grupho Imveis - (31) 3378-9453


Valor (R$) R$ 1.815.000,00 Topografia do Lote Declive

Endereo Avenida Aggeo Pio Sobrinho Fonte Via Nobre Imveis - (31) 3377-2020



34



Endereo Rua Jos do Patrocinio Carneiro Fonte VPR Imveis - (31) 3379-8000



Endereo Rua Marco Aurelio de Miranda Fonte GR Imveis - (31) 3377-0007



35



Endereo Rua Josephino Aleixo Fonte GR Imveis - (31) 3377-0007



Endereo Rua Alberto de Souza Fonte VPR Imveis - (31) 3379-8000



36



Endereo Rua Geraldo Lucio Vasconcelos Fonte VPR Imveis - (31) 3379-8000



Endereo Rua Alessandra Salum Cadar Fonte Via Nobre Imveis - (31) 3377-2020



37


Valor (R$) R$ 1.350.000,00 Topografia do Lote Plano

Endereo Rua Jose Hemeterio Andrade Fonte VPR Imveis - (31) 3379-8000



Endereo Rua Pedro Joo Gustin Fonte Anuar Donato - (31) 3280-8000



38



Endereo Rua Amilcar Vianna Martins Fonte Anuar Donato (31) 3280-8000



Endereo Rua Amilcar Vianna Martins Fonte Anuar Donato (31) 3280-8000



39



Endereo Rua Istria Ferraz Fonte Beltro Neto Negcios Imbiliarios/Thiago (31) 2535-1707 / (31) 9951-6444



Endereo Rua Pedro Joo Gutin Fonte Beltro Neto Negcios Imbiliarios/Thiago (31) 2535-1707 / (31) 9951-6444



40









41



Endereo Rua Amilcar Vianna Martins Fonte Mario - (31) 3313-9977

4.7 - RESULTADO

Considerando-se, portanto, um valor unitrio de R$1.018,27/m, para uma rea de 450,00m, teremos:

VFINAL = VU (R$/m) x rea (m)

VFINAL = R$1.018,27/m x 450,00m

VFINAL = R$458.221,50 (R$458.000,00 - ARREDONDADO)

QUATROCENTOS E CINQUENTA E OITO MIL REAIS



42

5 - CONCLUSO

Aps os trabalhos, que seguiram rigorosamente as determinaes da NBR 14653 - 1: 2001 (Avaliao de Bens - Parte 1: Procedimentos Gerais), da NBR 14653-2: 2004 (Avaliao de Bens - Parte 2: Imveis Urbanos) e da NBR 13.752: (Percias de Engenharia na Construo Civil), normas tcnicas publicadas pela ABNT - Associao Brasileira de Normas Tcnicas, trabalho este no qual realizamos a avaliao com as utilizaes do Mtodo Comparativo Direto de Dados de Mercado, chegamos ao seguinte valor de mercado:

Terreno urbano, constitudo pelo lote 15 da Quadra 76 do Bairro Buritis, localizado na Rua Pedro Joo Gustin, s/n, esquina com Rua stria Ferraz, Municpio de Belo Horizonte/MG: R$458.000,00 (quatrocentos e cinquenta e oito mil reais), tendo como DATA-BASE MAIO/2015.

Cumprindo suas obrigaes e responsabilidades, o Signatrio no apresenta, no presente ou no futuro, interesse de qualquer natureza sobre os bens objetivados.

O Signatrio no tem inclinaes nem interesse em relao ao assunto deste trabalho, to pouco em relao solicitante.

Este trabalho apresenta as condies limitativas apresentadas na introduo, ou porventura, em qualquer outra parte dele, que afetam as anlises, opinies ou concluses nele contidas.

O presente trabalho foi elaborado em consonncia com as normas tcnicas vigentes e princpios do Cdigo de tica Profissional do CAU/MG Conselho Regional de Arquitetura de Minas Gerais.

O Laudo consta de 65 (sessenta e cinco) pginas digitadas de um s lado, todas rubricadas, sendo a ltima assinada, capa, sumrio, anexos da documentao do imvel avaliado e do Registro de Responsabilidade Tcnica junto ao CAU/MG.

O responsvel tcnico pelo trabalho coloca-se ao inteiro dispor para os esclarecimentos necessrios.

Belo Horizonte, 31 de Maio de 2015.

_________________________________________________________________________________

XXXXXXXXXXXXXXXXX Profisso - CREA XXXXXXX



43

6 - ANEXOS INFERNCIA ESTATSTICA

Amostra

N Am. Valor Unitrio rea Valor Posio do Lote Topografia Rua 1 687,83 567,00 390.000,00 [ ]Meio [x]Inclinada 2 666,67 450,00 300.000,00 [ ]Meio [ ]Plana 3 747,33 562,00 420.000,00 [ ]Meio [x]Inclinada 4 5.000,00 476,00 2.380.000,00 [ ]Meio [x]Inclinada 5 1.061,78 518,00 550.000,00 [x]Esquina [x]Inclinada 6 969,83 928,00 900.000,00 [ ]Meio [x]Inclinada

7 449,83 867,00 390.000,00 [ ]Meio [x]Inclinada 8 750,89 839,00 630.000,00 [x]Esquina [ ]Plana 9 3.825,14 915,00 3.500.000,00 [ ]Meio [x]Inclinada 10 4.207,65 915,00 3.850.000,00 [ ]Meio [x]Inclinada 11 777,78 450,00 350.000,00 [ ]Meio [x]Inclinada 12 900,00 1.080,00 972.000,00 [ ]Meio [x]Inclinada 13 1.594,83 232,00 370.000,00 [ ]Meio [ ]Plana

14 3.025,00 600,00 1.815.000,00 [x]Esquina [ ]Plana 15 1.000,00 499,00 499.000,00 [ ]Meio [x]Inclinada 16 1.088,30 487,00 530.000,00 [ ]Meio [ ]Plana

17 1.391,86 467,00 650.000,00 [ ]Meio [ ]Plana 18 655,54 839,00 550.000,00 [ ]Meio [ ]Plana 19 791,67 480,00 380.000,00 [ ]Meio [x]Inclinada 20 1.175,21 468,00 550.000,00 [x]Esquina [x]Inclinada

21 1.500,00 900,00 1.350.000,00 [ ]Meio [x]Inclinada 22 1.000,00 450,00 450.000,00 [x]Esquina [x]Inclinada 23 1.039,70 529,00 550.000,00 [ ]Meio [x]Inclinada 24 1.371,43 350,00 480.000,00 [ ]Meio [x]Inclinada

25 796,18 628,00 500.000,00 [ ]Meio [ ]Plana 26 1.164,84 455,00 530.000,00 [ ]Meio [ ]Plana 27 1.096,49 456,00 500.000,00 [ ]Meio [ ]Plana 28 791,21 455,00 360.000,00 [ ]Meio [ ]Plana 29 769,23 455,00 350.000,00 [x]Esquina [x]Inclinada

N Am. Topografia Lote Localizao 1 Aclive Rua Alessandra Salum Cadar 2 Aclive Rua Teresa Mota Valadares 3 Aclive Rua Laura Soares Carneiro 4 Aclive Avenida Professor Mrio Werneck 5 Aclive Rua Amilcar Vianna Martins 6 Aclive Rua Esmeraldo Botelho

7 Aclive Rua Francisco Fernandes dos Santos 8 Declive Rua Alberto de Souza 9 Aclive Avenida Professor Mrio Werneck 10 Aclive Avenida Professor Mrio Werneck 11 Aclive Rua Geraldo Lucio Vasconcelos 12 Declive Rua Jose Hemeterio Andrade 13 Plano Rua Professor Euclydes Ferreira

14 Declive Avenida Aggeo Pio Sobrinho 15 Aclive Rua Jos do Patrocinio Carneiro 16 Aclive Rua Marco Aurelio de Miranda



44

17 Plano Rua Josephino Aleixo 18 Declive Rua Alberto de Souza 19 Declive Rua Geraldo Lucio Vasconcelos 20 Declive Rua Alessandra Salum Cadar

21 Plano Rua Jos Hemetrio Andrade 22 Aclive Rua Pedro Joo Gustin 23 Plano Rua Amilcar Vianna Martins 24 Declive Rua Amilcar Vianna Martins

25 Plano Rua Istria Ferraz 26 Declive Rua Pedro Joo Gutin 27 Aclive Rua Istria Ferraz 28 Aclive Rua Istria Ferraz 29 Aclive Rua Amilcar Vianna Martins

N Am. Informante Data da Pesquisa 1 VPR Imveis (31) 3379-8000 20/05/2015 2 VPR Imveis (31) 3379-8000 20/05/2015 3 Lucas Imveis/ Alex Alves Corretor (31) 9533-7676 20/05/2015 4 Via Nobre Imveis (31) 3377-2020 20/05/2015 5 VPR Imveis (31) 3379-8000 20/05/2015 6 Via Nobre Imveis (31) 3377-2020 20/05/2015

7 VPR Imveis (31) 3379-8000 20/05/2015 8 Via Nobre Imveis (31) 3377-2020 20/05/2015 9 VPR Imveis (31) 3379-8000 20/05/2015 10 Sculus Imveis (31) 3378-1410 20/05/2015 11 Melior Imveis (31) 3019-4986 20/05/2015 12 VPR Imveis (31) 3379-8000 20/05/2015 13 Grupho Imveis (31) 3378-9453 20/05/2015

14 Via Nobre Imveis (31) 3377-2020 20/05/2015 15 VPR Imveis (31) 3379-8000 20/05/2015 16 GR Imveis (31) 3377-0007 20/05/2015

17 GR Imveis (31) 3377-0007 20/05/2015 18 VPR Imveis (31) 3379-8000 20/05/2015 19 VPR Imveis (31) 3379-8000 20/05/2015 20 Via Nobre Imveis (31) 3377-2020 20/05/2015

21 VPR Imveis (31) 3379-8000 20/05/2015 22 Vander (31) 9781-0813 20/05/2015 23 Anuar Donato(31) 3280-8000 20/05/2015 24 Anuar Donato(31) 3280-8000 20/05/2015

25 Beltro Neto Negcio ImobiliriosThiago(31) 2535-1707(31) 9951-6444 20/05/2015 26 Beltro Neto Negcio ImobiliriosThiago(31) 2535-1707(31) 9951-6444 20/05/2015 27 Beltro Neto Negcio ImobiliriosThiago(31) 2535-1707(31) 9951-6444 20/05/2015 28 Mario Imobiliria (31) 3313-9977 20/05/2015 29 Beltro Neto Negcio ImobiliriosThiago(31) 2535-1707(31) 9951-6444 20/05/2015

Amostragens e variveis marcadas com "" e "" no sero usadas nos clculos



45

Modelos Pesquisados

N Modelo Correlao r ajustado F Calculado Regressores

N de "Outliers" Normalidade

1 1,0000 1,0000 Infinito 2 em 2 17 No 2 1,0000 1,0000 Infinito 2 em 2 17 No 3 1,0000 1,0000 Infinito 2 em 2 17 No 4 1,0000 1,0000 Infinito 2 em 2 17 No 5 1,0000 1,0000 Infinito 2 em 2 17 No 6 1,0000 1,0000 Infinito 2 em 2 17 No 7 1,0000 1,0000 Infinito 2 em 2 17 No 8 1,0000 1,0000 Infinito 2 em 2 17 No 9 1,0000 1,0000 Infinito 2 em 2 17 No 10 1,0000 1,0000 Infinito 2 em 2 17 No 11 1,0000 1,0000 Infinito 2 em 2 17 No 12 1,0000 1,0000 Infinito 2 em 2 17 No 13 1,0000 1,0000 Infinito 1 em 1 17 No 14 1,0000 1,0000 1,0536x1020 2 em 2 17 No 15 1,0000 1,0000 1,0536x1020 2 em 2 17 No 16 0,9627 0,9164 88,6468 2 em 2 1 Sim 17 0,9627 0,9164 88,6407 2 em 2 1 Sim 18 0,9618 0,9145 86,5240 1 em 2 1 Sim 19 0,9610 0,9126 84,5316 1 em 2 1 Sim 20 0,9607 0,9118 83,7418 1 em 2 1 Sim 21 0,9606 0,9116 83,5155 1 em 2 1 Sim 22 0,9604 0,9112 83,1169 1 em 2 1 Sim 23 0,9602 0,9109 82,7859 1 em 2 1 Sim 24 0,9602 0,9108 82,6434 1 em 2 1 Sim 25 0,9601 0,9105 82,4028 1 em 2 1 Sim 26 0,9600 0,9104 82,2954 1 em 2 1 Sim 27 0,9598 0,9100 81,8651 1 em 2 1 Sim 28 0,9597 0,9098 81,6470 1 em 2 1 Sim 29 0,9596 0,9095 81,4212 1 em 2 1 Sim 30 0,9594 0,9152 173,5727 1 em 1 1 Sim 31 0,9155 0,8150 36,2355 2 em 2 1 Sim 32 0,9155 0,8150 36,2319 2 em 2 1 Sim 33 0,9126 0,8090 34,8778 2 em 2 1 Sim 34 0,9093 0,8021 33,4215 2 em 2 1 Sim 35 0,9078 0,7989 32,7869 1 em 2 1 Sim 36 0,9073 0,7980 32,5974 1 em 2 1 Sim 37 0,9065 0,7962 32,2539 1 em 2 1 Sim 38 0,9057 0,7946 31,9574 1 em 2 1 Sim 39 0,9054 0,7940 31,8261 1 em 2 1 Sim 40 0,9048 0,7927 31,5984 1 em 2 1 Sim 41 0,9045 0,7922 31,4939 1 em 2 1 Sim 42 0,9034 0,7898 31,0528 1 em 2 1 Sim 43 0,9027 0,7884 30,8098 1 em 2 1 Sim 44 0,9019 0,7869 30,5351 1 em 2 1 Sim 45 0,8989 0,7952 63,1102 1 em 1 1 Sim 46 0,8857 0,7536 25,4672 2 em 2 0 Sim 47 0,8856 0,7535 25,4514 2 em 2 0 Sim 48 0,8855 0,7532 25,4205 2 em 2 0 Sim 49 0,8852 0,7526 25,3342 2 em 2 0 Sim 50 0,8851 0,7524 25,3092 2 em 2 0 Sim



46

N Modelo Auto-Correlao

Valor Avaliado Mnimo Mximo

1 No h -1,00 -1,00 -1,00 2 No h -1,00 -1,00 -1,00 3 No h 1.549,33 1.548,31 1.549,83 4 No h -1,00 -1,00 -1,00 5 No h -1,00 -1,00 -1,00 6 No h -1,00 -1,00 -1,00 7 No h 1.376,83 -1,00 1.474,67 8 No h -1,00 -1,00 -1,00 9 No h 1.376,83 -1,00 1.474,57

10 No h 1.376,83 -1,00 1.474,61 11 No h 1.376,83 -1,00 1.474,57 12 No h -1,00 -1,00 -1,00 13 No h 1.376,83 -1,00 1.474,35 14 No h -1,00 -1,00 -1,00 15 No h -1,00 -1,00 1.548,15 16 No h 1.590,84 -1,00 1.591,78 17 No h 1.590,84 -1,00 1.591,78 18 No h 1.590,87 -1,00 1.591,82 19 No h 1.590,96 -1,00 1.591,88 20 No h 1.591,01 -1,00 1.591,91 21 No h 1.591,03 -1,00 1.591,92 22 No h 1.591,06 -1,00 1.591,94 23 No h 1.591,10 -1,00 1.591,96 24 No h 1.591,11 -1,00 1.591,96 25 No h 1.591,13 -1,00 1.591,97 26 No h 1.591,15 -1,00 1.591,98 27 No h 1.591,20 -1,00 1.592,01 28 No h 1.591,23 -1,00 1.592,02 29 No h 1.591,27 -1,00 1.592,04 30 No h 1.591,41 1.590,18 1.591,94 31 No h 1.591,20 -1,00 1.592,17 32 No h 1.591,20 -1,00 1.592,17 33 No h 1.591,19 -1,00 1.592,21 34 No h 1.591,28 -1,00 1.592,27 35 No h 1.591,35 -1,00 1.592,30 36 No h 1.591,37 -1,00 1.592,31 37 No h 1.591,41 -1,00 1.592,33 38 No h 1.591,44 -1,00 1.592,35 39 No h 1.591,46 -1,00 1.592,36 40 No h 1.591,49 -1,00 1.592,38 41 No h 1.591,51 -1,00 1.592,38 42 No h 1.591,58 -1,00 1.592,42 43 No h 1.591,62 -1,00 1.592,43 44 No h 1.591,67 -1,00 1.592,46 45 No h 1.592,01 1.591,09 1.592,48 46 No h 1.018,27 946,29 1.081,30 47 No h 1.018,04 945,78 1.081,28 48 No h 1.018,04 945,62 1.081,40 49 No h 1.018,41 945,88 1.081,85 50 No h 1.018,55 946,03 1.082,00



47

Observaes :

(a) Regressores testados a um nvel de significncia de 20,00% (b) Critrio de identificao de outlier : Intervalo de +/- 2,00 desvios padres em torno da mdia.

(c) Teste de normalidade de Kolmogorov-Smirnov, a um nvel de significncia de 5% (d) Teste de auto-correlao de Durbin-Watson, a um nvel de significncia de 5,0% (e) Intervalos de confiana de 80,0% para os valores estimados.

Descrio das Variveis

Varivel Dependente :

Valor Unitrio: R$ m. Equao : [Valor][rea]

Variveis Independentes :

rea : m2.

Valor : R$. (varivel no utilizada no modelo)

Posio do Lote (varivel no utilizada no modelo) Opes : Esquina|Meio

Topografia Rua (varivel no utilizada no modelo) Opes : Inclinada|Plana

Topografia do Lote Classificao : Aclive = 1; Declive = 2; Plano = 3;

Localizao (varivel no utilizada no modelo)

Informante (varivel no utilizada no modelo)

Data da Pesquisa (varivel no utilizada no modelo)

Estatsticas Bsicas

N de elementos da amostra : 17 N de variveis independentes : 2 N de graus de liberdade : 14 Desvio padro da regresso : 4,5962x108

Varivel Mdia Desvio Padro Coef. Variao Valor Unitrio3 1,2122x109 9,2593x108 76,38% 1/rea2 4,9292x10-6 3,9132x10-6 79,39% 1/Ln(Topografia do Lote) 5,2941x10999 5,1449x10999 97,18%

Nmero mnimo de amostragens para 2 variveis independentes : 12.



48

Distribuio das Variveis

Estatsticas das Variveis No Transformadas Nome da Varivel

Valor mdio

Desvio Padro

Valor Mnimo

Valor Mximo

Amplitude total

Coeficiente de variao

Valor Unitrio 1014,58 235,5491 655,54 1594,83 939,29 23,2164 rea 537,12 212,3054 232,00 1080,00 848,00 39,5268 Topografia do Lote 1,5882 0,7122 1,0000 3,0000 2,0000 44,8477

Distribuio das Variveis no Transformadas

Disperso dos elementos



49

Disperso em Torno da Mdia

Tabela de valores estimados e observados

Valores para a varivel Valor Unitrio.

N Am. Valor observado Valor estimado Diferena Variao % 5 1.061,78 935,55 -126,23 -11,8883 % 6 969,83 681,84 -287,99 -29,6951 % 11 777,78 1.018,27 240,49 30,9200 % 12 900,00 840,45 -59,55 -6,6164 % 13 1.594,83 1.595,32 0,49 0,0309 % 15 1.000,00 956,62 -43,38 -4,3380 % 16 1.088,30 970,69 -117,61 -10,8070 % 18 655,54 889,53 233,99 35,6936 % 19 791,67 1.084,34 292,67 36,9685 % 20 1.175,21 1.096,70 -78,51 -6,6807 % 22 1.000,00 1.018,27 18,27 1,8270 % 23 1.039,70 1.040,03 0,33 0,0316 % 24 1.371,43 1.264,68 -106,75 -7,7836 % 26 1.164,84 1.110,86 -53,98 -4,6341 % 27 1.096,49 1.010,09 -86,40 -7,8800 % 28 791,21 1.011,44 220,23 27,8342 % 29 769,23 1.011,44 242,21 31,4869 %

A variao (%) calculada como a diferena entre os valores observado e estimado, dividida pelo valor observado.

As variaes percentuais so normalmente menores em valores estimados e observados maiores, no devendo ser usadas como elemento de comparao entre as amostragens.



50

Valores Estimados x Valores Observados

Uma melhor adequao dos pontos reta significa um melhor ajuste do modelo.

Modelo da Regresso

[Valor Unitrio]3 = 4,2596x108 + 1,9561x1014 /[rea]2 - 3,3611x10-992 /Ln([Topografia do Lote])

Modelo para a Varivel Dependente

[Valor Unitrio] = ( 4,2596x108 + 1,9561x1014 /[rea]2 - 3,3611x10-992 /Ln([Topografia do Lote]))1/3

Regressores do Modelo

Intervalo de confiana de 80,00%.

Variveis Coeficiente D. Padro Mnimo Mximo rea b1 = 1,9560x1014 3,0060x1013 1,5517x1014 2,3604x1014 Topografia do Lote b2 = -3,3610x10-992 2,2863x10-992 -6,4363x10-992 -2,8583x10-993

Correlao do Modelo

Documents

Laudo Modelo