LAUDO PERICIAL DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA · Eng.º Thiago Gonzaga Emygdio [email protected] – (11) 96323-0762 LAUDO PERICIAL DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA Perito: Thiago Gonzaga

Eng.º Thiago Gonzaga Emygdio [email protected] – (11) 96323-0762

LAUDO PERICIAL DE AVALIAÇÃO

IMOBILIÁRIA

Perito: Thiago Gonzaga Emygdio

CREA nº 5063080687

Requerente: MEIRE SANEFUGI

Requerido: NELSON MIYUKI KATO

Processo nº 1015941-76.2014.8.26.0003

4ª VARA CÍVEL DO FÓRUM REGIONAL III - JABAQUARA

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SUMÁRIO EXECUTIVO

O presente laudo tem por objetivo determinar os VALORES DE MERCADO dos imóveis

listados a seguir:

Apartamento nº 46, Bloco 01, localizado na Avenida Padre Arlindo Vieira, 1.053, bairro

Vila Vermelha, São Paulo;


Vila Vermelha, São Paulo;

Imóvel situado na Rua José Gaspar, número 283, bairro Americanópolis, São Paulo.

VALORES DE MERCADO OBTIDOS

APARTAMENTO Nº 46, BLOCO 01

APARTAMENTO Nº 62, BLOCO 03

IMÓVEL DA RUA JOSÉ GASPAR, Nº 283

VV1 = R$ 183.761,58 (Cento e oitenta e três mil setecentos e sessenta e um reais e cinquenta e oito

centavos) em Junho de 2016.

VV2 = R$ 205.388,40 (Duzentos e cinco mil trezentos e oitenta e oito reais e quarenta centavos) em Junho

de 2016.

VV3 = R$ 778.670,39 (Setecentos e setenta e oito mil seiscentos e setenta reais e trinta e nove centavos)

em Junho de 2016.

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Processo nº 1015941-76.2014.8.26.0003 4ª Vara Cível – Fórum Regional III - Jabaquara

Engº. Thiago Gonzaga Emygdio [email protected] – (11) 96323-0762 Página 1 de 43

Sumário

1. HISTÓRICO ........................................................................................................................... 2

2. RESSALVAS ......................................................................................................................... 2

3. METODOLOGIA APLICADA ................................................................................................. 3

4. VISTORIA DOS IMÓVEIS AVALIANDOS ........................................................................... 30

5. PATOLOGIAS OBSERVADAS ........................................................................................... 37

6. AVALIAÇÃO ........................................................................................................................ 40

7. GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO E PRECISÃO DO LAUDO ............................................... 41

8. ENCERRAMENTO .............................................................................................................. 43

ANEXO A - PESQUISA DE MERCADO

ANEXO B - MEMORIAL DE CÁLCULO

ANEXO C- MEMORIAL FOTOGRÁFICO

ANEXO D – REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS

ANEXO E- CARACTERÍSTICAS DO ZONEAMENTO

ANEXO F- QUADRAS FISCAIS MUNICIPAIS

ANEXO G – CUSTO UNITÁRIO BÁSICO (CUB)

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1. HISTÓRICO

Trata-se de ação referente a divisão e demarcação movida por Meire Sanefugi contra

Nelson Miyuki Kato.

O objetivo da presente perícia de Engenharia de Avaliações é determinar os valores de

mercado dos imóveis a seguir.


Vila Vermelha, São Paulo (imóvel avaliando 01);


Vila Vermelha, São Paulo (imóvel avaliando 02);

Imóvel situado na Rua José Gaspar, número 283, bairro Americanópolis, São Paulo

(imóvel avaliando 03).

2. RESSALVAS

O presente Laudo de Avaliação possui as seguintes ressalvas:

O laudo apresenta todas as condições limitativas impostas pela metodologia

empregada, que podem afetar as análises, opiniões e suas conclusões;

Para a propriedade em estudo foi empregado o método melhor recomendado, com

pesquisa de mercado e devida compatibilização e homogeneização dos fatores;

Considerou-se, para o imóvel avaliando, que este encontra-se livre de restrições ou

passivos que possam impactar negativamente em sua avaliação, tais como mutilações,

passivos ambientais, etc.

Os honorários profissionais do avaliador não estão, de qualquer forma, subordinados

às conclusões deste laudo; e

O avaliador não tem nenhuma inclinação pessoal em relação à matéria envolvida neste

presente laudo, nem contempla para o futuro qualquer interesse nos bens objeto desta

avaliação.

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3. METODOLOGIA APLICADA

De acordo com a norma vigente, na avaliação de imóveis urbanos podem ser utilizados os

métodos diretos e/ou indiretos.

Os métodos diretos classificam-se em:

a. Método comparativo (comparação de preço de venda);

b. Método de custo (custo de reprodução ou soma).

Os métodos indiretos classificam-se em:

a. Método de capitalização ou comparação de rendas;

b. Método residual, ou de máximo aproveitamento eficiente (involutivo).

Dentre as metodologias descritas foi escolhido o Método Comparativo Direto, a qual é a

metodologia mais recomendada pela norma ABNT 14653-2/2011, com a utilização de

homogeneização por fatores para obtenção do valor de mercado para o imóvel. Este método

consiste numa técnica em que a estimativa do valor de mercado é obtida com base em preços

pagos em transações imobiliárias, correlacionando-se, assim, os valores de propriedades

disponíveis para a negociação.

Para a correta aplicação da metodologia de avaliação, é necessária a realização de um

tratamento prévio dos diversos tipos de construções que podem integrar tanto o imóvel

avaliando quanto os imóveis de referência. Para tanto, será utilizado o cálculo das áreas

equivalentes dos imóveis, conforme explicitado no próximo item.

3.1 Determinação das áreas equivalentes dos Imóveis

A utilização de áreas equivalentes dos imóveis é necessária para que todas as áreas

existentes dentro de um imóvel, tais como área de mezanino, vagas de garagem, jardins, etc.,

possam ser convertidas em um denominador comum, sendo este a área útil com acabamento.

Para determinação das áreas equivalentes dos Imóveis, tanto o avaliando quanto os de

referência, utilizam-se os coeficientes estabelecidos pela norma ABNT NBR 12721/2006, que,

na situação específica desta avaliação, englobam os seguintes itens e seus respectivos

coeficientes.

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Área útil / construída: 1,00;

Área de garagem aberta: 0,10;

Área externa com acabamento: 0,10;

Área de Terraço: 0,50.

3.2 Fatores para Homogeneização

Para uma correta comparação entre o imóvel avaliando e os imóveis de referência os

dados destes últimos devem ser homogeneizados ao mesmo denominador, ajustando-se as

diferenças de tamanho, qualidade, localização, estado de conservação, etc. Para a realização

de tal homogeneização foram considerados os seguintes fatores:

3.2.1 Apartamentos (imóveis avaliandos 01 e 02)

a) Fator de Transposição (Ft):

O Fator de Transposição é tomado como igual a 1 (um) para imóveis situados em áreas

com a mesma força e nobreza daquela do imóvel avaliando, inferior à Unidade quando a

amostra estiver em áreas mais valorizadas e superior à Unidade quando ocorrer o inverso. É

calculado através da Equação 1:

(1)

Onde

Ft = Fator de Transposição;

VA = Índice fiscal do Imóvel Avaliando;

VR = Índice Fiscal do Imóvel de Referência.

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b) Fator de Área (Fa):

Adotado para homogeneizar as áreas dos imóveis de referência com os imóveis

avaliandos. Seu cálculo é obtido a partir das expressões:

(2)

quando a diferença entre as áreas for inferior a 30%

E

quando a diferença entre as áreas for superior a 30%

Onde

Fa = Fator de área;

Ar = Área equivalente do imóvel de referência;

Ai = Área equivalente do imóvel avaliando.

c) Fator de Oferta (Fo):

Tomado como 0,90 para imóveis em oferta, refletindo o anseio do proprietário em realizar a

venda do bem e também possíveis negociações para transação imobiliária.

d) Fator de Equivalência (Fq):

É empregado quando o padrão de conservação da amostra difere daquele do imóvel

avaliando, sendo maior que 1 (um) quando a amostra apresenta conservação inferior ao do

avaliando e menor que 1 (um) quando o contrário. Desta maneira, foi realizado o agrupamento

dos imóveis vistoriados segundo a conservação destes, de acordo com o a Norma IBAPE para

valores de edificação de imóveis urbanos, cujas características podem ser verificadas na

Tabela 01.

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Tabela 1. Padrões de conservação de imóveis e suas desvalorizações conforme Critério de Heidecke.

Estado da Edificação Depreciação (%) Características

1 Novo 0,00 Edificação nova ou com reforma geral e substancial, com

menos de dois anos, que apresente apenas sinais de desgaste natural da pintura externa

2 Entre Novo e Regular 0,32 Edificação nova ou com reforma geral e substancial, com

menos de dois anos, que apresente necessidade apenas de uma demão de pintura para recompor sua aparência.

3 Regular 2,52

Edificação seminova ou com reforma geral e substancial entre 2 e 5 anos, cujo estado geral possa ser recuperado

apenas com reparos de eventuais fissuras superficiais localizadas e/ou pintura externa e interna.

4 Entre Regular e Reparos Simples 8,09


com reparo de fissuras e trincas localizadas e superficiais e pintura externa e interna.

5 Reparos Simples 18,10

Edificação cujo estado geral possa ser recuperado com pintura interna e externa, após reparos de fissuras e trincas

superficiais generalizadas, sem recuperação do sistema estrutural. Eventualmente revisão do sistema hidráulico e

elétrico.

6 Entre reparos simples e importantes 33,20

Edificação cujo estado geral possa ser recuperado com pintura interna e externa, após reparos de fissuras e trincas, com estabilização e/ou recuperação localizada do sistema

estrutural. As instalações hidráulicas e elétricas possam ser restauradas mediante a revisão e com substituição eventual

de algumas peças desgastadas naturalmente. Eventualmente possa ser necessária a substituição dos revestimentos de pisos e paredes, de um, ou de outro

cômodo. Revisão da impermeabilização ou substituição de telhas da cobertura.

7 Reparos Importantes 52,60

Edificação cujo estado geral possa ser recuperado com pintura interna e externa, com substituição de panos de regularização da alvenaria, reparos de fissuras e trincas, com estabilização e/ou recuperação de grande parte do sistema estrutural. As instalações elétricas e hidráulicas

possam ser restauradas mediante a susbtituição das peças aparentes. A substituição dos revestimentos de pisos e paredes, da maioria dos cômodos, se faz necessária.

Substituição ou reparos importantes na impermeabilização ou no telhado.

8 Entre reparos importantes e sem valor 75,20

Edificação cujo estado geral seja recuperado com estabilização e/ou recuperação do sistema estrutural, substituição da regularização da alvenaria, reparos de

fissuras e trincas. Substituição das instalações hidráulicas e elétricas. Substituição dos revestimentos de pisos e

paredes. Susbtituição da impermeabilização ou do telhado.

9 Sem valor 100,00 Edificação em estado de ruína.

Sendo que o referido fator é obtido através da Equação 3, exibida a seguir.

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Fq = 1 – [(Dav ÷ 100) – (Dref ÷ 100)] (3)

Onde

Dav = Depreciação do imóvel avaliando decorrente do estado de conservação;

Dref = Depreciação do imóvel de referência decorrente do estado de conservação.

e) Fator de Edificação (FC):

Utilizado para realizar a comparação entre os diferentes tipos e padrões de acabamento

entre os imóveis avaliando e de referência, bem como as benfeitorias existentes em cada um

destes.

Seu cálculo é obtido na relação entre os Custos Unitários Básicos (CUB) dos padrões de

acabamento do imóvel avaliando e o do imóvel de referência, conforme equação a seguir:

(4)

Onde:

Fc = Fator de Edificação;

CUBA = Custo Unitário Básico do padrão de edificação do Imóvel Avaliando;

R8NA = Intervalo de Variação, do padrão de edificação R8N, para o imóvel avaliando;

CUBR = Custo Unitário Básico do padrão de edificação do Imóvel de Referência;

R8NR = Intervalo de Variação, do padrão de edificação R8N, para o imóvel de referência.

A obtenção dos valores dos CUBs para cada padrão de acabamento segue o valor obtido

pelo SINDUSCON-SP (Sindicato das Empresas da Construção Civil), sendo que, de acordo

com a norma IBAPE para avaliação de edificações, adota-se como padrão de edificação o R8N

– Residencial multifamiliar, padrão médio, com elevador, sendo que os valores para as

outras categorias de edificações são obtidas a partir de intervalos do padrão adotado R8N.

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As descrições de cada tipo de padrão de acabamento referente ao imóvel avaliando,

bem como os seus respectivos valores de CUB podem ser conferidas a seguir. No entanto,

ressalta-se que os intervalos médios obtidos para o intervalo R8N são para edificações padrão

da referida categoria. Desta maneira, a ausência de benfeitorias ou ainda uma menor

qualidade de acabamento podem interferir negativamente neste intervalo, limitado pelo

intervalo mínimo da categoria. Bem como a constatação de benfeitorias extras, ou ainda

melhor qualidade de acabamento da edificação, podem contribuir para elevar o referido

intervalo, limitado pelo intervalo máximo da categoria. Tais diferenças serão observadas

durante a vistoria.

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CLASSE 1 - RESIDENCIAL

Tipo Grupo Descrição

Intervalo de Variação do Padrão R8N

Intervalo Médio

Mínimo Máximo

1.3 - Apartamento

1.3.1 - Padrão

Econômico

Edificações com dois ou mais pavimentos, sem elevador, executadas obedecendo à estrutura convencional e sem preocupação com projeto arquitetônico, seja de fachada ou de funcionalidade. Hall de entrada e corredores com dimensões reduzidas e acabamentos simples, sem portaria e normalmente sem espaço para estacionamento, podendo, o térreo, apresentar destinações diversas, tais como pequenos salões comerciais, oficinas ou lojas. Fachadas sem tratamentos especiais, normalmente pintadas a látex sobre emboço ou reboco. Unidades normalmente constituídas de sala, um ou mais dormitórios, banheiro, cozinha e área de serviço conjugada, normalmente sem dependências de empregada. Caracterizam-se pela utilização de materiais construtivos essenciais e pelo emprego de poucos acabamentos, tais como: Pisos - cerâmicas simples, caco de cerâmica, taco, forração ou até cimentado; Paredes - pintura látex sobre emboço ou reboco, barra impermeável (pintura ou azulejos comuns) nas áreas molhadas; Instalações hidráulicas - sumários com número mínimo de pontos de água, banheiros dotados de peças sanitárias básicas, de modelo simples; Instalações elétricas - sumárias, com poucos pontos de luz, interruptores e tomadas, utilizando componentes comuns; Esquadrias - ferro, venezianas de PVC ou de alumínio do tipo econômico.

0,600 1,020 0,810

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Intervalo de Variação do Padrão

R8N Intervalo

Médio Mínimo Máximo

1.3 - Apartamento

1.3.2 - Padrão Simples

Edificações com três ou mais pavimentos, dotados ou não de elevador (marca comum) e satisfazendo projeto arquitetônico simples. Hall de entrada e corredores com dimensões reduzidas e acabamentos simples, geralmente sem portaria, podendo o térreo apresentar outras destinações, tais como pequenos salões comerciais ou lojas. Eventualmente pode haver espaço para estacionamento contendo vagas de uso coletivo. Fachadas sem tratamentos especiais, normalmente pintadas a látex sobre emboço ou reboco, podendo ter aplicações de pastilhas, cerâmica ou equivalente. Unidades normalmente constituídas de sala, um ou mais dormitórios, banheiro, cozinha e área de serviço conjugada ou separada por meia parede, geralmente sem dependências de empregada. Caracterizam-se pela utilização de acabamentos econômicos, porém de boa qualidade, tanto nas áreas privativas como nas de uso comum, tais como: Pisos - cerâmica simples, vinílico, taco ou forração; Paredes - pintura látex sobre emboço, reboco ou gesso, barra de azulejos (eventualmente até o teto) nas áreas molhadas; Instalações hidráulicas - sumárias, com número mínimo de pontos de água, instalação somente de água fria, peças sanitárias básicas, de modelo simples; Instalações elétricas - sumárias, com número mínimo de pontos de luz, interruptores ou tomadas, utilizando componentes comuns; Esquadrias - ferro, venezianas de PVC ou de alumínio tipo comum.

1,032 sem

elevador;

1,260 com

elevador.

1,500 sem

elevador;

1,680 com

elevador.

1,266 sem

elevador;

1,470 com

elevador.

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Intervalo de Variação do Padrão R8N Intervalo


1.3 - Apartamento

1.3.3 - Padrão Médio

Edifícios com quatro ou mais pavimentos apresentando alguma preocupação com a forma e funcionalidade arquitetônica, principalmente no tocante à distribuição interna das unidades, em geral, quatro por andar. Dotados de elevadores de padrão médio (social e serviço), geralmente com acessos e circulação pelo mesmo corredor. As Áreas comuns apresentam acabamento de padrão médio e podem conter salão de festas e, eventualmente, quadra de esportes e piscinas, além de guarita e apartamento de zelador. Fachadas com pintura sobre massa corrida ou texturizada, ou com aplicação de pastilhas, cerâmicas, ou equivalentes. Unidades contendo salas para dois ambientes, cozinha, área de serviço conjugada, dois ou três dormitórios (podendo ter uma suíte) e uma vaga de garagem por unidade, podendo possuir, também, dependência de empregada. Caracterizam-se pela utilização de materiais construtivos e acabamentos de boa qualidade, porém padronizados e fabricados em escala comercial, tanto nas áreas privativas como nas de uso comum, tais como: Pisos - taco, carpete de madeira ou acrílico, cerâmica, placas de granito; Paredes - Pintura a látex sobre massa corrida ou gesso, azulejos de padrão comercial; Instalações hidráulicas - completas, atendendo disposição básica, com peças sanitárias e seus respectivos componentes de padrão comercial, servidos por água fria, podendo dispor de aquecimento individual; Instalações elétricas - completas e com alguns circuitos independentes satisfazendo distribuição básica de pontos de luz e tomadas, podendo estar incluídos pontos para telefone e televisão; Esquadrias - caixilhos de ferro ou de alumínio; venezianas de alumínio ou PVC com dimensões padronizadas.

1,512 sem

elevador;

1,692 com

elevador.

1,980 sem elevador;

2,160 com elevador.

1,746 sem

elevador;

1,926 com

elevador.

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R8N Intervalo


1.3 - Apartamento

1.3.3 - Padrão Superior

Edifícios atendendo a projeto arquitetônico com soluções planejadas tanto na estética das fachadas como na distribuição interna dos apartamentos, em geral dois por andar. Dotados de dois ou mais elevadores (social e serviço), geralmente com acessos e circulação independentes. Hall social não necessariamente amplo, porém com revestimentos e elementos de decoração de bom padrão. Áreas externas com grandes afastamentos e jardins, podendo ou não conter áreas de lazer (salão de festas, quadra de esportes, piscina, etc.). Fachadas com pintura sobre massa corrida, massa texturizada ou cerâmica, eventualmente combinados com detalhes de granito ou material equivalente. Unidades contendo salas para dois ou mais ambientes, três dormitórios, pelo menos uma suíte, cozinha, dois ou mais banheiros completos (pelo menos uma suíte), dependências para empregada e duas ou mais vagas de estacionamento. Caracterizam-se pela utilização de materiais construtivos e acabamentos de bom padrão e qualidade, tanto nas áreas privativas como nas de uso comum, tais como: Pisos - Assoalhos, cerâmica esmaltada, carpete, placas de mármore ou granito; Paredes - Pintura a látex sobre massa corrida ou gesso, cerâmica; Instalações hidráulicas - completas com peças sanitárias e metais de boa qualidade, aquecimento central; Instalações elétricas - completas e compreendendo diversos pontos de iluminação e tomadas com distribuição utilizando circuitos independentes e componentes de qualidade, inclusive pontos especiais para equipamentos eletrodomésticos e instalações para antena de TV e telefone nas principais acomodações; Esquadrias - caixilhos e venezianas de madeira ou de alumínio.

1,992 sem

elevador;

2,172 com

elevador.

2,460 sem

elevador;

2,640 com

elevador.

2,226 sem

elevador;

2,406 com

elevador.

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1.3 - Apartamento

1.3.3 - Padrão

Fino

Edificação exibindo linhas arquitetônicas esmeradas. Normalmente composto por um único apartamento por andar, podendo ser duplex. Elevadores de primeira linha com circulação independente para a parte social e de serviço, ambos com acesso direto aos subsolos. Hall social amplo com materiais de acabamento e de decoração esmerados e pé-direito elevado, dotados de guarita e sistema especial de segurança. Áreas externas com grandes afastamentos, planejadas e com tratamento paisagístico especial, geralmente complementadas com área de lazer completo. Fachadas dotadas de tratamentos especiais em concreto aparente, massa raspada, texturizada, granito ou material equivalente. Unidades com pelo menos quatro dormitórios (pelo menos duas suítes), sala para três ou mais ambientes, dependências de empregada, ampla área de serviço e pelo menos três vagas de estacionamento, eventualmente acrescidas de outras para visitantes. Caracterizam-se pela utilização de materiais construtivos e acabamentos especiais, tanto nas áreas privativas como nas de uso comum, tais como: Pisos - madeira, mármore, granito polido, cerâmica especial ou similar; Paredes - pintura látex sobre massa corrida, cerâmica, epóxi, fórmica ou similar; Instalações hidráulicas - completas e obedecendo a disposição especial, com peças sanitárias e metais de qualidade superior, podendo dispor de hidromassagem e aquecimento central; Instalações elétricas - sistema especial de iluminação, projetado em circuitos independentes, utilizando componentes de qualidade, com pontos de tomada para usos diversos, inclusive para equipamentos eletrodomésticos, eventualmente ar-condicionado; Esquadrias - madeira ou alumínio, executadas atendendo a projetos específicos e utilizando ferragens especiais.

2,652 3,480 3,066

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fls. 100





R8N Intervalo


1.3 - Apartamento

1.3.6 - Padrão Luxo

Edifício com linhas arquitetônicas exclusivas e estilo diferenciado, atendendo a projeto arquitetônico singular, com áreas privativas e sociais amplas e bem planejados, caracterizados pela natureza excepcionalmente nobre dos materiais e dos revestimentos utilizados. Elevadores de marca reputada, com acessos e circulação independentes para a parte social e de serviço. Saguão social amplo e pé direito elevado, dotado de materiais de acabamento e decoração esmerados e controlado com sistema de vigilância por TV. Áreas externas com grandes afastamentos, planejadas e atendendo projeto paisagístico, em geral contendo área de lazer completa. Fachadas com tratamento arquitetônico em concreto aparente ou revestimentos com massa raspada, massa texturizada, granito ou material equivalente. Unidades amplas, normalmente uma por andar, podendo ser duplex ou triplex, com preocupação especialmente voltada na disposição dos ambientes caracterizada pela circulação diferenciada nas áreas sociais, íntima e de serviço. Contendo salas para diversos ambientes (estar, jantar, íntima, lareira, almoço, biblioteca), pelo menos quatro suítes, com closet, sendo uma máster, cozinha, despensa e área de serviço com instalações completas para empregados, além de varandas nas quais podem estar incluídas churrasqueiras e piscinas privativas. Normalmente quatro ou mais vagas de estacionamento por unidade, além de outras para visitantes. Caracterizam-se pela natureza excepcionalmente nobre e diferenciada das instalações e dos materiais de acabamento empregados, geralmente personalizados e caracterizados por trabalhos especiais.

3,49 ou maior -

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3.2.1 Sobrado (imóvel avaliando 03)

a) Fator de Transposição (Ft):

O Fator de Transposição é tomado como igual a 1 (um) para imóveis situados em áreas

com a mesma força e nobreza daquela do imóvel avaliando, inferior à Unidade quando a

amostra estiver em áreas mais valorizadas e superior à Unidade quando ocorrer o inverso. É

calculado através da Equação 1:

(1)

Onde

Ft = Fator de Transposição;

VA = Índice fiscal do Imóvel Avaliando;

VR = Índice Fiscal do Imóvel de Referência.

b) Fator de Área (Fa):

Adotado para homogeneizar as áreas dos imóveis de referência com os imóveis

avaliandos. Seu cálculo é obtido a partir das expressões:

(2)

quando a diferença entre as áreas for inferior a 30%

E

quando a diferença entre as áreas for superior a 30%

Onde

Fa = Fator de área;

Ar = Área equivalente do imóvel de referência;

Ai = Área equivalente do imóvel avaliando.

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fls. 102



c) Fator de Oferta (Fo):

Tomado como 0,90 para imóveis em oferta, refletindo o anseio do proprietário em realizar a

venda do bem e também possíveis negociações para transação imobiliária.

d) Fator De Esquina (Fe):

Utilizado para imóveis com mais de uma testada tais como, por exemplo, os localizados em

esquinas.

Foram considerados os seguintes valores, de acordo com MEYER (2003):

Testada única: Fe = 1,15;

Duas testadas: Fe = 1,00;

Três testadas: Fe = 0,90;

Quatro Testadas: Fe = 0,85.

e) Fator de Equivalência (Fq):

É empregado quando o padrão de conservação da amostra difere daquele do imóvel

avaliando, sendo maior que 1 (um) quando a amostra apresenta conservação inferior ao do

avaliando e menor que 1 (um) quando o contrário. Desta maneira, foi realizado o agrupamento

dos imóveis vistoriados segundo a conservação destes, de acordo com o a Norma IBAPE para

valores de edificação de imóveis urbanos, cujas características podem ser verificadas na

Tabela 01. P

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fls. 103



Tabela 2. Padrões de conservação de imóveis e suas desvalorizações conforme Critério de Heidecke.

Estado da Edificação Depreciação (%) Características

1 Novo 0,00 Edificação nova ou com reforma geral e substancial, com

menos de dois anos, que apresente apenas sinais de desgaste natural da pintura externa

2 Entre Novo e Regular 0,32 Edificação nova ou com reforma geral e substancial, com

menos de dois anos, que apresente necessidade apenas de uma demão de pintura para recompor sua aparência.

3 Regular 2,52


apenas com reparos de eventuais fissuras superficiais localizadas e/ou pintura externa e interna.

4 Entre Regular e Reparos Simples 8,09


com reparo de fissuras e trincas localizadas e superficiais e pintura externa e interna.

5 Reparos Simples 18,10

Edificação cujo estado geral possa ser recuperado com pintura interna e externa, após reparos de fissuras e trincas

superficiais generalizadas, sem recuperação do sistema estrutural. Eventualmente revisão do sistema hidráulico e

elétrico.

6 Entre reparos simples e importantes 33,20

Edificação cujo estado geral possa ser recuperado com pintura interna e externa, após reparos de fissuras e trincas, com estabilização e/ou recuperação localizada do sistema

estrutural. As instalações hidráulicas e elétricas possam ser restauradas mediante a revisão e com substituição eventual

de algumas peças desgastadas naturalmente. Eventualmente possa ser necessária a substituição dos revestimentos de pisos e paredes, de um, ou de outro

cômodo. Revisão da impermeabilização ou substituição de telhas da cobertura.

7 Reparos Importantes 52,60

Edificação cujo estado geral possa ser recuperado com pintura interna e externa, com substituição de panos de regularização da alvenaria, reparos de fissuras e trincas, com estabilização e/ou recuperação de grande parte do sistema estrutural. As instalações elétricas e hidráulicas

possam ser restauradas mediante a susbtituição das peças aparentes. A substituição dos revestimentos de pisos e paredes, da maioria dos cômodos, se faz necessária.

Substituição ou reparos importantes na impermeabilização ou no telhado.

8 Entre reparos importantes e sem valor 75,20

Edificação cujo estado geral seja recuperado com estabilização e/ou recuperação do sistema estrutural, substituição da regularização da alvenaria, reparos de

fissuras e trincas. Substituição das instalações hidráulicas e elétricas. Substituição dos revestimentos de pisos e

paredes. Susbtituição da impermeabilização ou do telhado.

9 Sem valor 100,00 Edificação em estado de ruína.

Sendo que o referido fator é obtido através da Equação 3, exibida a seguir.

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Fq = 1 – [(Dav ÷ 100) – (Dref ÷ 100)] (3)

Onde

Dav = Depreciação do imóvel avaliando decorrente do estado de conservação;

Dref = Depreciação do imóvel de referência decorrente do estado de conservação.

f) Fator de Testada (Fte):

O Fator de Testada é obtido por meio da comparação entre a testada dos imóveis

avaliandos e os imóveis de referência, calculado de acordo com a Equação 5:

(5)

Onde

Fte = Fator de Testada;

Tr = Testada do imóvel de referência;

Ti = Testada do imóvel avaliando;

Caso a testada do imóvel de referência seja menor que a metade da testada do imóvel

avaliando, será adotado o valor desta metade para o imóvel de referência.

Caso a testada do imóvel de referência seja o dobro da testada do imóvel avaliando, será

adotado o valor deste dobro para o imóvel de referência.

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fls. 105



g) Fator de Edificação (FC):

Utilizado para realizar a comparação entre os diferentes tipos e padrões de acabamento

entre os imóveis avaliando e de referência, bem como as benfeitorias existentes em cada um

destes.

Seu cálculo é obtido na relação entre os Custos Unitários Básicos (CUB) dos padrões de

acabamento do imóvel avaliando e o do imóvel de referência, conforme equação a seguir:

(4)

Onde:

Fc = Fator de Edificação;

CUBA = Custo Unitário Básico do padrão de edificação do Imóvel Avaliando;

R8NA = Intervalo de Variação, do padrão de edificação R8N, para o imóvel avaliando;

CUBR = Custo Unitário Básico do padrão de edificação do Imóvel de Referência;

R8NR = Intervalo de Variação, do padrão de edificação R8N, para o imóvel de referência.

A obtenção dos valores dos CUBs para cada padrão de acabamento segue o valor obtido

pelo SINDUSCON-SP (Sindicato das Empresas da Construção Civil), sendo que, de acordo

com a norma IBAPE para avaliação de edificações, adota-se como padrão de edificação o R8N

– Residencial multifamiliar, padrão médio, com elevador, sendo que os valores para as

outras categorias de edificações são obtidas a partir de intervalos do padrão adotado R8N.

As descrições de cada tipo de padrão de acabamento referente ao imóvel avaliando,

bem como os seus respectivos valores de CUB podem ser conferidas a seguir. No entanto,

ressalta-se que os intervalos médios obtidos para o intervalo R8N são para edificações padrão

da referida categoria. Desta maneira, a ausência de benfeitorias ou ainda uma menor

qualidade de acabamento podem interferir negativamente neste intervalo, limitado pelo

intervalo mínimo da categoria. Bem como a constatação de benfeitorias extras, ou ainda

melhor qualidade de acabamento da edificação, podem contribuir para elevar o referido

intervalo, limitado pelo intervalo máximo da categoria. Tais diferenças serão observadas

durante a vistoria.

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.

fls. 106





R8N Intervalo


1.1 - Barraco

1.1.1 - Padrão Rústico

Típico de favelas e compostos geralmente por

um cômodo, às vezes com banheiro.

Construídos de forma improvisada, com

sobras de materiais de construção e outros,

tais como papelão, compensado de madeira

ou similar; piso em terra batida; instalações

hidráulicas e elétricas precárias.

0,060 0,120 0,090

1.1.2 - Padrão Simples

Típico de favelas, podendo ter mais de um

cômodo e banheiro interno. Construídos com

reaproveitamento de diversos tipos de

materiais de construção ou, às vezes,

alvenaria sem revestimentos; piso

acimentado ou atijolado; instalações

hidráulicas e elétricas precárias.

0,132 0,180 0,156

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fls. 107






1.2 - Casa 1.2.1 - Padrão Rústico

Construídas sem preocupação com projeto, aparentemente sem utilização de mão-de-obra qualificada ou acompanhamento de profissional habilitado. Associadas à auto-construção, geralmente apresentam pé direito aquém dos usuais e deficiências construtivas evidentes, tais como desaprumos e desníveis. Na maioria das vezes são térreas, construídas em alvenaria e normalmente sem estrutura portante. Cobertura em laje pré-moldada ou telhas em fibrocimento ondulada sobre madeiramento não-estruturado e sem forro. Fachadas desprovidas de revestimentos e áreas externas com pisos de terra batida ou cimentado rústico. Caracterizam-se pelo uso de materiais construtivos, de instalações e de acabamentos indispensáveis, tais como: Pisos - Cimentado ou caco de cerâmica; Paredes - sem revestimentos internos ou externos; Instalações Hidráulicas - incompletas e com encanamentos aparentes; Instalações elétricas - incompletas e com fiação exposta; Esquadrias - madeira rústica e/ou ferro simples, sem pintura geralmente reaproveitada.

0,360 0,480 0,420

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1.2 - Casa 1.2.2 - Padrão

Proletário

Construídas aparentemente sem preocupação com projeto ou utilização de mão-de-obra qualificada. Na maioria das vezes são construídas em etapas, compondo uma série de cômodos sem funções definidas, podendo ocupar a totalidade do terreno e ter mais de um pavimento, utilizando alvenaria e estrutura de concreto improvisada. Cobertura em laje pré-moldada, podendo ter impermeabilização por processo simples ou telhas de fibrocimento sobre madeiramento não estruturado, sem forro. Geralmente associadas à autoconstrução, apresentam pé direito aquém dos legalmente especificados e deficiências construtivas evidentes, tais como desaprumos, desníveis e falta de arremates. Fachadas sem revestimento ou com chapisco, emboço ou reboco e áreas externas em terra batida, cimentado rústico ou sobras de materiais. Caracterizam-se pela utilização de materiais construtivos essenciais e aplicação de poucos acabamentos, tais como: Pisos - cimentados ou revestidos com caco de cerâmica ou cerâmica de qualidade inferior; Paredes - chapisco, podendo ter partes com pintura ou faixas com azulejos ou, ainda, sem revestimentos; Instalações hidráulicas - incompletas, com peças sanitárias simples e encanamentos eventualmente embutidos; Instalações elétricas - incompletas e geralmente com fiações aparentes.

0,492 0,660 0,576

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fls. 109






1.2 - Casa 1.2.3 - Padrão

Econômico

Construídas sem preocupação com projeto arquitetônico, satisfazendo distribuição interna básica, compostas geralmente de dois ou mais cômodos, cozinha e banheiro. Na maioria das vezes são térreas, erigidas em estrutura simples e alvenaria de tijolos de barro ou de blocos de concreto, total ou parcialmente revestida. Cobertura em laje pré-moldada impermeabilizada por processo simples ou telhas de fibrocimento ou barro sobre estrutura de madeira, podendo apresentar forros. Áreas externas em cimentado rústico ou revestida com caco de cerâmica ou similar. Fachadas normalmente com emboço ou reboco, podendo ter pintura comum. Caracterizam-se pela utilização de materiais construtivos básicos e emprego de acabamentos de qualidade inferior, restritos a alguns cômodos, tais como: Pisos - cimentado, cerâmica ou caco de cerâmica; Paredes - pintura simples sobre emboço ou reboco, barra impermeável ou azulejo comum nas áreas molhadas, eventualmente até o teto; Instalações Hidráulicas - Mínimas, geralmente embutidas, aparelhos sanitários de louça comum e metais de modelo simples; Instalações elétricas - sumárias, geralmente embutidas e com número mínimo de pontos de luz, interruptores e tomadas, utilizando componentes comuns; Esquadrias - madeira, alumínio com perfis econômicos e/ou ferro comum.

0,672 0,900 0,786

Par

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1.2 - Casa 1.2.4 - Padrão Simples

Edificações térreas ou assobradadas, podendo ser geminadas, inclusive de ambos os lados, satisfazendo a projeto arquitetônico simples, geralmente compostas de sala, um ou mais dormitórios, banheiro, cozinha, podendo dispor de dependências externas para serviços, e cobertura simples para um veículo. Estrutura simples de concreto e alvenaria de tijolos de barro ou de blocos de concreto, revestidas interna e externamente. Cobertura em laje pré-moldada impermeabilizada ou telhas de fibrocimento ou barro sobre estrutura de madeira, com forro. Áreas externas sem tratamentos especiais, eventualmente pisos cimentados ou revestidos com caco de cerâmica ou cerâmica comum. Fachadas normalmente pintadas a látex sobre emboço ou reboco, podendo ter aplicação de pastilhas, cerâmicas ou equivalentes, na principal. Caracterizam-se pela utilização de materiais construtivos e acabamentos econômicos e simples, tais como: Pisos - cerâmica comum, taco, forração de carpete; Paredes - Pintura sobre emboço ou reboco, eventualmente azulejo até o teto nas áreas molhadas; Forros - Pintura sobre emboço ou reboco aplicados na própria laje, ou sobre madeira comum; Instalações hidráulicas - embutidas e restritas aos componentes essenciais, dotadas de peças sanitárias comuns e metais de modelos simples; Instalações elétricas - embutidas, com pontos de iluminação básicos, reduzido número de tomadas e utilizando componentes comuns; Esquadrias - madeira, ferro e/ou de alumínio de padrão popular.

0,912 1,200 1,056

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R8N Intervalo


1.2 - Casa 1.2.5 - Padrão Médio

Edificações térreas ou assobradadas, podendo ser isoladas ou geminadas de um dos lados, apresentando alguma preocupação com o projeto arquitetônico, principalmente no tocante aos revestimentos internos. Compostas geralmente de sala, dois ou três dormitórios (eventualmente uma suíte), banheiro, cozinha, dependências para empregada e abrigo ou garagem para um ou mais veículos. Estrutura mista de concreto e alvenaria, revestida externa e internamente. Cobertura em laje pré-moldada impermeabilizada em telhas de barro apoiadas em estrutura de madeira, com forro. Áreas externas com pisos cimentados ou revestidos com cerâmica comum, podendo apresentar jardins. Fachadas normalmente pintadas a látex sobre emboço ou reboco, usualmente com aplicaçãode pedras, pastilhas ou equivalentes, na principal. Caracterizam-se pela aplicação de materiais construtivos convencionais e pela aplicação de acabamentos de boa qualidade, porém padronizados e fabricados em série, tais como: Pisos - pedra comum, taco, assoalho, carpete, vilínico, cerâmica esmaltada; Paredes - pintura látex sobre massa corrida ou gesso, azulejo até o teto nas áreas molhadas; Forros - pintura sobre massa corrida na própria laje, gesso, madeira; Instalações hidráulicas - completas, atendendo disposição básica, com peças sanitárias e seus respectivos componentes de padrão comercial, podendo dispor de aquecimento individual; Instalações elétricas - completas, com alguns circuitos independentes, satisfazendo distribuição básica de pontos de luz e tomadas, podendo estar incluídos pontos para telefone e televisão; Esquadrias - portas lisas de madeira, caixilhos de ferro, madeira ou de alumínio e janelas com venezianas de madeira ou de alumínio de padrão comercial.

1,212 1,560 1,386

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1.2- Casa 1.2.6 - Padrão Superior

Edificações em geral isoladas, podendo ser térreas ou com mais pavimentos, construídas atendendo projeto arquitetônico planejado no tocante à disposição interna dos ambientes e a detalhes personalizados nas fachadas. Compostas geralmente de sala para dois ou mais ambientes, três ou mais dormitórios (pelo menos uma suíte), banheiros, lavabo social, copa, cozinha, além de dependências de serviço completas e garagem para dois ou mais veículos. Estrutura mista, cobertura de telhas de barro sobre estrutura de madeira ou lajes maciças impermeabilizadas com proteção térmica. Áreas externas ajardinadas e pavimentadas com pedras cerâmicas especiais, eventualmente dotada de piscina ou churrasqueira. Fachadas pintadas a látex sobre massa corrida, textura acrílica ou com aplicação de pedras ou equivalente. Caracterizam-se pela utilização de materiais construtivos e acabamentos de boa qualidade, alguns fabricados sob encomenda, tais como: Piso - assoalho, carpete de alta densidade, cerâmica esmaltada, placas de mármore, de granito ou similar com dimensões padronizadas; Paredes - pintura acrílica sobre massa corrida ou gesso, cerâmica, fórmica ou pintura especial nas áreas frias; Forros - pintura sobre massa corrida na própria laje, gesso, madeira; Instalações hidráulicas - completas e executadas atendendo a projetos específicos, banheiros com peças sanitárias, metais e seus respectivos componentes de qualidade, podendo ser dotados de sistema de aquecimento central; Instalações elétricas - completas e compreendendo diversos pontos de iluminação e tomadas com distribuição utilizando circuitos independentes e componentes de qualidade, inclusive pontos de telefone, Tv a cabo e, eventualmente, equipamentos de segurança; Esquadrias - madeira estruturada, ferro e/ou de alumínio, caracterizada por trabalhos ou projetos especiais.

1,572 1,980 1,776

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Intervalo de Variação do Padrão R8N

Intervalo Médio

Mínimo Máximo

1.2 - Casa

1.2.7 - Padrão

Fino

edificações em terrenos de grandes proporções, totalmente isoladas, obedecendo a projeto arquitetônico peculiar, demonstrando preocupação com funcionalidade e a harmonia entre os materiais construtivos, assim como, com os detalhes dos acabamentos aplicados. Compostas normalmente de salas para três ambientes ou mais (estar, jantar, escritórios, biblioteca, sala de inverno, etc.), lavabo, sala de almoço, copa, cozinha com despensa, quatro ou mais dormitórios (geralmente suítes), dependências para empregados e garagem para no mínimo três veículos. Áreas livres planejadas atendendo projeto de paisagismo, podendo ter piscina, quadra esportiva ou churrasqueira. Estrutura completa de concreto armado. Cobertura em laje impermeabilizada com produtos apropriados, obedecendo a projeto específico e com proteção térmica ou telhas de cerâmica ou ardósia, sobre estrutura de madeira. Fachadas pintadas a látex acrílico sobre massa corrida, textura ou com aplicação de pedras especiais ou materiais equivalentes, com detalhes definindo um estilo arquitetônico. Caracterizam-se pela utilização de materiais construtivos e acabamentos especiais, geralmente produzidos sob encomenda, tais como: Pisos - mármore ou de granito, assoalhos, carpete de alta densidade; Paredes - pintura acrílica sobre massa corrida, azulejos, fórmica, epóxi, tecidos, papel decorado, porcelanato ou equivalente; Forros - pintura acrílica sobre massa corrida aplicada na própria laje, gesso, ou madeira; Instalações hidráulicas - obedecendo a projeto específico, banheiros dotados de peças sanitárias e metais nobres, hidromassagem, aquecimento central Instalações elétricas - projetadas especialmente e utilizando circuitos independentes e componentes de qualidade, para pontos de usos diversos, inclusive tomadas para equipamentos domésticos, telefone, eventualmente ar-condicionado e equipamentos de segurança; Esquadrias - madeira ou de alumínio com detalhes de projeto específico e utilizando ferragens especiais.

1,992 2,880 2,436

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1.2 - Casa 1.2.7 - Padrão Luxo

Edificações em terrenos de amplas

dimensões, totalmente isoladas, satisfazendo

a projeto arquitetônico exclusivo, tanto na

disposição e integração dos ambientes,

amplos e bem planejados, como nos detalhes

personalizados dos materiais e dos

acabamentos utilizados. Geralmente

prevendo salas para quatro ambientes ou

mais (estar, jantar, escritórios, biblioteca,

lareira, música, etc.), lavabo, sala de almoço,

copa, cozinha, adega, despensa, quatro ou

mais suítes, sendo uma máster,

dependências completas para empregados

(mais de um dormitório), garagem para quatro

ou mais veículos. Áreas livres planejadas,

atendendo a projeto paisagístico especial,

usualmente contendo área de lazer completa,

tais como piscinas, vestiários, quadra de

esportes, churrasqueira. Cobertura em lajes

maciças com proteção térmica ou telhas de

cerâmica ou ardósia, sobre estrutura de

madeira. Fachadas com tratamentos

arquitetônicos especiais, definidos pelo estilo

do projeto de arquitetura. Caracterizam-se

pela natureza excepcionalmente nobre e

diferenciada dos materiais e dos

acabamentos empregados, personalizados

pare reforçar a intenção do projeto,

geralmente especialmente desenhados e

caracterizados por trabalhos especiais e com

acessórios fabricados sob encomenda.

2,89 ou maior -

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3.3 Tratamento Estatístico

Após a homogeneização das informações dos imóveis de referência procedeu-se à

verificação da pertinência das amostras obtidas, sendo escolhido o método de CHAUVENET

para tal verificação. Este método utiliza os valores extremos, superior e inferior, obtidos e

considera como pertinente a amostra se o quociente entre o seu desvio, sendo este a diferença

absoluta entre o valor da amostra e a média, e o desvio padrão for inferior ao número crítico de

Chauvenet tabelado. Caso tanto a amostra superior quanto a inferior forem pertinentes, todas

as amostras contidas no intervalo também o serão. Do contrário, exclui-se a amostra

impertinente e refaz-se todo o processo de verificação da pertinência.

Após a constatação que todas as amostras restantes são pertinentes, realizou-se a

definição do limite de confiança dos valores, sendo utilizada para tal a Teoria Estatística das

Pequenas Amostras com distribuição “t” de Student, para “n” amostras e “n-1” graus de

liberdade, com confiança de 80%. Desta maneira, os limites de confiança foram calculados

através da Equação 6:

√ (6)

Onde

= Média Aritmética dos valores obtidos;

S = Desvio padrão obtido;

n = Quantidade de amostras verificadas;

tc = valores percentis para distribuição “t” de Student, com n amostras e n-1 graus de liberdade

e confiança de 80% (valor tabelado).

Após o cálculo dos valores dos limites de confiança, determinou-se a amplitude do intervalo de

confiança, através da Equação 7:

Ap = Amax – Amin (7)

O grau de precisão, segundo a NBR 14653-2/2011, é calculado através da Equação 8:

100 (8)

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Onde

Amax = Limite Superior do intervalo de confiança;

= Média aritmética entre Amax e Amin (Estimativa de Tendência Central).

Sendo que, para se obter grau de precisão III deve-se obter P ≤ 30%, enquanto que grau

de precisão II é obtido com 30% ≤ P ≤ 50%, e grau de precisão I para P ≥ 50%, segundo a

Norma ABNT 14653-2/2011.

Por fim, após a definição dos valores dos limites de confiança e a amplitude do intervalo,

realizou-se a divisão em classes deste intervalo, com a obtenção do valor unitário através de

ponderação dos valores amostrais contidos dentro do intervalo de confiança.

4. VISTORIA DOS IMÓVEIS AVALIANDOS

4.1 Vistoria dos apartamentos (imóveis avaliandos 01 e 02)

No dia 08 de junho de 2016 o perito realizou a vistoria dos imóveis avaliandos 01 e 02,

sendo esta acompanhada também pelo nobre patrono da Requerente e pelo Requerido.

Tratam-se de imóveis residenciais, tipo apartamento, localizados na Avenida Padre Arlindo

Vieira, número 1035, apartamento 46, bloco 01 (imóvel avaliando 01) e apartamento 62,

bloco 03 (imóvel avaliando 02). Os detalhes construtivos do condomínio podem ser

conferidos na Tabela 03, enquanto que os detalhes de cada imóvel avaliando, 01 e 02, podem

ser conferidos na Tabela 04.

Ressalta-se que o imóvel avaliando 01 encontra-se locado, enquanto que o imóvel

avaliando 02 encontra-se atualmente ocupado pelo Requerido.

De acordo com a Planta Genérica de Valores do Município de São Paulo, os imóveis

avaliandos encontram-se no setor 119, quadra 343, lote 561 e possuem índice fiscal

R$ 215,00. A localização dos imóveis avaliandos podem ser conferidas na Figura 01.

Considerando-se o Plano de Zoneamento do Município de São Paulo, subprefeitura

Ipiranga, verifica-se que o imóvel avaliando encontra-se inserido na Zona Predominantemente

Industrial (IP-ZPI/03). A localização no mapa de zoneamento pode ser verificada na Figura 02.

Por fim, as características das edificações permitidas para esta zona pode ser verificada no

Anexo E.

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Ressalta-se que o imóvel avaliando 03 encontra-se atualmente em utilização pelo

Requerido, que o utiliza para exercício de atividades profissionais.

O entorno do prédio apresenta todos os melhoramentos públicos convencionais, tais como

fornecimento de água, coleta de esgoto, iluminação pública e vias asfaltadas. A topografia do

local é plana, aparentemente com solo seco e firme.

Os arredores do imóvel avaliando apresenta ocupação mista,.contando com a presença

tanto de residências quanto de empreendimentos industriais. Há elevada oferta de imóveis

para transação, com a presença de diversas imobiliárias atuantes na região.

Figura 01 – Localização dos imóveis avaliandos 01 e 02.

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Figura 02 – Localização dos imóveis avaliandos 01 e 02 no plano de zoneamento.

Tabela 3. Características do Prédio

Classe Residencial tipo Apartamento

Estrutura Concreto Armado

Revestimento Externo Pintura sobre argamassa

Pavimentos Térreo mais 12 (oze) pavimentos

Garagem Aberta e em subsolo

Blocos 04 blocos

Elevadores 02 (dois) elevadores por bloco

Apartamentos / Andar 08 (oito) apartamentos por andar

Estado da Edificação: Regular

Dispositivos de Segurança Guarita, interfone, sistema de vídeo, cerca

elétrica

Benfeitorias Salão de festas, playground, quadra poliesportiva, piscina, salãode jogos,

academia.

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Tabela 4. Características dos Imóveis Avaliandos 01 e 02.

Compartimentos Descrição

Sala, 03 dormitórios, cozinha conjugada com área de serviço, 01 banheiro.

Sala – Piso: carpete de madeira; Revestimento: pintura sobre argamassa; Forro: Pintura sobre argamassa em laje;

Esquadrias – Caixilho de alumínio com janela de correr

Dormitórios – Piso: Carpete de madeira; Revestimento – pintura sobre argamassa; Forro: pintura sobre argamassa em laje; Esquadrias – caixilhos de alumínio com

janelas de correr, portas de madeira para acesso.

Banheiros – Piso: cerâmico;

Revestimento – azulejo até o teto; Forro – pintura sobre argamassa;

Esquadrias – Caixilhos de alumínio basculante.

Cozinha e área de serviço – Piso: Cerâmico;

Revestimento interno: azulejo até o teto; Esquadrias – Caixilhos de alumínio com

janelas de abrir.

Vagas de garagem 01 vaga de garagem aberta

Idade 20 anos

Estado da edificação Regular

Padrão da edificação: 1.3.3 – Apartamento Padrão Médio

Intervalo R8N considerado 1,800

CUB ajustado (R$ / m²) R$ 2.222,41 / m²

Setor / Quadra / Lote 119 / 343 / 561

Índice Fiscal (R$) 215,00

Área útil 01 (m²) 50,12 m²

Área útil 02 (m²) 62,13 m²

Vaga de Garagem 10,00 m²

Área equivalente 01 (m²) (50,12 m² x 1,00) + (10,00m² x 0,10) = 51,12

m²

Área equivalente 02 (m²) (62,13 m² x 1,00) + (10,00m² x 0,10) = 63,13

m²

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4.2 Vistoria do sobrado (imóvel avaliando 03)

No dia 08 de junho de 2016 o perito realizou a vistoria do imóvel avaliando 03, sendo esta

acompanhada também pelo nobre patrono da Requerente e pelo Requerido.

Trata-se de imóveis residencial, tipo sobrado, localizado na Rua José Gaspar, número 283,

bairro Americanópolis, São Paulo – SP. Os detalhes construtivos do imóvel avaliando 03

podem ser conferidos na Tabela 05.

De acordo com a Planta Genérica de Valores do Município de São Paulo, o imóvel

avaliando 03 encontra-se no setor 091, quadra 116, lote 068 e possui índice fiscal

R$ 251,00. A localização do imóvel avaliando 03 pode ser conferida na Figura 03.

Considerando-se o Plano de Zoneamento do Município de São Paulo, subprefeitura

Jabaquara, verifica-se que o imóvel avaliando encontra-se inserido na Zona Mista de Baixa

Densidade (JA-ZM-1/03). A localização no mapa de zoneamento pode ser verificada na Figura

04. Por fim, as características das edificações permitidas para esta zona pode ser verificada no

Anexo E.

O entorno do imóvel apresenta todos os melhoramentos públicos convencionais, tais como

fornecimento de água, coleta de esgoto, iluminação pública e vias asfaltadas. A topografia do

local é plana, aparentemente com solo seco e firme.

A ocupação predomintante no local é residencial, contanto com edificações térreas e

assobradadas, com a ocorrência esparsa de atividades comerciais, para comércio local.

A região apresenta boa quantidade de imóveis para transação imobiliária, seja para venda,

seja para locação, contando com a presença de diversas imobiliárias atuantes na região.

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Figura 03. Localização do imóvel avaliando 03.

Figura 04. Localização do imóvel avaliando 03 no plano de zoneamento municipal.

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Tabela 5. Características do imóvel avaliando 03.

Compartimentos Descrição

Térreo: Depósito e 02 sanitários;

1º Pavimento: 03 escritórios, lavabo, banheiro, cozinha, área de serviço e sacada;

2º Pavimento: 03 escritórios, 02 banheiros,

cozinha, área de serviço, sacada;

Terraço: Depósito, 01 banheiro, churrasqueira.

Térreo – Piso cerâmico, revestimento interno de pintura sobre reboco e azulejos nos

banheiros, sem forro

1ºe 2º Pavimentos Superiores – Piso: cerâmico;

Revestimento – pintura sobre argamassa, azulejo até o teto na cozinha, banheiros e

área de serviço; Forro: pintura sobre gesso;

Esquadrias – caixilhos de alumínio com janelas de correr, porta de alumínio de barir

para acesso à área de serviço e sacada.

Terraço – Piso: cerâmico; Revestimento – pintura sobre argamassa,

azulejo até o teto no banheiro; Forro: ausente, com telhado em estrutura de

madeira e telhas de barro; Esquadrias – Portas de madeira e de

alumínio para acesso às áreas externas

Vagas de garagem 02 vaga2 de garagem

Idade 20 anos

Estado da edificação Entre reparos simples e reparos importantes

Padrão da edificação: 1.2.5 – Casa Padrão Médio

Intervalo R8N considerado 1,500

CUB ajustado (R$ / m²) R$ 1.852,01 / m²


Índice Fiscal (R$) 251,00

Testadas 02, sendo a principal com 18 metros

Área de Terreno (m²) 180,00 m²

Área Construída (m²) 290,00 m²

Área externa com acabamento (m²) 91,35 m²

Área equivalente (m²) (290,00 m² x 1,00) + (91,35 m² x 0,10) =

299,14 m²

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5. PATOLOGIAS OBSERVADAS

Durante a vistoria do imóvel avaliando 03, localizado na Rua José Gaspar, foram observadas

algumas patologias construtivas, as quais acabaram por interferir na precificação deste imóvel.

Tais observações encontram-se detalhadas a seguir, ilustradas por fotos retiradas quando da

vistoria.

Constatou-se a existência de entupimentos no sistema de drenagem do imóvel, sendo

que foi constatado o extravasamento de água pelos cômodos internos do imóvel;

Verificou-se o percolamento das águas de infiltração pela estrutura do imóvel,

comprometendo o forro de gesso do 1º e 2º pavimentos superiores;

O percolamento das águas de infiltração acabou por comprometer parte da laje do

terraço, sendo que foi constatado descolamento da cobertura de concreto e exposição

da armadura de aço da laje.

Com relação aos danos estruturais, recomenda-se a imediata recuperação da laje,

através do recobrimento da armadura de aço com nova camada de concreto, após o

procedimento de secagem desta. A exposição contínua da armadura à umidade e à

atmosfera pode compreometer a estabilidade e a segurança da estrutura.

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Foto 01. Descolamento do forro de gesso e do revestimento da laje devido à umidade, entre o primeiro e o segundo pavimentos superiores.

Foto 02. Presença de água de infiltração nos ambientes internos do imóvel.

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Foto 03. Local de descolamento do forro, da argamassa da laje e do concreto desta, no 2º pavimento superior.

Foto 04. Detalhe do descolamento do forro de gesso, da argamassa e de partes do concreto da laje, no 2º pavimento superior.

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6. AVALIAÇÃO

As pesquisas de mercado e memoriais de cálculo podem ser conferidos, respectivamente,

nos ANEXOS A e B deste laudo.

6.1 Valor de Mercado do Imóvel Avaliando 01 (apartamento 46, Bloco 01)

Utilizando-se o valor unitário de venda de R$ 3.594,71, conforme demonstrado no ANEXO

B1, e a área equivalente do Imóvel de 51,12 m², já considerada a vaga de garagem, obtém-se

o valor de mercado atual do imóvel:

Vv1 = 51,12 m² x R$ 3.594,71 / m² = R$ 183.761,58

6.2 Valor de Mercado do Imóvel Avaliando 02 (apartamento 62, Bloco 03)


B2, e a área equivalente do Imóvel de 63,13 m², já considerada a vaga de garagem, obtém-se

o valor de mercado atual do imóvel:

Vv2 = 63,13 m² x R$ 3.253,42 / m² = R$ 205.388,40

VV1 = R$ 183.761,58 (Cento e oitenta e três mil setecentos e sessenta e um reais e cinquenta e oito

centavos) em Junho de 2016.

VV2 = R$ 205.388,40 (Duzentos e cinco mil trezentos e oitenta e oito reais e quarenta centavos) em Junho

de 2016.

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6.2 Valor de Mercado do Imóvel Avaliando 03 (Rua José Gaspar, número 283)


B3, e a área equivalente do Imóvel de 299,14 m², obtém-se o valor de mercado atual do

imóvel:

Vv3 = 299,14 m² x R$ 2.603,03 / m² = R$ 778.670,39

7. GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO E PRECISÃO DO LAUDO

As Tabelas 6 e 7, exibidas a seguir, contém, respectivamente, as informações relativas ao

grau de precisão e de fundamentação do presente laudo de acordo com a Norma ABNT 14653-

2/2011:

Tabela 6. Grau de precisão no caso de utilização de tratamento por fatores

Descrição Grau

III II I

Amplitude do intervalo de

confiança de 80% em

torno da estimativa de

tendência central

< 30% < 40% < 50%

VV3 = R$ 778.670,39 (Setecentos e setenta e oito mil seiscentos e setenta reais e trinta e nove centavos)

em Junho de 2016.

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Tabela 7. Grau de fundamentação no caso de utilização de tratamento por fatores

Item Descrição Grau

III II I

1 Caracterização do

imóvel avaliando

Completa quanto a todos

os fatores analisados

Completa quanto

aos fatores

utilizados no

tratamento

Adoção de situação

paradigma

2

Quantidade mínima

de dados de

mercado,

efetivamente

utilizados

12 5 3

3 Identificação dos

dados de mercado

Apresentação de

informações relativas a

todas as características

dos dados analisadas,

com foto e características

observadas pelo autor do

laudo

Apresentação das

informações

relativas a todas

as características

dos dados

analisadas

Apresentação de

informações relativas

a todas as

características dos

dados

correspondentes aos

fatores utilizados

4

Intervalo admissível

de ajuste para o

conjunto de fatores

0,80 a 1,25 0,50 a 2,00 0,40 a 2,50

O atendimento a cada exigência concederá o número de pontos equivalente ao seu grau

ao laudo, sendo que o nível de fundamentação deste é determinado de acordo com o

somatório de pontos obtidos, de acordo com a Tabela 8 a seguir

Tabela 8. Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentação.

Desta maneira, o presente laudo possui Grau II de fundamentação e Grau III de precisão.

Graus III II I

Pontos Mínimos 10 6 4

Itens Obrigatórios

Itens 2 e 4 no Grau III, com

os demais no mínimo no

Grau II

Itens 2 e 4 no mínimo no

Grau II e os demais no

mínimo no Grau I

Todos no

mínimo no

Grau I

Pontos Obtidos 8

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8. ENCERRAMENTO

E, tendo concluído o presente laudo em 43 (quarenta e três) folhas de papel formato A4,

digitadas somente em um lado, com 4 (quatro) figuras de localização, 4 (quatro) fotografias e 7

(sete) anexos, tudo devidamente rubricado pelo Perito que subscreve este laudo,

Requer sua juntada aos Autos para que produzam um só fim e efeito de Direito.

Neste termos,

Pede deferimento.

São Paulo, 13 de Junho de 2016.

THIAGO GONZAGA EMYGDIO

Perito do Juízo

CREA nº 5063080687

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Processo nº 1015941-76.2014.8.26.0003 4ª Vara Cível – Fórum Regional III – Jabaquara


ANEXO A – PESQUISA DE MERCADO

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ANEXO A1 – PESQUISA DE MERCADO PARA OS IMÓVEIS AVALIANDOS 01 E 02

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Imóvel de Referência 1 - A1

Logradouro: Rua Judite Anderson nº 285

Preço de Venda: R$ 330.000,00

Área Útil (m²) 63,00

Área Garagem Aberta (m²) 20,00

Área Equivalente (m²) (63,00m² x 1,00) + (20,00m²

x 0,10) 65,00

Estado de Conservação: Entre Novo e Regular

Padrão de Edificação: 1.3.4 - Apartamento Padrão Superior

Intervalo R8N Considerado 2,406

CUB ajustado da amostra (R$ / m²) R$ 2.970,62


Idade (anos) 2 Anos

Índice Fiscal (R$/m²): 239,00

Preço por m² (R$/m²): 5076,92

Contato: Sales Imóveis - (11) 2899-7600

Características Gerais:

Apartamento com 03 dormitórios, 01 suíte, piso laminado de madeira e forro de gesso acartonado. Cozinha, área de

serviço. 02 vagas descobertas. Condomínio: Churrasqueira, salão de festas, academia e playground.

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Logradouro: Rua Padre Jerônimo Vernin nº 204




Área Equivalente (m²) (55,00m² x 1,00) + (10,00m² x 0,10) 56,00

Estado de Conservação: Regular

Padrão de Edificação: 1.3.3 - Apartamento Padrão Médio




Idade (anos) 7 Anos

Índice Fiscal (R$/m²): 208

Preço por m² (R$/m²): 4821,43

Contato: Mega Brasil Imobiliária - (11) 4302-7675


Apartamento com 02 dormitórios, sala, cozinha e área de serviço. Piso cerâmico e forro com gesso acartonado e

iluminação por spots, varanda. 01 vaga descoberta. Condomínio: Pista de skate, churrasqueira, quadra de

futebol, salão de festas e piscina.

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Imóvel de Referência 3 – A3

Logradouro: Avenida Padre Arlindo Vieira nº 2772




Área Equivalente (m²) (68,00m² x 1,00) + (10,00m² x

0,10) 69,00







Idade (anos) 6 Anos

Preço por m² (R$/m²): 4637,68

Contato: Sra. Aline - (11) 97568-4746


Apartamento com 03 dormitórios, sala, escritório, closet, 01 banheiro e varanda. Piso de laminado de madeira e forro acartonado com iluminação por spot. 01 vaga de

garagem. Condomínio: churrasqueira, piscina, playground, salão de festas, quadra poliesportiva.

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0,10) 51,00







Idade (anos) 16 Anos

Preço por m² (R$/m²): 4901,96

Contato: Agripino Imóveis - (11) 2062-8021


Apartamento com 02 dormitórios, sala, cozinha, 01 banheiro, varanda. Piso cerâmico, revestimento de azulejo até o teto na cozinha, banheiro e área de serviço. 01 vaga de garagem aberta. Condomínio: Churrasqueira, piscina,

playground, quadra poliesportiva, academia, salão de festas, salão de jogos, sauna.

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Logradouro: Rua Leo de Morais nº 181




Área Equivalente (m²) (48,00m² x 1,00) + (10,00m² x 0,10)

49,00







Idade (anos) 3 Anos

Preço por m² (R$/m²): 5102,04

Contato: Casas Blancas - (11) 3582-8014


Apartamento com 02 dormitórios, sala, cozinha, 01 banheiro, área de serviço. Pisos cerâmicos, revestimento de azulejos até o teto na cozinha e banheiro. 01 vaga de garagem aberta. Condomínio: piscina, sala de ginástica,

salão defestas, salão de jogos.

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6.00

03 e

cód

igo

26C

EF

B6.

Est

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cum

ento

foi p

roto

cola

do e

m 1

5/06

/201

6 às

10:

34, é

cóp

ia d

o or

igin

al a

ssin

ado

digi

talm

ente

por

RO

SA

NA

GA

NE

F M

OT

TA

.

fls. 137



ANEXO A2 – PESQUISA DE MERCADO PARA O IMÓVEL AVALIANDO 03

Par

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ir o

orig

inal

, ace

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te h

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proc

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101

5941

-76.

2014

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B6.

Est

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5/06

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34, é

cóp

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igin

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ssin

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digi

talm

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por

RO

SA

NA

GA

NE

F M

OT

TA

.

fls. 138




Logradouro: Rua Tupiritama nº 195


Área do Terreno (m²) 200,00


Área Externa com Acabamento (m²) 110,35

Terraços ou áreas sobre lajes (m²) 89,65

Área Equivalente (m²) (179,3m² x 1,00) + (110,35m² x 0,10) +

(89,65m² x 0,50) 235,16


Padrão de Edificação: 1.2.5 - Casa Padrão Médio





Índice Fiscal (R$/m²): 247,00

Preço por m² (R$/m²): 2041,16

Contato: Imobiliária Nova São Paulo - (11) 2198-4955


Imóvel tipo sobrado, com 03 dormitórios, 01 suíte, sala, cozinha, área de serviço, terraço. Quintal e entrada

lateral. Piso interno cerâmico. 02 vagas de garagem. Testada única de 10 metros.

Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

sse

o si

te h

ttps:

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p.ju

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form

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proc

esso

101

5941

-76.

2014

.8.2

6.00

03 e

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igo

26C

EF

B6.

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cum

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por

RO

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GA

NE

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TA

.

fls. 139




Logradouro: Rua Sérgio Pereira da Silva Porto nº 30





Área Equivalente (m²) (100,00m² x 1,00) +

(20,00m² x 0,10) 102,00


Padrão de Edificação: 1.2.4 - Casa Padrão Simples




Idade (anos) 6 Anos


Preço por m² (R$/m²): 3411,76

Contato: Monte Alegre Imóveis - (11) 5531-0308


Imóvel térreo, co m 02 dormitórios 01 suíte, sala em 02 ambientes, banheiro social, quintal e área de serviço aos fundos. 02 vagsa de garagem abertas. Piso cerâmico e

azulejo até o teto nas áreas molhadas. Testada única de 6 metros.

Par

a co

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orig

inal

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101

5941

-76.

2014

.8.2

6.00

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por

RO

SA

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NE

F M

OT

TA

.

fls. 140




Logradouro: Rua Álvares Fagundes nº 224






0,10) 93,00







Idade (anos) 5 Anos

Preço por m² (R$/m²): 3559,14

Contato: Ita Imóveis - (11) 5562-1966

Características Gerais: Imóvel tipo sobrado, com 02 dormitórios, sala,cozinha, lavabo, banheiro, área de serviço e churrasqueira. 02

vagas de garagem. Testada única de 6 metros.

Par

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5941

-76.

2014

.8.2

6.00

03 e

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.

fls. 141




Logradouro: Rua Ômega nº 81






0,10) 77,03


Padrão de Edificação: 1.2.4 - Casa Padrão Simples






Preço por m² (R$/m²): 4933,16

Contato: Imobiliária Curcia - (11) 2613-0713


Imóvel tipo sobrado, 02 dormitórios, sala, cozinha, lavabo, 01 banheiro. Piso cerâmico, azulejo até o teto nas áreas molhadas. 01 vaga de garagem. Testada única de 3,80

metros.

Par

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5941

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.8.2

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B6.

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m 1

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34, é

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por

RO

SA

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GA

NE

F M

OT

TA

.

fls. 142




Logradouro: Rua Amsterdam nº 30





Área Equivalente (m²) (150,00m² x 1,00) + (50,00m²

x 0,10) 155,00

Estado de Conservação: Reparos Simples







Preço por m² (R$/m²): 4387,10

Contato: Igral imóveis - (11) 5012-1200


Imóvel térreo, com 03 dormitórios, 01 suíte, sala para 02 ambientes, cozinha, lavabo, banheiro social, quintal nos

fundos. 03 vagas de garagem. Testada única de 10 metros.

Par

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ttps:

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esso

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por

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fls. 143



ANEXO B – MEMORIAL DE CÁLCULO

Par

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form

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proc

esso

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5941

-76.

2014

.8.2

6.00

03 e

cód

igo

26C

EF

B6.

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cum

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cola

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10:

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cóp

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por

RO

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fls. 144



ANEXO B1 – MEMORIAL DE CÁLCULO DO IMÓVEL AVALIANDO 01

Par

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orig

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form

e o

proc

esso

101

5941

-76.

2014

.8.2

6.00

03 e

cód

igo

26C

EF

B6.

Est

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cum

ento

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cola

do e

m 1

5/06

/201

6 às

10:

34, é

cóp

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al a

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digi

talm

ente

por

RO

SA

NA

GA

NE

F M

OT

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.

fls. 145



CÁLCULOS AVALIATÓRIOS

HOMOGENEIZAÇÃO DOS DADOS

Quadro matriz de homogeneização dos dados.

Homogeneização dos Dados

Amostra (Ai)

Dados Iniciais (R$)

Matriz dos Fatores Dados Finais (R$)

Dados Finais ÷ Dados Iniciais Ft Fa Fo Fc Fq

A1 5076,92 0,90 1,06 0,90 0,75 0,98 3203,90 0,631

A2 4821,43 1,03 1,02 0,90 0,90 1,00 4102,97 0,851

A3 4637,68 1,06 1,08 0,90 0,83 0,98 3886,66 0,838

A4 4901,96 0,84 1,00 0,90 0,97 1,00 3594,71 0,733

A5 5102,04 0,67 0,99 0,90 1,06 1,00 3228,51 0,633

Onde

Dados Finais = Dados Iniciais x Ft x Fa x Fo x FC x Fq

Ft = Fator de Transposição Fa = Fator de área Fo = Fator de Oferta

FC = Fator de Edificação Fq = Fator de Equivalência

GRÁFICO DE DISPERSÃO

Par

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orig

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, ace

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s.br

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form

e o

proc

esso

101

5941

-76.

2014

.8.2

6.00

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igo

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Est

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m 1

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6 às

10:

34, é

cóp

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ssin

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talm

ente

por

RO

SA

NA

GA

NE

F M

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.

fls. 146



Memorial de Cálculo - Método Comparativo de Dados de Mercado

1 - INFORMAÇÕES DO PROCESSO

Processo: 1015941-76.2014.8.26.0003

Vara: 4ª Vara Cível

Fórum: Fórum Regional III - Jabaquara

2 - INFORMAÇÕES DO IMÓVEL AVALIANDO


Complemento: Apartamento 46 / Bloco 1

Bairro: Jardim Maria Estela Cidade: São Paulo Estado: São Paulo

3 - TRATAMENTO ESTATÍSTICO

Número de amostras de referência: 5

Média Aritmética dos valores homogeneizados (R$/m²): 3603,35

Desvio Padrão (R$/m²): 396,87

Variância (R$/m²) ^ 2 : 157506,17

Valor Máximo Homogeneizado (R$/m²): A2 4102,97

Valor Mínimo Homogeneizado (R$/m²): A1 3203,90

4 - SANEAMENTO DAS AMOSTRAS PELO CRITÉRIO DE "CHAUVENET"

D/S crítico para o número de amostras de referência (tabelado): 1,65

Teste para Valor Mínimo: (Média - Valor Mínimo) / Desvio Padrão 1,01 Amostra Pertinente

Teste para Valor Máximo: (Valor Máximo - Média) / Desvio Padrão 1,26 Amostra Pertinente

CONCLUSÃO: TODAS AS AMOSTRAS SÃO PERTINENTES

5 - DETERMINAÇÃO DE INTERVALO DE CONFIANÇA ATRAVÉS DO MÉTODO "t" de STUDENT

Nível de Confiança: 80%

Valor de "t" de STUDENT para o número de amostras de referência: 1,48

Limite Inferior do Intervalo de Confiança (Amin) (R$/m²): 3340,67

Limite Superior do Intervalo de Confiança (Amax) (R$/m²): 3866,03

Estimativa de Tendência Central: 3603,35

Amplitude do Intervalo de Confiança de 80% em relação à Estimativa de Tendência Central: 7,29%

Grau de Fundamentação do Laudo (ABNT NBR 14653-2/2011): Grau II

Grau de Precisão do Laudo (ABNT NBR 14653-2/2011): Grau III de Precisão

6 - DIVISÃO EM CLASSES E OBTENÇÃO DO VALOR UNITÁRIO

Amplitude do Intervalo de Confiança (Limite Superior - Limite Inferior) (R$/m²): 525,36

Número de Classes de Divisão: 3

Amplitude de cada Classe (R$/m²): 175,12

Primeira Classe: de 3340,67 até 3515,79 Amostras no Intervalo (Pesos): 0

Segunda Classe: de 3515,79 até 3690,91 Amostras no Intervalo (Pesos): 1

Terceira Classe: de 3690,91 até 3866,03 Amostras no Intervalo (Pesos): 0

Soma dos Pesos: 1

Soma dos Valores Ponderados (R$/m²): 3594,71

Valor Unitário (Soma dos Valores Ponderados / Soma dos Pesos) (R$/m²): 3594,71

7 - DETERMINAÇÃO DO VALOR JUSTO DE MERCADO

Área Equivalente do Imóvel Avaliando (m²): 51,12

VALOR DE MERCADO (Valor Unitário x Área Equivalente) (R$): R$ 183.761,58

Par

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fls. 147




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5941

-76.

2014

.8.2

6.00

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por

RO

SA

NA

GA

NE

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.

fls. 148







Amostra (Ai)

Dados Iniciais (R$)


Dados Finais ÷ Dados Iniciais Ft Fa Fo Fc Fq

A1 5076,92 0,90 1,01 0,90 0,73 0,92 2789,44 0,549

A2 4821,43 1,03 0,97 0,90 0,88 0,94 3586,23 0,744

A3 4637,68 1,06 1,02 0,90 0,81 0,92 3362,96 0,725

A4 4901,96 0,84 0,95 0,90 0,95 0,94 3143,88 0,641

A5 5102,04 0,67 0,94 0,90 1,03 0,94 2799,97 0,549

Onde

Dados Finais = Dados Iniciais x Ft x Fa x Fo x FC x Fq




Par

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.

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Processo: 1015941-76.2014.8.26.0003





Complemento: Apartamento 62 / Bloco 3

Bairro: Jardim Maria Estela Cidade: São Paulo Estado: São Paulo





Variância (R$/m²) ^ 2 : 121824,69
























Soma dos Pesos: 2






Par

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por

RO

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fls. 150




Par

a co

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orig

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proc

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5941

-76.

2014

.8.2

6.00

03 e

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igo

26C

EF

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Est

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cum

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34, é

cóp

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igin

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ado

digi

talm

ente

por

RO

SA

NA

GA

NE

F M

OT

TA

.

fls. 151







Amostra (Ai)

Dados Iniciais

(R$)


Dados Finais ÷ Dados Iniciais Ft Fa Fo Fte Feq Fc Fq

A1 2041,16 1,02 0,94 0,90 0,86 1,15 1,03 0,69 1238,03 0,607

A2 3411,76 1,11 0,87 0,90 0,84 1,15 1,27 0,67 2437,36 0,714

A3 3559,14 1,24 0,86 0,90 0,84 1,15 1,23 0,67 2719,35 0,764

A4 4933,16 1,09 0,84 0,90 0,84 1,15 1,42 0,69 3847,58 0,780

A5 4387,10 1,00 0,92 0,90 0,86 1,15 1,07 0,69 2652,39 0,605

Onde

Dados Finais = Dados Iniciais x Ft x Fa x Fo x Fte x Feq x FC x Fq


Fte = Fator de Testada Feq = Fator de Esquina



Par

a co

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ir o

orig

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, ace

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2014

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NE

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fls. 152





Processo: 1015941-76.2014.8.26.0003




Logradouro: Rua José Gaspar nº 283

Complemento: -

Bairro: Americanópolis Cidade: São Paulo Estado: São Paulo





Variância (R$/m²) ^ 2 : 863160,46
























Soma dos Pesos: 9






Par

a co

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orig

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5941

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.8.2

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Est

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34, é

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por

RO

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F M

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fls. 153



ANEXO C – MEMORIAL FOTOGRÁFICO

Par

a co

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RO

SA

NA

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NE

F M

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.

fls. 154



Foto 01. Fachada do condomínio dos imóveis avaliandos 01 e 02.

Foto 02. Porta de entrada do imóvel avaliando 01.

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fls. 155



Foto 03. Porta de entrada do imóvel avaliando 02.

Foto 04. Detalhe da cozinha.

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fls. 156



Foto 05. Detalhe da área de serviço.

Foto 06. Detalhe da sala.

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fls. 157



Foto 07. Detalhe da sala.

Foto 08. Detalhe do dormitório 01.

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fls. 158





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Foto 11. Detalhe do sanitário.

Foto 12. Detalhe do playground do condomínio.

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fls. 160



Foto 13. Detalhe da sala de ginástica do condomínio.

Foto 14. Detalhe do salão de festas do condomínio.

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fls. 161



Foto 15. Detalhe do salão de jogos do condomínio.

Foto 16. Detalhe da churrasqueira do condomínio.

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fls. 162



Foto 17. Detalhe da quadra do condomínio.

Foto 18. Detalhe da garagem aberta do condomínio.

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Foto 19. Fachada do imóvel avaliando 03.

Foto 20. Detalhe da fachada do imóvel avaliando 03.

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fls. 164



PAVIMENTO TÉRREO

Foto 21. Detalhe da área de garagem do imóvel.

Foto 22. Detalhe da área de depósito.

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fls. 166



Fotos 25 e 26. Detalhe dos sanitários do depósito.

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fls. 167



1º PAVIMENTO SUPERIOR

Foto 27. Detalhe do escritório 01.

Foto 28. Detalhe do lavabo.

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fls. 168



Foto 29. Corredor de acesso aos demais compartimentos do pavimento.


Par

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fls. 169



Foto 31. Detalhe da área da cozinha, conjugada com o escritório 02.


Par

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Foto 34. Detalhe da sacada do 1º pavimento.

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2º PAVIMENTO SUPERIOR



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Foto 37. Detalhe do sanitário 01.


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fls. 173



Foto 39. Detalhe do sanitário 02.


Par

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fls. 174



Foto 41. Detalhe da cozinha e acesso à sacada.

Foto 42. Detalhe da sacada do segundo pavimento.

Par

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RO

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fls. 175



TERRAÇO

Foto 43. Detalhe da escada de acesso ao terraço.

Foto 44. Detalhe da área fechada do terraço.

Par

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fls. 176





Par

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por

RO

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F M

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TA

.

fls. 177



Foto 47. Detalhe da área de churrasqueira.

Foto 48. Detalhe da área do terraço.

Par

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por

RO

SA

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GA

NE

F M

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.

fls. 178



Foto 49. Detalhe dos arredores do imóvel avaliando 03.

Foto 50. Detalhe dos arredores do imóvel avaliando 03.

Par

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por

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fls. 179



ANEXO D – REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS

ABUNAHMAN, Sérgio Antônio. Curso Básico de Engenharia Legal e de Avaliações. 4. Ed.

Ver. E ampl. – São Paulo: Pini, 2008.

ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS (ABNT). NBR 14653: Avaliação de

bens - parte 1: Procedimentos Gerais. Rio de Janeiro: 2011.

_____. NBR 14653-2: Avaliação de bens – parte 2: Imóveis Urbanos. Rio de Janeiro: 2011.

_____. NBR 12721:2006 Versão corrigida 2:2007. Avaliação de custos unitários de

construção para incorporação imobiliária e outras disposições para condomínios edilícios –

Procedimento. Rio de Janeiro, 2006.

INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE ENGENHARIA DE SÃO PAULO

(Ibape). Procedimento para aplicação de fatores. Disponível em: www.ibape-sp.org.br

_____. Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos IBAPE/SP: 2011. Disponível em:

www.ibape-sp.org.br

KUHN, Eugênia Aumond, PEREIRA, Luis Portela, NERBAS, Patrícia de Freitas. Avaliação de

imóveis e perícias. Curitiba, PR: IESDE Brasil, 2012.

MEYER, Rivadavia Maciel Corrêa. Avaliação de Imóveis: uma análise do campo da

engenharia legal. Rio de Janeiro: Lumen Juris, 2003.

Par

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ANEXO E – CARACTERÍSTICAS DE ZONEAMENTO

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Folha 1

ALTURA DA EDIFICAÇÃO MENOR OU IGUAL A 6, 00 m

ALTURA DA EDIFICAÇÃO

SUPERIOR A 6,00 m

ZER - BAIXA DENSIDADE ZER - 1 ZER - 1/01 0,05 1,00 1,00 0,50 0,30 250 m² 10,00 m 10,00 m 5,00 m NÃO EXIGIDO2,00 m em toda a

extensão

ZONA CENTRALIDADE LINEAR INTERNA OU LINDEIRA A ZER

ZCLz-I ou ZCLz-II

0,05 1,00 1,00 0,50 0,30 250 m² 10,00 m 10,00 m 5,00 m NÃO EXIGIDO (c)

ZONA CENTRALIDADE LINEAR DE PROTEÇÃO ZCLp 0,05 1,00 1,00 0,50 0,15 250 m² 10,00 m 15,00 m 5,00 m NÃO EXIGIDO (c)

ZONA PREDOMINANTEMENTE INDUSTRIAL ZPI ZPI/01 a ZPI/06 0,10 1,00 1,50 0,70 0,15 500 m² 15, 00 m 15,00 m 5,00 m NÃO EXIGIDO (c) (d)

ZM - MÉDIA DENSIDADE ZM - 2 0,20 1,00 2,00 0,5 (a) 0,15 125 m² 5,00 m 25,00 m 5,00 m (b) NÃO EXIGIDO (d) (c) (d)

ZM - 3aZM - 3a/01 a ZM - 3a/08 1,00 2,50

ZM - 3b 2,00 4,00 (f) (g)

ZCP - aZCP-a/01 a ZCP-a 04 1,00 2,50

ZCP - b 2,00 4,00 (h)

ZONA ESPECIAL DE PRESERVAÇÃO CULTURAL ZEPEC

ZONA ESPECIAL DE PRESERVAÇÃO ZEP

h) ver parágrafo único do artigo 28 deste livro para o CA da ZCPb/04

(c) (d)

0,20 0,70 0,15 125 m² 5,00 m SEM LIMITE 5,00 m (b) NÃO EXIGIDO (d)

f) ver parágrafo 1º do artigo 22 deste livro para os CA das zonas ZM-3b/09 a ZM-3b/12 e ZM-3b/14 a ZM-3b/21g) ver parágrafo 2º do artigo 22 deste livro para o CA e o gabarito da ZM-3b/13

0,5 (a) 0,15 125 m² 5,00 mSEM LIMITE

(g) 5,00 m (b) NÃO EXIGIDO (d)

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ZONA CENTRALIDADE POLAR OU LINEAR

0,20

PLANO REGIONAL ESTRATÉGICO DA SUBPREFEITURA DE IPIRANGA - PRE-IPQUADRO Nº 04 do Livro XIII - Anexo à Lei nº 13.885, de 25 de agosto de 2004 CARACTERÍSTICAS DE APROVEITAMENTO, DIMENSIONAMENTO E OCUPAÇÃO DOS LOTES

CARACTERÍSTICAS DE DIMENSIONAMENTO E OCUPAÇÃO DOS LOTES

ZM - ALTA DENSIDADE

COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO

RECUOS MÍNIMOS (m)

CARACTERÍSTICAS DAS ZONAS DE USO

MÍNIMO BÁSICO MÁXIMOTAXA DE

OCUPAÇÃOMÁXIMA

ZONA DE USO GABARITO DE ALTURA

MÁXIMO (m)

Parâmetros da zona de uso em que se situa o bem imóvel representativo (BIR) ou a área de urbanização especial (AUE) ou a área de proteção paisagística (APP), enquadrado como ZEPEC, observadas as disposições específicas da Resolução de tombamento quando houver.

Características de aproveitamento, dimensionsmento e uso do solo devem obedecer a legislação (Decreto Estadual nº 201-A, de 1893) que criou esta unidade de conservação e ao respectivo plano de manejo.

FRENTE

FUNDOS E LATERAISFRENTE

MÍNIMA (m)

TAXA DE PERMEABILIDA

DE MÍNIMA

LOTE MÍNIMO (m²)

(c) (d)

e) não se aplica o instrumento do PDE da Utilização Compulsória nessas zonas

c) ver artigo 186 da Parte III desta lei quanto aos recuos mínimos laterais e de fundos para edificações com altura superior a 6,00 metrosd) ver §1º e §2º do artigo 186 da Parte III desta lei, quanto aos recuos para atividades industriais, serviços de armazenamento e guarda de bens móveis e oficinas

NOTAS:

b) ver artigo 185 da Parte III desta lei, quanto ao recuo mínimo de frente em ZM, ZCP, ZCL, ZPI e ZEISa) ver artigo 192 da Parte III desta lei, quanto à taxa de ocupação na ZM para edificações com até 12 metros de altura

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Plano Regional Estratégico da Subprefeitura Jabaquara - PRE - JA Quadro 04 do Livro XV - Anexo à Lei nº 13.885, de 25 de agosto de 2004CARACTERÍSTICAS DE APROVEITAMENTO, DIMENSIONAMENTO E OCUPAÇÃO DOS LOTES

ALTURA DA EDIFICAÇÃO MENOR OU IGUAL A 6, 00 m

ALTURA DA EDIFICAÇÃO SUPERIOR A 6,00 m

ZER - Média Densidade

ZER-2/01 0,05 1,00 1,00 0,50 0,30 250,00 10,00 9,00 5,00 m NÃO EXIGIDO 2,00 m em toda a extensão

ZM-1/01 e 04 9,00

ZM-1/02 e 03 15,00

ZM-2/01 e 02 2,00 25,00

ZM-2/03 1,50 15,00

ZM-3A/01, 02(g), 03, 04(g), 05(g), 06(g),07, 08 e 09

1,00

ZM-3B/01 e 02 2,00

ZCL-A/01 a 05 1,00 2,50

ZCL-B/01 e 02 2,00 4,00

ZCP-A/01(g) , 03 e 04(g)

2,50 SEM LIMITE

ZCP-A/02(g) 2,00 25,00

ZCP-B/01(g) (h) 02(g) e 03(g)

2,00 3,00 SEM LIMITE

ZEPEC - Zona Especial de Preservação

Cultural

ZEPEC/01 - Sítio da Ressaca

Zona Mista de Proteção Ambiental

ZMp/01 (e) 1,00 1,00 0,50 0,30 250,00 (f) 10,00 (f) 15,00 5,00 (f) NÃO EXIGIDO (b) (c) (d)

Zona Centralidade Linear de Proteção

AmbientalZCLp 01 a 05 (e) 1,00 1,00 0,50 0,15 250,00 (f) 10,00 (f) 15,00 5,00 (f) NÃO EXIGIDO (b) (c) (d)

Zona Especial de Preservação

ZEP/01 - Parque Estadual Fontes do Ipiranga

5,00 m (b) NÃO EXIGIDO (d) (c) (d)


NÃO EXIGIDO (d) (c) (d)


CARACTERÍSTICAS DAS ZONAS DE USO

ZONA DE USO

f) respeitadas as disposições da Legislação Ambiental vigente

Zona de Centralidade Linear ou Polar

Conforme as disposições da legislação estadual que estabeleceu as Unidades de Conservação e respectivo Plano de Manejo.

c) ver artigo 186 da Parte III desta lei quanto aos recuos mínimos laterais e de fundos para edificações com altura superior a 6,00 metrosd) ver §1º e §2º do artigo 186 da Parte III desta lei, quanto aos recuos para atividades industriais, serviços de armazenamento e guarda de bens móveis e oficinase) não se aplica o instrumento do PDE da Utilização Compulsória nessas zonas

a) ver artigo 192 da Parte III desta lei, quanto à taxa de ocupação na ZM para edificações com até 12 metros de altura

5,00 m (b)5,00

MÍNIMO BÁSICO

RECUOS MÍNIMOS (m)

FRENTE

FUNDOS E LATERAIS

CARACTERÍSTICAS DE DIMENSIONAMENTO E OCUPAÇÃO DOS LOTES

FRENTEMÍNIMA (m)

GABARITO DE ALTURA MÁXIMO

(m)MÁXIMO

1,00 0,50 (a) 0,15

b) ver artigo 185 da Parte III desta lei, quanto ao recuo mínimo de frente em ZM, ZCP, ZCL, ZPI e ZEIS

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1,000,20

125,00 5,00

0,20

COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO

125,001,00 1,00 0,50 (a) 0,15

TAXA DE OCUPAÇÃO

MÁXIMA

TAXA DE PERMEABILIDADE MÍNIMA

LOTEMÍNIMO (m²)

ZM - Baixa Densidade

ZM - Alta Densidade

ZM - Média Densidade

0,20

0,20

SEM LIMITE

MA

CR

OZ

ON

A D

E P

RO

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ÇÃ

O

AM

BIE

NT

AL

125,00

5,00

5,00

125,00

0,50 (a) 0,15

SEM LIMITE

2,50

125,00 5,000,70

NOTAS:

0,15

0,15

h) ver o parágrafo único do artigo 40 deste livro para os lotes lindeiros à Av. Hugo Beolchi.g) Nestas Zonas de Uso o gabarito das edificações deverá estar de acordo com a Legislação da Aeronáutica no que se refere ao Cone de Aproximação do Aeroporto.

0,700,20

Parâmetros da zona de uso em que se situa o bem enquadrado como ZEPEC, observadas as disposições específicas da Resolução de tombamento.

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ANEXO F – QUADRAS FISCAIS MUNICIPAIS

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ANEXO G – CUSTO UNITÁRIO BÁSICO (CUB)

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Documents

LAUDO PERICIAL DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA · Eng.º Thiago Gonzaga Emygdio [email protected] – (11) 96323-0762 LAUDO PERICIAL DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA Perito: Thiago Gonzaga